南通崇川區(qū)“城中村”改造：困境、路徑與發(fā)展策略研究一、引言1.1研究背景與意義1.1.1研究背景隨著城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，南通崇川區(qū)作為南通市的核心區(qū)域，城市規(guī)模不斷擴(kuò)張，城市面貌日新月異。然而，在城市發(fā)展的進(jìn)程中，“城中村”這一特殊現(xiàn)象逐漸凸顯，成為城市發(fā)展中亟待解決的問題?！俺侵写濉笔侵冈诔鞘薪ǔ蓞^(qū)范圍內(nèi)，仍然保留著農(nóng)村的土地權(quán)屬、建筑形態(tài)、社會管理體制和生活方式的村落。這些“城中村”猶如城市中的孤島，與周圍現(xiàn)代化的城市景觀形成鮮明對比，嚴(yán)重影響了城市的整體形象和發(fā)展質(zhì)量。南通崇川區(qū)的“城中村”普遍存在房屋老舊、基礎(chǔ)設(shè)施不完善、環(huán)境衛(wèi)生條件差、安全隱患大等問題。這些問題不僅給居民的生活帶來了諸多不便，也制約了城市的可持續(xù)發(fā)展。例如，一些“城中村”的房屋建設(shè)年代久遠(yuǎn)，建筑結(jié)構(gòu)老化，存在嚴(yán)重的安全隱患；部分區(qū)域的道路狹窄，交通擁堵，給居民的出行帶來了極大的困難；還有一些地方缺乏基本的排水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施，環(huán)境衛(wèi)生狀況堪憂，嚴(yán)重影響了居民的身體健康。此外，“城中村”的存在也對城市的土地資源利用效率造成了負(fù)面影響，導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)和閑置。同時(shí)，隨著城市居民對美好生活的向往和追求，對居住環(huán)境和生活品質(zhì)的要求也越來越高?！俺侵写濉钡默F(xiàn)狀已無法滿足居民對美好生活的需求，改造“城中村”成為提升居民生活質(zhì)量、促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。因此，深入研究南通崇川區(qū)“城中村”改造問題，探索有效的改造路徑和方法，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。1.1.2研究意義南通崇川區(qū)“城中村”改造研究，具有提升居民生活質(zhì)量、優(yōu)化城市空間布局、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定和推動經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展等多方面意義?！俺侵写濉眱?nèi)房屋破舊、基礎(chǔ)設(shè)施落后，如道路狹窄、水電供應(yīng)不穩(wěn)定、排水系統(tǒng)不暢等，嚴(yán)重影響居民日常生活。通過改造，可建設(shè)現(xiàn)代化住宅，完善基礎(chǔ)設(shè)施，提升居住環(huán)境舒適度與安全性，從而提高居民生活質(zhì)量，讓居民享受城市發(fā)展成果?！俺侵写濉辈季只靵y，與城市整體規(guī)劃不匹配，占用大量土地資源卻未能合理利用，導(dǎo)致土地利用效率低下。改造“城中村”能夠優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，合理規(guī)劃土地用途，提高土地利用效率，為城市發(fā)展騰出空間，完善城市功能分區(qū)，提升城市形象與競爭力?！俺侵写濉币蚓幼…h(huán)境差、管理難度大等問題，易引發(fā)社會矛盾和不穩(wěn)定因素。通過改造改善居住環(huán)境，加強(qiáng)社區(qū)管理，增進(jìn)居民與城市的融合，減少社會矛盾，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定。同時(shí)，改造過程中注重保障居民合法權(quán)益，讓居民參與其中，增強(qiáng)居民對城市的認(rèn)同感和歸屬感?！俺侵写濉备脑焐婕按罅客顿Y，能帶動建筑、建材、裝修等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)消費(fèi)，推動經(jīng)濟(jì)增長。此外，改造后的區(qū)域可吸引更多投資，發(fā)展商業(yè)、服務(wù)業(yè)等，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展注入新動力。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀“城中村”作為城市化進(jìn)程中的特殊現(xiàn)象，一直受到國內(nèi)外學(xué)者的廣泛關(guān)注。國內(nèi)外學(xué)者從不同角度對“城中村”改造進(jìn)行了研究，取得了豐富的研究成果。國外研究中，對于類似“城中村”的城市現(xiàn)象，如貧民窟、都市村莊等研究較早且深入。從形成機(jī)制看，學(xué)者認(rèn)為城市化進(jìn)程中，城市規(guī)劃滯后、經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、人口快速增長以及住房供應(yīng)不足等因素導(dǎo)致了貧民窟等類似“城中村”區(qū)域的出現(xiàn)。比如在發(fā)展中國家，大量農(nóng)村人口涌入城市，城市無法提供足夠的住房和基礎(chǔ)設(shè)施，使得這些人口只能在城市邊緣或內(nèi)部形成自發(fā)的聚居區(qū)，像巴西里約熱內(nèi)盧的貧民區(qū)，其形成就與大量外來打工者涌入但城市住房供應(yīng)不足密切相關(guān)。在改造模式上，不同國家和地區(qū)有各自的探索。歐洲國家如德國柏林在城市更新中，注重保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)，在保持原有建筑風(fēng)貌的基礎(chǔ)上融入現(xiàn)代城市設(shè)施，提升居民生活質(zhì)量，同時(shí)通過法律政策鼓勵(lì)私人企業(yè)參與改造項(xiàng)目。北美地區(qū)的美國洛杉磯實(shí)施城市復(fù)興計(jì)劃，通過提供財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠和低息貸款等形式，鼓勵(lì)私人開發(fā)商對低收入社區(qū)進(jìn)行改造，并重視社區(qū)參與和居民意見反饋，注重公共設(shè)施建設(shè)以提升社區(qū)整體生活質(zhì)量。亞洲國家日本東京通過加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、提供高標(biāo)準(zhǔn)公共服務(wù)和改善住房條件，推動都市再生項(xiàng)目；韓國首爾則多采取拆遷和重建方式改變貧困區(qū)居住環(huán)境，采用政府引導(dǎo)、民間投資方式籌集資金。國內(nèi)對“城中村”的研究隨著城市化進(jìn)程加速而不斷深入。在形成機(jī)制方面，學(xué)者普遍認(rèn)為我國特殊的土地制度、戶籍制度以及快速城市化進(jìn)程是“城中村”形成的主要原因。農(nóng)村土地集體所有制與城市土地國有制的差異，使得在城市擴(kuò)張過程中，被包圍的農(nóng)村土地難以完全融入城市發(fā)展體系；戶籍制度限制了農(nóng)村人口在城市的全面融入，導(dǎo)致“城中村”成為外來人口的聚居地。改造模式研究是國內(nèi)研究的重點(diǎn)領(lǐng)域之一。目前主要的改造模式包括政府主導(dǎo)的征地拆遷改造，這種模式能快速推進(jìn)改造進(jìn)程，但可能面臨居民拆遷補(bǔ)償糾紛等問題；市場主導(dǎo)模式，即引入開發(fā)商進(jìn)行改造，開發(fā)商通過土地開發(fā)獲取利潤，但可能過于追求經(jīng)濟(jì)效益而忽視居民利益和公共利益；還有政府、市場與村民合作的協(xié)商改造模式，這種模式注重保護(hù)原有的物業(yè)權(quán)益，通過各方協(xié)商確定改造方案，但改造過程可能較為緩慢。在改造過程中的問題與對策研究方面，國內(nèi)學(xué)者指出，“城中村”改造面臨資金短缺、居民安置困難、土地權(quán)屬復(fù)雜、規(guī)劃不合理等問題。針對資金問題，提出可以通過引入社會資本、創(chuàng)新融資模式如PPP模式等來解決；對于居民安置，要建立合理的補(bǔ)償機(jī)制和安置體系，充分保障居民權(quán)益；土地權(quán)屬問題需要完善相關(guān)法律法規(guī)，明確土地產(chǎn)權(quán)；規(guī)劃方面則要從城市整體發(fā)展出發(fā)，科學(xué)合理地規(guī)劃“城中村”改造后的功能布局。國內(nèi)外研究為南通崇川區(qū)“城中村”改造提供了多方面的參考。國外研究中的社區(qū)參與理念、歷史文化保護(hù)意識以及多樣化的資金籌集方式等值得借鑒；國內(nèi)研究中對改造模式的分類探討、對改造中具體問題的分析及對策建議，與南通崇川區(qū)“城中村”改造實(shí)際情況更為貼近，能為解決本地“城中村”改造問題提供直接的思路和方法。但由于不同地區(qū)的“城中村”在規(guī)模、區(qū)位、人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等方面存在差異，在借鑒國內(nèi)外研究成果時(shí)，需要結(jié)合南通崇川區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行深入分析和創(chuàng)新應(yīng)用。1.3研究方法與創(chuàng)新點(diǎn)1.3.1研究方法本研究將綜合運(yùn)用多種研究方法，以全面、深入地剖析南通崇川區(qū)“城中村”改造問題。文獻(xiàn)研究法：廣泛收集國內(nèi)外關(guān)于“城中村”改造的學(xué)術(shù)論文、研究報(bào)告、政府文件等資料。通過對這些文獻(xiàn)的梳理和分析，了解國內(nèi)外“城中村”改造的研究現(xiàn)狀、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及相關(guān)理論，為本文的研究提供堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)和豐富的實(shí)踐參考。例如，查閱國外關(guān)于貧民窟改造的成功案例，借鑒其在社區(qū)參與、資金籌集等方面的經(jīng)驗(yàn)；梳理國內(nèi)不同城市“城中村”改造的政策法規(guī)和實(shí)施模式，總結(jié)可適用于南通崇川區(qū)的方法和策略。實(shí)地調(diào)研法：深入南通崇川區(qū)的“城中村”，如江海片區(qū)、登云片區(qū)等，進(jìn)行實(shí)地走訪和觀察。與當(dāng)?shù)鼐用瘛⑸鐓^(qū)工作人員進(jìn)行面對面交流，了解他們對“城中村”改造的看法、需求和期望。實(shí)地考察“城中村”的房屋建筑、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生等實(shí)際情況，獲取第一手資料，為研究提供真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)支持。例如，通過實(shí)地觀察了解“城中村”道路狹窄、排水不暢等具體問題，通過與居民交談了解他們對拆遷補(bǔ)償、安置方式的意見。