2024年房地產估價師考試經營與管理特色題1.某房地產開發(fā)項目，預計總投資為5000萬元，其中自有資金2000萬元，銀行貸款3000萬元，貸款年利率為8%，項目建設期為2年，建成后預計可實現銷售收入8000萬元，銷售稅金及附加為銷售收入的5.5%，則該項目的成本利潤率為（）。A.36.00%B.40.00%C.44.00%D.48.00%答案：C分析：首先計算總成本，貸款利息=3000×8%×2=480萬元，總成本=5000+480=5480萬元，銷售稅金及附加=8000×5.5%=440萬元，利潤=80005480440=2080萬元，成本利潤率=2080÷5480×100%≈44.00%。2.房地產市場分析中，對特定區(qū)域內某一類型房地產市場或特定房地產子市場的供需分析屬于（）。A.區(qū)域房地產市場分析B.專業(yè)房地產市場分析C.項目房地產市場分析D.宏觀房地產市場分析答案：B分析：專業(yè)房地產市場分析是對特定區(qū)域內某一類型房地產市場或特定房地產子市場的供需分析，區(qū)域分析著眼區(qū)域整體市場，項目分析針對具體項目，宏觀分析側重于大的經濟層面等。3.下列關于房地產市場自然周期的表述中，正確的是（）。A.自然周期的第一階段租金增長率穩(wěn)定或小步上升B.自然周期的第二階段空置率下降，租金增長率上升C.自然周期的第三階段空置率上升，租金增長率下降D.自然周期的第四階段空置率下降，租金增長率上升答案：B分析：自然周期第一階段租金增長率快速上升；第二階段需求不斷增加，空置率下降，租金增長率上升；第三階段空置率繼續(xù)下降，但租金增長率開始放緩；第四階段空置率上升，租金增長率下降。4.某城市某類房地產2023年1月至12月的價格指數分別為101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112（均以上個月為100），其中某宗房地產在2023年6月的價格為3000元/平方米，若采用平均發(fā)展速度法預測該宗房地產在2024年6月的價格，則預測價格為（）元/平方米。A.3311B.3321C.3331D.3341答案：B分析：先計算平均發(fā)展速度，平均發(fā)展速度=12次根號下（112÷101）≈1.0083，從2023年6月到2024年6月共12個月，預測價格=3000×1.0083^12≈3321元/平方米。5.下列關于房地產投資風險的表述中，錯誤的是（）。A.風險可以用標準差來衡量B.風險是指未來收益的不確定性C.風險可以分為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險D.風險與收益成反比關系答案：D分析：一般情況下，風險與收益成正比關系，即風險越大，期望獲得的收益越高，而不是成反比。標準差可衡量風險大小，風險是未來收益不確定性，可分為系統(tǒng)和非系統(tǒng)風險。6.某房地產開發(fā)企業(yè)以10000萬元的價格獲得一宗占地面積為5000平方米的土地50年的使用權，建筑容積率為4，建筑覆蓋率為50%，樓高16層，14層建筑面積相等，516層為標準層，每層建筑面積相等，則標準層每層建筑面積為（）平方米。A.1250B.1500C.1750D.2000答案：A分析：總建筑面積=土地面積×容積率=5000×4=20000平方米，建筑基底面積=土地面積×建筑覆蓋率=5000×50%=2500平方米，14層總面積=2500×4=10000平方米，標準層總面積=2000010000=10000平方米，標準層有12層，所以標準層每層建筑面積=10000÷12≈1250平方米。7.房地產開發(fā)項目的可行性研究中，融資方案分析的內容不包括（）。A.資金來源渠道B.融資成本C.融資風險D.項目投資估算答案：D分析：融資方案分析包括資金來源渠道、融資成本、融資風險等，項目投資估算是可行性研究中另外一個板塊的內容，并非融資方案分析內容。8.下列關于房地產市場需求的表述中，正確的是（）。A.房地產市場需求是指在一定時期內、一定價格水平下，愿意購買房地產的消費者數量B.