目錄

1、內(nèi)控制度................................

2、擔(dān)保業(yè)務(wù)流程...............................................4

3、二手房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)操作實(shí)務(wù)................................15

4、風(fēng)險(xiǎn)管理辦法...............................................32

5、擔(dān)保項(xiàng)目初審及實(shí)地調(diào)查要點(diǎn)...............................38

6、每周工作例會制度.............................................43

7、檔案管理制度.................................................44

附件1:文書檔案立卷歸檔制度.................46

附件2:檔案借閱申請表....................50

附件3:檔案銷毀官批表.....................50

8、考勤管理制度..................................................52

9、員工培訓(xùn)學(xué)習(xí)制度.............................................54

10、員工行為守則................................................58

11、文明優(yōu)質(zhì)服務(wù)規(guī)范............................................60

12、各職能部門工作制度........................................64

總經(jīng)理工作職責(zé)............................................64

副總經(jīng)理工作職責(zé).........................................65

財(cái)務(wù)部工作職責(zé)...........................................66

辦公室職責(zé)范圍...........................................68

融資擔(dān)保部門工作職責(zé)....................................69

風(fēng)險(xiǎn)徵里部門工作職責(zé)70

總則

第一條為完善本公司擔(dān)保項(xiàng)目管理制度，明確部門間職責(zé)分工，確保

擔(dān)保項(xiàng)目資產(chǎn)質(zhì)量與安全，規(guī)范業(yè)務(wù)操作程序，提高工作效率，根據(jù)國家有

關(guān)金融法規(guī)及本公司規(guī)章制度，特制定本辦法。

第二條擔(dān)保項(xiàng)目調(diào)審分離是規(guī)范本公司內(nèi)部業(yè)務(wù)運(yùn)行機(jī)制，保證擔(dān)保資產(chǎn)

質(zhì)量與安全的一項(xiàng)基本原則。本公司辦理的項(xiàng)目擔(dān)保、應(yīng)遵循分離原則，即

由融資擔(dān)保部調(diào)查并提出調(diào)查報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)管理部評審并提請擔(dān)保項(xiàng)目評審委

員會審議、處理。

第三條擔(dān)保項(xiàng)目評審委員會、融資擔(dān)保部門和風(fēng)險(xiǎn)管理部門應(yīng)堅(jiān)持公正、

客觀和科學(xué)的原則審查、評審和審定項(xiàng)目。

第二章組織機(jī)構(gòu)及原則

第四條擔(dān)保項(xiàng)目評審委員會是本公司項(xiàng)目審定的最高決策機(jī)構(gòu)。擔(dān)保

項(xiàng)目評審委員會依照國家法律、法規(guī)、金融政策、產(chǎn)業(yè)政策以及公司制度的

規(guī)定對項(xiàng)目進(jìn)行審定。

第五條融資擔(dān)保部門和風(fēng)險(xiǎn)管理部門應(yīng)建立完善的業(yè)務(wù)管理規(guī)章制度。

1、要根據(jù)國家的政策法規(guī)和本公司有關(guān)規(guī)章制度，結(jié)合本部門的具體

業(yè)務(wù)工作實(shí)際，制定操作性強(qiáng)的管理制度和業(yè)務(wù)工作規(guī)程；

2、要以落實(shí)各項(xiàng)業(yè)務(wù)管理制度為核心，按照責(zé)權(quán)統(tǒng)一的原則，建立明

確的崗位責(zé)任制，將責(zé)任落實(shí)到人；

3、要建立規(guī)范的項(xiàng)目檔案，在項(xiàng)目運(yùn)作的每道程序、每個(gè)環(huán)節(jié)，均應(yīng)

由項(xiàng)目責(zé)任人做詳盡的記錄，存檔備查。

2

第三章?lián)ｍ?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理業(yè)務(wù)規(guī)定

第六條項(xiàng)目評審工作應(yīng)獨(dú)立進(jìn)行，不受任何外來因素的影響和制約。

在項(xiàng)目評審工作中，風(fēng)險(xiǎn)管理部要加強(qiáng)與融資擔(dān)保部的聯(lián)系與配合。

第七條風(fēng)險(xiǎn)管理部在收到融資擔(dān)保部轉(zhuǎn)送的項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告及相關(guān)材

料后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)完成評審工作。正常項(xiàng)目，應(yīng)在收到項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告

之日起5個(gè)工作日完成。對特殊和疑難項(xiàng)目，在報(bào)經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后，評

審期限可作適當(dāng)延長，但一般不超過10個(gè)工作日。

第八條風(fēng)險(xiǎn)管理部對融資擔(dān)保部轉(zhuǎn)送的項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告和材料,按下列情況

辦理：

1、認(rèn)為需要做解釋、補(bǔ)充和調(diào)換的，應(yīng)在收到項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告之日起2

個(gè)工作日內(nèi)，以口頭或書面形式向融資擔(dān)保部門提出；

2、對項(xiàng)目未達(dá)到有關(guān)評審規(guī)定要求需要退回的，應(yīng)報(bào)經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),

并提出具體意見，書面通知融資擔(dān)保部；

3、經(jīng)評審認(rèn)為需要否定的，應(yīng)先與融資擔(dān)保部協(xié)商，意見一致的，在

報(bào)經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后，以書面形式正式通知融資擔(dān)保部門，協(xié)商意見不一致

的，則提交擔(dān)保項(xiàng)目評審委員會。

第九條融資擔(dān)保部應(yīng)認(rèn)真審查企業(yè)的擔(dān)保申請等全部項(xiàng)目材料并出具項(xiàng)

日調(diào)查報(bào)告。經(jīng)融資擔(dān)保部審查通過的項(xiàng)目轉(zhuǎn)送風(fēng)險(xiǎn)管理部評審并附全部項(xiàng)

目原始材料；審查未通過或風(fēng)險(xiǎn)管理部評審未通過的項(xiàng)目，應(yīng)在報(bào)經(jīng)主管領(lǐng)

