專項維修使用管理辦法一、總則（一）目的為加強公司專項維修資金的使用管理，保障物業(yè)共用部位、共用設施設備的正常運行和使用安全，維護業(yè)主的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》等相關法律法規(guī)及行業(yè)標準，結合本公司實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司管理區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)專項維修資金的使用管理，包括但不限于住宅、商業(yè)、寫字樓等物業(yè)類型。（三）基本原則1.專款專用原則：專項維修資金應當專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。2.業(yè)主決策原則：專項維修資金的使用應當經(jīng)業(yè)主依法共同決定，確保業(yè)主的知情權、參與權和決策權。3.公開透明原則：專項維修資金的使用情況應當定期向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督。4.安全高效原則：專項維修資金的使用應當確保安全，提高資金使用效率，避免浪費和損失。二、專項維修資金的繳存與管理（一）繳存主體1.業(yè)主：業(yè)主應當按照國家和地方有關規(guī)定，按時足額繳存專項維修資金。2.建設單位：在業(yè)主大會成立前，建設單位應當按照規(guī)定繳存專項維修資金。（二）繳存標準專項維修資金的繳存標準應當按照國家和地方有關規(guī)定執(zhí)行，一般按照房屋建筑面積或購房款的一定比例繳存。（三）繳存方式1.一次性繳存：業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)時，應當一次性足額繳存專項維修資金。2.分期繳存：建設單位可以按照工程進度分期繳存專項維修資金，但在房屋交付使用前，應當足額繳存。（四）管理機構公司設立專項維修資金管理專戶，負責專項維修資金的繳存、核算、使用和管理工作。專項維修資金管理專戶應當按照國家有關規(guī)定，建立健全財務管理制度，確保資金安全。（五）賬戶管理1.專戶存儲：專項維修資金應當存入專戶管理銀行，設立專項賬戶，專款專用。2.賬目管理：公司應當建立專項維修資金賬目，定期向業(yè)主公布專項維修資金的繳存、使用、增值等情況。3.審計監(jiān)督：公司應當接受業(yè)主、業(yè)主大會和相關部門的審計監(jiān)督，確保專項維修資金的使用合法、合規(guī)、合理。三、專項維修資金的使用范圍（一）物業(yè)共用部位維修、更新和改造1.房屋承重結構：包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)取?.屋面防水：包括屋面防水層、隔熱層等。3.外墻：包括外墻面磚、涂料、玻璃幕墻等。4.樓梯間：包括樓梯扶手、踏步、墻面等。5.走廊通道：包括公共走廊、樓道等。6.門廳：包括大堂、入口等。7.電梯：包括電梯設備、機房、井道等。8.消防設施設備：包括消防栓、滅火器、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災報警系統(tǒng)等。9.避雷設施：包括避雷針、避雷帶、接地裝置等。10.其他：物業(yè)共用部位的其他維修、更新和改造項目。（二）物業(yè)共用設施設備維修、更新和改造1.給排水系統(tǒng)：包括供水管道、排水管道、水箱、水泵等。2.供電系統(tǒng)：包括供電線路、配電箱、變壓器、開關等。3.供氣系統(tǒng)：包括供氣管道、閥門、調(diào)壓裝置等。4.供熱系統(tǒng)：包括供熱管道、散熱器、鍋爐等。5.通信系統(tǒng)：包括電話、有線電視、網(wǎng)絡等線路及設備。6.智能化系統(tǒng)：包括門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、對講系統(tǒng)等。7.道路：包括小區(qū)內(nèi)的主干道、次干道、人行道等。8.路燈：包括小區(qū)內(nèi)的路燈、景觀燈等。9.綠地：包括小區(qū)內(nèi)的公共綠地、綠化設施等。10.其他：物業(yè)共用設施設備的其他維修、更新和改造項目。四、專項維修資金的使用程序（一）維修項目申報1.物業(yè)服務企業(yè)申報：物業(yè)服務企業(yè)應當定期對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查，發(fā)現(xiàn)需要維修、更新和改造的項目，應當及時向業(yè)主委員會或業(yè)主大會報告，并提交維修項目申報材料。2.業(yè)主申報：業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)共用部位、共用設施設備存在安全隱患或影響正常使用的問題，可以向物業(yè)服務企業(yè)提出維修申請，由物業(yè)服務企業(yè)進行核實后，提交維修項目申報材料。3.業(yè)主委員會申報：業(yè)主委員會可以根據(jù)業(yè)主的意見和建議，組織對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查，發(fā)現(xiàn)需要維修、更新和改造的項目，應當及時向物業(yè)服務企業(yè)下達維修通知，并提交維修項目申報材料。（二）維修項目鑒定1.專業(yè)機構鑒定：對于涉及結構安全、消防安全等重大維修項目，應當委托具有相應資質(zhì)的專業(yè)機構進行鑒定，確定維修項目的必要性和可行性。2.業(yè)主委員會或業(yè)主大會確認：維修項目申報材料應當提交業(yè)主委員會或業(yè)主大會進行確認，業(yè)主委員會或業(yè)主大會應當組織業(yè)主對維修項目進行討論和表決，形成維修決議。