案例分析法：選取南通崇川區(qū)內(nèi)典型的“城中村”改造案例，以及國內(nèi)其他城市具有代表性的成功改造案例進(jìn)行深入分析。對比不同案例的改造模式、實(shí)施過程、取得的成效以及存在的問題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為南通崇川區(qū)“城中村”改造提供有益的借鑒。比如，分析廣州獵德村通過村集體主導(dǎo)改造實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)騰飛和居民生活質(zhì)量大幅提升的案例，探討其在產(chǎn)權(quán)處理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面對南通崇川區(qū)的啟示。1.3.2創(chuàng)新點(diǎn)本研究在研究視角、研究內(nèi)容和研究方法的結(jié)合上具有一定創(chuàng)新。在研究視角方面，立足南通崇川區(qū)的獨(dú)特區(qū)位、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會文化背景，深入剖析“城中村”改造問題。將“城中村”改造與南通崇川區(qū)的城市發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)升級需求相結(jié)合，從區(qū)域協(xié)同發(fā)展的角度提出改造思路，突破了以往單純從城市建設(shè)或社會民生角度研究“城中村”改造的局限。在研究內(nèi)容上，不僅關(guān)注“城中村”改造中的常見問題，如資金籌集、居民安置等，還深入探討改造后的社區(qū)治理和產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題。研究如何通過改造實(shí)現(xiàn)“城中村”從傳統(tǒng)農(nóng)村社區(qū)向現(xiàn)代城市社區(qū)的轉(zhuǎn)變，如何培育適合改造區(qū)域的產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)居民就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，豐富了“城中村”改造研究的內(nèi)容體系。在研究方法結(jié)合上，創(chuàng)新性地將多方法深度融合。通過文獻(xiàn)研究為實(shí)地調(diào)研和案例分析提供理論框架和研究方向；實(shí)地調(diào)研獲取的數(shù)據(jù)和信息又為案例分析提供了豐富的實(shí)踐素材，并驗(yàn)證文獻(xiàn)研究中的理論觀點(diǎn)；案例分析的結(jié)果進(jìn)一步深化對南通崇川區(qū)“城中村”改造問題的認(rèn)識，為提出針對性的政策建議提供有力支撐，形成一個(gè)有機(jī)的研究體系，使研究結(jié)果更具科學(xué)性和實(shí)用性。二、南通崇川區(qū)“城中村”概述2.1崇川區(qū)“城中村”的分布與規(guī)模南通崇川區(qū)作為南通市的核心區(qū)域，“城中村”分布較為廣泛，在不同街道均有存在，這些“城中村”占地面積和人口規(guī)模各不相同，對城市發(fā)展的影響也各有差異。在鐘秀街道，城東村社區(qū)是典型的“城中村”，位于濠北路南側(cè)，占地面積近4畝。社區(qū)內(nèi)有10個(gè)居民小組，其中9個(gè)組已農(nóng)改居，1個(gè)半組尚未拆遷，未拆遷面積近50畝。目前社區(qū)戶籍人口685人，外來人口1013人，共1698人。該區(qū)域雖面積不大，但人口密度相對較高，且外來人口占比較大，人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，給社區(qū)管理和城市規(guī)劃帶來一定難度。郭里頭村社區(qū)同樣位于鐘秀街道，也存在部分“城中村”區(qū)域。據(jù)社區(qū)網(wǎng)格長介紹，社區(qū)還有360戶居民未拆遷，共有居住人口3126人。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施老化、安全隱患突出等問題逐漸顯現(xiàn)，嚴(yán)重影響居民的生活質(zhì)量和城市形象，急需改造升級。文峰街道的春暉社區(qū)有一處占地面積達(dá)212.9畝的“城中村”地塊，位于城山路西側(cè)，且被紅星路劃分為南北兩部分。該地塊現(xiàn)有66戶民居和南通色織有限公司、南通農(nóng)業(yè)機(jī)械技術(shù)學(xué)校、南通市潛水泵廠等10家單位。因其處于城市較為重要的位置，周邊城市建設(shè)發(fā)展迅速，而此“城中村”地塊與之形成鮮明對比，不僅影響市容市貌，也制約了周邊區(qū)域的進(jìn)一步發(fā)展。此外，崇川區(qū)還有如江海片區(qū)、登云片區(qū)、水產(chǎn)片區(qū)、中橋片區(qū)等相對集中的“城中村”區(qū)域。這些區(qū)域普遍存在房屋老舊、安全隱患大、環(huán)境臟亂差等問題，嚴(yán)重影響居民的居住條件和生活品質(zhì)。如河堤新村、城南路102號、登云村、中橋村、江海新村、三友新村、東山村、濠西村、長沙橋村、同泰村、工農(nóng)中路189號（南通信托小區(qū)）、天辰村、江海市政小區(qū)、江海朱巷等，均是崇川區(qū)“城中村”的典型代表，它們在地理位置上分散于崇川區(qū)各處，規(guī)模大小不一，但都面臨著相似的改造需求。2.2“城中村”的形成原因南通崇川區(qū)“城中村”的形成并非偶然，而是多種因素交織的結(jié)果，主要與城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)、城鄉(xiāng)二元體制的長期存在以及土地制度和規(guī)劃管理的不完善等密切相關(guān)。隨著我國城市化進(jìn)程的加速，南通崇川區(qū)作為南通市的核心區(qū)域，城市規(guī)模不斷向外擴(kuò)張。城市的發(fā)展需要大量的土地，于是周邊農(nóng)村的土地逐漸被征收，用于城市建設(shè)。然而，在這一過程中，部分村莊雖然土地被征收，但村民仍然留在原居住地，且保留了一部分宅基地用于建房居住。例如，一些原本位于城市邊緣的村莊，隨著城市的擴(kuò)張，逐漸被城市建筑所包圍，如鐘秀街道的郭里頭村社區(qū)，原本是一個(gè)普通的鄉(xiāng)村，隨著城市的發(fā)展，其周邊建起了大量的城市建筑，而該社區(qū)部分區(qū)域因各種原因未能及時(shí)改造，從而形成了“城中村”。這種“城市包圍農(nóng)村”的現(xiàn)象，使得村莊在地域上被納入城市范圍，但在社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和生活方式等方面仍保留著農(nóng)村的特征，最終導(dǎo)致“城中村”的出現(xiàn)。城鄉(xiāng)二元體制是我國在特定歷史時(shí)期形成的一種管理體制，其在城市和農(nóng)村實(shí)行不同的政策和管理模式。在這種體制下，城市和農(nóng)村在土地所有制、戶籍制度、社會保障等方面存在顯著差異。在土地所有制方面，城市土地屬于國家所有，而農(nóng)村土地屬于農(nóng)村集體所有。這使得在城市擴(kuò)張過程中，被納入城市的農(nóng)村土地難以完全融入城市土地管理體系，村民對集體土地的使用權(quán)和宅基地的權(quán)益在城市發(fā)展中面臨諸多問題。例如，村民可以低價(jià)甚至無償取得集體土地的使用權(quán)，并在宅基地上自行建房，為了獲取更多的租金收益，往往會過度建設(shè)，導(dǎo)致建筑密度過高、布局混亂等問題。戶籍制度也是城鄉(xiāng)二元體制的重要組成部分，它將人口分為農(nóng)業(yè)戶口和非農(nóng)業(yè)戶口，不同戶口在就業(yè)、教育、醫(yī)療等方面享受不同的待遇。大量農(nóng)村人口雖然進(jìn)入城市務(wù)工，但由于戶籍限制，難以享受到城市居民同等的公共服務(wù)和社會保障，只能聚居在城市中相對成本較低的“城中村”，這進(jìn)一步促進(jìn)了“城中村”的形成和發(fā)展。如城東村社區(qū)，外來人口眾多，他們因戶籍原因難以在城市其他區(qū)域獲得合適的居住條件，只能選擇在“城中村”租房居住，使得“城中村”的人口結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜，管理難度加大。此外，城鄉(xiāng)二元體制下的社會保障差異也使得村民對失去土地后的生活保障存在擔(dān)憂，從而更加依賴土地和宅基地，抵制土地征收和改造，進(jìn)一步阻礙了“城中村”的城市化進(jìn)程。土地制度的二元性是“城中村”形成的重要基礎(chǔ)。農(nóng)村集體土地所有制下，宅基地由集體按戶劃撥給村民，村民擁有宅基地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)。隨著城市的發(fā)展，土地和房屋的租金不斷上漲，村民為了追求土地和房屋租金收益的最大化，往往在宅基地上大量建造房屋，甚至出現(xiàn)違法建設(shè)的情況。文峰街道春暉社區(qū)的“城中村”地塊，部分居民為了獲取更多租金，在原有宅基地上私自加蓋樓層，導(dǎo)致房屋質(zhì)量參差不齊，安全隱患突出。同時(shí)，城市規(guī)劃和管理的不完善也為“城中村”的形成提供了條件。在城市規(guī)劃過程中，對“城中村”的發(fā)展缺乏前瞻性的考慮和合理的規(guī)劃引導(dǎo)，使得“城中村”的建設(shè)處于無序狀態(tài)。一些“城中村”內(nèi)宅基地、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織，土地使用混亂，非法出租、轉(zhuǎn)讓、倒賣土地的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。此外，城市管理部門對“城中村”的監(jiān)管力度不足，對違法建設(shè)、環(huán)境衛(wèi)生等問題未能及時(shí)有效處理，導(dǎo)致“城中村”的環(huán)境和秩序問題日益嚴(yán)重。2.3“城中村”的現(xiàn)狀特征2.3.1建筑與基礎(chǔ)設(shè)施南通崇川區(qū)“城中村”的建筑大多年代久遠(yuǎn)，破舊不堪。許多房屋建于上世紀(jì)七八十年代，甚至更早，建筑結(jié)構(gòu)以磚混結(jié)構(gòu)為主，歷經(jīng)多年風(fēng)雨侵蝕，墻體開裂、屋頂漏水等問題普遍存在。如河堤新村的部分房屋，外墻斑駁，墻體出現(xiàn)明顯裂縫，每逢雨天，屋內(nèi)就會出現(xiàn)不同程度的滲漏，嚴(yán)重影響居民的居住安全和生活質(zhì)量。為了獲取更多的租金收益，村民在原有宅基地上隨意加建、擴(kuò)建房屋，導(dǎo)致建筑密度過高，布局混亂?！拔帐謽恰薄百N面樓”現(xiàn)象隨處可見，房屋之間間距狹小，有的甚至不足一米，不僅影響采光和通風(fēng)，還存在嚴(yán)重的消防安全隱患。一旦發(fā)生火災(zāi)，消防車難以進(jìn)入，人員疏散也十分困難。在基礎(chǔ)設(shè)施方面，“城中村”與周邊城市區(qū)域存在巨大差距。道路狹窄且路況較差，多為狹窄的土路或破損的水泥路，寬度一般在3米以下，僅能勉強(qiáng)容納一輛汽車通行。遇到車輛交匯時(shí)，常常造成交通堵塞。路面坑洼不平，雨天積水嚴(yán)重，給居民的出行帶來極大不便。排水系統(tǒng)不完善，污水隨意排放，沒有統(tǒng)一的污水管網(wǎng)，生活污水直接排入附近的河流、溝渠或地面，導(dǎo)致水體污染嚴(yán)重，散發(fā)著難聞的氣味。