導(dǎo)批準(zhǔn)后，正式通知企業(yè)。

第十條融資擔(dān)保部對風(fēng)險(xiǎn)管理部提出需要解釋、補(bǔ)充和調(diào)換的項(xiàng)目審查報(bào)

告及相關(guān)材料，應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)給予答復(fù)。

3

第十一條為提高工作效率,融資擔(dān)保部要加強(qiáng)與風(fēng)險(xiǎn)管理部之間的協(xié)調(diào)配

合。對重大或特殊疑難項(xiàng)目，融資擔(dān)保部應(yīng)在受理項(xiàng)目的同時(shí)通知風(fēng)險(xiǎn)管理

部，附送全部項(xiàng)目材料的復(fù)印件，并可會同風(fēng)險(xiǎn)管理部共同進(jìn)行項(xiàng)目前期調(diào)

查。

第十二條融資擔(dān)保部負(fù)責(zé)與擔(dān)保企業(yè)簽訂擔(dān)保合同和保后管理負(fù)責(zé)擔(dān)保

費(fèi)收取，負(fù)責(zé)對逾期擔(dān)保貸款本息的清收。

第十三條本辦法由XXXX投資擔(dān)保有限公司擔(dān)保項(xiàng)目評審委員會負(fù)責(zé)解

釋。

XXXX投資擔(dān)保有限公司

擔(dān)保業(yè)務(wù)流程操作

第一章總則

第一條為規(guī)范我公司擔(dān)保行為，保證擔(dān)保業(yè)務(wù)工作質(zhì)量和效率，根據(jù)

《XXXX投資擔(dān)保有限公司章程》之規(guī)定，特制定本規(guī)程。

第二條公司從事?lián)I(yè)務(wù)應(yīng)遵守國家法律法規(guī)和規(guī)章制度，遵循平

等、自愿、公平、誠實(shí)守信和合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則。

第二章?lián)I(yè)務(wù)流程

第三條擔(dān)保業(yè)務(wù)流程主要包括：

1、客戶申請；

2、擔(dān)保立項(xiàng)；

3、融資擔(dān)保部經(jīng)理初審；

4、風(fēng)險(xiǎn)管理部經(jīng)理復(fù)審；

5、擔(dān)保貸款評審委員會審查；

6、董事長批準(zhǔn)；

7、簽訂合同（發(fā)放貸款）；

8、跟蹤監(jiān)督；

9、解除擔(dān)保（代償追償）。

第三章客戶申請與擔(dān)保立項(xiàng)

第四條客戶咨詢和申請業(yè)務(wù)受理程序：

1、融資擔(dān)保人員與來訪客戶交談，根據(jù)客戶口述情況，登記《申請項(xiàng)

5

目情況受理表》。

2、融資擔(dān)保人員向客戶解釋有關(guān)申保條件與所需資料；

3、按照申保條件預(yù)審借款人主體資格、會計(jì)數(shù)據(jù)以及與借款、反擔(dān)保

有關(guān)的證明材料。

4、經(jīng)過初審、復(fù)審后，將申保單位基本情況上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，確定是否

受理擔(dān)保，并回復(fù)申保單位；

5、對確定立項(xiàng)項(xiàng)目，通知其報(bào)送相關(guān)資料；

第五條立項(xiàng)條件：

1、國家支持的高科技，生物工程企'W;具有國際競爭力的傳統(tǒng)企業(yè)以

及具有較強(qiáng)核心競爭力和潛在價(jià)值優(yōu)勢的企業(yè)；具有潛在增長空間的高科技

企業(yè)及市場準(zhǔn)入程度較高的醫(yī)療、媒體等服務(wù)業(yè)；

2、生產(chǎn)經(jīng)營符合國家和省的產(chǎn)業(yè)政策；

3、申請的擔(dān)保貸款為非建設(shè)、技術(shù)改造貸款，且期限在一年以內(nèi)（含

一年）；

4、有效凈資產(chǎn)不低于30萬元人民幣；資產(chǎn)負(fù)債率不超過50%;

5、累計(jì)在保責(zé)任余額不超過我公司實(shí)收資本的10%;

6、能夠提供足額的反擔(dān)保條件，能夠確保變現(xiàn)償還本息。

第六條申保單位所報(bào)送資料包括：

一、法人客戶：

1、申請貸款報(bào)告；

2、法人營業(yè)執(zhí)照及法人身份證復(fù)印件（需要核查原件）；

3、企業(yè)基本情況，法人代表簡歷；

6

4、組織機(jī)構(gòu)代碼；

5、稅務(wù)登記證（國稅、地稅）；

6、銀行開戶許可證、公司基本戶開戶行及賬號；一般存款戶開戶行及

賬號；

7、上兩年度的財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告（包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表

等）以及近期的會計(jì)報(bào)表；（附：應(yīng)收賬款應(yīng)付賬款明細(xì)表、存貨明細(xì)表、

短期借款、長期借款、其他應(yīng)收及其他應(yīng)付款等明細(xì)表）；

8、貸款證、貸款卡及貸款卡密碼；

9、企業(yè)經(jīng)營許可證（特殊行業(yè)）：

10、公司章程及驗(yàn)資報(bào)告；

11、主要客戶名單及產(chǎn)品銷售合同、訂電；

12、抵押人的權(quán)證原件及抵押人的相關(guān)資料。如單位：需要單位提供

同意資產(chǎn)抵押的股東會紀(jì)要（如個(gè)人，需要夫婦二人的身份證、戶口簿、結(jié)

