預(yù)銷售許可管理辦法一、總則（一）目的為了加強房地產(chǎn)市場管理，規(guī)范商品房預(yù)售行為，保障商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)商品房的預(yù)售許可管理。（三）基本原則1.依法管理原則嚴格依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標準，對商品房預(yù)售許可進行審批和監(jiān)管，確保各項工作合法合規(guī)。2.公開公正原則預(yù)售許可的條件、程序、結(jié)果等信息應(yīng)向社會公開，接受公眾監(jiān)督，保證審批過程和結(jié)果的公正性。3.高效便民原則優(yōu)化審批流程，提高工作效率，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供便捷的服務(wù)，同時保障購房人的合法權(quán)益。二、預(yù)售許可條件（一）土地條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.土地用途符合城市規(guī)劃要求，不存在土地閑置等違法違規(guī)情況。（二）建設(shè)工程規(guī)劃條件1.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2.按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)，不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計。（三）施工進度及質(zhì)量安全保障1.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。2.建設(shè)工程施工安全措施落實到位，不存在重大質(zhì)量安全隱患，已建立質(zhì)量安全保障體系。（四）預(yù)售方案1.已制定商品房預(yù)售方案，預(yù)售方案應(yīng)當包括項目基本情況、建設(shè)進度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分攤情況、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標和節(jié)能措施等。2.預(yù)售方案應(yīng)符合相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標準的要求，并在申請預(yù)售許可時一并提交。（五）其他條件1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，且無不良經(jīng)營記錄。2.法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。三、申請與受理（一）申請材料1.商品房預(yù)售許可申請表。2.開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。3.土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。4.投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資25%以上的證明。5.工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明。6.商品房預(yù)售方案。7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。（二）申請流程1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向項目所在地的房地產(chǎn)管理部門提出預(yù)售許可申請，并提交上述申請材料。2.申請材料應(yīng)當真實、準確、完整，符合法定形式。（三）受理1.房地產(chǎn)管理部門收到申請后，對申請材料進行初步審查。2.申請材料齊全、符合法定形式的，應(yīng)當受理，并出具受理通知書；申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當當場或者在5個工作日內(nèi)一次性告知申請人需要補正的全部內(nèi)容，逾期不告知的，自收到申請材料之日起即為受理。3.對不予受理的，應(yīng)當說明理由，并告知申請人享有依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利。四、審查與決定（一）審查內(nèi)容1.對申請材料的真實性、準確性、完整性進行審查。2.實地核查項目的建設(shè)進度、質(zhì)量安全等情況，是否符合預(yù)售許可條件。3.審查預(yù)售方案是否合理、合規(guī)，是否符合市場調(diào)控要求。（二）審查方式1.書面審查：對申請材料進行詳細審查，核實各項材料的真實性和有效性。2.實地核查：組織工作人員到項目現(xiàn)場，查看項目建設(shè)進度、施工質(zhì)量安全等情況，與申請材料進行比對。3.征求意見：必要時，征求相關(guān)部門（如規(guī)劃、建設(shè)、城管等）的意見，確保預(yù)售許可符合各方面要求。（三）決定1.經(jīng)審查，申請符合預(yù)售許可條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準予預(yù)售許可的書面決定，頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。2.經(jīng)審查，申請不符合預(yù)售許可條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予預(yù)售許可的書面決定，說明理由，并告知申請人享有依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利。五、預(yù)售許可證的發(fā)放與管理（一）發(fā)放1.《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當載明下列內(nèi)容：開發(fā)企業(yè)名稱；項目名稱；批準預(yù)售的范圍；預(yù)售面積；發(fā)證機關(guān)及發(fā)證日期等。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當在作出準予預(yù)售許可決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預(yù)售許可證》。（二）管理1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當將《商品房預(yù)售許可證》在售樓處顯著位置予以公示，不得擅自涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓《商品房預(yù)售許可證》。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當建立商品房預(yù)售許可檔案管理制度，將預(yù)售許可申請、受理、審查、決定等材料整理歸檔，妥善保管。3.對已取得《商品房預(yù)售許可證》的項目，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當定期進行檢查，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)有違規(guī)行為的，依法予以處理。六、預(yù)售資金監(jiān)管（一）監(jiān)管賬戶設(shè)立1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于存放預(yù)售資金。2.監(jiān)管賬戶應(yīng)當與項目一一對應(yīng)，不得支取現(xiàn)金，只能通過專用賬戶以轉(zhuǎn)賬方式撥付。（二）資金繳存1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照預(yù)售方案中確定的監(jiān)管方式，將預(yù)售資金足額存入監(jiān)管賬戶。2.預(yù)售資金繳存比例應(yīng)當根據(jù)項目建設(shè)進度分階段按比例撥付使用。（三）資金使用1.開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金時，應(yīng)當向監(jiān)管銀行提出用款計劃，并提供相關(guān)證明材料。2.監(jiān)管銀行應(yīng)當對用款計劃進行審核，符合規(guī)定的，按照工程進度將預(yù)售資金撥付給施工企業(yè)、材料供應(yīng)商等相關(guān)單位。3.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當對預(yù)售資金的繳存、使用情況進行監(jiān)督檢查，確保資金用于項目建設(shè)。七、商品房預(yù)售合同管理（一）合同簽訂1.開發(fā)企業(yè)與承購人應(yīng)當簽訂書面商品房預(yù)售合同。2.商品房預(yù)售合同應(yīng)當采用統(tǒng)一格式文本，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。（二）合同備案1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門辦理合同備案手續(xù)。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當對合同備案情況進行審查，對符合規(guī)定的，予以備案，并出具備案證明。3.已備案的商品房預(yù)售合同，當事人雙方協(xié)商一致變更或者解除合同的，應(yīng)當辦理合同變更或者注銷備案手續(xù)。八、違規(guī)處理（一）開發(fā)企業(yè)違規(guī)行為1.未取得《商品房預(yù)售許可證》擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬元罰款。3.開發(fā)企業(yè)不按照規(guī)定使用預(yù)售資金的，責(zé)令限期改正，并處以挪用金額20%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷《商品房預(yù)售許可證》。4.開發(fā)企業(yè)未按照本辦法規(guī)定將預(yù)售方案、預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議等報送備案的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。5.開發(fā)企業(yè)擅自變更規(guī)劃、設(shè)計，未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由規(guī)劃、建設(shè)等部門依法予以處罰。（二）購房人違規(guī)行為1.購房人采取欺騙手段簽訂商品房預(yù)售合同的，該合同無效；給開發(fā)企業(yè)造成損失的，應(yīng)當依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.購房人未按照合同約定支付房價款的，應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任；開發(fā)企業(yè)可以按照合同約定追究購房人的違約責(zé)任。（三）其他違規(guī)行為1.房地產(chǎn)管理部門工作人員在預(yù)售許可管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.任何單位和個人發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)有違規(guī)預(yù)售行為的，可以向房地產(chǎn)管理部門舉報，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當及時進行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果告知舉報人。九、附則（一）解釋權(quán)本辦法由本地區(qū)房地產(chǎn)管理部門負責(zé)解釋。