部分區(qū)域雖有簡易的排水設(shè)施，但管徑過小，排水能力有限，每逢暴雨，就會出現(xiàn)嚴(yán)重的內(nèi)澇，積水深度可達(dá)幾十厘米，居民家中也常被水淹。供電設(shè)施老化，電力供應(yīng)不穩(wěn)定，電線私拉亂接現(xiàn)象嚴(yán)重，部分電線老化、破損，存在漏電風(fēng)險(xiǎn)。由于用電負(fù)荷不斷增加，而供電設(shè)施未能及時(shí)升級改造，夏季用電高峰期經(jīng)常出現(xiàn)電壓不穩(wěn)、停電等情況，影響居民的正常生活。此外，一些“城中村”還存在燃?xì)夤?yīng)不足或根本沒有燃?xì)夤?yīng)的問題，居民只能使用罐裝液化氣或柴火做飯，既不方便又不安全。2.3.2人口結(jié)構(gòu)與社會問題南通崇川區(qū)“城中村”的人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，呈現(xiàn)出多元化的特點(diǎn)。本地居民多為原住村民，他們雖然在地域上已處于城市之中，但在生活方式、思想觀念等方面仍保留著濃厚的農(nóng)村特征。隨著城市的發(fā)展，大量外來務(wù)工人員涌入“城中村”，他們主要來自周邊農(nóng)村地區(qū)以及其他經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，從事著餐飲、零售、建筑、家政等行業(yè)。這些外來人口為城市的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)，但也給“城中村”的管理帶來了挑戰(zhàn)。城東村社區(qū)外來人口數(shù)量超過本地戶籍人口，外來人口與本地居民在語言、文化、生活習(xí)慣等方面存在差異，容易引發(fā)矛盾和沖突。由于“城中村”人員流動性大，居住環(huán)境復(fù)雜，治安管理難度較大，盜竊、搶劫等違法犯罪案件時(shí)有發(fā)生。一些出租房屋管理混亂，房東為追求經(jīng)濟(jì)利益，對租客身份審核不嚴(yán)，導(dǎo)致一些不法分子混入其中。部分“城中村”內(nèi)存在無證經(jīng)營的小旅館、網(wǎng)吧、棋牌室等場所，為違法犯罪活動提供了滋生的土壤。據(jù)崇川區(qū)公安機(jī)關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“城中村”區(qū)域的刑事案件發(fā)生率明顯高于其他城市區(qū)域。外來人口子女的教育問題也較為突出，部分外來務(wù)工人員子女由于戶籍限制，難以進(jìn)入城市公辦學(xué)校就讀，只能選擇就讀于一些條件簡陋的民辦學(xué)?；蜣r(nóng)民工子弟學(xué)校。這些學(xué)校師資力量薄弱，教學(xué)設(shè)施落后，教學(xué)質(zhì)量難以保證，嚴(yán)重影響了外來務(wù)工人員子女的受教育權(quán)益。同時(shí)，由于家長忙于工作，對子女的教育關(guān)注不夠，導(dǎo)致一些孩子缺乏良好的家庭教育，容易出現(xiàn)輟學(xué)、沉迷網(wǎng)絡(luò)等問題?！俺侵写濉眱?nèi)的公共衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施相對匱乏，難以滿足居民的基本醫(yī)療需求。一些私人診所條件簡陋，醫(yī)療設(shè)備落后，醫(yī)生資質(zhì)參差不齊，存在醫(yī)療安全隱患。此外，由于居住環(huán)境差，衛(wèi)生條件不佳，傳染病防控難度較大，如流感、手足口病等傳染病在“城中村”內(nèi)容易傳播和爆發(fā)。2.3.3土地利用與經(jīng)濟(jì)發(fā)展南通崇川區(qū)“城中村”的土地利用效率低下，存在嚴(yán)重的浪費(fèi)現(xiàn)象。由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，土地使用性質(zhì)混亂，宅基地、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織。一些企業(yè)隨意占用土地，建設(shè)廠房和倉庫，導(dǎo)致土地資源的閑置和浪費(fèi)。部分宅基地因居民外出務(wù)工或搬遷而閑置，未能得到有效利用。文峰街道春暉社區(qū)的“城中村”地塊內(nèi)，既有居民住宅，又有工廠和學(xué)校，土地利用缺乏合理性，無法形成規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)?！俺侵写濉钡慕?jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，主要以傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)和低端的服務(wù)業(yè)為主。隨著城市的發(fā)展，農(nóng)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的比重逐漸下降，但新的產(chǎn)業(yè)未能及時(shí)培育和發(fā)展起來。在服務(wù)業(yè)方面，多為一些小商店、小餐館、小旅館等，經(jīng)營規(guī)模小，服務(wù)質(zhì)量低，缺乏市場競爭力。這些產(chǎn)業(yè)大多處于產(chǎn)業(yè)鏈的低端，附加值低，難以帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。由于土地權(quán)屬復(fù)雜，土地流轉(zhuǎn)困難，制約了“城中村”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改造進(jìn)程。農(nóng)村集體土地所有制下，土地流轉(zhuǎn)需要經(jīng)過復(fù)雜的程序和眾多村民的同意，增加了土地開發(fā)和利用的難度。一些開發(fā)商因擔(dān)心土地流轉(zhuǎn)過程中的糾紛和風(fēng)險(xiǎn)，不愿投資“城中村”改造項(xiàng)目，導(dǎo)致“城中村”的發(fā)展陷入困境。同時(shí)，土地流轉(zhuǎn)的不暢也使得一些有潛力的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目難以落地，阻礙了“城中村”的產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。三、南通崇川區(qū)“城中村”改造的意義與目標(biāo)3.1改造的意義3.1.1提升城市形象與品質(zhì)南通崇川區(qū)作為南通市的核心區(qū)域，其城市形象對于整個(gè)城市的發(fā)展至關(guān)重要?！俺侵写濉钡拇嬖冢q如城市中的瘡疤，嚴(yán)重破壞了城市的整體美感和協(xié)調(diào)性。這些區(qū)域房屋破舊、建筑雜亂無章，與周邊現(xiàn)代化的高樓大廈形成鮮明對比，極大地影響了城市的景觀和形象。例如，江海片區(qū)的“城中村”，房屋大多是上世紀(jì)七八十年代的建筑，外墻斑駁，屋頂破舊，電線像蜘蛛網(wǎng)一樣雜亂地分布在房屋之間，與周邊繁華的商業(yè)區(qū)格格不入，給外來游客和投資者留下了不良印象，降低了城市的吸引力和競爭力。通過對“城中村”的改造，可以拆除破舊的房屋，建設(shè)現(xiàn)代化的建筑，打造整潔美觀的城市環(huán)境。同時(shí)，還可以加強(qiáng)綠化建設(shè)，增加公共空間和休閑設(shè)施，提升城市的生態(tài)環(huán)境和文化氛圍。如任港街道戰(zhàn)勝村5、6、7組經(jīng)過改造后建成的萬科濠河傳奇小區(qū)，高雅精致的小區(qū)外立面、錯(cuò)落有致的小區(qū)綠化，不僅改善了居民的居住條件，也為城市增添了一道亮麗的風(fēng)景線，提升了城市的整體形象和品質(zhì)。改造后的區(qū)域還可以與周邊的城市功能區(qū)相融合，形成統(tǒng)一協(xié)調(diào)的城市風(fēng)貌，增強(qiáng)城市的吸引力和影響力，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。3.1.2改善居民生活條件南通崇川區(qū)“城中村”的居民長期面臨著居住環(huán)境惡劣、基礎(chǔ)設(shè)施匱乏等問題，生活質(zhì)量受到嚴(yán)重影響?！俺侵写濉眱?nèi)房屋老舊，存在諸多安全隱患，如部分房屋的墻體開裂、地基下沉，隨時(shí)可能發(fā)生倒塌事故，威脅居民的生命安全。同時(shí)，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理，房屋建設(shè)雜亂無章，采光和通風(fēng)條件極差，居民的居住舒適度極低。在基礎(chǔ)設(shè)施方面，“城中村”的道路狹窄、坑洼不平，雨天積水嚴(yán)重，居民出行十分不便。排水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施也不完善，經(jīng)常出現(xiàn)停水、停電、斷氣等情況，給居民的日常生活帶來極大困擾?！俺侵写濉备脑旌?，居民將搬進(jìn)寬敞明亮、安全舒適的現(xiàn)代化住宅，居住條件將得到極大改善。以原北郭北村45、46號樓，家具二廠職工宿舍以及城東村3、4組居民為例，他們在城中村改造后住進(jìn)濠東小苑小區(qū)，不僅房屋質(zhì)量得到提升，周邊還配套了學(xué)校、超市等設(shè)施，生活便利性大大提高。改造還將完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，鋪設(shè)寬敞平坦的道路，改善排水、供電、供氣等系統(tǒng)，為居民提供更加便捷、高效的生活服務(wù)。此外，還會加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生管理，增加綠化面積，營造整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境，提高居民的生活質(zhì)量和健康水平。居民將享受到與城市其他區(qū)域居民同等的公共服務(wù)和生活設(shè)施，真正融入城市生活，共享城市發(fā)展成果。3.1.3優(yōu)化城市空間布局南通崇川區(qū)“城中村”的土地利用效率低下，布局混亂，嚴(yán)重影響了城市的空間結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)。在“城中村”內(nèi)，宅基地、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織，缺乏明確的功能劃分，導(dǎo)致土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重。部分區(qū)域存在大量閑置土地，未能得到有效利用，而一些急需發(fā)展的產(chǎn)業(yè)卻因土地短缺而受到限制。同時(shí)，“城中村”的建筑密度過高，缺乏必要的公共空間和配套設(shè)施，進(jìn)一步加劇了城市空間的緊張和不合理。通過對“城中村”的改造，可以對土地進(jìn)行重新規(guī)劃和整合，明確土地用途，優(yōu)化城市功能分區(qū)。將原本雜亂無章的土地劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、公共服務(wù)等不同功能區(qū)域，實(shí)現(xiàn)土地的合理利用和高效配置。