婚證原件及復(fù)印件）

13、進(jìn)出口經(jīng)營資格證明文件（對出口企業(yè)）

14、公司發(fā)展規(guī)劃。

二、自然人客戶：

1、貸款報(bào)告；

2、營業(yè)執(zhí)照及貸款夫婦的身份證、戶口簿、結(jié)婚證原件及復(fù)印件；

3、稅務(wù)登記證（國稅、地稅）；

4、資產(chǎn)證明、夫妻雙方從業(yè)經(jīng)歷、貸款用途、還款計(jì)劃；

5、貸款結(jié)算戶證明及賬號。

7

第四章項(xiàng)目初審

第七條已立項(xiàng)的項(xiàng)目，由融資擔(dān)保部經(jīng)理指定專人（A、B角）進(jìn)行

初審，初審過程必須由A、B共同完成，A角提交《擔(dān)保初審報(bào)告》，B角

提交《補(bǔ)充意見》。初審過程中有關(guān)聯(lián)系、協(xié)調(diào)事宜由A角牽頭。

第八條初審過程必須由A、B角共同對申保單位進(jìn)行現(xiàn)場考察；與申

保單位法定代表人及財(cái)務(wù)人員面談就反擔(dān)保抵押物進(jìn)行現(xiàn)場核實(shí)；就采購、

銷售及其他生產(chǎn)經(jīng)營問題向有關(guān)方面調(diào)查落實(shí)；對申保單位所報(bào)財(cái)務(wù)資料和

有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核查，出具《擔(dān)保初審報(bào)告》。

第九條初審人員首先查詢法人及自然人的征信資料（查詢銀行征信系

統(tǒng)），連同《擔(dān)保初審報(bào)告》交評審部審定。

第十條初審工作從立項(xiàng)開始一般應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)完成，超時(shí)的，A

角應(yīng)及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)原因。

第十一條初審過程中若申保單位不予配合，或者主動(dòng)要求撤回?fù)?dān)保申

請等影響到初審工作繼續(xù)進(jìn)行,或出具虛假資料、所做陳述與事實(shí)出入較大、

重大經(jīng)濟(jì)決策失誤、違法亂紀(jì)問題等，經(jīng)初審予以否決或暫緩的，應(yīng)報(bào)告主

管領(lǐng)導(dǎo)。

第十二條《擔(dān)保初審報(bào)告》應(yīng)載有以下主要內(nèi)容：

1、企業(yè)或者個(gè)人基本情況；

2、申保單位發(fā)展過程或者背景、組織性質(zhì)、資本實(shí)力、股權(quán)結(jié)構(gòu)等情

況；

3、法定代表人（自然人）及經(jīng)營決策者的從業(yè)背景、經(jīng)歷、素質(zhì)、能

力、個(gè)人信譽(yù)（查銀行征信系統(tǒng)）（總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)）；

8

4、主要經(jīng)營范圍及生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，主要銷售渠道；

5、借款用途、期限；

6、還款能力分析以及還款資金來源；

7、反擔(dān)保抵押物情況；

8、法人客戶需要說明財(cái)務(wù)情況；

9、風(fēng)險(xiǎn)測評，項(xiàng)目存在的主要問題和風(fēng)險(xiǎn)以及實(shí)施擔(dān)保的影響程度；

10、初審結(jié)論（包括對企業(yè)總體評價(jià)、支持、否決理由等）；

第十三條初審報(bào)告要求全面客觀地反映申保單位情況,不能出具虛假

報(bào)告和遺漏重大問題的報(bào)告，違者追究個(gè)人責(zé)任。

第五章風(fēng)險(xiǎn)管理部經(jīng)理復(fù)審

第十四條項(xiàng)目初審合格后，融資擔(dān)保部經(jīng)理（A、B角）將初審報(bào)告

及相關(guān)資料報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理部經(jīng)理，風(fēng)險(xiǎn)管理部經(jīng)理主要審查：

1、初審過程的合規(guī)性；

2、資料的真實(shí)性、合法性、完整性；

3、證據(jù)的充分性、結(jié)論的客觀性、方案的可行性；

4、風(fēng)險(xiǎn)度測評結(jié)果，評價(jià)反擔(dān)保強(qiáng)度的適當(dāng)性；

5、主要風(fēng)險(xiǎn)及重要信息提示；

6、擔(dān)保方案意見；

7、確保反擔(dān)保措施有效性。

第六章?lián)ＹJ款委員會審查

1、融資擔(dān)保部調(diào)查人員向擔(dān)保貸款評審委員會提交《調(diào)查報(bào)告》及擔(dān)

保方案;

9

2、風(fēng)險(xiǎn)管理部評審人員向擔(dān)保貸款評審委員會提交《評審報(bào)告》及擔(dān)

保方案；

3、擔(dān)保貸款評審委員會成員對調(diào)查人員、評審人員進(jìn)行詢問；

4、擔(dān)保貸款評審委員會成員集體討論，并形成一致意見，并上報(bào)董事

長審批。

第七章董事長評審及擔(dān)保審批

董事長根據(jù)擔(dān)保貸款評審委員會上報(bào)的資料簽署最終審批意見，確定是否擔(dān)

保。

第八章?lián)：贤暮炗?/p>

第十五條項(xiàng)目獲準(zhǔn)后，A角通知被擔(dān)保單位辦理合同簽訂相關(guān)手續(xù)；

1、簽訂借款申請書及企業(yè)（個(gè)人）申請貸款擔(dān)保審批表；

2、簽訂人民幣借款合同；

3、簽訂抵（質(zhì)）押反擔(dān)保合同（或最高額抵押反擔(dān)保合同）；

4、簽訂法人連帶保證合同（函）、個(gè)人連帶保證合同（函）或簽訂不

可撤消承諾書；

5、提交貸款申請報(bào)告；

6、提交申保單位同意貸款及同意資產(chǎn)抵押的股東會議紀(jì)要以及第六條

中所列的材料或補(bǔ)充材料。

以上手續(xù)辦妥后交董事長簽署保證貸款合同，送交相關(guān)銀行審批。

第九章反擔(dān)保

第十六條當(dāng)?shù)弥y行獲準(zhǔn)貸款后，B角按照議定辦理反擔(dān)保手續(xù)；

1、家庭財(cái)產(chǎn)共有人同意與我公司簽訂保證、抵押或者質(zhì)押等反擔(dān)保合

10

同的對方為個(gè)人，有配偶的，夫妻雙方共同作為合同的一方，出具承諾書表

不同意；

2、登記以房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門辦理登記；以機(jī)器設(shè)備

抵押的，應(yīng)到工商行政管理部門辦理登記；

3、移交動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利憑證；

（1）、以房地產(chǎn)抵押的，房地產(chǎn)證書及他項(xiàng)權(quán)利證書移交我公司保管;

