貸款抵押管理暫行辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強貸款抵押管理，規(guī)范貸款抵押行為，保障金融機構(gòu)合法權(quán)益，防范金融風險，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國商業(yè)銀行法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本行業(yè)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在中華人民共和國境內(nèi)依法設(shè)立的各類金融機構(gòu)（以下簡稱“機構(gòu)”）辦理貸款抵押業(yè)務(wù)。（三）基本原則1.合法性原則：貸款抵押行為必須符合國家法律法規(guī)的規(guī)定，確保抵押合同的有效性和抵押權(quán)的合法性。2.真實性原則：抵押人提供的抵押物必須真實存在，產(chǎn)權(quán)清晰，無權(quán)屬爭議。3.有效性原則：抵押物應(yīng)具有良好的市場價值和變現(xiàn)能力，能夠有效保障貸款債權(quán)的實現(xiàn)。4.審慎性原則：機構(gòu)在辦理貸款抵押業(yè)務(wù)時，應(yīng)充分評估抵押物的風險狀況，審慎確定抵押率和貸款額度。二、抵押物的范圍與條件（一）可抵押的財產(chǎn)范圍1.不動產(chǎn)：包括土地使用權(quán)、建筑物及其他土地附著物等。2.動產(chǎn)：包括生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品、交通運輸工具等。3.其他財產(chǎn)權(quán)利：包括應(yīng)收賬款、股權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)等依法可以抵押的財產(chǎn)權(quán)利。（二）抵押物的條件1.權(quán)屬清晰：抵押物必須為抵押人合法所有或依法有權(quán)處分，不存在被查封、扣押、監(jiān)管等限制轉(zhuǎn)讓的情形。2.價值穩(wěn)定：抵押物的市場價值相對穩(wěn)定，不易受到市場波動、自然災害等因素的影響。3.易于變現(xiàn)：抵押物應(yīng)具有活躍的交易市場，能夠在較短時間內(nèi)以合理價格變現(xiàn)。4.產(chǎn)權(quán)證書齊全：對于不動產(chǎn)抵押物，應(yīng)具備合法有效的產(chǎn)權(quán)證書；對于動產(chǎn)抵押物，應(yīng)具備相關(guān)的購置發(fā)票、合同等證明文件。三、貸款抵押的設(shè)定與登記（一）抵押合同的簽訂1.機構(gòu)與抵押人應(yīng)當簽訂書面抵押合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。抵押合同應(yīng)當包括以下主要內(nèi)容：被擔保債權(quán)的種類和數(shù)額；債務(wù)人履行債務(wù)的期限；抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬；擔保的范圍；當事人認為需要約定的其他事項。2.抵押合同簽訂前，機構(gòu)應(yīng)對抵押人的主體資格、抵押物的權(quán)屬狀況等進行盡職調(diào)查，確保抵押合同的真實性和合法性。（二）抵押物的登記1.登記部門：根據(jù)抵押物的性質(zhì)，按照國家有關(guān)規(guī)定確定相應(yīng)的登記部門。以土地使用權(quán)、建筑物及其他土地附著物抵押的，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。以林木抵押的，應(yīng)當向縣級以上林木主管部門辦理抵押登記。以航空器、船舶、車輛抵押的，應(yīng)當向運輸工具的登記部門辦理抵押登記。以企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)抵押的，應(yīng)當向財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門辦理抵押登記。以應(yīng)收賬款、股權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)等財產(chǎn)權(quán)利抵押的，應(yīng)當按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理登記手續(xù)。2.登記程序：抵押雙方應(yīng)當共同向登記部門提出抵押登記申請，并提交以下文件：抵押登記申請書；抵押合同；主債權(quán)合同；抵押人的身份證明文件；抵押物的產(chǎn)權(quán)證書或相關(guān)證明文件；登記部門要求提供的其他文件。登記部門應(yīng)當對申請文件進行審查，符合條件的予以登記，并頒發(fā)抵押登記證書。四、抵押物的評估與價值確認（一）評估機構(gòu)的選擇機構(gòu)應(yīng)當選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)對抵押物進行評估。評估機構(gòu)應(yīng)當具備獨立、客觀、公正的執(zhí)業(yè)原則，遵守國家有關(guān)評估法規(guī)和行業(yè)規(guī)范。