1老舊小區(qū)物業(yè)投標(biāo)方案第一章項(xiàng)目概況 第一節(jié)項(xiàng)目簡(jiǎn)介及特點(diǎn) 一、項(xiàng)目介紹 二、特點(diǎn)及管理 第二節(jié)管理特點(diǎn) 二、統(tǒng)一性 三、強(qiáng)調(diào)服務(wù)性 四、復(fù)雜性 五、追求藝術(shù)性 第三節(jié)管理核心 一、指導(dǎo)思想 二、難點(diǎn)和問(wèn)題 三、管理的目標(biāo) 第二章管理及規(guī)劃 第一節(jié)管理方式及管理措施 一、業(yè)務(wù)流程 二、外部運(yùn)作機(jī)制 三、擬采取的管理服務(wù)措施 第二節(jié)整體設(shè)想及策劃 一、總體目標(biāo) 2二、服務(wù)理念 第三章物質(zhì)裝備計(jì)劃 第一節(jié)前期介入工作計(jì)劃 一、主要工作 二、工作開(kāi)展 三、制定規(guī)章制度 四、接管前工作計(jì)劃 第二節(jié)物資裝備計(jì)劃 一、物業(yè)管理用房 二、物資配備 第四章管理服務(wù)內(nèi)容 一、工作重點(diǎn) 二、管理總要求 第二節(jié)房屋及公共設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 一、房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù) 二、設(shè)備管理 第三節(jié)水電管理 一、水泵高效運(yùn)行 二、做好水處理工作 三、提高供配電節(jié)能 第四節(jié)消防安全與秩序維護(hù) 一、安全管理概述 3三、安全管理目標(biāo) 四、安全管理原則 五、安全管理內(nèi)容與方式 六、組織建設(shè) 七、安全管理工作要點(diǎn) 78八、消防管理 九、公共衛(wèi)生安全管理 十、安全管理的重點(diǎn) 十一、安全狀態(tài)控制管理 十二、突發(fā)事件處理 第五節(jié)物業(yè)管理之創(chuàng)新 一、設(shè)立規(guī)范服務(wù)，巧妙化解矛盾 二、牢固樹(shù)立思想，突出服務(wù)理念 三、加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，營(yíng)造社區(qū)和諧氛圍 四、有理有據(jù)解決糾紛 第五章管理人員配備 第一節(jié)組織機(jī)構(gòu)及人員的配備 一、管理處組織架構(gòu)及部門(mén)設(shè)置 二、運(yùn)作方式及各部門(mén)職責(zé) 三、人員配備 第二節(jié)任職要求 一、管理處經(jīng)理 二、經(jīng)理助理 三、業(yè)主接待 4 第三節(jié)崗位職責(zé) 一、總經(jīng)理崗位職責(zé) 三、部門(mén)經(jīng)理崗位職責(zé) 四、主任崗位職責(zé) 五、內(nèi)勤文員崗位職責(zé) 六、管理員崗位職責(zé) 七、文員崗位職責(zé) 八、出納崗位職責(zé) 九、保安人員崗位職責(zé) 十、保安員兼消防員崗位職責(zé) 十一、監(jiān)控值班員崗位職責(zé) 十二、維修人員崗位職責(zé) 十三、清衛(wèi)工崗位職責(zé) 十四、綠化工崗位職責(zé) 第三節(jié)培訓(xùn)及管理 一、培訓(xùn)承諾 二、培訓(xùn)計(jì)劃 三、培訓(xùn)目的 四、培訓(xùn)內(nèi)容 五、培訓(xùn)類(lèi)別 六、服務(wù)細(xì)節(jié)培訓(xùn) 5第六章環(huán)境管理方案 第一節(jié)綠化養(yǎng)護(hù) 一、服務(wù)模式及配套措施 二、規(guī)章制度建立與管理 三、檔案資料建立與管理 四、設(shè)備、工具裝備配置方案 五、計(jì)劃和實(shí)施方案 第二節(jié)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施措施 一、草坪養(yǎng)護(hù) 二、喬木養(yǎng)護(hù) 三、灌木養(yǎng)護(hù) 四、綠籬養(yǎng)護(hù) 五、時(shí)花養(yǎng)護(hù) 六、水生植物養(yǎng)護(hù) 七、具體實(shí)施措施 一、范圍及內(nèi)容 二、具體措施 第四節(jié)停車(chē)管理 一、道路交通 二、停車(chē)場(chǎng) 三、機(jī)動(dòng)車(chē)輛 四、非機(jī)動(dòng)車(chē)輛 五、經(jīng)營(yíng)管理說(shuō)明 6第七章房屋管理 第一節(jié)裝修管理與服務(wù) 一、設(shè)立裝修管理小組 二、裝修管理流程 三、裝修管理辦法 四、裝修資料管理 第二節(jié)空房管理辦法 一、管理要求 二、空房日常管理 三、空房屋管理收費(fèi) 第八章社區(qū)文化及財(cái)務(wù) 第一節(jié)社區(qū)文化建設(shè) 二、建設(shè)目標(biāo) 三、建設(shè)總體思路 一、提要 二、管理措施 三、服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi) 四、維修基金 第九章管理制度及業(yè)主公約 第一節(jié)公共制度 一、投訴制度 二、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 7三、服務(wù)要求 四、工作制度 五、管理制度 六、鼓勵(lì)參與 第二節(jié)管理處制度 一、巡視制度 第三節(jié)安全管理制度 一、保安人員守則 二、值班管理規(guī)定 三、值班制度 四、交接班制度 六、警棍使用制度 七、對(duì)講機(jī)使用制度 八、監(jiān)控系統(tǒng)操作制度 九、背景音樂(lè)播放制度 十、物品出入登記制度 十一、重大事件報(bào)告制度 第四節(jié)消防管理制度 一、消防安全檢查制度 二、消防培訓(xùn)制度 三、滅火器管理規(guī)定 四、火災(zāi)處理制度 8第五節(jié)車(chē)輛管理制度 一、停車(chē)管理制度 二、車(chē)輛停放、出入規(guī)定 三、收費(fèi)人員管理制度 五、月租卡管理規(guī)定 六、車(chē)輛免費(fèi)制度 七、收費(fèi)人員交接班制度 八、收費(fèi)人員財(cái)務(wù)結(jié)算制度 九、特殊事件制度 第六節(jié)工程維修類(lèi)制度 一、工程維修管理制度 二、維修材料管理制度 三、上門(mén)維修服務(wù)的規(guī)范要求 四、有償服務(wù)收費(fèi)制度 五、維修回訪工作制度 第七節(jié)清衛(wèi)、綠化類(lèi)制度 一、清潔衛(wèi)生實(shí)施細(xì)則 二、病蟲(chóng)害防治規(guī)范 三、花木養(yǎng)護(hù)規(guī)范 四、草坪養(yǎng)護(hù)規(guī)范 五、喬灌木養(yǎng)護(hù)規(guī)范 第八節(jié)業(yè)主公約(暫行) 一、秩序、管理與使用 9二、公共安全 第十章物業(yè)檔案建立與管理 第一節(jié)檔案、資料分類(lèi)檢索 一、需委托方提供的資料 第二節(jié)檔案、資料管理 一、管理運(yùn)作流程 二、檔案資料收、發(fā)管理程序 三、管理要求 第十一章突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案 第一節(jié)供電突發(fā)性事故 一、外線(xiàn)故障 四、通知用戶(hù) 第二節(jié)水浸處理程序 一、發(fā)現(xiàn)水浸 二、查明原因 三、組織搶修 第三節(jié)治安事件應(yīng)急方案 一、火災(zāi)事故 二、盜竊案件 三、雨雪霜凍 第四節(jié)不可控事件 溫馨提示：本方案目錄中的內(nèi)容在word文檔內(nèi)均有詳細(xì)闡述，如需查一、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)要求“項(xiàng)目介紹”,可參照第一章；三、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)要求“物資裝備”,可參照第三章；四、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)要求“管理服務(wù)”,可參照第四章；六、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)要求“綠化養(yǎng)護(hù)”,可參照第六章。七、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)要求“空房屋管理”,可參照第七九、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)要求“業(yè)主公約”,可參照第九章；十、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)要求“物業(yè)檔案資料”,可參照第第一章項(xiàng)目概況第一節(jié)項(xiàng)目簡(jiǎn)介及特點(diǎn)一、項(xiàng)目介紹老舊小區(qū)XX項(xiàng)目坐落于XX市XX區(qū)，占地面積XX平方米；總建(一)特點(diǎn)2.老舊小區(qū)居住的人多，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，形成相對(duì)獨(dú)立的社區(qū)文化。3.老舊小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)多元化，公用設(shè)施社會(huì)化。4.規(guī)劃建設(shè)不合理，配套設(shè)施不齊全，居住不方便。(二)管理加強(qiáng)老舊小區(qū)的管理，改革現(xiàn)行的管理體制，針對(duì)老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)多元化的客觀實(shí)際，變各自為政的多家管理為統(tǒng)一管理，變單一的行政管理為多層次的綜合管理，大力發(fā)展社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理模式，不斷提高老舊小區(qū)的管理水平，更好地為業(yè)主愛(ài)好、文化程度、道德水準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)收入水平等等決定了他們對(duì)居業(yè)主在小區(qū)內(nèi)買(mǎi)了房子用于居住，這個(gè)房子對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)便是一個(gè)家，家對(duì)于每一個(gè)人來(lái)說(shuō)應(yīng)該是溫馨美滿(mǎn)、寧?kù)o舒適的。業(yè)主一天內(nèi)最起碼有三分之一的時(shí)間是在小區(qū)內(nèi)度過(guò)的。因此，業(yè)主對(duì)居住小區(qū)的要求便是舒適且能在緊張的工作之后放松下正因?yàn)榫幼⌒^(qū)內(nèi)的業(yè)主有了這樣的要求，居住小區(qū)的物業(yè)公司就有了工作上的著重點(diǎn)。要想做好老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作，應(yīng)該明確這樣的指導(dǎo)思想，而且老舊小區(qū)物業(yè)管理還帶有相第二節(jié)管理特點(diǎn)一、社會(huì)性老舊小區(qū)是人們生活、居住的地方，是整個(gè)社會(huì)的一個(gè)組成部分，它的管理必然具有很強(qiáng)的社會(huì)性。小區(qū)內(nèi)居住著各行各業(yè)的人員，居住的人口結(jié)構(gòu)十分復(fù)雜，產(chǎn)生社會(huì)化現(xiàn)象。物業(yè)管理公司應(yīng)爭(zhēng)取老舊小區(qū)居民及社會(huì)各方面力量的支持與幫助。例如，生活小區(qū)的治安狀況與整個(gè)社會(huì)的治安狀況緊密相關(guān)，社會(huì)治安狀況的大環(huán)境必然對(duì)小區(qū)的小環(huán)境產(chǎn)生巨大的影響。所以，在小區(qū)的治安管理工作中應(yīng)加強(qiáng)與所在地公安部門(mén)的溝通。為了做好老舊小區(qū)的物業(yè)管理工作，保證老舊小區(qū)內(nèi)的公共秩序和全體居民的利益，老舊小區(qū)物業(yè)管理公司應(yīng)制定一些物業(yè)管理規(guī)章制度，禁止居民有違背公共利益的住用行為。為了讓小區(qū)居民遵守這些制度，物業(yè)管理公司要采取寓管理于服務(wù)中，將物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化管理服務(wù)與居民的自治管理相結(jié)合，要向老舊小區(qū)居民及社會(huì)各界做好宣傳、溝通等工作讓小區(qū)居民自己制定業(yè)主公約，形成自我管理的約束機(jī)制，這樣容易達(dá)到小區(qū)居民滿(mǎn)意、政府滿(mǎn)意、物業(yè)管理公司也滿(mǎn)意的理想工作目的。二、統(tǒng)一性老舊小區(qū)內(nèi)部的各個(gè)組成部分形成一個(gè)整體如果仍然采用傳統(tǒng)的房屋管理模式進(jìn)行管理各自為政其弊端顯而易見(jiàn)。因此，對(duì)小區(qū)內(nèi)的保潔、綠化、安全保衛(wèi)、進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)及業(yè)主的房屋整修等進(jìn)行統(tǒng)一的管理是現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理的主要特點(diǎn)之一，既可保證有效成本的控制，又能提高綜合服務(wù)質(zhì)量使業(yè)主直接享受到物業(yè)服務(wù)的成果。三、強(qiáng)調(diào)服務(wù)性老舊小區(qū)物業(yè)管理的目的是為了滿(mǎn)足小區(qū)內(nèi)居民居住生活的需要，為居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供一個(gè)優(yōu)美、安全、舒適、滿(mǎn)意的居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，本著服務(wù)至上的宗旨為居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供到位的服務(wù)。從事老舊小區(qū)管理的物業(yè)管理公司通過(guò)向居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，達(dá)到管理的目的。同時(shí)，不僅要提供物業(yè)管理服務(wù)委托合同范疇內(nèi)的基本服務(wù)還要結(jié)合小區(qū)內(nèi)的特點(diǎn)、業(yè)主的需求提供有針對(duì)性主要體現(xiàn)在居民的構(gòu)成復(fù)雜對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)要求不一，房屋產(chǎn)權(quán)具有多元化的特點(diǎn)，使得管理難度增大在老舊小區(qū)的物業(yè)管理實(shí)施過(guò)程中經(jīng)常涉及市政管理、水電氣暖供應(yīng)、公安、街道辦事處等多個(gè)部門(mén)和單位，需要協(xié)調(diào)關(guān)系明確職責(zé)由于居民的收入水平和物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)差別較大，目前老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳工作難度較大，具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜五、追求藝術(shù)性為了使老舊小區(qū)的環(huán)境幽雅、整潔美觀，給居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供一個(gè)良好的生活、休息和學(xué)習(xí)的環(huán)境，物業(yè)管理公司應(yīng)注意從藝術(shù)的角度對(duì)環(huán)境的管理加以美化。