房地產市場需求是指在一定時期內、一定價格水平下，消費者對房地產的潛在需求C.房地產市場需求是指在一定時期內、一定價格水平下，消費者對房地產的有效需求D.房地產市場需求是指在一定時期內、一定價格水平下，消費者對房地產的剛性需求答案：C分析：房地產市場需求是指在一定時期內、一定價格水平下，消費者對房地產的有效需求，即有購買意愿且有購買能力的需求，不是單純的愿意購買數量、潛在需求或剛性需求。9.某房地產投資項目的現金流量如下表所示，基準收益率為10%，則該項目的凈現值為（）萬元。|年份|0|1|2|3|4|5||||||||||現金流入（萬元）|0|0|300|500|500|500||現金流出（萬元）|1000|200|100|100|100|100|A.187.9B.207.9C.227.9D.247.9答案：B分析：凈現值=1000200÷(1+10%)+(300100)÷(1+10%)^2+(500100)÷(1+10%)^3+(500100)÷(1+10%)^4+(500100)÷(1+10%)^5≈207.9萬元。10.房地產投資項目的動態(tài)投資回收期是指（）。A.項目凈現金流量累計為零時的年份B.項目凈現值累計為零時的年份C.項目凈現金流量折現值累計為零時的年份D.項目凈收益累計為零時的年份答案：C分析：動態(tài)投資回收期是考慮資金時間價值，即項目凈現金流量折現值累計為零時的年份，而不是簡單的凈現金流量累計、凈現值累計或凈收益累計為零。11.下列關于房地產市場供給的表述中，錯誤的是（）。A.房地產市場供給是指在一定時期內、一定價格水平下，房地產開發(fā)商愿意且能夠提供的房地產數量B.房地產市場供給可以分為存量供給、增量供給和潛在供給C.房地產市場供給的影響因素包括土地供應、建筑成本、市場預期等D.房地產市場供給曲線是一條向右下方傾斜的曲線答案：D分析：房地產市場供給曲線是一條向右上方傾斜的曲線，表明價格越高，開發(fā)商愿意且能夠提供的房地產數量越多，而不是向右下方傾斜。A、B、C表述均正確。12.某房地產開發(fā)項目的總開發(fā)成本為3000萬元，預計項目建成后可實現銷售收入5000萬元，銷售稅金及附加為銷售收入的5.5%，則該項目的銷售利潤率為（）。A.34.5%B.36.5%C.38.5%D.40.5%答案：C分析：銷售稅金及附加=5000×5.5%=275萬元，利潤=50003000275=1725萬元，銷售利潤率=1725÷5000×100%=38.5%。13.房地產市場調研的步驟不包括（）。A.確定調研目的B.制定調研計劃C.實施調研方案D.進行市場預測答案：D分析：房地產市場調研步驟包括確定調研目的、制定調研計劃、實施調研方案等，進行市場預測不屬于市場調研的步驟，而是在調研基礎上的后續(xù)工作。14.某寫字樓的租金為每月每平方米50元，管理費為租金的10%，房產稅為租金收入的12%，其他稅費為租金收入的6%，則該寫字樓的凈租金收入為每月每平方米（）元。A.35B.36C.37D.38答案：B分析：管理費=50×10%=5元，房產稅=50×12%=6元，其他稅費=50×6%=3元，凈租金收入=50563=36元。15.下列關于房地產投資信托基金（REITs）的表述中，錯誤的是（）。A.REITs是一種房地產間接投資形式B.REITs可以在證券交易所上市交易C.REITs的收益主要來源于租金收入和房地產增值D.REITs的投資者不能享受稅收優(yōu)惠答案：D分析：REITs的投資者通?？梢韵硎芤欢ǖ亩愂諆?yōu)惠，它是房地產間接投資形式，可在證券交易所上市交易，收益主要源于租金收入和房地產增值。16.某房地產開發(fā)項目，土地費用為2000萬元，建設成本為3000萬元，管理費用為500萬元，銷售費用為300萬元，財務費用為200萬元，投資利息為150萬元，開發(fā)利潤為800萬元，則該項目的成本利潤率為（）。A.16.00%B.18.00%C.20.00%D.22.00%答案：C分析：總成本=2000+3000+500+300+200+150=6150萬元，成本利潤率=800÷(6150800)×100%≈20.00%。