例如，文亮小學(xué)北側(cè)地塊在城中村改造后，規(guī)劃布局大變樣，最南側(cè)變成了生態(tài)停車場，中間是小游園，最北側(cè)建成5幢多層安置小區(qū)——文亮小苑，既滿足了居民的居住需求，又提供了休閑和停車的場所，使土地利用更加合理。改造還可以拆除一些違章建筑和破舊房屋，增加城市的公共空間和綠化面積，改善城市的生態(tài)環(huán)境和居民的生活質(zhì)量。通過優(yōu)化城市空間布局，提高城市的整體運(yùn)行效率和競爭力，為城市的可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。3.1.4促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展南通崇川區(qū)“城中村”改造不僅能夠改善城市環(huán)境和居民生活條件，還能對經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極的推動作用?！俺侵写濉备脑焐婕按罅康幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)和配套設(shè)施建設(shè)，這將直接帶動建筑、建材、裝修等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如，在改造過程中，需要大量的建筑材料，如水泥、鋼材、磚塊等，這將刺激建材行業(yè)的生產(chǎn)和銷售，促進(jìn)相關(guān)企業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，裝修行業(yè)也將迎來新的發(fā)展機(jī)遇，為居民提供多樣化的裝修服務(wù)，帶動就業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長。改造后的區(qū)域可以吸引更多的投資，發(fā)展商業(yè)、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。以青年路北、五一路東地塊為例，經(jīng)過改造后變身輻射大學(xué)生的商業(yè)街區(qū)——荷蘭街，吸引了眾多商家入駐，形成了集購物、餐飲、娛樂為一體的商業(yè)氛圍，不僅為居民提供了豐富的消費(fèi)選擇，還創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。此外，陸洪閘老鎮(zhèn)地塊經(jīng)過改造變身為陸洪小鎮(zhèn)，成為集商業(yè)旅游休閑、歷史文化展示體驗(yàn)、民俗文化傳承于一體的特色文化街區(qū)，吸引了大量游客前來觀光旅游，帶動了當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)和服務(wù)業(yè)的繁榮。這些改造后的區(qū)域通過產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加了地方財(cái)政收入，推動了城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。3.2改造的目標(biāo)南通崇川區(qū)“城中村”改造是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需明確短期、中期和長期目標(biāo)，以實(shí)現(xiàn)改造的有序推進(jìn)和可持續(xù)發(fā)展，全面提升城市綜合競爭力和居民生活品質(zhì)。在短期，主要目標(biāo)是改善居民基本生活條件和優(yōu)化基礎(chǔ)環(huán)境。重點(diǎn)完善基礎(chǔ)設(shè)施，對“城中村”內(nèi)道路進(jìn)行拓寬和修繕，確保道路平整、暢通，滿足居民日常出行需求，如將狹窄、破損的土路或水泥路改造成寬度適宜的柏油路，并合理規(guī)劃道路標(biāo)識和停車位。同時(shí)，大力改造排水、供電、供氣等系統(tǒng)，鋪設(shè)污水管網(wǎng)，解決污水隨意排放問題，實(shí)現(xiàn)雨污分流；對老化的供電設(shè)施進(jìn)行升級，保障電力穩(wěn)定供應(yīng)；加快燃?xì)夤艿冷佋O(shè)，提高燃?xì)馄占奥?。整治環(huán)境衛(wèi)生也是短期重要任務(wù)，加大垃圾清理和處理力度，增加垃圾桶、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等設(shè)施，建立定期的垃圾清理制度，確?！俺侵写濉杯h(huán)境整潔衛(wèi)生。加強(qiáng)對違法建設(shè)和亂搭亂建的整治，拆除未經(jīng)審批的違章建筑，規(guī)范建筑秩序，消除安全隱患。通過這些措施，使居民生活環(huán)境得到明顯改善，為后續(xù)改造工作奠定良好基礎(chǔ)。中期目標(biāo)聚焦于提升公共服務(wù)水平和優(yōu)化土地利用。在公共服務(wù)方面，根據(jù)“城中村”人口規(guī)模和分布，合理布局教育、醫(yī)療、文化等公共服務(wù)設(shè)施。新建或擴(kuò)建幼兒園、小學(xué)等教育機(jī)構(gòu)，確保適齡兒童能夠就近接受優(yōu)質(zhì)教育；完善社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)站，配備專業(yè)的醫(yī)護(hù)人員和基本的醫(yī)療設(shè)備，為居民提供便捷的醫(yī)療服務(wù)。增加文化活動中心、健身廣場等文化體育設(shè)施，豐富居民的精神文化生活。在土地利用上，對“城中村”土地進(jìn)行全面清查和評估，明確土地權(quán)屬和用途。按照城市總體規(guī)劃，對土地進(jìn)行合理規(guī)劃和整合，提高土地利用效率。將分散的宅基地、工業(yè)用地和商業(yè)用地進(jìn)行重新布局，形成功能明確、布局合理的城市功能區(qū)。例如，將零散的工業(yè)用地集中整合，打造產(chǎn)業(yè)園區(qū)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展；將閑置的土地用于建設(shè)公共綠地、停車場等公共設(shè)施，改善城市環(huán)境和交通狀況。通過中期改造，使“城中村”在公共服務(wù)和土地利用方面與城市其他區(qū)域逐步接軌，提升城市的整體運(yùn)行效率。長期目標(biāo)旨在實(shí)現(xiàn)“城中村”的全面城市化轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展。在社區(qū)建設(shè)方面，將“城中村”改造成為現(xiàn)代化的城市社區(qū)，完善社區(qū)管理體制，加強(qiáng)社區(qū)自治，提高社區(qū)居民的參與度和歸屬感。培育社區(qū)文化，塑造積極向上的社區(qū)精神，促進(jìn)社區(qū)和諧發(fā)展。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，結(jié)合城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和“城中村”的區(qū)位優(yōu)勢，培育和發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)。例如，在靠近商業(yè)區(qū)的“城中村”發(fā)展商業(yè)、服務(wù)業(yè)，打造特色商業(yè)街、購物中心等；在有歷史文化底蘊(yùn)的“城中村”，發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)，如陸洪閘老鎮(zhèn)地塊改造為陸洪小鎮(zhèn)，成為集商業(yè)旅游休閑、歷史文化展示體驗(yàn)、民俗文化傳承于一體的特色文化街區(qū)。通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動居民就業(yè)，增加居民收入，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長。同時(shí)，注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)和資源節(jié)約利用，建設(shè)綠色、低碳的城市社區(qū)，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。四、南通崇川區(qū)“城中村”改造面臨的問題4.1資金籌集困難南通崇川區(qū)“城中村”改造工程浩大，資金需求規(guī)模龐大，然而當(dāng)前改造過程中資金籌集困難，成為制約改造進(jìn)度的關(guān)鍵因素?！俺侵写濉备脑焐婕巴恋卣魇?、房屋拆遷補(bǔ)償、安置住房建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)等多個(gè)環(huán)節(jié)，每一項(xiàng)都需要巨額資金投入。以某一中等規(guī)?！俺侵写濉备脑祉?xiàng)目為例，僅土地征收和房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用就可能高達(dá)數(shù)億元，再加上安置住房建設(shè)成本以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，總投資往往在十億元以上。崇川區(qū)“城中村”改造項(xiàng)目眾多，資金缺口巨大，給政府財(cái)政帶來沉重壓力。目前，南通崇川區(qū)“城中村”改造資金主要依賴政府財(cái)政投入和銀行貸款，融資渠道相對單一。政府財(cái)政資金有限，難以滿足大規(guī)模“城中村”改造的資金需求。財(cái)政資金主要來源于稅收收入和土地出讓金，在經(jīng)濟(jì)形勢不穩(wěn)定或土地市場不景氣時(shí)，財(cái)政收入增長受限，投入到“城中村”改造的資金也會相應(yīng)減少。銀行貸款方面，由于“城中村”改造項(xiàng)目投資回報(bào)周期長，風(fēng)險(xiǎn)相對較高，銀行在發(fā)放貸款時(shí)會較為謹(jǐn)慎，審批流程復(fù)雜，貸款額度也受到一定限制。而且貸款需要支付高額利息，進(jìn)一步增加了改造項(xiàng)目的資金成本。由于資金籌集困難，一些“城中村”改造項(xiàng)目不得不放緩進(jìn)度甚至停滯。部分已啟動改造的項(xiàng)目，因資金短缺無法按時(shí)完成拆遷補(bǔ)償和安置住房建設(shè)，導(dǎo)致居民長期在外過渡，生活不便，引發(fā)居民不滿。資金不足還使得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，無法按照規(guī)劃要求完善道路、水電、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施，影響改造后的居住品質(zhì)和城市形象。如某“城中村”改造項(xiàng)目原計(jì)劃在兩年內(nèi)完成全部改造工程，但因資金籌集困難，工程進(jìn)度嚴(yán)重滯后，三年過去了，仍有部分居民未得到妥善安置，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也僅完成了一半，給居民生活和城市發(fā)展帶來了諸多不利影響。4.2居民安置與利益協(xié)調(diào)難題在南通崇川區(qū)“城中村”改造過程中，居民安置是一項(xiàng)復(fù)雜且關(guān)鍵的任務(wù)，面臨著諸多困難。一方面，部分居民對安置方案存在疑慮和不滿。