2025年不動產(chǎn)估價理論與方法試題庫含參考答案一、單選題（共20題，每題1分，共20分）1.題目：某一排放污染物的工廠建在一居住區(qū)，引起該居住區(qū)內(nèi)的住宅價值降低，這種建筑物折舊情況屬于()。選項A.物理折舊選項B.功能折舊選項C.物質(zhì)折舊選項D.經(jīng)濟折舊2.題目：建筑物在不能使用時還能收回的價值叫做()。選項A.建筑物殘值選項B.建筑物報廢價值選項C.建筑物剩余價值選項D.建筑材料剩余值3.題目：完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件的正常市場條件下，一定年期的土地使用權(quán)價格被稱作（）。選項A.凈地價格選項B.熟地價格選項C.征地價格選項D.生地價格4.題目：根據(jù)地租理論，最劣等土地的級差地租()。選項A.土地價格選項B.房地產(chǎn)價格選項C.等于零選項D.大于零5.題目：依據(jù)我國城市分類，特大城市是指()。選項A.計劃單列市選項B.直轄市選項C.人口100萬以上城市選項D.省會城市6.題目：以下因素中，土地價格存在的根源是（）選項A.絕對地租選項B.級差地租選項C.壟斷地租選項D.級差地租Ⅰ7.題目：人口20萬以上不足50萬的城市指的是（）選項A.中等城市選項B.特大城市選項C.小城市選項D.大城市8.題目：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃可以由（）人民政府批準。選項A.縣級選項B.省級人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市級選項C.省人民政府授權(quán)的市級選項D.市級9.題目：阿蘭索設(shè)計了()來表示假設(shè)的地價和距離的組合。選項A.買價曲線選項B.貫價曲線選項C.區(qū)位平衡選項D.地價曲線10.題目：注冊土地估價師因某些情況若需辦理注冊變更登記，應(yīng)在()內(nèi)到省、自治區(qū)、直轄市土地估價行業(yè)協(xié)會辦理變更注冊手續(xù)。選項A.30日選項B.15日選項C.7日選項D.七個工作日11.題目：()是級差地租產(chǎn)生的原因。選項A.土地的自然條件差異選項B.土地經(jīng)營權(quán)壟斷選項C.土地的生產(chǎn)效率差異選項D.土地所有權(quán)壟斷12.題目：土地除了以價格表示外還可以用（）表示。選項A.貨幣選項B.租金選項C.年期選項D.年租13.題目：我國的土地價格實際上是（）選項A.完全的土地所有權(quán)價格選項B.完全的土地使用權(quán)價格選項C.土地所有權(quán)價格的一部分14.題目：在影響土地價格的諸因素中，繁華程度屬于()。選項A.一般因素選項B.區(qū)域因素選項C.個別因素選項D.經(jīng)濟因素15.題目：影響土地區(qū)位的行政因素主要是（）選項A.交通管理選項B.環(huán)境監(jiān)察選項C.公共設(shè)施管理選項D.城鎮(zhèn)規(guī)劃16.題目：城市的總體規(guī)劃中小城市用的圖紙比例為()。選項A.1：10000～1：25000選項B.1：5000～1：10000選項C.1：25000～1：50000選項D.1：50000～1：10000017.題目：城市是由自然環(huán)境和()組成，但城市的自然環(huán)境也是要人改造的。選項A.社會環(huán)境選項B.空間環(huán)境選項C.人文環(huán)境選項D.人工環(huán)境18.題目：()能作為城市規(guī)劃管理和綜合開發(fā)、地價評估及土地有償使用的依據(jù)。選項A.專項性詳細規(guī)劃選項B.控制性詳細規(guī)劃選項C.目的性詳細規(guī)劃選項D.修建性詳細規(guī)劃19.題目：非設(shè)備是按照機器設(shè)備()分類的。選項A.再生產(chǎn)中的作用選項B.標準化程度選項C.