青島市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查研究目錄TOC\o"1-3"\h\u24589青島市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查研究 1323771.1城市發(fā)展概況及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展背景 128911.2青島市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 10185631.2.1土地市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 10209941.2.2住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 13一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到許多方面的影響，市場(chǎng)的熱度與萎靡都是多條件作用反饋的結(jié)果。從城市發(fā)展概況來看，一個(gè)城市的區(qū)位、人口、GDP及地位等條件決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的大形勢(shì)；同時(shí)商業(yè)圈分布、交通發(fā)展現(xiàn)狀、教育資源分布、居民收入水平及政策調(diào)控等市場(chǎng)發(fā)展背景條件對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響波動(dòng)也不可忽視。本章節(jié)簡(jiǎn)述了目前青島市的城市發(fā)展概況、房地產(chǎn)發(fā)展背景及青島市近五年（“十三五”期間）的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀。1.1城市發(fā)展概況及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展背景1.1.1青島市城市發(fā)展概況（1）城市區(qū)位青島市地理位置優(yōu)越，地處中國華東地區(qū)，山東半島東南部沿海，膠東半島東部，是中日韓自貿(mào)區(qū)的前沿地帶；瀕臨黃海，隔海與朝鮮半島相望，東北與煙臺(tái)毗鄰，西與濰坊相連，西南與日照接壤。截至2019年，全市下轄7個(gè)區(qū)、代管3個(gè)縣級(jí)市，總面積11293平方千米。青島市經(jīng)濟(jì)地位久居山東省第一位，在中國百強(qiáng)城市排行榜中位列前二十。良好的地理位置保證了經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展，青島市的“十三五”期間青島市總體經(jīng)濟(jì)情況穩(wěn)中求進(jìn)，經(jīng)濟(jì)增速快于全國、全省的平均水平，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚。（2）城市人口2019年末，青島市常住人口數(shù)量為949.98萬人，較2018年增長(zhǎng)1.12%；其中市區(qū)常住人口645.20萬人，較2018年增長(zhǎng)1.57%，人口數(shù)量排名山東省第二名；人口數(shù)量過百萬的區(qū)市分別有黃島區(qū)（160.82萬人）、平度市(137.79萬人)、即墨區(qū)(124.89萬人)、市北區(qū)(111.1萬人)，膠州市(90.75萬人)和城陽區(qū)(85萬人)人口數(shù)量也較多。近年來，青島市人口規(guī)模穩(wěn)步增大，但外來人口數(shù)量少，如何吸引外來人口來青落戶、如何吸引人才留青是目前的主要問題。人口規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有極大的影響，人口數(shù)量與市場(chǎng)供給相協(xié)調(diào)，將會(huì)極大地促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展。（3）城市社會(huì)生產(chǎn)總值（GDP）青島作為北方沿海城市，山東省第一大經(jīng)濟(jì)體，綜合實(shí)力還是十分強(qiáng)勁的。