2城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響摘要城市是人們活動(dòng)的中心，是人類文明的產(chǎn)物，也是人類文明的標(biāo)志。城市化是衡量一個(gè)國(guó)家發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量的農(nóng)村人口遷移到城市中，而且這個(gè)趨勢(shì)越來(lái)越明顯。城鎮(zhèn)化會(huì)帶來(lái)人口的增加，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。改革開(kāi)放以后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，城市化進(jìn)程也隨之加快。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，我國(guó)2000年城鎮(zhèn)人口數(shù)是45844萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率是36.2%，到2019年城鎮(zhèn)人口數(shù)是84843萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為60.60%。由此可見(jiàn)，我國(guó)城市化的發(fā)展是非常快的。與此同時(shí)，據(jù)可查數(shù)據(jù)，2000年我國(guó)商品房銷售面積是18637.13萬(wàn)平方米，而到2018年則快速增長(zhǎng)到171654.36萬(wàn)平方米。城鎮(zhèn)化的發(fā)展，帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)，同時(shí)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化也隨之到來(lái)。城鎮(zhèn)化已經(jīng)成為當(dāng)今必然的趨勢(shì)。城鎮(zhèn)化的演進(jìn)，必定帶來(lái)著人口流動(dòng)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變，地區(qū)性生活差異等變化。人們對(duì)生活質(zhì)量的要求越來(lái)越高。城鎮(zhèn)化提高的同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之變化。研究房地產(chǎn)價(jià)格和城市化水平之間的關(guān)系是本文的研究重點(diǎn)。本文將通過(guò)整理我國(guó)2000-2019年的數(shù)據(jù)，運(yùn)用STATA軟件進(jìn)行簡(jiǎn)單的線性回歸分析。得出：城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生正向影響，城鎮(zhèn)化水平越高，房地產(chǎn)價(jià)格隨之上漲。針對(duì)這一結(jié)論，提出建議：可以建立衛(wèi)星城市，從而緩解大城市壓力。適當(dāng)放緩城鎮(zhèn)化發(fā)展速度；采取措施抑制房?jī)r(jià)等。關(guān)鍵詞：人口流動(dòng)；城鎮(zhèn)化；產(chǎn)業(yè)發(fā)展；時(shí)間

目錄TOC\o"1-3"\h\u197511.緒論 緒論研究背景及研究意義研究背景城市是人們活動(dòng)的中心，是人類文明的產(chǎn)物，也是人類文明的標(biāo)志。城市化是衡量一個(gè)國(guó)家發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量的農(nóng)村人口遷移到城市中，而且這個(gè)趨勢(shì)越來(lái)越明顯。城鎮(zhèn)化會(huì)帶來(lái)人口的增加，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。改革開(kāi)放以后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，城市化進(jìn)程也隨之加快。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，我國(guó)2000年城鎮(zhèn)人口數(shù)是45844萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率是36.2%，到2019年城鎮(zhèn)人口數(shù)是84843萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為60.60%。由此可見(jiàn)，我國(guó)城市化的發(fā)展是非?？斓摹Ｅc此同時(shí)，據(jù)可查數(shù)據(jù)，2000年我國(guó)商品房銷售面積是18637.13萬(wàn)平方米，而到2018年則快速增長(zhǎng)到171654.36萬(wàn)平方米。城鎮(zhèn)化的發(fā)展，帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)，同時(shí)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。城鎮(zhèn)化的發(fā)展，大量勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到城市中謀求發(fā)展。人們收入的提高，導(dǎo)致他們開(kāi)始有了更高的要求。從一開(kāi)始的買房為了居住，到后來(lái)的一些人買房用于投資。人均可支配收入的增加推動(dòng)了人們的“購(gòu)房熱”。這就更加導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。房?jī)r(jià)過(guò)高，導(dǎo)致有一些人沒(méi)有房子住，從而，社會(huì)上居無(wú)定所的人增加，人們負(fù)擔(dān)過(guò)重，嚴(yán)重下會(huì)增加社會(huì)不穩(wěn)定因素。