題目公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用——以?？低暈槔?/p>

摘要隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了重大變化，傳統(tǒng)的基于歷史成本核算模型的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)不能完全滿足當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，尤其是對(duì)于投資物業(yè)價(jià)格波動(dòng)較大的行業(yè)。資產(chǎn)的實(shí)際市場價(jià)值與歷史成本計(jì)量模型最終顯示的賬面價(jià)值之間存在較大偏差，從而為公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量模型創(chuàng)建了新的計(jì)量模型。本文討論了將公允價(jià)值模型應(yīng)用于中國投資物業(yè)的困難和對(duì)策。我們將在本文中首先提供有關(guān)主題選擇的背景信息，然后說明如何確定和衡量公允價(jià)值。然后我們分析了中國投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模型的應(yīng)用和困境，剖析了以前六年以來上市公司的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，剖析了衡量我國投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的問題，而且最后提升了投資在房地產(chǎn)應(yīng)用里面的公平性，成本計(jì)量模型提供了相關(guān)的措施和建議。關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；應(yīng)用AbstractDuetotherapiddevelopmentoftheeconomy,theeconomicconditionsinChinahaveundergoneprofoundchanges,andthecorrespondingtraditionalfinancialaccounting,basedonhistoricalmodelsformeasuringcostaccounting,couldnotatthattimefullyadapttotheeconomicenvironment,especiallyinthefieldofrealestateinvestment.andotherindustrieswherepricesfluctuatedgreatly.TherewillbeabigdeviationbetweenthebookvalueofthehistoricalcostaccountingmeasurementmodelandtheActualmarketvalueoftheasset.ThisarticlediscussesthedilemmaandcountermeasuresofthefairvaluemodelofChina'srealestateinvestment.Secondly,adefinitionandmethodformeasuringfairvalueareintroduced,andmodelsformeasuringthefairvalueofinvestmentpropertyandinvestmentpropertyareanalyzed.Then,theapplicationanddifficultiesofthefairvaluemodelofinvestmentpropertyinChinaareanalyzed,andthedataofcompanieslistedonthestockexchangeoverthepastfiveyearsareanalyzed,inparticular,theproblemsofmeasuringthefairvalueofinvestmentpropertyinChinaareanalyzed,andfinally,theinvestmentisimproved.Theapplicationofthemodelformeasuringthefairvalueofrealestateandputsforwardappropriatecountermeasures.Keywords:Investmentrealestate;Fairvalue;application

目錄TOC\o"1-3"\h\u一、緒論 一、緒論會(huì)計(jì)計(jì)量是會(huì)計(jì)系統(tǒng)的主要的功效，討論研究了許多財(cái)務(wù)計(jì)量的方法以及理論，緊要是會(huì)計(jì)計(jì)量。自1969年代以來，公允價(jià)值已經(jīng)做作為會(huì)計(jì)的重要屬性引入會(huì)計(jì)。通過29年多的研討以及改進(jìn)，全世界在應(yīng)用公允價(jià)值會(huì)計(jì)方面占有相對(duì)豐富的經(jīng)驗(yàn)，然而在學(xué)術(shù)，實(shí)踐與理論領(lǐng)域，對(duì)于公允價(jià)值會(huì)計(jì)的激烈爭論從未停止。不，尤其是在中國。因?yàn)橹袊袌霏h(huán)境的限制，公允價(jià)值已被拒絕多次，并經(jīng)過了嚴(yán)格的程序。