2024年房地產(chǎn)估價師考試《理論與實務(wù)》真題一、單項選擇題（每題1分，共30題）1.下列房地產(chǎn)中，通常情況下，價格對樓層最為敏感的是（）。A.商業(yè)用房B.住宅C.寫字樓D.工業(yè)用房答案：A分析：商業(yè)用房的價值很大程度上取決于其位置和樓層，不同樓層的商業(yè)價值差異顯著，對樓層最為敏感。住宅樓層影響有，但不如商業(yè)用房大；寫字樓樓層也有影響，但商業(yè)用房更為突出；工業(yè)用房對樓層敏感度較低。2.某宗房地產(chǎn)交易中，賣方實際得到金額為2500元/㎡，交易稅費均由買方負擔，已知該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的4%，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）元/㎡。A.2659.57B.2660.42C.2666.67D.2670.63答案：A分析：設(shè)正常成交價格為x元/㎡，則賣方實際得到金額為x6%x=2500，即0.94x=2500，解得x=2500÷0.94≈2659.57元/㎡。3.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是（）。A.居民收入水平B.物價變動C.利率水平D.城市化水平答案：D分析：城市化水平屬于社會因素，居民收入水平、物價變動、利率水平都屬于經(jīng)濟因素，它們會直接或間接影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系和價格。4.建筑物重置價格是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在（）下重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。A.估價時點的國家財稅制度和市場價格體系B.估價時點的規(guī)劃和設(shè)計要求C.估價對象建筑物建造時的國家財稅制度和市場價格體系D.估價對象建筑物建造時的規(guī)劃和設(shè)計要求答案：A分析：建筑物重置價格應(yīng)按照估價時點的國家財稅制度和市場價格體系來計算，這樣才能準確反映當前重新建造類似建筑物的成本。5.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為1400㎡，現(xiàn)需拆除重建，估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/㎡和50元/㎡，則該宗土地的減價修正額為（）元。A.350000B.390000C.420000D.470000答案：B分析：減價修正額=（拆遷費用殘值）×建筑面積=（30050）×1400=350×1400=390000元。6.某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，投資利息為200萬元，銷售稅費為300萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為（）。A.10.00%B.11.11%C.11.76%D.12.50%答案：B分析：投資利潤率=開發(fā)利潤÷（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用）=500÷（1000+3000+200+300）=500÷4500≈11.11%。7.已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價格為2500元/㎡，報酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價格為（）元/㎡。A.2400B.2405C.2410D.2415答案：C分析：根據(jù)收益年限不同的房地產(chǎn)價格計算公式，先求出年收益A，再計算30年收益權(quán)利價格。本題可利用公式(V_n=A/Y[11/(1+Y)^n])，由40年價格求出A，再計算30年價格約為2410元/㎡。8.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的說法中，正確的是（）。A.開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值B.開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在未來某一時點的市場價值C.開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在開發(fā)完成時的市場價值D.開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在估價時點的市場價值答案：A分析：開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值，強調(diào)的是房地產(chǎn)的最終狀態(tài)對應(yīng)的價值，不一定是未來某一時點、開發(fā)完成時或估價時點的市場價值。9.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.08，則該宗房地產(chǎn)的價格為（）萬元。A.22B.22.5C.23D.23.5答案：B分析：設(shè)抵押貸款金額為P，根據(jù)自有資金收益和抵押貸款收益之和等于年凈收益，可得5×12%+P×0.08=2，解得P=17.5萬元，房地產(chǎn)價格=自有資金+抵押貸款金額=5+17.5=22.5萬元。10.下列房地產(chǎn)估價原則中，要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格的原則是（）。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.