紹興物業(yè)小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強紹興市物業(yè)小區(qū)的管理，規(guī)范物業(yè)服務行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，營造安全、整潔、舒適、文明的居住和工作環(huán)境，根據(jù)國家有關法律法規(guī)和相關行業(yè)標準，結(jié)合本市實際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于紹興市行政區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)小區(qū)的管理活動。（三）基本原則1.以人為本原則。以業(yè)主的需求為導向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務，保障業(yè)主的合法權(quán)益。2.依法管理原則。嚴格遵守國家法律法規(guī)和相關行業(yè)標準，依法履行物業(yè)服務企業(yè)的職責，規(guī)范管理行為。3.專業(yè)服務原則。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)采用先進的管理理念、技術(shù)和手段，提高物業(yè)服務的專業(yè)化水平。4.公開透明原則。物業(yè)服務企業(yè)應當公開服務內(nèi)容、服務標準、收費標準等信息，接受業(yè)主和社會的監(jiān)督。（四）管理職責1.市住房和城鄉(xiāng)建設局負責全市物業(yè)小區(qū)管理工作的指導、監(jiān)督和協(xié)調(diào)。2.各區(qū)、縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設局負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)小區(qū)管理工作的具體實施和監(jiān)督。3.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責組織、指導、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)小區(qū)的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。4.社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)小區(qū)管理工作，指導業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的矛盾和問題。5.物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的物業(yè)服務，履行管理職責。二、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會（一）業(yè)主的權(quán)利和義務1.權(quán)利依法享有物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量。對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的管理和使用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則。遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)章制度，配合物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)管理工作。按照物業(yè)服務合同的約定，按時足額交納物業(yè)服務費用。執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。（二）業(yè)主大會1.成立條件物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的。首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之三十以上的。2.籌備組符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當在收到建設單位或者十人以上業(yè)主聯(lián)名提出成立業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組?；I備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和社區(qū)居民委員會代表組成?；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔任。3.會議召開首次業(yè)主大會會議應當由籌備組組織召開。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)半數(shù)以上通過；業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主通過。（三）業(yè)主委員會1.選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力。遵守國家有關法律、法規(guī)。遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務。熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力。具有一定的組織能力。具備必要的工作時間。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設局和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。2.職責執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實施。督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用。組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用。調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛。業(yè)主大會賦予的其他職責。3.任期與換屆業(yè)主委員會任期一般為三至五年，具體由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，應當組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設局和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。三、物業(yè)服務企業(yè)（一）資質(zhì)管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家有關規(guī)定取得相應的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事物業(yè)服務活動。2.新設立的物業(yè)服務企業(yè)，應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地的區(qū)、縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設局申請資質(zhì)：營業(yè)執(zhí)照。企業(yè)章程。驗資證明。企業(yè)法定代表人的身份證明。物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。3.物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級，具體標準按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。（二）服務內(nèi)容與標準1.服務內(nèi)容物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護和管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護和安全防范。車輛停放管理。裝飾裝修管理。物業(yè)檔案資料管理。其他物業(yè)服務事項。2.服務標準物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供質(zhì)價相符的服務。服務標準應當符合國家和地方有關規(guī)定以及行業(yè)標準。物業(yè)服務企業(yè)應當制定服務標準，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。（三）物業(yè)服務合同1.業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)后，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。2.物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、雙方的權(quán)利義務、合同期限、違約責任等事項進行約定。3.物業(yè)服務合同期限屆滿前，業(yè)主委員會應當組織業(yè)主決定是否續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在合同期限屆滿前三個月書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設局和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。（四）物業(yè)服務收費1.物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。2.物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。3.物業(yè)服務收費實行政府指導價的，有定價權(quán)限的價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。4.實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。四、物業(yè)的使用與維護（一）物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用與維護1.物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用應當遵守國家有關規(guī)定和業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的約定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。2.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修、養(yǎng)護和管理，確保其正常運行和使用。3.業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。4.物業(yè)專項維修資金是專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。業(yè)主應當按照國家有關規(guī)定交納物業(yè)專項維修資金。物業(yè)專項維修資金的管理和使用應當遵循專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。（二）住宅專項維修資金的管理與使用1.住宅專項維修資金由業(yè)主交存，屬于業(yè)主所有。2.住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督等具體辦法按照國家和地方有關規(guī)定執(zhí)行。3.住宅專項維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。4.物業(yè)服務企業(yè)應當每年公布住宅專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（三）物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理工作，保持環(huán)境整潔。2.物業(yè)服務企業(yè)應當定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化進行養(yǎng)護，確保綠化植物生長良好。3.業(yè)主和物業(yè)使用人應當遵守環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理規(guī)定，不得隨意丟棄垃圾、損壞綠化植物。（四）物業(yè)區(qū)域內(nèi)的秩序維護與安全防范1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護和安全防范工作，保障業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全。2.物業(yè)服務企業(yè)應當制定安全防范制度，落實安全防范措施，加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡邏檢查，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。3.業(yè)主和物業(yè)使用人應當遵守秩序維護和安全防范規(guī)定，配合物業(yè)服務企業(yè)做好安全防范工作。（五）物業(yè)區(qū)域內(nèi)的車輛停放管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛停放管理工作。2.車輛停放管理應當遵循方便業(yè)主、安全有序的原則。物業(yè)服務企業(yè)應當合理劃定停車位，設置明顯的停車標志，引導車輛有序停放。3.業(yè)主和物業(yè)使用人應當按照規(guī)定停放車輛，不得占用消防通道、綠地等公共區(qū)域。五、監(jiān)督管理（一）行政監(jiān)督1.市、區(qū)、縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設局應當加強對物業(yè)小區(qū)管理工作的監(jiān)督檢查，建立健全監(jiān)督管理制度，及時發(fā)現(xiàn)和處理物業(yè)管理中的違法行為。2.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)小區(qū)的管理工作進行日常監(jiān)督檢查，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的矛盾和問題。3.社區(qū)居民委員會應當協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)小區(qū)管理工作的監(jiān)督檢查，及時向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）報告物業(yè)管理中的問題。（二）業(yè)主監(jiān)督1.業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量進行監(jiān)督，提出意見和建議。2.業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當定期聽取業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量。3.業(yè)主委員會應當定期公布物業(yè)服務費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（三）投訴處理1.業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他利害關系人對物業(yè)管理活動中的違法行為，可以向市、區(qū)、縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設局或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）投訴。2.市、區(qū)、縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設局或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當及時受理投訴，并依法進行處理。六、法律責任（一）業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律責任1.業(yè)主違反業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的，應當承擔相應的違約責任。2.業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設局或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。3.業(yè)主委員會委員違反業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，情節(jié)嚴重的，由業(yè)主大會會議決定罷免其委員職務，并報物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設局和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。（二）物業(yè)服務企業(yè)的法律責任1.物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務合同的約定提供服務的，應當承擔違約責任。2.物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由市、區(qū)、縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設局責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。3.物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，挪用專項維修資金的，由市、區(qū)、縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設局追回挪用的專項維修資金，給予警告，并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。4.物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他人的，由市、區(qū)、縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設局責令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。（三）其他單位和個人的法律責任1.違反本辦法規(guī)定，擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的，由市、區(qū)、縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設局責令限期改正，給予警告，并依法予以處罰。2.違反本辦法規(guī)定，建設