荊州物業(yè)收費管理辦法一、總則（一）目的為加強荊州物業(yè)收費管理，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》及國家、省有關物業(yè)服務收費管理的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于荊州市行政區(qū)域內物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理活動。本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主所收取的費用。（三）基本原則物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。（四）管理職責荊州市住房和城鄉(xiāng)建設局負責全市物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。各縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設局（房地產管理部門）負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。價格主管部門依法對物業(yè)服務收費進行監(jiān)督檢查，對價格違法行為進行查處。二、物業(yè)服務收費定價形式（一）政府指導價1.普通住宅（含保障性住房）前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。2.實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由價格主管部門會同住房和城鄉(xiāng)建設部門根據(jù)物業(yè)服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期向社會公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)定的基準價及其浮動幅度內協(xié)商確定。（二）市場調節(jié)價1.非普通住宅以及業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)服務內容、服務質量、市場供求狀況等因素，通過物業(yè)服務合同約定。2.物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供的特約服務，除另有約定外，收費標準由雙方協(xié)商確定。三、物業(yè)服務收費標準（一）政府指導價標準1.物業(yè)服務等級劃分物業(yè)服務等級按照《荊州市物業(yè)服務等級標準》執(zhí)行，分為一級、二級、三級、四級、五級，具體標準見附件。2.收費標準制定實行政府指導價的物業(yè)服務收費，根據(jù)物業(yè)服務等級標準，結合物業(yè)服務成本、法定稅費和合理利潤等因素，制定相應的收費標準。具體收費標準按照不同物業(yè)服務等級對應的基準價及其浮動幅度執(zhí)行。例如，一級物業(yè)服務標準對應的基準價為[X]元/平方米·月，浮動幅度為上下[X]%；二級物業(yè)服務標準對應的基準價為[X]元/平方米·月，浮動幅度為上下[X]%，以此類推。（二）市場調節(jié)價標準1.非普通住宅物業(yè)服務收費非普通住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同中明確約定服務內容、服務質量、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容。2.特約服務收費物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供的特約服務，收費標準由雙方根據(jù)服務的實際成本、市場行情等因素協(xié)商確定，并在合同中明確約定。四、物業(yè)服務費用的構成物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6.辦公費用；7.物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9.經業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。五、物業(yè)服務收費的計費方式物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式。1.包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。2.酬金制酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。六、物業(yè)服務收費的收?。ㄒ唬┦召M時間1.已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。2.業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。3.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。（二）收費方式物業(yè)服務收費可以采取預收、月收、季收、半年收或者年收等方式。物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主委托代收水、電、氣、通訊、有線電視等費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。（三）費用調整1.實行政府指導價的物業(yè)服務收費，價格主管部門應當根據(jù)經濟發(fā)展狀況、物業(yè)服務成本變動等因素適時調整基準價及其浮動幅度，并向社會公布。2.實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，物業(yè)服務合同另有約定的除外，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況，每年不少于一次向業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況。物業(yè)服務企業(yè)調整物業(yè)服務收費標準的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示擬調整的收費標準及理由，并經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。七、物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理（一）價格公示1.物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式、計費起始時間等有關情況，接受業(yè)主監(jiān)督。2.實行酬金制收費方式的物業(yè)服務企業(yè)，應當在每年第一季度向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布上一年度物業(yè)服務資金的收支情況，并接受業(yè)主委員會的核查。（二）投訴處理1.業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)使用人對物業(yè)服務收費有異議的，可以向物業(yè)服務企業(yè)查詢，也可以向價格主管部門或者住房和城鄉(xiāng)建設部門投訴。2.價格主管部門和住房和城鄉(xiāng)建設部門應當建立健全物業(yè)服務收費投訴處理機制，及時受理和處理業(yè)主的投訴。對業(yè)主的投訴，應當在規(guī)定的時間內予以答復。（三）監(jiān)督檢查1.價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查，依法查處價格違法行為。2.住房和城鄉(xiāng)建設部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)服務質量的監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定提供服務。對物業(yè)服務企業(yè)違反《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定的行為，依法予以查處。八、法律責任1.物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰：（1）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；（2）不按照規(guī)定明碼標價的；（3）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；（4）強制或者變相強制服務并收費的；（5）其他價格違法行為。