新疆2025年房地產估價師《理論與方法》：成本法的理論依據試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元／㎡，出租率為85％，運營費用占有效毛收入的35％，報酬率為12％，商場建筑面積為40000㎡，可供出租的比例為95％，運營期為38年，該商場的收益價值為萬元。

A：690.40

B：8284.79

C：8720.83

D：9746.81

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、目前，我國房地產業(yè)中占主體地位。

A：房地產開發(fā)經營業(yè)

B：房地產咨詢業(yè)

C：房地產經紀業(yè)

D：房地產估價業(yè)

E：房地產估價機構必須加蓋公章3、A房地產開發(fā)公司開發(fā)建設一住宅工程，該工程建設總投資為3000萬元。在其他商品房預售條件具備的情況下，按提供預售的商品房計算，其投入開發(fā)建設的資金應達到萬元以上，政府有關部門才有可能為其核發(fā)《商品房預售許可證》。

A：300

B：600

C：750

D：1500

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調4、2025年某企業(yè)的負債總額為250萬元，所有者權益總額為750萬元，則該企業(yè)的資產負債率是__。

A．15%

B．25%

C．30%

D．35%5、一購房者購買房產用于零售商業(yè)，購買的價格為150萬元，其中購房者自有現金100萬元，其余部分申請銀行貸款。如果該項投資的經營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現金流量為15萬元，則該項投資的稅前現金回報率是。

A：14％

B：10％

C：33％

D：15％

E：借款合同6、城市房屋拆遷補償評估中，對被征收房屋的室內自行裝修補償款的評估應采用的價值類型是__。

A．投資價值

B．謹慎價值

C．快速變現值

D．市場價值7、不僅應當作為房地產估價的基本原則，而且可以說是房地產估價的最高行為準則。

A：最高最佳使用原則

B：合法原則

C：替代原則

D：獨立、客觀、公正原則

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、__是先分別求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

A．市場法

B．成本法

C．收益法

D．假設開發(fā)法9、某套200㎡、單價4000元／㎡的住宅，要求成交時首付20萬元，余款在3年內分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現率為5％，則該套住宅的實際價格為萬元。

A：71.84

B：74.47

C：75.23

D：80.00

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、某宗房地產每年凈收益為100萬元，建筑物價值為250萬元，建筑物資本化率為15%，土地資本化率為12%。則運用直接資本化法計算該宗房地產的價值為（）萬元。

A．520.83

B．250

C．770.83

D．270.83

11、房產分戶圖是在的基礎上進一步繪制的明細圖。

A：地籍圖

B：宗地圖

C：房產分幅圖

D：房產分丘圖

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調12、在房地產銷售量預測中，引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預測方法是__。

A．簡單平均法

B．移動平均法

C．加權移動平均法

D．指數平滑法13、如果我們想了解“外墻裝修所用的材料、色彩”，應查找。

A：建筑平面圖

B：建筑剖面圖

C：建筑立面圖

D：總平面圖

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調14、路線價估價法是一種評估大量土地的__。

A．迅速估價方法

B．較慢估價法

C．簡易法

D．延遲法15、在城市用地經濟評價中，確定各種地價修正系數基礎的區(qū)位條件是__。

A．宏觀區(qū)位

B．中觀區(qū)位

C．微觀區(qū)位

D．其他區(qū)位16、張某購買劉某的住房，兩人簽訂了二手房買賣合同，約定總價款為260萬元，雙方約定違約金26萬元，張某向劉某支付定金70萬元，價款于半年后一次付清。5個月后，該住房價格上漲為400萬元，若劉某違約，張某可獲得的最高違約責任價款是__萬元。

A．96

B．104

C．140

D．16617、某承租人的基礎租金為15萬元/月，如果營業(yè)額的8%作為百分比租金，如果在一個月內的營業(yè)額為150萬元，則其應支付的租金為（）萬元。

A．15

B．20

C．35

D．5018、監(jiān)理工程師4月18日收到承包人提交的工期延期申請，按規(guī)定14天內予以確認，若超過__則不予確認，也不提出修改意見，視為同意工期順延。

A．5月1日24時

B．5月2日24時

C．5月3日24時

D．5月4日24時19、經批準的臨時用地，同農村集體經濟組織簽訂臨時用地協(xié)議，并按該土地前年平均年產值逐年給予補償。

A：1

B：2

C：3

D：5

E：房地產估價機構必須加蓋公章20、為體現國家對房地產開發(fā)的鼓勵規(guī)定，對個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，。

A：按規(guī)定計征土地增值稅

B：按20％征收土地增值稅

C：減半征收土地增值稅

D：免于征收土地增值稅

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調21、某套住宅總價為30萬元，套內建筑面積為125㎡，套內墻體面積為20㎡，分攤的共有建筑面積為25㎡。該套住宅每平方米建筑面積的價格為元／㎡。

A：1667

B：1765

C：1875

D：2000

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、實施加成征稅，加二成等于加正稅的__。

A．10%

B．20%

C．30%

D．40%23、下列關于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是（）。

A．解析法對隨機的現金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布

B．蒙特卡洛法用數學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理

C．解析法建立在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎之上

D．蒙特卡洛法主要用于解決不多于2～3個隨機變量的風險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風險問題24、某寫字樓的建筑面積為8萬㎡，可出租面積系數為80％，公用建筑面積系數為15％，則該寫字樓出租單元內建筑面積是萬㎡。

A：5.2

B：6.4

C：6.8

D：7.6

E：借款合同25、建設用地使用權出讓合同簽訂后，日內應支付全部地價款。

A：60

B：90

C：100

D：120

E：房地產估價機構必須加蓋公章二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、房地產的規(guī)范性文件包括。