（二）評估方法與程序1.評估方法：評估機構(gòu)應(yīng)當根據(jù)抵押物的性質(zhì)、用途、市場狀況等因素，選擇合適的評估方法，如市場法、收益法、成本法等。2.評估程序：評估機構(gòu)應(yīng)當按照以下程序進行評估：接受委托，簽訂評估業(yè)務(wù)約定書；制定評估計劃，明確評估目的、評估對象、評估范圍、評估方法、評估程序等；收集評估所需資料，包括抵押物的產(chǎn)權(quán)證書、購置發(fā)票、合同、市場交易數(shù)據(jù)等；對抵押物進行現(xiàn)場勘查，核實抵押物的實際狀況；選擇合適的評估方法進行評估，計算抵押物的評估價值；撰寫評估報告，包括評估目的、評估對象、評估范圍、評估方法、評估結(jié)果、評估假設(shè)、評估限制條件等內(nèi)容；內(nèi)部審核評估報告，確保評估報告的準確性和可靠性；向委托方提交評估報告，并對評估報告進行解釋和說明。（三）價值確認機構(gòu)應(yīng)當對評估機構(gòu)出具的評估報告進行審核，并結(jié)合市場情況、抵押物的實際狀況等因素，對抵押物的價值進行確認。必要時，機構(gòu)可以委托其他評估機構(gòu)進行復評。五、抵押率的確定（一）抵押率的定義抵押率是指貸款金額與抵押物評估價值的比率。（二）確定抵押率的因素1.抵押物的種類：不同種類的抵押物，其市場價值穩(wěn)定性、變現(xiàn)能力等存在差異，抵押率也應(yīng)有所不同。2.抵押物的市場價值波動情況：對于市場價值波動較大的抵押物，應(yīng)適當降低抵押率。3.貸款期限：貸款期限越長，風險越大，抵押率應(yīng)相對較低。4.借款人的信用狀況：借款人信用狀況良好，還款能力較強的，可以適當提高抵押率；反之，則應(yīng)降低抵押率。（三）抵押率的上限規(guī)定為有效防范風險，本行業(yè)規(guī)定各類抵押物的抵押率上限如下：1.土地使用權(quán)：抵押率一般不超過評估價值的70%。2.建筑物及其他土地附著物：抵押率一般不超過評估價值的60%。3.生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品：抵押率一般不超過評估價值的50%。4.交通運輸工具：抵押率一般不超過評估價值的40%。5.其他財產(chǎn)權(quán)利：抵押率一般不超過評估價值的60%。機構(gòu)應(yīng)根據(jù)具體情況，在抵押率上限范圍內(nèi)合理確定抵押率。六、貸款抵押的日常管理（一）抵押物的保管1.保管責任：抵押合同簽訂后，抵押物由抵押人負責保管，但機構(gòu)有權(quán)對抵押物的保管情況進行監(jiān)督檢查。2.保管要求：抵押人應(yīng)當妥善保管抵押物，保持抵押物的完好無損。因抵押人的過錯造成抵押物價值減少的，抵押人應(yīng)當承擔賠償責任。3.保險要求：對于易受自然災害、意外事故等影響的抵押物，機構(gòu)可以要求抵押人對抵押物辦理財產(chǎn)保險，并指定機構(gòu)為保險賠償金的第一受益人。（二）抵押物的定期檢查1.檢查頻率：機構(gòu)應(yīng)當定期對抵押物進行檢查，至少每年一次。2.檢查內(nèi)容：檢查內(nèi)容包括抵押物的保管狀況、使用狀況、市場價值變化情況等。3.檢查記錄：機構(gòu)應(yīng)當對抵押物的檢查情況進行詳細記錄，并形成檢查報告。如發(fā)現(xiàn)抵押物存在問題，應(yīng)及時采取措施，要求抵押人限期整改或補充擔保。（三）抵押物的價值重估1.重估情形：在以下情形下，機構(gòu)應(yīng)當對抵押物進行價值重估：抵押物市場價格發(fā)生重大波動；抵押物發(fā)生重大損耗、損壞；貸款期限超過一年；其他需要重估的情形。2.重估程序：價值重估程序參照抵押物評估程序執(zhí)行。機構(gòu)應(yīng)根據(jù)重估結(jié)果，調(diào)整抵押率和貸款額度。七、貸款抵押的處置（一）處置情形1.借款人未能按照借款合同約定履行還款義務(wù)，且經(jīng)機構(gòu)催收后仍未償還的；2.抵押合同約定的其他處置情形。（二）處置方式1.協(xié)議處置：機構(gòu)與抵押人可以協(xié)商一致，通過折價、拍賣、變賣等方式處置抵押物，以償還貸款本息。2.訴訟處置：如協(xié)商不成，機構(gòu)可以依法向人民法院提起訴訟，通過司法程序處置抵押物。（三）處置程序1.通知抵押人：機構(gòu)決定處置抵押物的，應(yīng)當及時通知抵押人。2.制定處置方案：機構(gòu)應(yīng)當制定詳細的抵押物處置方案，明確處置方式、處置價格、處置時間等。3.組織實施處置：按照處置方案組織實施抵押物的處置工作，確保處置過程合法、公正、公開。4.價款清償：抵押物處置所得價款應(yīng)當優(yōu)先用于償還貸款本息及相關(guān)費用，如有剩余，應(yīng)退還抵押人。八、監(jiān)督管理與法律責任（一）監(jiān)督管理部門本行業(yè)的監(jiān)督管理部門負責對機構(gòu)的貸款抵押業(yè)務(wù)進行監(jiān)督管理，確保機構(gòu)嚴格遵守本辦法及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。（二）機構(gòu)的責任機構(gòu)違反本辦法規(guī)定，辦理貸款抵押業(yè)務(wù)時存在違規(guī)行為的，監(jiān)督管理部門將責令其限期整改，并處以相應(yīng)罰款；情節(jié)嚴