疫情影響下2020年青島市GDP超過1.24萬億，比2019年增長(zhǎng)1.7%，經(jīng)濟(jì)總值在全國各市排名上調(diào)至第13位，經(jīng)濟(jì)實(shí)力持續(xù)增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展穩(wěn)步向好。但不可忽視的是雖然整體經(jīng)濟(jì)情況走在前列，但青島市經(jīng)濟(jì)增速近年來處于下滑狀態(tài)，由2016年的經(jīng)濟(jì)增速7.9%下降至2018年的7.4%，2020年再遭受疫情停工停業(yè)打擊，經(jīng)濟(jì)增速下降至1.7%。如何實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)復(fù)興是青島市的首要問題之一，自2016年以來青島市的房地產(chǎn)開發(fā)投資部分占青島市GDP的比重就不容小覷，2019年青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重高達(dá)15.4%，2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)11.4%，可見合理的促進(jìn)房地產(chǎn)投資是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、經(jīng)濟(jì)增速大大加快的重要條件。（4）城市地位青島市是中國山東省副省級(jí)市，是國家計(jì)劃單列市之一，經(jīng)濟(jì)實(shí)力遠(yuǎn)超省內(nèi)其他城市，2020年在全國排名第13位。青島市是山東省經(jīng)濟(jì)中心、國家重要的現(xiàn)代海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展先行區(qū)、東北亞國際航運(yùn)樞紐、海上體育運(yùn)動(dòng)基地，一帶一路新亞歐大陸橋經(jīng)濟(jì)走廊主要節(jié)點(diǎn)城市和海上合作戰(zhàn)略支點(diǎn)。往大處講，青島是整個(gè)沿黃流域最具吸引力的城市，也是整個(gè)沿黃流域最主要的出?？?；往小處說，青島所處的山東半島是中國北方最為富庶的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，作為這一區(qū)域的中心城市，也有力的支撐了青島的地位。城市地位決定了城市熱門程度，吸引了大批外來人口涌入青島，給青島本就熱鬧的房地產(chǎn)市場(chǎng)又注入了更多能量。1.1.2青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展背景本節(jié)通過綜合其他學(xué)者對(duì)市場(chǎng)發(fā)展背景的討論，總結(jié)出市場(chǎng)發(fā)展背景中最熱門的影響條件，即商業(yè)圈分布、交通資源、教育資源分布、居民收入水平及政策調(diào)控，它們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)有著重大影響。（1）主要商業(yè)圈分布消費(fèi)者在購買房產(chǎn)的時(shí)候，最重要的是考慮生活是否便利，購物和娛樂占了很大一部分比重。從前的青島，商業(yè)圈格局十分單一，靠著一條中山路獨(dú)自支撐。經(jīng)過這十幾年的發(fā)展，現(xiàn)在逐漸形成了以中山路商圈為起點(diǎn)的七大商業(yè)圈。伴隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口的增加，青島的商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到近千萬平方米。除了在數(shù)量上大幅增加，青島商業(yè)發(fā)展的深度也在不斷增加，從最初簡(jiǎn)單的商店到如今包含了多種業(yè)態(tài)的購物中心，體驗(yàn)式購物已經(jīng)成為所有商業(yè)中心共同的發(fā)展方向。新老商圈之間交融發(fā)展，青島也形成了中山路、臺(tái)東、東部、新都心、浮山后、李村、嶗山等七大商圈。