市

場(chǎng)

篇

一、鹽城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀介紹

1、鹽城市概述

鹽城市位于蘇北沿海中部，是江蘇省的省轄市，下轄城區(qū)、東臺(tái)市、大豐市、

響水縣、濱海縣、阜寧縣、建湖縣、射陽(yáng)縣、鹽都縣計(jì)?9個(gè)縣（市、區(qū)），總面

積1.5萬(wàn)平方公里，人口815萬(wàn)，具有2100多年的悠久歷史，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美,

文化底蘊(yùn)豐厚，交通便捷，以“東方濕地、水綠鹽城”而聞名。

鹽城市位于江蘇沿海中部，北緯32。33，一

34°47\東經(jīng)39。27,一⑵。531全市地勢(shì)平坦,

分為黃淮、里下河和濱海三個(gè)平原區(qū)。境內(nèi)河

流眾多，水網(wǎng)密布。主要湖泊為大縱湖，面積

28平方公里。鹽城處于北亞熱帶向南暖溫帶過(guò)

渡區(qū)。氣候濕潤(rùn)，四季分明，日照充足，無(wú)霜

期長(zhǎng)。全市平均氣溫13.7—14.4°C,年降水日

100—115天，累計(jì)平均日照時(shí)數(shù)為2241—2390

小時(shí)，無(wú)霜期209-218天。

鹽城市土地面積1.5萬(wàn)平方公里，現(xiàn)有耕地980萬(wàn)畝，林地面積占總面積的

7.3%。鹽城是全國(guó)聞名的商品糧基地和江蘇農(nóng)副產(chǎn)品主要產(chǎn)區(qū)之一，1998年糧、

棉、油總產(chǎn)量分別為485萬(wàn)噸、19.2萬(wàn)噸、17.2萬(wàn)噸，畜禽、水產(chǎn)、蠶繭、蔬菜

和特種經(jīng)濟(jì)作物總量名列全省前茅。鹽城還有得天獨(dú)厚的海洋、灘涂資源，全市

海岸線(xiàn)長(zhǎng)580km,占全省的56%,灘涂面積680萬(wàn)畝，占全國(guó)的1/7,而且每年

以5萬(wàn)畝左右的成陸速度向大海延伸，是江蘇省最大的后備土地資源。鹽城的地

礦資源主要有石油、油氣、高硅土、地下水和地?zé)岬取?/p>

初步形成公路、海港、內(nèi)河航運(yùn)和航空相結(jié)合的交通網(wǎng)絡(luò)。204國(guó)道貫穿南

北，鹽靖高速公路連接滬寧高速公路和寧通一級(jí)公路。市內(nèi)有等級(jí)公路3451公

里，其中高等級(jí)公路1090公里。沿海大豐港2座5000噸級(jí)散裝貨船泊位正在建

設(shè)之中。民航有鹽城至北京、佛山、上海、南京、惠州等航線(xiàn)。北連隴海線(xiàn)、中

跨滬寧線(xiàn)、南接宣杭線(xiàn)的新（沂）長(zhǎng)（興）鐵路鹽城段已開(kāi)工建設(shè)。

2

2、鹽城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析

地區(qū)GDP的增長(zhǎng)帶動(dòng)人均GDP上升:

地區(qū)GDP增長(zhǎng)

說(shuō)明：

2006年鹽城的GDP達(dá)到1174億元,雖然增長(zhǎng)幅度較2005年有所下降，但依然

保持在一個(gè)較快發(fā)展的趨勢(shì)。

人均GDP增長(zhǎng)

說(shuō)明：

2006年鹽城人均GDP達(dá)到147n元,同比增幅這到16.22%,成為歷年來(lái)人均

GDP最多的一年，增長(zhǎng)幅度雖較去年有所減緩，但是還是處在一個(gè)高速增長(zhǎng)通

3

道。

可支配收入的增加帶動(dòng)了消費(fèi)支出的增長(zhǎng):