例如，強(qiáng)化小區(qū)的綠化管理，使人們感受到大自然的魅力，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的整修管理，禁止私搭亂建，維護(hù)小區(qū)整體風(fēng)貌的藝術(shù)性，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)園林藝術(shù)小品的維護(hù)，美化人們的視覺(jué)，使居住在小區(qū)的人們始終感到第三節(jié)管理核心一、指導(dǎo)思想1.服務(wù)至上，寓管理于服務(wù)之中。2.人民城市人民建，人民城市人民管。3.堅(jiān)持統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與綜合管理，產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相分離。4.有償使用、有償服務(wù)、合理負(fù)擔(dān)。二、難點(diǎn)和問(wèn)題物業(yè)管理是隨著國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來(lái)的。當(dāng)人們的生活水平逐步提高后，人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量，關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護(hù)，盡可能使老舊小區(qū)整潔，環(huán)境幽雅、生活便利、安全不受侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理制度。老舊小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)概括起來(lái)就是要通過(guò)科學(xué)的管理手段和專(zhuān)業(yè)化管理技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。結(jié)合先進(jìn)的現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)、現(xiàn)代控制技術(shù)建立一個(gè)整個(gè)小區(qū)的綜合服務(wù)中心為住戶(hù)提供一個(gè)安全、舒適、便捷、節(jié)能、高效的生活環(huán)境。實(shí)現(xiàn)以家庭智能化為主的、可持續(xù)發(fā)展的、具有二十一世紀(jì)特色的老舊小區(qū)物業(yè)管理。第二章管理及規(guī)劃一、業(yè)務(wù)流程管理業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)始自公司中標(biāo)，并簽訂物業(yè)管理委托合同后，組建物業(yè)管理中心其后管理中心依照項(xiàng)目管理本身的規(guī)律、特點(diǎn)，依次開(kāi)展項(xiàng)目的管理業(yè)務(wù)，且每項(xiàng)業(yè)務(wù)工作均嚴(yán)格依照公二、外部運(yùn)作機(jī)制物業(yè)管理中心為，實(shí)行獨(dú)立核算；行政主管部門(mén)是市、區(qū)房屋土地管理部門(mén)，與管理中心形成行業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)督關(guān)系；業(yè)務(wù)主管部門(mén)指市、區(qū)各級(jí)政府業(yè)務(wù)部門(mén)，以業(yè)務(wù)指導(dǎo)和行政領(lǐng)導(dǎo)方式物業(yè)管理的難點(diǎn)、重點(diǎn)及管理思路，我們擬采取以下管理服務(wù)措施，以保證管理模式的實(shí)現(xiàn)及服務(wù)產(chǎn)品按照預(yù)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的供(一)導(dǎo)入適用和完善的質(zhì)量管理體系公司于成立之初就建立了公司自己的質(zhì)量保證體系，通過(guò)在所管理服務(wù)的項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強(qiáng)的可操作性。質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石。在老舊小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理的實(shí)施過(guò)程中，我們將一如既往地推行全員質(zhì)量管理，并根據(jù)該項(xiàng)目的實(shí)際情況和特色制定適用的品質(zhì)控制方案，在日常管理服務(wù)中加以完善，并不斷摸索，使老舊小區(qū)項(xiàng)目的物業(yè)管理不斷朝著專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、人性化的方面發(fā)展。(二)實(shí)施“質(zhì)量、成本雙否決”的運(yùn)作機(jī)制物業(yè)管理是市場(chǎng)活動(dòng)，物業(yè)管理公司受用戶(hù)委托提供用戶(hù)所需要的管理服務(wù)，作為企業(yè)物業(yè)管理公司是必須有盈利能力的，沒(méi)有收支平衡控制能力的管理和服務(wù)無(wú)論對(duì)企業(yè)還是用戶(hù)來(lái)說(shuō)都肯定不是好事情。從物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)來(lái)看，節(jié)約和控制成本對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是必然的，低廉的服務(wù)價(jià)格對(duì)用戶(hù)來(lái)說(shuō)也是有利的；但是，我們清楚地看到，控制成本與保證質(zhì)量不應(yīng)該是矛盾的，以犧牲質(zhì)量為基礎(chǔ)的成本控制不是解決問(wèn)題的根本辦法，惟有在保證質(zhì)量的前提下談成本控制才有意義。我公司結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)特性，全面推行“質(zhì)量、成本雙否決”機(jī)制。公司通過(guò)與關(guān)鍵崗位負(fù)責(zé)人簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)，把服務(wù)質(zhì)量和成本控制作為考核工作業(yè)績(jī)的兩項(xiàng)最重要的指標(biāo)，且兩者是“或”與“否”的關(guān)系。通過(guò)“質(zhì)量、成本雙否決”的運(yùn)作，我們獲得了用戶(hù)滿(mǎn)意率持續(xù)穩(wěn)步上升、管理成本逐步下降的良好成果。我們將進(jìn)一步結(jié)合老舊小區(qū)項(xiàng)目的管理特點(diǎn)和難點(diǎn)，把這一套運(yùn)行機(jī)制用于該項(xiàng)目的管理實(shí)踐中，力求在“服務(wù)質(zhì)量”和“成本控制”(三)建立“加油站式”的員工培訓(xùn)制度由于提供服務(wù)產(chǎn)品的主體之間的個(gè)性差異，對(duì)于服務(wù)產(chǎn)品的提供，不能簡(jiǎn)單地只制造一種“準(zhǔn)則”,而是應(yīng)該依據(jù)服務(wù)需求其中一項(xiàng)關(guān)鍵問(wèn)題就在于對(duì)員工持續(xù)不斷地培訓(xùn)。在實(shí)踐中，我們推出了“加油站式”的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級(jí)員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級(jí)員工保持服務(wù)知識(shí)、技能與服務(wù)需求達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。同時(shí)，我們亦強(qiáng)化“管理者就是培訓(xùn)者”、“培訓(xùn)是公司對(duì)職員的最大福利”的觀念，并把這種意識(shí)在物業(yè)管理工作中貫徹始終。(四)實(shí)現(xiàn)與周邊社區(qū)的資源共享老舊小區(qū)項(xiàng)目周邊緊鄰多個(gè)已建的小區(qū)，這將成為我們不可或缺的一項(xiàng)管理資源，我們可以充分借助這個(gè)有利條件實(shí)現(xiàn)資源共享，以便更好地滿(mǎn)足廣大用戶(hù)的服務(wù)需求。老舊小區(qū)項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目雖然在物業(yè)類(lèi)型、建設(shè)周期、服務(wù)定位等方面存在差異，但為用戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目標(biāo)是一致的，雙方可在競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)上充分開(kāi)展合作，如管理信息使用、社區(qū)治安聯(lián)防等方面均可強(qiáng)強(qiáng)(五)倡導(dǎo)開(kāi)放式的管理服務(wù)物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)以及社區(qū)均涉及業(yè)主日常生活的不同側(cè)面，三者關(guān)系若協(xié)調(diào)不好，必將演化為阻礙小區(qū)物業(yè)管理水平提高的一種阻力。為此，在小區(qū)我們倡導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)開(kāi)放式的管理服務(wù)，明確上述三者之間的分工及配合，即：物業(yè)管理人員專(zhuān)業(yè)服務(wù)、業(yè)主委員會(huì)自治管理與街道社區(qū)管理。對(duì)于管理處，我們通過(guò)要求其按時(shí)公布財(cái)務(wù)賬目、定期提交“管理報(bào)告”、組織“管理處開(kāi)放日”活動(dòng)、公布管理處主管人員的聯(lián)系電話(huà)等措施，自覺(jué)接受業(yè)主的監(jiān)督；對(duì)于業(yè)主委員會(huì)，我們將在小區(qū)入伙并達(dá)到規(guī)定的條件后依法成立，并從保護(hù)業(yè)主權(quán)益及提高自身管理水平出發(fā)，不斷增強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)自治管理的意識(shí)和能力，使之能真正代表全體業(yè)主行使監(jiān)督和審核的權(quán)力。對(duì)于街道社區(qū)，我扶貧幫困、計(jì)劃生育等工作，同時(shí)在管理信息資源上予以有效支持。我們深信：只要從服務(wù)業(yè)主的根本目標(biāo)出發(fā)，三方的合作一(六)致力于公共設(shè)施設(shè)備的循環(huán)改進(jìn)物業(yè)管理中一個(gè)重要內(nèi)容就是共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)。共用設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的良好程度將直接影響到老舊小區(qū)項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)和安全保障等問(wèn)題。根據(jù)我們以往的管理經(jīng)驗(yàn)，我們將老舊小區(qū)項(xiàng)目共用設(shè)施、設(shè)備的管理分為三個(gè)層次進(jìn)行，即：以保證共用設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運(yùn)行為目的的日常管理及維修、養(yǎng)護(hù)；以消除各種運(yùn)行隱患，保證設(shè)施、設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護(hù)(包括大、中修);以提升設(shè)備性能、增強(qiáng)設(shè)備自我保護(hù)功能從而滿(mǎn)足用戶(hù)不斷增長(zhǎng)的服務(wù)需求為目的的改良性維護(hù)(改造)。在老舊小區(qū)項(xiàng)目共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)上，我們致力于憑借自身的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)其進(jìn)行持續(xù)的循環(huán)改進(jìn)和功能擴(kuò)展，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)共用設(shè)施、設(shè)備的集中監(jiān)控和一體化管理，最終實(shí)現(xiàn)(七)管理體系的全面整合和提升社會(huì)的環(huán)境時(shí)時(shí)在變，用戶(hù)的需求亦時(shí)時(shí)在變，始終沿用舊有的管理模式和服務(wù)方式是無(wú)法滿(mǎn)足用戶(hù)不斷增長(zhǎng)的服務(wù)需求的。我公司非常注重“創(chuàng)新再造”,我們稱(chēng)變化為常態(tài)，定期實(shí)(八)規(guī)范管理，促進(jìn)小區(qū)服務(wù)社會(huì)化來(lái)了解業(yè)主的服務(wù)需求，并以此來(lái)設(shè)定居住區(qū)內(nèi)的服務(wù)體系結(jié)絕片面追求階段性的商業(yè)利益而犧牲開(kāi)發(fā)商和業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的第二節(jié)整體設(shè)想及策劃過(guò)我們的服務(wù)，為老舊小區(qū)項(xiàng)目創(chuàng)造價(jià)值，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)“安全、舒適、溫馨、親情”的生活、辦公及購(gòu)物環(huán)境，讓業(yè)主安心、放心。一、總體目標(biāo)(一)前期目標(biāo)1.成為開(kāi)發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友；2.降低開(kāi)發(fā)商的建設(shè)成本，促進(jìn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售。(二)合同目標(biāo)在合同期內(nèi)，全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友。