2025年全國房地產(chǎn)估價(jià)師考試(房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法)考前沖刺試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意）1.房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的（）三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。A.有用性、稀缺性、有效需求B.供給、需求、利用狀況C.權(quán)利、租金、利率D.價(jià)值、使用價(jià)值、供求答案：A解析：房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件為有用性、稀缺性和有效需求。有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要；稀缺性是指物品的數(shù)量沒有多到使每個(gè)人都可以隨心所欲地得到它；有效需求是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要。2.同一宗房地產(chǎn)，其土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格的關(guān)系是（）。A.房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格B.建筑物價(jià)格-土地價(jià)格=房地價(jià)格C.房地價(jià)格=土地價(jià)格-建筑物價(jià)格D.建筑物價(jià)格=房地價(jià)格+土地價(jià)格答案：A解析：房地價(jià)格是指土地與建筑物綜合體的價(jià)格，它等于土地價(jià)格與建筑物價(jià)格之和，即房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格。3.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3500元/m2，該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為（）元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599答案：C解析：首先計(jì)算建筑面積，建筑面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e=145+9=154m2。然后計(jì)算總價(jià)，總價(jià)=套內(nèi)建筑面積×按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格=145×3500=507500元。最后計(jì)算按建筑面積計(jì)算的價(jià)格，按建筑面積計(jì)算的價(jià)格=總價(jià)÷建筑面積=507500÷154≈3295元/m2。4.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，不正確的是（）。A.匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降B.在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量先采用定性分析，判斷房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素C.不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的D.理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈負(fù)相關(guān)答案：B解析：在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量先采用定量分析，使估價(jià)有依據(jù)，而不是先采用定性分析。A選項(xiàng)，本幣匯率上升，意味著本幣升值，會(huì)吸引外資流入，增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；反之則下降。C選項(xiàng)，不同的影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向和程度確實(shí)不同。D選項(xiàng)，利率上升，會(huì)增加購房成本，減少房地產(chǎn)需求，使房地產(chǎn)價(jià)格下降，所以呈負(fù)相關(guān)。5.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元/m2。A.2447B.2500C.2625D.2763答案：B解析：設(shè)正常成交價(jià)格為x元/m2。則賣方實(shí)際得到的價(jià)格為x(1-7%)，已知買方付給賣方2325元/m2，所以x(1-7%)=2325，解得x=2325÷(1-7%)=2500元/m2。6.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例在成交日期一次性付清的價(jià)格為（）元/m2。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66答案：B解析：首先計(jì)算各期付款在成交日期的現(xiàn)值。首期付款12萬元，現(xiàn)值就是12萬元。半年后支付的8萬元，現(xiàn)值=8÷(1+10%÷2)=7.619萬元。1年后支付的4萬元，現(xiàn)值=4÷(1+10%)=3.636萬元。則總價(jià)的現(xiàn)值=12+7.619+3.636=23.255萬元。成交價(jià)格=總價(jià)的現(xiàn)值÷建筑面積=232550÷100=2325.5≈2326.41元/m2。7.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元/m2。A.50B.250C.300D.350答案：B解析：每平方米建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值的凈支出=300-50=250元/m2，所以該宗土地的減價(jià)修正額為250元/m2。8.某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000元/m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現(xiàn)率10%和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元/m2計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為（）元/m2。A.4400B.4409C.4445D.4455答案：C解析：該房地產(chǎn)目前的價(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-（年末凈收益÷(1+折現(xiàn)率)）-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值=5000-（500÷(1+10%)）-100=5000-454.55-100=4445.45≈4445元/m2。9.