長春市小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強長春市小區(qū)的管理，維護小區(qū)的公共秩序，保障居民的合法權益，營造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，根據(jù)國家相關法律法規(guī)以及本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于長春市行政區(qū)域內各類住宅小區(qū)（含商住混合小區(qū)）及其附屬設施設備的管理活動。（三）基本原則1.以人為本原則：以滿足居民需求為出發(fā)點和落腳點，充分尊重居民意愿，保障居民合法權益。2.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)和本市相關規(guī)定，依法履行管理職責。3.權責一致原則：明確管理主體的權利和義務，做到權力與責任相統(tǒng)一。4.共同治理原則：鼓勵業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居民委員會等各方共同參與小區(qū)管理，形成共建共享的良好局面。（四）管理職責1.市住房和城鄉(xiāng)建設部門：負責全市小區(qū)管理工作的指導、監(jiān)督和協(xié)調，制定相關政策和標準，對物業(yè)服務企業(yè)進行行業(yè)管理。2.區(qū)人民政府：負責本轄區(qū)內小區(qū)管理工作的組織領導和綜合協(xié)調，落實小區(qū)管理工作責任。3.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）：具體負責本轄區(qū)內小區(qū)管理工作的組織實施，指導社區(qū)居民委員會開展小區(qū)管理相關工作，協(xié)調解決小區(qū)管理中的問題。4.社區(qū)居民委員會：協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展小區(qū)管理工作，組織業(yè)主、業(yè)主委員會參與小區(qū)管理，調解業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛。5.業(yè)主大會：代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，決定小區(qū)管理的重大事項。6.業(yè)主委員會：執(zhí)行業(yè)主大會的決定，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行合同。7.物業(yè)服務企業(yè)：按照物業(yè)服務合同約定，提供相應的物業(yè)服務，履行管理職責。二、小區(qū)規(guī)劃與建設管理（一）規(guī)劃設計要求1.小區(qū)的規(guī)劃設計應當符合城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃以及相關技術規(guī)范和標準，合理布局各類設施設備，滿足居民的生活、休閑、安全等需求。2.新建小區(qū)應當配套建設物業(yè)管理用房、社區(qū)用房、停車位、綠地、垃圾收集點等公共服務設施，并與主體工程同步設計、同步施工、同步交付使用。3.規(guī)劃設計方案應當征求業(yè)主、社區(qū)居民委員會等相關方的意見，確保規(guī)劃設計的科學性和合理性。（二）建設質量監(jiān)管1.建設單位應當嚴格按照工程建設標準和規(guī)范進行施工，確保小區(qū)建設質量。2.住房和城鄉(xiāng)建設部門應當加強對小區(qū)建設工程質量的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改，確保工程質量符合要求。3.小區(qū)建設工程竣工驗收合格后，建設單位應當按照規(guī)定向住房和城鄉(xiāng)建設部門備案，并將相關資料移交物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理單位。三、業(yè)主大會與業(yè)主委員會（一）業(yè)主大會的成立1.一個物業(yè)管理區(qū)域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當按照規(guī)定報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）成立首次業(yè)主大會會議籌備組。2.籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和社區(qū)居民委員會代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不得少于籌備組總人數(shù)的二分之一。3.籌備組應當自成立之日起三十日內，組織業(yè)主推選業(yè)主委員會委員候選人，并確定業(yè)主委員會委員候選人名單。4.籌備組應當自業(yè)主委員會委員候選人名單確定之日起十五日內，組織召開首次業(yè)主大會會議，選舉產生業(yè)主委員會。（二）業(yè)主大會的職責1.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約。2.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。3.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)。4.籌集和使用專項維修資金。5.改建、重建建筑物及其附屬設施。6.決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項。（三）業(yè)主委員會的選舉與備案1.業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生，委員人數(shù)為五至十一人的單數(shù)。2.業(yè)主委員會委員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時間。3.業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，并提交下列資料：業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；業(yè)主大會議事規(guī)則；管理規(guī)約；業(yè)主委員會委員名單。（四）業(yè)主委員會的職責1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。2.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況。3.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。4.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。5.監(jiān)督管理規(guī)約的實施。6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用。7.組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用。8.調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛。9.業(yè)主大會賦予的其他職責。（五）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的運作1.業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。2.業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議，會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定應當經全體委員過半數(shù)通過。3.業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。4.業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經費由全體業(yè)主承擔，經費的籌集、使用情況應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主監(jiān)督。四、物業(yè)服務企業(yè)（一）資質管理1.從事物業(yè)服務活動的企業(yè)應當依法取得相應等級的資質證書，并在資質等級范圍內從事經營活動。2.住房和城鄉(xiāng)建設部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)資質的動態(tài)監(jiān)管，定期對物業(yè)服務企業(yè)的經營活動進行檢查。（二）物業(yè)服務合同1.業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)后，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務合同。