目前青島市商業(yè)圈分布最主要集中在市南區(qū)、李滄區(qū)、市北區(qū)這老城三區(qū)以及嶗山區(qū)，借表3-1青島市重點(diǎn)商圈發(fā)展情況進(jìn)行簡(jiǎn)述，如圖3-2青島市重點(diǎn)商業(yè)圈分布所示：表3-1青島市重點(diǎn)商圈發(fā)展情況商圈名稱特點(diǎn)服務(wù)范圍政府規(guī)劃及發(fā)展方向中山路商圈最早發(fā)展起來的商圈最古老也最核心整個(gè)市南區(qū)，貫穿香港中路，是整個(gè)青島市的核心商圈·重點(diǎn)支持中山路傳承歷史文化建筑和商業(yè)繁榮相對(duì)集中的優(yōu)勢(shì)·引入多元業(yè)態(tài)、優(yōu)化消費(fèi)環(huán)境，重塑中山路百年老街繁榮·使其成為青島里院與國際商貿(mào)文化交融體驗(yàn)的目的地?！?021年春天啟動(dòng)步行街改造臺(tái)東商圈元老級(jí)商圈、最大眾隨著市北區(qū)政府東遷漸漸發(fā)展成市北主商圈整個(gè)市北區(qū)，市南、市北、四方區(qū)都經(jīng)常光顧消費(fèi)·擬定“1253”行動(dòng)方略1指堅(jiān)持“百年青島商業(yè)本源，國際都會(huì)時(shí)尚地標(biāo)”的定位；2指以時(shí)尚為明線，以文化為暗線；5指五項(xiàng)原則；3指三年攻堅(jiān)·將借鑒上海南京路和南京夫子廟等地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)改造，高水平運(yùn)營，將臺(tái)東打造成為中國北方城市更新的典范、商業(yè)中心復(fù)興的樣板、消費(fèi)高質(zhì)量發(fā)展的平臺(tái)東部商圈最高端黃金地段、傲視群雄龍頭地位難以撼動(dòng)面向整個(gè)市南區(qū)、市北區(qū)以香港中路為軸心，向南北輻射形成的商業(yè)集中地帶。·發(fā)展成為連接青島與世界的國際金融商務(wù)核心區(qū)·優(yōu)化配套功能和商業(yè)業(yè)態(tài)，打造國際級(jí)時(shí)尚品牌集中地、活力時(shí)尚潮流聚集地、夜間經(jīng)濟(jì)體驗(yàn)地和中高端消費(fèi)目的地?！ひ院Ｑ笪幕W運(yùn)文化、上合文化為特色，以奧帆中心街區(qū)為亮點(diǎn)，將東部商圈建設(shè)成國際時(shí)尚高端品牌商圈、新一輪對(duì)外開放的國際會(huì)客廳新都心商圈最新穎新都心為全青島市最重點(diǎn)的建設(shè)板塊之一整個(gè)市北區(qū)規(guī)劃位置為重慶南路、南京路、哈爾濱路、黑龍江路、張村河圍合區(qū)域·打造青島市最智慧商圈，為科技企業(yè)搭建平臺(tái)，讓市北區(qū)的實(shí)驗(yàn)室等優(yōu)勢(shì)資源實(shí)現(xiàn)共享?！ひ陨虅?wù)、商貿(mào)及居住為主的城市綜合功能區(qū)。浮山后商圈后起之秀、最實(shí)惠商業(yè)體迅速興起，發(fā)展?jié)摿薮笳麄€(gè)市北區(qū)商業(yè)項(xiàng)目都依托于商業(yè)綜合體·以其優(yōu)越的地理位置和價(jià)格優(yōu)勢(shì)成為地產(chǎn)大鱷們?cè)谥鞒菂^(qū)內(nèi)的首個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)·努力提升商貿(mào)配套李村商圈最據(jù)潛力，最有競(jìng)爭(zhēng)力面向青島、輻射半島(半徑200公里，輻射煙臺(tái)威海濰坊日照)區(qū)域內(nèi)各類消費(fèi)群體·推進(jìn)李村商圈“鳳凰涅槃”，打造立足青島、輻射膠東半島、國內(nèi)知名的商貿(mào)流通集聚示范區(qū)·落實(shí)“加快發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式，做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)、構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群，讓老城區(qū)煥發(fā)新產(chǎn)業(yè)活力”·打造成為半島區(qū)域著名品牌的重要引領(lǐng)地、流行時(shí)尚的重要發(fā)源地、消費(fèi)信息的重要傳播地、集聚效應(yīng)顯著的總部經(jīng)濟(jì)集聚地。嶗山商圈眾多商業(yè)綜合體云集青島的“浦東新區(qū)”整個(gè)嶗山區(qū)位于海爾路與香港路交會(huì)地帶·嶗山商圈的規(guī)劃“一心兩翼”已經(jīng)逐漸顯露雛形：“西翼”擁有大拇指廣場(chǎng)、大潤發(fā)超市、易樂廣場(chǎng)等社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目,滿足周邊密集型居住人群的消費(fèi)需求。