（2）、以機(jī)器設(shè)備抵押的，工商抵押登記證及購買機(jī)器取得的原始發(fā)

票交我公司保管；

（3）、以動(dòng)產(chǎn)設(shè)備質(zhì)押的，質(zhì)物移交到我公司保管。

第十七條如遇特殊情況,不能按規(guī)定程序辦理的，應(yīng)經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

第十章收取擔(dān)保收費(fèi)及收齊客戶的全部資料后，開出放款通知書

第十八條以上手續(xù)辦妥后，由風(fēng)險(xiǎn)管理部經(jīng)理開出擔(dān)保費(fèi)發(fā)票憑證,

財(cái)務(wù)部門據(jù)此收費(fèi)，并簽字后交風(fēng)險(xiǎn)管理部經(jīng)理，風(fēng)險(xiǎn)管理部經(jīng)理憑此擔(dān)保

收據(jù)開出放款通知書。擔(dān)保收費(fèi)收取，按公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，財(cái)務(wù)部門收費(fèi)

時(shí)應(yīng)予審核。

第十一章?lián)ｍ?xiàng)目管理

第十九條已擔(dān)保項(xiàng)目由融資擔(dān)保部經(jīng)理（A角）負(fù)責(zé)日常跟蹤，風(fēng)險(xiǎn)

管理部負(fù)責(zé)監(jiān)督及風(fēng)險(xiǎn)管理。

第二十條融資擔(dān)保部經(jīng)理（A角）定期（按季）實(shí)地調(diào)查和詳細(xì)記錄

被保單位情況，并于調(diào)查后3個(gè)工作日內(nèi)作出《跟蹤報(bào)告》，報(bào)送至公司領(lǐng)

導(dǎo)。

第二十一條融資擔(dān)保部經(jīng)理（A角）應(yīng)于貸款到期前一個(gè)月與銀行和

11

企業(yè)聯(lián)系，隨時(shí)掌握被擔(dān)保單位資金動(dòng)態(tài)，并提醒被擔(dān)保單位在貸款到期前

籌集還貸資金。

第二十二條融資擔(dān)保部負(fù)責(zé)擔(dān)保單位信用檔案管理，對按期還貸、逾

期后還貸、經(jīng)公司代償后全部或者部分歸還以及導(dǎo)致?lián)p失的情況進(jìn)行詳

細(xì)記錄，并作為信息資源加以管理。

第十二章貸款延期

第二十三條需要延期的項(xiàng)目，借款人要在該項(xiàng)目到期前30天向我公

司提出擔(dān)保延期書面申請，并按要求提供所需要文件資料。融資擔(dān)保部經(jīng)理

應(yīng)提前就延期問題與銀行磋商并向公司及時(shí)匯報(bào)。

第二十四條延期包括借新款還舊款和展期。借款人需要對原貸款項(xiàng)目

辦理借新還舊（或展期）手續(xù)時(shí)，該項(xiàng)目的擔(dān)保按新項(xiàng)目處理程序和辦法辦

理。

第二十五條延期項(xiàng)目跟蹤由A角負(fù)責(zé)，融資擔(dān)保部應(yīng)將延期項(xiàng)目作

為監(jiān)督重點(diǎn)。

第二十六條延期和逾期項(xiàng)目不宜繼續(xù)擔(dān)保時(shí)或者項(xiàng)目沒有到期發(fā)生

重大變化、出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)由融資擔(dān)保部申請列入預(yù)警項(xiàng)目。預(yù)警項(xiàng)目的后

期管理，由風(fēng)險(xiǎn)管理部及時(shí)提出處理意見報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，以尋求解決辦法。

第十三章?lián)ｍ?xiàng)目的終止

第二十七條對于已解除擔(dān)保責(zé)任的擔(dān)保項(xiàng)目，由風(fēng)險(xiǎn)管理部經(jīng)理根據(jù)

銀行貸款還清憑證,辦理擔(dān)保終結(jié)手續(xù)。經(jīng)融資擔(dān)保部和財(cái)務(wù)部審核無誤并

交公司主要負(fù)責(zé)人審批后，將所抵押、質(zhì)押的有關(guān)財(cái)產(chǎn)和權(quán)利憑證等資料退

還被保企業(yè)，同時(shí)出具注銷抵押通知書。

12

第十四章代償與追償

第二十八條被擔(dān)保的企業(yè)，即主債務(wù)人，到期未能履行債務(wù)，由我公

司代為償付后，我公司應(yīng)依法向主債務(wù)人追償。如債務(wù)人仍不履行，應(yīng)按下

列方式追償；

1、如主債務(wù)人或第三人與我公司訂立《抵押反擔(dān)保合同》或《質(zhì)押反

擔(dān)保合同》的，應(yīng)以抵押物、質(zhì)押物或質(zhì)權(quán)標(biāo)的折價(jià)或以其拍賣、變賣所得

價(jià)款清償債務(wù)：

2、如其他單位或者個(gè)人為主債務(wù)人提供保證反擔(dān)保的，應(yīng)向該保證人

追償；

3、未設(shè)立反擔(dān)保，或反擔(dān)保權(quán)實(shí)現(xiàn)后仍不足清償債務(wù)的，應(yīng)繼續(xù)向主

債務(wù)人追償，包括但不限于訴訟、仲裁、公證強(qiáng)制執(zhí)行和支付令等方式。

第二十九條代償后的追償以及對債務(wù)人的管理工作，由公司風(fēng)險(xiǎn)管理

部負(fù)責(zé)，A角配合。

第三十條債務(wù)人破產(chǎn)案件已由人民法院受理的，我公司應(yīng)告之主債權(quán)

