遼寧省2025年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：共有部分的共同管理權(quán)考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、已知某城市容積率修正系數(shù)表，如下表：若確定比較案例宗地地價為900元／㎡，容積率為1．7，待估宗地規(guī)劃容積率為1．3，則進行容積率修正后可比實例的價格為元／㎡。

A：1177

B：675

C：688．2

D：1200

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應是．【2025年考題】

A：待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期

B：待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

C：取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

D：房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于__。

A．社會因素

B．環(huán)境因素

C．人口因素

D．行政因素4、某家庭以住宅抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6%，以每月2500元等額還款。該家庭于第7年年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為（）元。

A．3551.29

B．2283.84

C．3124.15

D．2187.655、房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試實行全國。

A：統(tǒng)一大綱

B：統(tǒng)一命題

C：統(tǒng)一組織

D：統(tǒng)一閱卷

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、人民法院依法拍賣抵押房地產(chǎn)時，拍賣保留價應由__確定。

A．房地產(chǎn)估價機構(gòu)

B．人民法院

C．抵押權(quán)人

D．人民法院和房地產(chǎn)估價機構(gòu)共同7、__的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點。

A．敏感性分析

B．不確定性分析

C．概率分析

D．盈虧平衡分析8、某成片荒地面積，進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2％，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65％，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應計成本是元／㎡

A：310.61

B：321.60

C：477.87

D：494.77

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12％，則開發(fā)利潤為。

A：180．0萬元

B：300．0萬元

C：309．0萬元

D：313．2萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、某宗房地產(chǎn)某年1月1日的成交價格為1000美元／㎡，同年1月1日至9月1日類似房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格平均每月比上月增加80元／㎡，該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計算的正常價格為美元／㎡(假設(shè)該年1月1日的匯率為1美元兌換6．7元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6．4元人民幣)。

A：1051

B：1096

C：1100

D：1147

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

11、某類房地產(chǎn)2025年～2025年的價格見下表，各年增長量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預測該類房地產(chǎn)2025年的價格為__元/m2。某類房地產(chǎn)2025年～2025年的價格(單位：元/m2)

A．年份

B．2025

C．2025

D．2025

E．2025

F．2025

G．價格

H．6810

I．7130

J．7460

K．7810

L．815012、需要使用損益平衡圖來制定房地產(chǎn)銷售價格的定價方法是__。

A．目標定價法

B．價值定價法

C．挑戰(zhàn)定價法

D．成本加成定價法13、城鎮(zhèn)土地使用稅采用分類分級的__稅率。

A．比例

B．超額累進

C．全額累進

D．幅度定額14、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2025年10月的價值最接近于__萬元。

A．536

B．549

C．557

D．81615、當房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或者下降的數(shù)額大致接近時，宜采用__預測房地產(chǎn)的未來價格。

A．數(shù)學曲線擬合法

B．平均增減量法

C．平均發(fā)展速度法

D．移動平均法16、下列關(guān)于給水系統(tǒng)的升壓設(shè)備，表述不正確的是。

A：屋頂水箱常用鋼板焊接制成圓形或方形

B：城市給水系統(tǒng)常采用低壓制，一般只能供十層以下用水

C：離心式水泵一般設(shè)于底層或地下室大泵房內(nèi)

D：氣壓給水裝置的缺點是水壓變化大、效率低、能耗較多，供水安全性不如屋頂水箱可靠

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、在市場細分的__階段中，市場營銷人員要進行探討性面訪，主要是集中力量掌握消費者的消費動機、態(tài)度和行為。

A．目標確定

B．調(diào)查

C．分析階段

D．歸納總結(jié)18、某宗房地產(chǎn)的總價值為5000萬元，其總地價為2000萬元，總建筑面積為10000m2。甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200m2。按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為（）。

A．1%

B．1.5%

C．2%

D．2.5%19、下列有關(guān)房地產(chǎn)抵押的表述中，不正確的是__。

A．以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，可以視為同一抵押物

B．預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證

C．抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準

D．鄉(xiāng)、村企業(yè)廠區(qū)內(nèi)大宗土地上建筑物的空閑土地使用權(quán)可以單獨設(shè)定抵押20、若估價時點的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內(nèi)達成交易，則評估價值應是。

A：謹慎價值

B：市場價值

C：快速變現(xiàn)價值

D：投資價值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、經(jīng)濟適用住房的土地使用權(quán)全部是供給。

A：招標出讓

B：拍賣出讓

C：掛牌出讓

D：劃撥

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、某市于2025年對市中心一平房區(qū)進行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導價格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動；2025年該區(qū)同類建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預計為9000元/m2；則最合理的拆遷補償價格應以__元/m2為基礎(chǔ)進行修正。

A．4000

B．5000

C．6000

D．900023、房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法拍賣房地產(chǎn)，應當向房屋所在地如實申報成交價格。

A：縣級或縣級以上人民政府

B：縣級或縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門

C：縣級以上人民政府

D：縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、假設(shè)開發(fā)法中預期開發(fā)后的樓價不可用求取。

A：市場比較法

B：收益法

C：成本法

D：長期趨勢法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、a．規(guī)劃設(shè)計條件通知書、b．建設(shè)用地規(guī)劃許可證、c．選址規(guī)劃意見通知書和d．建設(shè)工程規(guī)劃許可證，它們在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的核發(fā)順序為__。