而“東翼”商圈定位品牌家居及大型商業(yè)綜合體,已建項(xiàng)目有高科園裝飾城等,在建和待建項(xiàng)目有國金中心商場(chǎng)、華潤萬象匯項(xiàng)目等。圖3-2青島市重點(diǎn)商業(yè)圈分布靠近商圈的樓盤項(xiàng)目更熱門。當(dāng)政府對(duì)于一個(gè)地區(qū)有了新的商圈規(guī)劃文件及發(fā)展方向，開發(fā)商們就會(huì)緊跟時(shí)代潮流，購房者把握時(shí)機(jī)入手，極大的帶動(dòng)了地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。（2）交通發(fā)展現(xiàn)狀“十三五”期間，預(yù)計(jì)完成交通建設(shè)投資1095億元，較“十二五”增長(zhǎng)76%。其中港口投資116億元，機(jī)場(chǎng)投資302億元，鐵路投資363億元，公路投資314億元。青島港位居世界大港前列，《全國沿海港口布局規(guī)劃》將青島港定位為我國9個(gè)國際樞紐港之一。2020年青島港完成貨物吞吐量6億噸，較2015年增長(zhǎng)20.6%；集裝箱2200萬標(biāo)箱，較2015年增長(zhǎng)26.2%；均居全國第5位?！度珖裼眠\(yùn)輸機(jī)場(chǎng)布局規(guī)劃》將青島機(jī)場(chǎng)定位為區(qū)域樞紐機(jī)場(chǎng)?！笆濉逼陂g，膠東國際機(jī)場(chǎng)建成并成為中國民航首批18個(gè)“智慧型機(jī)場(chǎng)”示范項(xiàng)目之一。全市布局規(guī)劃7個(gè)通用機(jī)場(chǎng)，青島西海岸通用機(jī)場(chǎng)、平度舊店通用機(jī)場(chǎng)已建成并投入使用，即墨高新區(qū)通用機(jī)場(chǎng)啟動(dòng)建設(shè)，萊西店埠通用機(jī)場(chǎng)啟動(dòng)項(xiàng)目前期工作。目前青島市境內(nèi)鐵路基本形成了聯(lián)通北、西、南三個(gè)方向的放射型鐵路網(wǎng)布局和青島站、青島北站、紅島站、青島西站為主的四站鐵路客運(yùn)樞紐格局，構(gòu)筑起集約高效的鐵路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)體系。青島市公路網(wǎng)絡(luò)體系日益完善。《國家公路運(yùn)輸樞紐布局規(guī)劃》將青島定位為國家公路運(yùn)輸樞紐。“十三五”期間，我市相繼建成龍青高速二期工程、青銀高速青島段拓寬工程、新機(jī)場(chǎng)高速等項(xiàng)目，高速公路“三縱四橫五連”格局基本形成。購房者在選擇的時(shí)候，交通是否便利是非常重要的，靠近交通樞紐的商品房又有了非常大的賣點(diǎn)。“十三五”期間，青島市的交通建設(shè)投資巨大，交通資源的壯大必定會(huì)帶動(dòng)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。（3）教育資源分布青島市現(xiàn)有各級(jí)各類學(xué)校3375所，含本科及高職院校25所，中等職業(yè)學(xué)校50所，技工學(xué)校14所，普通高中72所，初中247所，小學(xué)713所，幼兒園2241所，特殊教育學(xué)校13所。青島市已基本實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)教育的普及，市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)小學(xué)非常密集，其他地區(qū)小學(xué)也比較普及，可以看到每個(gè)區(qū)市都是城鎮(zhèn)小學(xué)分布密集，農(nóng)村稀疏，這樣一來很多年輕的夫婦就會(huì)為了孩子上學(xué)來城鎮(zhèn)打拼，買房，也是變相的促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，如圖3-3青島市小學(xué)分布圖。3-3青島市小學(xué)分布圖中學(xué)時(shí)期恰逢叛逆期，家長(zhǎng)們對(duì)孩子的中學(xué)選擇更加謹(jǐn)慎，大多數(shù)家長(zhǎng)都會(huì)為了更好的教育來城鎮(zhèn)安家。青島市中學(xué)數(shù)量比小學(xué)少了一多半，但老城區(qū)依舊數(shù)量依舊非常多，其他區(qū)市就基本分布在城鎮(zhèn)，農(nóng)村只有稀疏的幾座，如圖3-4青島市中學(xué)（初中、高中）分布圖。