人申報(bào)債權(quán)。

第三十一條有下列情形之一的，我公司應(yīng)通知主債權(quán)人解除保證合

同，且不承擔(dān)任何保證責(zé)任：

1、主合同當(dāng)事人雙方串通，騙取我公司提供保證的；

2、主合同債權(quán)人采取欺詐、脅迫手段，使我公司在違背真實(shí)意思的情

況下提供保證的；

3、主合同債務(wù)人采取欺詐、脅迫等手段，使我公司在違背真實(shí)意思的

情況下提供保證，債權(quán)人知道或應(yīng)當(dāng)知道欺詐、脅迫事實(shí)的。

13

第十五章附則

第三十二條本規(guī)程如與國家法律法規(guī)不一致時(shí),應(yīng)以國家法律法規(guī)為

準(zhǔn)。

第三十三條本規(guī)程由本公司負(fù)責(zé)解釋。

XXXX投資擔(dān)保有限公司

二手房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)操作實(shí)務(wù)

第一章總則

為了擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，提高擔(dān)保收入，分散風(fēng)險(xiǎn)，公司開展二手房貸款擔(dān)

保業(yè)務(wù)，主要包括：二手房抵押貸款擔(dān)保、二手房按揭貸款擔(dān)保、二手房轉(zhuǎn)

按揭貸款擔(dān)保。

第一條擔(dān)保貸款的范圍：

二手房擔(dān)保貸款的范圍包括安慶市區(qū)域內(nèi)可上市交易的住宅、公寓、別

墅、以及商鋪。

第二條擔(dān)保貸款對象：

凡年滿18周歲至65周歲，具有完全民事行為能力且具有安慶市城鎮(zhèn)

居民常住戶口或在安慶市有效居留權(quán)的居民。

第三條擔(dān)保貸款條件：

1、有合法、有效的居留身份；

2、有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有按期償還借款本息的能力；

3、所購房屋的產(chǎn)權(quán)明晰，符合法律規(guī)定的可進(jìn)入房地產(chǎn)二級市場流通

的條件；

4、有購買住房的合同或協(xié)議；

5、同意以所購房屋及其權(quán)益作為抵押物；

6、提出借款申請時(shí)，有不低于購房價(jià)款30%的自有資金；

15

7、借款人的實(shí)際年齡加貸款申請期限不應(yīng)超過65歲;

8、貸款銀行規(guī)定的其他條件。

第二章二手房抵押貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)

第四條貸款額度：

貸款額度最高不得超過所購房屋評估價(jià)值的70%。

第五條貸款金額：

1、以住宅抵押，90平方米（含）以下，最高可貸8成；90平方米以上,

最高可貸7成；

2、以商業(yè)用房抵押，最高可貸5成；

3、以商住兩用房抵押，最高可貸5.5成。

第六條申請材料：

1、房屋買賣雙方身份證件復(fù)印件（居民身份證、戶口簿、軍官證）；

2、貸款行認(rèn)可的借款人償還能力證明資料，例如：收入證明和資產(chǎn)證

明等；

3、合法有效的購買（大修）住房合同、協(xié)議及相關(guān)批準(zhǔn)文件；

4、涉及抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需要提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文

件以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的書面證明；

5、涉及保證擔(dān)保的，需提供保證人同意提供擔(dān)保的書面承諾及保證人

的資信證明；

6、借款人用于購買（大修）住房的自籌資金的有關(guān)證明；

7、房屋銷（預(yù)）售許可證或樓盤的房地產(chǎn)權(quán)證（現(xiàn)房）（復(fù)印件）；

8、房屋買賣方均提供郵儲個(gè)人結(jié)算賬戶（存折）；

16

9、貸款行規(guī)定的其他文件和資料：

由其他自然人或法人為購房人提供階段性擔(dān)保的，擔(dān)保人應(yīng)經(jīng)過銀行審

核，并根據(jù)銀行要求提供相關(guān)證明資料。

第七條操作流程：

1、與賣方簽訂買賣合同并向中介機(jī)構(gòu)提出二手房代辦申請；

2、申請人到房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行所要購買的二手房的評估；

3、申請人領(lǐng)取、填寫申請表；

4、銀行收件、審批；

5、簽訂借款合同、抵押合同或擔(dān)保合同；

6、辦理抵押登記手續(xù)；

7、發(fā)放貸款；

8、申請人按期歸還貸款；

9、清戶。

第八條收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（公證費(fèi)、抵押登記費(fèi)、抵押房產(chǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)的

評估費(fèi)）

一、辦理抵押貸款的費(fèi)用

費(fèi)用名稱抵押擔(dān)保階段性抵拒擔(dān)保

評估費(fèi)評估值xO.4%300元

評估值X保險(xiǎn)費(fèi)率X（貨款年限+1）

保險(xiǎn)費(fèi)

（保險(xiǎn)費(fèi)率：0?02%-磚木；0?08%一鋼筋混凝土；0.12%—嵇土混合

律師費(fèi)（包貸款額25萬元以下2000元1000元

含公證費(fèi)、貸款額25萬元以上2000+（貨款額-25萬）xl%1000+（貸款額-25萬）xl%

抵押登記費(fèi)）

注：中介機(jī)構(gòu)代辦過戶的，律師費(fèi)減少500元

交易價(jià)格xl.5%

擔(dān)保費(fèi)

二、房管部門收取的稅費(fèi)

費(fèi)用名稱標(biāo)準(zhǔn)交納方

120平方米以下交易價(jià)格x2%

契稅買方

120平方米以上交易價(jià)格x4%

手續(xù)費(fèi)500元買、賣雙方

土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)x3%買方（只限公房上市）

營業(yè)稅交易價(jià)格xl.5%賣方

第三章二手房按揭貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)

“二手房”按揭貸款擔(dān)保是指當(dāng)購房人購買“二手房”資金不足，向銀行提

出按揭貸款申請時(shí)，由本公司為購房人向貸款銀行提供連帶責(zé)任保證，同時(shí)