我國(guó)采取了一系列措施來(lái)抑制房?jī)r(jià)，如：利率調(diào)控，上調(diào)個(gè)人住房貸款利率，政府通過(guò)增加利息的手段，降低了一部分對(duì)房地產(chǎn)的需求。減少了一些投機(jī)行為。同時(shí)也對(duì)一些沒(méi)有房子居住的老百姓，在他們用公積金貸款時(shí)，降低首付。來(lái)保證更多的人可以至少有房子住。研究意義理論意義：城鎮(zhèn)化的發(fā)展，推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級(jí)。大量勞動(dòng)力的涌入，為城市提供了大量的人力資源。城鎮(zhèn)化的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相互影響。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動(dòng)了城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化的發(fā)展也促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。人們收入增加，促進(jìn)了房地產(chǎn)的消費(fèi)熱情，帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的提高?，F(xiàn)實(shí)意義：房地產(chǎn)價(jià)格的上漲加劇了人們的負(fù)擔(dān)，也容易造成社會(huì)兩極分化，貧富差距擴(kuò)大等問(wèn)題。城鎮(zhèn)化的發(fā)展容易導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。一旦失控，對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)會(huì)有相當(dāng)大的危害。這也需要國(guó)家做出相對(duì)應(yīng)的措施。近年來(lái)，房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，而這也造成了很多不平衡的問(wèn)題，如：有錢的人愿意購(gòu)置更多的房產(chǎn)用于投資，而貧窮的本來(lái)就沒(méi)有自己房子的人更加買不起房子。這也更加造成了貧富差距的擴(kuò)大。中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)增速放緩，構(gòu)建和諧社會(huì)的時(shí)候，這就很不利于中國(guó)的發(fā)展。文獻(xiàn)綜述國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述李春生和王亞星（2018）分析的是人口半城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。半城鎮(zhèn)化人口在城市之間往返生活，有了長(zhǎng)期的生活意愿，所以對(duì)房屋的需求也有了一定的增長(zhǎng)，而需求改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，從而拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。另外，人口的變動(dòng)也加劇了城市土地的負(fù)擔(dān)，土地成本變高，從而房地產(chǎn)價(jià)格也隨之增加。文樂(lè)，彭代彥，和覃一冬（2017）研究的是土地供給、房?jī)r(jià)和人口半城鎮(zhèn)化的關(guān)系。文中選取1999-2014年的數(shù)據(jù)得出：土地供給越來(lái)越少導(dǎo)致房?jī)r(jià)越來(lái)越高，而房?jī)r(jià)的上漲導(dǎo)致人口半城鎮(zhèn)化上漲，起到了抑制農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口。東部顯著性要遠(yuǎn)高于西部。琚陽(yáng)（2019）對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，進(jìn)行了三部分檢驗(yàn)。第一部分采取2000-2017年的城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)平均價(jià)格的時(shí)間數(shù)據(jù)為研究對(duì)象運(yùn)用EBA模型進(jìn)行檢驗(yàn)，得出結(jié)論是：城鎮(zhèn)化水平的提高不會(huì)立即帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，二者之間存在一個(gè)滯后。第二部分和第三部分都是選取了我國(guó)31個(gè)省市的面板數(shù)據(jù)，分別分析東部、中部、西部直接城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系以及影響房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素。得出結(jié)論是：城鎮(zhèn)化水平對(duì)于房?jī)r(jià)的影響東部要高于西部。國(guó)外文獻(xiàn)綜述Gonzalez和Ortega（2013）研究了西班牙的住房和移民之間的關(guān)系，通過(guò)三個(gè)關(guān)系圖來(lái)分析西班牙移民和住房之間的關(guān)系，最后得出結(jié)論大規(guī)模的移民推動(dòng)了建筑業(yè)的發(fā)展同時(shí)也提高了房?jī)r(jià)，移民和房地產(chǎn)價(jià)格間呈現(xiàn)正相關(guān)。且西班牙的房地產(chǎn)之所以比美國(guó)和其他歐洲國(guó)家更發(fā)達(dá)正是大量的移民所導(dǎo)致的。移民造成25%的房?jī)r(jià)上漲和50%住房存量增長(zhǎng)。Bischoff（2012）研究了德國(guó)的住房和收入之間的關(guān)系，運(yùn)用三階段最小二乘法進(jìn)行分析，得出：收入對(duì)人口發(fā)展預(yù)期和房地產(chǎn)價(jià)格有積極的影響。而且這一結(jié)果具有區(qū)域性。