估價時點原則D.替代原則答案：A分析：合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格，強調(diào)房地產(chǎn)估價應(yīng)符合法律法規(guī)等規(guī)定。11.某建筑物的建筑面積為200㎡，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元/㎡，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2%，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（）元。A.102080B.110240C.113520D.115680答案：B分析：年折舊額=重置價格×（1殘值率）÷經(jīng)濟壽命=800×200×（12%）÷40=3920元，現(xiàn)值=重置價格年折舊額×有效經(jīng)過年數(shù)=800×2003920×12=110240元。12.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，安全利率為6%，風險補償率為2%，則該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.368.0B.375.8C.387.2D.395.5答案：D分析：報酬率=安全利率+風險補償率=6%+2%=8%，年凈收益=年有效毛收入×（1運營費用率）=80×（140%）=48萬元，根據(jù)收益法公式計算收益價格約為395.5萬元。13.下列房地產(chǎn)狀況描述中，屬于房地產(chǎn)實物狀況描述的是（）。A.建筑密度B.土地開發(fā)程度C.房地產(chǎn)用途D.臨街狀況答案：B分析：土地開發(fā)程度屬于房地產(chǎn)實物狀況描述，建筑密度屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述，房地產(chǎn)用途屬于權(quán)益狀況，臨街狀況屬于區(qū)位狀況。14.某宗房地產(chǎn)的交易總價為100萬元，其中首期付款30萬元，余款在一年內(nèi)分3期支付，每季度末支付20萬元。假設(shè)季利率為1%，則該宗房地產(chǎn)的實際價格為（）萬元。A.95.69B.96.59C.97.39D.98.09答案：C分析：計算各期付款的現(xiàn)值并相加，再加上首期付款，可得實際價格約為97.39萬元。15.某可比實例的成交價格為2400元/㎡，建筑面積為100㎡，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實例在成交日期一次性付清的價格為（）元/㎡。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66答案：B分析：將各期付款折現(xiàn)到成交日期，再計算每平方米價格，約為2326.41元/㎡。16.某宗房地產(chǎn)的土地面積為300㎡，建筑面積為250㎡，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時，需拆除重建，估計拆遷費用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗土地的減價修正額為（）元。A.62500B.65000C.67500D.70000答案：A分析：減價修正額=（拆遷費用殘值）×建筑面積=（30050）×250=62500元。17.某房地產(chǎn)的年凈收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的土地價值為（）萬元。A.360B.400C.420D.480答案：B分析：建筑物年凈收益=建筑物價值×建筑物資本化率=200×12%=24萬元，土地年凈收益=房地產(chǎn)年凈收益建筑物年凈收益=6024=36萬元，土地價值=土地年凈收益÷土地資本化率=36÷10%=400萬元。18.下列關(guān)于長期趨勢法的說法中，錯誤的是（）。A.長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價格在過去較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調(diào)查資料來推測未來，通過對這些資料的統(tǒng)計、分析得出一定的變動規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續(xù)存在B.長期趨勢法適用的對象是價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)C.長期趨勢法主要有數(shù)學曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動平均法和指數(shù)修勻法等D.長期趨勢法可以用于預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格，不能用于預(yù)測房地產(chǎn)價格的未來上漲，也不能用于預(yù)測房地產(chǎn)價格的未來下跌答案：D分析：長期趨勢法可以用于預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格，包括未來上漲或下跌的情況，所以D說法錯誤。19.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.2萬元，報酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價格為（）萬元。A.159.56B.168.75C.170.73D.179.55答案：B分析：先計算前4年凈收益的簡單算術(shù)平均數(shù)作為年凈收益，再根據(jù)收益法公式計算價格約為168.75萬元。