二年內(nèi)達(dá)到IS09001質(zhì)量管理體系第三方認(rèn)證；二年內(nèi)達(dá)到IS014001環(huán)境管理體系第三方認(rèn)證；二年內(nèi)達(dá)到OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系第三方認(rèn)證；一年內(nèi)通過(guò)“市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的考評(píng)；三年內(nèi)通過(guò)“省物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評(píng)；四年內(nèi)達(dá)到“物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)。二、服務(wù)理念讓——嚴(yán)格管理、規(guī)范服務(wù)、心心交流；您——業(yè)主、發(fā)展商、行政主管部門(mén)、相關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)；更——優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)于其他企業(yè)、100%業(yè)主第一、不斷超越業(yè)主日益增長(zhǎng)的需求；滿(mǎn)意——成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友。成為房產(chǎn)商的好參謀、好幫手、好朋友；成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友。三、服務(wù)承諾(一)總體指標(biāo)2.管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故；3.管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故；4.管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故；5.第一年度導(dǎo)入三項(xiàng)貫標(biāo)體系管理；6.第二年度通過(guò)三項(xiàng)貫標(biāo)體系認(rèn)證；(二)分類(lèi)指標(biāo)1.管理處設(shè)專(zhuān)線(xiàn)24小時(shí)受理報(bào)修，2.業(yè)主接待時(shí)間：365天8:30-20:30;3.各類(lèi)服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100%;4.檔案歸檔率達(dá)到100%‘’5.檔案完整率達(dá)到100;6.維修及時(shí)率達(dá)到100%;7.維修質(zhì)量合格率達(dá)到95%以上；8.實(shí)行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達(dá)到100%;9.有效投訴處理率100%,投訴人簽字滿(mǎn)意率95%以上；10.公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到98%以上；11.房屋建筑完好率達(dá)到98%以上；12.綠化存活率達(dá)到98%以上；13.清潔管理無(wú)盲點(diǎn)；14.管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；15.道路、停車(chē)場(chǎng)完好率達(dá)到98%以上；13.管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實(shí)行24小時(shí)保安立崗服務(wù)。第三章物質(zhì)裝備計(jì)劃計(jì)劃與控制是保障管理績(jī)效的兩個(gè)核心問(wèn)題，公司非常重視工作計(jì)劃的制定與有效實(shí)施，良好的管理服務(wù)計(jì)劃必須在有效地控制手段下，才能得以順利實(shí)現(xiàn)。以下是計(jì)劃體系介紹：投標(biāo)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)投標(biāo)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按合同期規(guī)劃年度管理!責(zé)任書(shū)年度考核體系年中管理評(píng)審年終管理評(píng)審月度工作計(jì)劃周信息統(tǒng)計(jì)表支持及控制管理目標(biāo)管理規(guī)劃年度計(jì)劃月度計(jì)劃周工作計(jì)劃計(jì)劃層級(jí)第一節(jié)前期介入工作計(jì)劃如能成為XX項(xiàng)目的物業(yè)管理者，將根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度，制訂科學(xué)、成熟的物業(yè)管理工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開(kāi)展各項(xiàng)工作，為將來(lái)的物業(yè)管理工作順利開(kāi)展，打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。一、主要工作1.對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的建筑遺留事項(xiàng)提出意見(jiàn)和建議；2.對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的機(jī)電設(shè)施設(shè)備運(yùn)行的操作、維修人員進(jìn)行培3.對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的智能化系統(tǒng)提出意見(jiàn)和建議；4.參與各項(xiàng)工程招標(biāo)工作；5.編制年度物業(yè)管理收支預(yù)算；6.編制物業(yè)管理啟動(dòng)預(yù)算；7.向政府物價(jià)管理部門(mén)申報(bào)管理費(fèi)和其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；8.建立人員架構(gòu)，調(diào)配、招聘管理員工；9.制定及完善各項(xiàng)物業(yè)管理規(guī)章制度；10.按照培訓(xùn)計(jì)劃定期對(duì)各部門(mén)員工進(jìn)行培訓(xùn)；12.調(diào)配保安保潔等展示物業(yè)管理形象的相關(guān)崗位人員開(kāi)始13.運(yùn)用物業(yè)管理服務(wù)的提早介入，有助于樹(shù)立物業(yè)公司品牌形象，跟進(jìn)施工過(guò)程，保證順利交接。二、工作開(kāi)展為了保證日后管理工作順利開(kāi)展，必須對(duì)醫(yī)院項(xiàng)目進(jìn)行全面地了解，在項(xiàng)目交付前期，我們將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)提出維護(hù)客戶(hù)利益和保證施工質(zhì)量的意見(jiàn)和建議，如：1.發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程。在交付前先作驗(yàn)收，并向客戶(hù)匯報(bào)一切安裝工程上所未達(dá)設(shè)計(jì)規(guī)格及要求事2.對(duì)今后不便養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見(jiàn)，并做好日后養(yǎng)3.協(xié)助檢查施工質(zhì)量。4.參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收。5.提供成品保護(hù)措施。6.緊隨竣工驗(yàn)收同步開(kāi)展物業(yè)驗(yàn)收工作。三、制定規(guī)章制度在對(duì)物業(yè)實(shí)施管理之前，我們將根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)設(shè)計(jì)度身定制管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章及草擬有關(guān)文件、印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作，以便有序地對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。前期員工培訓(xùn)，在項(xiàng)目接管前，先行聘用基本管理員工，參與制訂物業(yè)管理相關(guān)管理制度。為各級(jí)員工安排短期入職培訓(xùn)課程，令他們能充分認(rèn)識(shí)本身應(yīng)負(fù)的責(zé)任及工作范圍，同時(shí)灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識(shí)。培訓(xùn)課程包括但不限于以下內(nèi)容：1.項(xiàng)目情況、物業(yè)管理公司基本情況2.管理制度、職業(yè)道德及質(zhì)量意識(shí)3.相關(guān)法律法規(guī)4.物業(yè)管理工作基本知識(shí)和物業(yè)理念5.各相關(guān)崗位應(yīng)知應(yīng)會(huì)技能培訓(xùn)6.禮儀培訓(xùn)我們還將于物業(yè)正式接管后每6個(gè)月，安排重溫培訓(xùn)，使員工服務(wù)素質(zhì)保持公司規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，力爭(zhēng)在工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進(jìn)或布置措施，配合準(zhǔn)備接管驗(yàn)收所需要準(zhǔn)備在和甲方進(jìn)行物業(yè)的交接驗(yàn)收中，由我公司提出接管驗(yàn)收所需要的所有書(shū)面資料(驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》和北京市大廈物業(yè)管理移交辦法)。對(duì)于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由施工單位整改修復(fù)，再由我公司驗(yàn)收合格后接受。另一方面，做好開(kāi)荒保潔工作，進(jìn)入日常工作狀態(tài)；安全護(hù)衛(wèi)人員要熟悉小區(qū)情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證公共設(shè)備設(shè)施的完好，以一個(gè)整潔、舒適的環(huán)境迎接用戶(hù)。一、物業(yè)管理用房依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，以及結(jié)合老舊小區(qū)項(xiàng)目的特點(diǎn)，除各類(lèi)設(shè)施設(shè)備機(jī)房外，物業(yè)管理用房還包括：1.管理服務(wù)用房：管理中心辦公、會(huì)議用房；2.工程維修作業(yè)工作室：需放置梯子、臺(tái)鉆等設(shè)備及備品備件倉(cāng)庫(kù)等；3.安全護(hù)衛(wèi)、保潔人員休息、更衣室、宿舍等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車(chē)庫(kù)等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜?？偟脑瓌t是，給用戶(hù)溝通聯(lián)絡(luò)物業(yè)管理中心帶來(lái)方便，提高物業(yè)人員工作效率。詳細(xì)的物業(yè)管理用房配備如下：內(nèi)容描述備注物業(yè)管理用房名稱(chēng)物業(yè)辦公室保安宿舍保安倉(cāng)庫(kù)護(hù)工保潔辦公室護(hù)工男女宿舍運(yùn)送中心合計(jì)面積二、物資配備序號(hào)名稱(chēng)數(shù)量單位單價(jià)合計(jì)水工工具(2套)1十字螺絲刀把2一字螺絲刀把維修工具費(fèi)用3大鉗子410寸扳手把5壁紙刀把6管鉗350把7管鉗450把812寸扳手把9工具包個(gè)盒尺(3米)個(gè)十字螺絲刀把一字螺絲刀把8寸扳手把偏口鉗把老虎鉗把尖嘴鉗把工具包個(gè)電筆支小計(jì)組合式壓力表套漲管用工具套10寸扳手把12寸扳手把割管刀把電筆支壁紙刀把弱電工具套場(chǎng)強(qiáng)儀臺(tái)網(wǎng)線(xiàn)檢測(cè)器個(gè)小計(jì)電錘(沖擊鉆)個(gè)電鉆個(gè)電焊機(jī)臺(tái)鋼鋸個(gè)手砂輪個(gè)疏通機(jī)臺(tái)梅花扳手套套筒扳手套片扳手套鉗型電流表個(gè)三爪150型個(gè)三爪200型個(gè)油槍個(gè)油壺個(gè)線(xiàn)盤(pán)(50米)個(gè)錘子1.5鎊把錘子2鎊把套土建維修工具套割刀個(gè)套絲扳手把套絲用架子套鋁合金梯子(1.5個(gè)5鋁合金梯子(2米)個(gè)鋁合金梯子(1.2個(gè)絕緣手套雙絕緣拉桿支高壓驗(yàn)電筆支絕緣靴雙絕緣鞋雙高壓操作絕緣墊板個(gè)云石機(jī)個(gè)拉鉚槍個(gè)搖表個(gè)J萬(wàn)用表個(gè)鉆頭套電焊機(jī)用線(xiàn)米焊把個(gè)手搖疏通機(jī)個(gè)氬輻焊機(jī)臺(tái)大錘4鎊把小計(jì)綠化用具費(fèi)用1手動(dòng)割草機(jī)臺(tái)2膠管米3噴霧水壺個(gè)4花枝剪把5整形剪把6鐵鍬把7鋤頭把8鋼絲鉗把9水桶個(gè)噴霧器個(gè)鎬頭把小推車(chē)輛小計(jì)保安裝備費(fèi)用1崗?fù)€(gè)2對(duì)講機(jī)部3警棍根4充電手電筒個(gè)5電視機(jī)臺(tái)6飲水機(jī)臺(tái)7雨衣件8雨鞋雙9防水手電個(gè)消防斧把個(gè)消防扳手把防毒面罩個(gè)鋼架床個(gè)被褥套小計(jì)合計(jì)第四章管理服務(wù)內(nèi)容老舊小區(qū)項(xiàng)目的前期物業(yè)管理，是指物業(yè)正式進(jìn)駐前的物業(yè)管理，其主要目的是：及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備的遺留問(wèn)題，為日后物業(yè)的順利運(yùn)作打好基礎(chǔ)，進(jìn)行溝通渠道、管理架構(gòu)和相關(guān)資源準(zhǔn)備，確保業(yè)主順利進(jìn)駐以及正式進(jìn)駐后的良好管理效果。針對(duì)老舊小區(qū)項(xiàng)目的前期物業(yè)管理特點(diǎn)及項(xiàng)目進(jìn)度安排，擬在物業(yè)管理平臺(tái)的支持下，從客戶(hù)關(guān)系、制度管理、技術(shù)資料管理三個(gè)環(huán)節(jié)入手，制定出完善、高效、科學(xué)的作業(yè)規(guī)程和工作計(jì)劃，以保障老舊小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)的正常、有序運(yùn)轉(zhuǎn)，協(xié)助集團(tuán)使之一、工作重點(diǎn)(一)建立老舊小區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目管理部的溝通渠道。與同人置業(yè)良好的溝通是老舊小區(qū)項(xiàng)目管理成功與否的關(guān)鍵，物業(yè)公司將建立公司、管理處、現(xiàn)場(chǎng)三個(gè)層次的溝通渠道。在項(xiàng)目進(jìn)駐的初始階段起，就建立24小時(shí)值班的客戶(hù)服務(wù)熱線(xiàn)，隨時(shí)接受業(yè)主咨2.