A．a(chǎn)bcd

B．a(chǎn)cdb

C．cadb

D．cbad二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于__等。

A．收益法中預測未來的租金

B．市場法中對可比實例成交價格進行交易日期調(diào)整

C．填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

D．比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價格的潛力

E．成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格2、投資決策分析主要由__組成。

A．市場分析

B．項目財務(wù)評價

C．項目風險估算

D．市場經(jīng)濟前景

E．政府決策分析3、下列__等是影響房地產(chǎn)制度的政策因素。

A．稅收政策

B．人口素質(zhì)

C．經(jīng)濟發(fā)展狀況

D．特殊政策

E．有關(guān)規(guī)劃和計劃4、一般來說，地籍資料具有{)三大功能。

A：土地利用管理和規(guī)劃的功能

B：財政稅收的功能

C：法律功能

D：明示功能

E：暗示功能5、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為15000m2，規(guī)劃容積率為3，預計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，預計項目的單位變動成本為4500元/m2，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達到盈虧平衡的平均銷售單價為__元/m2。

A．5377.78

B．6277.78

C．6722.22

D．7847.226、（）指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。

A．利息備付率

B．償債備付率

C．資產(chǎn)負債率

D．流動比率7、對于拍賣，下列說法錯誤的是__。

A．拍賣的當事人有三方，且三方缺一不可

B．拍賣中價格的競爭是在賣方中間展開的

C．拍賣商品的出售價格由買方定價

D．拍賣方式交易中，競買人必須向拍賣人公開其實身份8、下列關(guān)于會計賬戶的表述，不正確的是。

A：會計賬戶是會計對象的基本分類，是構(gòu)成會計報表的基本要素

B：會計科目被賦予借貸雙方的記錄空間就是賬戶

C：賬戶是用以記錄經(jīng)濟業(yè)務(wù)，整理、匯集會計數(shù)據(jù)資料，提供會計核算指標具體數(shù)據(jù)的手段

D：賬戶是按規(guī)定的會計科目開設(shè)的，以會計科目作為它的名稱

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、下列屬于《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》中可以不辦理出讓手續(xù)的是。

A：部隊營房用地

B：私有住宅轉(zhuǎn)讓后，改變居住性質(zhì)的

C：城市中心廣場用地

D：轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)能確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的

E：同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的10、以2025年1季度為基期，將某地區(qū)不同時間上房地產(chǎn)的銷售價格數(shù)據(jù)進行對比分析和計算，得到2025年第1、2季度房屋銷售定基價格指數(shù)分別為107．7％、110．18％。這類指標為。

A：比較相對指標

B：比例相對指標

C：結(jié)構(gòu)相對指標

D：動態(tài)相對指標

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、城市環(huán)境噪聲污染的特征包括。(2025年房地產(chǎn)經(jīng)紀人相關(guān)知識試題)

A：能量污染

B：感覺公害

C：生活污染

D：局限性污染

E：空氣污染12、房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工許可證由__向發(fā)證機關(guān)申請領(lǐng)取。

A．施工單位

B．建設(shè)單位

C．監(jiān)理單位

D．設(shè)計單位13、投資決策分析主要包括工作。

A：機會尋找

B：機會篩選

C：市場分析

D：財務(wù)評價

E：投資決策14、下列關(guān)于資金時間價值的表述中，正確的有__。

A．資金時間價值是資金的增值特性使然

B．利率是資金時間價值的一種標志

C．從消費者角度來看，資金時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費應得到的補償

D．即使資金存在時間價值，也可以對不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量進行直接比較

E．資金時間價值的大小取決于投資利潤率、通貨膨脹、風險因素等15、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費支出為100元，則其月均收入至少應為__元。

A．2363.64

B．2600.00

C．3818.18

D．4200.0016、房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟指標體系中以下屬于清償能力指標的是__。

A．FNPV

B．FIRR

C．資產(chǎn)負債率

D．動態(tài)投資回收期17、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預期收益率為（）。

A．4.42%

B．8.11%

C．8.13%

D．9.54%18、應分攤的共有建筑面積不包括__。

A．作為公共使用的電梯井、管道井、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)用房等以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積

B．單元與共有建筑之間的墻體水平投影面積的一半

C．用作公共休憩、綠化等場所的架空層

D．外墻(包括山墻)水平投影面積的一半19、固定投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟規(guī)模實行差別稅率，具體適用稅率為0％、五個檔次。

A：1％

B：5％

C：10％

D：15％

E：30％20、最高最佳使用是指估價對象的使用必須滿足__。

A．法律上允許

B．程序上合理

C．技術(shù)上可能

D．經(jīng)濟上可行

E．價值最大化21、房地產(chǎn)市場存在著一種均衡狀態(tài)，這個狀態(tài)是指。

A：租金和價格都不發(fā)生變化

B：建造成本不發(fā)生變化

C：新增量和滅失量相等

D：房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變

E：價格與重置成本相同22、關(guān)于房地產(chǎn)估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有。

A：注冊房地產(chǎn)估價師可以蓋個人印章不簽名

B：注冊房地產(chǎn)估價師可以只簽名不蓋個人印章

C：至少有兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名

D：法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章23、根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法