圖3-4青島市中學(xué)分布圖目前青島市高校資源還很缺好大學(xué)，如圖3-5青島市大學(xué)分布圖。未來中央民族大學(xué)附中青島學(xué)校、新東方國際雙語學(xué)校、清華啟迪學(xué)校、國科大(青島)附屬學(xué)校等優(yōu)質(zhì)學(xué)校將紛紛落戶青島。高等教育是一個(gè)城市未來發(fā)展的基石，有了高校，城市會(huì)更容易吸引其他地區(qū)的人才，人才儲(chǔ)備充足對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極影響無可厚非；同時(shí)高校的年輕力量本身就可以帶動(dòng)周邊的商業(yè)等市場(chǎng)的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。圖3-5青島市大學(xué)分布圖（4）居民收入水平在“十三五”期間，居民收入水平在逐年穩(wěn)定上漲。2016年青島市人均可支配收入增速超過青島市GDP增速；2018年青島市居民人均可支配收入同比增長(zhǎng)8.4%，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民的人均可支配收入都有7.5%-7.7%的大幅提升；2020年青島市居民人均可支配收入47156元，同比增長(zhǎng)1.7%。目前來看工資性收入增長(zhǎng)仍是增收主因，受疫情影響，2020年經(jīng)營凈收入增速較低，財(cái)產(chǎn)凈收入增速較高。2020年青島市各區(qū)居民人均可支配收入差距非常大，市南區(qū)高達(dá)64634元位列第一位，市北區(qū)緊跟其后達(dá)到了59512元，李滄區(qū)以8.9%的經(jīng)濟(jì)增速與市北區(qū)相差不大，黃島區(qū)和“三市”人均可支配收入在40000元以下，但經(jīng)濟(jì)增速都在4.0%左右，潛力無限。（5）政策制度背景近年來受疫情影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力大，多次調(diào)整人才戶籍政策，突破限售政策后又撤回，2019年青島市土地市場(chǎng)啟動(dòng)編制《青島市國土空間總體規(guī)劃（2019至2035年）》精準(zhǔn)化調(diào)控土地供應(yīng)，去化周期長(zhǎng)區(qū)域少供或停供；2020年上半年對(duì)已成交的地塊可延期簽訂土地出讓合同；可分期繳納土地出讓金，保障疫情防控用地；加快辦理用地審查報(bào)批。下半年開始要求自有資金繳納土地款，住宅用地要求搭配一定比率的人才公寓。青島市出臺(tái)共有產(chǎn)權(quán)政策助力樓市7月又收緊，下半年跟隨性政策為主，力度和影響較小。平度市、膠州市、萊陽市、即墨區(qū)不限購，首套首付30%，二套首付40%，限購10-5年（含新房和二手房）；黃島區(qū)通過人才引進(jìn)，外地人基本不現(xiàn)購，本地人現(xiàn)購兩套，首套首付30%，二套首付40%，限購時(shí)間5年；市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)外地人現(xiàn)購一套（戶籍新政），本地人現(xiàn)購兩套，首套房首付30%，二套首付40%，限購時(shí)間五年（含新房和二手房）。政策對(duì)土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)有著非常重要的調(diào)控作用，政策放開時(shí)，市場(chǎng)升溫；政策收縮時(shí)，市場(chǎng)降溫。1.2青島市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀隨著青島經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，青島市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了非?；馃岬陌l(fā)展歷程。房地產(chǎn)分三級(jí)市場(chǎng)，一級(jí)市場(chǎng)可以稱為土地市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)為商品房交易及增量房市場(chǎng)；三級(jí)市場(chǎng)為二手房及存量房市場(chǎng)。