了解使用人對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。(二)全面了解物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線(xiàn)走向、設(shè)施、設(shè)備安裝等情況，參與工程驗(yàn)收，協(xié)助成品保護(hù)，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、標(biāo)牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。(三)設(shè)計(jì)管理模式擬定管理制度。根據(jù)前期管理過(guò)程中業(yè)主的意見(jiàn)和要求，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)各項(xiàng)管理方案進(jìn)行調(diào)整，使之更加適合業(yè)主的要求，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的運(yùn)行磨合，最終固化為基于IS09000標(biāo)準(zhǔn)要求的老舊小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心程序文件1.擬定物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、裝修施工管理辦法、大門(mén)出入管理辦法、停車(chē)場(chǎng)管理辦法等。2.設(shè)置物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理處，規(guī)定各類(lèi)人員崗位責(zé)任制3.制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃，并實(shí)施計(jì)劃。(四)辦理移交接管事宜，進(jìn)行工程及物業(yè)資料交接。2.協(xié)助和辦理移交接管事項(xiàng)。(五)建立良好的外部公共服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以利于今1.消防、電梯等專(zhuān)業(yè)維保公司的評(píng)估、選定。2.同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門(mén)進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通。3.建立代辦服務(wù)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)。(六)工程、技術(shù)等檔案資料的建立與管理。經(jīng)整理后按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)的分類(lèi)與歸檔，所有資料實(shí)行“雙檔”(電子檔案、文本檔案)管理，并對(duì)重要資料進(jìn)行備份以及規(guī)定相應(yīng)的保存時(shí)限。(七)協(xié)助做好小區(qū)入住前的準(zhǔn)備工作。在長(zhǎng)期的物業(yè)管理實(shí)踐中積累了豐富的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，我們將在總結(jié)過(guò)去經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，協(xié)助做好老舊小區(qū)項(xiàng)目住宅業(yè)主入住及相關(guān)手續(xù)的辦理工(八)清潔開(kāi)荒工作。老舊小區(qū)項(xiàng)目入住前，施工管理方將負(fù)責(zé)進(jìn)行初次全面清潔工作，物業(yè)管理公司將給予全面配合，在進(jìn)行開(kāi)荒過(guò)程中，特別注意外墻、石材地板、瓷磚地板、不銹鋼表面的清潔。注意不使用有腐蝕作用的清洗液，防止腐蝕后造成二、管理總要求(一)進(jìn)行功能區(qū)、輔助工程的前期管理和設(shè)備調(diào)試，充分了解、熟悉物業(yè)情況，對(duì)影響今后使用功能的工程問(wèn)題提出整改通過(guò)詳細(xì)查看各專(zhuān)業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)技術(shù)參數(shù)，結(jié)合設(shè)備隨機(jī)技術(shù)文件，了解掌握各專(zhuān)業(yè)設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)、安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向以及維修拆卸空間尺寸、動(dòng)力電纜連接等技術(shù)問(wèn)題。在符合設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)設(shè)計(jì)要求的前提下，應(yīng)使設(shè)備及系系統(tǒng)管線(xiàn)布置和流程控制更趨于合理，各系統(tǒng)的功能、功能流量輸出應(yīng)便于計(jì)量管理，便于經(jīng)濟(jì)核算。物業(yè)公司將就這些問(wèn)題提(二)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范要求進(jìn)行各項(xiàng)驗(yàn)收，確保物業(yè)質(zhì)量。參加設(shè)備安裝工程的分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收、隱蔽工程的驗(yàn)收和設(shè)備安裝工程的綜合驗(yàn)收。熟悉樓宇各設(shè)備系統(tǒng)安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀態(tài)參數(shù)，掌握設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)節(jié)控制方法、緊急情況的處理措施，提(三)明確發(fā)展商、施工安裝單位、物業(yè)公司及專(zhuān)業(yè)公司各第二節(jié)房屋及公共設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)一、房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)(一)提要制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門(mén)窗等結(jié)構(gòu)工程以及公用設(shè)施的詳細(xì)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施細(xì)地下無(wú)，擬收管理費(fèi)車(chē)位XX個(gè)。2.房屋主體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo)我們對(duì)老舊小區(qū)項(xiàng)目房屋主體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)是：保證房屋的使用功能和安全，維護(hù)房屋外觀完好，延長(zhǎng)房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，房屋及配套設(shè)施完好率99%以上，房屋零修、急修及時(shí)率為100%,重大修工程質(zhì)量合格率為100%,重大維修工程回訪率為100%。3.對(duì)老舊小區(qū)項(xiàng)目房屋及公共設(shè)施的管理策略為做好老舊小區(qū)項(xiàng)目的房屋和公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，我們采(1)預(yù)防性保養(yǎng)策略重視老舊小區(qū)項(xiàng)目房屋主體和公共設(shè)施的日常檢查和養(yǎng)護(hù)工作，采用計(jì)劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)策通過(guò)檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題，化被動(dòng)為主動(dòng)，保障房屋公共設(shè)(2)重點(diǎn)服務(wù)策略根據(jù)建筑物管理中的重點(diǎn)服務(wù)事項(xiàng)，進(jìn)行重點(diǎn)防護(hù)。(3)技術(shù)先行策略我們將重視技術(shù)的引進(jìn)和開(kāi)發(fā)工作，防止因技術(shù)不足影響正常維修與養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)養(yǎng)護(hù)和管理的專(zhuān)業(yè)化，保障維修養(yǎng)護(hù)的高質(zhì)量。4.建筑物管理的重點(diǎn)及對(duì)策(1)管理重點(diǎn)之一：房屋地基、屋面、外墻、地下室以及①采取預(yù)防為主的計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則，定期對(duì)房屋和公用設(shè)施屋面、外墻、地下室以及門(mén)窗防水工程的完好情況和防水性能等進(jìn)行針對(duì)性的檢查養(yǎng)護(hù)。針對(duì)性地制定養(yǎng)護(hù)措施和計(jì)劃，及時(shí)做好房屋和公用設(shè)施外墻、基礎(chǔ)、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護(hù)工作。如夏季來(lái)臨前及時(shí)做好天面、窗戶(hù)和外墻等防水修補(bǔ)，消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開(kāi)裂、窗戶(hù)接縫不嚴(yán)等現(xiàn)象，保證房屋和公用設(shè)施經(jīng)受臺(tái)風(fēng)暴雨的襲擊。②針對(duì)一些薄弱環(huán)節(jié)，制定專(zhuān)門(mén)措施，進(jìn)行防護(hù)，如在臺(tái)風(fēng)來(lái)臨前做好門(mén)窗關(guān)閉工作，地下室等做好排水防水工作。③加強(qiáng)建筑物使用和裝修的安全宣傳，嚴(yán)把裝修管理關(guān)，加④加強(qiáng)建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護(hù)工作，做好防損管理工作，及時(shí)修補(bǔ)損壞的飾面等。(2)重點(diǎn)管理之二：外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構(gòu)件的維護(hù)實(shí)施質(zhì)量專(zhuān)業(yè)控制；采用多重保障制度，日常維護(hù)、定期保養(yǎng)、日常巡查和定期巡查相結(jié)合，防患于未然。②做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來(lái)一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)③做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作，并采取預(yù)防性養(yǎng)護(hù)等措施，減少大修次數(shù)，降低維護(hù)成本。④對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格控制、跟蹤管理，及時(shí)糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。(3)重點(diǎn)管理之三：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護(hù)①定期對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行勘察、鑒定，并根據(jù)勘察、鑒定結(jié)果，制定科學(xué)維護(hù)保養(yǎng)方案并組織實(shí)施。②加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，提高維修技術(shù)。③做好材料特性的研究和技術(shù)貯備工作，掌握其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和(4)重點(diǎn)管理之四：裝飾材料的養(yǎng)護(hù)對(duì)策：①了解掌握老舊小區(qū)項(xiàng)目各種裝飾材料的使用和維護(hù)特性。②加強(qiáng)外墻等飾面的日常性維護(hù)和檢查工作，及時(shí)處理變③定期進(jìn)行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理，對(duì)進(jìn)口維護(hù)中，要使用適當(dāng)?shù)乃巹?，禁止使用?duì)這些大理石有破壞的清潔、維護(hù)材料和工具。④加強(qiáng)對(duì)橡木等木質(zhì)墻面材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護(hù)和清潔衛(wèi)生工作。⑤嚴(yán)格把好材料和維修質(zhì)量的驗(yàn)收關(guān)，工程材料的采購(gòu)嚴(yán)格按照質(zhì)量驗(yàn)收控制程序執(zhí)行。⑥及時(shí)做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理，及時(shí)做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作，避免污水等侵蝕房屋設(shè)施。5.房屋主體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍房屋主體維修養(yǎng)護(hù)范圍是：承重結(jié)構(gòu)部位(包括柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)?、內(nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、豎井、衛(wèi)生間、車(chē)庫(kù)、設(shè)備機(jī)房的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。電梯、消防設(shè)施、室內(nèi)外照明、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、中央空調(diào)水質(zhì)處理、上下水管道等設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)。公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍：規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)的道路、室外管網(wǎng)、化6.房屋主體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃(1)房屋主體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃房屋主體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表序號(hào)次數(shù)維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容地基基礎(chǔ)半年1.