人均可支配收入

說(shuō)明：

2006年鹽城人均可支配收入達(dá)到里儂無(wú)，增長(zhǎng)幅度達(dá)到3.76%,可支配收入

的增加將有利于改善當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏?，從而促進(jìn)當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。

人均消費(fèi)支出

說(shuō)明：

2005年鹽城人均消費(fèi)支出達(dá)到港元，消費(fèi)增幅為11.07%,盡管2006年人均

消費(fèi)支出增長(zhǎng)較慢，但市區(qū)居民總體消費(fèi)水平已不算太低。與可支配收入相比有

一定盈余，消費(fèi)潛力將隨經(jīng)濟(jì)和可支配收入的增長(zhǎng)，繼續(xù)放大，潛力巨大。

4

3、小結(jié)

?鹽城國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好

鹽城2002年到2006年，GDP基本保持在兩位數(shù)增長(zhǎng)，地區(qū)總產(chǎn)值從2002

年的657億元到2006年達(dá)到1174億元,四年共增加517億元,增幅達(dá)到

78.69%,經(jīng)濟(jì)取得了巨大的發(fā)展。

?居民可支配收入穩(wěn)定增長(zhǎng)

鹽城居民人均可支配收入自2002年7274元到2006年的10978元，增長(zhǎng)3704

元，增幅達(dá)到50.92%,可支配收入的增加勢(shì)必改善當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏剑?/p>

從而促進(jìn)其他行業(yè)發(fā)展。

?消費(fèi)潛力巨大

隨著當(dāng)?shù)鼐用竦目芍涫杖氲脑黾?，鹽城消費(fèi)支出也在增長(zhǎng)：2002年人均消

費(fèi)支出只有5507元，到2006年達(dá)到7378元，消費(fèi)支出增加了1871元,增

幅為33.97%,和可支配收入的增長(zhǎng)相比相差了1833元,增幅相差16.95%,

可見(jiàn)當(dāng)?shù)鼐用竦睦碡?cái)方式還是比較保守，因此能成功引導(dǎo)當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)意

識(shí)，必將帶來(lái)巨大的消費(fèi)潛力。

從鹽城人均消費(fèi)支出表中可以看出，在2004年以前;鹽城居民的消費(fèi)支出

一般維持在5500元左右,但在2004年人均消費(fèi)支出達(dá)到6566元,增幅達(dá)

到17.64%,2004年是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的高峰，鹽城的消費(fèi)增長(zhǎng)和

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展繁榮密不可分。

5

二、鹽城市未來(lái)規(guī)劃介紹

1、總體規(guī)劃簡(jiǎn)介

鹽城未來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略是：貫徹集約經(jīng)營(yíng)和集聚發(fā)展的思路，做強(qiáng)中心城區(qū)（鹽城

市區(qū)），加快縣（市）城區(qū)和重點(diǎn)中心城鎮(zhèn)建設(shè)，提高城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量，促進(jìn)地區(qū)

協(xié)調(diào)發(fā)展，與周邊城市共同實(shí)現(xiàn)蘇北的全面繁榮。

鹽城“十一五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo)：

?力爭(zhēng)城鎮(zhèn)居民收入和農(nóng)民人均純收入年均增一成左右，實(shí)現(xiàn)全社會(huì)固定資產(chǎn)

投資和規(guī)模以上工業(yè)增加值三年翻一番，財(cái)政一般預(yù)算收入四年翻一番，人

均地區(qū)生產(chǎn)總值五年翻一番，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度趕超全省平均水平.

?把鹽城建設(shè)成為“二城四基地”,即汽車(chē)城、紅色濕地旅游城，科技含量較高

的紡織輕工生產(chǎn)基地、生態(tài)化工基地、清潔能源基地、綠色食品基地。

?經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，形成一批擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)、知名品牌和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力較

強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)企業(yè)。

?經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式實(shí)現(xiàn)較大轉(zhuǎn)變，資源利用效率明顯提高，生態(tài)和人居環(huán)境有較