依據(jù)2005年國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，中國明確將公允價(jià)值列為五種會(huì)計(jì)屬性之一。鑒于國際上對(duì)公允價(jià)值會(huì)計(jì)糾紛的需求不斷增長，剖析了我國公允價(jià)值面臨的挑戰(zhàn)并找到在我國應(yīng)用公允價(jià)值會(huì)計(jì)的方案非常重要。公允價(jià)值模型的引入使投資者能夠更全面，準(zhǔn)確地了解公司的真實(shí)價(jià)值。因此，投資物業(yè)使用公允價(jià)值模型。這不僅客觀，可靠地反映了公司的真實(shí)價(jià)值及其經(jīng)濟(jì)本質(zhì)，而且有利于我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的逐步國際化。完全符合國際融合的大趨勢，公允價(jià)值模型可以更好地反映投資物業(yè)價(jià)格的變化，并為決策提供更多信息。從理論上講，許多公司都使用這種模型，但事實(shí)并非如此。實(shí)際上，大多數(shù)公司仍使用歷史估值模型。近年來，中國在投資房地產(chǎn)市場上持續(xù)且顯著的增長使上市公司能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)用作投資工具?？勺鳛楹诵臉I(yè)務(wù)或兼職。從中國目前的市場狀況來看，大多數(shù)投資物業(yè)都有很多估值機(jī)會(huì)。隨著公司繼續(xù)使用歷史成本會(huì)計(jì)模型來衡量投資財(cái)產(chǎn)，特別是土地使用權(quán)，公司的賬面價(jià)值與其實(shí)際市場價(jià)值之間存在很大的偏差。這不僅不能反映公司價(jià)值的真實(shí)性，而且可以給投資者帶來虛假信息，影響投資決策的準(zhǔn)確性。二、公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的現(xiàn)狀及存在的問題（一）總體現(xiàn)狀分析1.樣本數(shù)據(jù)根據(jù)中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)的行業(yè)分類，2019年，中國有152家房地產(chǎn)公司上市。25家上市公司的投資資產(chǎn)余額為0。在本節(jié)中，將選擇其余108家公司進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。在108家注冊房地產(chǎn)公司中，有12家擁有房地產(chǎn)投資權(quán)，例如土地使用權(quán)，占10.92％；隨后，采用了13項(xiàng)公允價(jià)值指標(biāo)，占11.83％。2.對(duì)總資產(chǎn)的影響采用公允價(jià)值模型計(jì)量投資物業(yè)的公司必需在每天的報(bào)告日依據(jù)公允價(jià)值調(diào)配資產(chǎn)負(fù)債表的余額信息，這可能影響公司的總資產(chǎn)。表1總結(jié)了以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)占到房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)的比率情況。表1房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例項(xiàng)目2018年2017年2016年2015年2014年持有已出租或增值后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的占比00000持有已出租房屋建筑物的占比11.47%12.08%13.98%12.67%9.63%以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)比例合計(jì)11.47%12.08%13.98%12.67%9.63%投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)總資產(chǎn)的比例1.69%0.73%0.86%0.69%0.98%從理論上來說，房地產(chǎn)公司已經(jīng)擁有的投資性房地產(chǎn)的數(shù)量以及價(jià)值大于其他的部門，而且得出統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的證明，但是以房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的9.99％。金額發(fā)生的變化對(duì)總資產(chǎn)的影響非常的小。3.對(duì)利潤總額的影響采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公司須要考慮始末初始賬面價(jià)值以及當(dāng)時(shí)損益之間的差價(jià)，這將會(huì)嚴(yán)重的影響公司的當(dāng)期損益。表2列舉出了公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)于利潤的影響。表2公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)利潤總額的影響序號(hào)代碼名稱2018年2017年2016年2015年2014年1000043中航地產(chǎn)5.47%87.90%46.57%18.36%33.90%2000046泛?？