均衡房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)取決于代理商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)的預(yù)期。Zhang（2014）研究了住房和國(guó)家以及地方之間的關(guān)系，他分析得出，住房?jī)r(jià)格受政府政策的影響，同時(shí)國(guó)家的司法機(jī)關(guān)、地方條件對(duì)住房也有很大的影響，國(guó)家趨勢(shì)在內(nèi)部中發(fā)揮作用。選取20個(gè)城市作為研究變量，使用固定效應(yīng)模型，得出國(guó)家利率、稅收等相關(guān)政策會(huì)影響房?jī)r(jià)，而且要從長(zhǎng)期來(lái)看。從某種意義上，這個(gè)影響也會(huì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。內(nèi)容安排及研究方法內(nèi)容安排本文選取2000-2019年的數(shù)據(jù)作為分析依據(jù)。選取2000-2019年的城鎮(zhèn)化率、房地產(chǎn)平均價(jià)格、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、房地產(chǎn)投資額、人均生產(chǎn)總值、商品房平均銷售面積作為研究對(duì)象。分析城鎮(zhèn)化率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。研究方法（1）文獻(xiàn)研究法對(duì)國(guó)內(nèi)、國(guó)外的文獻(xiàn)進(jìn)行研讀，分析，通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，國(guó)外對(duì)城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響文獻(xiàn)較少，更多的僅是分析人口遷移對(duì)房?jī)r(jià)的影響，為提及其他相關(guān)性如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施變化等對(duì)房?jī)r(jià)的影響；國(guó)內(nèi)對(duì)于這方面研究相對(duì)于國(guó)外來(lái)說(shuō)較多，更多的選擇分析東中西不同地區(qū)的差別。（2）實(shí)證分析法在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上找尋相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行平均值、標(biāo)準(zhǔn)差、最大值、最小值的比對(duì)，得出初步結(jié)論，在通過(guò)STATA軟件進(jìn)行簡(jiǎn)單的線性回歸分析，得出二者相關(guān)性。城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)理論城鎮(zhèn)化的相關(guān)理論城鎮(zhèn)化的含義“城鎮(zhèn)化”是英文urbanization的釋義。它是一個(gè)多維概念，不僅僅只是人口的遷移，還包括了產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變，地理的變化，甚至是社會(huì)文明的變化。從不同的學(xué)科，城鎮(zhèn)化有著不同的解釋。本文選取其中的一部分作為解釋。從地理學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，城市規(guī)模的擴(kuò)大，農(nóng)村地區(qū)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)地區(qū)的過(guò)程。城市范圍擴(kuò)大，城市數(shù)量增加。在以前已有城鎮(zhèn)的地方，經(jīng)濟(jì)會(huì)更加集中，空間資源配置更高，在未有城鎮(zhèn)的地方，由已有城鎮(zhèn)為中心，向四周輻射，形成新的小城市；從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，則是從農(nóng)村自然經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化為城市化大生產(chǎn)，從簡(jiǎn)單的手工農(nóng)作轉(zhuǎn)變?yōu)闄C(jī)械化，工業(yè)化。在經(jīng)濟(jì)學(xué)看來(lái)，城鎮(zhèn)化是伴隨著工業(yè)化而到來(lái)的。所以，它是客觀存在的，不會(huì)因人們的拒絕而不出現(xiàn)。我國(guó)城鎮(zhèn)化的歷程眾所周知，中國(guó)在未建國(guó)之前，經(jīng)歷過(guò)一段黑暗的過(guò)程。封閉的清王朝末期，造成了中國(guó)未跟上工業(yè)化的進(jìn)程，在英美等發(fā)達(dá)國(guó)家在進(jìn)行工業(yè)改造時(shí)，中國(guó)還是小農(nóng)經(jīng)濟(jì)，最終被敵人的炮火轟開(kāi)了國(guó)門，中國(guó)被迫淪為殖民地半殖民地社會(huì)。那段時(shí)間，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)主權(quán)被侵犯，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是落后的。直到1949年中華人民共和國(guó)的成立，中國(guó)的主權(quán)才一步步收回來(lái)。經(jīng)濟(jì)和工業(yè)化的發(fā)展，推動(dòng)了城鎮(zhèn)化的發(fā)展。第一階段：1949-1978這個(gè)階段，中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程穩(wěn)步增長(zhǎng)。但是大陸的城鎮(zhèn)化相對(duì)落后。