大改善，在蘇北率先建成國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)。

?普及高中階段教育，在蘇北率先基本實(shí)現(xiàn)教育現(xiàn)代化。

?城市化進(jìn)程明顯加快，城鎮(zhèn)就業(yè)鹵位持續(xù)增加，社會(huì)保障體系基本完善。

?城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量普遍提高，居住、交通、教育、文化、衛(wèi)生和環(huán)境等方面

的條件有較大改善。

?民主法制建設(shè)和精神文明建設(shè)取得新進(jìn)展，努力在蘇北率先建成最安全地區(qū),

建設(shè)法治鹽城、平安鹽城、文化鹽城、誠(chéng)信鹽城、綠色鹽城。

?到2010年，全市總體上全面建成小康社會(huì)。

.到2020年左右，全市基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，把我市建成經(jīng)濟(jì)繁榮、科教發(fā)達(dá)、

生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、法制健全、社會(huì)和諧的地區(qū)。

6

2、鹽城市中心城區(qū)規(guī)劃簡(jiǎn)析

鹽城市中心城區(qū)面積423平方公里，人口68.6萬(wàn)。

發(fā)展方向?yàn)椋褐攸c(diǎn)向南，適度向西，推進(jìn)河?xùn)|，優(yōu)化城北。

主城區(qū)以通榆運(yùn)河、新洋港、西環(huán)路、世紀(jì)大道、青年路等主要河流、道路為界

限，劃分為城中、城南、城西、城北、西南、河?xùn)|六大片區(qū),形成“一城六片

的總體布局結(jié)構(gòu)。

Iim住用嬉m"衛(wèi)生用*4帔兩1I生本?地

圖行及辦公用地其■公共紅用/n速公■「1忖■建設(shè)用地

^■1商業(yè)康工業(yè)用僮1■?廣疆用地Ii星用地

r~gj文化■樂(lè)用M。他用修■■布*公旭0wti*F=iMM

例

r~y~i教育所用?對(duì)外如用地公共卜??T般翻建/用*界線(xiàn)

體的用0■?用修1?HI界較

7

功能分區(qū)：

?城中片區(qū)：新洋港以南、通榆運(yùn)河以西、青年路以北、西環(huán)路以東的區(qū)域。

以商業(yè)服務(wù)和居住功能為主。

?城南片區(qū)：青年路以南、通榆運(yùn)河以西、新河以北、西環(huán)路以東的區(qū)域。以

居住和行政、文化、教育功能為主，保留悅達(dá)工業(yè)園和市開(kāi)發(fā)區(qū)用地，以串

場(chǎng)河為界，維持“東工西宿”格局。

?城西片區(qū)：西環(huán)路以西、寧靖鹽高速公路以東、世紀(jì)大道以北、新洋港以南

區(qū)域。以居住功能為主，沿世紀(jì)大道可市置物流、倉(cāng)儲(chǔ)、市場(chǎng)等功能用地。

?西南片區(qū)：西環(huán)路以西、寧靖鹽高速公路以東、世紀(jì)大道以南、徐淮鹽高速

公路以北區(qū)域。以工業(yè)為主，沿世紀(jì)大道可布置物流、倉(cāng)儲(chǔ)、市場(chǎng)等功能用

地。

?城北片區(qū)：新洋港以北、通榆運(yùn)河以西、寧靖鹽高速公路以南、串場(chǎng)河以東

的區(qū)域?；揪S持現(xiàn)狀功能，沿204國(guó)道可布置一定規(guī)模的工業(yè)用地，在鐵

路貨站附近布置主城區(qū)主要的物流、倉(cāng)儲(chǔ)用地。

?河?xùn)|片區(qū)：通榆運(yùn)河以東區(qū)域。居住、工業(yè)相對(duì)平衡的城市新區(qū)，以世紀(jì)大

道與開(kāi)發(fā)大道為界分為南北組團(tuán)，北組團(tuán)以經(jīng)十一路為界，形成“東工西宿”

格局;南組團(tuán)以鹽讀路為界，形成“南工北宿”格局。

城市的建設(shè)重點(diǎn)為：優(yōu)化城市功能布局和結(jié)構(gòu)形態(tài)，改善城市環(huán)境景觀，調(diào)整工

業(yè)結(jié)構(gòu)，加快主城區(qū)工業(yè)向工業(yè)園的集聚。

■以城市中心區(qū)為重點(diǎn)，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，改造傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，放慢老城改造步