毓?.35%2.14%0.70%2.37%1.09%3000056深國商140.92%-3.71%——————4000402金融街6.50%45.43%54.01%19.26%56.65%5000620新華聯(lián)23.51%————————6000656金科股份4.93%5.58%2.45%————7000897津?yàn)I發(fā)展0.00%0.00%9.27%0%19.95%8000926福星股份4.58%-0.58%——————9600173臥龍地產(chǎn)1.02%0.37%0.48%0%0%10600240華業(yè)地產(chǎn)7.14%————————11600266北京城建0.19%4.01%——————12600383金地集團(tuán)45.04%————————13600730中國高科3.00%————————14600745中茵股份0.42%7.73%——————15600823?？低?6.70%20.78%14.05%41.52%——從表2可以看出，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的不斷變化對(duì)上市公司的利益有著非常重大的影響。其中最高的是深圳戈山，它投資物業(yè)的公允價(jià)值的變動(dòng)率占到了2019年全部利益的150.66％?？鄣艄蕛r(jià)值變動(dòng)的損失的利益，上海2018年利潤為負(fù)數(shù)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的公允價(jià)值和房地產(chǎn)市場的繁榮有著非常直接的關(guān)系，因此伴隨著房地產(chǎn)市場的迅猛的發(fā)展，他的公允價(jià)值將會(huì)越來越高走。隨著房地產(chǎn)市場的降溫甚至下跌，其公允價(jià)值下降，從而降低了公司的當(dāng)期利潤。例如，2018年重組投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值減少369萬元，占該期間毛利的-0.47％。深圳商業(yè)和零售投資物業(yè)的公允價(jià)值在2016年占毛利的百分比發(fā)生變化的原因是深圳商業(yè)和貿(mào)易公司本年度的營業(yè)利潤為負(fù)。近年來，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展以及城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，這表明衡量投資房地產(chǎn)的公允價(jià)值通?？梢愿纳乒镜臉I(yè)績。盡管公司總資產(chǎn)的百分比很小，但使用公允價(jià)值模型可能會(huì)對(duì)公司的盈利能力產(chǎn)生重大影響，甚至將利潤轉(zhuǎn)化為利潤。圖2-1顯示了房地產(chǎn)公允價(jià)值的變化對(duì)五年內(nèi)公司收益的影響。A-B：-20%~0%；B-C：0%-20%；C-D：20%~50%；D-E：50~100%；E-F：＞100%圖1房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤的區(qū)間比例圖1中的時(shí)間間隔統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，公司公允價(jià)值的比例變動(dòng)的67.66％對(duì)收益的影響的范圍是1-20％。用公允價(jià)值計(jì)量“增加的脂肪”超過了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)績的89％。對(duì)于公允價(jià)值變動(dòng)僅占利潤很小百分比的公司，通常沒有業(yè)績沖刺，重要的是要注意，公司占52％以上。（二）我國投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值模式的困境1.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的限制我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值追蹤模型的使用有嚴(yán)格的限制，并且由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的術(shù)語，我們不特別鼓勵(lì)中國監(jiān)管者使用公允價(jià)值模型，因此要非常小心。另一方面，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不允許實(shí)體將模型轉(zhuǎn)換為成本模型。但是，房地產(chǎn)市場并不總是穩(wěn)定的，如果投資物業(yè)的公允價(jià)值在未來無法永久可靠地獲得保證或在地理位置上無法獲得，則這些資產(chǎn)是新獲得的投資。如果財(cái)產(chǎn)在未來無法實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值，那么當(dāng)實(shí)體的決定把成本模型替換成為公允價(jià)值模型以實(shí)行后面計(jì)量時(shí)，應(yīng)該要考慮怎么處理這個(gè)問題。與此同時(shí)公司會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的表述指出，上市公司只可以選定一種模型來對(duì)他全部投資屬性實(shí)行后面的計(jì)量。