城鎮(zhèn)數(shù)量增加，由以前的136個(gè)增加到157個(gè)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，在這幾年的時(shí)候，全世界城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎赜?8.4%上升到41.3%，發(fā)展中國(guó)家在這幾年中，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貜?6.2%上升到30.5%。在1958-1965年中，我國(guó)盲目追求經(jīng)濟(jì)速度，而忽視質(zhì)量以及客觀規(guī)律，導(dǎo)致我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展速度非?？欤擎?zhèn)化波動(dòng)較大。但是，就我國(guó)自身國(guó)情和自身能力來(lái)講，無(wú)法適應(yīng)如此快速的城鎮(zhèn)化，我國(guó)不得已，采取各項(xiàng)措施，降低城鎮(zhèn)化速度。而后的十年文革，也對(duì)城鎮(zhèn)化的增長(zhǎng)進(jìn)行了阻礙，各行業(yè)均受到了打擊，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)停滯，從而導(dǎo)致城鎮(zhèn)化停滯。此時(shí)的城鎮(zhèn)化受高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制所制約，政府是動(dòng)力主體，城鎮(zhèn)對(duì)非農(nóng)勞動(dòng)力的吸納程度很低，城鎮(zhèn)運(yùn)行非商品化明顯。這個(gè)時(shí)候，城鎮(zhèn)和農(nóng)村各自封閉，形成壁壘，農(nóng)村人口向城市人口流動(dòng)受到阻礙。第二階段：1978-1984十年文革的動(dòng)蕩之后，中國(guó)采取改革開(kāi)放。①對(duì)內(nèi)改革，開(kāi)始發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，重視市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，促進(jìn)了商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)了農(nóng)村城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)，“上山下鄉(xiāng)”這一政策導(dǎo)致了農(nóng)村和城市之間的人員流通，而這時(shí)約有2000萬(wàn)的上山下鄉(xiāng)人員返回城市務(wù)工，增加了城市勞動(dòng)力，而高考恢復(fù)，也使一批農(nóng)村人口來(lái)到城市讀書工作。農(nóng)村城市之前的壁壘開(kāi)始打破，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也推動(dòng)了城鎮(zhèn)化。②對(duì)外開(kāi)放，積極引進(jìn)外資，促進(jìn)了我國(guó)沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時(shí)，輻射周邊，促進(jìn)周邊城市的經(jīng)濟(jì)。引進(jìn)西方技術(shù)，借鑒西方改革經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本國(guó)國(guó)情，建立了適合中國(guó)國(guó)情的特色發(fā)展道路。在改革開(kāi)放的政策下，我國(guó)城鎮(zhèn)化率由17.92%提高到23.01%。第三階段：1985-至今在這一階段，要以1992年為一重要時(shí)間點(diǎn)。1992年之前，因改革開(kāi)放的實(shí)行，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)有了快速恢復(fù)，快速增長(zhǎng)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展和城市的改革，共同促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，共同推動(dòng)了城鎮(zhèn)化。這個(gè)階段，發(fā)展了很多新興的小城鎮(zhèn)。1992年之后，重視市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，沿海城市迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)化全面推進(jìn)。我國(guó)建立了很多經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)生了質(zhì)的飛躍。以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主，宏觀調(diào)控為輔，對(duì)外能力增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。城鎮(zhèn)化率也從27.63%提高到30.42%。影響城鎮(zhèn)化的因素（1）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城鎮(zhèn)化是伴隨著工業(yè)化而到來(lái)的。城鎮(zhèn)化的實(shí)質(zhì)就是生產(chǎn)力變革所導(dǎo)致的人口等要素從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市的過(guò)程。在生產(chǎn)方式上，農(nóng)村大量勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移，從農(nóng)業(yè)部門轉(zhuǎn)移到非農(nóng)業(yè)部門，從以農(nóng)業(yè)為主轉(zhuǎn)移到以工業(yè)和服務(wù)業(yè)為主。城市化水平的提高，主要靠第二、三產(chǎn)業(yè)的提高。如果第二、三產(chǎn)業(yè)比重高于第一產(chǎn)業(yè)，則該國(guó)城鎮(zhèn)化水平高。我國(guó)東西部經(jīng)濟(jì)差距較大，也與產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡有關(guān)。