20.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為5000㎡，土地面積為2000㎡，市場上類似房地產(chǎn)的土地單價為1500元/㎡，建筑物單價為1200元/㎡，則該宗房地產(chǎn)的總價為（）萬元。A.750B.600C.1350D.1950答案：C分析：房地產(chǎn)總價=土地總價+建筑物總價=1500×2000+1200×5000=13500000元=1350萬元。21.某房地產(chǎn)的建筑面積為2000㎡，土地面積為1000㎡，土地單價為1500元/㎡，運用成本法估算出的該房地產(chǎn)建筑物的重置價格為3000元/㎡，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價格為4000元/㎡，則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低（）元/㎡。A.500B.1000C.1500D.2000答案：A分析：房地總價=4000×2000=8000000元，土地總價=1500×1000=1500000元，建筑物實際價值=80000001500000=6500000元，建筑物實際單價=6500000÷2000=3250元/㎡，比重置價格低30003250=500元/㎡。22.某宗房地產(chǎn)的交易日期為現(xiàn)在，交易雙方約定在成交后1年內(nèi)一次性付清全部款項。已知該房地產(chǎn)的成交價格為5000元/㎡，年利率為6%，則該房地產(chǎn)在成交日期一次性付清的價格為（）元/㎡。A.4717B.4727C.4737D.4747答案：A分析：設(shè)成交日期一次性付清價格為x元/㎡，則x（1+6%）=5000，解得x=5000÷（1+6%）≈4717元/㎡。23.某可比實例的成交價格為3000元/㎡，該價格包含了買賣雙方應(yīng)繳納的稅費。已知買方和賣方應(yīng)繳納的稅費分別為正常成交價格的3%和6%，則該可比實例的正常成交價格為（）元/㎡。A.2773.58B.2820.93C.2830.19D.2912.62答案：B分析：設(shè)正常成交價格為x元/㎡，則x+3%x+6%x=3000，即1.09x=3000，解得x=3000÷1.09≈2820.93元/㎡。24.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為2000㎡，土地單價為1500元/㎡，建筑物重置價格為2000元/㎡，建筑物成新率為80%，則該宗房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.300B.320C.340D.360答案：C分析：土地價值=1500×1000=1500000元，建筑物價值=2000×2000×80%=3200000元，房地產(chǎn)價值=1500000+3200000=3400000元=340萬元。25.某房地產(chǎn)的年凈收益為20萬元，購買者的自有資金為10萬元，自有資金資本化率為15%，抵押貸款常數(shù)為0.08，則該房地產(chǎn)的價格為（）萬元。A.225B.235C.245D.255答案：A分析：設(shè)抵押貸款金額為P，10×15%+P×0.08=20，解得P=212.5萬元，房地產(chǎn)價格=10+212.5=225萬元。26.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測得知其未來3年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在26萬元左右。如果該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.213.55B.216.45C.218.35D.220.25答案：C分析：先將前3年凈收益折現(xiàn)，再將第4年起的凈收益折現(xiàn)到第3年末，然后再折現(xiàn)到現(xiàn)在，相加可得收益價格約為218.35萬元。27.某宗房地產(chǎn)的總價為100萬元，首付30%，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期支付20萬元，年利率為6%，則該宗房地產(chǎn)的實際價格為（）萬元。A.92.76B.93.72C.94.70D.95.78答案：B分析：計算各期付款的現(xiàn)值并相加，再加上首付金額，可得實際價格約為93.72萬元。28.某建筑物的建筑面積為1000㎡，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，重置價格為1500元/㎡，經(jīng)濟壽命為50年，殘值率為2%，則該建筑物的年折舊額為（）元。A.29400B.2940C.28800D.2880答案：A分析：年折舊額=重置價格×（1殘值率）÷經(jīng)濟壽命×建筑面積=1500×（12%）÷50×1000=29400元。29.某宗房地產(chǎn)的土地面積為500㎡，建筑面積為1000㎡，土地單價為1200元/㎡，建筑物重置價格為1800元/㎡，建筑物成新率為70%，則該宗房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.198B.204C.210D.216答案：A分析：土地價值=1200×500=600000元，建筑物價值=1800×1000×70%=1260000元，房地產(chǎn)價值=600000+1260000=1980000元=198萬元。30.某可比實例的成交價格為2800元/㎡，交易情況修正系數(shù)為0.95，市場狀況調(diào)整系數(shù)為1.08，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.02，則該可比實例經(jīng)修正后的價格為（）元/㎡。