伐，加快城市新區(qū)建設(shè)。

■以高速公路建設(shè)為重點(diǎn)，優(yōu)化城市交通系統(tǒng)。

■以改善水環(huán)境質(zhì)量為重點(diǎn)，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。

8

城市規(guī)劃帶來(lái)的影響：

?在鹽城的“十一五”規(guī)劃中，不難看出鹽城將依然保持地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，

以提高人民的生活水平和可支配收入。

?“二城四基地”的產(chǎn)業(yè)格局,將有效的推進(jìn)鹽城各區(qū)域的城市化進(jìn)程，增加就

業(yè)人口的數(shù)量和質(zhì)量，從而促進(jìn)社會(huì)財(cái)富的積累，以及吸引更多的投資。

?導(dǎo)入人口的增加和城市化的加快，勢(shì)必增加對(duì)住宅和配套設(shè)施的需求，居民

收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)也有利于拓展城市消費(fèi)的需求空間。

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三、鹽城市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、鹽城市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)介

n房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額―占固定投資的比例

說(shuō)明：

鹽城全市在2005-2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增加14億元,占固定資產(chǎn)投資比列也

從2002年一2004年的8.5%左右，增長(zhǎng)至U2006年27.18%。開(kāi)發(fā)投資的增加，是

投資者看好鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極表現(xiàn)。

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鹽城歷年房地產(chǎn)供需情況

□竣工面積口銷(xiāo)售面積

說(shuō)明：

■鹽城2002年一2006年的竣工面積與銷(xiāo)售面積之比為L(zhǎng)17：l,供需基本平衡。

■2006年竣工面積同比增加3.1萬(wàn)面,增幅達(dá)到2.2%。

■鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)保持供需兩旺的局面。

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2、鹽城市區(qū)土地市場(chǎng)分析

土地成交面積及價(jià)格

口土地成交面積（萬(wàn)nf）一?一上地成交均價(jià)（元/肝）

說(shuō)明：

■2006年，鹽城市區(qū)共成交51宗地，成交總面積達(dá)266.88萬(wàn)門(mén)，土地成交均

價(jià)為1133元/面。

■2006年市區(qū)共成交51幅土地，成交總面積達(dá)266.88萬(wàn)nf同比增加：107.46

萬(wàn)面,增長(zhǎng)：67.4%；土地成交均價(jià)達(dá)到1133元/m1同比上漲185.68漲幅

達(dá)至IJ19.6%。

■城中分區(qū)出讓土地面積最多，共計(jì)97.28萬(wàn)平方米,占市區(qū)總量的37.5%

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2006年鹽城各板塊土地成交價(jià)格分析

匚二I土地成交均價(jià)（兀/m'）--增值

說(shuō)明：

■鹽城土地成交均價(jià)最高的是城中分區(qū)均價(jià)皿元現(xiàn)。該區(qū)域是目前鹽城市

的中心區(qū)域,。增值幅度為3.90%對(duì)于該區(qū)域也是正常的穩(wěn)步增值。

■從價(jià)格上看，城中最高。城南與城西比較接近，城北分區(qū)目前價(jià)格偏低，說(shuō)

明城市目前向南、向西發(fā)展

■城南分區(qū)的土地成交均價(jià)1365元/肝增值幅度為57.40%,該區(qū)域也是鹽城

2006年增值最為迅猛的區(qū)域。與其市政府辦公中心的遷至，以及帶來(lái)的一系

列的規(guī)劃有著巨大關(guān)系。

■未來(lái)城南地區(qū)隨著各項(xiàng)配套設(shè)施的完善，升值潛力還將進(jìn)一步加大。

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3、鹽城市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

鹽城市區(qū)住宅銷(xiāo)售均價(jià)

