“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下長租公寓盈利模式研究

“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下長租公寓盈利模式研究第1章緒論1.1研究背景我國長租公寓行業(yè)是從傳統(tǒng)租房行業(yè)中發(fā)展來的，傳統(tǒng)租房行業(yè)中有一種租房方式——中介租房，在中介租房之上逐漸衍生出了長租公寓這個行業(yè)概念；2010年，長租公寓行業(yè)開始發(fā)展，公眾逐漸認識了它；2014年以來，長租公寓行業(yè)快速發(fā)展，各大資本發(fā)現(xiàn)其巨大的盈利空間，競相進入其中，長租公寓行業(yè)品牌化開始得到發(fā)展，在公寓市場上，長租公寓是品牌數(shù)量最多、獲得融資最多、同時也是未來發(fā)展中想象力最大的一個細分領(lǐng)域；2015年，新興概念“互聯(lián)網(wǎng)+”出現(xiàn)，人們發(fā)現(xiàn)用互聯(lián)網(wǎng)來探索過去一些傳統(tǒng)行業(yè)的新型模式如商業(yè)模式、盈利模式更具科學(xué)性，此后包含房地產(chǎn)在內(nèi)的各行各業(yè)開始進行變革。同年，我國住房租賃政策的春風(fēng)開始吹起，中央開始積極推動住房租賃市場發(fā)展，國務(wù)院、住房、城鄉(xiāng)建設(shè)部和財政部等部門發(fā)布了多項房屋租賃政策，積極推動中央政府向地方政府發(fā)展住房租賃市場。隨后，越來越多的企業(yè)把目光轉(zhuǎn)向長租公寓行業(yè)，使其呈現(xiàn)出指數(shù)型的增長態(tài)勢。2018年以來，國家出臺了多項政策，例如“房住不炒”、“租售并舉”，在國家的支持下，住房租賃市場從根源上獲得了政策紅利，給長租公寓行業(yè)發(fā)展帶來了巨大想象力。據(jù)藍鯨統(tǒng)計，萬科、恒大等排名在前的房地產(chǎn)商中，近7成已開始布局長租公寓市場，長租公寓行業(yè)儼然成為了房地產(chǎn)企業(yè)的第二戰(zhàn)場。2019年我國高校畢業(yè)生以834萬的數(shù)字再創(chuàng)新高，同比增長1.71%。這龐大的就業(yè)人群，推動了北上廣深等一、二線城市的租房市場發(fā)展。圖表1SEQ表\*ARABIC\s11全國普通高校畢業(yè)生人數(shù)及增長速度據(jù)統(tǒng)計，2018年全國流動人口數(shù)為2.41億，由此推測出2018年住房租賃市場規(guī)模為2.71萬億元，從圖2可以看出，2014年以來，全國流動人口數(shù)呈下降趨勢，但2012以來，全國房屋租賃行業(yè)市場規(guī)模還在逐年增加，這些數(shù)字表明，長租公寓行業(yè)還會繼續(xù)火爆下去。圖表1SEQ表\*ARABIC\s12房屋租賃市場規(guī)模及全國流動人口數(shù)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局和前瞻產(chǎn)業(yè)研究院然而，長租公寓是一個收回初始投資時間很長甚至可能收不回來的行業(yè)。現(xiàn)階段，長租公寓行業(yè)運營能力低下、融資模式受限難以做到盈利，站在進入這一領(lǐng)域的企業(yè)的角度，迅速在這個市場占位是一個很要緊的事情。要想搶先占據(jù)市場，打造一個有著鮮明特色的品牌很重要，品牌效應(yīng)是不可估量的，搶占完市場之后企業(yè)就得考慮盈利，畢竟盈利是一個企業(yè)追求的根本，關(guān)乎企業(yè)自身的發(fā)展，盈利模式的制定對于企業(yè)來說是一個關(guān)鍵性問題。因此，如果能夠利用“互聯(lián)網(wǎng)+”思維，研究出能夠迅速收回投資并擴大企業(yè)盈利空間的盈利模式，是本論文研究的核心。1.2研究意義1.2.1學(xué)術(shù)意義（1）研究有助于補充“互聯(lián)網(wǎng)+”長租公寓盈利模式研究理論在知網(wǎng)通過“長租公寓”關(guān)鍵字進行主題搜索，共找到文獻343篇，其中，2018年文獻178篇。可見近年來，長租公寓行業(yè)已經(jīng)得到了企業(yè)、學(xué)者、市場等各方面的高度關(guān)注，但目前國內(nèi)針對長租公寓盈利模式研究文獻相對較少，有對集中式、分布式運營模式下長租公寓盈利的思考，還有從擴大租金差、增值服務(wù)等方面對長租公寓盈利模式進行探討，然而，現(xiàn)有的這些盈利模式研究并沒有形成具體規(guī)模的理論體系，當前的研究成果不足以解釋長租公寓盈利模式的設(shè)計和變革，無法系統(tǒng)地提煉和總結(jié)出對長租公寓行業(yè)有意義的創(chuàng)新方式。本研究能夠在長租公寓盈利模式方面提供一定的創(chuàng)新理論。（2）研究在一定程度上拓展了“互聯(lián)網(wǎng)+”的研究領(lǐng)域“互聯(lián)網(wǎng)+”這個互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展新形態(tài)、新業(yè)態(tài)是從2015年開始興起的，“互聯(lián)網(wǎng)+”目前涉及到的產(chǎn)業(yè)十分廣泛，比如“互聯(lián)網(wǎng)+教育”、“互聯(lián)網(wǎng)+物流”、“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”等等，長租公寓作為一種新興產(chǎn)業(yè)，和“互聯(lián)網(wǎng)+”融合在一起，是一種新形式的創(chuàng)新，本研究能夠在“互聯(lián)網(wǎng)+”領(lǐng)域方面進行一定的拓展研究。