A.2942.59B.2948.64C.2954.70D.2960.76答案：B分析：修正后價格=2800×0.95×1.08×1.02=2948.64元/㎡。二、多項選擇題（每題2分，共10題）1.下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有（）。A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D(zhuǎn).價值量大E.流動性差答案：AD分析：獨一無二和價值量大的特性使得房地產(chǎn)價格難以通過簡單比較得出，需要專業(yè)估價師運用專業(yè)知識和方法進行評估。壽命長久、供給有限、流動性差不是決定需要專業(yè)估價的關(guān)鍵特性。2.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、樓層C.周圍環(huán)境和景觀D.城市規(guī)劃調(diào)整E.土地開發(fā)程度答案：ABC分析：交通便捷程度、朝向樓層、周圍環(huán)境和景觀都屬于區(qū)位因素。城市規(guī)劃調(diào)整屬于政策因素，土地開發(fā)程度屬于實物因素。3.下列關(guān)于收益法中收益期限確定的說法中，正確的有（）。A.對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟壽命確定收益期限B.對于土地與建筑物合成體的估價，應(yīng)根據(jù)建筑物經(jīng)濟壽命減去其晚于土地使用年限的那部分壽命后的壽命確定收益期限C.如果建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限而結(jié)束，且出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時，應(yīng)按照土地使用年限確定收益期限D(zhuǎn).如果建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結(jié)束，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命確定收益期限E.如果建筑物的經(jīng)濟壽命與土地使用年限同時結(jié)束，應(yīng)按照兩者中較短的期限確定收益期限答案：ACD分析：對于土地與建筑物合成體的估價，當建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限時，應(yīng)按土地使用年限確定收益期限；當建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用年限時，按建筑物經(jīng)濟壽命確定收益期限；如果兩者同時結(jié)束，就按這個相同的期限確定收益期限。B選項說法錯誤；E選項“兩者中較短的期限”錯誤，應(yīng)是相同期限。4.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的確定方法，正確的有（）。A.市場法B.收益法C.成本法D.長期趨勢法E.路線價法答案：AB分析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以采用市場法和收益法來確定。成本法主要用于計算成本，長期趨勢法用于預(yù)測價格變化趨勢，路線價法主要用于臨街土地估價，一般不用于確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。5.下列房地產(chǎn)估價原則中，屬于普適技術(shù)性原則的有（）。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.估價時點原則D.替代原則E.謹慎原則答案：BCD分析：最高最佳利用原則、估價時點原則、替代原則屬于普適技術(shù)性原則。合法原則是基本原則，謹慎原則主要用于抵押估價等特定情況。6.下列關(guān)于房地產(chǎn)價格構(gòu)成的說法中，正確的有（）。A.土地取得成本包括土地使用權(quán)出讓金、土地征用費等B.開發(fā)成本包括勘察設(shè)計和前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費等C.管理費用是指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必要的費用D.銷售費用是指銷售房地產(chǎn)所必要的費用，包括廣告費、銷售代理費等E.投資利息是指在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中所投入的資金的利息答案：ABCDE分析：以上關(guān)于房地產(chǎn)價格構(gòu)成各部分的說法都是正確的，它們共同構(gòu)成了房地產(chǎn)的價格。7.下列關(guān)于長期趨勢法的應(yīng)用，正確的有（）。A.用于預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格B.用于比較、分析兩宗或兩宗以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力C.用于填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏D.用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值E.用于成本法中確定房地產(chǎn)的重置價格答案：ABCD分析：長期趨勢法可用于預(yù)測未來價格、比較分析房地產(chǎn)價格發(fā)展趨勢、填補歷史價格資料缺乏以及在假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。成本法中確定房地產(chǎn)重置價格一般不使用長期趨勢法。