技術(shù)性特點20.題目：在我國的地價體系構(gòu)成中，從地價的特點看，基準地價屬于()。選項A.市場價格的平均值選項B.評估價格的平均值選項C.區(qū)域平均地價選項D.成交地價的平均水平二、多選題（共10題，每題1分，共10分）1.題目：農(nóng)業(yè)區(qū)位理論創(chuàng)始人杜能認為，某個經(jīng)營者能否在單位面積土地上獲得最大利潤，主要取決于()。選項A.產(chǎn)品市場價格選項B.農(nóng)產(chǎn)品運輸費用選項C.社會平均利潤率選項D.農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本2.題目：常見的工程圖紙圖例有()。選項A.指南針選項B.剖面線和編號選項C.尺寸標注、標高選項D.定位軸線和編號3.題目：城市規(guī)劃的自然環(huán)境條件主要包括：（）選項A.地質(zhì)條件選項B.水文條件選項C.氣候條件選項D.地貌條件4.題目：無形資產(chǎn)按性質(zhì)和內(nèi)容不同，可以分為()。選項A.權(quán)利型無形資產(chǎn)選項B.技術(shù)型無形資產(chǎn)選項C.非技術(shù)型無形資產(chǎn)選項D.知識性無形資產(chǎn)5.題目：下列（）城市的總體規(guī)劃，由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務(wù)院審批；選項A.省會選項B.100萬人口以上的大城市的選項C.50萬人口以上的大城市的選項D.自治區(qū)首府6.題目：建筑物折舊是指隨時間的推進，因各種原因造成建筑物價值的損失，估價時一般從()方面考慮建筑物折舊。選項A.經(jīng)濟選項B.物理選項C.成新選項D.功能7.題目：下列關(guān)于建筑物折舊的說法正確的是()。選項A.物理、功能、經(jīng)濟折舊三者是相互獨立的，并不共同作用在建筑上。選項B.物理折舊屬于有形折舊，是建筑實體所產(chǎn)生的磨滅選項C.功能折舊屬于無形折舊，是建筑物功能落后或不合適而引起的折舊選項D.經(jīng)濟折舊屬于無形折舊，是使用過程中經(jīng)濟上不合理或不適應(yīng)產(chǎn)生的折舊8.題目：城市規(guī)劃實施控制可以分為（）選項A.判例式。選項B.通則式選項C.特殊式選項D.一般式9.題目：影響商品供給的主要因素有（）選項A.生產(chǎn)要素的價格選項B.生產(chǎn)技術(shù)的變動選項C.其他商品的價格選項D.商品本身的價格10.題目：根據(jù)我國現(xiàn)行《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》，下列各項中屬于城市公共設(shè)施用地的有()。選項A.公共綠地選項B.商業(yè)金融業(yè)用地選項C.體育用地選項D.文化娛樂用地三、判斷題（共40題，每題1分，共40分）1.題目：土地報酬遞減是指在技術(shù)和其它要素不變的條件下，對相同面積的土地連續(xù)追加某種要素的投入所帶來的報酬的增量(邊際報酬)遲早會下降。()選項A.正確選項B.錯誤2.題目：城市用地規(guī)模常常從屬于人口規(guī)模，所以一般講城市規(guī)模常常是指城市人口的多少。（）選項A.正確選項B.錯誤3.題目：土地估價所評估出的地價是該地產(chǎn)某一時點的價格。()選項A.正確選項B.錯誤4.題目：對于國家提前收回的土地，國家應(yīng)根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償，補償?shù)臉藴室话阋曰鶞实貎r為依據(jù)。()選項A.正確選項B.錯誤5.題目：由于收益現(xiàn)值法可以較好地確定企業(yè)中不易確定的無形資產(chǎn)價值，因此一般只適用于企業(yè)整體資產(chǎn)評估。()選項A.正確選項B.錯誤6.