（3）研究對于“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的融合提供理論支持互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了前所未有的價值體現(xiàn)方式，在文獻研究中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有這方面的研究，鮮少從互聯(lián)網(wǎng)視角出發(fā)進行房地產(chǎn)盈利模式創(chuàng)新研究。本研究從房地產(chǎn)行業(yè)長租公寓這塊出發(fā)，探索“互聯(lián)網(wǎng)+”如何融合并影響長租公寓盈利模式的組成和發(fā)展。1.2.2實踐意義近幾年，國家為了發(fā)展住房租賃市場多次出臺住房租賃政策，把租房這個話題推到了大家面前，住房租賃這個市場成了香餑餑，各行業(yè)相繼進入，注入資本想率先搶占市場。但一個能夠經(jīng)得住市場考驗的可持續(xù)的盈利模式才能在未來市場競爭中立于不敗之地。目前對于長租公寓盈利模式的研究依然處于初級階段：對長租公寓盈利模式的本質(zhì)和發(fā)展路徑等重點問題的研究還處在不清晰的階段，這與當前對長租公寓行業(yè)發(fā)展極為迫切的需求不成正比，需要形成較為系統(tǒng)的梳理。如何最大限度的發(fā)揮“互聯(lián)網(wǎng)+”的聯(lián)動作用，提升長租公寓行業(yè)本身及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的價值，保證長租公寓行業(yè)從業(yè)者對長租公寓發(fā)展有前瞻的認知和落地實踐，是長租公寓行業(yè)的重要課題之一且極具現(xiàn)實意義。如何擺脫盲目跟風(fēng)的進入市場和落后的經(jīng)營？如何維持企業(yè)生存提高自身競爭力？如何連接和開拓長租公寓產(chǎn)業(yè)帶動房地產(chǎn)業(yè)的收益？本文將在“互聯(lián)網(wǎng)+”的基礎(chǔ)上，站在企業(yè)的角度，分析并研究可行的長租公寓盈利模式，為后續(xù)的研究提供相關(guān)參考。1.3研究內(nèi)容與方法1.3.1研究內(nèi)容本文通過長租公寓的產(chǎn)業(yè)模式五大環(huán)節(jié)，從企業(yè)角度出發(fā)，研究更能獲利的長租公寓盈利模式，為我國“互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓”盈利模式提供相應(yīng)的建議和啟示。根據(jù)上述的思路，本文的研究內(nèi)容可分為：第一章：緒論，首先介紹了本文的研究背景及“互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓”企業(yè)盈利模式研究的學(xué)術(shù)意義和實踐意義，其次構(gòu)建了本文的研究框架并針對具體的研究內(nèi)容和研究方法進行了闡述。第二章：“互聯(lián)網(wǎng)+”長租公寓相關(guān)理論綜述，這部分主要是參照國內(nèi)外的一些理論對“互聯(lián)網(wǎng)+”、長租公寓的相關(guān)知識進行歸納、總結(jié)，揭示了上述理論對本文研究的主要對象和思路提供的具體依據(jù)。第三章：長租公寓發(fā)展現(xiàn)狀及盈利過程中的問題研究，詳細介紹長租公寓行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及盈利過程中的相關(guān)問題，為下章長租公寓盈利模式研究奠定基礎(chǔ)。第四章：“互聯(lián)網(wǎng)+”長租公寓盈利模式研究。從長租公寓的產(chǎn)業(yè)流程出發(fā)，研究可行的運營模式和融資模式，進而研究“互聯(lián)網(wǎng)+”長租公寓的盈利模式。結(jié)論，對上文研究方法和結(jié)論進行總結(jié)說明，并指出長租公寓未來的發(fā)展趨勢。研究框架如下圖所示：圖1SEQ圖\*ARABIC\s11技術(shù)路線圖收集數(shù)據(jù)及資料“互聯(lián)網(wǎng)+”長租公寓的相關(guān)理論研究實證研究文獻研究“互聯(lián)網(wǎng)+”長租公寓盈利模式盈利過程中的問題長租公寓發(fā)展現(xiàn)狀收集數(shù)據(jù)及資料“互聯(lián)網(wǎng)+”長租公寓的相關(guān)理論研究實證研究文獻研究“互聯(lián)網(wǎng)+”長租公寓盈利模式盈利過程中的問題長租公寓發(fā)展現(xiàn)狀行業(yè)痛點結(jié)論1.3.2研究方法（1）理論研究和實證研究法主要針對“互聯(lián)網(wǎng)+”和“長租公寓”，收集整理了大量現(xiàn)有的理論研究成果，通過分析長租公寓的定義、分類、產(chǎn)業(yè)鏈和同傳統(tǒng)租房的比較；“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念、特點等，為之后的研究提供相關(guān)基礎(chǔ)。再通過查詢自媒體、互聯(lián)網(wǎng)、書籍和國內(nèi)外文獻、政府及行業(yè)協(xié)會發(fā)布的研究報告等資料，深層次地研究長租公寓產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及盈利過程中的問題，評價其盈利模式并預(yù)測未來發(fā)展趨勢。(2)文獻研究法。對本文相關(guān)的國內(nèi)外文獻進行深層次的研究，了解國內(nèi)外長租公寓的運營和融資模式，進而研究其盈利模式。經(jīng)過文獻之間的比較綜合分析,確定論文的方向，為之后的研究作參考。(3)規(guī)范分析法。在對我國現(xiàn)有的長租公寓運營、融資模式進行整體性分析和總結(jié)的基礎(chǔ)上，結(jié)合國外融資的先進經(jīng)驗，提出了適合我國長租公寓的盈利模式，研究要有可操作性并具有實際價值。