房地產(chǎn)級(jí)開發(fā)流程內(nèi)附每個(gè)部門辦理流程一、房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立是整個(gè)流程的第一步。內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立包括公司設(shè)立準(zhǔn)備、申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批、辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)、辦理工商注冊(cè)登記和辦理稅務(wù)登記等程序。外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立則包括申請(qǐng)批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書、辦理企業(yè)名稱登記、送審合資或合作合同和章程、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書以及辦理企業(yè)登記等步驟。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究這一階段的主要法律程序包括：選定項(xiàng)目并簽定合作意向書、初步確定開發(fā)方案、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)、申報(bào)和審批項(xiàng)目建議書、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告以及申報(bào)和審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。在立項(xiàng)和可行性研究階段，需要繳納的相關(guān)稅費(fèi)包括可行性研究費(fèi)和建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的法律程序包括：申報(bào)選址定點(diǎn)、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、辦理人防審核、辦理消防審核、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查、落實(shí)環(huán)保"三廢"治理方案、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批、建設(shè)工程勘察招投標(biāo)、委托地質(zhì)勘探、委托初步設(shè)計(jì)以及申報(bào)和審定初步設(shè)計(jì)。（二）市政配套市政配套階段的法律程序包括：征求主管部門審查意見(jiàn)、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案、報(bào)審市政配套方案、市政各管理部門提出市政配套意見(jiàn)以及市政管線綜合。在規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段，需要繳納的相關(guān)稅費(fèi)包括工程勘察(測(cè)量)費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)、竣工檔案保證金、臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)以及古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)。四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的方式主要有三種：國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥以及集體土地的征用。（一）國(guó)有土地使用權(quán)的出讓出讓程序包括：辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、辦理建設(shè)用地委托釘樁、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)、主管部門實(shí)地勘察、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審、委托地價(jià)評(píng)估、辦理核定地價(jià)手續(xù)、辦理土地出讓審批、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證以及國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還。（二）國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥劃撥程序包括：國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察、劃撥用地申請(qǐng)的審核和報(bào)批以及取得劃撥用地批準(zhǔn)。（三）集體土地的征用征用程序包括：征用集體土地用地申請(qǐng)、到擬征地所在區(qū)(縣)房地局立案、簽訂征地協(xié)議、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議、確定勞動(dòng)力安置方案、區(qū)(縣)房地局審核各項(xiàng)協(xié)議、市政府下文征地、交納菜田基金和耕地占用稅等稅費(fèi)、辦理批地文件和批地圖、辦理凍結(jié)戶口、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作以及征地結(jié)案。在取得土地使用權(quán)階段，需要繳納的相關(guān)稅費(fèi)包括地價(jià)款(土地出讓金)、資金占用費(fèi)、滯納金、土地使用費(fèi)、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)繪費(fèi)、城鎮(zhèn)土地使用稅、地價(jià)評(píng)估費(fèi)、出讓土地預(yù)訂金、征地管理費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)、新菜田開發(fā)建設(shè)基金以及耕地占用稅。五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置拆遷安置階段的法律程序包括：委托進(jìn)行拆遷工作、辦理拆遷申請(qǐng)、審批和領(lǐng)取拆遷許可證、簽訂房屋拆遷責(zé)任書、辦理拆遷公告與通知、辦理戶口凍結(jié)、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)、確定拆遷安置方案、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議、召開拆遷動(dòng)員會(huì)進(jìn)行拆遷安置、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理、移交拆遷檔案資料、房屋拆遷糾紛的裁決以及強(qiáng)制拆遷。六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開工、建設(shè)、竣工階段（一）開工前準(zhǔn)備工作開工前準(zhǔn)備工作包括：領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃、交納煤氣(天然氣)廠建設(shè)費(fèi)、交納自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)、土地有償出讓項(xiàng)目辦理"四源"接用手續(xù)、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖、出施工圖、編制和報(bào)送工程檔案資料并交納檔案保證金、辦理消防審核意見(jiàn)表、審批人防工程并辦理人防許可證、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及領(lǐng)取開工審批表并辦理開工登記。（二）工程建設(shè)招投標(biāo)工程建設(shè)招投標(biāo)程序包括：辦理招標(biāo)登記和招標(biāo)申請(qǐng)、招標(biāo)準(zhǔn)備、招標(biāo)通告、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)、編制招標(biāo)工程標(biāo)底、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)并正式申請(qǐng)招標(biāo)、投標(biāo)單位資格審批、編制投標(biāo)書并送達(dá)、召開招標(biāo)會(huì)并勘察現(xiàn)場(chǎng)、召開開標(biāo)會(huì)議進(jìn)行開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)、發(fā)中標(biāo)通知書、簽訂工程承包合同以及工程承包合同的審查。（三）開工手續(xù)的辦理開工手續(xù)辦理包括：辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)、建設(shè)工程監(jiān)理、辦理開工統(tǒng)計(jì)登記、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)、辦理開工前審計(jì)、交納投資方向調(diào)節(jié)稅以及領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證。七、各部門職責(zé)與協(xié)作房地產(chǎn)開發(fā)涉及多個(gè)部門的協(xié)同工作，各部門職責(zé)明確：（一）開發(fā)部開發(fā)部是房地產(chǎn)項(xiàng)目的核心部門，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期策劃、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)及實(shí)施。項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體規(guī)劃與管理，確保項(xiàng)目按時(shí)、按質(zhì)、按預(yù)算完成；策劃專員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，分析市場(chǎng)需求，制定項(xiàng)目策劃方案；設(shè)計(jì)師負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)及室內(nèi)設(shè)計(jì)，確保設(shè)計(jì)方案符合市場(chǎng)需求。（二）市場(chǎng)部市場(chǎng)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣、銷售及客戶關(guān)系管理。市場(chǎng)經(jīng)理制定市場(chǎng)推廣計(jì)劃，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的品牌宣傳及市場(chǎng)推廣活動(dòng)；銷售專員負(fù)責(zé)項(xiàng)目的銷售工作，維護(hù)客戶關(guān)系，達(dá)成銷售目標(biāo)；客服專員負(fù)責(zé)客戶的售后服務(wù)，處理客戶投訴及建議，維護(hù)客戶滿意度。（三）財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理、資金運(yùn)作及成本控制。財(cái)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)規(guī)劃與管理，制定財(cái)務(wù)預(yù)算及控制方案；會(huì)計(jì)專員負(fù)責(zé)日常賬務(wù)處理，確保賬務(wù)記錄的準(zhǔn)確性；出納負(fù)責(zé)公司現(xiàn)金及銀行存款的管理，確保資金安全。（四）工程建設(shè)部工程建設(shè)部負(fù)責(zé)按時(shí)保質(zhì)保量完成項(xiàng)目建設(shè)。工程部主任負(fù)責(zé)工程建設(shè)、