2.物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內容、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等事項進行約定。3.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定，提供相應的服務，并定期公布服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。（三）物業(yè)服務內容與標準1.物業(yè)服務內容一般包括物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行和維護，環(huán)境衛(wèi)生管理，綠化養(yǎng)護管理，公共秩序維護，車輛停放管理，裝飾裝修管理，物業(yè)檔案資料管理等。2.物業(yè)服務標準應當符合國家和本市相關規(guī)定，由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。（四）物業(yè)服務費用1.物業(yè)服務費用由業(yè)主按照物業(yè)服務合同的約定交納。2.物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。3.物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。4.業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。（五）物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督與考核1.住房和城鄉(xiāng)建設部門應當建立健全物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)督考核機制，對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量、經營活動等進行監(jiān)督檢查和考核評價。2.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當組織社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會等對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行監(jiān)督，并將監(jiān)督情況及時反饋給住房和城鄉(xiāng)建設部門。3.業(yè)主有權對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行監(jiān)督，提出意見和建議。物業(yè)服務企業(yè)應當及時處理業(yè)主的投訴和建議，并將處理結果告知業(yè)主。五、物業(yè)使用與維護（一）物業(yè)使用規(guī)范1.業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質。2.業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅室內裝飾裝修前，應當告知物業(yè)服務企業(yè)，并遵守住宅室內裝飾裝修管理的有關規(guī)定。3.業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、公共秩序等管理規(guī)定，不得損害公共利益和他人合法權益。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行日常維修養(yǎng)護，確保其正常運行和使用。2.業(yè)主專有部分的維修養(yǎng)護由業(yè)主負責。業(yè)主專有部分出現(xiàn)影響安全、危害公共利益等情況時，業(yè)主應當及時維修養(yǎng)護；經業(yè)主委員會督促后仍不維修養(yǎng)護的，物業(yè)服務企業(yè)可以代為維修養(yǎng)護，費用由業(yè)主承擔。3.物業(yè)共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護所需的費用，按照國家和本市有關規(guī)定從專項維修資金中列支；專項維修資金不足的，由業(yè)主按照規(guī)定分攤。（三）專項維修資金管理1.專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。2.專項維修資金的交存、使用、管理應當按照國家和本市有關規(guī)定執(zhí)行。住房和城鄉(xiāng)建設部門應當加強對專項維修資金的監(jiān)督管理，確保資金安全。3.業(yè)主大會可以根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，決定專項維修資金的籌集、使用方案，并按照規(guī)定組織實施。六、小區(qū)公共秩序與環(huán)境衛(wèi)生管理（一）公共秩序管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當制定公共秩序維護制度，加強物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作，保障業(yè)主的人身、財產安全。2.物業(yè)服務企業(yè)應當配備必要的安全防范人員和設施設備，對物業(yè)管理區(qū)域進行巡邏、監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。3.業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序管理規(guī)定，配合物業(yè)服務企業(yè)做好安全防范工作。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照環(huán)境衛(wèi)生管理標準，定期對物業(yè)管理區(qū)域進行清掃、保潔，及時清運垃圾，保持環(huán)境整潔。2.物業(yè)服務企業(yè)應當做好物業(yè)管理區(qū)域內的綠化養(yǎng)護工作，保持綠化完好，環(huán)境優(yōu)美。3.業(yè)主、物業(yè)使用人應當愛護環(huán)境衛(wèi)生，不得隨意丟棄垃圾、雜物，不得損壞綠化設施。七、法律責任（一）建設單位的法律責任1.建設單位違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)劃設計要求配套建設公共服務設施的，由規(guī)劃部門責令限期改正，并處以罰款；逾期不改正的，依法予以處理。2.建設單位違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料或者協(xié)助成立首次業(yè)主大會會議籌備組的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責令限期改正；逾期不改正的，予以通報批評。（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律責任1.業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。2.業(yè)主委員會委員違反本辦法規(guī)定，不履行職責或者侵害業(yè)主合法權益的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會予以罷免；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。（三）物業(yè)服務企業(yè)的法律責任1.物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務合同約定提供服務的，業(yè)主有權要求物業(yè)服務企業(yè)限期改正；逾期不改正的，業(yè)主可以依法解除物業(yè)服務合同，并要求物業(yè)服務企業(yè)承擔違約責任。2.物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由住房和城鄉(xiāng)建設部門責令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷資質證書。3.物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，挪用專項維修資金的，由住房和城鄉(xiāng)建設部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，并處以罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。（四）業(yè)主、物業(yè)使用人的法律責任1.業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質的，由規(guī)劃部門責令限期改正，并處以罰款；逾期不改正的，依法予以處理。2