西部的第二、三產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)沒(méi)有東部發(fā)達(dá)，導(dǎo)致大量勞動(dòng)力滯留農(nóng)村或者遷移至東部地區(qū)，導(dǎo)致西部經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)。從而，東西部城市化水平也有很大差異。（2）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)城鎮(zhèn)化產(chǎn)生正向影響，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，個(gè)人可支配收入的提高，一定程度上推動(dòng)了城鎮(zhèn)化。隨著人們收入的提高，在人們最基本的生理需求可以被滿足的時(shí)候，人們開(kāi)始尋求更高的需求。而最簡(jiǎn)單的農(nóng)作物、農(nóng)業(yè)并不可以滿足人們的需求，這個(gè)時(shí)候，第二、三產(chǎn)業(yè)的重要性，就凸顯出了，導(dǎo)致制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的需求變高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從第一產(chǎn)業(yè)向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，人口隨之轉(zhuǎn)移，從而推動(dòng)了城鎮(zhèn)化，加速了城鎮(zhèn)化。（3）資金狀況城鎮(zhèn)化是伴隨著工業(yè)化而產(chǎn)生的。工業(yè)化的產(chǎn)生，資金是一項(xiàng)必不可少的條件。首先，在哪農(nóng)村地區(qū)采取工業(yè)化發(fā)展制造業(yè)，就必須有足夠的資金才可以實(shí)現(xiàn)，其次，無(wú)論是農(nóng)村發(fā)展工業(yè)化還是大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市中，都需要基礎(chǔ)設(shè)施的完善，需要提供足夠多的基礎(chǔ)設(shè)施，這也需要有大量的資金積累。（4）政策支持改革開(kāi)放以后，政府投入大量資金，來(lái)發(fā)展東部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)。給予各種優(yōu)惠政策，設(shè)立特區(qū)，開(kāi)放城市，大力推動(dòng)了東部地區(qū)的城鎮(zhèn)化。而且在以前，農(nóng)村和城市處于相對(duì)封閉的狀態(tài)，而政策的支持，消除了農(nóng)村和城市間的壁壘。開(kāi)放的政策的實(shí)施，進(jìn)口增加，同時(shí)，也學(xué)習(xí)了西方先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)化的提高有了很大的推動(dòng)。（5）人口密度人口越來(lái)越多，人口密度越來(lái)越高，人均耕地面積逐漸減少，勞動(dòng)力的提供遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了農(nóng)業(yè)耕地所需要的勞動(dòng)力，所以就產(chǎn)生了很多的剩余勞動(dòng)力，有限的土地不能滿足人們的需要，人們有了更大的動(dòng)力去從事第二、三產(chǎn)業(yè)的工作，大量的勞動(dòng)力滿足了勞動(dòng)密集型企業(yè)對(duì)勞動(dòng)力的需要，制造業(yè)發(fā)達(dá)，第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)給人們提供了更高的收入，人們更愿意來(lái)城市定居工作，人口大規(guī)模轉(zhuǎn)移，推動(dòng)了城鎮(zhèn)化的發(fā)展。（6）外向化程度城市化有一個(gè)重要的影響因素就是開(kāi)放程度。一個(gè)區(qū)域的開(kāi)放程度，決定了他能否快速吸收更多的勞動(dòng)力來(lái)發(fā)展工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)。進(jìn)口多，城市開(kāi)放程度高，生產(chǎn)要素和資本流動(dòng)快，需要大量的勞動(dòng)力，人們就業(yè)前景好，吸收勞動(dòng)力的能力變高，人們更愿意來(lái)城市找工作、定居。從而，區(qū)域的開(kāi)放程度變高，推動(dòng)了城市化的進(jìn)程。房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)理論房地產(chǎn)價(jià)格的含義“價(jià)格”一詞的含義可以理解為，為獲得一種商品或者服務(wù)所必須付出的東西。房?jī)r(jià)就是房地產(chǎn)價(jià)格，可以理解為人們?yōu)榱双@得他人的房地產(chǎn)所采取的和平的付出的代價(jià)，通常表現(xiàn)為貨幣。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步晚但發(fā)展迅猛。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，，人們對(duì)住房的需要增加，也推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。隨著人們可支配收入的增加，不在僅僅為了居住而購(gòu)房，有一些人選擇買房來(lái)進(jìn)行投資升值。一定程度上擴(kuò)大了內(nèi)需。但是，隨著需要的增加，房地產(chǎn)價(jià)格越來(lái)越高，甚至有一些已經(jīng)超過(guò)了人們的可承受范圍。很多人買不起房子，而有一些富人又開(kāi)始炒房，造成了貧富差距進(jìn)一步擴(kuò)大。東西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，同時(shí)也造成了東西部房?jī)r(jià)差距過(guò)大的問(wèn)題。