然而事實(shí)上許許多多的公司在不同的地理位置都有著很多數(shù)的投資對(duì)象。一些投資物業(yè)擁有活躍的交易市場，可以在其中找到交易價(jià)格，而另一些則離交易太遠(yuǎn)。獲取交易價(jià)格。由于標(biāo)準(zhǔn)限制，此類上市公司可能會(huì)放棄公允價(jià)值模型，而使用價(jià)值模型來衡量其所有投資資產(chǎn)。2.市場條件不成熟1.政府壟斷土地市場，沒有形成公平競爭的活躍市場在中國，土地的歸屬權(quán)和土地利用權(quán)是完全分開的。個(gè)人不可以擁有土地，只是擁有土地的使用權(quán)而已。土地的歸屬權(quán)權(quán)不可以進(jìn)入市場來實(shí)行分配，但是能夠轉(zhuǎn)讓歸屬權(quán)。轉(zhuǎn)讓土地的歸屬權(quán)時(shí)，必需按照轉(zhuǎn)讓協(xié)議利用土地的歸屬權(quán)。不然的話協(xié)議無效，因?yàn)檎刂仆恋厥袌?，所以?jīng)常經(jīng)過征地來獲得土地。購買土地的實(shí)際溢價(jià)完全的低于市場的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓價(jià)格是寡頭壟斷市場里面的要約價(jià)格。2.資本市場的有限市場化，公允價(jià)值容易被扭曲收益法將投資物業(yè)的未來凈收益折現(xiàn)，而市場價(jià)值部分反映了投資收益。因此，資本化率的任何微小變化都將導(dǎo)致估值發(fā)生重大變化。在這種情況下，確定投資回報(bào)率對(duì)于評(píng)估投資物業(yè)的公允價(jià)值很重要。通常，銀行存款的風(fēng)險(xiǎn)較低，其他類型的投資活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)高于銀行存款的風(fēng)險(xiǎn)，并且利潤率會(huì)根據(jù)市場利率進(jìn)行調(diào)整。由于中國市場的市場利率是有限的，因此市場利率不能真正反映市場風(fēng)險(xiǎn)。由于沒有根據(jù)市場利率調(diào)整投資性房地產(chǎn)盈利能力的標(biāo)準(zhǔn)，因此收入法不能可靠地估計(jì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。3.市場參與者成熟度低投資者作出投資決定的基礎(chǔ)之一是看上市公司的年度總結(jié)報(bào)告。上市公司的年度報(bào)告是我國資本市場里面的許多投資者，此中個(gè)人投資者所占有的比例非常的大，完全沒有成熟的投資觀念，投機(jī)要素也很大。要在房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的時(shí)候，公允價(jià)值將會(huì)為公司帶來非常出色賞心悅目的年度報(bào)告，然而在房地產(chǎn)市場低迷的時(shí)候，公司冒著被投資者丟棄的風(fēng)險(xiǎn)。另外因?yàn)橥顿Y者對(duì)公允價(jià)值的觀念沒有完全的深入的去了解，所以當(dāng)公司利用公允價(jià)值模型的時(shí)候，他們把選定熟悉過估值的公司。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的不是很成熟，很多的投資物業(yè)不能找到最直接的市場價(jià)格來判斷，甚至不容易獲得公允價(jià)值數(shù)據(jù)。在這種情況下，確定公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的主要方法是對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行專業(yè)評(píng)估。外部部隊(duì)辦公室等。我們看到中介服務(wù)（例如資產(chǎn)評(píng)估公司）的經(jīng)驗(yàn)在公允價(jià)值應(yīng)用中起著重要作用。目前，中國的估值服務(wù)水平參差不齊，估值專家相對(duì)較少。許多評(píng)估服務(wù)尚未建立自己的系統(tǒng)來收集和評(píng)估公允價(jià)值計(jì)量，并且沒有足夠的評(píng)估能力。3.計(jì)量成本高這里說的高測量成本緊要囊括兩個(gè)方面。第一利用公允價(jià)值模型的公司應(yīng)該要在公允價(jià)值上花費(fèi)更多的金錢。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場不成熟和完善或者是缺乏合適的專家，許多公司目前更傾向于使用專業(yè)機(jī)構(gòu)來衡量公允價(jià)值。這要求高估值成本并增加公司運(yùn)營費(fèi)用。此外，許多公司可能會(huì)為類似物業(yè)選擇市場價(jià)格來確定投資物業(yè)的公允價(jià)值，這需要公司花費(fèi)大量金錢來收集有關(guān)物業(yè)價(jià)格的信息。相反，成本模型在這部分上的花費(fèi)幾乎為零。另一方面，因?yàn)闀?huì)計(jì)準(zhǔn)則需求的會(huì)計(jì)方案，利用公允價(jià)值模型的公司將會(huì)花費(fèi)的比以前多得多更多。比如公司在年末確定公允價(jià)值以及稅額改動(dòng)時(shí)須要更多的時(shí)間以及精力在會(huì)計(jì)上面，他們還需要優(yōu)質(zhì)的會(huì)計(jì)來進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。