某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預(yù)測(cè)得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.267.35B.287.86C.298.84D.300.86答案：D解析：首先計(jì)算前5年凈收益的現(xiàn)值，\(P_1=\frac{20}{(1+10\%)}+\frac{22}{(1+10\%)^2}+\frac{25}{(1+10\%)^3}+\frac{28}{(1+10\%)^4}+\frac{30}{(1+10\%)^5}\)\(=20×0.9091+22×0.8264+25×0.7513+28×0.6830+30×0.6209\)\(=18.182+18.1808+18.7825+19.124+18.627\)\(=92.8963\)萬元。然后計(jì)算第6年到第38年凈收益在第5年末的現(xiàn)值，\(P_2=\frac{35}{10\%}[1-\frac{1}{(1+10\%)^{38-5}}]\)\(=350×(1-0.0437)=333.655\)萬元。再將\(P_2\)折現(xiàn)到現(xiàn)在，\(P_3=\frac{333.655}{(1+10\%)^5}=333.655×0.6209=207.9637\)萬元。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格\(P=P_1+P_3=92.8963+207.9637=300.86\)萬元。10.某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的40%，建筑物價(jià)值占總價(jià)值的60%，由可比實(shí)例房地產(chǎn)中所求出的土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則綜合資本化率為（）。A.7.2%B.7.0%C.6.8%D.6.6%答案：A解析：綜合資本化率\(R_O=L×R_L+B×R_B\)，其中\(zhòng)(L\)為土地價(jià)值占比，\(R_L\)為土地資本化率，\(B\)為建筑物價(jià)值占比，\(R_B\)為建筑物資本化率。則\(R_O=40\%×6\%+60\%×8\%=0.024+0.048=7.2\%\)。二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1.房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的共同之處是（）。A.都是價(jià)格，用貨幣來表示B.都有波動(dòng)，受供求因素的影響C.都是按質(zhì)論價(jià)D.都受區(qū)位因素的影響E.都具有固定性答案：ABC解析：房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的共同之處包括：都是價(jià)格，用貨幣來表示；都有波動(dòng)，受供求因素的影響；都是按質(zhì)論價(jià)。D選項(xiàng)，區(qū)位因素是房地產(chǎn)價(jià)格特有的影響因素，一般物品不受區(qū)位因素影響。E選項(xiàng)，固定性是房地產(chǎn)的特性，不是價(jià)格的特性。2.下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的有（）。A.上調(diào)貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.增加土地有效供給E.提高最低購房首付款比例答案：BC解析：A選項(xiàng)，上調(diào)貸款利率會(huì)增加購房成本，減少房地產(chǎn)需求，使房地產(chǎn)價(jià)格下降。B選項(xiàng)，收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會(huì)減少房地產(chǎn)供給，在需求不變或增加的情況下，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。C選項(xiàng)，減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)需求，從而使價(jià)格上升。D選項(xiàng)，增加土地有效供給，會(huì)增加房地產(chǎn)供給，使價(jià)格下降。E選項(xiàng)，提高最低購房首付款比例，會(huì)減少購房需求，使房地產(chǎn)價(jià)格下降。3.建立比較基準(zhǔn)一般要做的工作有（）。A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一價(jià)格單位D.統(tǒng)一成交日期E.統(tǒng)一交易情況答案：ABC解析：建立比較基準(zhǔn)一般要做的工作包括統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一價(jià)格單位。D選項(xiàng)，成交日期是進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的內(nèi)容。E選項(xiàng)，交易情況是進(jìn)行交易情況修正的內(nèi)容。4.下列屬于房地產(chǎn)區(qū)位狀況比較、調(diào)整內(nèi)容的有（）。A.位置B.地形C.環(huán)境景觀D.土地開發(fā)程度E.外部配套設(shè)施答案：ACE解析：房地產(chǎn)區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。B選項(xiàng)，地形屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況。D選項(xiàng)，土地開發(fā)程度屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況。5.成本法中的“開發(fā)利潤”是指（）。A.開發(fā)商所期望獲得的利潤B.開發(fā)商所能獲得的最終利潤C(jī).開發(fā)商所能獲得的平均利潤D.開發(fā)商所能獲得的稅前利潤E.開發(fā)商在銷售時(shí)獲得的毛利潤答案：CD解析：成本法中的“開發(fā)利潤”是指開發(fā)商所能獲得的平均利潤和稅前利潤。它不是開發(fā)商所期望獲得的利潤，也不是最終利潤和銷售時(shí)的毛利潤。6.下列關(guān)于重新購建價(jià)格的說法中，正確的有（）。A.重新購建價(jià)格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出B.重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格C.重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格D.建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格E.土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格答案：BCD解析：A選項(xiàng)，重新購建價(jià)格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤。E選項(xiàng)，土地的重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格，不一定是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格。7.房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋陀校ǎ?。A.