為買賣雙方的房屋交易提供保證責(zé)任的行為。

第九條貸款成數(shù)、期限、利率：

1、以房屋交易價(jià)和評估價(jià)孰低的原則確定房屋的價(jià)格基數(shù)；

2、住宅按揭貸款成數(shù)最高不得超過評估價(jià)值的7成；

3、貸款期限為所購房齡加借款人借款年限不得超過30年；

4、商用房按揭貸款成數(shù)原則上不得超過評估價(jià)值的5成；

5、貸款期限不超過10年，不辦理展期；

6、貸款利率按照人民銀行及個(gè)人住房貸款利率管理辦法執(zhí)行。

第十條購買二手房按揭貸款的基本操作流程：

1、買賣雙方簽訂房地產(chǎn)買賣契約，并與擔(dān)保公司簽訂委托代理合同；

2、辦理房地產(chǎn)評估，并收取代辦費(fèi)及代收代繳相關(guān)費(fèi)用（待所有手續(xù)

完成后據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)）；

3、借款人將30%的首付款存入擔(dān)保公司指定的帳戶；

4、借款人提交擔(dān)保公司及銀行所需的相關(guān)資料；

5、擔(dān)保公司對賣方房產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保前的調(diào)查與審批；

6、貸款銀行進(jìn)行貸前調(diào)查及審批；

7、貸款獲批后，借款人與貸款銀行簽訂《借款合同》，擔(dān)保公司與銀

行簽訂保證合同，借款人與擔(dān)保公司簽訂《抵押合同》，借款人向擔(dān)保公司

繳納擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)金；

8、擔(dān)保公司代辦房產(chǎn)交易過戶、代辦產(chǎn)權(quán)登記，取得受理單，交繳稅

費(fèi)；

9、貸款銀行將貸款金額發(fā)放至擔(dān)保公司指定帳戶，擔(dān)保公司根據(jù)《買

賣合同》中買賣雙方約定的款項(xiàng)支付；

10、擔(dān)保公司抵押登記手續(xù)，領(lǐng)取并執(zhí)管《房屋他項(xiàng)權(quán)證》；

11、擔(dān)保公司文件歸檔，待借款人還清貸款，將還款證明到擔(dān)保公司

辦理抵押注銷登記手續(xù)，擔(dān)保公司解除擔(dān)保責(zé)任。

第十一條二手房按揭貸款費(fèi)用：

19

1、貸款相關(guān)費(fèi)用包括：評估費(fèi)、公證費(fèi)、抵押登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，該

費(fèi)用因各收費(fèi)單位的標(biāo)準(zhǔn)不同而略有不同；

2、交易費(fèi)用包括：交易監(jiān)證費(fèi)、契稅等;

3、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):

收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)部門

交易契稅成交價(jià)X1.5%產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心

交易服務(wù)費(fèi)建筑面積X6元產(chǎn)權(quán)交易中心

產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)80元產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心

過戶代理費(fèi)600元代理公司

評估費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)評估公司

評估代理費(fèi)500元代理公司

保險(xiǎn)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)保險(xiǎn)公司

公證費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公證處

核檔費(fèi)200元產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心

抵押登記費(fèi)80元產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心

貸款擔(dān)保費(fèi)貸款額X1.5%擔(dān)保公司

第十二條申請二手房按揭貸款擔(dān)保需提供的資料

（一）賣方

1、房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證原件及復(fù)印件四份

2、國有土地使用證或土地登記收件單原件及復(fù)印件二份

3、夫妻雙方身份證復(fù)印件五份

4、結(jié)婚證復(fù)印件三份（未婚者提供一寸彩照兩張）

20

（二）買方

1、夫妻雙方身份證復(fù)印件六份

2、夫妻雙方戶口簿復(fù)印件四份C底出所戶籍章及個(gè)人內(nèi)容）

3、結(jié)婚證復(fù)印件三份（未婚者提供一寸彩照兩張）

4、按揭貸款申請表一式三份

5、夫妻雙方收入證明原件及復(fù)印件三份（個(gè)人收入超過叁仟元提供近

三個(gè)月工資條或個(gè)人所得稅稅單并加蓋公章或財(cái)務(wù)章）

6、首付款現(xiàn)金繳款單復(fù)印件四份

7、評估報(bào)告原件五份

備注：1、公章清晰、完整、不得重章

2、復(fù)印件完整，朝向一致

3、收入證明不得復(fù)印、金額不得涂改

4、集體戶的需有戶口首頁或復(fù)印件上蓋派出所的戶籍章

5、所有表格需用黑色碳素水筆填寫

以上需核對原件，全部用A4紙復(fù)印

第十三條二手房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)識別與評估

1、一般情況下，辦理二手房按揭，交易雙方應(yīng)在辦理過戶手續(xù)之前就

申請，而在辦理過戶手續(xù)之后再申請，就會造成交易不成的危險(xiǎn)。銀行在審

批貸款時(shí)除了要調(diào)查買方的經(jīng)濟(jì)狀況，有無還款能力外，還要求雙方提供房

屋的評估報(bào)告，取評估價(jià)和交易價(jià)中較低的價(jià)格確定其貸款金額。買方需要

支付不少于30%的首期款，同時(shí)貸款年限還要以房屋的使用年限等因素進(jìn)