檢查地基有無(wú)超過(guò)允許范圍的不均勻沉降。2.檢查基礎(chǔ)有無(wú)開(kāi)裂、破損，勒腳有無(wú)破損。每季一適時(shí)安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶(hù)，了解其辦公室內(nèi)有無(wú)發(fā)現(xiàn)白蟻，檢查公共部位有無(wú)白蟻。每年一檢查房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好以及地基沉降總量情況。2承重結(jié)構(gòu)梁每季一1.檢查有無(wú)變形、裂縫、腐蝕。每年檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。板每季每年檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。柱每季檢查有無(wú)傾斜，變形、裂縫、腐蝕。每年檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。承重墻每季檢查有無(wú)孔洞、裂縫、腐蝕。每年檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。備注：對(duì)于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計(jì)或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p壞，我們委托專(zhuān)家進(jìn)行分析、計(jì)算，擬定維修方案，由專(zhuān)業(yè)公司實(shí)施處理。3非承重墻每月檢查墻體是否平直、有無(wú)裂縫、孔洞、每年檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。4樓地面每季1.檢查樓地面是否平整完好，有無(wú)空鼓和破裂。2.檢查地面飾面材料有無(wú)松脫、空鼓、3.更換大面積松脫、破損的地面飾面每年1.檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。5樓地面每季1.檢查樓地面是否平整完好，有無(wú)空鼓和破裂。2.檢查地面飾面材料有無(wú)松脫、空鼓、3.更換大面積松脫、破損的地面飾面每年6公共通道、門(mén)廳等每周檢查地面有無(wú)起砂、空鼓、開(kāi)裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。公共通道及門(mén)廳的墻面有無(wú)污跡和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)處理。每半年檢查扶手、踏步有無(wú)損壞，發(fā)現(xiàn)異常每年油漆扶手。7外墻面幕幕玻璃大理石每周更換破碎的玻璃外墻飾面，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立刻處理。每半年1.結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻2.特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否每年1.雨季時(shí)期對(duì)用戶(hù)窗臺(tái)進(jìn)行密封維護(hù)2.對(duì)于外墻面大面積滲漏久修無(wú)效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴(kuò)大。備注1.臺(tái)風(fēng)暴雨天氣及時(shí)發(fā)布信息，提醒用戶(hù)關(guān)好、鎖好門(mén)窗。2.大風(fēng)、臺(tái)風(fēng)、暴雨過(guò)后及時(shí)進(jìn)行巡外墻清洗選用適宜的清潔劑。3.建議每25年翻新外墻面一次。8吊頂每周1.檢查有無(wú)擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)每月一2.加強(qiáng)防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時(shí)修復(fù)。9門(mén)窗每月一1.檢查木門(mén)門(mén)扇有無(wú)松動(dòng)、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽，發(fā)現(xiàn)總問(wèn)題及時(shí)處理。2.門(mén)轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤(rùn)滑油。形、生銹。每半年更換門(mén)窗的易磨損部件。(2)公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃：公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表序號(hào)時(shí)間次數(shù)維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1路面路基每周檢查路面有無(wú)積水。檢查道路路面有無(wú)起殼、地鼓、裂檢查路基有無(wú)塌陷。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理或修復(fù)。2路燈及每日一線(xiàn)路每周2.檢查玻璃燈罩有無(wú)破損。3.有無(wú)金屬燈架松脫現(xiàn)象。4.燈口、燈柵有無(wú)損壞。每季1.檢查路燈線(xiàn)路有無(wú)漏電、短路燒毀現(xiàn)象。2.金屬燈架有無(wú)銹蝕。3.發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理或修復(fù)每半年1.油漆燈具支架。2.檢查路燈線(xiàn)路有無(wú)老化現(xiàn)象。3.油漆燈具線(xiàn)管一次。3停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))每日1.檢查路面有無(wú)積水。2.檢查停車(chē)場(chǎng)地面有無(wú)起殼、地鼓、4.檢查車(chē)道燈有無(wú)損壞。5.檢查行車(chē)指示標(biāo)志是否正常。6.發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理或修復(fù)。每月1.檢查停車(chē)線(xiàn)、行車(chē)指示線(xiàn)是否清2.限速牌、指示牌是否齊全、完整。4溝渠池井每周1.檢查溝、渠有無(wú)堵塞現(xiàn)象，如有異常及時(shí)疏通。2.檢查雨水篦有無(wú)異常。每季3.檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時(shí)清污。4.檢查井壁有無(wú)裂縫及塌陷，如有異常及時(shí)修復(fù)。5.檢查溝、渠是否完好，如有異常及時(shí)修復(fù)。6.井蓋及雨水篦刷漆。7.檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)或更換。5建筑小品每周1.全面清潔。2.檢查有無(wú)破損，如有異常及時(shí)修3.檢查有無(wú)亂刻亂畫(huà)現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。6公共標(biāo)識(shí)標(biāo)牌等設(shè)施每周1.保證標(biāo)識(shí)清晰、無(wú)污跡、無(wú)脫落、2.檢查牢固程度，如有松脫，及時(shí)每半年檢查完好程度，加固。7管網(wǎng)每日2.檢查管線(xiàn)固定支架的松緊情況。每周1.檢查管道保溫層有無(wú)損壞。2.管網(wǎng)支架完好。每半年1.管道刷漆。2.檢查或更換管網(wǎng)。3.發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。7.維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施細(xì)則(1)砌體結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)砌體結(jié)構(gòu)大量分布于房屋建筑的墻體，它們?cè)诓涣嫉沫h(huán)境和不僅影響建筑物的外部觀感，對(duì)房屋的正常使用、維護(hù)、管理都會(huì)有不利的影響，嚴(yán)重的甚至可以影響到房屋結(jié)構(gòu)的安全。電腦、通訊、自動(dòng)控制等網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的房間，內(nèi)墻采用了如靜電屏蔽等相關(guān)的技術(shù)處理和措施，對(duì)于這些部位墻體的維修和加固，除了保證墻體的耐久性外，還要保證相關(guān)材料及設(shè)施的完整①砌體結(jié)構(gòu)的修繕1)砌體裂縫的修繕又很快出現(xiàn)新的裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時(shí)，應(yīng)首先考慮消除產(chǎn)生裂縫的隱患，避免反復(fù)多次的修補(bǔ)。對(duì)強(qiáng)度裂縫則應(yīng)采根據(jù)砌體裂縫的大小和范圍，我們可以采用高分子防水材料水泥混合砂漿嵌縫、塊體嵌縫、密封、抹灰、壓力灌漿和噴漿等2)砌體腐蝕的維修對(duì)腐蝕的砌體進(jìn)行維修前，首先將已腐蝕的墻面、呈疏松的油污和塵土等，然后用壓力水沖洗，根據(jù)受損程度，主要采用剔砌、掏砌等方法維修已被腐蝕的砌體部分，最后重新修復(fù)墻面。②砌體結(jié)構(gòu)的加固隨著大廈投入使用時(shí)間的推移，砌體結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件(如墻、柱等)可能出現(xiàn)開(kāi)裂、腐蝕、變形，對(duì)經(jīng)鑒定已達(dá)到危險(xiǎn)程度的構(gòu)件，我們將對(duì)砌體結(jié)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)?shù)募庸?，以確保房屋建筑的使用功能。根據(jù)砌體結(jié)構(gòu)的損壞程度，可采用增大墻和柱的截面、對(duì)原砌體局部外包鋼筋混凝土或型鋼等方法，提高砌體的強(qiáng)度，維護(hù)③砌體結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)為防止砌體結(jié)構(gòu)受損，我們將做好如下養(yǎng)護(hù)和管理工作，保1)定期檢查，加強(qiáng)對(duì)砌體結(jié)構(gòu)受潮和受腐蝕情況的觀測(cè)和監(jiān)視，查明原因并及時(shí)采取措施，對(duì)容易被腐蝕的特殊部位加強(qiáng)2)對(duì)濕度較大或經(jīng)常用水而容易產(chǎn)生滲漏問(wèn)題的房間，如3)經(jīng)常檢修屋面，保持屋面排水系統(tǒng)通暢，做到屋面不積水、不存在雜物；屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞要及時(shí)修復(fù)，減少和穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)展。4)保持室外場(chǎng)地平整和一定的排水坡度，防止建筑物周?chē)?)禁止在墻上隨意開(kāi)洞直接排放污水或蒸汽等，防止墻體6)地基基礎(chǔ)的損壞，在出現(xiàn)不均勻沉降時(shí)就及時(shí)進(jìn)行加固7)房屋按設(shè)計(jì)要求使用，不得隨意改變用途，特殊需要時(shí)，若要改變其使用功能或更新改造，要先進(jìn)行結(jié)構(gòu)驗(yàn)算，需進(jìn)行加(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的常見(jiàn)缺陷和損壞是結(jié)構(gòu)構(gòu)件中出現(xiàn)蜂窩、麻面、孔洞、露筋、裂縫及混凝土、鋼筋被腐蝕等。①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕1)鋼筋混凝土表面損壞的維修鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件，在房屋建造和使用過(guò)程中遭到破壞、侵蝕，引起表面受損，根據(jù)損壞程度，我們采取涂刷水泥漿和環(huán)氧樹(shù)脂配合劑等方法對(duì)其予以修復(fù)，防止進(jìn)一步風(fēng)化、侵蝕和鋼筋銹蝕，以免損壞結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的核心部分，從而提高建筑物的使2)鋼筋混凝土深層損壞的維修當(dāng)混凝土結(jié)構(gòu)部件的損壞深度已超過(guò)了混凝土保護(hù)層時(shí)，將嚴(yán)重削弱構(gòu)件的有效截面，并且鋼筋砼內(nèi)的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕，影響構(gòu)件的強(qiáng)度和結(jié)構(gòu)使用的可靠性。我們采用環(huán)氧混凝土或較原混凝土高一個(gè)強(qiáng)度等級(jí)的細(xì)石混凝土修補(bǔ)、嵌填、噴注混凝土結(jié)構(gòu)部件的蜂窩、孔洞和破損部位，對(duì)其予以修復(fù)。3)鋼筋銹蝕的維修鋼筋銹蝕尚不嚴(yán)重時(shí)，混凝土表面僅有細(xì)小裂縫，或者個(gè)別破損較小，我們對(duì)裂縫或破損處的混凝土保護(hù)層進(jìn)行修補(bǔ)。若鋼筋銹蝕嚴(yán)重，混凝土破裂，保護(hù)層剝離較多時(shí)，我們采取焊接或②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固當(dāng)鋼筋混凝土梁、板、柱承載力不足或經(jīng)鑒定成為危險(xiǎn)構(gòu)件時(shí)，應(yīng)聘請(qǐng)具備資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)公司，通過(guò)對(duì)構(gòu)件或結(jié)構(gòu)的變形、損壞程度的檢查和觀測(cè)，對(duì)使用狀態(tài)和周?chē)h(huán)境的調(diào)查，以及對(duì)有提高原構(gòu)件強(qiáng)度，實(shí)現(xiàn)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固目的。③鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是房屋的重要組成部分，直接關(guān)系到房屋的使用安全，所以管理處會(huì)高度重視鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)工作：1)對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)的變形縫、預(yù)埋件、給排水設(shè)施等的使用情況，進(jìn)行定期檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開(kāi)裂和垃圾雜物等情況及時(shí)處理。對(duì)在混凝土結(jié)構(gòu)上任意開(kāi)鑿孔洞的違章使用行為及時(shí)予以制止。