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是居民關(guān)注的核心問題之一，一些居民認(rèn)為現(xiàn)有的貨幣補(bǔ)償金額不足以購買同地段的住房，難以維持原有的生活水平；對于房屋產(chǎn)權(quán)置換方式，部分居民對置換房屋的面積、戶型、位置等不滿意，擔(dān)心置換后的居住條件不如現(xiàn)在。例如，在某“城中村”改造項(xiàng)目中，居民期望置換房屋能位于交通便利、配套設(shè)施完善的區(qū)域，但實(shí)際提供的安置房源位于城市偏遠(yuǎn)地段，周邊學(xué)校、醫(yī)院、商場等配套設(shè)施匱乏，導(dǎo)致居民抵觸情緒較大。另一方面，“城中村”內(nèi)存在大量的外來租戶，他們在改造過程中的安置問題也不容忽視。這些租戶大多經(jīng)濟(jì)條件較差，在城市中租房是為了降低生活成本?！俺侵写濉备脑旌螅麄兛赡苊媾R租金上漲或無處可租的困境。而且，由于租戶與房東之間的租賃關(guān)系復(fù)雜，改造過程中容易引發(fā)租金退還、裝修補(bǔ)償?shù)燃m紛。某“城中村”改造時(shí)，許多租戶在合同未到期的情況下被要求搬離，而房東與租戶就剩余租金和押金退還問題產(chǎn)生了大量矛盾，給改造工作帶來了阻礙?！俺侵写濉备脑焐婕罢㈤_發(fā)商、原住居民、外來租戶等多方利益主體，如何平衡各方利益，避免矛盾沖突是一大難題。政府希望通過改造提升城市形象和品質(zhì)，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展，但在改造過程中需要投入大量資金，同時(shí)要考慮社會穩(wěn)定和民生保障。開發(fā)商追求經(jīng)濟(jì)效益最大化，希望在改造項(xiàng)目中獲得較高的利潤回報(bào)，這可能導(dǎo)致在拆遷補(bǔ)償、房屋建設(shè)質(zhì)量等方面與居民利益產(chǎn)生沖突。原住居民則希望在改造中最大限度地保障自身權(quán)益，獲得合理的補(bǔ)償和安置，同時(shí)保留一定的集體經(jīng)濟(jì)收益。外來租戶也希望在改造過程中自身權(quán)益得到保障，不受到過多的負(fù)面影響。在利益協(xié)調(diào)過程中，信息不對稱和溝通不暢也加劇了矛盾的產(chǎn)生。政府和開發(fā)商在制定改造方案時(shí)，有時(shí)未能充分聽取居民和租戶的意見，導(dǎo)致方案與實(shí)際需求存在偏差。部分居民對改造政策和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不了解，容易產(chǎn)生誤解和不滿。在某“城中村”改造項(xiàng)目中，由于政府部門和開發(fā)商在宣傳和溝通方面工作不到位，居民對改造后的規(guī)劃和補(bǔ)償方案一知半解，引發(fā)了居民的集體上訪，嚴(yán)重影響了改造工作的順利進(jìn)行。此外，不同利益主體之間的利益訴求存在差異，難以找到一個(gè)平衡點(diǎn)，使得利益協(xié)調(diào)工作難度加大。如果不能妥善解決這些問題，不僅會影響“城中村”改造的進(jìn)度和質(zhì)量，還可能引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。4.3規(guī)劃與設(shè)計(jì)不合理在南通崇川區(qū)“城中村”改造過程中，規(guī)劃與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)存在諸多不合理之處，給改造工作帶來了一定阻礙，也影響了改造后的效果和居民生活質(zhì)量。部分“城中村”改造規(guī)劃缺乏前瞻性，未能充分考慮城市未來的發(fā)展趨勢和居民需求的變化。在制定改造規(guī)劃時(shí)，對城市人口增長、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、交通發(fā)展等因素預(yù)估不足，導(dǎo)致改造后的區(qū)域在短時(shí)間內(nèi)就出現(xiàn)了與城市發(fā)展不適應(yīng)的情況。一些改造后的小區(qū)周邊缺乏產(chǎn)業(yè)配套，居民就業(yè)不便，不得不長途通勤，增加了生活成本和交通壓力。同時(shí)，對公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃也不夠長遠(yuǎn)，隨著城市的發(fā)展和人口的增加，學(xué)校、醫(yī)院、商場等公共服務(wù)設(shè)施逐漸無法滿足居民的需求，需要再次進(jìn)行改造和擴(kuò)建，造成了資源的浪費(fèi)。例如，某“城中村”改造項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)僅按照當(dāng)時(shí)的人口規(guī)模建設(shè)了一所小型幼兒園，但隨著周邊區(qū)域的發(fā)展和人口的流入，該幼兒園學(xué)位嚴(yán)重不足，無法滿足居民子女的入園需求，給居民帶來了極大的困擾。改造項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與實(shí)際需求脫節(jié)，未能充分考慮“城中村”居民的生活習(xí)慣和特殊需求。在建筑設(shè)計(jì)方面，一些新建住宅的戶型設(shè)計(jì)不合理，空間利用率低，不能滿足居民的居住需求。部分房屋的面積過大或過小，與居民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和家庭人口結(jié)構(gòu)不匹配，導(dǎo)致房屋閑置或居住擁擠。而且，建筑的外觀設(shè)計(jì)缺乏特色，與周邊城市環(huán)境不協(xié)調(diào)，無法體現(xiàn)南通崇川區(qū)的地域文化和歷史特色。在基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)方面，對道路、排水、供電等設(shè)施的設(shè)計(jì)未能充分考慮“城中村”的實(shí)際情況，導(dǎo)致改造后的基礎(chǔ)設(shè)施仍然不能滿足居民的生活需求。道路設(shè)計(jì)過窄，無法滿足日益增長的車輛通行需求，經(jīng)常出現(xiàn)交通擁堵；排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)不合理，每逢暴雨就會出現(xiàn)內(nèi)澇，影響居民的正常生活。此外，在規(guī)劃與設(shè)計(jì)過程中，缺乏對“城中村”原有生態(tài)環(huán)境和歷史文化的保護(hù)意識。一些改造項(xiàng)目為了追求經(jīng)濟(jì)效益，過度開發(fā)，破壞了原有的生態(tài)環(huán)境，如拆除了大量的樹木和綠地，導(dǎo)致生態(tài)失衡，居民的生活環(huán)境質(zhì)量下降。同時(shí)，對“城中村”內(nèi)的歷史建筑和文化遺跡缺乏有效的保護(hù)措施，一些具有歷史價(jià)值和文化意義的建筑被拆除或破壞，使得城市的歷史文化底蘊(yùn)受到損害。例如，某“城中村”內(nèi)有一座具有百年歷史的古橋，在改造過程中，由于缺乏對其歷史價(jià)值的認(rèn)識，被隨意拆除，引起了當(dāng)?shù)鼐用窈臀幕Ｗo(hù)人士的強(qiáng)烈不滿。4.4政策與制度不完善南通崇川區(qū)“城中村”改造在政策和制度層面存在諸多不完善之處，對改造工作形成了較大阻礙。政策缺乏連貫性，使得改造工作在推進(jìn)過程中面臨諸多不確定性。不同時(shí)期制定的“城中村”改造政策在目標(biāo)、重點(diǎn)和實(shí)施方式上存在差異，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和長遠(yuǎn)的考慮。在土地征收補(bǔ)償政策方面，早期的政策補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低，隨著時(shí)間推移和房地產(chǎn)市場的變化，新的政策提高了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這導(dǎo)致先進(jìn)行改造的居民心理不平衡，引發(fā)了一些矛盾和糾紛。部分政策在執(zhí)行過程中缺乏穩(wěn)定性，頻繁調(diào)整，讓居民和開發(fā)商難以適應(yīng)，影響了他們對改造項(xiàng)目的信心和積極性。例如，某“城中村”改造項(xiàng)目原本按照既定政策推進(jìn)，但中途因政策調(diào)整，項(xiàng)目審批流程發(fā)生變化，導(dǎo)致改造工作停滯數(shù)月，給各方帶來了巨大的損失。在“城中村”改造過程中，部分關(guān)鍵制度存在缺失，給改造工作帶來了諸多困難。土地流轉(zhuǎn)制度不完善，農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)程序復(fù)雜，缺乏明確的法律法規(guī)和操作細(xì)則，導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)效率低下，阻礙了改造項(xiàng)目的推進(jìn)。在一些“城中村”，由于土地流轉(zhuǎn)制度不健全，開發(fā)商與村集體在土地交易過程中存在諸多爭議，無法達(dá)成一致意見，使得改造項(xiàng)目無法按時(shí)啟動。房屋產(chǎn)權(quán)登記制度也存在漏洞，“城中村”內(nèi)部分房屋建設(shè)年代久遠(yuǎn)，缺乏完善的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，產(chǎn)權(quán)歸屬不明確，給拆遷補(bǔ)償和安置工作帶來了很大的困擾。一些房屋存在多戶共有、繼承糾紛等問題，在改造過程中難以確定補(bǔ)償對象和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，容易引發(fā)矛盾和糾紛。此外，針對“城中村”改造的監(jiān)督管理制度也不夠健全，對改造過程中的違法違規(guī)行為缺乏有效的監(jiān)督和約束。一些開發(fā)商為了追求經(jīng)濟(jì)利益，在改造項(xiàng)目中存在偷工減料、違規(guī)建設(shè)等問題，嚴(yán)重影響了房屋質(zhì)量和居民的生命財(cái)產(chǎn)安全。而由于監(jiān)督管理制度的缺失，相關(guān)部門未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止這些違法行為，導(dǎo)致問題日益嚴(yán)重。同時(shí)，在拆遷補(bǔ)償和安置過程中，也存在一些不公正、不公平的現(xiàn)象，如補(bǔ)償款發(fā)放不及時(shí)、安置房源分配不合理等，由于缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，這些問題得不到及時(shí)解決，引發(fā)了居民的不滿和上訪。4.5社會穩(wěn)定與文化保護(hù)挑戰(zhàn)南通崇川區(qū)“城中村”改造過程中，社會穩(wěn)定與文化保護(hù)面臨著諸多挑戰(zhàn)。改造涉及大規(guī)模拆遷和居民安置，容易引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。拆遷過程中，部分居民對拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式等存在異議，可能會出現(xiàn)抵觸情緒，甚至引發(fā)群體性事件。一些居民對故土有著深厚的情感，不愿意離開熟悉的生活環(huán)境，對改造存在心理上的抗拒。