另外，同一地區(qū)的房子，也會(huì)因?yàn)閰^(qū)域位置，周邊環(huán)境等因素，造成房?jī)r(jià)不同。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（1）供求狀況價(jià)格的兩個(gè)主要影響因素就是：供給和需求。其他的因素最終影響的都是這兩個(gè)。當(dāng)供給大于需求時(shí)，價(jià)格下降；當(dāng)供給小于需求時(shí)，價(jià)格上漲。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的可支配收入增多，對(duì)房地產(chǎn)的需求增多，價(jià)格隨之上漲。另外，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，農(nóng)村人口大規(guī)模的遷移到城市，對(duì)住房的需求也增加了，而房地產(chǎn)行業(yè)由于自身行業(yè)的特殊性，供給能力是有限的。（2）位置因素房地產(chǎn)的價(jià)格與其房屋所在地有很大關(guān)系。人們更愿意去購(gòu)買位置好，周圍基礎(chǔ)設(shè)施完善，小區(qū)的安全程度，交通是否便利等因素。城鎮(zhèn)化的發(fā)展，人們來(lái)到城市中，自身位置條件優(yōu)越的房子，成為人們的首要購(gòu)買意愿。這就會(huì)出現(xiàn)，有些地方的房子很難買，價(jià)格很高，有些地方的房子卻沒(méi)有人愿意購(gòu)買，價(jià)格偏低。（3）成本因素首先，房地產(chǎn)商在建房子時(shí)，要考慮土地成本，若土地成本高，房?jī)r(jià)自然高。其次，房子在建筑時(shí)所產(chǎn)生的成本，以及宣傳時(shí)所產(chǎn)生的成本，都會(huì)轉(zhuǎn)化為房?jī)r(jià)，來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格。（4）政策因素受政策影響，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)產(chǎn)生變化。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的時(shí)候，政府可以通過(guò)宏觀調(diào)控，通過(guò)政府手段進(jìn)行干預(yù)房?jī)r(jià)，從而使房地產(chǎn)價(jià)格變低。當(dāng)需求過(guò)高，供不應(yīng)求時(shí)，政府可以采取限購(gòu)或者多套房稅收增加的方法，來(lái)抑制需求。從而，房地產(chǎn)價(jià)格變低。所以政府政策也會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格。城鎮(zhèn)化影響房地產(chǎn)價(jià)格的材料分析從上述文獻(xiàn)及相關(guān)內(nèi)容呢來(lái)看，首先，城鎮(zhèn)化會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，人們收入提高，開(kāi)始不滿足最基本的生活資料，開(kāi)始追尋更好的需求，開(kāi)始追求質(zhì)量享受，從而，第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，需要大量勞動(dòng)力，人們失業(yè)率減少，收入提高增加對(duì)房屋的需求，造成房地產(chǎn)價(jià)格變化。其次，城鎮(zhèn)化帶來(lái)大量的人口遷移，人們從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市中，城市人口變多，對(duì)房屋的需求也隨之增多，需求的增加導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。再者，第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)始輻射周邊地區(qū)，促進(jìn)了周邊地區(qū)的城鎮(zhèn)化，也促進(jìn)了周邊基礎(chǔ)設(shè)施的完善，人們開(kāi)始愿意去那里居住，也推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。由此，可以得出初步結(jié)論，城鎮(zhèn)化是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的，而且是正相關(guān)。城鎮(zhèn)化會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析選取變量根據(jù)上文所提到的，下面我們將用時(shí)間數(shù)據(jù)對(duì)城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行實(shí)證分析。由上文分析可知，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致人口大量流入城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)隨之發(fā)生變化，加速了城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，城鎮(zhèn)又進(jìn)一步吸引更多人遷移到城市中生活，這就提高了對(duì)房屋的需求量。城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格是有影響的，且這種影響一般都是正向影響。本文將城鎮(zhèn)化水平設(shè)為核心解釋變量，研究城鎮(zhèn)化水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，同時(shí)，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是多種多樣的，本文選取城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、房地產(chǎn)投資額、人均生產(chǎn)總值、商品房銷售面積為控制變量。1、被解釋變量房地產(chǎn)價(jià)格（Y）：即建筑物連同其占用土地的價(jià)格。