說(shuō)明：

■2005年的全國(guó)性宏觀調(diào)控以及鹽城市區(qū)政策性住房供應(yīng)量加大，造成房?jī)r(jià)同

比回落2.7%。

■鹽城市區(qū)住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)2007上半年的最新統(tǒng)計(jì)顯示為2793元/01二由

于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，人民收入水平的提高，也使得鹽城樓市從向一個(gè)持續(xù)增長(zhǎng)的局

面。

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鹽城市區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析

鹽城市區(qū)在售商業(yè)分布:

說(shuō)明：

鹽城市區(qū)的商業(yè)主要集中在建軍中路和解放南路的市中心區(qū)域，專(zhuān)業(yè)型和特色商

業(yè)市場(chǎng)基本分布在上圖的區(qū)域內(nèi)。

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個(gè)案詳悉:

中茵?海華廣場(chǎng)（a）

總建面16萬(wàn)而?i,a?*?i,'1

商業(yè)12萬(wàn)戶(hù)

住宅4萬(wàn)門(mén)

包租回報(bào)8.8%1

開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006.04項(xiàng)目進(jìn)度現(xiàn)房

總面積價(jià)格（萬(wàn)

主力面積（m，）銷(xiāo)售率業(yè)態(tài)

（萬(wàn)戶(hù)）元/in?）

數(shù)碼家電服飾餐飲購(gòu)物

1F4.530-70395%

廣場(chǎng)

2F4.52.61(X)%

自由分割培訓(xùn)班餐飲娛樂(lè)城

3F3

2.21(X)%

主題訴求廣告語(yǔ)

住宅尊貴稀缺優(yōu)質(zhì)品牌尊貴質(zhì)地渾然天成

商業(yè)稀缺地段優(yōu)異繁華中心鹽城商業(yè)新高度

項(xiàng)目是目前鹽城的中心地段，商業(yè)氛圍也相對(duì)最成熟。由于地理

位置的優(yōu)越，交通的便利，人氣的旺盛，也是項(xiàng)目銷(xiāo)售率高的主

項(xiàng)目簡(jiǎn)述

要因素。

16

永基?時(shí)代旺角（b）

總建面3萬(wàn)加，

商業(yè)3萬(wàn)/nV

住宅0

包租回報(bào)8%（2?3樓）

開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007.04項(xiàng)目現(xiàn)狀準(zhǔn)現(xiàn)房

總面積價(jià)格（萬(wàn)

主力面積（肝）銷(xiāo)售率業(yè)態(tài)

（萬(wàn)戶(hù)）元/nf）

休閑餐廳服飾

1F40—502.696%

2F100—2000.8

85%百貨公司（統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)）

自由分割

3F0.80.6

主題訴求廣告語(yǔ)

品牌商家進(jìn)駐大品牌成就大財(cái)富

商業(yè)

帶租約銷(xiāo)售搶占城能財(cái)富的第一桶金

項(xiàng)目分為解放路與大慶路2部分，解放路沿線(xiàn)的一層商鋪售價(jià)為

丁產(chǎn)曰『、術(shù)2.6萬(wàn)元刃二大慶路沿線(xiàn)的一層售價(jià)為2.3萬(wàn)元/m，。目前的也是

貝日回述處于一個(gè)銷(xiāo)售收尾階段。項(xiàng)目通過(guò)引進(jìn)有品牌的商家，來(lái)提升自

身的人氣，無(wú)形中也形成了一個(gè)小的生活商業(yè)圈。

17

18

弓上海通花?上海新通鹽城項(xiàng)目報(bào)告

?

中天時(shí)尚米蘭廣場(chǎng)（c）

總建面6萬(wàn)itf海

-*■I

??.

?!?.?湛：：

商業(yè)2.38萬(wàn)nf諭三::,!