在某“城中村”改造項(xiàng)目中，由于居民對拆遷補(bǔ)償金額不滿，多次組織集體上訪，給社會穩(wěn)定帶來了負(fù)面影響。此外，“城中村”改造期間，施工噪音、粉塵污染等問題也會對周邊居民的生活造成干擾，引發(fā)居民的不滿和投訴。施工期間的交通管制和道路破壞，也會給居民的出行帶來不便，增加居民的生活成本。這些問題如果不能及時(shí)妥善解決，容易引發(fā)居民與政府、開發(fā)商之間的矛盾，影響社會和諧穩(wěn)定。南通崇川區(qū)的“城中村”大多具有悠久的歷史，承載著豐富的地域文化和民俗風(fēng)情。然而，在改造過程中，一些具有歷史文化價(jià)值的建筑和街區(qū)可能會被拆除或破壞，導(dǎo)致城市的歷史文化底蘊(yùn)受到損害。部分“城中村”內(nèi)存在著古老的廟宇、祠堂、牌坊等建筑，這些建筑不僅是歷史的見證，也是當(dāng)?shù)鼐用窬窦耐械南笳?。在改造過程中，如果不加以保護(hù)，隨意拆除，將使這些珍貴的歷史文化遺產(chǎn)永遠(yuǎn)消失。同時(shí)，“城中村”獨(dú)特的生活方式和民俗文化也面臨著傳承危機(jī)。隨著“城中村”的改造，原住居民的生活方式發(fā)生改變，一些傳統(tǒng)的民俗活動和手工藝逐漸失傳。如某“城中村”原本有制作傳統(tǒng)手工藝品的習(xí)俗，但隨著改造的進(jìn)行，年輕一代紛紛搬離，這種傳統(tǒng)手工藝面臨后繼無人的困境。如何在改造過程中，保護(hù)和傳承“城中村”的歷史文化，成為一個(gè)亟待解決的問題。五、國內(nèi)外“城中村”改造的成功案例借鑒5.1國內(nèi)案例分析5.1.1佛山禪城郊邊村改造佛山禪城郊邊村改造項(xiàng)目在改造模式和拆補(bǔ)方案上的創(chuàng)新舉措，為南通崇川區(qū)“城中村”改造提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。該項(xiàng)目采用政府統(tǒng)籌國資主導(dǎo)的改造模式，開全市先河。以往舊改項(xiàng)目多以市場主體為主導(dǎo)的“三舊”改造模式，需經(jīng)前期服務(wù)機(jī)構(gòu)土地整理、編制單元計(jì)劃和規(guī)劃，再由社會資本競得主體身份進(jìn)行改造。而郊邊村改造面積超1240畝，城市發(fā)展戰(zhàn)略地位重要，祖廟街道創(chuàng)新性采取政府統(tǒng)籌整備土地模式，由政府指定的國資企業(yè)主導(dǎo)，采用“征收+收儲”方式進(jìn)行整村拆除新建。這種模式下，土地整理更為有序，規(guī)劃更為合理。政府能夠從城市整體發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，對土地進(jìn)行分期整合，并按規(guī)劃功能進(jìn)行管理和開發(fā)建設(shè)，有助于優(yōu)化城市空間布局，提升城市整體形象和競爭力。截至目前，郊邊村已完成第一期約298.2畝集體土地及地上物移交工作，第二期約700畝集體土地及地上物已簽訂移交補(bǔ)充協(xié)議，正開展帶租約移交工作。在拆補(bǔ)方案方面，祖廟街道充分考慮村民需求，使方案極具創(chuàng)新性和靈活性。城中村改造難在土地性質(zhì)復(fù)雜、利益主體協(xié)調(diào)難度大，宅基地拆遷補(bǔ)償方案是關(guān)鍵。從2024年10月起，祖廟街道駐村工作隊(duì)深入郊邊村一線，與村民積極溝通，了解他們對拆補(bǔ)方案的想法和建議。經(jīng)整理歸納村民共性訴求，多次組織研討《郊邊村城中村改造項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置方案》。針對村民增加房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換可選房源的訴求，街道新增綠城桂語蘭庭、中糧瓏灣祥云、華發(fā)四季三個(gè)安置小區(qū)。最終方案提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償或兩者相結(jié)合的三種補(bǔ)償方式，開拓性地提供多達(dá)10個(gè)安置小區(qū)房源供被拆遷戶選擇。其中7個(gè)是存量房小區(qū)，選房后即可交付，還有2個(gè)異地新建安置小區(qū)和1個(gè)原址安置小區(qū)。這與以往絕大部分采取原址安置、村民安置至少需2-3年才能入住的方式不同，大大縮短了安置時(shí)間，滿足了不同村民的需求，獲得了村民對改造工作的理解與支持。2024年11月16-17日，該方案與宅基地用地報(bào)批相關(guān)事宜在郊邊經(jīng)聯(lián)社全體股東表決大會上通過表決。5.1.2濟(jì)南城中村改造濟(jì)南在城中村改造過程中，積極探索多渠道融資，構(gòu)建多元化融資體系，為解決資金難題提供了有效途徑。以濟(jì)南市中區(qū)為例，區(qū)級國有平臺公司濟(jì)南市中控股集團(tuán)成為推動城中村改造的重要力量。市中區(qū)將區(qū)內(nèi)65個(gè)城中村視為一個(gè)整體，統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)與資金安排，以“大平衡”理念統(tǒng)籌資源。通過經(jīng)營性用地的招拍掛出讓，回流的土地出讓款部分用于城中村改造。同時(shí)，積極引入社會資本，濟(jì)南市中控股集團(tuán)與中國農(nóng)發(fā)重點(diǎn)建設(shè)基金有限公司合作，采用同股同權(quán)模式，讓社會資金參與到城中村改造中。此外，自持資金、地方政府專項(xiàng)債、國家開發(fā)銀行的貸款等也都是重要的融資渠道。在居民安置方面，濟(jì)南市中區(qū)充分考慮居民需求，提供多樣化安置選擇。集中設(shè)立山凹安置基地，村民不再局限于在本村地塊或統(tǒng)籌安置地選址，選擇自主權(quán)大大提升。截至目前，濟(jì)南市中區(qū)已啟動29個(gè)城中村的改造，南康、北康等片區(qū)居民已在安置房中享受全新生活，已建成安置房項(xiàng)目包括南康景苑、北康福邸花園等，共計(jì)完成安置房7995套?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)也同步推進(jìn)，21條市政道路已通車，約209萬平方米的綠化和公共設(shè)施使社區(qū)面貌煥然一新。濟(jì)南新舊動能轉(zhuǎn)換起步區(qū)也在積極推進(jìn)城中村改造融資工作。2024年1月30日，國家開發(fā)銀行山東省分行批復(fù)濟(jì)南起步區(qū)高家村、韓家村等城中村改造項(xiàng)目專項(xiàng)借款34.9億元，實(shí)現(xiàn)首筆發(fā)放3.6億元。農(nóng)發(fā)行山東省分行營業(yè)部也投放全國首批城市城中村改造專項(xiàng)借款45.3億元，其中11億元用于濟(jì)南天橋區(qū)王爐、北辛城中村改造項(xiàng)目建設(shè)。截至1月30日，農(nóng)發(fā)行山東省分行累計(jì)向濟(jì)南市21個(gè)城中村改造項(xiàng)目審批授信額度588.5億元。這些資金的注入，為濟(jì)南城中村改造提供了有力保障，推動了項(xiàng)目的順利實(shí)施。5.2國外案例分析5.2.1日本東京下町地區(qū)改造日本東京下町地區(qū)在城市更新中對歷史文化的保護(hù)和利用堪稱典范，為南通崇川區(qū)“城中村”改造提供了寶貴的借鑒經(jīng)驗(yàn)。下町地區(qū)位于東京都中心部，涵蓋臺東區(qū)、墨田區(qū)、江東區(qū)等區(qū)域，這里保留了眾多江戶時(shí)代以來的歷史遺跡、傳統(tǒng)建筑以及獨(dú)特的民俗文化，是東京歷史文化的重要發(fā)祥地。然而，隨著城市化進(jìn)程的加速，下町地區(qū)面臨著建筑老化、基礎(chǔ)設(shè)施落后、人口減少等諸多問題，城市更新迫在眉睫。在改造過程中，東京政府高度重視歷史文化的保護(hù)，制定了一系列嚴(yán)格的法律法規(guī)。1950年頒布的《文化財(cái)保護(hù)法》將歷史建筑、文化遺跡等納入保護(hù)范圍，明確規(guī)定了保護(hù)對象、保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)和保護(hù)措施。對于下町地區(qū)的傳統(tǒng)建筑，政府通過立法禁止隨意拆除和改建，要求在修繕和維護(hù)過程中遵循“修舊如舊”的原則，保留建筑的原有風(fēng)貌和特色。像淺草寺周邊的傳統(tǒng)商業(yè)街，建筑多為木質(zhì)結(jié)構(gòu)，具有典型的江戶時(shí)代風(fēng)格，政府通過法律手段確保這些建筑在改造中得到妥善保護(hù)，使其成為展示東京歷史文化的重要窗口。東京政府還積極推動歷史文化資源的合理利用，將歷史文化與現(xiàn)代城市功能相結(jié)合，促進(jìn)區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展。下町地區(qū)的許多傳統(tǒng)建筑被改造為博物館、美術(shù)館、傳統(tǒng)手工藝品店等，既保護(hù)了建筑本身，又賦予其新的功能和活力。如將一些老舊的倉庫改造成民俗博物館，展示江戶時(shí)代的生活用具、服飾、傳統(tǒng)手工藝等，讓游客和市民能夠親身感受東京的歷史文化底蘊(yùn)。同時(shí)，利用下町地區(qū)豐富的民俗文化資源，舉辦各種傳統(tǒng)節(jié)日和文化活動，如淺草寺的三社祭、隅田川的花火大會等，吸引了大量游客前來觀光旅游，帶動了當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。此外，東京政府注重社區(qū)參與，鼓勵(lì)居民積極參與歷史文化保護(hù)和城市更新工作。成立了社區(qū)自治組織，讓居民參與到改造規(guī)劃的制定和實(shí)施過程中，充分聽取居民的意見和建議。在淺草地區(qū)的改造中，社區(qū)組織定期召開居民會議，討論改造方案，居民們積極參與，提出了許多關(guān)于保護(hù)歷史建筑、改善基礎(chǔ)設(shè)施、傳承民俗文化的建議，這些建議得到了政府的采納和重視，使得改造工作更加貼近居民的需求和期望。通過社區(qū)參與，不僅增強(qiáng)了居民對歷史文化的認(rèn)同感和歸屬感，也提高了居民對改造工作的支持和配合度。5.2.2韓國首爾梨泰院改造韓國首爾梨泰院通過改造成功提升了區(qū)域的商業(yè)活力和文化特色，為南通崇川區(qū)“城中村”改造提供了有益的參考。梨泰院位于首爾龍山區(qū)南山腳下，曾經(jīng)是一個(gè)普通的街區(qū)，但隨著駐韓美軍基地的設(shè)立以及外國使領(lǐng)館的落戶，逐漸發(fā)展成為一個(gè)充滿異國風(fēng)情的區(qū)域。然而，長期以來，梨泰院也面臨著基礎(chǔ)設(shè)施老化、商業(yè)業(yè)態(tài)低端、文化特色不突出等問題，改造需求日益迫切。在改造過程中，首爾政府注重規(guī)劃引領(lǐng)，制定了科學(xué)合理的改造規(guī)劃。明確了梨泰院的發(fā)展定位為國際化的商業(yè)和文化街區(qū)，圍繞這一定位，對區(qū)域內(nèi)的土地利用、建筑布局、交通組織等進(jìn)行了全面規(guī)劃。拓寬了道路，改善了交通狀況，方便了居民和游客的出行。同時(shí)，合理規(guī)劃商業(yè)布局，劃分了不同的功能區(qū)域，如餐飲區(qū)、購物區(qū)、娛樂區(qū)等，使得商業(yè)業(yè)態(tài)更加集中，形成了規(guī)模效應(yīng)。