題目：城市是一定數(shù)量的非農(nóng)人口和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的集聚地，是一種有別于鄉(xiāng)村的居住和社會組織形式，是國家或一定區(qū)域的政治、經(jīng)濟、文化中心。（）選項A.正確選項B.錯誤7.題目：城市詳細規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，對一定時期內(nèi)城市局部地區(qū)的土地利用、空間環(huán)境和各項建設(shè)用地所作的具體安排。（）選項A.正確選項B.錯誤8.題目：實體性貶值是指設(shè)備由于1種和Ⅱ種有形磨損所引起的貶值。()選項A.正確選項B.錯誤9.題目：影響土地區(qū)位的行政因素主要是城鎮(zhèn)規(guī)劃。()選項A.正確選項B.錯誤10.題目：邊際報酬是對同一塊連續(xù)追加某種要素的投入，最后一單位追加要素所帶來的總報酬的增量。（）選項A.正確選項B.錯誤11.題目：無論因何種情況，土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，國家都無權(quán)提前收回。()選項A.正確選項B.錯誤12.題目：局部破損檢測法是利用儀器設(shè)備對結(jié)構(gòu)物的局部進行損傷試驗，根據(jù)局部損傷試驗獲得的數(shù)據(jù)來推定結(jié)構(gòu)物整體損傷狀態(tài)。()選項A.正確選項B.錯誤13.題目：城市的一個或幾個主要職能就是城市的性質(zhì)。（）選項A.正確選項B.錯誤14.題目：邊際收益產(chǎn)量：某產(chǎn)品生產(chǎn)中生產(chǎn)要素的邊際產(chǎn)量與產(chǎn)品價格的乘積。（）選項A.正確選項B.錯誤15.題目：注冊土地估價師不可以以個人名義接受委托，承辦業(yè)務(wù)，收取費用，但可允許他人以本人名義從事土地估價業(yè)務(wù)。()選項A.正確選項B.錯誤16.題目：重置成本法的主要缺點是難以準確估算資產(chǎn)的無形損耗，有些資產(chǎn)不宜采用這種方法評估。()選項A.正確選項B.錯誤17.題目：土地估價必須依據(jù)充足的土地市場資料，土地價格的形成最終取決于土地交易雙方。()選項A.正確選項B.錯誤18.題目：申請在中國土地估價師協(xié)會注冊的土地估價中介機構(gòu)除符合土地估價機構(gòu)工商設(shè)立的基本條件外，注冊資金還不低于60萬元人民幣；（）選項A.正確選項B.錯誤19.題目：設(shè)備的貶值因素比較復雜，除實體性貶值外，往往還存在年限性貶值和經(jīng)濟性貶值。()選項A.正確選項B.錯誤20.題目：土地估價機構(gòu)工商設(shè)立時名稱中應(yīng)明示土地、不動產(chǎn)、土地資產(chǎn)、地產(chǎn)、地價的評估或估價等表明土地估價專業(yè)的術(shù)語。（）選項A.正確選項B.錯誤21.題目：狹義郊區(qū)化認為只要城市中心區(qū)人口(和職能)向城市郊區(qū)遷移就是郊區(qū)化（）選項A.正確選項B.錯誤22.題目：投資乘數(shù)：當總投資增加時，投資增量會引起國民收入成倍增加，這個倍數(shù)叫投資乘數(shù)。它是表示投資增加會使國民收入增加到何種程度的系數(shù)。（）選項A.正確選項B.錯誤23.題目：在土地評估中介機構(gòu)執(zhí)業(yè)的土地估價師應(yīng)進行注冊，取得土地估價師注冊編號。未經(jīng)注冊的土地估價師，不得以注冊土地估價師的名義從事土地估價中介業(yè)務(wù)。選項A.正確選項B.錯誤24.題目：建筑物估價應(yīng)以估價對象的合法產(chǎn)權(quán)為前提進行。()選項A.正確選項B.錯誤25.題目：土地附著物估價中，市場法的基礎(chǔ)是“替代原則”。()選項A.正確選項B.錯誤26.題目：供給曲線的橫坐標為價格、縱坐標為商品供給量。