由工程質(zhì)量缺陷造成的房地產(chǎn)價(jià)值損失B.因規(guī)劃變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失C.因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失D.因相鄰關(guān)系侵害導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失E.因重新裝飾裝修導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失答案：ABCD解析：房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋桶ㄓ晒こ藤|(zhì)量缺陷造成的房地產(chǎn)價(jià)值損失、因規(guī)劃變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失、因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失、因相鄰關(guān)系侵害導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失等。E選項(xiàng)，重新裝飾裝修可能會(huì)提升房地產(chǎn)價(jià)值，不屬于損害賠償類型。8.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，正確的有（）。A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測(cè)算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)用C.假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D.假設(shè)開發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余E.假設(shè)開發(fā)法也稱為剩余法答案：ABDE解析：C選項(xiàng)，假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程、可重新開發(fā)建設(shè)或改變用途的舊房等，不得改變現(xiàn)狀的舊房不適用假設(shè)開發(fā)法。9.長期趨勢(shì)法的作用主要有（）。A.用于收益法中預(yù)測(cè)未來的租金、空置率等B.用于市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整C.用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力D.用來補(bǔ)填某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏E.用來預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來的價(jià)格答案：ABCDE解析：長期趨勢(shì)法的作用包括用于收益法中預(yù)測(cè)未來的租金、空置率等；用于市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力；用來補(bǔ)填某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏；用來預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來的價(jià)格。10.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說法中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格B.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)C.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)答案：ABCDE解析：以上說法均正確。房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，因?yàn)閮r(jià)值是客觀的，價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)。估價(jià)師是模擬市場(chǎng)定價(jià)，不能替代市場(chǎng)定價(jià)。估價(jià)提供的是價(jià)值意見，不是價(jià)格保證。由于估價(jià)的復(fù)雜性等原因，會(huì)存在誤差，但要控制在合理范圍內(nèi)。同時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)既需要科學(xué)的方法和理論，也需要估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)和判斷，所以既是科學(xué)也是藝術(shù)。三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至0分）1.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。（）答案：√解析：房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)，其交易實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易，所以房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。2.一般來說，提高房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性，會(huì)提高其變現(xiàn)能力。（）答案：√解析：獨(dú)立使用性越強(qiáng)，房地產(chǎn)越容易使用和處置，其變現(xiàn)能力也就越強(qiáng)。3.交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法。（）答案：√解析：交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法。百分率法是將可比實(shí)例成交價(jià)格乘以修正系數(shù)得到正常價(jià)格；差額法是將可比實(shí)例成交價(jià)格加上或減去修正金額得到正常價(jià)格。4.成本法中的土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等，均應(yīng)按照它們?cè)谶^去實(shí)際發(fā)生時(shí)的實(shí)際水平來估算。（）答案：×解析：成本法中的土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等，應(yīng)按照它們?cè)诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算，而不是過去實(shí)際發(fā)生時(shí)的實(shí)際水平。5.房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，未扣除折舊；而評(píng)估價(jià)值則是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)際狀況下的價(jià)格，已經(jīng)扣除折舊。