是土地價(jià)格和建筑物價(jià)格的總和。本文選取2000-2019年全國(guó)商品房成交的平均價(jià)格。2、核心解釋變量城鎮(zhèn)化水平（X1），衡量城鎮(zhèn)化水平有很多個(gè)方面，如：城市人口占總?cè)丝诒戎卦黾樱鞘杏玫匾?guī)模擴(kuò)大，城市人口增加。本文選取的是城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋壤?。該比率越高，城?zhèn)化率越高，城鎮(zhèn)化水平越高。3、控制變量控制變量是指在檢驗(yàn)過(guò)程中，因著對(duì)已知變量的了解，通過(guò)對(duì)選取控制變量的方法，來(lái)減少對(duì)未知變量的估計(jì)的誤差?？刂谱兞恳笈c擾動(dòng)項(xiàng)不相關(guān)，又與解釋變量相關(guān)。本文選取以下幾個(gè)控制變量（1）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（X2），收入是影響消費(fèi)的重要因素。人們收入的提高，才會(huì)刺激消費(fèi)，促進(jìn)對(duì)房子的需求，從而影響房?jī)r(jià)。（2）房地產(chǎn)投資額（X3），投資額是影響房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)重要因素。開(kāi)發(fā)商投資額越高，房?jī)r(jià)就越高。不同區(qū)域，開(kāi)發(fā)商投資不同，所以房?jī)r(jià)也不同。（3）人均生產(chǎn)總值（X4），隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，就業(yè)機(jī)會(huì)不斷增加，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，從第一產(chǎn)業(yè)向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，人們不再僅滿足于基本的生活需求，開(kāi)始追求享受，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的良好發(fā)展，也會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。（4）商品房銷售面積（X5），不同的面積的房子，銷售價(jià)格也不同。數(shù)據(jù)來(lái)源本文選取2000-2019年的數(shù)據(jù)，來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)。本文用的運(yùn)算及回歸分析均采用STATA軟件進(jìn)行。模型設(shè)定Y=α+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+u具體說(shuō)明：α是固定效應(yīng)，是一個(gè)固定值。β1β2β3β4β5都是系數(shù)，X1X2X3X4X5是被解釋變量以及控制變量，在前文有具體解釋，u是隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。這里選取城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、土地成本、人均生產(chǎn)總值、商品房銷售面積作為控制變量是為了消除異方差存在的可能。描述性統(tǒng)計(jì)表1描述性統(tǒng)計(jì)(1)(2)(3)(4)(5)VANmeansdminmaxy204，7382，2731，9489，206x1200.4890.07670.3620.606x22020，44911，6596，25642，359x32054，71143，2594，984132，194x42032，60720，6247，94271，254X52093，51651，94718，637171，654由上表可以看出來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格在2000-2019年中，漲幅很大，最小是1948元，最大是9206元，而相對(duì)應(yīng)的，最低價(jià)格時(shí)城鎮(zhèn)化率僅有36.2%，而最高價(jià)格時(shí)城鎮(zhèn)化率達(dá)到了60.6%，平均房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)4738元，平均城鎮(zhèn)化率是48.9%?？梢?jiàn)，城鎮(zhèn)化率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響呈正向。城鎮(zhèn)化水平的提高，推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。相關(guān)性檢驗(yàn)表2相關(guān)性檢驗(yàn)yx1x2x3x4x5y1x10.9771x20.9950.9781x30.9850.9730.9951x40.9960.9780.9990.9951x50.9830.9890.9770.9700.9781從上表可以看出，城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響很大，有0.9以上，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響最大的是人均生產(chǎn)總值。由相關(guān)性也可以看出，城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格呈正向影響。且影響很大。回歸性分析表3回歸性分析(1)VARIABLESyx1-4，978.345(-1.47)x20.067(0.94)x3-0.026***(-3.05)x40.114**(2.83)x50.012**(2.43)Constant2，353.841*(1.91)Observations20R-squared0.997注：t-statisticsinparentheses***p<0.01，**p<0.05，*p<0.1（）中為對(duì)應(yīng)t值由Prob>F=0.0000來(lái)看，0.0000<0.0001，故置信度達(dá)到99.99%以上。