17.房地產市場細分的依據不包括（）。A.地理因素B.人口因素C.心理因素D.建筑因素答案：D分析：房地產市場細分依據包括地理因素、人口因素、心理因素、行為因素等，建筑因素不屬于市場細分依據。18.某房地產投資項目的預期收益率為15%，標準差為8%，則該項目的變異系數為（）。A.0.53B.0.63C.0.73D.0.83答案：A分析：變異系數=標準差÷預期收益率=8%÷15%≈0.53。19.下列關于房地產開發(fā)項目策劃的表述中，正確的是（）。A.房地產開發(fā)項目策劃是對項目進行全面的構思和設想B.房地產開發(fā)項目策劃只需要考慮項目的經濟效益C.房地產開發(fā)項目策劃不需要考慮市場需求D.房地產開發(fā)項目策劃不需要考慮項目的可行性答案：A分析：房地產開發(fā)項目策劃是對項目進行全面的構思和設想，要綜合考慮經濟效益、社會效益等多方面，需要考慮市場需求和項目的可行性，而不是只考慮經濟效益、不考慮市場需求和可行性。20.某商場的建筑面積為20000平方米，土地使用年限為40年，從2010年1月1日起計。該商場于2012年1月1日建成投入使用，可出租面積為建筑面積的80%。經調查，該商場的平均月租金為300元/平方米，空置率為10%，運營費用率為30%，則該商場2024年的凈收益為（）萬元。A.4032B.4132C.4232D.4332答案：A分析：可出租面積=20000×80%=16000平方米，有效出租面積=16000×(110%)=14400平方米，年租金收入=14400×300×12=5184萬元，運營費用=5184×30%=1555.2萬元，凈收益=51841555.2=4032萬元。21.房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計方案評價的指標不包括（）。A.建筑密度B.容積率C.綠地率D.投資回收期答案：D分析：建筑密度、容積率、綠地率是規(guī)劃設計方案評價的指標，投資回收期是項目經濟評價指標，不屬于規(guī)劃設計方案評價指標。22.下列關于房地產市場周期循環(huán)的表述中，錯誤的是（）。A.房地產市場周期循環(huán)是指房地產市場價格、成交量等指標有規(guī)律的波動B.房地產市場周期循環(huán)的主要原因包括供需因素、政策因素等C.房地產市場周期循環(huán)可以分為復蘇、繁榮、衰退和蕭條四個階段D.房地產市場周期循環(huán)的時間是固定不變的答案：D分析：房地產市場周期循環(huán)的時間不是固定不變的，會受到多種因素影響而發(fā)生變化，A、B、C關于市場周期循環(huán)的表述均正確。23.某房地產投資項目的初始投資為500萬元，預計每年的凈現金流量為100萬元，項目壽命期為8年，基準收益率為12%，則該項目的內部收益率（）。A.大于12%B.等于12%C.小于12%D.無法確定答案：A分析：當凈現值為0時的折現率為內部收益率，本題可簡單判斷，每年凈現金流量100萬元，8年共800萬元大于初始投資500萬元，說明內部收益率大于基準收益率12%。24.房地產開發(fā)項目的資金來源中，屬于債務資金的是（）。A.自有資金B(yǎng).預售收入C.銀行貸款D.發(fā)行股票答案：C分析：銀行貸款屬于債務資金，需要償還本息，自有資金是開發(fā)商自己的資金，預售收入是項目銷售所得，發(fā)行股票屬于權益資金。25.某房地產開發(fā)項目的總建筑面積為10萬平方米，其中可售面積為8萬平方米，預計平均售價為5000元/平方米，銷售稅費率為6%，則該項目的銷售總收入為（）萬元。A.37600B.40000C.42400D.50000答案：B分析：銷售總收入=可售面積×平均售價=8×5000=40000萬元，銷售稅費率是計算凈收入時考慮的，這里問的是銷售總收入。26.下列關于房地產市場調研方法的表述中，正確的是（）。A.問卷調查法適用于大規(guī)模的市場調研B.訪談調查法適用于調查對象分散的情況C.觀察調查法適用于對消費者行為的深入了解D.