公司必須支付更多費(fèi)用才能雇用和工作更多的專業(yè)人員。三、實(shí)例分析（一）?？低暪靖艣r?？低暿侨澜邕b遙領(lǐng)先的視頻導(dǎo)向物聯(lián)網(wǎng)供應(yīng)商，全力于不斷改善視頻處理以及剖析技術(shù)，以供給全世界領(lǐng)先的視頻監(jiān)控商品以及技術(shù)方案。?？低暤姆?wù)網(wǎng)絡(luò)以及營銷遍布在全世界。當(dāng)下它已經(jīng)在我國大陸的39個(gè)城市設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)，并在香港，洛杉磯和印度設(shè)有合資公司，并在世界各地開設(shè)了多家分支機(jī)構(gòu)。（二）?？低曌兏顿Y性房地產(chǎn)計(jì)量模式動(dòng)機(jī)1.滿足公司融資需求不管是債務(wù)還是說是股權(quán)貸款，對(duì)公司的凈資產(chǎn)以及賺錢的能力都有對(duì)應(yīng)的要求標(biāo)準(zhǔn)，但是各類會(huì)計(jì)方案完全可能會(huì)致使公司的資產(chǎn)以及負(fù)債存在重大的差異。公司的財(cái)務(wù)情況緊要影響會(huì)計(jì)政策的選定?？紤]到房地產(chǎn)價(jià)格上升的總體情況，和成本模型相比較的話，利用公允價(jià)值模型能夠大大的增加財(cái)產(chǎn)的賬面價(jià)值，降低公司的資產(chǎn)負(fù)債率并改善其資本結(jié)構(gòu)。該公司提供了通過公司融資增加債務(wù)清算和風(fēng)險(xiǎn)承受能力的機(jī)會(huì)。在改變投資物業(yè)計(jì)量模型的前一年，?？低曉紤]擴(kuò)大生產(chǎn)和運(yùn)營，并進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)的發(fā)展。股東大會(huì)的決定確認(rèn)了新股的發(fā)行，對(duì)外部資金的需求很大。2.提供決策有用的會(huì)計(jì)信息財(cái)務(wù)報(bào)表的目的是為財(cái)務(wù)報(bào)表的用戶提供財(cái)務(wù)信息，以幫助他們做出決策。市場瞬息萬變，定價(jià)信息也在不斷變化。特別是在對(duì)價(jià)格非常敏感的房地產(chǎn)市場上，對(duì)成本模型的投資反映了過去的投資。房地產(chǎn)的價(jià)值遠(yuǎn)非市場上的房地產(chǎn)價(jià)值。公司資產(chǎn)的價(jià)值被大大低估了。在公允價(jià)值模型中，投資物業(yè)的價(jià)值反映了市場價(jià)值，可以為財(cái)務(wù)報(bào)表使用者提供高價(jià)值。良好的會(huì)計(jì)信息可以幫助您了解公司的實(shí)際情況，做出正確的投資決策并增加對(duì)公司的投資。如果康海電視臺(tái)擁有的投資物業(yè)面積很大，則可以估算房地產(chǎn)市場的價(jià)值。隨著公司未來的發(fā)展，將會(huì)有更多的投資對(duì)象。它們不僅可以準(zhǔn)確反映其真實(shí)價(jià)值，還可以提供憑據(jù)來幫助他們做出決策。為公司提供最佳的測量模型（三）?？低曂顿Y性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更影響分析本文是關(guān)于2009-2017年?？低曍?cái)務(wù)報(bào)告的，還通過資產(chǎn)，利潤和財(cái)務(wù)指標(biāo)這三個(gè)參數(shù)分析了投資資產(chǎn)對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況的影響以及經(jīng)營成果。改變計(jì)量模型后，很難理解投資性房地產(chǎn)的總量及其在總資產(chǎn)中的比重在穩(wěn)步增長，?？低曋饾u將重點(diǎn)放在商業(yè)房地產(chǎn)的投資以及開發(fā)上面了。展示架依照公允價(jià)值模式，投資性房地產(chǎn)的價(jià)值比例的確能夠反映市場的價(jià)值，而且投資性房地產(chǎn)的價(jià)值已然顯著的在持續(xù)增加。1999年投資物業(yè)變化是最大的，比上年增長305.36％。從2001年的財(cái)務(wù)報(bào)表中，我們看到這一巨大變化與私人房地產(chǎn)和設(shè)備從投資物業(yè)向投資物業(yè)的轉(zhuǎn)移有關(guān)。投資房地產(chǎn)，這將在未來帶來更多收益。圖3?？低?009—2017年公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)利潤總額的貢獻(xiàn)率除開2012年外，公允價(jià)值時(shí)時(shí)的變動(dòng)對(duì)毛利的貢獻(xiàn)顯著的增加。公允價(jià)值時(shí)時(shí)的變動(dòng)的波動(dòng)顯然已經(jīng)成為支撐利潤的緊要的因素之一。就算再2015年的時(shí)候，這個(gè)貢獻(xiàn)也接近了80％?；顒?dòng)的收益是完全不能夠持續(xù)的，不會(huì)減少收益的質(zhì)量或者是改變公司的商業(yè)環(huán)境。利用公允價(jià)值模式，房地產(chǎn)價(jià)格的變化會(huì)致使利潤的波動(dòng)。這也是2013年的捐款。