第2章“互聯(lián)網(wǎng)+”長租公寓相關(guān)理論綜述2.1長租公寓理論綜述2.1.1長租公寓的定義長租公寓概括來說可以理解為，企業(yè)或政府在取得房源后，對房子進行標準化裝修并配備好家具家電，而承租方則需按月繳納房租的一種房屋租賃方式。近年來，長租公寓行業(yè)十分火爆，人們卻不知道這個被稱為“單身合租公寓”和“白領(lǐng)公寓的長租公寓才剛剛發(fā)展起來，和酒店、民宿等偏向短期租賃的產(chǎn)品相比，長租公寓傾向于中長期租賃需求，相比較于傳統(tǒng)租賃而言，長租公寓的裝修、家具家電配備和運營更具標準化。2.1.2長租公寓的分類從空間分布上，把長租公寓大致分為集中式長租公寓和分散式長租公寓兩種。集中式長租公寓，可以理解成資本方用收購或者租賃的方式獲取房源，取得房源之后進行統(tǒng)一裝飾，完成后再進行出租的一種租賃方式。分散式長租公寓，可以理解成資本方用租賃的方式通過分散房東獲得房源，取得房源之后進行統(tǒng)一裝飾，最后再把房子租出去的一種租賃模式。圖21集中式長租公寓與分散式長租公寓對比分析圖2.1.3長租公寓VS傳統(tǒng)租房長租公寓與傳統(tǒng)租房對比分析如下：表21長租公寓與傳統(tǒng)租房對比表優(yōu)勢劣勢長租公寓1.產(chǎn)品層次豐富，能滿足個別需求2.管理服務(wù)比較到位；3.打造社群，增強社交；4.家電設(shè)施比較齊全；5.合同制度較規(guī)范。1.租金相對來說比較高；2.功能上還需完善；3.公寓房間規(guī)劃較小。傳統(tǒng)租房1.普通民宅：面積較寬敞；價格便宜。2.小區(qū)隔斷間：社區(qū)環(huán)境較好；3.小區(qū)套間：房間格局特別好，都是直接商品房直租，體驗感較好；社區(qū)環(huán)境好，基本屬于租房體驗買房的待遇；生活空間大、隱蔽性高，有比較獨立的只有空間，戶型多樣適合家庭居住。1.普通民宅：位置不好，環(huán)境不舒適，房屋裝修比較老舊；2.小區(qū)隔斷間：隔音效果不佳，多書房間沒有獨衛(wèi)；3.小區(qū)套間：相對于其他房源，租金比較高，裝修不能滿足個別需求。2.1.4長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈長租公寓的建設(shè)是一個系統(tǒng)工程，整個鏈條較長，基本包括：拿地、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)團隊的進入、項目的融資以及后面的運營、維護管理、出租和租賃，具體情況見下圖：圖22長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈圖金融機構(gòu)資產(chǎn)銀行金融機構(gòu)資產(chǎn)銀行房地產(chǎn)基金資產(chǎn)管理公司其他機構(gòu)土地資源住房資源住房租賃裝修改造家電裝修維修保潔生活服務(wù)信息平臺社交平臺公寓經(jīng)營商租客

業(yè)主第三方服務(wù)機構(gòu)裝修施工團隊家具家電供應(yīng)商維修保潔供應(yīng)商其他服務(wù)提供商信息平臺社交平臺

資源整合獲取物業(yè)/住房經(jīng)營權(quán)

資金支持

房間及服務(wù)經(jīng)營管理收益

2.2“互聯(lián)網(wǎng)+”理論綜述2.2.1“互聯(lián)網(wǎng)”與“互聯(lián)網(wǎng)+”的定位互聯(lián)網(wǎng)，是傳播信息的平臺，當代經(jīng)濟全球化，借助大數(shù)據(jù)能夠讓信息從傳統(tǒng)的單向以及獨立一個點，向廣義的雙向以及多點甚至是一個面發(fā)展。“互聯(lián)網(wǎng)+”，指的是在這些所有借助于互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下進行有效發(fā)展的平臺，借助一個統(tǒng)一的渠道與途徑進行產(chǎn)業(yè)鏈上下游資源進一步整合的過程與方式，其與之前傳統(tǒng)意義上的資源管理明顯不同的是，這些所有的社會有效資源都借助互聯(lián)網(wǎng)方式進行優(yōu)化和重新組合，這樣更有助于資源產(chǎn)業(yè)鏈在實現(xiàn)最小投入的前提下完成最大收益配比。2.2.2“互聯(lián)網(wǎng)+”的特征在對“互聯(lián)網(wǎng)”和“互聯(lián)網(wǎng)+”進行精準定位之后，緊接著要把握好“互聯(lián)網(wǎng)+”的時代特征，因為這樣，能更好的實現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)業(yè)”的融合與整合，最大限度地發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的擴散效應(yīng)?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”和大數(shù)據(jù)有關(guān)，當代經(jīng)濟一體化使“互聯(lián)網(wǎng)+”成為了一種新的經(jīng)濟形態(tài)，“互聯(lián)網(wǎng)+”滲透的領(lǐng)域包含社會的各個領(lǐng)域，有房地產(chǎn)、醫(yī)療、教育、通信等等。通過歸納整理，“互聯(lián)網(wǎng)+”的特征可以總結(jié)出以下幾點：（1）“互聯(lián)網(wǎng)+”通過連接產(chǎn)生價值“互聯(lián)網(wǎng)+”的本質(zhì)是連接，是能夠形成化學(xué)反應(yīng)式類的融合加創(chuàng)新，“internetplus”是它的英文表述，這個“plus”不是加減乘除的“加”，而是“化”，是經(jīng)過反饋互動后的創(chuàng)新融合。（2）“互聯(lián)網(wǎng)+”以人為核心人是互聯(lián)網(wǎng)中最活躍的單元，以人為媒介延伸出互聯(lián)網(wǎng)的自由和共享。