實驗調查法適用于對市場趨勢的預測答案：A分析：問卷調查法可通過大量發(fā)放問卷進行大規(guī)模市場調研；訪談調查法適合集中、易接觸的調查對象；觀察調查法主要觀察現象，難以深入了解消費者行為；實驗調查法主要用于研究因果關系，而非預測市場趨勢。27.某房地產投資項目的凈現值為200萬元，基準收益率為10%，則該項目的凈現值率為（）（假設初始投資為1000萬元）。A.0.2B.0.3C.0.4D.0.5答案：A分析：凈現值率=凈現值÷初始投資=200÷1000=0.2。28.房地產開發(fā)項目的可行性研究報告的內容不包括（）。A.項目概況B.市場分析C.施工組織設計D.財務評價答案：C分析：可行性研究報告包括項目概況、市場分析、財務評價等內容，施工組織設計是項目實施階段的文件，不屬于可行性研究報告內容。29.某寫字樓的空置率為15%，租金損失率為5%，運營費用率為30%，則該寫字樓的有效毛收入乘數為（）。A.2.14B.2.34C.2.54D.2.74答案：A分析：有效毛收入乘數=1÷(115%5%30%)=2.14。30.下列關于房地產投資風險應對方法的表述中，錯誤的是（）。A.風險回避是指放棄可能導致風險的項目B.風險轉移是指將風險轉移給其他主體C.風險自留是指自己承擔風險損失D.風險控制是指消除風險答案：D分析：風險控制是降低風險發(fā)生的可能性或減少風險損失的程度，而不是消除風險，因為有些風險是無法完全消除的。A、B、C關于風險應對方法的表述均正確。31.某房地產開發(fā)項目，土地出讓金為1000萬元，土地開發(fā)成本為500萬元，建筑物建造成本為2000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為100萬元，財務費用為150萬元，投資利息為100萬元，開發(fā)利潤為300萬元，則該項目的成本利潤率為（）。A.10.00%B.12.00%C.15.00%D.18.00%答案：C分析：總成本=1000+500+2000+200+100+150+100=4050萬元，成本利潤率=300÷(4050300)×100%≈15.00%。32.房地產市場分析中，對房地產市場的供求關系進行分析時，應重點關注（）。A.潛在需求和潛在供給B.有效需求和有效供給C.剛性需求和彈性供給D.投資需求和投機供給答案：B分析：在房地產市場供求關系分析中，應重點關注有效需求和有效供給，即有實際購買能力和供應能力的需求和供給，而不是潛在、剛性、彈性、投資或投機等單方面概念。33.某房地產投資項目的現金流量如下表所示，若基準收益率為12%，則該項目的動態(tài)投資回收期為（）年。|年份|0|1|2|3|4|5||||||||||現金流入（萬元）|0|0|200|400|400|400||現金流出（萬元）|800|200|100|100|100|100|A.3.67B.3.87C.4.07D.4.27答案：C分析：先計算各年凈現金流量折現值，再累計折現值，通過計算得出動態(tài)投資回收期約為4.07年。34.下列關于房地產開發(fā)項目定價方法的表述中，錯誤的是（）。A.成本加成定價法是在成本的基礎上加上一定的利潤來確定價格B.需求導向定價法是根據市場需求狀況來確定價格C.競爭導向定價法是根據競爭對手的價格來確定價格D.比較定價法是不考慮市場情況的定價方法答案：D分析：比較定價法是通過與類似房地產的價格進行比較來確定價格，是考慮市場情況的定價方法，A、B、C關于定價方法的表述均正確。35.某房地產開發(fā)項目的建筑面積為5萬平方米，可售面積為4萬平方米，預計平均售價為8000元/平方米，銷售稅費率為6%，則該項目的銷售凈收入為（）萬元。A.28160B.30400C.32000D.33600答案：A分析：銷售總收入=4×8000=32000萬元，銷售稅費=32000×6%=1920萬元，銷售凈收入=320001920=28160萬元。36.房地產市場調研的內容不包括（）。A.政治法律環(huán)境調研B.經濟環(huán)境調研C.自然環(huán)境調研D.