（三）維修項目預算編制1.物業(yè)服務企業(yè)編制：物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)維修項目的實際情況，編制維修項目預算，明確維修項目的內(nèi)容、工程量、材料設備清單、維修費用等。2.業(yè)主委員會或業(yè)主大會審核：維修項目預算應當提交業(yè)主委員會或業(yè)主大會進行審核，業(yè)主委員會或業(yè)主大會應當組織業(yè)主對維修項目預算進行討論和表決，形成審核意見。（四）維修項目招標1.公開招標：對于維修費用超過一定金額的維修項目，應當按照國家有關規(guī)定進行公開招標，選擇具有相應資質(zhì)和信譽的施工單位進行維修。2.邀請招標：對于維修費用未超過一定金額的維修項目，可以采用邀請招標的方式，選擇具有相應資質(zhì)和信譽的施工單位進行維修。3.直接委托：對于維修費用較低、技術要求簡單的維修項目，可以采用直接委托的方式，選擇具有相應資質(zhì)和信譽的施工單位進行維修。（五）維修項目合同簽訂1.合同內(nèi)容：維修項目合同應當明確維修項目的內(nèi)容、工程量、材料設備清單、維修費用、維修期限、質(zhì)量標準、驗收方式、付款方式等條款。2.合同簽訂：維修項目合同應當由物業(yè)服務企業(yè)與施工單位簽訂，并報業(yè)主委員會或業(yè)主大會備案。（六）維修項目施工1.施工單位組織施工：施工單位應當按照維修項目合同的約定，組織施工人員和材料設備進場施工，確保維修項目按時、按質(zhì)、按量完成。2.物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)督施工：物業(yè)服務企業(yè)應當對維修項目施工過程進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時要求施工單位整改，確保維修項目施工質(zhì)量和安全。（七）維修項目驗收1.施工單位自檢：維修項目竣工后，施工單位應當進行自檢，自檢合格后向物業(yè)服務企業(yè)提交竣工驗收申請報告。2.物業(yè)服務企業(yè)初驗：物業(yè)服務企業(yè)應當組織相關人員對維修項目進行初驗，初驗合格后向業(yè)主委員會或業(yè)主大會提交竣工驗收報告。3.業(yè)主委員會或業(yè)主大會驗收：業(yè)主委員會或業(yè)主大會應當組織業(yè)主對維修項目進行驗收，驗收合格后出具竣工驗收合格證明。（八）維修項目結算1.施工單位提交結算報告：維修項目竣工驗收合格后，施工單位應當按照維修項目合同的約定，向物業(yè)服務企業(yè)提交結算報告，結算報告應當包括維修項目的內(nèi)容、工程量、材料設備清單、維修費用等。2.物業(yè)服務企業(yè)審核結算報告：物業(yè)服務企業(yè)應當對施工單位提交的結算報告進行審核，審核無誤后報業(yè)主委員會或業(yè)主大會審批。3.業(yè)主委員會或業(yè)主大會審批結算報告：業(yè)主委員會或業(yè)主大會應當對物業(yè)服務企業(yè)提交的結算報告進行審批，審批通過后按照維修項目合同的約定支付維修費用。五、專項維修資金的使用監(jiān)督（一）業(yè)主監(jiān)督1.知情權：業(yè)主有權了解專項維修資金的繳存、使用、增值等情況，物業(yè)服務企業(yè)應當定期向業(yè)主公布專項維修資金的使用情況。2.參與權：業(yè)主有權參與專項維修資金的使用決策，業(yè)主委員會或業(yè)主大會應當組織業(yè)主對專項維修資金的使用情況進行討論和表決。3.監(jiān)督權：業(yè)主有權對專項維修資金的使用情況進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時向物業(yè)服務企業(yè)或相關部門反映。（二）業(yè)主委員會監(jiān)督1.審核權：業(yè)主委員會有權對專項維修資金的使用申請進行審核，確保維修項目的必要性和可行性。2.監(jiān)督權：業(yè)主委員會有權對專項維修資金的使用過程進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時要求物業(yè)服務企業(yè)整改。3.知情權：業(yè)主委員會有權了解專項維修資金的繳存、使用、增值等情況，物業(yè)服務企業(yè)應當定期向業(yè)主委員會報告專項維修資金的使用情況。（三）相關部門監(jiān)督1.行業(yè)主管部門監(jiān)督：房地產(chǎn)行政主管部門等相關部門應當對專項維修資金的使用管理情況進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時責令整改。2.財政部門監(jiān)督：財政部門應當對專項維修資金的繳存、使用、增值等情況進行監(jiān)督檢查，確保專項維修資金的安全和有效使用。3.審計部門監(jiān)督：審計部門應當對專項維修資金的使用管理情況進行審計監(jiān)督，確保專項維修資金的使用合法、合規(guī)、合理。六、專項維修資金的增值收益（一）增值收益來源專項維修資金的增值收益主要來源于專項維修資金的銀行存款利息、購買國債利息等。（二）增值收益分配專項維修資金的增值收益應當按照國家和地方有關規(guī)定進行分配，一般用于補充專項維修資金或用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。（三）增值收益管理專項維修資金的增值收益應當納入專項維修資金管理專戶，按照國家有關規(guī)定進行管理和使用。七、法律責任（一）挪用專項維修資金的責任1.責令改正：對于挪用專項維修資金的單位和個人，由房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，追回挪用的專項維修資金。2.罰款：對于挪用專項維修資金的單位和個人，由房地產(chǎn)行政主管部門并處挪用金