土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的前提，有著舉足輕重的鋪墊作用，因此本節(jié)不僅簡(jiǎn)述了二級(jí)市場(chǎng)中的住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，還研究了土地市場(chǎng)的發(fā)展背景作為前提。隨著綠城，萬科，中海等多家中國房地產(chǎn)企業(yè)巨頭的進(jìn)駐帶動(dòng)，加上政策的推波助瀾，數(shù)十年來青島房產(chǎn)的發(fā)展水漲船高，在備受疫情打擊的2020年，房地產(chǎn)投資已突破兩千億大關(guān)，高達(dá)2045.1億元。1.2.1土地市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀說起住宅房地產(chǎn)，不得不提到土地市場(chǎng)這個(gè)大前提，土地市場(chǎng)熱度、供求、價(jià)格都對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生直接的影響。自16年青島政府發(fā)布《青島市“十三五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2016-2020年）》提出：“十三五”期間，青島房地產(chǎn)業(yè)年均新開工面積約1900萬平方米，至2020年，青島市人均居住面積將達(dá)到35平方米/人。還規(guī)劃了各區(qū)市地產(chǎn)定位發(fā)展目標(biāo)。在“十三五”的收官之年——2020年，僅僅住宅新開工面積就高達(dá)2256.4萬平方米，房地產(chǎn)開發(fā)投資高達(dá)2045.1億元，“十三五”計(jì)劃超額完成任務(wù)，青島市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)業(yè)得到質(zhì)的飛躍。本節(jié)從青島市土地市場(chǎng)的成交量?jī)r(jià)及溢價(jià)率，和土地成交分布入手，簡(jiǎn)述市場(chǎng)背景，預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來。（1）成交量?jī)r(jià)成交量?jī)r(jià)是指政府出讓土地，房地產(chǎn)開發(fā)商競(jìng)拍的最終成交價(jià)。通過對(duì)比各時(shí)間段、各地的土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)，更直觀的反映出來土地市場(chǎng)的情況走勢(shì)。“十三五”期間，2016年青島市土地市場(chǎng)整體供求（包括住宅用地、商業(yè)/辦公用地）同比上漲，其中住宅用地供求上漲，商業(yè)/辦公用地供求微跌。住宅用地和商業(yè)/辦公用地整體樓面價(jià)為1432.47元/平方米，同比下跌24.51%。2017年青島土地市場(chǎng)共計(jì)成交商住用地269宗，合14898.26畝，瘋狂攬金417.24億元。與2016年相比，2017年青島商住用地成交宗數(shù)上漲11.03%，成交面積上漲21.14%，成交金額上漲60.48%。根據(jù)政府?dāng)?shù)據(jù)和文獻(xiàn)查閱基礎(chǔ)上整理得出2016年至2020年居住商業(yè)類用地年度供求價(jià)走勢(shì)如圖3-4可以看到，2018年是供求建面上漲最快的一年，但樓市地價(jià)與2017年基本持平，在2019年樓市地價(jià)突然上漲的基礎(chǔ)上2020年因?yàn)橐咔榈挠绊懟芈?，供求建面也較2019年回落不少。思考認(rèn)為，在接下來幾年，土地供應(yīng)面積將會(huì)在政府調(diào)控的作用下適當(dāng)?shù)脑龃蠡驕p少，從而適應(yīng)開發(fā)商、購買者的購買力，目前青島市主要以去化存量為主，預(yù)測(cè)在未來幾年樓面地價(jià)也不會(huì)有大幅度的上升。圖3-42016年至2020年居住商業(yè)類用地年度供求價(jià)走勢(shì)圖（2）溢價(jià)率土地溢價(jià)率指的是超出計(jì)算所有成本在內(nèi)的土地價(jià)格所占的百分比。計(jì)算公式為土地溢價(jià)率=（競(jìng)拍成交價(jià)格-土地成本價(jià)）/土地成本價(jià)*100%。