：：：：s

住宅3.62萬(wàn)戶(hù)外一值1

包租回報(bào)9%胤

開(kāi)盤(pán)日期2007.04項(xiàng)目現(xiàn)狀準(zhǔn)現(xiàn)房

總面積價(jià)格（萬(wàn)

主力面積（nf）銷(xiāo)售率業(yè)態(tài)

（萬(wàn)戶(hù)）元/nf）

1F1.77—401.7-1.965%百姓精品購(gòu)物

2F0.68自由分割0.9-1.148%SOHO辦公咖啡茶樓餐飲

主題訴求廣告語(yǔ)

商業(yè)低投入高回報(bào)老百姓買(mǎi)得起的商鋪

項(xiàng)目位于鹽城體育館，主要未來(lái)的服務(wù)對(duì)象是生活在周邊的居

民。所以項(xiàng)目對(duì)于周邊的居住區(qū)也是有一定輻射作用。

項(xiàng)目簡(jiǎn)述

19

弓上海通花?上海新通鹽城項(xiàng)目報(bào)告

繽紛亞洲(d)

總建面6.8萬(wàn)肝

商業(yè)6.8萬(wàn)行|r。縹e瓦n

1■c,：.

住宅0萬(wàn)戶(hù)i1

包租回報(bào)7%

開(kāi)盤(pán)日期2(X)6.04項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)房

總面積價(jià)格(萬(wàn)

主力面積(nV)銷(xiāo)售率業(yè)態(tài)

(萬(wàn)戶(hù))元/球)

1F2.80.778%書(shū)成文化禮品

2F2自由分割0.665%

KTV旅店主題商業(yè)

3F20.430%

主題訴求廣告語(yǔ)

品牌的商業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)/

商業(yè)

穩(wěn)定的收益

項(xiàng)目位于城南是距離市中心較遠(yuǎn)的純商業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目主要是靠市

政府的輻射，盡力打造城南的商業(yè)中心

項(xiàng)目簡(jiǎn)述

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弓上海通花?上海新通鹽城項(xiàng)目報(bào)告

國(guó)飛?尚城(e)

總建面30萬(wàn)戶(hù)

商業(yè)11.673m1

住宅18萬(wàn)肝

包租回報(bào)/%

開(kāi)盤(pán)日期2007.6(產(chǎn)權(quán)式酒店)項(xiàng)目現(xiàn)狀地基

總面積價(jià)格(萬(wàn)

主力面積(m')銷(xiāo)售率業(yè)態(tài)

(萬(wàn)門(mén))TU/m1)

1F/4/%

產(chǎn)權(quán)式酒店

2F/自由分割%購(gòu)物廣場(chǎng)

辦公樓餐飲

3F/%

產(chǎn)權(quán)式酒店收益計(jì)算

1.主力戶(hù)型：40nf

2.銷(xiāo)售價(jià)格：40*1800元/行=192000元/間

3.貸款金額：19200()元粒/:11.52萬(wàn)元貸款11萬(wàn)

4.自籌金額：8.2萬(wàn)元

5.貸款年應(yīng)付利息：5萬(wàn)元*5年25臟0.65175萬(wàn)元

6,年回報(bào)金額：192000元*5=1.536萬(wàn)元

7.年免費(fèi)住店收益：12天*238元/天=0.2856萬(wàn)元

8.投資回報(bào)率:(1.536+0.2856-0.65175)萬(wàn)元/82000萬(wàn)元=14.3%

主題訴求廣告語(yǔ)

住宅配套完善地段優(yōu)越鹽城時(shí)尚生活的藍(lán)本

商鋪商業(yè)王朝城市中心連李先生都會(huì)贊賞的地段

產(chǎn)權(quán)式酒店唯?三星酒店投資回報(bào)穩(wěn)定中心位置全城矚目

寫(xiě)字樓地段便利品質(zhì)優(yōu)越/

目前推出的是A區(qū)臨街旺鋪。A沿街旺鋪?zhàn)涑鞘兄行狞S金十字街口，青年

路與迎賓南路交匯處，擁有星級(jí)商務(wù)酒店，對(duì)面就是國(guó)飛?尚城(BIX)

項(xiàng)目簡(jiǎn)述甲級(jí)寫(xiě)字樓，沿迎賓路直通行政中心，南鄰鹽瀆公園(原黃海公園)，整

個(gè)區(qū)塊將形成未來(lái)城市高端商務(wù)人群的匯聚地，是未來(lái)鹽城最具魅力的休

閑商務(wù)街區(qū)。

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弓上海通花?上海新通鹽城項(xiàng)目報(bào)告