由于互聯(lián)網(wǎng)沒有時空上的界限，以至于人與人之間的交談能夠跨越時空，人們可以將自己的想法具象成聲音、文字、圖片和小視頻，然后在互聯(lián)網(wǎng)平臺上進行發(fā)表，這些想法相互碰撞，擦出激烈的火星?；ヂ?lián)網(wǎng)中，等級階層被模糊化，人與人在網(wǎng)絡(luò)社會中就某個話題發(fā)表自己的看法，交互之間產(chǎn)生了海量數(shù)據(jù)，自由又共享。（3）“互聯(lián)網(wǎng)+”跨越產(chǎn)業(yè)邊界實現(xiàn)創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)為中國經(jīng)濟，社會和企業(yè)做出了巨大貢獻，它支持著中國的經(jīng)濟，改變了人們的生活方式，為企業(yè)技術(shù)的改進也貢獻了力量。互聯(lián)網(wǎng)的普及和應(yīng)用是互聯(lián)網(wǎng)包容性和價值共享的體現(xiàn)。譬如傳統(tǒng)行業(yè)“農(nóng)業(yè)，工業(yè)，金融，交通，商業(yè)，旅游，教育，醫(yī)療”等近年來一直在與互聯(lián)網(wǎng)進行結(jié)合，利用“互聯(lián)網(wǎng)+”思維，尋找創(chuàng)新的新形式。農(nóng)業(yè)領(lǐng)域：各大高科技結(jié)合形成的精準農(nóng)業(yè)在未來將會被廣泛運用，造福全社會。工業(yè)領(lǐng)域：機器將會與人腦、大數(shù)據(jù)進行連接，這個連接是工業(yè)領(lǐng)域未來的發(fā)展前景。商貿(mào)領(lǐng)域：商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)字化會被廣泛運用。金融領(lǐng)域：精細化和模塊化是金融領(lǐng)域未來發(fā)展的前景。交通鄰域：智慧交通讓未來交通變得更有智慧，更準確，更人性化。旅游領(lǐng)域：新業(yè)態(tài)和新模式的出現(xiàn)造福了全人類。教育領(lǐng)域：智慧教育將是教育領(lǐng)域未來發(fā)展的趨勢。醫(yī)療鄰域：連接政府，醫(yī)院，醫(yī)護人員和病患的智慧醫(yī)療是醫(yī)療鄰域的未來發(fā)展方向。第3章長租公寓發(fā)展現(xiàn)狀及盈利過程中的問題研究3.1長租公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及問題3.1.1長租公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2019“兩會”過后，政治局再次提出“房住不炒”這一理念，進一步強調(diào)了建設(shè)、健全住房租賃市場這一決心，也說明長租公寓依然具備快速發(fā)展的巨大潛力。簡單來說，長租公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀有以下幾點：（1）市場規(guī)模不斷擴大住房租賃市場的主要客戶是畢業(yè)大學(xué)生和不固定的人，目前城鎮(zhèn)人口數(shù)量逐漸增多，使流動人口數(shù)量出現(xiàn)了放緩趨勢，但這個趨勢不是很明顯，2018年的流動人口有2.41億，這還是一個很龐大的數(shù)額。近年來房價越來越高，是因為自20世紀90年代以來，更多的年輕人進入了租賃市場，他們的參與進一步擴大了租賃市場。有關(guān)機構(gòu)對租房市場進行了預(yù)測，數(shù)據(jù)如下表：圖表3SEQ表\*ARABIC\s11中國租賃市場規(guī)模及人口預(yù)測表數(shù)據(jù)來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院（2）多方布局長租公寓集中于一線城市在國家和地方政府的雙重支持下，我國長租公寓行業(yè)進入了像萬科、龍湖等大品牌房企，它們以不同形式涉足其中，此外，酒店、房地產(chǎn)中介和一些資本市場也看中了長租公寓可觀的發(fā)展前景，紛紛步入其中。據(jù)邁點研究院統(tǒng)計，我國涉足長租公寓的企業(yè)數(shù)量已逾千家，擁有的房屋數(shù)量約200萬間。從長租公寓市場的全國布局來看，主要集中于一線城市。具體如下圖所示：圖表3SEQ表\*ARABIC\s12長租公寓全國分布情況數(shù)據(jù)來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院（3）長租公寓品牌滲透率較低簡單來說，品牌滲透率指一個品牌在市場中的位置。從滲透率來看，國內(nèi)長租公寓品牌還在逐步建立，標桿型長租公寓企業(yè)業(yè)務(wù)范圍主要在一、二線城市。據(jù)統(tǒng)計，龍湖冠寓業(yè)務(wù)分布在全國35個一、二線城市，而萬科泊寓布局在全國36個一、二線城市；魔方公寓主要分布城市有北京、上海、南京、蘇州、鎮(zhèn)江、杭州、廈門、青島、武漢、廣州、深圳、成都、西安、無錫；摩爾公寓和自如寓主要分布在北上廣這三大一線城市；YOU+國際青年社區(qū)主要在北京、上海、成都、南京、廣州、深圳、佛山。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計，滲透率仍有進步空間。圖表33長租公寓品牌滲透率3.1.2長租公寓行業(yè)痛點租金回報率低、房源獲取難度大和盈利空間有限是長租公寓行業(yè)的痛點。所謂的租金回報率是指由租賃房屋獲得的每月租金同房價的比例。國內(nèi)租金漲幅過快，使得國內(nèi)的租金回報率在很長時間都很低。研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)長期出租公寓的回報率只有3％左右，遠遠低于美國的8％至10％。