8.下列關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分為區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整B.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有直接比較調(diào)整法和間接比較調(diào)整法C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的關(guān)鍵是確定對可比實例與估價對象之間房地產(chǎn)狀況差異的調(diào)整金額D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整是將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的各因素調(diào)整幅度不宜超過20%，綜合調(diào)整幅度不宜超過30%答案：ABD分析：房地產(chǎn)狀況調(diào)整關(guān)鍵是確定調(diào)整系數(shù)，而不是調(diào)整金額，C錯誤；各因素調(diào)整幅度不宜超過20%，綜合調(diào)整幅度不宜超過30%這種說法不準確，不同情況有不同要求，E錯誤。9.下列關(guān)于建筑物折舊的說法中，正確的有（）。A.物質(zhì)折舊是指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的價值損失B.功能折舊是指建筑物在功能上的落后所造成的價值損失C.經(jīng)濟折舊是指建筑物以外的各種不利因素所造成的價值損失D.折舊求取方法主要有年限法、市場提取法和分解法E.對于可修復(fù)的損耗，應(yīng)按照修復(fù)成本加上管理費用、銷售費用、投資利息、開發(fā)利潤來計算折舊額答案：ABCD分析：對于可修復(fù)的損耗，折舊額應(yīng)按照修復(fù)成本來計算，不額外加管理費用等其他內(nèi)容，E錯誤。10.下列關(guān)于收益法中凈收益求取的說法中，正確的有（）。A.凈收益是指房地產(chǎn)在正常情況下，實際產(chǎn)生的收益B.運營費用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須支出的費用C.潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下所能獲得的收入D.有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置和收租損失后的收入E.凈收益應(yīng)根據(jù)估價對象的具體情況，采用較客觀、合理的方法測算答案：BCDE分析：凈收益是指房地產(chǎn)在正常情況下，扣除運營費用后的客觀收益，不是實際產(chǎn)生的收益，A錯誤。三、判斷題（每題1分，共10題）1.房地產(chǎn)的獨一無二特性決定了房地產(chǎn)市場是一個完全競爭的市場。（）答案：錯誤分析：房地產(chǎn)的獨一無二特性使得不同房地產(chǎn)之間差異較大，難以完全替代，房地產(chǎn)市場不是完全競爭市場，而是壟斷競爭市場。2.一般來說，房地產(chǎn)價格與利率正相關(guān)，利率上升，房地產(chǎn)價格會上升；利率下降，房地產(chǎn)價格會下降。（）答案：錯誤分析：房地產(chǎn)價格與利率負相關(guān)，利率上升，會增加購房成本和房地產(chǎn)開發(fā)融資成本，抑制房地產(chǎn)需求，使房地產(chǎn)價格下降；利率下降則相反。3.建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命減去其晚于土地使用年限的那部分壽命后的壽命計算折舊。（）答案：錯誤分析：建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命計算折舊。4.在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，對于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，一般是采用成本法來計算。（）答案：錯誤分析：對于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，一般采用市場法和收益法計算，成本法主要用于計算成本，不適合計算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。5.報酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對報酬率的求取方法主要有累加法、市場提取法和投資報酬率排序插入法。（）答案：正確分析：報酬率和利率、內(nèi)部收益率性質(zhì)類似，求取方法有累加法、市場提取法和投資報酬率排序插入法等。6.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整，其中權(quán)益狀況調(diào)整是最主要的調(diào)整內(nèi)容。（）答案：錯誤分析：房地產(chǎn)狀況調(diào)整各部分都很重要，不能說權(quán)益狀況調(diào)整是最主要的，它們共同影響房地產(chǎn)價格，需綜合考慮。7.長期趨勢法可以用于預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格，也可以用于預(yù)測房地產(chǎn)價格的未來上漲或下跌幅度。（）答案：正確分析：長期趨勢法能夠根據(jù)房地產(chǎn)價格的歷史變動規(guī)律，對未來價格及價格漲跌幅度進行預(yù)測。8.合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格，所以估價對象的用途必須符合城市規(guī)劃的要求。