擬合優(yōu)度達(dá)到了0.997，可見(jiàn)，城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度相當(dāng)大。X1結(jié)果是不顯著的。而在上文中的相關(guān)性檢驗(yàn)中，城鎮(zhèn)化率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有著很大的關(guān)聯(lián)性。而本文采取的城鎮(zhèn)化率是不充分的，僅選取了一部分作為研究考核標(biāo)準(zhǔn)，且本文的城鎮(zhèn)化率是通過(guò)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒壤贸龅?，具有一定的局限性。相關(guān)性檢驗(yàn)是某一自變量對(duì)因變量單獨(dú)的影響，而回歸檢驗(yàn)是多重自變量對(duì)因變量共同影響，X1結(jié)果不顯著，也可以看出對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響，在本文選取的其他控制變量中，城鎮(zhèn)化率不是最主要的影響因素，所以在消除其他控制變量的影響下，才會(huì)出現(xiàn)不顯著的情況。城鎮(zhèn)化率和人房地產(chǎn)投資額一直增大，房地產(chǎn)價(jià)格并不會(huì)一直增大，反之，它會(huì)出現(xiàn)一個(gè)飽和狀態(tài)，并反彈，超過(guò)臨界值會(huì)隨之產(chǎn)生負(fù)影響。而對(duì)于人均可支配收入、人均生產(chǎn)總值和商品房銷售面積對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響的系數(shù)為正，證明他們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響一直為正向關(guān)系。結(jié)論與建議結(jié)論通過(guò)數(shù)據(jù)分析，文獻(xiàn)研究，可以看出，城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，而且在一定程度中是正向影響，超過(guò)臨界值會(huì)產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)。城鎮(zhèn)化水平的提高，創(chuàng)造了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，人們到城市中謀求發(fā)展，會(huì)產(chǎn)生購(gòu)房需求；開(kāi)發(fā)商會(huì)因?yàn)槿藗冃枨蟮脑龃?，?dǎo)致投資更多的土地來(lái)建造房子，從而房?jī)r(jià)上升。但是，過(guò)快的城鎮(zhèn)化也會(huì)導(dǎo)致很多問(wèn)題，如：①城市人口急劇增多，城市變得擁擠，城市飽和度過(guò)高，城市壓力大，房?jī)r(jià)過(guò)高；②地區(qū)性發(fā)展不平衡，東西部城鎮(zhèn)化水平差距大，人口流動(dòng)不平衡，從而造成房?jī)r(jià)差距過(guò)大；③房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)度增長(zhǎng)，導(dǎo)致貧富差距過(guò)大，人們的生活得不到改善，居無(wú)定所的人增多，社會(huì)壓力大，加劇了社會(huì)不穩(wěn)定因素，造成社會(huì)動(dòng)蕩，對(duì)和諧社會(huì)的建設(shè)有很大的影響。建議建造新的衛(wèi)星城市，推動(dòng)大城市輻射小城市城鎮(zhèn)化推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但同時(shí)也造成了城市飽和度過(guò)高，表現(xiàn)為：交通擁堵、住房緊張，基礎(chǔ)設(shè)施不夠等現(xiàn)象。這可以采取建立衛(wèi)星城市，增強(qiáng)大城市對(duì)周邊城市的輻射作用。以大城市為中心，加強(qiáng)對(duì)周邊小城市的建造，完善其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)展其工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，并出臺(tái)相關(guān)政策，促進(jìn)人們向其流動(dòng)，緩解大城市壓力，從而降低房?jī)r(jià)。另外，此舉還可以促進(jìn)周邊城市的發(fā)展，提高周邊城市的經(jīng)濟(jì)，縮小居民收入差距，縮小地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡問(wèn)題。提高城鎮(zhèn)化水平相對(duì)于西方發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平還處于中期發(fā)展階段，而且地區(qū)不平衡性嚴(yán)重。改革開(kāi)放以來(lái)，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，但是，經(jīng)濟(jì)發(fā)展集中在東部沿海地區(qū)，盡管出臺(tái)了西部大開(kāi)發(fā)政策，西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)仍然與東部地區(qū)有很大的差距，而且西部地區(qū)遠(yuǎn)離海岸，進(jìn)口相較于東部來(lái)說(shuō)較差，這就需要我國(guó)提高城鎮(zhèn)化水平，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高人們的收入水平，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，同時(shí)完善社會(huì)保障體系，縮小貧富差距。用城鎮(zhèn)化推動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使人民有更多的就業(yè)選擇，盡可能的使社會(huì)勞動(dòng)力得到充分利用，使人們都有房居住