對(duì)易受碰損的混凝土處，如建筑物的拐角、車(chē)庫(kù)的砼2)及時(shí)修補(bǔ)鋼筋的混凝土保護(hù)層損壞部位，以防鋼筋銹蝕。若房屋室內(nèi)環(huán)境中存在侵蝕性介質(zhì)或相對(duì)濕度較大時(shí)，可以采取加強(qiáng)通風(fēng)的措施，并在構(gòu)件處表面涂抹耐腐蝕層(如瀝青漆、過(guò)氧乙烯漆、環(huán)氧樹(shù)脂涂料等)進(jìn)行防護(hù)。3)做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設(shè)施以及地基基礎(chǔ)等維護(hù)工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，避免和減小由此對(duì)結(jié)構(gòu)4)房屋的使用應(yīng)滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求，提醒用戶(hù)不隨意改變房屋用途和改變房屋結(jié)構(gòu)，嚴(yán)禁超載使用。③房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)(3)玻璃墻面涂料防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)隨著使用年限的增加，玻璃墻面防水層在使用過(guò)程中，可能出現(xiàn)開(kāi)裂、破損、起鼓和剝離等損壞，引起滲漏水。在日常維護(hù)工作中，我們注重對(duì)防水屋面的修繕與管理。①玻璃屋面防水工程的修繕對(duì)于防水材料的裂縫、局部破損、起鼓和粘結(jié)不牢的缺陷的處理，可以鏟除缺陷部位，重新涂上玻璃防水材料。②屋面防水工程的養(yǎng)護(hù)1)加強(qiáng)對(duì)屋面玻璃、防水伸縮縫、天窗、天溝、落水管和落水口的檢查，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)維修。2)重視對(duì)屋面的清掃，保證屋面排水通暢。3)制定屋面日常保養(yǎng)制度，及時(shí)做好屋面維修工作。③墻體防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)1)墻體防水工程的修繕外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結(jié)構(gòu)的情況，老舊小區(qū)項(xiàng)目大樓的外墻材料主要采用花崗石、玻璃和鋁型材作為飾面材料，窗框與墻體接觸間縫的密封不嚴(yán)或密封材質(zhì)差，飾面材料局部脫落、開(kāi)裂，或者墻體結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂導(dǎo)致飾面遭受破壞，外墻防水的第一道防線(xiàn)將失去作用。因此，我們會(huì)注意檢查外墻飾面的狀況，對(duì)于損壞、空鼓、脫落的飾面板及時(shí)維修或更換；外墻磚砌體上的結(jié)構(gòu)裂縫和變形裂縫，我們采用高彈性軟體高分子防水材料嵌縫、密封、壓力灌漿法修復(fù)；外墻門(mén)窗框與洞口側(cè)壁嵌填不嚴(yán)引起滲漏，采用高分子防水密封材料嵌填的方法進(jìn)行修繕；施工孔洞、預(yù)埋管線(xiàn)處滲漏，用墻體一般開(kāi)裂的維修方法進(jìn)行處理，滲漏嚴(yán)重時(shí)，采用局部高壓灌漿進(jìn)行加固堵漏。2)墻體防水工程的養(yǎng)護(hù)A.定期檢查。容易發(fā)生滲漏的部位，如墻面凹凸槽(線(xiàn))、B.建立技術(shù)檔案。對(duì)墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。C.合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結(jié)構(gòu)的行為。D.對(duì)于外墻體的防水工程，出現(xiàn)損壞，及時(shí)修復(fù)。E.定期清洗外墻飾面。3)地下室防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)A.地下室防水工程的修繕地下室滲漏，一般情況下，大多是水壓較小的慢滲漏水，對(duì)于孔洞和裂縫滲漏，先找出滲漏源，采用直接堵漏法進(jìn)行修補(bǔ)；對(duì)于水壓較大的慢滲或快滲裂縫滲水采用下線(xiàn)堵漏法修補(bǔ)；對(duì)于水壓較大的急流裂縫滲漏水采用下半圓鐵片堵漏法進(jìn)行堵漏；能有效消除滲漏水現(xiàn)象。B.做好地下室防水工程的養(yǎng)護(hù)工作。C.定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位，如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。D.建立技術(shù)檔案。E.正確、合理使用地下室，禁止隨意穿、鑿、拆，以免破壞防水層。(4)房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護(hù)房屋裝飾工程包括外裝飾、內(nèi)裝飾、頂棚、樓地面裝飾等。通過(guò)對(duì)房屋裝飾工程的維護(hù)，既可以保持房屋的美觀，創(chuàng)造良好環(huán)境，又可以起到隔熱、隔音、防潮以及減緩?fù)饨绮涣辑h(huán)境的侵蝕，延長(zhǎng)房屋的有效使用期。①定期檢查，發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)處理。②重點(diǎn)檢查板材飾面上部收頭處，發(fā)現(xiàn)開(kāi)裂及時(shí)修補(bǔ)，避免③及時(shí)處理因房屋其他部位滲漏或其他原因?qū)е聣γ娉睗窕驖B水等情況，防止抹灰層及涂料層受潮發(fā)霉變黑而損壞。④檢查窗臺(tái)等突出部位的穩(wěn)固情況，注意有無(wú)飾面塊料的破損、脫落和開(kāi)裂。同時(shí)搞好用戶(hù)正確合理使用的宣傳工作，不在塊料飾面上釘釘子、隨便打洞。確需打洞時(shí)，由專(zhuān)業(yè)人員操作，以免損壞飾面。嚴(yán)禁因硬物碰撞飾面，搬抬家具、重物可能碰撞飾面時(shí)，先對(duì)飾面進(jìn)行保護(hù)。⑤對(duì)各類(lèi)釉面磚進(jìn)行擦洗時(shí)，選用稀肥皂水或清水擦洗，禁止使用強(qiáng)酸、強(qiáng)堿，以免損壞灰縫和釉面。⑥大理石板面有微細(xì)毛孔，它對(duì)有色液體具有強(qiáng)吸收性，一旦有色液體倒在大理石板上，液體將會(huì)通過(guò)大理石板的微細(xì)毛孔滲入到大理石內(nèi)層，使大理石變色，并且無(wú)法擦洗干凈，因此，建議施工方先用環(huán)保防護(hù)劑進(jìn)行處理，使有色液體無(wú)法進(jìn)入大理石板內(nèi)層，保證大理石面永不變色，光亮如新。⑧外墻飾面附近的鐵質(zhì)構(gòu)件，要刷油漆防銹并定期檢查漆面⑨定期檢查吊頂內(nèi)隱蔽的管線(xiàn)和空調(diào)、消防等設(shè)備是否有漏水現(xiàn)象，有無(wú)蟲(chóng)、蟻、鼠患，及時(shí)消除隱患，確保安全。注意保持良好的通風(fēng)條件，不要讓吊頂長(zhǎng)期受潮，特別注意檢查木面板⑩加強(qiáng)正確、合理使用房屋設(shè)施的宣傳工作，避免人為的不(5)公用設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)公共設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)，主要以加強(qiáng)日常巡視檢查，及時(shí)處8.搞好房屋查勘工作通過(guò)房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完損狀況，確定房屋的完損等級(jí)，并為制訂房屋建筑的定期維護(hù)計(jì)劃提供依據(jù)。因此，我們將對(duì)房屋進(jìn)行定期查勘和季節(jié)性查勘工作，掌握第一手技術(shù)資料，及時(shí)處理發(fā)生的相關(guān)問(wèn)題。9.加強(qiáng)房屋裝修與改造的管理房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結(jié)構(gòu)、荷載的改變。不合理的裝修和不科學(xué)的施工方法，直接危害到房屋建筑的安全性。同時(shí)，盲目選用不合適的裝飾材料，還會(huì)破壞人們的工作生活環(huán)境，危及人體健康。我們?cè)诜课莸墓芾砉ぷ髦校匾晫?duì)二次裝修和改造的審批、監(jiān)督、追蹤和驗(yàn)收工作，確保房屋使用安全。物業(yè)管理處將嚴(yán)格執(zhí)行XX市政府物業(yè)主管部門(mén)的裝修管理的相關(guān)文件，參照建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,按程(一)提要制定各系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案。量身定做一套經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案，提高運(yùn)行效率，節(jié)能降耗，為老舊小區(qū)項(xiàng)目節(jié)約運(yùn)行成本。重大會(huì)議、活動(dòng)，早準(zhǔn)備、早落實(shí)，加強(qiáng)值班和巡視，確保萬(wàn)無(wú)一失。老舊小區(qū)項(xiàng)目是綜合性較強(qiáng)的現(xiàn)代化物業(yè)，其機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)較為復(fù)雜，運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng)，而且各系統(tǒng)大量運(yùn)用現(xiàn)代高新技術(shù)，自動(dòng)化程度高。作為政府公益性物業(yè)，其設(shè)備運(yùn)行安全正常是保證整個(gè)物業(yè)正常運(yùn)作的基本條件。所以，機(jī)電設(shè)備的管理顯得尤(二)老舊小區(qū)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備設(shè)施特點(diǎn)老舊小區(qū)項(xiàng)目的機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)主要由地下通風(fēng)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)及保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施等組成，整個(gè)機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)1.裝機(jī)種類(lèi)復(fù)雜，涉及專(zhuān)業(yè)面廣，設(shè)備先進(jìn)，現(xiàn)代高新技術(shù)被廣泛應(yīng)用于機(jī)電設(shè)備中，對(duì)設(shè)備管理與維修人員素質(zhì)要求高。2.機(jī)電設(shè)備性能先進(jìn)，設(shè)備運(yùn)行管理與維修難度大。3.設(shè)備數(shù)量多，分布區(qū)域廣，停機(jī)影響大。4.機(jī)電設(shè)備容量大，運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng)，運(yùn)行費(fèi)用高，節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運(yùn)作與管理的重要方面。(三)機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)1.老舊小區(qū)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備裝機(jī)容量大、技術(shù)含量高，屬智能型物業(yè)，管理的技術(shù)難度相對(duì)較大。2.老舊小區(qū)項(xiàng)目是商業(yè)性物業(yè)，各區(qū)域能耗時(shí)間不同，這給機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行管理提出了更高的要求，如何控制不同設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間，節(jié)能降耗，盡量降低運(yùn)行成本，是機(jī)電設(shè)備管理工作的3.機(jī)電設(shè)備管理的原則和目標(biāo)(1)機(jī)電設(shè)備管理的原則①預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重，使設(shè)備用好、修好和管理好設(shè)備；“四會(huì)”即維修人員會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障；“五定”即對(duì)主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。③實(shí)行操作人員維護(hù)與專(zhuān)業(yè)人員維修相結(jié)合。以操作人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)為主，同時(shí)要求專(zhuān)業(yè)維修人員對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)④完善設(shè)備管理和定期檢查、維修制度。制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。⑤修舊利廢，合理更新，降低設(shè)備維修費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。⑥規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維修保養(yǎng)管理工作，確保供配⑦推行科技型物業(yè)管理模式，采用科學(xué)的管理方法和手段，如采取冗余策略，即在設(shè)備備件儲(chǔ)備、技術(shù)支援服務(wù)等方面實(shí)現(xiàn)冗余，以備設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)能迅速處理。(2)機(jī)電設(shè)備管理的目標(biāo)通過(guò)經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)與及時(shí)性維修，使設(shè)備設(shè)施時(shí)刻處于最佳的運(yùn)行狀態(tài)，延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施使用壽命，提高物業(yè)的運(yùn)作效益，確保機(jī)電設(shè)備完好率99%以上，設(shè)備設(shè)施零修、急修及時(shí)率100%。(四)加強(qiáng)與有關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)，做好重大會(huì)議、活動(dòng)的設(shè)備管理老舊小區(qū)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備特點(diǎn)及重要性，遇重大會(huì)議、活動(dòng)，須做好以下工作，確保會(huì)議、活動(dòng)的順利進(jìn)行。1.