大幅下跌的原因：2015年，政府收緊了宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)管并出臺(tái)了一些監(jiān)管措施，例如限制購房和貸款，以遏制房價(jià)上漲。房地產(chǎn)市場整體疲軟，公允價(jià)值變動(dòng)損益較上年減少345,357,400元。因此，有多種因素影響投資物業(yè)的公允價(jià)值。公允價(jià)值的波動(dòng)已導(dǎo)致公司收益的大幅波動(dòng)，這似乎已引起投資者收入的波動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)的總體趨勢尚不清楚，以公允價(jià)值計(jì)量公司可能會(huì)存在一定危險(xiǎn)。（四）對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響1.資產(chǎn)負(fù)債率圖4?？低?008—2017年資產(chǎn)負(fù)債率公司的外債是從外部接收的，并且不會(huì)更改度量模型。但是，由于兩種評(píng)估模型中公司資產(chǎn)的價(jià)值均不同，所以完全有必要在公允價(jià)值模式的成本模型里面顯示出資產(chǎn)和負(fù)債的比率情況。經(jīng)過減去投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)的影響來計(jì)算資產(chǎn)價(jià)值。參照?？低?008-2017年的財(cái)務(wù)報(bào)表，我們測算了兩個(gè)計(jì)量模型的資產(chǎn)和負(fù)債的比率情況，如圖3所表示的。圖里面，兩個(gè)計(jì)量模型里面公司資產(chǎn)和負(fù)債的比率是大致完全相同，但是評(píng)估模型中資產(chǎn)與負(fù)債的比率是公平的。成本低于成本模型。這主要是由于房地產(chǎn)價(jià)格普遍上漲。以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的成本遠(yuǎn)高于其價(jià)值。隨著投資財(cái)產(chǎn)價(jià)值的增加與公司總資產(chǎn)的的幅度增加，資產(chǎn)與負(fù)債的比率下降。這表明使用公允價(jià)值模型償還公司債務(wù)的能力已得到改善和提高。外部融資有助于公司的長期發(fā)展。與整個(gè)行業(yè)相比，?？低暤馁Y產(chǎn)負(fù)債率通常保持相對(duì)較高。在如此高的資產(chǎn)負(fù)債率下，公司的總債務(wù)仍顯著增加，貸款人表示，公司有能力還清債務(wù)并確認(rèn)對(duì)公司資產(chǎn)進(jìn)行估值的空間。顯示您的信念。正如公允價(jià)值模型所反映的那樣，這突出了資產(chǎn)更加真實(shí)和客觀的市場價(jià)值的好處。2.凈資產(chǎn)收益率圖5海康威視2008—2017年凈資產(chǎn)收益率除2009年的追溯調(diào)整外，公允價(jià)值變動(dòng)后的初始凈資產(chǎn)收益率始終高于凈資產(chǎn)收益率。它們之間的差距更加明顯：2010年，這一差距是原來的三倍以上。由于2016年的凈收益公允價(jià)值首次出現(xiàn)負(fù)變化，因此扣除公允價(jià)值影響后的資產(chǎn)凈收益為-2.19％，公允價(jià)值變動(dòng)等一次性損益代表利潤的百分比增長。利潤的整體質(zhì)量不高，利潤取決于需要維護(hù)的非運(yùn)營活動(dòng)。這反映了公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)公司盈利能力的影響。公允價(jià)值模型有助于公司的利潤增長，并在一定程度上改善了業(yè)務(wù)績效。3.營業(yè)利潤率圖6?？低?008—2017年?duì)I業(yè)利潤率兩種計(jì)量模型中的營業(yè)利潤保持不變，但成本模型中的營業(yè)利潤必須從投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)的影響中減去。該圖顯示兩種測量模型之間的營業(yè)利潤率趨勢是無限的。相同，但成本模型中的營業(yè)利潤率低于公允價(jià)值模型，兩者之間有很大差異（2014年除外）。這是由于以下事實(shí)：除2014年外，其他年份的公允價(jià)值變動(dòng)收入是可觀的，因此成本模型中從投資物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)中減去收入所得的營業(yè)利潤率明顯低于您的模型。2014年，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)管理政策的影響，整個(gè)房地產(chǎn)市場停滯，公允價(jià)值變動(dòng)收益大幅減少。急劇下降表明營業(yè)利潤率在很大程度上取決于公允價(jià)值的變化，而公允價(jià)值的變化則受到顯著影響，并且兩者均呈正相關(guān)。公允價(jià)值模型中的營業(yè)利潤率是公司的盈利能力。（五）公允價(jià)值模式在上海?？低曈邢薰緫?yīng)用存在的問題1.應(yīng)用公允價(jià)值的技術(shù)方法不夠成熟在國內(nèi)，一般會(huì)計(jì)人員對(duì)公允價(jià)值的技術(shù)方法使用還不夠成熟，只清楚哪些業(yè)務(wù)需要使用公允價(jià)值來計(jì)量，但是對(duì)于公允價(jià)值的操作方法還不熟練。這樣來說，我國會(huì)計(jì)師對(duì)公允價(jià)值計(jì)算的技術(shù)利用還不是很成熟完善，致使公允價(jià)值計(jì)量屬性的合理的利用。