根據(jù)查閱資料制圖3-2，近五年青島市成交土地溢價(jià)走勢(shì)圖，觀察得自2017年以后，土地市場(chǎng)溢價(jià)率由7.94%驟降至1.74%，且連年走低，2020年青島全市成交土地平均溢價(jià)率僅為0.14%；整體來看，超9成土地為底價(jià)成交，溢價(jià)率超10%的土地僅占1%，如圖3-5政策調(diào)控以去化存量為主，發(fā)展目光主要放在城陽區(qū)、黃島區(qū)等未開發(fā)完全的土地上，近年青島市土地已基本底價(jià)成交，由此分析可得未來幾年土地成交溢價(jià)也將持續(xù)底價(jià)狀態(tài)。圖3-52016-2020年青島市成交土地溢價(jià)走勢(shì)圖（3）各區(qū)土地成交分布2016住宅用地成交主要集中在膠州、即墨、城陽和黃島，市北區(qū)樓面價(jià)最高，達(dá)12520元/㎡；據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年青島住宅用地共計(jì)出讓205宗，膠州以52宗領(lǐng)跑，成交金額987320萬元；與黃島、城陽二區(qū)穩(wěn)居未來幾年新盤供量市場(chǎng)前三甲。隨著市區(qū)土地供應(yīng)的逐漸飽和，近幾年土地供應(yīng)外移明顯，黃島、膠州、城陽、即墨逐漸成為供地大戶，大力拓展。從全市各區(qū)域供求情況看，2020年土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交主要集中在西海岸、即墨等近郊區(qū)，主城區(qū)土地市場(chǎng)趨于飽和，供應(yīng)及成交較少。其中，西海岸（老膠南、黃島區(qū)）作為青島土地市場(chǎng)活躍區(qū)域，以809萬㎡的土地供應(yīng)、718萬㎡的成交面積，問鼎全年賣地大戶；即墨區(qū)緊隨其后，全年供應(yīng)土地669萬㎡，成交土地666萬㎡；膠州市則以344萬㎡供應(yīng)面積、332萬㎡成交面積位居第三，如圖3-62016-2020年青島市各區(qū)土地成交面積分布圖所示：圖3-62016-2020年青島市各區(qū)土地成交面積分布圖分析可得：總體來看，青島市近年來土地市場(chǎng)中心趨向于近郊區(qū)域。隨著市區(qū)土地供應(yīng)的逐漸飽和，近幾年土地供應(yīng)外移明顯，黃島、膠州、城陽、即墨逐漸成為供地大戶，大力拓展。高新區(qū)、膠州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、少?？崭燮瑓^(qū)、老膠南軍民融合區(qū)、即墨藍(lán)谷等熱門新區(qū)在增地下大舉規(guī)劃建設(shè)，從商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、住宅、租賃型人才公寓等均走完善化規(guī)劃建設(shè)之路。一方面，主城區(qū)發(fā)展醇熟，土地開發(fā)逐漸飽和，開發(fā)商難以“分羹”；另一方面，近郊區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，政策利好落地實(shí)施，發(fā)展前景廣闊。如今，越來越多的大牌房企搶灘郊區(qū)土地，購房者也將目光轉(zhuǎn)向郊區(qū)項(xiàng)目，種種原因使得青島郊區(qū)土地市場(chǎng)迎來一片紅火景象。1.2.2住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀住宅市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中是非常關(guān)鍵的一部分。開發(fā)商競(jìng)標(biāo)拿地、開發(fā)建造，最終目的是要通過市場(chǎng)來獲取利潤，但顯然價(jià)格越高，利潤越大，這與消費(fèi)者的期望有悖。作為一樣商品，消費(fèi)者的期望是想要在滿足自己條件的基礎(chǔ)上，其價(jià)格接近商品本身的價(jià)值；同樣作為一樣投資品，消費(fèi)者又期望其具有可觀的升值空間。經(jīng)歷了2018年的青島市房產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，至2020年發(fā)展趨勢(shì)基本維持在穩(wěn)定上漲，受2020年疫情打擊，大量項(xiàng)目業(yè)績(jī)慘淡，部分房地產(chǎn)企業(yè)為處理庫存，降價(jià)促銷、以價(jià)換市，引起了十分不好的影響。本節(jié)通過青島市住宅市場(chǎng)的成交量?jī)r(jià)、成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、去化率來進(jìn)行分析。