淮安承接查驗管理辦法一、總則（一）目的為加強淮安地區(qū)承接查驗管理，規(guī)范承接查驗行為，保障物業(yè)項目順利交接，維護業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標準，結(jié)合淮安實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于淮安行政區(qū)域內(nèi)新建、改建、擴建物業(yè)項目的承接查驗活動及其相關(guān)管理。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：承接查驗活動必須嚴格遵守國家法律法規(guī)、行業(yè)標準以及地方相關(guān)規(guī)定。2.客觀公正原則：以事實為依據(jù)，全面、準確地查驗物業(yè)項目，確保查驗結(jié)果客觀、公正。3.誠實守信原則：各方應(yīng)誠實守信，履行各自義務(wù)，不得隱瞞真實情況或提供虛假信息。4.權(quán)責一致原則：明確各方在承接查驗活動中的權(quán)利和責任，做到權(quán)責對等。（四）定義1.承接查驗：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對新承接物業(yè)項目的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。2.共用部位：是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。3.共用設(shè)施設(shè)備：是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。二、承接查驗主體與職責（一）建設(shè)單位職責1.組織實施承接查驗工作，制定承接查驗方案，明確查驗內(nèi)容、標準、程序等。2.向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供完整、真實、有效的物業(yè)項目相關(guān)資料，包括竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料，設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料，物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等。3.負責協(xié)調(diào)施工單位等相關(guān)方配合承接查驗工作，對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題及時組織整改。4.承擔因提供資料不實或整改不力等導致的相關(guān)責任。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責1.參與承接查驗方案的制定，組建承接查驗小組，配備專業(yè)查驗人員。2.按照承接查驗標準和程序，對物業(yè)項目進行全面查驗，做好查驗記錄，提出查驗意見。3.對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題及時書面通知建設(shè)單位整改，并跟蹤整改情況。4.負責承接查驗資料的整理、歸檔和保管，建立承接查驗檔案。5.在承接查驗合格后，與建設(shè)單位簽訂承接查驗協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)。（三）業(yè)主委員會職責（若已成立）1.監(jiān)督承接查驗工作的進行，維護業(yè)主合法權(quán)益。2.參與承接查驗方案的審核，對查驗過程和結(jié)果提出意見和建議。3.協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位溝通協(xié)調(diào)，推動問題整改落實。三、承接查驗準備（一）建設(shè)單位準備工作1.在物業(yè)交付使用前[X]個月，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出承接查驗通知，并提供相關(guān)資料清單。2.組織施工單位對物業(yè)項目進行自查自糾，對發(fā)現(xiàn)的問題進行整改，確保物業(yè)項目符合交付使用條件。3.準備好用于承接查驗的場地、工具、設(shè)備等。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)準備工作1.收到承接查驗通知后，成立承接查驗小組，成員應(yīng)包括工程技術(shù)、質(zhì)量控制、財務(wù)管理等專業(yè)人員。2.熟悉物業(yè)項目相關(guān)資料，了解物業(yè)項目基本情況和特點。3.制定承接查驗計劃，明確查驗內(nèi)容、方法、步驟和人員分工。4.準備好承接查驗所需的各類表格、工具和檢測設(shè)備等。四、承接查驗內(nèi)容與標準（一）共用部位1.建筑結(jié)構(gòu)地基基礎(chǔ)：無明顯沉降、裂縫等異常情況。承重墻體：無裂縫、傾斜等現(xiàn)象。梁、板、柱：結(jié)構(gòu)完整，無變形、裂縫等問題。屋頂：防水層完好，無滲漏，排水暢通。2.外立面墻面：平整、無裂縫、脫落等。門窗：開啟靈活，關(guān)閉嚴密，玻璃無破損。陽臺、欄桿：牢固、無松動，高度符合標準。3.公共區(qū)域地面與墻面地面：平整、無空鼓、開裂，防滑性能良好。墻面：平整、清潔，無污漬、破損。4.樓梯間、走廊通道樓梯：踏步平整，扶手牢固，照明良好。走廊通道：暢通無阻，墻面、地面無損壞。（二）共用設(shè)施設(shè)備1.給排水系統(tǒng)供水設(shè)施：水質(zhì)符合標準，水壓正常，管道無滲漏。排水設(shè)施：排水暢通，無堵塞、滲漏現(xiàn)象。污水處理設(shè)施：運行正常，處理效果達標。2.供電系統(tǒng)高低壓配電柜：運行正常，電氣元件無損壞。變壓器：運行平穩(wěn)，油溫、油位正常。配電箱、電表箱：標識清晰，開關(guān)動作靈活。照明系統(tǒng)：燈具完好，亮度符合要求，控制正常。3.電梯系統(tǒng)電梯設(shè)備：取得特種設(shè)備使用登記證，定期檢驗合格。運行性能：運行平穩(wěn)，平層準確，開關(guān)門正常。安全裝置：安全鉗、限速器、緩沖器等安全裝置靈敏可靠。