根據(jù)目前的情況，如果對(duì)資產(chǎn)或者負(fù)債的公允價(jià)值不能夠明確判斷，就只能夠依賴于估值的方法來判定。只是從根本上來說，估值的判定還是人為，只要是人為的判定的結(jié)果就會(huì)不一樣；信息的一致性難以協(xié)調(diào)，公允價(jià)值的作用也大大減少了，信息的準(zhǔn)確性還不夠；因而公允價(jià)值計(jì)量在實(shí)際操作的時(shí)候并不容易，如果市場不夠活躍要依賴于估價(jià)技術(shù)，而估價(jià)技術(shù)的運(yùn)用需要專業(yè)的技術(shù)人員來操作它需要掌握較好的數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析知識(shí)。而且由于是人為的主觀性太強(qiáng)，這樣容易被人操縱。即使會(huì)計(jì)人員在操作的時(shí)候不是故意的，現(xiàn)實(shí)中也不符合會(huì)計(jì)理論框架的要求，在要求中明確提出要保證業(yè)務(wù)在處理的時(shí)候結(jié)果要一致，而目前公允價(jià)值的一致性還不能夠保證。2.公允價(jià)值有可能再次成為利潤操作的工具公允價(jià)值的使用有其特定的市場要求，如果市場環(huán)境不活躍，對(duì)公允價(jià)值使用不利，在大多數(shù)情況下交易雙方有一個(gè)彼此認(rèn)定的價(jià)格，以此來完成交易。這無疑就摻入了非市場因素。其次，現(xiàn)值技術(shù)，我們需要主觀判斷貼現(xiàn)率對(duì)未來現(xiàn)金流量的估計(jì)，摻入主觀因素以后，信息就難以客觀。我們可以從以下幾個(gè)方面看：1.企業(yè)在投資的時(shí)候有自己的考量，也會(huì)根據(jù)目前企業(yè)的需要和經(jīng)營狀況，綜合各方面的利益，看選擇公允價(jià)值模式合適還是成本模式。也就是說，我們可以在兩種模式中進(jìn)行選擇，這就為調(diào)節(jié)利潤提供了方便。2.如果企業(yè)在交易的時(shí)候不是貨幣交易，但這個(gè)交易是真實(shí)的，也能夠獲取公允價(jià)值，在計(jì)算成本時(shí)，就以公允價(jià)值加支付稅費(fèi)。如果交易雙方認(rèn)定的公允價(jià)值不一致，存在差額，這時(shí)候就依據(jù)差額對(duì)企業(yè)當(dāng)期的損益進(jìn)行調(diào)整。從這個(gè)規(guī)定中看出企業(yè)容易操縱利潤的原因。很淺顯的看出，如果企業(yè)面臨經(jīng)營不善，股東們又不想企業(yè)持續(xù)虧損，而又沒有其他有效的手段時(shí)，完全可以拿自己良好的資產(chǎn)去交換別的企業(yè)的不良資產(chǎn)，差額自然就被算作企業(yè)收益，計(jì)入了利潤表。3.企業(yè)在最開始投資的時(shí)候會(huì)考慮最初的成本，也會(huì)看被投資者對(duì)于公允價(jià)值的大小是怎么認(rèn)定的，這兩者的差屬于正數(shù)，差額部分就屬于商譽(yù)；這兩者的差屬于負(fù)數(shù)，如此差額就要計(jì)入當(dāng)期損益，投資成本也會(huì)有所調(diào)整。一般公司的凈資產(chǎn)只要牽扯到公允價(jià)值的時(shí)候，人為的主觀性影響就會(huì)摻雜，只要是人為的就避免不了操縱的嫌疑。在企業(yè)利潤的壓力下，相關(guān)人員很可能會(huì)違背原則，想辦法提高計(jì)入當(dāng)期損益的數(shù)額，以此來美化利潤表。4.在債務(wù)重組的時(shí)候，使用公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行債務(wù)重組交易，債務(wù)人在重組后可以把項(xiàng)目產(chǎn)生的收益納入當(dāng)期的利潤表。舉例說明如果某一企業(yè)面臨持續(xù)虧損的狀態(tài)，為了提高公司的業(yè)績也為了安撫股東和員工，把債務(wù)重組，利用優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)替換不賺錢的資產(chǎn)，確認(rèn)重組之后的收益。3.市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境不完善制約公允價(jià)值的應(yīng)用改革開放以來，國內(nèi)的市場經(jīng)濟(jì)體制逐步建立，市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境也變得越來越好，只是在好轉(zhuǎn)的同時(shí)在這個(gè)體制下依然存在一些問題。例如企業(yè)之間交易不公平的現(xiàn)象隨處可見，政府與企業(yè)之間的交易也不是那么公平，在這種環(huán)境下公允更談不上。所以，良好是市場環(huán)境對(duì)于公允價(jià)值來說必不可少。四、完善投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式的對(duì)策和建議（一）正確理解公允價(jià)值的含義，充分利用專業(yè)評(píng)估技術(shù)對(duì)公允價(jià)值的含義要準(zhǔn)確理解，只有準(zhǔn)確理解了其內(nèi)涵，才能保證公允價(jià)值的有效應(yīng)用。