集中式長租公寓需要獲得整棟房子的租賃權(quán)，這不是件容易的事，而分散式長租公寓的房源主要是從分散的房東手中獲取，此類房源往往無法簽長期合約。3.2長租公寓盈利過程中的問題3.2.1房源獲取困難對集中式長租公寓而言，大多數(shù)企業(yè)依賴其自有的房源或者租賃整棟物業(yè)，而這種租賃物業(yè)是由于周邊環(huán)境差而被迫轉(zhuǎn)租，不利于企業(yè)發(fā)展。而對于分散式長租公寓而言,房源主要是從分散的房屋所有者中取得，獲取相對來說也很困難。獲取房源是長租公寓運營的起始點，無論怎么獲取，房源的合法合規(guī)都對運營企業(yè)至關(guān)重要。不合法合規(guī)的房屋可能導(dǎo)致租賃合同無效，一方面關(guān)乎運營方是否能順利營業(yè)，另一方面也關(guān)乎租客的生命安全。歷史遺留建筑可能涉及合作建房、違規(guī)改造、城中村改造、商改租、小產(chǎn)權(quán)房、集體用地上房屋等復(fù)雜情形。在房屋權(quán)屬未最終確定的情況下，產(chǎn)權(quán)人向運營方出租長租公寓，可能涉及無權(quán)處分的問題。3.2.2運營管理標準模糊（1）資金鏈斷裂引發(fā)風(fēng)險運營商擅自挪用貸款資金，通過購買、承租、承包經(jīng)營等方式拓展房源，可能會被主管部門責令叫停，而且一旦擴張過快，形成空置房源，無法及時收回租金，將導(dǎo)致資金鏈斷裂的風(fēng)險，不僅影響長租公寓項目的正常運營，而且將嚴重影響運營商的聲譽和長租公寓運營形象。（2）合同履約風(fēng)險作為出租人時，常見的法律風(fēng)險基本與普通的房屋租賃模式下的租賃風(fēng)險一致。作為二房東時，運營方承租長租公寓后再轉(zhuǎn)租的，其轉(zhuǎn)租合同的效力依附于運營方與出租人簽署的租賃合同，如租賃合同被提前終止的，則轉(zhuǎn)租合同隨即終止。（3）資金退出存在的風(fēng)險長租公寓企業(yè)面臨巨大的前期投入壓力，資本投入之后能否順利退出，成為了運營商在投資前重點需要考慮的因素。長租公寓往往通過金融工具實現(xiàn)資本退出，法律上主要存在的風(fēng)險在于稅收和多頭監(jiān)管。第4章“互聯(lián)網(wǎng)+”長租公寓盈利模式研究上一章節(jié)主要說明了現(xiàn)階段長租公寓行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，從中可以看出，長租公寓盈利方面還是個大問題，下面我們從長租公寓產(chǎn)業(yè)流程出發(fā)，研究長租公寓的盈利模式。4.1“互聯(lián)網(wǎng)+”長租公寓產(chǎn)業(yè)流程一般來說，長租公寓的產(chǎn)業(yè)流程有五個環(huán)節(jié)，前期獲取項目到設(shè)計裝修到營銷再到運營最后退出?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”可以在設(shè)計裝修、營銷、運營這三個環(huán)節(jié)有效利用產(chǎn)業(yè)資源進一步。圖4SEQ圖\*ARABIC\s11“互聯(lián)網(wǎng)+”產(chǎn)業(yè)流程圖重資產(chǎn)：項目出售輕資產(chǎn)：租約到期標準化服務(wù)：提高租金溢價平臺化服務(wù)：引入第三方合作，收取平臺收益系統(tǒng)平臺：提升運營效率，節(jié)約成本多媒體營銷：深度挖掘租賃人群需求平臺合作：平臺合作引流，降低營銷成本重資產(chǎn)：新增租賃用地集體用地存量改造已有自持資產(chǎn)輕資產(chǎn)：租賃重資產(chǎn)：項目出售輕資產(chǎn)：租約到期標準化服務(wù)：提高租金溢價平臺化服務(wù)：引入第三方合作，收取平臺收益系統(tǒng)平臺：提升運營效率，節(jié)約成本多媒體營銷：深度挖掘租賃人群需求平臺合作：平臺合作引流，降低營銷成本重資產(chǎn)：新增租賃用地集體用地存量改造已有自持資產(chǎn)輕資產(chǎn)：租賃標準化：節(jié)約裝配時間，加速擴張多產(chǎn)品線：覆蓋客群，提升租金4.1.1項目獲?。?）重資產(chǎn)模式所謂重資產(chǎn)，是指企業(yè)通過收購或者自建的方式獲得資產(chǎn)所有權(quán)，獲得之后進行標準化改造，最后對外租賃的經(jīng)營模式。重資產(chǎn)模式下，企業(yè)擁有資產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)。依據(jù)重資產(chǎn)模式，企業(yè)不僅能獲得資本收益，在資產(chǎn)持有時，還能獲得升值的資產(chǎn)收益。然而，重資產(chǎn)模式在建筑和建設(shè)初期需要較高的投資，初始資本太大，需要的資本運作能力會很高。所以，對重資產(chǎn)拿地模式下的房企而言，集體設(shè)施用地成本大幅低于“限地價、競配建”等方式獲取的普通國有住宅建設(shè)用地，降低租賃房運營的前期成本，住房租賃業(yè)務(wù)回款周期和盈利能力大幅提高，增加參與積極性。對于村集體和農(nóng)戶而言，除了原先寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)運營外，新增住宅出租運營的選擇項，在住房供應(yīng)緊張的城區(qū)，有望獲得更高的收益。（2）輕資產(chǎn)模式部分房企采用輕資產(chǎn)模式獲取項目，輸出項目建設(shè)及運營能力，有效減輕長租公寓項目運作中的資金壓力。輕資產(chǎn)模式下，該公司通過簽署租約，在資產(chǎn)所有者那獲取資產(chǎn)的特定的時間周期內(nèi)的管理權(quán)。在租賃期間，公司可以租房子并獲得租金，租金減去支付給房屋所有人的租金是公司的實際租金收入。輕資產(chǎn)模式下，企業(yè)只有資產(chǎn)管理權(quán)屬。輕資產(chǎn)模式因為沉積在前一時期的資金相對較少可以迅速在很短的時間擴展。