首爾政府積極推動商業(yè)業(yè)態(tài)升級，引入了多元化的商業(yè)元素。吸引了眾多國際知名品牌和特色小店入駐梨泰院，提升了商業(yè)的品質(zhì)和檔次。同時(shí)，鼓勵(lì)本地商家創(chuàng)新經(jīng)營模式，發(fā)展特色餐飲、時(shí)尚購物、文化藝術(shù)等產(chǎn)業(yè)。如今的梨泰院匯聚了來自世界各地的美食，如印度咖喱、泰國菜、墨西哥烤肉等，還有各種時(shí)尚的買手店、設(shè)計(jì)師品牌店以及充滿藝術(shù)氛圍的畫廊、美術(shù)館等。這些多元化的商業(yè)元素吸引了大量國內(nèi)外游客，使梨泰院成為首爾最具活力和吸引力的商業(yè)街區(qū)之一。此外，首爾政府充分挖掘和利用梨泰院的文化特色，打造獨(dú)特的文化品牌。梨泰院生活著眾多外國人，擁有豐富的多元文化資源。政府通過舉辦各種文化活動，如地球村慶典、萬圣節(jié)狂歡等，展示不同國家和民族的文化特色，促進(jìn)文化交流與融合。在地球村慶典上，來自世界各地的人們身著傳統(tǒng)服飾，展示各自的文化習(xí)俗，表演精彩的節(jié)目，吸引了大量市民和游客參與。這些文化活動不僅豐富了居民和游客的精神文化生活，也提升了梨泰院的知名度和美譽(yù)度，使其成為首爾的文化名片之一。5.3案例啟示與經(jīng)驗(yàn)總結(jié)佛山禪城郊邊村在改造模式上采用政府統(tǒng)籌國資主導(dǎo)，對土地進(jìn)行分期整合和按規(guī)劃功能開發(fā)建設(shè)，使土地整理有序、規(guī)劃合理。這啟示南通崇川區(qū)在“城中村”改造時(shí)，政府應(yīng)發(fā)揮主導(dǎo)作用，加強(qiáng)對改造項(xiàng)目的整體把控。在項(xiàng)目規(guī)劃階段，從城市整體發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，明確改造區(qū)域的功能定位，制定科學(xué)合理的規(guī)劃方案。對于一些重要的“城中村”改造項(xiàng)目，可成立專門的政府工作小組或指定國資企業(yè)負(fù)責(zé)，確保改造工作的順利推進(jìn)。在拆補(bǔ)方案上，充分考慮村民需求，提供多種補(bǔ)償方式和多個(gè)安置小區(qū)房源選擇，縮短安置時(shí)間。南通崇川區(qū)在居民安置過程中，應(yīng)深入了解居民的實(shí)際需求和利益訴求，制定靈活多樣的安置方案。除了貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換外，還可考慮提供住房租賃補(bǔ)貼、就業(yè)培訓(xùn)等多元化的補(bǔ)償方式。增加安置房源的選擇范圍，不僅提供原址安置和異地新建安置房源，還可考慮購買存量房作為安置房源，滿足居民不同的安置需求。同時(shí)，加強(qiáng)安置小區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)，確保居民入住后能夠享受到便捷的生活服務(wù)。濟(jì)南在城中村改造中構(gòu)建多元化融資體系，引入社會資本，拓寬融資渠道。南通崇川區(qū)“城中村”改造資金需求大，應(yīng)積極借鑒濟(jì)南的經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新融資模式。政府可加大財(cái)政投入力度，設(shè)立“城中村”改造專項(xiàng)資金，用于支持改造項(xiàng)目的前期規(guī)劃、土地征收和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作，爭取更多的銀行貸款和政策性資金支持。積極引入社會資本，通過PPP模式、BOT模式等，吸引企業(yè)參與“城中村”改造，共同承擔(dān)改造成本和風(fēng)險(xiǎn)。合理利用土地出讓收益，將部分土地出讓金用于“城中村”改造項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)。日本東京下町地區(qū)在城市更新中通過制定嚴(yán)格法律法規(guī)保護(hù)歷史文化遺跡，將歷史文化與現(xiàn)代城市功能結(jié)合，注重社區(qū)參與。南通崇川區(qū)在“城中村”改造過程中，應(yīng)高度重視歷史文化保護(hù)。加強(qiáng)對“城中村”內(nèi)歷史建筑、文化遺跡的普查和登記，建立保護(hù)名錄，制定相應(yīng)的保護(hù)措施。在改造規(guī)劃中，充分考慮歷史文化元素的融入，將歷史文化遺跡與現(xiàn)代建筑、公共空間相結(jié)合，打造具有地域特色的城市景觀。如對具有歷史價(jià)值的建筑進(jìn)行修繕和改造，將其轉(zhuǎn)化為博物館、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，實(shí)現(xiàn)歷史文化的傳承和利用。同時(shí)，鼓勵(lì)居民參與歷史文化保護(hù)工作，成立社區(qū)保護(hù)組織，加強(qiáng)宣傳教育，提高居民的保護(hù)意識。韓國首爾梨泰院通過科學(xué)規(guī)劃，明確區(qū)域發(fā)展定位，推動商業(yè)業(yè)態(tài)升級，挖掘和利用文化特色。南通崇川區(qū)在“城中村”改造時(shí)，應(yīng)根據(jù)不同區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢和資源條件，明確改造后的發(fā)展定位。對于靠近商業(yè)區(qū)的“城中村”，可打造商業(yè)綜合體、特色商業(yè)街等，促進(jìn)商業(yè)的繁榮發(fā)展；對于具有歷史文化底蘊(yùn)的“城中村”，可發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)，打造歷史文化街區(qū)、民俗文化村等。積極推動產(chǎn)業(yè)升級，引導(dǎo)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高端化、智能化、綠色化方向發(fā)展。挖掘和利用“城中村”的文化特色，舉辦各類文化活動，打造文化品牌，提升區(qū)域的知名度和影響力。六、南通崇川區(qū)“城中村”改造的策略與建議6.1創(chuàng)新資金籌集機(jī)制為解決南通崇川區(qū)“城中村”改造資金籌集困難的問題，應(yīng)積極探索多元化的資金籌集方式，引入社會資本，爭取政府專項(xiàng)基金，拓寬融資渠道，為改造工作提供充足的資金保障。積極引入社會資本參與“城中村”改造，通過政府與社會資本合作（PPP）模式，吸引企業(yè)投資。政府可以通過公開招標(biāo)等方式，選擇具有實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)等作為合作伙伴，共同參與“城中村”改造項(xiàng)目。在合作過程中，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，合理分配收益和風(fēng)險(xiǎn)。政府負(fù)責(zé)提供政策支持、規(guī)劃指導(dǎo)和監(jiān)督管理，社會資本負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資、建設(shè)和運(yùn)營。對于一些規(guī)模較大的“城中村”改造項(xiàng)目，可以采用BOT（建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓）模式，由社會資本負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、建設(shè)和一定期限的運(yùn)營，期滿后將項(xiàng)目移交給政府。這樣既能緩解政府的資金壓力，又能充分發(fā)揮社會資本的專業(yè)優(yōu)勢和創(chuàng)新能力，提高改造項(xiàng)目的效率和質(zhì)量。積極爭取政府專項(xiàng)基金支持，加大財(cái)政投入力度。政府應(yīng)設(shè)立“城中村”改造專項(xiàng)資金，將其納入財(cái)政預(yù)算，確保資金的穩(wěn)定來源。同時(shí)，積極向上級政府爭取專項(xiàng)補(bǔ)貼和扶持資金，如中央財(cái)政的保障性安居工程專項(xiàng)資金、省級政府的城市更新專項(xiàng)資金等。合理利用土地出讓收益，將部分土地出讓金用于“城中村”改造項(xiàng)目。政府在出讓“城中村”改造地塊時(shí)，可以明確規(guī)定一定比例的土地出讓金用于該項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、拆遷補(bǔ)償和居民安置等。此外，還可以通過發(fā)行地方政府債券的方式籌集資金，用于“城中村”改造的重大項(xiàng)目建設(shè)。除了社會資本和政府資金外，還應(yīng)積極拓展其他融資渠道。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，為“城中村”改造提供多樣化的融資支持。銀行可以推出專門針對“城中村”改造項(xiàng)目的貸款產(chǎn)品，降低貸款門檻，延長貸款期限，給予優(yōu)惠利率。同時(shí)，探索開展住房公積金貸款支持“城中村”改造試點(diǎn)工作，允許符合條件的居民使用住房公積金貸款購買改造后的安置住房。此外，還可以通過資產(chǎn)證券化等方式，將“城中村”改造項(xiàng)目的未來收益權(quán)轉(zhuǎn)化為證券進(jìn)行融資，吸引更多的社會資金參與。6.2完善居民安置與利益協(xié)調(diào)機(jī)制制定科學(xué)合理的安置政策，是保障南通崇川區(qū)“城中村”改造順利進(jìn)行的關(guān)鍵。在拆遷補(bǔ)償方面，應(yīng)根據(jù)市場行情和房屋實(shí)際價(jià)值，制定公平合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對于貨幣補(bǔ)償方式，確保補(bǔ)償金額能夠滿足居民在同地段購買類似住房的需求，使居民在失去原有住房后，能夠維持基本的生活水平。對于房屋產(chǎn)權(quán)置換方式，提供多樣化的房源選擇，包括不同面積、戶型和樓層的房屋，以滿足居民的個(gè)性化需求。同時(shí)，確保置換房屋的質(zhì)量和配套設(shè)施完善，讓居民住得安心、舒心。例如，可以建設(shè)多個(gè)安置小區(qū)，分布在不同的區(qū)位，周邊配套學(xué)校、醫(yī)院、商場等公共服務(wù)設(shè)施，方便居民的日常生活。為了滿足居民的不同安置需求，還應(yīng)提供多元化的安置方式。除了傳統(tǒng)的貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換外，可考慮提供住房租賃補(bǔ)貼，對于一些暫時(shí)不想購買住房或經(jīng)濟(jì)條件有限的居民，給予一定期限的住房租賃補(bǔ)貼，幫助他們解決過渡期間的居住問題。提供就業(yè)培訓(xùn)和創(chuàng)業(yè)扶持，對于因“城中村”改造而失去收入來源的居民，組織開展就業(yè)培訓(xùn)，提高他們的就業(yè)技能，幫助他們重新就業(yè)。對于有創(chuàng)業(yè)意愿的居民，給予創(chuàng)業(yè)扶持政策，如提供創(chuàng)業(yè)貸款、稅收優(yōu)惠等，幫助他們實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)夢想。