21

行確定。買賣雙方不清楚這些環(huán)節(jié)都有可能導(dǎo)致交易失敗。

2、辦理二手房按揭，需要辦理完過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)人的名字由賣方更換

為買方后，才能以該處房產(chǎn)作為抵押申請貸款。一般情況下，在辦理過戶手

續(xù)前，買方支付的首期款應(yīng)存入銀行指定的房產(chǎn)交易代理機(jī)構(gòu)在該行的賬

戶，由銀行凍結(jié)，這樣可以避免類似買方惡意拖延辦理按揭手續(xù)的時(shí)間，賣

方也就遲遲不能收到賣房的尾款或賣方收到首期房款而遲遲不辦理房屋過

戶手續(xù)等風(fēng)險(xiǎn)。

3、如果只有購房合同和發(fā)票，而未辦理產(chǎn)權(quán)證的房子盡量不要購買，

否則也可能因?yàn)殚_發(fā)商的問題而最終無法辦理產(chǎn)權(quán)證。

4、抵押失實(shí)現(xiàn)在，大部分銀行在有中介公司或貸款公司作階段性

擔(dān)保的情況下，憑交易中心抵押登記的收件收據(jù)發(fā)放貸款。一些作假者偽造

收件收據(jù)或?qū)κ占論?jù)的復(fù)印件予以變造，使收件收據(jù)看起來有抵押登記的

內(nèi)容，進(jìn)而騙取貸款。因?yàn)槭占論?jù)上顯示不出抵押銀行，有的人甚至將一

張收件收據(jù)送到兩家銀行要求放款。現(xiàn)在部分銀行已經(jīng)和市房產(chǎn)交易中心聯(lián)

網(wǎng)，查詢交易登記內(nèi)容后，可基本上杜絕此類風(fēng)險(xiǎn)。利用他人證件及資料申

請貸款，在銀行批準(zhǔn)貸款后，用偽造的證件或由他人冒名來簽訂抵押借款合

同，這種合同當(dāng)然無效，銀行以后也難以憑借合同追究責(zé)任。

5、交易無效這是由賣方帶來的風(fēng)險(xiǎn)，到交易中心辦理過戶登記的

人不是真正的權(quán)利人，而是他人冒名頂替的。一且出現(xiàn)糾紛，法院會判決交

易無效，銀行便被卷入其中。這種風(fēng)險(xiǎn)的防范取決于房地產(chǎn)交易中心的審核

嚴(yán)格程度。

6、假按揭先杜撰一個(gè)權(quán)利人，再將所謂權(quán)利人的房屋出售給借

22

款人，用這些虛構(gòu)的材料向銀行申請按揭貸款。申請獲批準(zhǔn)后，辦理交易過

戶登記時(shí)僅僅提供銀行的抵押材料，抵押完成后便可得到銀行的放款，以此

騙取利率較低和年限較長的住房貸款。這種騙術(shù)有一個(gè)特征，就是他項(xiàng)權(quán)利

證明和房產(chǎn)證的發(fā)證日期不一致，除非其再次造假。要發(fā)現(xiàn)此類做假最好的

辦法是銀行跟蹤送交易中心，但銀行的工作量將大大增加。銀行不妨通過查

驗(yàn)交易時(shí)的契稅憑證及發(fā)票，以比對日期。

7、關(guān)聯(lián)交易通過自己人之間的關(guān)聯(lián)交易來達(dá)到獲取銀行貸款的目

的。如配偶、兄弟姐妹、父子之間的房屋買賣。這種交易除了產(chǎn)權(quán)的過戶外，

沒有居住人的變更，也不存在首期付款,貸到的資金根本不是用于支付房款，

而是用于其他方面，甚至是歸還賭債，目前逾期的貸款中這種情況很多。防

范這種風(fēng)險(xiǎn)相對要困難一些，但是從借款人的個(gè)人資信中，有時(shí)能發(fā)現(xiàn)蛛絲

馬跡，比如曾經(jīng)報(bào)告過以該地址申請信用卡,或者從戶口簿中的親屬關(guān)系中

發(fā)現(xiàn)問題。

8、提高交易價(jià)格一些投資人為了變相提高貸款成數(shù)，虛報(bào)成交價(jià)

格，并且利用某些評估公司的疏忽或友情評估，抬高評估價(jià)格，甚至偽造評

估報(bào)告，達(dá)到超成數(shù)貸款的目的。個(gè)別極端例子中，貸款金額超過了房屋的

真正成交價(jià)格。如果房價(jià)上漲不多或不漲，借款人幾乎不會還貸。要防止此

類風(fēng)險(xiǎn)，一方面，各評估公司應(yīng)恪守職業(yè)操守，提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)，作出實(shí)事求

是的評估。另一方面，銀行應(yīng)委托信譽(yù)好的評估公司，也可以請其他評估公

司予以復(fù)核，確保評估價(jià)格的可靠性。

9、虛假交易有些房產(chǎn)中介或黃牛借用他人的姓名，給他們幾千元

錢，以他們的名義貸款購買房屋。那些出借個(gè)人資信的人一般多為外地戶口，

23

他們對所購買的房屋一無所知，既沒有看過房，也不知道成交價(jià)格，只是名

義上的借款人，事后一且發(fā)生逾期還款，人都很難找到，給銀行的催款帶來

極大麻煩。建議銀行在簽訂借款合同時(shí)詢問一些房屋狀況，以辨別借款“槍

手。

10、收入證明虛假由于種種原因，現(xiàn)在借款人提供給銀行的收入

證明中有相當(dāng)比例是有水分的。有的是不想讓單位知道買房一事；有的是另

有灰色收入；有的借款人根本沒有工作單位，請朋友幫忙出具相關(guān)證明；有

的偽造公章,虛構(gòu)收入證明。由于現(xiàn)行的稅收制度，還不能做到每個(gè)人都有

稅單，要準(zhǔn)確核查收入，并不容易。但銀行可以通過借款人的文化程度、工

作經(jīng)歷、年齡進(jìn)行綜合判斷，確定收入的可信度。

第四章二手房轉(zhuǎn)按揭貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)

轉(zhuǎn)按揭貸款擔(dān)保：是指已在銀行辦理了個(gè)人住房按揭貸款的原借款人，

在將抵押給銀行的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓給第三人（買房人）時(shí)，由買房人向銀行申