（）選項A.正確選項B.錯誤27.題目：建筑物的重置價是決定建筑物價格的最基本因素。()選項A.正確選項B.錯誤28.題目：城市分區(qū)規(guī)劃的主要任務(wù)是為詳細規(guī)劃規(guī)劃管理提供依據(jù)。()(2002年)選項A.正確選項B.錯誤29.題目：在委托方出具《評估委托書》并已說明土地附著物的合法性的情況下，評估人員就不需要在估價報告中對土地附著物的合法性進行說明。()選項A.正確選項B.錯誤30.題目：建筑物與構(gòu)筑物折舊的數(shù)額為建筑物與構(gòu)筑物在估價時點時的市場價值與其重置價格之間的差額。（）選項A.正確選項B.錯誤31.題目：建筑物與構(gòu)筑物估價上的折舊是指由各種原因所造成的價值損失。()選項A.正確選項B.錯誤32.題目：土地價格具有明顯的地區(qū)性和個別性。（）選項A.正確選項B.錯誤33.題目：通貨膨脹率被定義為一般價格總水平在一定時期(通常是一年)內(nèi)的上漲率（）選項A.正確選項B.錯誤34.題目：機器設(shè)備類資產(chǎn)一般是企業(yè)整體資產(chǎn)的一個組成部分，它通常與企業(yè)的其他資產(chǎn)共同完成某項特定的生產(chǎn)目的。()選項A.正確選項B.錯誤35.題目：在城市規(guī)劃中，一般以人口數(shù)量作為評價居住區(qū)規(guī)模的主要標志。()選項A.正確選項B.錯誤36.題目：絕對地租和壟斷地租是資本主義地租的兩種基本形式。（）選項A.正確選項B.錯誤37.題目：選取可比實例是比較法估價的第一步驟。()選項A.正確選項B.錯誤38.題目：土地評估機構(gòu)（合伙企業(yè)）的所有合伙人都必須具備土地估價師資格。（）選項A.正確選項B.錯誤39.題目：與工業(yè)產(chǎn)品一樣，農(nóng)產(chǎn)品的社會生產(chǎn)價格也是由社會平均必要勞動時間決定的。()選項A.正確選項B.錯誤40.題目：采用成本法評估古建筑物時常用重置成本代替重置價格。()選項A.正確選項B.錯誤答案與解析一、單選題答案1.正確答案：【D】解析：引起建筑物折舊的經(jīng)濟因素，通常有建筑物的使用與周圍環(huán)境的不協(xié)調(diào)、附近環(huán)境的變化、房地產(chǎn)市場的變化等。例如居住區(qū)內(nèi)殘留的小工廠，由于一方面其周圍沒有其他工廠，無法產(chǎn)生集聚效益，另一方面周圍都是居住區(qū)，對生產(chǎn)過程中產(chǎn)生污染的處理要求更嚴，增加其生產(chǎn)成本，從而引起該工廠建筑物使用價值的降低。2.正確答案：【A】解析：建筑物殘值是指建筑物在不能使用時還能收回的價值。建筑物剩余價值是指建筑物使用一定年限后的市場價值減去折舊后的余額。建筑材料剩余值主要強調(diào)的是建筑材料部分的剩余價值，與建筑物整體不能使用時收回的價值概念不同。建筑物報廢價值通常指建筑物達到報廢狀態(tài)時的價值評估，并非單純指能收回的價值。所以答案是[B]建筑物殘值。3.正確答案：【B】4.正確答案：【C】解析：最劣等土地沒有級差地租。5.正確答案：【B】6.正確答案：【A】解析：絕對地租是土地價格存在的根源。絕對地租是由于土地所有權(quán)的存在，租種任何土地都必須繳納的地租。它是農(nóng)產(chǎn)品價值超過社會生產(chǎn)價格以上的那部分超額利潤。因為土地所有者不會無償將土地出租，所以即使最劣等土地也要收取地租，這使得土地具有了價格。級差地租Ⅰ主要與土地肥力和位置差異有關(guān)，級差地租是級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ的統(tǒng)稱，壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化而成的地租，它們都不是土地價格存在的根源。7.