（）答案：√解析：重新購建價(jià)格是假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤，未考慮折舊。而評(píng)估價(jià)值是考慮了房地產(chǎn)的折舊等因素后，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)際狀況下的價(jià)格。6.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間通常是開發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間。（）答案：√解析：假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是指開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)應(yīng)的時(shí)間通常是開發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間。7.長期趨勢(shì)法適用的對(duì)象是價(jià)格有明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)，而不適用價(jià)格無明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)。（）答案：×解析：長期趨勢(shì)法適用的對(duì)象是價(jià)格無明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)，對(duì)于價(jià)格有明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)，需要先消除季節(jié)波動(dòng)的影響后再運(yùn)用長期趨勢(shì)法。8.房地產(chǎn)估價(jià)原則是為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。（）答案：√解析：房地產(chǎn)估價(jià)原則可以規(guī)范估價(jià)行為，使不同估價(jià)人員對(duì)基本前提有一致認(rèn)識(shí)，保證同一估價(jià)對(duì)象在相同條件下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。9.房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循合法原則，因此只有依法登記的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象。（）答案：×解析：依法登記的房地產(chǎn)可以成為估價(jià)對(duì)象，但未依法登記的房地產(chǎn)，只要其產(chǎn)權(quán)清晰、可以合法利用，也可以成為估價(jià)對(duì)象，只是在估價(jià)時(shí)要考慮其合法性等相關(guān)因素。10.房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇是由估價(jià)人員決定的，不受其他因素的影響。（）答案：×解析：房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇要根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、估價(jià)目的、資料的可獲取性等因素綜合確定，而不是僅由估價(jià)人員隨意決定。四、計(jì)算題（共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。）1.（10分）某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1500m2?，F(xiàn)需對(duì)其進(jìn)行重新開發(fā)，預(yù)計(jì)重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)為3000萬元，建筑物的拆除費(fèi)用為100萬元，殘值為20萬元，土地開發(fā)費(fèi)用為300萬元，管理費(fèi)用為土地開發(fā)費(fèi)用與建筑物拆除費(fèi)用之和的5%，銷售費(fèi)用為重新開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價(jià)的3%，投資利息為200萬元，銷售稅費(fèi)為重新開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價(jià)的6%，開發(fā)利潤為重新開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價(jià)的15%。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。解：（1）計(jì)算各項(xiàng)成本費(fèi)用：-建筑物拆除費(fèi)用\(C_1=100\)萬元-土地開發(fā)費(fèi)用\(C_2=300\)萬元-管理費(fèi)用\(C_3=(C_1+C_2)×5\%=(100+300)×5\%=20\)萬元-銷售費(fèi)用\(C_4=3000×3\%=90\)萬元-投資利息\(C_5=200\)萬元-銷售稅費(fèi)\(C_6=3000×6\%=180\)萬元-開發(fā)利潤\(C_7=3000×15\%=450\)萬元-建筑物殘值\(S=20\)萬元（2）根據(jù)假設(shè)開發(fā)法公式\(V=V_{開發(fā)完成后}-C_1-C_2-C_3-C_4-C_5-C_6-C_7+S\)\(V=3000-100-300-20-90-200-180-450+20\)\(V=3000-(100+300+20+90+200+180+450)+20\)\(V=3000-1340+20\)\(V=1680\)萬元所以，該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為1680萬元。2.（10分）某商場(chǎng)的土地使用年限從1994年5月31日起40年，商場(chǎng)共有兩層，每層建筑面積為2000m2，可出租面積占建筑面積的60%。一層于1996年5月31日租出，租期5年，月租金為180元/m2；二層現(xiàn)空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2、120元/m2，運(yùn)營費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。試測(cè)算該商場(chǎng)2000年5月31日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。解：（1）計(jì)算一層在租約期內(nèi)的凈收益：-一層可出租面積\(A_1=2000×60\%=1200m2\)-租約期內(nèi)月租金\(R_1=180\)元/m2-租約期內(nèi)年凈收益\(N_1=A_1×R_1×12×(1-25\%)=1200×180×12×(1-25\%)=1944000\)元-租約剩余期限\(n_1=1\)年-租約期內(nèi)凈收益現(xiàn)值\(P_1=\frac{N_1}{1+10\%}+\frac{N_1}{(1+10\%)^2}\)\(P_1=\frac{1944000}{1+10\%}+\frac{1944000}{(1+10\%)^2}\)\(P_1=1944000×(0.9091+0.8264)\)\(P_1=1944000×1.7355\)\(P_1=337