但隨之而來的問題是：輕資產(chǎn)薄利多銷。因為這種模式需要定期（每月或每季度）提供房東的租金，這樣很難做到資產(chǎn)升值，所以輕資產(chǎn)模式的公司只能賺到租金差額。4.1.2“互聯(lián)網(wǎng)+”設(shè)計裝修長租公寓成本構(gòu)成中，除拿房成本，裝修成本最高，經(jīng)統(tǒng)計占約20%。一些運營商跳出傳統(tǒng)思路，選擇“BIM+裝配式”內(nèi)裝，裝修成本最高可降低約30%，環(huán)保性能不降反升，后期運營維護也更便利，裝修的整體性價比已經(jīng)顯著改善?；ヂ?lián)網(wǎng)裝修放棄了不透明的價格，施工進度延誤和浪費成本等傳統(tǒng)裝飾的不好之處。價格公開透明，施工時間和流程標準化，通過網(wǎng)上交易線下交付，努力為年輕人創(chuàng)造短期，成本低，效率高，品質(zhì)高的裝修。集中式長租公寓房源，一大部分是通過長期租賃閑置廠房或辦公樓來獲得的，建筑改造難度大；分散式長租公寓主要從分散房屋所有人處購得房源，產(chǎn)品層次能給人多種選擇空間。因此，在設(shè)計裝修這一步用“BIM+裝配式”技術(shù)，把設(shè)計和裝修統(tǒng)一起來，構(gòu)建“互聯(lián)網(wǎng)+”平臺，是裝修行業(yè)未來的發(fā)展趨勢。BIM即建筑信息化模型，它通過三維數(shù)字技術(shù)，從設(shè)計到生產(chǎn)再到施工最后到運行維護，把工程項目各個環(huán)節(jié)連接在一起，把建筑的真實信息用三維模擬出來，然后建成數(shù)字化模型，做成設(shè)計、施工、運維一體化。裝配式技術(shù)是指通過可靠的裝配方法將精煉部品和工業(yè)生產(chǎn)的部件，根據(jù)標準化流程，工人用干法方式進行施工，員工可以使用組裝技術(shù)快速組裝零件。裝配技術(shù)整個過程與構(gòu)建模塊一樣快，最后實現(xiàn)快速施工，達到綠色環(huán)保，省力等效果?！癇IM+裝配式”互聯(lián)網(wǎng)平臺的建立將在建筑裝飾發(fā)揮極大的作用。一是控制了裝修成本，創(chuàng)造了產(chǎn)品附加值：保證裝修品質(zhì)的同時成本可控，大幅度縮短工程時間；二是滿足了規(guī)?；瘡?fù)制與快速迭代雙重需求：品牌長租公寓一般都有統(tǒng)一的裝修標準，標準化設(shè)計便于規(guī)?；瘡?fù)制。統(tǒng)一部品標準，預(yù)留標準接口和空間后，就能夠方便、靈活地進行更新和替換，軟裝可進行差異化定制；三是便于維護維修，提升運營效率：租戶的流動性較大，長租公寓裝修的建材和設(shè)備不但要滿足租房者的功能需求，更需要經(jīng)受時間的考驗，“BIM+裝配式”能很好地解決這一點。4.1.3“互聯(lián)網(wǎng)+”營銷（1）同微信、微博等社交移動平臺合作，實現(xiàn)共贏?，F(xiàn)在人們所處的大環(huán)境是互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)時代，手機上滿屏的聊天軟件成了人們生活不可缺少的一部分，微信、微博是聊天軟件的代表，被企業(yè)用來吸引買家。各行各業(yè)開始把目光聚焦在社交平臺上，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此，這里所說的微信微博賣房，是指通過微信或者微博傳播或者獲得信息，從而影響客戶交易的行為。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，中國使用微信的用戶非常多，其中年輕用戶（18-36）占多數(shù)。社交移動平臺具有一定的用戶篩選功能。通常來講，關(guān)注公眾號或APP的用戶絕大多數(shù)是對相關(guān)內(nèi)容感興趣的，因此，在結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)的支撐下，商家能夠更精準的找到具有購買能力、購買意愿和購買沖動的買家，隨后商家通過后臺推送，及時把有效信息傳遞給買家，使推廣更具有針對性，讓有需求的關(guān)注者可以在第一時間了解活動信息。傳統(tǒng)方式的市場調(diào)研、預(yù)測多依靠入戶訪問或流動街坊的形式，通過分發(fā)調(diào)查問卷來實現(xiàn)。而這一過程需要耗費大量的人工和時間成本，且目標被調(diào)查者的精準性相對較低。高速網(wǎng)絡(luò)化時代打破了原有模式的局限性，信息的傳遞和搜集可以直接通過朋友圈或者社群迅速蔓延，在第一時間被準確獲取，并基于大數(shù)據(jù)技術(shù)完成用戶管理和統(tǒng)計分析。（2）與政府、銀行合作，借助平臺加大客戶引流，實現(xiàn)快速推廣。多地政府與銀行相繼推出住房租賃服務(wù)，通過與平臺合作，達到吸引客戶的目的，使租賃平臺的迅速推廣成為可能。政企合作：2017年7月，首批住房租賃試點城市進行租賃平臺的試行工作。百強房企通過與政府平臺的對接，達到宣傳長租產(chǎn)品的目的，降低自身的營銷成本，泊寓、冠寓等品牌公寓目前已經(jīng)實現(xiàn)與政府平臺的對接。銀企合作：與政府平臺不同，建行平臺中的企業(yè)房源均由建行和房企共同運營，租賃方多為企業(yè)長期客戶?？偠灾?，營銷對加速資金回籠和提高資金運轉(zhuǎn)率有著很大的作用。4.1.4“互聯(lián)網(wǎng)+”運營（1）與第三方合作：提升平臺化收入公寓商的運營能力十分重要。唯有采取貼合市場、行之有效的運營模式，才更有機會在競爭激烈的公寓行業(yè)內(nèi)脫穎而出。隨著租賃市場的發(fā)展，租客的需求已經(jīng)從單一的居住需求逐步向租賃服務(wù)需求轉(zhuǎn)變，百強房企利用物業(yè)服務(wù)方面的優(yōu)勢，為租客提供標準化服務(wù)，解決租房過程中產(chǎn)生的問題，同時創(chuàng)造新的盈利點，通過平臺化服務(wù)取得增值收益。