正確答案：【A】解析：人口規(guī)模劃分標準中，中等城市是指城區(qū)常住人口50萬以上100萬以下的城市；大城市是指城區(qū)常住人口100萬以上500萬以下的城市；特大城市是指城區(qū)常住人口500萬以上1000萬以下的城市；小城市是指城區(qū)常住人口20萬以下的城市。所以人口20萬以上不足50萬的城市屬于中等城市。8.正確答案：【C】9.正確答案：【A】解析：阿蘭索將買價曲線定義為：“一組家庭在不同的距離都有能力支付的而又保證同等滿意度的價格曲線”，以此來表示假設(shè)的地價和距離的組合，如果地價按此曲線變化，那么家庭(或企業(yè))將不會計較具體的區(qū)位。10.正確答案：【A】11.正確答案：【B】解析：土地自然條件的差別(即土地等級的差別)只是級差地租形成的自然條件或自然基礎(chǔ)。而土地的有限性所引起的土地經(jīng)營上的壟斷，才是級差地租產(chǎn)生的原因。12.正確答案：【B】解析：租金是土地價格的另一種表現(xiàn)形式，土地價格是土地經(jīng)濟價值的反映，其可以通過租金等方式體現(xiàn)出來。年租表述不準確；貨幣范圍太寬泛；年期不是土地價格的表示方式。13.正確答案：【C】解析：我國實行土地公有制，土地所有權(quán)歸國家或集體所有，一般不允許土地所有權(quán)的買賣，所以土地價格不是完全的土地所有權(quán)價格。土地使用者獲得的是土地使用權(quán)，土地價格更多體現(xiàn)的是土地使用權(quán)價格，但從本質(zhì)上來說，它是土地所有權(quán)價格的一部分，因為土地所有者出讓土地使用權(quán)會收取一定費用，這個費用反映了土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)。14.正確答案：【B】解析：繁華程度是反映土地所在區(qū)域的商業(yè)、服務(wù)業(yè)等活動的密集程度和活躍程度，它對土地價格的影響主要體現(xiàn)在區(qū)域范圍內(nèi)，屬于區(qū)域因素。一般因素是對整體土地價格產(chǎn)生影響的因素；個別因素是針對特定地塊的獨特因素；經(jīng)濟因素表述較為寬泛，繁華程度明確歸屬于區(qū)域因素更為準確。15.正確答案：【D】解析：行政因素主要是指國家從社會公共利益出發(fā)，對土地區(qū)位所施加的種種干預(yù)，包括城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、土地用途管制等。城鎮(zhèn)規(guī)劃對土地區(qū)位的影響最為顯著，它規(guī)定了土地的用途、開發(fā)強度等，直接影響土地的價值和利用效率。環(huán)境監(jiān)察主要側(cè)重于對環(huán)境方面的監(jiān)督檢查；交通管理主要針對交通秩序等；公共設(shè)施管理主要是關(guān)于公共設(shè)施的維護等，它們對土地區(qū)位的影響相對間接，不如城鎮(zhèn)規(guī)劃直接且關(guān)鍵。16.正確答案：【B】17.正確答案：【D】解析：城市是由自然環(huán)境和人工環(huán)境組成，自然環(huán)境是基礎(chǔ)，而人工環(huán)境如建筑、道路、設(shè)施等是人類活動改造形成的，共同構(gòu)成了城市。人文環(huán)境側(cè)重于文化、價值觀等方面；空間環(huán)境表述相對寬泛；社會環(huán)境主要強調(diào)社會關(guān)系、社會組織等。所以這里應(yīng)選人工環(huán)境。18.正確答案：【B】解析：控制性詳細規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定等控制指標，能作為城市規(guī)劃管理和綜合開發(fā)、地價評估及土地有償使用的依據(jù)。修建性詳細規(guī)劃主要側(cè)重于對建設(shè)項目的具體設(shè)計；目的性詳細規(guī)劃不是常見的規(guī)劃類型；專項性詳細規(guī)劃針對特定專項領(lǐng)域，均不如控制性詳細規(guī)劃能起到上述全面的依據(jù)作用。