維修人員全部到位，分工負(fù)責(zé)。2.預(yù)先檢查各系統(tǒng)的運(yùn)行情況，對(duì)會(huì)議、活動(dòng)中涉及的設(shè)備設(shè)施重點(diǎn)檢查，確保安全、正常運(yùn)行。3.備足備品備件，以備急用。4.加強(qiáng)與有關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)，提前通知下列部門(mén)：(1)與供電部門(mén)聯(lián)系，將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門(mén)，強(qiáng)調(diào)會(huì)議或活動(dòng)的重要性，并與屬同一供電線(xiàn)路上的外部單位協(xié)調(diào)，避免會(huì)議或活動(dòng)期間進(jìn)行電力負(fù)荷試驗(yàn)，盡量停止對(duì)其供電線(xiàn)路的改造工作，同時(shí)提前做好供電線(xiàn)路的檢查工作，確保萬(wàn)無(wú)(2)與自來(lái)水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函，指出會(huì)議或活動(dòng)期間避免進(jìn)行管道維修等不利于供水的活動(dòng)。(五)機(jī)電設(shè)備管理維修保養(yǎng)方式1.日常維護(hù)保養(yǎng)，操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗(yàn)，用聽(tīng)、聞、看、摸等方式，利用檢測(cè)儀器、儀表對(duì)設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行重點(diǎn)檢查，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除，并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次，維修人員每周至少檢查一次。2.一級(jí)保養(yǎng)，維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清潔調(diào)整，每季進(jìn)行一次。3.二級(jí)保養(yǎng)，維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清理，部分解體檢查和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，每半年進(jìn)行一次。4.中修，對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面檢查，部分解體修理和更換磨損部件，調(diào)整部分機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行一次。5.大修，對(duì)設(shè)備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，每三年進(jìn)行一次。(六)實(shí)行機(jī)電設(shè)備的動(dòng)態(tài)管理1.設(shè)立24小時(shí)值班維修服務(wù)電話(huà)，隨時(shí)滿(mǎn)足各種維修服務(wù)需2.利用先進(jìn)的監(jiān)控設(shè)備，推行例行巡視抄表檢查制度，對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)實(shí)行動(dòng)態(tài)技術(shù)監(jiān)控。3.工程部除實(shí)行日常巡查、設(shè)備的例行保養(yǎng)工作外，每個(gè)維修工要求配備移動(dòng)電話(huà)等通訊工具，在24小時(shí)內(nèi)隨叫隨到，以便于開(kāi)展應(yīng)急搶修工作，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。4.積極實(shí)現(xiàn)與公司技術(shù)委員會(huì)在技術(shù)指導(dǎo)和質(zhì)量監(jiān)督、信息5.建立方便、暢通的溝通渠道，積極主動(dòng)與老舊小區(qū)項(xiàng)目相關(guān)部門(mén)溝通，提前了解有關(guān)活動(dòng)、會(huì)議、展覽的安排時(shí)間，充分6.組建一支由專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員組成的應(yīng)急維修隊(duì)伍，制定應(yīng)急程序和方案，并備齊各種應(yīng)急物品，經(jīng)常進(jìn)行各種應(yīng)急演練。(七)各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理要點(diǎn)及措施(1)效果①建立用水、供水管理制度并落實(shí)，積極協(xié)助用戶(hù)安排合理②建立給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行，設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好，遇有事故，維修人員及時(shí)到場(chǎng)搶修，供水系統(tǒng)功能③限水、停水能預(yù)先通知用戶(hù)。④按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設(shè)備；設(shè)備及周?chē)h(huán)境整潔，有封閉措施；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人(2)記錄③排水系統(tǒng)巡視維護(hù)表；④排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表；⑤水池、水箱清洗記錄表；⑥水池、水箱藥品投放記錄表；⑦供水系統(tǒng)月測(cè)試記錄表。2.消防系統(tǒng)本系統(tǒng)主要有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)(FAS)、消防水系統(tǒng)(含消火栓水系統(tǒng)、噴淋水系統(tǒng)等)、防排煙系統(tǒng)、氣體消防系統(tǒng)等。(1)管理要點(diǎn)與措施：1)消防控制及消防系統(tǒng)設(shè)施配備齊全，完好無(wú)損，隨時(shí)可2)落實(shí)區(qū)域消防安全責(zé)任人、義務(wù)消防人員，定期進(jìn)行演練，開(kāi)展消防知識(shí)及法規(guī)的宣傳教育，保證火災(zāi)發(fā)生率為“0”。3)制定突發(fā)性火災(zāi)等應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，緊急疏散通道暢通，照明設(shè)備、引路標(biāo)志完好。4)無(wú)火災(zāi)及其他安全隱患。1)消防報(bào)警系統(tǒng)巡視維護(hù)表；2)消防報(bào)警系統(tǒng)維修保養(yǎng)表；3)值班記錄；4)氣體消防系統(tǒng)巡視維護(hù)表；5)氣體消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)表；6)消防演習(xí)記錄。(2)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)管理要點(diǎn)及措施：①效果：1)配備專(zhuān)業(yè)人員，維修和運(yùn)行人員持證上崗。2)建立規(guī)范完善的空調(diào)運(yùn)行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)3)空調(diào)系統(tǒng)安全、正常，保持狀況良好。設(shè)備及環(huán)境整潔，4)定期清洗風(fēng)機(jī)盤(pán)管，確保新風(fēng)的暢通，預(yù)防病毒在轄區(qū)內(nèi)的傳播。5)有準(zhǔn)確完整的空調(diào)系統(tǒng)檔案資料，各項(xiàng)運(yùn)行記錄和維修6)制定切實(shí)可行節(jié)能運(yùn)行制度，有明顯節(jié)能降耗成果。7)系統(tǒng)設(shè)備完好率在99%以上。②記錄：1)冷水機(jī)組運(yùn)行記錄表。2)空調(diào)系統(tǒng)巡視維護(hù)表；3)空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。(3)電梯系統(tǒng)管理要點(diǎn)及措施。①效果：1)電梯由專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，電梯維修、保養(yǎng)人員均持證2)嚴(yán)密的安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度得到落實(shí)，各種維護(hù)保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理，資料完整。3)電梯運(yùn)行狀態(tài)良好，安全設(shè)施齊全有效，轎廂及機(jī)房整潔，通風(fēng)、照明及其他附屬設(shè)施完好。4)出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。1)電梯系統(tǒng)巡視維護(hù)表；2)電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。3.智能化樓宇自控系統(tǒng)(1)效果：①建立健全的維修保養(yǎng)規(guī)章制度并嚴(yán)格落實(shí)，各種維護(hù)保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理，資料完整。②監(jiān)控和紅外線(xiàn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好，攝像效果清晰，紅外報(bào)警器能正常報(bào)警。③出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。(2)記錄：①保安監(jiān)控系統(tǒng)巡視維護(hù)表；②保安監(jiān)控系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。4.機(jī)電設(shè)備設(shè)施搶修、應(yīng)急處理方案(1)停電應(yīng)急處理措施①市電停電當(dāng)接到市電計(jì)劃停電通知后，立即檢查備用電源系統(tǒng)，做好轉(zhuǎn)換備用電源的準(zhǔn)備工作。并立即將停電信息反饋給用戶(hù)，使用戶(hù)對(duì)工作進(jìn)行適當(dāng)安排，盡量減少停電所造成的影響。同時(shí)，立即向供電部門(mén)了解停電原因和可能影響的時(shí)間，及時(shí)將信息反饋給用戶(hù)，并協(xié)助用戶(hù)解決因停電造成的困難。②設(shè)備故障停電1)首先查明故障原因，根據(jù)具體情況啟用備用供電設(shè)備，并積極組織人員搶修故障供電設(shè)備，及時(shí)恢復(fù)供電，盡量縮小停2)各設(shè)備機(jī)房、樓梯、通道、地下車(chē)庫(kù)等出口地方均安裝應(yīng)急燈，并保證運(yùn)作正常，作為人員疏散照明之用。3)管理處保安、清潔保潔等人員，現(xiàn)場(chǎng)安撫讀者等使用人，并安排有序疏散，避免出現(xiàn)混亂。(2)給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案①市政供水計(jì)劃性停水，管理處提前通知用戶(hù)，說(shuō)明停水原因、停水時(shí)限等，做好水池蓄水工作。②市政供水管網(wǎng)故障造成突發(fā)性停水，來(lái)不及通知用戶(hù)時(shí)，管理處設(shè)法滿(mǎn)足用戶(hù)生活用水，事后向用戶(hù)說(shuō)明原因。③由于供水設(shè)備故障造成突發(fā)事故，按下列程序執(zhí)行：1)接到事故報(bào)警后，水電維修人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)控2)水電維修人員在5分鐘內(nèi)查出事故原因并及時(shí)處理，不能及時(shí)處理的迅速向公司匯報(bào)，請(qǐng)求支援。3)事故不能在2小時(shí)內(nèi)處理的，管理處經(jīng)理簽發(fā)停水通知單，并附上處理方案告知用戶(hù)。4)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的具體情況，關(guān)閉相關(guān)的供水設(shè)施，并啟動(dòng)相關(guān)的排污設(shè)施，防止水患。(3)通風(fēng)空調(diào)事故應(yīng)急處理方案水電維修人員必須準(zhǔn)確掌握空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行情況，一旦發(fā)生故障，應(yīng)立即判定故障類(lèi)別，馬上通知管理處綜合管理部。1)空調(diào)運(yùn)行人員立即啟動(dòng)備用空調(diào)，恢復(fù)供冷。2)水電維修人員必須在出現(xiàn)故障后5分鐘以?xún)?nèi)趕至現(xiàn)場(chǎng)，確不能處理的故障，應(yīng)在確定故障原因后3分鐘內(nèi)通知專(zhuān)業(yè)維修單位，專(zhuān)業(yè)維修單位在30分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場(chǎng)處理。3)故障不能在10分鐘內(nèi)處理的，管理處綜合管理部須及時(shí)②制冷機(jī)組附屬設(shè)備(如冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔等)發(fā)生故障?？照{(diào)運(yùn)行人員立即啟動(dòng)備用設(shè)備，工程部及時(shí)組織人員維工程部立即組織人員搶修，維修時(shí)應(yīng)盡量減小影響供冷的范④故障排除后，做好故障分析報(bào)告，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，避免同類(lèi)事故的發(fā)生。5.電梯應(yīng)急處理方案無(wú)論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯，還是因?yàn)橄老到y(tǒng)報(bào)火警引起電梯迫降，都給乘梯人員帶來(lái)極大不便，甚至使乘客受到驚嚇。為此，須嚴(yán)格按以下程序執(zhí)行，保證乘客的人身安全。(1)當(dāng)消防系統(tǒng)報(bào)火警引起停梯時(shí)，消防值班人員應(yīng)沉著冷靜，迅速查清報(bào)警點(diǎn)位置和數(shù)量，電話(huà)通知保安值班人員急赴現(xiàn)場(chǎng)查看，同時(shí)用對(duì)講電話(huà)提醒乘客保持鎮(zhèn)靜?，F(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)時(shí)必須立即通知管理處組織人員滅火救災(zāi)，同時(shí)停止電梯運(yùn)行。若系誤報(bào)，盡快排除故障，恢復(fù)電梯、扶梯正常運(yùn)行。