企業(yè)內部環(huán)境調研答案：D分析：房地產市場調研內容包括政治法律環(huán)境、經濟環(huán)境、自然環(huán)境等外部環(huán)境調研，企業(yè)內部環(huán)境調研不屬于市場調研內容。37.某房地產投資項目的預期收益率為18%，標準差為10%，則該項目的夏普比率為（）（假設無風險收益率為3%）。A.1.2B.1.3C.1.4D.1.5答案：D分析：夏普比率=(預期收益率無風險收益率)÷標準差=(18%3%)÷10%=1.5。38.下列關于房地產開發(fā)項目進度控制的表述中，正確的是（）。A.進度控制的目標是使項目盡早完工B.進度控制只需要關注施工階段的進度C.進度控制可以采用橫道圖、網絡圖等方法D.進度控制不需要考慮質量和成本答案：C分析：進度控制目標是在合理時間內完成項目，并非單純盡早完工；進度控制貫穿項目全過程，不只是施工階段；進度控制可采用橫道圖、網絡圖等方法；進度控制要綜合考慮質量和成本，不能只追求進度。39.某商場的建筑面積為30000平方米，可出租面積為建筑面積的70%，平均月租金為200元/平方米，空置率為12%，運營費用率為35%，則該商場的年凈收益為（）萬元。A.3024B.3124C.3224D.3324答案：A分析：可出租面積=30000×70%=21000平方米，有效出租面積=21000×(112%)=18480平方米，年租金收入=18480×200×12=44352000元=4435.2萬元，運營費用=4435.2×35%=1552.32萬元，年凈收益=4435.21552.32=3024萬元。40.房地產開發(fā)項目的財務評價指標中，靜態(tài)投資回收期與動態(tài)投資回收期的關系是（）。A.靜態(tài)投資回收期大于動態(tài)投資回收期B.靜態(tài)投資回收期小于動態(tài)投資回收期C.靜態(tài)投資回收期等于動態(tài)投資回收期D.兩者沒有關系答案：B分析：靜態(tài)投資回收期不考慮資金時間價值，動態(tài)投資回收期考慮資金時間價值，所以靜態(tài)投資回收期小于動態(tài)投資回收期。41.下列關于房地產市場細分的作用的表述中，錯誤的是（）。A.有利于企業(yè)發(fā)現市場機會B.有利于企業(yè)制定營銷策略C.有利于企業(yè)降低成本D.有利于企業(yè)提高市場占有率答案：C分析：房地產市場細分有利于企業(yè)發(fā)現市場機會、制定營銷策略、提高市場占有率，但不一定能直接降低成本，成本降低還與企業(yè)的生產、管理等多方面因素有關。42.某房地產投資項目的初始投資為800萬元，每年的凈現金流量為200萬元，項目壽命期為6年，基準收益率為10%，則該項目的凈現值為（）萬元。A.271.04B.281.04C.291.04D.301.04答案：A分析：凈現值=800+200×(P/A,10%,6)=800+200×4.3553≈271.04萬元。43.房地產開發(fā)項目的可行性研究中，不確定性分析的方法不包括（）。A.盈虧平衡分析B.敏感性分析C.概率分析D.成本分析答案：D分析：不確定性分析方法包括盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等，成本分析是對項目成本的核算和分析，不屬于不確定性分析方法。44.某寫字樓的有效毛收入為每年500萬元，運營費用為每年200萬元，資本化率為8%，則該寫字樓的價值為（）萬元。A.3750B.4000C.4250D.4500答案：A分析：凈收益=有效毛收入運營費用=500200=300萬元，寫字樓價值=凈收益÷資本化率=300÷8%=3750萬元。45.下列關于房地產投資信托基金（REITs）的特點的表述中，錯誤的是（）。A.流動性強B.收益相對穩(wěn)定C.投資門檻高D.可分散投資風險答案：C分析：REITs具有流動性強、收益相對穩(wěn)定、可分散投資風險等特點，其投資門檻相對較低，普通投資者也可參與，并非投資門檻高。46.某房地產開發(fā)項目的總投資為3000萬元，其中自有資金為1000萬元，銀行貸款為2000萬元，