A：《房地產經紀人員執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》

B：《房地產估價規(guī)范》

C：《關于房地產中介服務收費的通知》

D：《房產測量規(guī)范》

E：《城市房屋拆遷估價指導意見》2、下列拆遷行為中，適用《城市房屋拆遷管理條例》的有。

A：征收集體土地過程中對民房的拆遷

B：城市市區(qū)內市政建設對居民購買的商品房的拆遷

C：城市近郊區(qū)集體土地上水利建設對民房的拆遷

D：城市市區(qū)內國有企業(yè)對廠房的自拆自建

E：城市市區(qū)內建設公益事業(yè)房屋對居民私有住房的拆遷3、按照目前我國的有關土地管理規(guī)定，征收耕地的補償費用不包括__。

A．土地使用費

B．土地補償費

C．安置補助費

D．地上附著物和青苗的補償費4、下列關于抵押權人有權要求處分抵押房地產的表述中，正確的有。

A：抵押人到期未償還債務的

B：抵押人擅自處分抵押房地產的

C：抵押人死亡，其合法繼承人拒絕履行到期債務的

D：抵押人擅自在抵押房地產范圍內新增房屋的

E：未經抵押權人同意，抵押人擅自將房地產抵押后的價值余額進行再次抵押的5、保險合同的關系人有。

A：被保險人

B：受益人

C：保險人

D：投保人

E：保險代理人6、下列關于地役權，表述不正確的是。

A：地役權自地役權合同生效時設立

B：地役權的期限由當事人約定，可以超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限

C：土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外

D：地役權可以單獨抵押

E：已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記7、下列有關房屋權屬登記的表述中，正確的有__。

A．房屋所有權人與該房屋占用范圍內土地的使用權人，除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，必須同屬一個法人或自然人

B．房屋權屬檔案的收集、整理、鑒定、保管、統(tǒng)計、利用，通常稱為房屋權屬檔案工作的六個業(yè)務環(huán)節(jié)

C．房地產面積測算為提高精度，邊長取至0.001，但面積確定最后取至小數點后兩位，即Olm2

D．臨街底層經營性房屋的土地使用權，包括門前人行道的部分分攤面積的土地權

E．房地產權屬登記為房地產權利動態(tài)登記8、從房地產市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之問的關系，考察房地產供求之間的總量差距是__。

A．房地產供求結構

B．房地產投資結構

C．房地產數量結構

D．房地產總量結構9、企業(yè)財務分析中，反映企業(yè)盈利能力的分析指標有。(2025年試題)

A：資產報酬率

B：銷售凈利率

C：資產負債率

D：存貨周轉率

E：股東權益報酬率10、甲銀行以1億元授信額度與乙公司設定了最高額抵押權，一年內先后借給乙公司3000萬元和5000萬元。債務履行期滿后，若乙公司未履行債務，則甲銀行辦理該最高額抵押權確定登記的債權額是億元。

A：0.3

B：0.5

C：0.8

D：1.0

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

11、某房地產價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當時月利率為1%。該房地產的實際價格為__萬元。

A．87

B．124

C．130

D．13412、城市土地開發(fā)和供應計劃，一般由按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以城市規(guī)劃的要求制定。

A：土地管理部門

B：規(guī)劃管理部門

C：市場管理部門

D：設計管理部門

E：計劃管理部門13、銀行個人住房貸款業(yè)務中發(fā)生的“假按揭”屬于風險．(2025年試題)

A：信用

B：管理

C：法律

D：操作

E：借款合同14、下列影響住房售價因素中，可能引起住房售價下降的情形有。

A：住房消費轉向以租賃為主

B：增加住房持有期間稅費

C：住宅開發(fā)成本上升

D：住房租賃價格下降

E：消費者的收入水平上升15、投資機會研究中的主要內容有地區(qū)情況、經濟政策、勞動力狀況、__等。

A．規(guī)劃設計方案

B．投資估算

C．資源條件

D．投資權益16、確定房地產開發(fā)項目，應當符合的要求。

A：國土規(guī)劃

B：年度建設用地計劃

C：城市規(guī)劃

D：土地利用總體規(guī)劃

E：房地產開發(fā)年度計劃17、下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有__。

A．差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差

B．差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率

C．差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額之和等于零時的折現率

D．差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優(yōu)選方案

E．采用差額投資內部收益率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案18、下列關于個人住房公積金存款利率的說法中，錯誤的是__。

A．職工當年存繳的住房公積金按結息日掛牌公告的活期存款利率計算

B．上年結轉的按結息日掛牌公告的6個月整存整取存款利率計算

C．職工個人住房公積金存款利率，遇法定存款利率調整，分段計息

D．每年6月30日為職工住房公積金存款的結息日19、按建筑規(guī)模、經營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類，零售商業(yè)物業(yè)可分為等類型。

A：市級購物中心

B：地區(qū)購物商場

C：居住區(qū)商場

D：鄰里服務性商店

E：批發(fā)市場20、某宗房地產32年土地使用權的價格為4000元/m2，對應的報酬率為7%。現假定報酬率為9%，該宗房地產40年土地使用權條件下的價格最接近于__

A．3275元/m2

B．3287元/m2

C．3402元/m2

D．4375元/m221、下列關于廠商均衡條件，說法正確的是心

A：花費單位貨幣購買的生產要素所得的邊際產量均相等

B：花費單位貨幣購買的生產要素所得的邊際產量不相等

C：此時廠商的成本支出一定時，可獲得最大產量

D：此時廠商的產量一定時，成本支出最少

E：此時廠商的產量一定時，成本支出最多22、產生房地產價格泡沫的主要誘因是__。

A．土地稀缺