很長時(shí)期以來，很多從業(yè)人員并未準(zhǔn)確理解公允價(jià)值的內(nèi)涵導(dǎo)致公允價(jià)值的使用也存在誤區(qū)，該結(jié)果也阻礙了公允價(jià)值計(jì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，影響的意義至關(guān)重要，明晰的表明了公允價(jià)值計(jì)量的意義，有效應(yīng)用公允價(jià)值并且建造完全統(tǒng)一的公允價(jià)值計(jì)量目標(biāo)顯得尤為的重要。同時(shí)，評(píng)估技術(shù)在公允價(jià)值的確定中也很重要，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展需要加大力度，市場環(huán)境也需要完善。公允價(jià)值的計(jì)量要保證效果和真實(shí)，避免不合理，要求評(píng)估業(yè)務(wù)要統(tǒng)一規(guī)范化、評(píng)估質(zhì)量要提升起來、評(píng)估人員的專業(yè)性也需要持續(xù)加強(qiáng)。公允價(jià)值計(jì)量想要成功實(shí)施，需要資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)的支持。在這種環(huán)境下需要大力發(fā)揚(yáng)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，市場環(huán)境也需要不斷完善。當(dāng)前公允價(jià)值在國外的應(yīng)用非常廣泛，只是國內(nèi)在應(yīng)用上存在很多問題，這些問題需要不斷去解決，因?yàn)槲磥砉蕛r(jià)值的廣泛使用是時(shí)代發(fā)展的趨勢。為了適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，我國要不斷加大對(duì)公允價(jià)值的使用程度，沒有普及的原因也是由于公允價(jià)值的計(jì)量復(fù)雜性，牽扯的經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)也比較多，執(zhí)行上也比較有難度，所以我們普及的時(shí)候是一步一步進(jìn)行的，不可能一步登天，目前我們采取的方法是多樣化的屬性同時(shí)進(jìn)行，這樣公允價(jià)值在獲取的時(shí)候不再那么隨意，由歷史成本計(jì)量逐一向公允價(jià)值計(jì)量過渡。（二）編制并完善全面收益表全面收益表對(duì)企業(yè)的重要性不言而喻，全面收益表反應(yīng)了在一段時(shí)間內(nèi)企業(yè)的收益情況。是企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的重要組成部分，是會(huì)計(jì)界被公認(rèn)為第四張財(cái)務(wù)報(bào)表，其它的三種分別是資產(chǎn)負(fù)債表，利潤表以及現(xiàn)金流量表。綜合收益是指公司在一段時(shí)間內(nèi)的運(yùn)營及其資本的變化，包括資本的所有變化，所有者的投資和所有者的分配除外。今天，我國能夠利用公允價(jià)值原則來編制全面的收益表，并且在披露公允價(jià)值時(shí)引入全面收益的觀念。一些地方已經(jīng)開始使用它，但是它并不完美。因此，損益表可以以歷史成本為基礎(chǔ)編制，綜合損益表可以基于公允價(jià)值原則。這具有向用戶提供有效信息的優(yōu)點(diǎn)，并且損益表中的收入波動(dòng)相對(duì)較大。也可以避免這種情況。同時(shí)，通過將損益表中的收入與現(xiàn)金流量相比較，可以更好地在報(bào)表上的用戶手中顯示公司的業(yè)務(wù)狀況，從而減少了對(duì)經(jīng)營公司利潤的懷疑。（三）提升會(huì)計(jì)從業(yè)人員的守法意識(shí)，完善會(huì)計(jì)監(jiān)督機(jī)制公允價(jià)值與歷史成本不同，后者通常針對(duì)是是以前，而前者不僅要求我們要知道企業(yè)的過去，更要面向企業(yè)的現(xiàn)在和未來，這就對(duì)會(huì)計(jì)的專業(yè)素質(zhì)提出了更高的要求。公允價(jià)值的發(fā)揮依賴于專業(yè)的從業(yè)人員，公允價(jià)值的作用是否最大化，業(yè)務(wù)人員是否專業(yè)非常重要，只有具備相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，會(huì)計(jì)人員才會(huì)很好的操作公允價(jià)值，所以要不斷提高會(huì)計(jì)人員的專業(yè)性和職業(yè)道德。結(jié)論公允價(jià)值的作用其實(shí)挺大，只是由于現(xiàn)實(shí)的種種原因，在運(yùn)用上還不到位，它是一種理想化的計(jì)量方式。在現(xiàn)實(shí)生活中，公允價(jià)值難以有效取得，而且有操縱利潤之嫌等問題，導(dǎo)致公允價(jià)值屬性的優(yōu)勢沒有最大化的發(fā)揮出來，這些源于公允價(jià)值的確定太依賴于公平開放的市場。因此，公允價(jià)值如何更加合理有效地使用，我們還需要進(jìn)一步的探討。

參考文獻(xiàn)[1]劉斌,任新蕾.基于公允價(jià)值計(jì)量的上市公司盈余管理研究[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐,2018(24):178+180.[2]王寧.公允價(jià)值計(jì)量的運(yùn)用及經(jīng)濟(jì)后