鎮(zhèn)江物業(yè)費(fèi)管理辦法一、總則（一）目的為規(guī)范鎮(zhèn)江物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》以及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于鎮(zhèn)江行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。（三）基本原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。（四）管理職責(zé)1.鎮(zhèn)江市發(fā)展和改革委員會(huì)會(huì)同鎮(zhèn)江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。2.各轄市（區(qū)）發(fā)展和改革部門(mén)會(huì)同同級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。3.價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。4.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一）普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)1.普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由各轄市（區(qū)）價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門(mén)核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。3.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。（二）非普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)非普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。（三）保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，原則上不得高于普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。四、物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式。1.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2.酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納與調(diào)整（一）交納方式業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的方式和時(shí)間交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)銀行托收、上門(mén)收取等方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（二）費(fèi)用調(diào)整1.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)情況以及業(yè)主承受能力等因素，適時(shí)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，結(jié)合物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，適時(shí)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)提前公示，并告知業(yè)主委員會(huì)。六、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督檢查1.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督檢查制度，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查和考核。2.價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。（二）考核評(píng)價(jià)1.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行量化考核評(píng)價(jià)。2.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核評(píng)價(jià)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布，并作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。（三）投訴處理1.業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等問(wèn)題有異議的，可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出，也可以向業(yè)主委員會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)或者價(jià)格主管部門(mén)投訴。2.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)、價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的投訴，并依法進(jìn)行處理。七、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)爭(zhēng)議解決（一）協(xié)商解決業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)發(fā)生爭(zhēng)議的，雙方應(yīng)當(dāng)首先通過(guò)協(xié)商解決。（二）調(diào)解解決協(xié)商不成的，可以向業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)調(diào)解組織申請(qǐng)調(diào)解。（三）仲裁或者訴訟解決經(jīng)調(diào)解仍不能解決的，可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。八、法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門(mén)依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰：超出政府指導(dǎo)價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；不按照規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)的；采取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，不履行物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)責(zé)令其限期整改；逾期不整改的，按照物業(yè)服務(wù)合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，并可以依法降低其資質(zhì)等級(jí)。3.業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，并可以按照合同約定加收違約金。4.價(jià)格主管部門(mén)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)及其工作人員在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作中，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法