（1）成交量?jī)r(jià)在查閱政府?dāng)?shù)據(jù)、搜索資料的基礎(chǔ)上，對(duì)2016-2020年青島市住宅市場(chǎng)的供應(yīng)面積、成交面積、成交均價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)作圖，如圖3-4青島市2016-2020年青島市商品住宅供求價(jià)走勢(shì)圖?？梢钥吹?016至2018年，供應(yīng)面積遠(yuǎn)小于成交面積，這樣更利于消耗庫存，同時(shí)這三年成交價(jià)格水漲船高，是房?jī)r(jià)飛速上漲的三年；但在2019年的政策調(diào)控下，政府供應(yīng)面積開始大于成交面積，同時(shí)房?jī)r(jià)有一個(gè)小小的回落，2020年房?jī)r(jià)繼續(xù)平穩(wěn)上升。2016年初，樓市調(diào)控政策放寬市場(chǎng)快速回暖，青島市全年商品住宅成交量創(chuàng)歷史新高。在政府政策的調(diào)控下，2016年青島市商品住宅成交1991萬㎡，同比上漲58%；供應(yīng)1144萬㎡，同比上漲9%；均價(jià)9079元，同比上漲6%，青島樓市首次呈現(xiàn)供小于求，庫存得以有效去化，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)顯著降低。2017年青島市商品住宅供應(yīng)1219萬㎡，環(huán)比下降12.94%；成交1628萬㎡，環(huán)比下降16.67%；成交均價(jià)10870元/m,環(huán)比上漲20.82%。且在3月份限購前夕成交大漲，“限購”后成交量出現(xiàn)下滑，但仍高于去年同期。2018年全市商品住宅成交均價(jià)14030元/㎡，較2017年上漲27.36%。2019年商品住宅成交規(guī)模連續(xù)三年回落，市場(chǎng)供大于求；全年成交集中下半年，價(jià)格波動(dòng)逐漸放緩；全年成交均價(jià)13896元/㎡，區(qū)域規(guī)模漲跌互相，黃島區(qū)供應(yīng)、成交領(lǐng)跑；成交價(jià)格嶗山區(qū)占據(jù)榜首。2020年依然供大于求，可以說供需兩旺，供應(yīng)量較去年下降，成交量較去年微升，價(jià)格持續(xù)上升。目前青島市住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，預(yù)測(cè)未來幾年政府將會(huì)盡量縮小供求面積差，黃島區(qū)、城陽區(qū)等還有大量在建項(xiàng)目，預(yù)測(cè)未來房?jī)r(jià)穩(wěn)定上升。圖3-7青島市2016-2020年青島市商品住宅供求價(jià)走勢(shì)圖（2）成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析人們對(duì)住宅戶型、面積的需求及喜好，從而利于開發(fā)商將資源更多的分給熱門戶型、熱門面積，通過查閱政府?dāng)?shù)據(jù)和文獻(xiàn)，繪制出圖3-5青島市2016-2020年商品住宅各面積段成交量統(tǒng)計(jì)圖，如下：可以看到在2016年，青島市住宅市場(chǎng)80-90㎡是熱度最高的面積，是剛需戶型，但隨著人們生活條件的不斷改善，越來越不滿足廣大消費(fèi)者的需求，于是80-90㎡的小戶型住宅成交量占比逐年遞減。同時(shí)90-145㎡一直是成交量非常大的面積，同時(shí)細(xì)分來看：90-100㎡成交量非常穩(wěn)定，也屬于剛需的小戶型；100-120㎡的成交量量逐年穩(wěn)步上升，非常適合家有小孩或老人的消費(fèi)者；120-145㎡的成交量也穩(wěn)步上升，到2020年成為占比最大的戶型面積，體現(xiàn)出人們生活水平的上升。圖3-8青島市2016-2020年住宅各面積段成交量統(tǒng)計(jì)圖（3）存量面積與去化周期商品房庫存量大是長(zhǎng)期供大于求導(dǎo)致的直接影響，去化率表示一定時(shí)間內(nèi)商品房的銷售率。庫存去化周期表示在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)，區(qū)域市場(chǎng)上可供銷售的商品房總量，按照之前一段時(shí)間內(nèi)（年、季度或者月）的去化率，計(jì)算得到的時(shí)間，通常以月為單位。2016年青島市商品住宅成交1991萬㎡，同比上漲58%；供應(yīng)1444萬