2.物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，不按照物業(yè)服務合同約定提供服務的，由住房和城鄉(xiāng)建設部門依據(jù)《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)予以處罰。3.業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。4.價格主管部門、住房和城鄉(xiāng)建設部門以及其他有關部門工作人員在物業(yè)服務收費管理工作中，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。九、附則1.本辦法由荊州市住房和城鄉(xiāng)建設局、荊州市發(fā)展和改革委員會負責解釋。2.本辦法自發(fā)布之日起施行。此前有關規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準。附件：荊州市物業(yè)服務等級標準一、一級物業(yè)服務標準1.基本要求（1）服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。（2）承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。（3）管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。（4）有完善的物業(yè)管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。（5）管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。（6）公示16小時服務電話。急修半小時內、其他報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。（7）根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。（8）按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。（9）按合同約定規(guī)范使用住宅專項維修資金。2.房屋管理（1）對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。（2）根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。（3）每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。（4）定期檢查小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地及其他共用部位的使用狀況，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復。（5）定期巡查小區(qū)房屋共用部位的排水、排污管道等設施設備，保障其暢通。（6）及時維修養(yǎng)護小區(qū)房屋共用部位的避雷設施。（7）對小區(qū)內違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。3.共用設施設備維修養(yǎng)護（1）對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。建立共用設施設備檔案（設備臺賬），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。（2）根據(jù)共用設施設備的使用情況和運行狀況，定期組織設施設備的大中修和更新改造，編制維修、更新改造計劃，經業(yè)主大會同意后組織實施。（3）每日巡查1次小區(qū)內的電梯、消防設施、監(jiān)控設施、門禁系統(tǒng)等共用設施設備，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。（4）定期檢查小區(qū)內的路燈、樓道燈、景觀燈等照明設施，及時更換損壞的燈具。（5）定期檢查小區(qū)內的給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)等，確保其正常運行。（6）定期對小區(qū)內的共用設施設備進行維護保養(yǎng)，做好維護保養(yǎng)記錄。（7）對小區(qū)內的共用設施設備按照國家有關規(guī)定進行定期檢測，確保其安全運行。4.協(xié)助維護公共秩序（1）小區(qū)主出入口24小時值班，并有詳細的交接班記錄和外來人員登記記錄。（2）對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設施的，實施24小時監(jiān)控。（3）對進出小區(qū)的車輛進行嚴格登記管理，引導車輛有序停放。（4）對進出小區(qū)的人員進行嚴格登記管理，阻止無關人員進入小區(qū)。（5）對小區(qū)內的違法犯罪行為及時制止，并報告公安機關。5.保潔服務（1）小區(qū)內公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每日清掃2次，干凈整潔；室外標識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭2次。（2）公共區(qū)域日常設專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。（3）公共樓道每日清掃2次，扶手每日擦拭2次，每周拖洗1次，無雜物、無灰塵、無亂貼亂畫。（4）電梯廳每日清掃2次，每周拖洗1次，電梯轎廂每日擦拭2次，保持干凈整潔。（5）垃圾日產日清，垃圾桶每日清理、擦拭2次，垃圾收集點周圍地面無散落垃圾、無污水。（6）對區(qū)內主路、干路積水、積雪及時清掃。（7）小區(qū)內公共區(qū)域設置的果皮箱、垃圾桶定期消毒。6.綠化養(yǎng)護管理（1）有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。（2）草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。（3）花卉、綠籬、樹木應根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。（4）定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。（5）定期噴灑藥物，預防病蟲害。二、二級物業(yè)服務標準1.基本要求（1）服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。（2）承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。（3）管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。（4）有完善的物業(yè)管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。（5）管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。（6）公示12小時服務電話。急修1小時內、其他報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。（7）根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。（8）按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。（9）按合同約定規(guī)范使用住宅專項維修資金。2.房屋管理（1）對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。（2）根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。（3）每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。（4）定期檢查小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地及其他共用部位的使用狀況，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復。（5）定期巡查小區(qū)房屋共用部位的排水、排污管道等設施設備，保障其暢通。（6）及時維修養(yǎng)護小區(qū)房屋共用部位的避雷設施。（7）對小區(qū)內違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。3.共用設施設備維修