19.正確答案：【C】解析：C自動化程度20.正確答案：【C】解析：基準地價反映城鎮(zhèn)整體地價水平，從地價的特點看，基準地價屬于區(qū)域平均地價的一種，是目前我國最常見的區(qū)域平均地價形式，標定地價、交易底價、成交地價及其他派生出的地價都是對于具體宗地而言，故都屬于宗地地價類型。二、多選題答案1.正確答案：【BD】2.正確答案：【CD】3.正確答案：【ABCD】解析：城市規(guī)劃的自然環(huán)境條件主要包括地貌條件、地質(zhì)條件、水文條件和氣候條件。地貌條件影響城市的布局和形態(tài)；地質(zhì)條件關(guān)系到城市建設(shè)的安全性；水文條件對城市的水源、排水等有重要作用；氣候條件影響城市的舒適度、建筑設(shè)計等方面。4.正確答案：【BC】5.正確答案：【ABD】解析：省和自治區(qū)首府及100萬人口以上的大城市的總體規(guī)劃，由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務(wù)院審批；6.正確答案：【ABD】解析：建筑物折舊是指隨時間的推進，因各種原因造成建筑物價值的損失，估價時一般從物理、功能、經(jīng)濟三個方面考慮建筑物折舊。物理折舊是指建筑物在實體方面的損耗所造成的價值損失；功能折舊是指建筑物在功能方面的相對缺乏、落后或過剩所造成的價值損失；經(jīng)濟折舊是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價值損失。而成新不屬于考慮建筑物折舊的方面。7.正確答案：【BCD】解析：三類因素對建筑物折舊的影響并不是相互獨立作用的，物理的折舊會引起功能的折舊，功能折舊又會反映到經(jīng)濟的折舊，可見三者互為因果關(guān)系。8.正確答案：【AB】解析：城市規(guī)劃實施控制可以分為通則式和判例式。通則式控制是指通過制定一系列普遍適用的規(guī)則、標準和指標等，對城市規(guī)劃的實施進行規(guī)范和引導。判例式控制則是依據(jù)具體的案例和先例來進行決策和控制，強調(diào)對類似情況的參考和遵循。9.正確答案：【ABCD】解析：影響商品供給的主要因素有商品本身的價格、其他商品的價格、生產(chǎn)技術(shù)的變動和生產(chǎn)要素的價格、政府的政策、廠商對未來的預(yù)期。10.正確答案：【AD】三、判斷題答案1.正確答案：【A】2.正確答案：【A】3.正確答案：【A】4.正確答案：【B】解析：補償應(yīng)根據(jù)交易活動中，向國家申報并已得到認可的土地交易價格為基礎(chǔ)，作為財產(chǎn)性質(zhì)補償?shù)囊罁?jù)。同時考慮土地使用者的土地再投入開發(fā)情況和已使用年限應(yīng)支付地價的實際情況。5.正確答案：【B】6.正確答案：【A】解析：城市定義。7.正確答案：【A】8.正確答案：【A】9.正確答案：【A】解析：影響土地區(qū)位的行政因素主要是城鎮(zhèn)規(guī)劃。城鎮(zhèn)規(guī)劃的主要內(nèi)容是合理安排好城鎮(zhèn)各類用地，雖然規(guī)劃涉及的土地利用是未來的目標，但土地區(qū)位的優(yōu)劣在現(xiàn)實的土地市場中就會表現(xiàn)出來。10.正確答案：【A】11.正確答案：【B】解析：按照城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回，在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提取收回，并根據(jù)實際情況給予補償。12.正確答案：【A】13.正確答案：【A】14.正確答案：【B】解析：邊際收益產(chǎn)量：某產(chǎn)品生產(chǎn)中生產(chǎn)要素的邊際產(chǎn)量與邊際收益的乘積。15.正確答案：