除了租金，增值服務(wù)成為長租公寓的另一收入來源，在長租公寓領(lǐng)域，過多的依賴自營團隊并不是最高效的服務(wù)模式。對于利潤率較低的長租公寓來說，組建一支提供全方位服務(wù)的團隊所需的成本，以及服務(wù)后臺的運營效率，都是決定盈利與否的重要因素，而通過搭建平臺來進行輕資產(chǎn)管理、通過輸出品牌來獲取收益，這種第三方合作的服務(wù)方式使得長租公寓的服務(wù)后臺越做越“輕”，避免了大規(guī)模服務(wù)后臺所帶來的成本壓力，運營效率得以提升。借助V領(lǐng)地的「泛社區(qū)模型」做到集約式管理，能大幅度提高效率，降低成本，做到盈利。V領(lǐng)地自成立致力于探索「大社區(qū)模式」，其2015年首個項目—V領(lǐng)地中環(huán)社區(qū)的體量就達到了近1800間，截止目前其1000間以上的單店就達到10家。同時在「大社區(qū)模式」的基礎(chǔ)上，選擇租賃熱點片區(qū)密集布局，通過大社區(qū)帶動小社區(qū)，形成有效聯(lián)動共享，發(fā)展生態(tài)化的「泛社區(qū)模型」。行業(yè)主流的單店體量集中在300間以內(nèi)，其運營人員配置正常為1+2人，V領(lǐng)地依托泛社區(qū)模型，通過片區(qū)統(tǒng)籌協(xié)管，運營人員可減少至1-2人，運營人力成本顯著降低。維修保潔方面，V領(lǐng)地通過IT系統(tǒng)對運營的改造，依托智能工單系統(tǒng)（外包資源組合聯(lián)動，維修/保潔工單、投訴工單、社區(qū)檢查工單等智能派送），實現(xiàn)多社區(qū)平臺共享調(diào)配，維修配件集中采購配送，提高維保效率，進一步優(yōu)化成本?！阜荷鐓^(qū)模型」優(yōu)點（1）：分攤運營成本，提高單店利潤銷售成本方面，多社區(qū)聯(lián)動，區(qū)域客源集中管理，客戶共享引流，多價格段產(chǎn)品覆蓋，通過提升獲客能力節(jié)約銷售成本?！阜荷鐓^(qū)模型」優(yōu)點（2）：賦能項目投拓，提升區(qū)域影響通過「泛社區(qū)模型」，V領(lǐng)地在保障運營質(zhì)量的前提下，人房比有效降低至1:130，單房運營成本（涵蓋營銷費用、人力費用、運營管理費用及能耗費用等）優(yōu)化到260元/月，遠低于同行業(yè)400-600元的平均水平，較中小社區(qū)，僅運營成本單項的縮減可使利潤增加50%.公寓各方對于規(guī)模化的追逐，客觀上催高集中式公寓物業(yè)獲取難度：大體量項目的門檻較高（考驗資金實力、運營能力等）、中等體量項目紅海競爭，小體量項目運營成本高。而依托「泛社區(qū)模型」，可有效分攤小體量成本，提升對于項目的獲取能力。另外，通過位于同一區(qū)域的深耕，能夠有效整合積累的各方資源（政府、業(yè)主等），同時提升企業(yè)對于區(qū)域的影響力，提高政府、租客、業(yè)主等對于品牌的認可度?！阜荷鐓^(qū)模型」優(yōu)點（三）：打造生活生態(tài)圈，提高客戶粘性大社區(qū)帶動小區(qū)，可以共享生活配套、服務(wù)公區(qū)、增值設(shè)備等，為租客打造便利的居住生活圈，提高客戶滿意度，增強客戶粘性；同時能夠形成可觀的線下流量入口，便于為租客提供增值服務(wù)，結(jié)合租客衍生出多元化的消費需求，實現(xiàn)流量變現(xiàn)、增值創(chuàng)收。?（2）與運營商合作：提高服務(wù)水平，減輕運營壓力企業(yè)將資產(chǎn)托管于運營商，通過其專業(yè)的運營能力來提升長租公寓的服務(wù)水平，同時可以避免組建運營團隊的成本和風(fēng)險，2017年，陽光城與愷信亞洲合作推出麗江高端服務(wù)式公寓。目前房企合作較多的運營商有愷信亞洲、優(yōu)客逸家等。4.2“互聯(lián)網(wǎng)+”融資模式4.2.1ABS模式由于現(xiàn)階段承租人和長租公寓簽署的租約通常不超過1年，因此，未來的現(xiàn)金流的預(yù)測存在諸多不確定的因素。為了構(gòu)造長期穩(wěn)定的可預(yù)測的現(xiàn)金流，租金收益權(quán)ABS通常選擇“單一資金信托專項規(guī)劃”的雙重SPV結(jié)構(gòu)，即，前端由過橋方作為主要出資人，然后將信托基金委托給信托公司，設(shè)立單一資金信托，成為信托的原受益人，信托的期限通常較長，能夠形成相對穩(wěn)定的受益權(quán)。該信托基金用于發(fā)放信托貸款給金融機構(gòu)和金融家使用，還款來源是金融機構(gòu)持有的物業(yè)。證券公司發(fā)行的資產(chǎn)支持專項計劃在證券交易所上市后，資產(chǎn)支持證券機構(gòu)投資者完全接受特別計劃股份后，特別計劃管理人承擔特別計劃持有的單筆資金。原股權(quán)持有人在恢復(fù)信任。轉(zhuǎn)讓受益權(quán)后，將實現(xiàn)撤回。資產(chǎn)支持證券投資者基本上有權(quán)以特別報價的形式租賃標的資產(chǎn)。在受益人特別計劃項目實施期間，借款人按時償還本金和利息，單一基金信托的受托人將收益分配給特別計劃，分發(fā)給資產(chǎn)支持證券持有人。4.2.2CMBS模式CMBS是以商業(yè)物業(yè)作為抵押的按揭支持證券，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與前述租金受益權(quán)ABS類似，前端由原股東委托給信托公司，向金融機構(gòu)發(fā)放信托貸款，構(gòu)建信托受益權(quán)。特別計劃是轉(zhuǎn)讓原股東持有的信托利益權(quán)。相關(guān)房產(chǎn)的租金收入用作信托貸款的償還來源。信托公司受原利害關(guān)系人委托，在前端向籌資人發(fā)放信托貸款，構(gòu)建信托受益權(quán)，專項計劃以原利害關(guān)系人持有的信托受益權(quán)為準。