建立有效的利益協(xié)調(diào)平臺，加強(qiáng)政府、開發(fā)商、居民等各方之間的溝通與協(xié)商，是解決“城中村”改造中利益沖突的重要途徑。成立由政府相關(guān)部門、開發(fā)商、居民代表等組成的利益協(xié)調(diào)小組，定期召開會議，共同商討改造過程中遇到的問題和困難，尋求解決方案。在制定改造方案和安置政策時(shí)，充分聽取各方意見和建議，確保方案和政策的科學(xué)性、合理性和可行性。加強(qiáng)信息公開，及時(shí)向居民公布改造項(xiàng)目的進(jìn)展情況、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方案等信息，讓居民了解改造工作的全過程，增強(qiáng)居民對改造工作的信任和支持。引入第三方調(diào)解機(jī)構(gòu)，如專業(yè)的律師事務(wù)所、仲裁機(jī)構(gòu)等，在利益協(xié)調(diào)過程中發(fā)揮中立調(diào)解的作用。當(dāng)各方在利益分配、拆遷補(bǔ)償?shù)葐栴}上出現(xiàn)分歧和爭議時(shí)，第三方調(diào)解機(jī)構(gòu)可以介入，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策，進(jìn)行公正、客觀的調(diào)解，幫助各方達(dá)成共識，解決矛盾。通過建立有效的利益協(xié)調(diào)平臺和引入第三方調(diào)解機(jī)構(gòu)，營造和諧穩(wěn)定的改造環(huán)境，確?！俺侵写濉备脑旃ぷ鞯捻樌七M(jìn)。6.3科學(xué)規(guī)劃與設(shè)計(jì)在南通崇川區(qū)“城中村”改造中，科學(xué)規(guī)劃與設(shè)計(jì)至關(guān)重要，需從多方面著手，確保改造后的區(qū)域能滿足城市發(fā)展和居民生活的需求。改造規(guī)劃應(yīng)具有前瞻性，充分考慮城市未來的發(fā)展趨勢。隨著城市的發(fā)展，人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、交通狀況等都可能發(fā)生變化，因此在規(guī)劃時(shí)要對這些因素進(jìn)行深入分析和預(yù)測。在確定改造區(qū)域的功能定位時(shí)，要結(jié)合崇川區(qū)的城市總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，考慮未來城市對居住、商業(yè)、辦公、公共服務(wù)等功能的需求。如對于靠近城市核心商務(wù)區(qū)的“城中村”，可規(guī)劃為高端住宅區(qū)或商務(wù)辦公區(qū)，配套完善的商業(yè)和公共服務(wù)設(shè)施，以適應(yīng)城市商務(wù)活動和高端居住的需求；對于位于城市新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近的“城中村”，可考慮規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)區(qū)，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供生活服務(wù)、人才公寓等。同時(shí)，要預(yù)留一定的發(fā)展空間，以便在未來根據(jù)城市發(fā)展的實(shí)際情況進(jìn)行靈活調(diào)整和優(yōu)化。改造規(guī)劃要與南通崇川區(qū)的城市整體規(guī)劃緊密銜接，確保改造后的區(qū)域與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。在土地利用規(guī)劃方面，要按照城市總體規(guī)劃的要求，合理確定“城中村”改造后的土地用途，避免出現(xiàn)土地利用不合理的情況。將“城中村”改造區(qū)域與周邊的城市道路、公共交通設(shè)施等進(jìn)行有效銜接，方便居民出行。在建筑設(shè)計(jì)方面，要注重建筑風(fēng)格和色彩的統(tǒng)一，使改造后的建筑與周邊城市景觀相融合。對于具有歷史文化價(jià)值的“城中村”，在改造過程中要充分保護(hù)和利用其歷史文化元素，打造具有地域特色的城市風(fēng)貌。在規(guī)劃過程中，應(yīng)充分考慮居民的實(shí)際需求和生活習(xí)慣。通過問卷調(diào)查、居民座談會等方式，廣泛征求居民的意見和建議，了解他們對住房面積、戶型結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施等方面的需求。在住房設(shè)計(jì)上，提供多樣化的戶型選擇，滿足不同家庭人口結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)狀況的居民需求。合理規(guī)劃配套設(shè)施，確保改造后的區(qū)域有足夠的停車位、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、商場等公共服務(wù)設(shè)施。增加社區(qū)活動中心、健身廣場、綠地公園等休閑娛樂設(shè)施，豐富居民的精神文化生活。同時(shí)，要注重?zé)o障礙設(shè)施的建設(shè)，方便老年人、殘疾人等特殊群體的出行和生活。充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性和精準(zhǔn)性。利用地理信息系統(tǒng)（GIS）技術(shù)，對“城中村”的土地利用、地形地貌、建筑分布等進(jìn)行詳細(xì)的分析和評估，為規(guī)劃設(shè)計(jì)提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持。借助三維建模技術(shù)，對改造后的區(qū)域進(jìn)行虛擬建模，直觀展示規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的效果，便于發(fā)現(xiàn)問題和進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。運(yùn)用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，分析居民的出行規(guī)律、消費(fèi)習(xí)慣等，為配套設(shè)施的布局和商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃提供參考。通過現(xiàn)代信息技術(shù)的應(yīng)用，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)的效率和質(zhì)量，使“城中村”改造規(guī)劃更加科學(xué)合理。6.4健全政策與制度保障體系完善相關(guān)政策法規(guī)，是南通崇川區(qū)“城中村”改造順利推進(jìn)的重要保障。政府應(yīng)制定統(tǒng)一的“城中村”改造政策，明確改造的目標(biāo)、原則、程序和標(biāo)準(zhǔn)，確保改造工作有章可循。出臺專門的“城中村”改造條例，對土地征收、房屋拆遷、補(bǔ)償安置、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、資金籌集等方面做出詳細(xì)規(guī)定，為改造工作提供法律依據(jù)。建立健全政策執(zhí)行監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)對政策執(zhí)行情況的檢查和評估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決政策執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題，確保政策的有效實(shí)施。定期對“城中村”改造政策的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，對執(zhí)行不力的部門和個(gè)人進(jìn)行問責(zé)，保證政策的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。建立健全監(jiān)督管理機(jī)制，加強(qiáng)對“城中村”改造全過程的監(jiān)督管理。在項(xiàng)目審批環(huán)節(jié)，嚴(yán)格審查改造項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、資金來源、施工方案等，確保項(xiàng)目符合城市規(guī)劃和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。對于不符合規(guī)劃要求或存在安全隱患的項(xiàng)目，堅(jiān)決不予審批。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，加強(qiáng)對工程質(zhì)量、施工安全、環(huán)境保護(hù)等方面的監(jiān)督檢查，建立質(zhì)量安全追溯體系，對出現(xiàn)質(zhì)量安全問題的項(xiàng)目，依法追究相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人的責(zé)任。設(shè)立質(zhì)量安全舉報(bào)電話，鼓勵(lì)群眾對工程質(zhì)量和安全問題進(jìn)行監(jiān)督舉報(bào)。在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段，嚴(yán)格按照驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，對驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目，責(zé)令整改，直至驗(yàn)收合格為止。同時(shí)，加強(qiáng)對改造項(xiàng)目的資金監(jiān)管，確保資金專款專用，防止資金挪用和浪費(fèi)。建立資金使用公示制度，定期公布資金使用情況，接受社會監(jiān)督。此外，還應(yīng)建立“城中村”改造項(xiàng)目的績效評估機(jī)制，對改造項(xiàng)目的實(shí)施效果進(jìn)行全面評估。評估內(nèi)容包括項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益、居民滿意度等方面。通過績效評估，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，發(fā)現(xiàn)存在的問題，為后續(xù)的“城中村”改造項(xiàng)目提供參考和借鑒。根據(jù)績效評估結(jié)果，對表現(xiàn)優(yōu)秀的項(xiàng)目和單位給予表彰和獎勵(lì)，對表現(xiàn)不佳的項(xiàng)目和單位進(jìn)行整改和問責(zé)。通過健全政策與制度保障體系，為南通崇川區(qū)“城中村”改造提供堅(jiān)實(shí)的制度基礎(chǔ)，確保改造工作順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。6.5維護(hù)社會穩(wěn)定與文化傳承在南通崇川區(qū)“城中村”改造過程中，維護(hù)社會穩(wěn)定和文化傳承至關(guān)重要，需采取多方面措施加以保障。加強(qiáng)社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估，是確?！俺侵写濉备?/p>