(2)突發(fā)性停電或電梯自身故障引起電梯停止運(yùn)行，消防值班人員應(yīng)通過(guò)對(duì)講電話(huà)告訴乘客不要驚慌失措，不可將身體任何部位探出轎廂外，然后立即通知水電班人員，根據(jù)樓層燈指示或小心開(kāi)啟外門(mén)查看，確定轎廂所在位置，在解救被困人員離開(kāi)轎廂前，應(yīng)先切斷故障電梯電源，視情況依下列步驟釋放被困乘①轎廂停于接近候梯廳門(mén)口的位置，且高于或低于樓面不超過(guò)0.5米時(shí)，用專(zhuān)用外門(mén)鑰匙開(kāi)啟外門(mén)，同時(shí)用力緩慢打開(kāi)轎廂門(mén)，協(xié)助乘客安全離開(kāi)轎廂，然后重新將外門(mén)關(guān)好。②轎廂停于遠(yuǎn)離侯梯廳門(mén)口的位置，如果轎廂門(mén)處于半關(guān)閉狀態(tài)，應(yīng)先將其完全關(guān)閉或開(kāi)啟，然后通過(guò)手動(dòng)盤(pán)車(chē)使轎廂就近平層，用專(zhuān)用外門(mén)鑰匙打開(kāi)轎廂門(mén)解救出被困人員，然后重新將人撬開(kāi)抱閘，每松開(kāi)抱閘一次，盤(pán)車(chē)一次，進(jìn)行間斷操作。若轎廂停于最高或最底層候梯廳門(mén)口以上或以下位置時(shí)，應(yīng)在松開(kāi)報(bào)閘的同時(shí)把握緊盤(pán)車(chē)輪，用人力盤(pán)車(chē)使轎廂向正確方向移動(dòng)，嚴(yán)④若電梯因安全鉗動(dòng)作停車(chē)，手動(dòng)盤(pán)車(chē)無(wú)法生效，則從安全(3)電梯自身發(fā)生故障時(shí)，解救出被困人員后立即組織人員檢修，查明事故原因，消除隱患，如不能自修，必須盡快通知電梯維修專(zhuān)業(yè)人員排除故障，恢復(fù)電梯正常運(yùn)行，并寫(xiě)出事故書(shū)(4)重視設(shè)備的使用管理和維修保養(yǎng)，延長(zhǎng)設(shè)備的大修周①重視機(jī)電設(shè)備的使用管理建立完善的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度及設(shè)備操作隨時(shí)了解機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行狀況，保證設(shè)備設(shè)施時(shí)刻處于完好狀態(tài)，杜絕設(shè)備帶病運(yùn)行，以免引起大的機(jī)電設(shè)備事故，導(dǎo)致維修②加強(qiáng)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)對(duì)設(shè)備實(shí)行三級(jí)保養(yǎng)(即日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng))和設(shè)備點(diǎn)檢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備隱患，減少、避免突發(fā)故障，提高設(shè)備的完好率，使設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，延長(zhǎng)設(shè)備的大修周期和使用年限，從而避免因設(shè)備更新過(guò)快而引起過(guò)多的資金投根據(jù)我們管理政府物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，維修養(yǎng)護(hù)好的設(shè)備，其壽命③提高設(shè)備的運(yùn)行效率，降低運(yùn)行成本。提高電梯運(yùn)行效率1)選擇全周自由式服務(wù)方式，提高電梯的運(yùn)行效率。2)采用先進(jìn)的操縱控制技術(shù)(如微機(jī)控制、并聯(lián)控制、群控控制、智能控制),優(yōu)化電梯運(yùn)行狀態(tài)，有效地縮短乘客候梯第三節(jié)水電管理在很多情況下，水泵提供的流量、壓力與實(shí)際需要的流量、壓力不同，不是偏大就是偏小，造成水電的浪費(fèi)。水泵運(yùn)行效率的高低除了與其自身的技術(shù)性能有關(guān)外，關(guān)鍵在于運(yùn)行工位點(diǎn)是否合理。采用微機(jī)控制變頻恒壓節(jié)對(duì)水泵進(jìn)行控制能保證水泵的工位點(diǎn)保持在高效區(qū)，實(shí)現(xiàn)水泵的高效經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。因此，充分利加強(qiáng)水泵的日常管理，對(duì)節(jié)能效果影響很大。在運(yùn)行中，當(dāng)單臺(tái)水泵全速運(yùn)行不能保證供水壓力時(shí)，系統(tǒng)將變頻運(yùn)行的泵轉(zhuǎn)為工頻運(yùn)行，變頻器起動(dòng)另一臺(tái)水泵變頻運(yùn)行；當(dāng)多臺(tái)水泵并聯(lián)運(yùn)行水壓偏高時(shí)，系統(tǒng)能自動(dòng)切除一臺(tái)工頻運(yùn)行的水泵；當(dāng)單臺(tái)變頻水泵運(yùn)行且運(yùn)行頻率達(dá)到下限頻率時(shí)，系統(tǒng)自動(dòng)轉(zhuǎn)入小泵運(yùn)行狀態(tài)，自動(dòng)將變頻泵切除，并在管網(wǎng)水壓達(dá)到下限設(shè)定時(shí)自動(dòng)將變頻泵重新投入運(yùn)行。系統(tǒng)的恒壓和小泵運(yùn)行狀態(tài)，根據(jù)管網(wǎng)水壓的變化自動(dòng)轉(zhuǎn)換。(一)降低污垢對(duì)換熱設(shè)備的影響空調(diào)系統(tǒng)存在大量的換熱設(shè)備，傳熱性能是影響高效運(yùn)行的關(guān)鍵因素。循環(huán)水系統(tǒng)中的污垢是惡化傳熱性能的首要因素，定期投放水處理藥劑，進(jìn)行除垢、阻垢處理，能提高傳熱性能。如在空調(diào)設(shè)備運(yùn)行階段每月取冷卻水樣和每季取冷凍水樣進(jìn)行水質(zhì)檢測(cè)，然后依據(jù)檢測(cè)結(jié)果向水系統(tǒng)中投加藥劑；每周定期排污一次，以免系統(tǒng)中的礦物鹽成倍增加，給水垢的形成創(chuàng)造條件。(二)清除和防止銹蝕由于冷媒溶液對(duì)傳熱管有腐蝕性，將引起傳熱管外壁產(chǎn)生污垢，導(dǎo)致制冷量衰減，應(yīng)定期對(duì)冷卻/冷凍水用化學(xué)清洗劑進(jìn)行除銹，另外還要進(jìn)行預(yù)膜處理，使管壁形成一層均勻致密的抗腐蝕保護(hù)膜。為了延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命，降低能耗，在接管物業(yè)后，立即對(duì)空調(diào)系統(tǒng)清洗除污、除銹，再進(jìn)行預(yù)膜處理(膜層極薄，對(duì)導(dǎo)熱系數(shù)無(wú)影響),以減輕腐蝕程度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，空調(diào)設(shè)備水系統(tǒng)使用中進(jìn)行預(yù)膜處理與不做預(yù)膜處理對(duì)設(shè)備使用壽命(年)的影響如表所示：空調(diào)設(shè)備水系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)膜處理對(duì)設(shè)備使用壽命影響對(duì)照表設(shè)備處理使用方式壽命供水管揚(yáng)水泵制冷機(jī)組冷卻塔風(fēng)機(jī)盤(pán)管/風(fēng)柜運(yùn)行中作預(yù)膜處理未進(jìn)行預(yù)膜處理956由于采用無(wú)機(jī)酸、有機(jī)酸等傳統(tǒng)水處理法會(huì)增加換熱器及管道的腐蝕性和避免二次結(jié)垢，在空調(diào)水處理時(shí)，我們采用高分子多元聚合物復(fù)合水處理法，既保證水處理效果，又減低對(duì)換熱器(三)節(jié)約用水XX市是淡水資源比較缺乏的地區(qū)，減少水資源的消耗意義重大。除大力提倡節(jié)約用水，防止供水設(shè)備及管路滲水、漏水外，推廣應(yīng)用性能卓越的節(jié)水器具與設(shè)備，是實(shí)現(xiàn)節(jié)約用水的重要措施和途徑。采用先進(jìn)的節(jié)水設(shè)備，雖然會(huì)增加設(shè)備初期的資金投入，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，可以減少不必要的浪費(fèi)。既可以降低用水成本，又可以節(jié)省電力資源。在本物業(yè)大廈中，我們將采用下列手段實(shí)現(xiàn)節(jié)約用水：1.珍惜水資源，大力倡導(dǎo)節(jié)約用水的觀念。2.物業(yè)管理處水電及保安人員時(shí)常巡視，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏的供水設(shè)備及時(shí)組織人員予以修復(fù)，維修時(shí)先切斷水源，以免2.限定水池、水箱水位。在供水蓄水池中采用液位控制，避免水池溢水造成水資源浪費(fèi)。在大、小便器水箱中根據(jù)需要設(shè)定合適的水位，可收到一定程度的節(jié)水效果。4.推廣使用停水自閉水龍頭，避免因供水系統(tǒng)壓力不足或不穩(wěn)定引起管路“停水”等假象，造成用戶(hù)未適時(shí)關(guān)上水龍頭，在管路供水恢復(fù)正常時(shí)造成水浪費(fèi)。5.使用延時(shí)自閉水閥。在大便器和小便器沖洗系統(tǒng)中采用延時(shí)自閉水閥，根據(jù)需要調(diào)節(jié)延時(shí)關(guān)閉的時(shí)間，用較少的水量就可達(dá)到滿(mǎn)意的沖洗效果。如果采用感應(yīng)式延時(shí)自閉水閥，更可收到節(jié)水和衛(wèi)生的雙重效果。6.合理布置安裝減壓閥和使用節(jié)水水龍頭。減壓閥是將管路較高的水壓減至閥后管路所需的壓力水平，保證供水系統(tǒng)中各用水管獲得適當(dāng)?shù)乃畨汉土髁?。由于水的漏失率和浪費(fèi)程度幾乎同供水系統(tǒng)的水壓成正比，用戶(hù)存在一定程度的無(wú)意識(shí)浪費(fèi)水的現(xiàn)象，減壓閥具有改善系統(tǒng)運(yùn)行工況和潛在節(jié)水作用。使用節(jié)水水龍頭，也可以減少因水龍頭流量過(guò)大時(shí)用戶(hù)無(wú)意識(shí)浪費(fèi)水的水三、提高供配電節(jié)能(一)供冷系統(tǒng)設(shè)備是主要的耗能設(shè)備，可在供冷高峰期和供冷淡季應(yīng)區(qū)別對(duì)待，根據(jù)需要投入不同容量的變壓器，降低變壓器基本費(fèi)用，減少變壓器的耗能量。(二)根據(jù)實(shí)際用電負(fù)荷的變化調(diào)整變壓器的投入數(shù)量，保持運(yùn)行中的變壓器單臺(tái)負(fù)荷率在80%左右，以提高變壓器的運(yùn)行(三)配電系統(tǒng)中發(fā)揮無(wú)功負(fù)荷的補(bǔ)償作用，通過(guò)電容補(bǔ)償(四)室外燈光工程的燈具功率很大，在日后使用過(guò)程中，耗電量將非常大，采用優(yōu)質(zhì)高效的節(jié)能燈具，加強(qiáng)該系統(tǒng)啟停時(shí)間的控制，以對(duì)其實(shí)行有效控制和管理，可以實(shí)現(xiàn)顯著的節(jié)能效第四節(jié)消防安全與秩序維護(hù)一、安全管理概述安全管理是物業(yè)管理的重要組成部分，在安全管理方面，我們將充分運(yùn)用公司管理各類(lèi)物業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)，利用現(xiàn)代化的管理手段，依靠各種先進(jìn)技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織，精心安排，提供高水平、高水準(zhǔn)、全方位的安全管理，確保規(guī)劃老舊小區(qū)項(xiàng)目二、安全管理工作特點(diǎn)XX是集經(jīng)營(yíng)、生活、商務(wù)為一體的綜合性住宅，總建筑面積(一)人員量大，且構(gòu)成復(fù)雜，須注重公共衛(wèi)生安全老舊小區(qū)項(xiàng)目三面商鋪是一個(gè)廣泛對(duì)外開(kāi)放的場(chǎng)所，接待人員廣泛。而且又有大量的房屋對(duì)外出租，人員結(jié)構(gòu)也十分復(fù)雜。(二)消防等級(jí)要求高老舊小區(qū)項(xiàng)目對(duì)消防等級(jí)要求高。因其整個(gè)小區(qū)全部是高層(三)安全管理時(shí)間長(zhǎng)小區(qū)的安全管理，不但是對(duì)商業(yè)使用物業(yè)的管理，同時(shí)還有大量的業(yè)主在此辦公和居住。是一個(gè)綜合性的小區(qū)，安全管理時(shí)三、安全管理目標(biāo)2.日常辦公、休閑環(huán)境安全、舒適3.重大活動(dòng)順利進(jìn)行4.突發(fā)事件迅速得到解決5.交通事故處理率100%,無(wú)車(chē)輛失竊事件6.治安案件發(fā)生率為0(一)安全管理內(nèi)容1.治安管理：防盜、防聚眾鬧事、防各種破壞活動(dòng)，防止任何影響工作人員身心健康和工作、娛樂(lè)休閑環(huán)境的行為。保證日常辦公、娛樂(lè)休閑環(huán)境井然有序，重大活動(dòng)順利進(jìn)行，人身安全2.消防管理：防火及防止各種自然災(zāi)害。3.交通管理：維護(hù)老舊小區(qū)項(xiàng)目交通秩序，車(chē)輛停放整齊，4.公共衛(wèi)生安全管理：做好公共衛(wèi)生安全管理工作。5.緊急事件和突發(fā)事件的安全管理(二)安全管理方式安全管理的方式以閉路電視監(jiān)控、消防監(jiān)控系統(tǒng)等綜合安保系統(tǒng)為主；輔之以保安門(mén)崗、流動(dòng)崗哨、機(jī)動(dòng)應(yīng)急人員，建立一個(gè)嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。小區(qū)安全崗位設(shè)置以填補(bǔ)技防“盲點(diǎn)”為準(zhǔn)則，根據(jù)老舊小區(qū)項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置門(mén)崗、外圍巡邏崗、樓內(nèi)巡邏崗、地下層的巡邏崗以及定點(diǎn)伏擊崗等；流動(dòng)崗按指定次、時(shí)間、人員、崗位、工作性質(zhì)來(lái)執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的安全管理，則按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動(dòng)、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時(shí)性處置、管制，并在大樓的安全管理工作中，設(shè)定緊急事件和突發(fā)性事件處理預(yù)案。六、組織建設(shè)(一)保安隊(duì)伍的組建成立保安部，設(shè)主管1名，下轄保安領(lǐng)班、保安員、消防值(二)保安隊(duì)伍的管理1.保安隊(duì)伍實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，組織軍事體能、消防專(zhuān)業(yè)技能、車(chē)輛疏導(dǎo)指揮訓(xùn)練，部門(mén)、公司定期組織安保隊(duì)伍考核(保安員訓(xùn)練安排見(jiàn)下頁(yè))。2.嚴(yán)格執(zhí)行請(qǐng)銷(xiāo)假制度和交接班制度。3.建立應(yīng)急分隊(duì)值勤制度。通常按休