CMBS與租金受益權(quán)ABS的不同點在于，CMBS結(jié)構(gòu)中，由于金融機構(gòu)擁有該物業(yè)的所有權(quán)，因此相關(guān)資產(chǎn)可用作前端信托貸款本金和利息的抵押。CMBS與REITs的區(qū)別在于，前者是債權(quán)屬性，融資方不轉(zhuǎn)移其對標的物業(yè)的所有權(quán)，雖無法實現(xiàn)出表，但可享受資產(chǎn)后期增值帶來的收益；后者為權(quán)益類屬性，融資方通過出讓標的物業(yè)的所有權(quán)可以實現(xiàn)資產(chǎn)出表，優(yōu)化財務(wù)報表。4.2.3類REITs模式REITs又稱房地產(chǎn)投資信托基金，是通過發(fā)行收益信托憑證/股票募集資金，由管理人投資、經(jīng)營、管理房地產(chǎn)的一種證券，最后將投資的綜合收益分配給投資者。作為一種國際成熟的房地產(chǎn)投資和融資模式，REITs將房地產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益(基礎(chǔ)設(shè)施、出租房屋、商業(yè)地產(chǎn)等)轉(zhuǎn)化為規(guī)范的金融產(chǎn)品，這個產(chǎn)品在公開交易中具有較強的流動性。目前房地產(chǎn)投資信托基金的典型結(jié)構(gòu)是基金管理人先建立契約私募基金，該私募基金發(fā)行項目公司或SPV委托貸款，同時收購項目公司或SPV的全部股權(quán)。私募基金還擁有項目公司或SPV的股權(quán)和債權(quán)，從而間接保留有關(guān)財產(chǎn)的所有權(quán)。深圳證券交易所上市特殊資產(chǎn)支持計劃，用于收集合格投資者募集資金，所募集資金用于轉(zhuǎn)移原資本所有者持有的私募合約基金的全部比例。該項計劃的初步資產(chǎn)是私募基金的份額，資產(chǎn)擔保的證券投資收益來自固定資產(chǎn)租金的營業(yè)收入，抵押證券的主要收回來自固定資產(chǎn)的出售。4.3“互聯(lián)網(wǎng)+”長租公寓盈利模式4.3.1輕資產(chǎn)模式以管理、運營輸出為主。企業(yè)與物業(yè)持有者（或資產(chǎn)端）合作，負責產(chǎn)品設(shè)計、施工管理、人員培訓(xùn)、開業(yè)運營、IT系統(tǒng)支持等管理運營工作，收取一定的管理費用、品牌費用等，物業(yè)持有者獲取項目經(jīng)營收益，并承擔含獲取物業(yè)、前期改造、后期運營等所有成本投入。圖42輕資產(chǎn)模式業(yè)務(wù)流程圖在這種模式下，公司的收入主要是從服務(wù)以及管理公寓獲得的管理成本和過高的業(yè)績中獲得。圖43輕資產(chǎn)模式利潤鏈圖擴大盈利建議：輕資產(chǎn)模型的優(yōu)勢在于，低成本支出是打破長期租賃公寓長期回歸期并加速困境的一種方式。擴大盈利能力的最重要方式是運營能力和服務(wù)，「泛社區(qū)模型」的應(yīng)用能提高企業(yè)的運營能力。4.3.2中資產(chǎn)模式即二房東模式。公司通過租賃獲得合法資產(chǎn)的使用權(quán)，定期支付業(yè)主的租金，并根據(jù)公司的公寓品牌標準進行翻新?；谶@種模式的企業(yè)利潤的主要來源是賺取租金和服務(wù)費。圖44中資產(chǎn)模式業(yè)務(wù)流程圖這種模式的利益鏈條如下：圖45中資產(chǎn)模式利潤鏈圖擴大盈利建議：中資產(chǎn)模式增加了租賃和翻新的成本，這顯然增加了企業(yè)的負擔。在這種模式下，公司應(yīng)該從壓低成本和擴大收入著手。采用“BIM+裝配式”裝修，降低裝修成本，提升管理效率，合理有序擴張；此外，還要加強管理和運營職能，增強自身的信用等級，引入高質(zhì)量的資金，從而降低融資成本，為企業(yè)業(yè)務(wù)擴展提供更多財務(wù)支持，促進業(yè)務(wù)的積極循環(huán)。4.3.3重資產(chǎn)模式即資產(chǎn)或股權(quán)收購。收購合法的物業(yè)產(chǎn)權(quán)或持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的項目公司的股權(quán)，獨立經(jīng)營該項目，作為長租公寓經(jīng)營的物業(yè)。圖46重資產(chǎn)模式業(yè)務(wù)流程圖在重資產(chǎn)模式下，公司既是所有者又是經(jīng)營者，從房屋市場或土地市場購買房屋或土地，對其進行重建或建設(shè)，將其改造成可用于租賃的長租公寓，并負責管理和維護。以此為依托為租客提供租賃和增值服務(wù)，以便他們可以獲得增值，租金收入和服務(wù)費等收益。對應(yīng)的是“資產(chǎn)增值+租金收入+增值服務(wù)費”的盈利模式。在租房微利情況下，重資產(chǎn)模式最考驗企業(yè)的資金實力，對企業(yè)在更多方面提出更高的要求，所以這種方式主要存在于資金實力雄厚、開發(fā)建設(shè)運營能力全面的開發(fā)商背景的企業(yè)中。圖47重資產(chǎn)模式利潤鏈圖擴大盈利建議：這種模式下企業(yè)想擴大盈利的方法一方面是降低拿地/拿房成本，在國家大力倡導(dǎo)發(fā)展住房租賃市場的背景下，各城市紛紛增加了相關(guān)土地的供應(yīng)，其中純租賃用地和用于建設(shè)租賃住房的集體建設(shè)用地大量入市，這類土地價格相較于普通土地便宜很多，但當前這類土地主要由國企獲得，民營企業(yè)可尋求與其合作機會，是降低拿地成本的重要途徑。綜上所述，三種運營模式下，企業(yè)盈利機制明顯不同，每種模式都對企業(yè)提出了相應(yīng)的核心要求：圖48核心要素結(jié)論本文利用“互聯(lián)網(wǎng)+”思維，對長租公寓盈利模式進行研究。從企業(yè)角度出發(fā)，結(jié)合長租公寓