閔行區(qū)租賃管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)閔行區(qū)租賃市場(chǎng)管理，規(guī)范租賃行為，維護(hù)租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《商品房屋租賃管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于閔行區(qū)內(nèi)房屋租賃及其相關(guān)管理活動(dòng)。（三）基本原則租賃管理遵循平等、自愿、合法、誠(chéng)實(shí)信用的原則，保障租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)市場(chǎng)秩序。二、租賃主體管理（一）出租人資格1.出租人應(yīng)當(dāng)是房屋的所有權(quán)人或者依法取得房屋出租權(quán)的單位和個(gè)人。2.房屋所有權(quán)人委托他人出租房屋的，應(yīng)當(dāng)出具合法有效的委托書。（二）承租人資格承租人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。（三）租賃當(dāng)事人信息登記1.租賃當(dāng)事人簽訂租賃合同后，應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)，到房屋所在地的社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心辦理房屋租賃合同登記備案。2.辦理登記備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：房屋租賃合同；房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；出租人的身份證明；承租人的身份證明；其他規(guī)定的材料。3.社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心應(yīng)當(dāng)對(duì)租賃當(dāng)事人提交的材料進(jìn)行審查，符合條件的，予以登記備案，并出具房屋租賃合同登記備案證明。三、租賃合同管理（一）合同內(nèi)容1.租賃合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；租金和押金數(shù)額、支付方式；租賃用途和房屋使用要求；租賃期限；房屋維修責(zé)任；物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納；爭(zhēng)議解決辦法和違約責(zé)任；其他約定。2.租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。（二）合同簽訂與履行1.租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并在合同中明確約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋維修義務(wù)，確保房屋安全和正常使用。3.承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的用途使用房屋，不得擅自改變房屋用途。4.承租人應(yīng)當(dāng)按時(shí)支付租金和押金，不得拖欠。（三）合同變更與解除1.租賃期間，租賃當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更或者解除租賃合同。2.有下列情形之一的，出租人可以解除租賃合同：承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的；承租人未經(jīng)出租人同意擅自改變房屋用途的；承租人損壞房屋主體結(jié)構(gòu)或者附屬設(shè)施，經(jīng)出租人要求修復(fù)而拒不修復(fù)的；承租人拖欠租金累計(jì)超過六個(gè)月的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。3.有下列情形之一的，承租人可以解除租賃合同：房屋被依法查封、扣押的；房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；房屋具有違反法律、法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。四、房屋租賃價(jià)格管理（一）價(jià)格指導(dǎo)區(qū)房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)物價(jià)部門根據(jù)市場(chǎng)行情，定期發(fā)布房屋租賃價(jià)格指導(dǎo)信息，引導(dǎo)租賃當(dāng)事人合理確定租金水平。（二）價(jià)格評(píng)估對(duì)于租金價(jià)格存在爭(zhēng)議的，當(dāng)事人可以委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果作為租金調(diào)整的參考依據(jù)。五、房屋租賃登記備案管理（一）登記備案流程1.租賃當(dāng)事人向社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心提交登記備案材料。2.社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心對(duì)提交的材料進(jìn)行初審，材料齊全、符合要求的，予以受理。3.對(duì)受理的材料進(jìn)行審核，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地核查。4.審核通過的，予以登記備案，發(fā)放房屋租賃合同登記備案證明。（二）登記備案證明的作用1.房屋租賃合同登記備案證明是租賃行為合法有效的憑證。2.租賃當(dāng)事人可以憑登記備案證明辦理居住證、子女入學(xué)等相關(guān)事宜。六、房屋租賃安全管理（一）房屋安全檢查1.出租人應(yīng)當(dāng)定期對(duì)房屋進(jìn)行安全檢查，及時(shí)消除安全隱患。2.承租人應(yīng)當(dāng)配合出租人進(jìn)行房屋安全檢查，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途。（二）消防安全管理1.房屋租賃應(yīng)當(dāng)符合消防安全要求，配備必要的消防設(shè)施和器材。2.出租人、承租人應(yīng)當(dāng)遵守消防安全規(guī)定，不得私拉亂接電線，不得違規(guī)使用明火。（三）治安管理1.房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵守治安管理規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人的身份信息進(jìn)行登記，發(fā)現(xiàn)承租人有違法犯罪行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)。2.承租人應(yīng)當(dāng)遵守治安管理規(guī)定，不得從事違法犯罪活動(dòng)。七、房屋租賃糾紛處理（一）協(xié)商解決租賃當(dāng)事人發(fā)生糾紛的，可以首先通過協(xié)商解決。協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議。（二）調(diào)解解決協(xié)商不成的，可以向房屋所在地的人民調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解。人民調(diào)解委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自愿、合法的原則進(jìn)行調(diào)解，促使當(dāng)事人達(dá)成調(diào)解協(xié)議。（三）仲裁或訴訟解決當(dāng)事人不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以根據(jù)租賃合同中的仲裁條款或者事后達(dá)成的書面仲裁協(xié)議，向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁；沒有仲裁條款或者仲裁協(xié)議的，可以向人民法院提起訴訟。八、監(jiān)督檢查（一）檢查主體與職責(zé)1.區(qū)房屋行政管理部門負(fù)責(zé)對(duì)閔行區(qū)房屋租賃活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查。2.街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助區(qū)房屋行政管理部門做好房屋租賃管理工作，對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的房屋租賃情況進(jìn)行巡查。（二）檢查內(nèi)容1.租賃當(dāng)事人是否辦理房屋租賃合同登記備案；2.租賃合同的內(nèi)容是否符合法律法規(guī)規(guī)定；3.房屋是否符合安全、消防等要求；4.租賃當(dāng)事人是否遵守相關(guān)法律法規(guī)和管理規(guī)定。（三）違規(guī)處理1.對(duì)違反本辦法規(guī)定的租賃當(dāng)事人，由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令