4.消防系統(tǒng)消防設(shè)施設(shè)備：消火栓、滅火器、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)等齊全，運行正常。消防通道：暢通無阻，標識清晰。5.通風與空調(diào)系統(tǒng)通風設(shè)備：運行正常，通風良好。空調(diào)設(shè)備：制冷、制熱效果良好，運行參數(shù)正常。6.智能化系統(tǒng)門禁系統(tǒng)：開啟正常，識別準確。監(jiān)控系統(tǒng)：圖像清晰，存儲功能正常。對講系統(tǒng)：通話清晰，功能完好。（三）其他1.物業(yè)用房面積、位置符合規(guī)定，裝修符合標準。具備辦公、休息等基本功能，設(shè)施設(shè)備齊全。2.配套設(shè)施停車場（庫）：交通標志、標線清晰，車位數(shù)量符合規(guī)劃要求。綠地、景觀：綠化良好，景觀設(shè)施完好。文體設(shè)施：正常使用，無損壞。五、承接查驗程序（一）首次會議1.建設(shè)單位介紹物業(yè)項目基本情況、承接查驗準備工作及查驗程序安排。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)介紹承接查驗小組人員構(gòu)成及工作計劃。3.明確各方職責和工作要求，確定查驗開始時間。（二）資料查驗1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照資料清單，對建設(shè)單位提供的物業(yè)項目相關(guān)資料進行查驗。2.核對資料的真實性、完整性和有效性，對存在的問題做好記錄，并要求建設(shè)單位限期補充或更正。（三）現(xiàn)場查驗1.承接查驗小組按照查驗標準和計劃，對物業(yè)項目的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場檢查。2.采用查看、測量、試驗、運行等方法，詳細記錄查驗情況，對發(fā)現(xiàn)的問題拍照、錄像留存。3.對于一般性問題，可當場要求建設(shè)單位或施工單位進行確認，并記錄整改要求；對于重大問題，應(yīng)及時書面通知建設(shè)單位，要求其制定整改方案并限期整改。（四）問題整改1.建設(shè)單位收到物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出的整改通知后，應(yīng)組織施工單位等相關(guān)方對問題進行分析，制定整改措施，明確整改責任人和整改期限。2.整改過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)跟蹤整改進度，對整改情況進行監(jiān)督檢查。3.整改完成后，建設(shè)單位應(yīng)書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行復查，物業(yè)服務(wù)企業(yè)復查合格后，方可確認整改完成。（五）結(jié)果確認1.承接查驗小組對查驗情況進行匯總分析，形成承接查驗報告，報告內(nèi)容應(yīng)包括查驗基本情況、查驗發(fā)現(xiàn)的問題及整改情況、查驗結(jié)論等。2.建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對承接查驗報告進行審核確認，雙方簽字蓋章。3.若雙方對查驗結(jié)果存在爭議，可協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可通過仲裁或訴訟等方式解決。（六）資料歸檔1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責將承接查驗過程中形成的各類資料進行整理、歸檔，建立承接查驗檔案。2.承接查驗檔案應(yīng)包括承接查驗方案、資料查驗記錄、現(xiàn)場查驗記錄、整改通知及整改報告、承接查驗報告等。3.承接查驗檔案應(yīng)妥善保管，保存期限不少于[X]年。六、承接查驗協(xié)議（一）協(xié)議簽訂承接查驗合格后，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)簽訂承接查驗協(xié)議。協(xié)議應(yīng)明確雙方權(quán)利義務(wù)、承接查驗的范圍和內(nèi)容、查驗結(jié)果、整改責任及期限、交接事項等。（二）協(xié)議主要內(nèi)容1.雙方基本信息：包括名稱、地址、聯(lián)系方式等。2.承接查驗物業(yè)項目概況：項目名稱、地點、規(guī)模等。3.承接查驗范圍和內(nèi)容：明確共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等具體查驗內(nèi)容。4.查驗結(jié)果：對查驗合格與否進行明確表述。5.整改責任及期限：建設(shè)單位對查驗發(fā)現(xiàn)問題的整改責任及整改完成期限。6.交接事項：包括資料交接、物業(yè)項目實體交接等具體內(nèi)容。7.違約責任：雙方違反協(xié)議約定應(yīng)承擔的責任。8.爭議解決方式：約定雙方在履行協(xié)議過程中發(fā)生爭議的解決途徑。七、監(jiān)督管理（一）主管部門職責淮安地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)承接查驗活動的監(jiān)督管理工作，具體職責包括：1.制定承接查驗相關(guān)政策和規(guī)范，指導承接查驗工作。2.對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗活動進行監(jiān)督檢查，查處違法違規(guī)行為。3.協(xié)調(diào)處理承接查驗過程中的爭議和糾紛。（二）監(jiān)督檢查內(nèi)容1.承接查驗程序是否符合規(guī)定。2.承接查驗標準是否執(zhí)行到位。3.承接查驗資料是否真實、完整、有效。4.問題整改是否及時、徹底。（三）違規(guī)處理1.建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未提供真實、完整資料或未及時整改問題的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處[X]元以上[X]元以下罰