住宅均價(jià)：3600元/nf（目前已售154套，剩62套）

商鋪：40000元/行（暫定未開(kāi),規(guī)劃中主要是自由分割面積）

產(chǎn)權(quán)式酒店：4800元/灑（總計(jì)148套，主力面積40nT）

寫(xiě)字樓：規(guī)劃建設(shè)中，受市長(zhǎng)重視并參與建筑提議。

江蘇科俐文國(guó)際大酒店

項(xiàng)目概述：

項(xiàng)目是目前建軍東路，地理上屬于鹽城東門(mén)的唯一的一個(gè)準(zhǔn)四星產(chǎn)權(quán)式酒店。

國(guó)賓科俐文國(guó)際大酒店由江蘇科俐文生物工程有限公司投資，由北京國(guó)賓友誼國(guó)

際酒店管理公司全程專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)。

項(xiàng)目離新火車(chē)站大約10分鐘車(chē)程。距離老汽車(chē)站也約10分鐘。同時(shí)緊臨市中心。

地理環(huán)境優(yōu)越，為今后的酒店運(yùn)營(yíng)帶來(lái)極大的便利。同時(shí)產(chǎn)品自身的品質(zhì)也是提

升該項(xiàng)目一個(gè)重要籌碼。

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上海逋花?上海新逋鹽城項(xiàng)目報(bào)告

產(chǎn)權(quán)式酒店收益計(jì)算：

1.標(biāo)準(zhǔn)客房：40<

2.投資總額：401n2*5000元/m噎200000元

3.首付金額：200000元*避二100000元

即買(mǎi)即返兩年租金，實(shí)際支付二100000元-32000元=68000元

4.貸款金額：200000元*50%=100000元

5.貸款利息：100000元*6.39**5年=31950元

6.五年租金：200000元*婆*5年=80000元

7.原價(jià)的120席增值收益：200000元*120隨200000元;40000元

8.十天免費(fèi)住店收益：10天*200元/天*5年=10000元

9.五年投資回報(bào)率=8萬(wàn)+4萬(wàn)+1萬(wàn)-3.195萬(wàn)=98050元

年投資回報(bào)率=98050元/5年/68000元（首付金額）=29%

開(kāi)盤(pán)日期：2007.04.28項(xiàng)目現(xiàn)狀：現(xiàn)房

銷(xiāo)售率：70%

廣告訴求：

主題訴求廣告語(yǔ)

唯一準(zhǔn)四星酒店投資回報(bào)穩(wěn)定投資盛宴隆重登場(chǎng)

江蘇科俐文國(guó)際大投資門(mén)檻低即買(mǎi)即返兩年租金

酒店三年原價(jià)120%回購(gòu)俁障鹽城首創(chuàng)產(chǎn)權(quán)式酒店

地段便利品質(zhì)優(yōu)越一您自己的酒店

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上海逋花?上海新逋鹽城項(xiàng)目報(bào)告

悅達(dá)都市花園

項(xiàng)目概述：

距鹽城主商業(yè)街建軍路最近點(diǎn)960米，距鹽城次商業(yè)中心一汽車(chē)總站最近點(diǎn)900

米,距四星級(jí)賓館悅達(dá)國(guó)際大酒店為100米.距鹽城基礎(chǔ)教育的三個(gè)一流園、校：

鹽城機(jī)關(guān)幼兒園100米；鹽城迎賓路小學(xué)600米；鹽城中學(xué)600米。距鹽城中考院

200米。距鹽城城區(qū)老年活動(dòng)中心60米。

項(xiàng)目?jī)?nèi)依托水系，綠化環(huán)繞，精裝住宅，配套完善，生活出行便捷，品質(zhì)較高。

產(chǎn)品構(gòu)成：住宅、商鋪

開(kāi)盤(pán)日期：2007.06項(xiàng)目現(xiàn)狀：現(xiàn)房

價(jià)格構(gòu)成：住宅：4000元/nf（精裝修500元/nf）

別墅：5800元/nf

商鋪：目前剩最后一套10600元/nf（一層）3860元/疔（二層）

銷(xiāo)售率：75%

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上海逋花?上海新逋鹽城項(xiàng)目報(bào)告

鹽城市區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析:

家

數(shù)

皮

裝

汽

購(gòu)

文

主

碼

居

具

飾

件

物

題

化

餐百

電

商

家

服

材

汽

廣

娛

貨其他

飲

業(yè)

器

具

飾

料

配

場(chǎng)

樂(lè)

中茵?海華

★★★★★★★

廣場(chǎng)

永基?時(shí)代

★★★商務(wù)休閑

旺角

中天時(shí)尚米

★★★產(chǎn)權(quán)商鋪

蘭廣場(chǎng)

國(guó)飛-尚城★★★★★酒店式公寓

繽紛亞洲★★★★★/

新高力國(guó)際

★/

裝飾城

富安百貨★★假日酒店

百易居★★/

易初蓮花★★★/

高力汽配城★★/

仁和都市廣

★★★★住宅、寫(xiě)字樓

場(chǎng)

科俐文國(guó)際

產(chǎn)權(quán)式酒店

酒店

說(shuō)明:

■鹽城市區(qū)正在經(jīng)營(yíng)的商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)比較齊全，小到零售的地?cái)?，大的一站?/p>

購(gòu)物廣場(chǎng)也都具備，值得一提的是：鹽城傳統(tǒng)的“露天街市”依然非常繁榮。

■鹽城市區(qū)經(jīng)營(yíng)的品種上還有一些缺失，高檔的一線(xiàn)品牌較少，主題會(huì)所匱乏,

體育類(lèi)的休閑場(chǎng)所幾乎沒(méi)有，影劇院很少，主題風(fēng)情街和專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)也很

少。

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上海逋花?上海新逋鹽城項(xiàng)目報(bào)告

鹽城商業(yè)地產(chǎn)小結(jié)：

產(chǎn)品：

■鹽城市區(qū)正在經(jīng)營(yíng)的商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)比較齊全，經(jīng)營(yíng)的品種上有一定缺

失，高檔的一線(xiàn)品牌較少，主題會(huì)所匱乏，體育類(lèi)的休閑場(chǎng)所幾乎沒(méi)

有，影劇院很少，主題風(fēng)情街和專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)也很少。

價(jià)格：

■目前從城中也就是市中心的商鋪主要價(jià)格為2.2—2.6萬(wàn)元/m?,租金以

150nl2計(jì)算一年為30萬(wàn)元。

■老汽車(chē)站附近出售價(jià)格10000元/nf,租金以20戶(hù)沿街商鋪計(jì)算3萬(wàn)元

左右。

■本案基地附近五星小區(qū)沿街商鋪售價(jià)為1.2-1.4萬(wàn)元/m?。

市場(chǎng)：

■總體的鹽城樓市還是受到經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)的帶動(dòng)影響呈現(xiàn)出巨大的活力，

并且由于經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)通貨膨脹時(shí)期，那投資樓市是最為有

效的規(guī)避通脹的一個(gè)手段，所以鹽城房地產(chǎn)業(yè)還將會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。

■隨著市政府的南遷，城南地區(qū)也成為了鹽城市場(chǎng)最活躍的區(qū)域。火車(chē)

戰(zhàn)與新汽車(chē)站的規(guī)劃落實(shí)在很大的程度上會(huì)推動(dòng)地區(qū)內(nèi)的樓市價(jià)格

增長(zhǎng)。

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?＞上海通花?上海新通鹽城項(xiàng)目報(bào)告

地

篇

27

弓上海通花?上海新通鹽城項(xiàng)目報(bào)告

一、項(xiàng)目立地條件分析

1、項(xiàng)目基地位置

A

AAA

市t

心>

建軍路

范

公

慶

路

解

路

，

基

地

放

文

開(kāi)\\

放

路

港

大

路

火

道

車(chē)

站

——