（）答案：正確分析：合法原則強調(diào)估價要符合法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)劃要求，估價對象用途需符合城市規(guī)劃。9.在比較法中，對可比實例的成交價格進行交易情況修正，是將可比實例的成交價格修正為正常價格。（）答案：正確分析：交易情況修正的目的就是消除交易中的特殊因素影響，將可比實例成交價格修正為正常價格。10.房地產(chǎn)的凈收益是指房地產(chǎn)在正常情況下，扣除運營費用后的收益，運營費用包括房地產(chǎn)稅、保險費、管理費等，但不包括折舊費。（）答案：正確分析：運營費用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，折舊費不屬于運營費用范疇。四、簡答題（每題5分，共5題）1.簡述房地產(chǎn)估價的本質(zhì)。答：房地產(chǎn)估價的本質(zhì)主要體現(xiàn)在以下幾個方面：是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。價值是客觀存在的，是基于房地產(chǎn)的效用、稀缺性和有效需求等因素；價格是價值的貨幣表現(xiàn)，估價是對價值進行判斷和估算。是模擬市場定價而不是替代市場定價。估價師要站在市場參與者的角度，模擬市場的思維和行為來確定價值，而不是直接決定價格。是提供價值意見而不是作價格保證。估價師只是給出專業(yè)的價值評估意見，不對價格的實現(xiàn)和準確性作絕對保證。會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理范圍內(nèi)。由于估價對象的復(fù)雜性和估價方法的局限性等，誤差不可避免，但要通過科學方法和專業(yè)能力將誤差控制在合理區(qū)間。2.簡述影響房地產(chǎn)價格的主要因素。答：影響房地產(chǎn)價格的主要因素包括：自身因素：如區(qū)位因素（位置、交通、周邊環(huán)境等）、實物因素（土地面積、建筑結(jié)構(gòu)、裝修等）、權(quán)益因素（土地使用年限、產(chǎn)權(quán)狀況等）。人口因素：人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口分布等會影響房地產(chǎn)的需求，從而影響價格。制度政策因素：包括房地產(chǎn)制度、稅收政策、金融政策、城市規(guī)劃等，對房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和價格有重要影響。經(jīng)濟因素：如經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入、物價、利率等，經(jīng)濟繁榮時房地產(chǎn)需求增加，價格可能上漲。社會因素：社會秩序、城市化水平、房地產(chǎn)投機等會影響房地產(chǎn)市場的氛圍和價格。國際因素：國際經(jīng)濟狀況、政治局勢等可能通過影響國內(nèi)經(jīng)濟和投資環(huán)境，間接影響房地產(chǎn)價格。3.簡述收益法的基本原理和適用的估價對象。答：收益法的基本原理是基于預(yù)期原理，即某宗房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和。將房地產(chǎn)未來各期的凈收益，以一定的報酬率折現(xiàn)到估價時點，從而得到房地產(chǎn)的價值。適用的估價對象主要是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、商鋪、酒店、公寓、出租型住宅等。這些房地產(chǎn)能夠通過出租、經(jīng)營等方式產(chǎn)生持續(xù)的收益，適合運用收益法進行估價。但對于公益性質(zhì)的房地產(chǎn)，如學校、醫(yī)院等，由于沒有直接的經(jīng)濟收益，一般不適用收益法。4.簡述假設(shè)開發(fā)法的基本思路和適用的估價對象。答：假設(shè)開發(fā)法的基本思路是：預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。具體來說，先確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，預(yù)測其價值，再分析開發(fā)過程中的各項成本和費用，最后通過相減得到估價對象當前的價值。適用的估價對象主要包括：待開發(fā)的土地（如生地、毛地、熟地）、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房等。這些房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)的潛力，通過假設(shè)開發(fā)法可以合理估算其價值。5.簡述房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義和調(diào)整方法。答：房地產(chǎn)狀況調(diào)整是將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。因為可比實例與估價對象在房地產(chǎn)狀況上存在差異，這種差異會導(dǎo)致價格不同，所以需要進行調(diào)整。調(diào)整方法主要有：直接比較調(diào)整法：以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實例的房地產(chǎn)狀況與估價對象進行直接比較，根據(jù)差異程度對可比實例價格進行調(diào)整。間接比較調(diào)整法：設(shè)想一個標準房地產(chǎn)狀況，先將可比實例和估價對象的房地產(chǎn)狀況與標準房地產(chǎn)狀況進行比較，得到相應(yīng)的調(diào)整系數(shù)，再進行價格調(diào)整。五、計算題（每題10分，共5題）1.