請的購房貸款。借款人（買房人）同意利用銀行貸款及購房首期款，清償所

購住房所有原債務(wù)并以所購房產(chǎn)抵押給銀行，且在借款人所購房產(chǎn)的《房屋

他項(xiàng)權(quán)證》（原件）未交付甲方之前，由住房擔(dān)保公司為借款人的貸款向銀

行提供連帶保證責(zé)任的貸款。

第十四條操作流程：

1、買賣雙方簽訂買賣合同，并事先確認(rèn)買方有無還貸能力；

2、在銀行同意買方貸款的情況下，選擇申請同行轉(zhuǎn)按或者跨行轉(zhuǎn)按

（注：賣方還貸不滿一年的，通常選擇同行轉(zhuǎn)按或者同支行轉(zhuǎn)按；已滿一年

的，則可以選擇跨行轉(zhuǎn)按）；

3、買方向銀行申請轉(zhuǎn)按揭并提交相關(guān)材料及支付相關(guān)費(fèi)用，包括擔(dān)保

費(fèi)用（銀行正常放款時(shí)間為過戶后三個(gè)工作日內(nèi)），賣方需向銀行、擔(dān)保公

司或者中介機(jī)構(gòu)簽署出售承諾書，而買方需向銀行出具擔(dān)保委托書；

4、在轉(zhuǎn)按揭申請通過銀行審核后（審核通常需要五個(gè)工作日），且銀

行確認(rèn)可以去還貸的當(dāng)日買方申請貸款的銀行所指定的擔(dān)保公司或中介機(jī)

構(gòu)，攜帶相關(guān)款項(xiàng)共同辦理還貸手續(xù)；

5、辦理完結(jié)還貸手續(xù)，由擔(dān)保公司或者中介機(jī)構(gòu)為賣方辦理注銷抵押

登記事項(xiàng)；

6、辦理完結(jié)注銷抵押手續(xù)，雙方在擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)陪同下去房管

部門過戶；

7、由擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)代為領(lǐng)取房產(chǎn)證，在做完抵押登記領(lǐng)取到他

項(xiàng)權(quán)利證書后交給買方。

第十五條售房人辦理個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款擔(dān)保需提交的資料：

1、售房人及共有人的有效身份證件；

2、所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的房地產(chǎn)證（預(yù)售房為“購房合同”）原件及復(fù)印件；

3、與原借款銀行簽訂的＜〈借款抵押合同》原件及還款記錄；

4、銀行及擔(dān)保公司要求提供的其它資料；

5、售房人還應(yīng)提供還款記錄清單、貸款余額證明。

第十六條購房人辦理個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款擔(dān)保需提交的資料

1、售房人及共有人的有效身份證件；

2、經(jīng)濟(jì)收入證明；

3、與售房人簽訂的同意轉(zhuǎn)讓個(gè)人住房的合同、協(xié)議或意向書等書面文

25

件；

4、擔(dān)保公司同意提供階段性擔(dān)保的證明（《轉(zhuǎn)按揭貸款承諾函＞〉）;

5、銀行及擔(dān)保公司要求提供的其它資料c

第十七條辦理個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款擔(dān)保收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)部門

交易契稅成交價(jià)義1.5%產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心

交易服務(wù)費(fèi)建筑面積X6元/產(chǎn)權(quán)交易中心

產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)80元產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心

過戶代理費(fèi)600元代理公司

評估費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)評估公司

評估代理費(fèi)500元代理公司

保險(xiǎn)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)保險(xiǎn)公司

公證費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公證處

核檔費(fèi)200元產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心

抵押登記費(fèi)80元產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心

貸款擔(dān)保費(fèi)貸款額X1.5%擔(dān)保公司

第十八條風(fēng)險(xiǎn)分析

實(shí)際操作中，轉(zhuǎn)按揭時(shí)抵押合同關(guān)系中原抵押人的債務(wù)轉(zhuǎn)移給轉(zhuǎn)按揭

人，往往不會出現(xiàn)大的爭議，貸款銀行不發(fā)生變化時(shí)，新貸款的發(fā)放及變更

抵押登記出現(xiàn)爭議的可能性相對也不大；但在貸款銀行發(fā)生變更的情形下,

兩家銀行之間發(fā)放貸款和償還余款的銜接、抵押變更登記的辦理過程中如何

控制風(fēng)險(xiǎn)、利益分配等問題往往會對轉(zhuǎn)按揭的實(shí)現(xiàn)有一定程度的制約。

26

對于按揭銀行而言，首先，由于辦理轉(zhuǎn)按揭需要變更抵押登記，再次

認(rèn)證轉(zhuǎn)按揭人的資信狀況，而且從中可獲得的利潤幾乎沒有變化，因此很多

銀行對轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)不感興趣，開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行寥寥無幾。其次，按

揭貸款相對其他貸款屬于優(yōu)質(zhì)貸款，一旦貸款流失等于其收益損失，因此其

往往不希望轉(zhuǎn)按揭人向其他銀行貸款，但往往因沒有被上級銀行授權(quán)開展轉(zhuǎn)

按揭業(yè)務(wù)，對此無法處理，在配合新的貸款銀行辦理相應(yīng)的抵押變更登記手

續(xù)時(shí)就很可能采取消極態(tài)度，造成最后轉(zhuǎn)按揭人和按揭人申請辦理轉(zhuǎn)按揭時(shí)

并不能得到最為方便快捷的服務(wù)。

轉(zhuǎn)按揭銀行雖然能獲得有利可圖的業(yè)務(wù)，但考慮到變更抵押登記時(shí)與

原銀行之間一旦銜接出現(xiàn)問題，會出現(xiàn)發(fā)放完貸款之后無法及時(shí)取得抵押物

的控制權(quán)，導(dǎo)致不必要的金融風(fēng)險(xiǎn)，因此具體操作時(shí)會比較謹(jǐn)慎，這也同樣

會給按揭人和轉(zhuǎn)按揭人增加不必要的麻煩。

在按揭房產(chǎn)的交易實(shí)踐中，由于開展業(yè)務(wù)的銀行極少，轉(zhuǎn)按揭的實(shí)踐

也很少，因此絕大多數(shù)的按揭房產(chǎn)交易仍處于比較原始的付款方式，即先由

按揭房產(chǎn)的新買受人支付部分房款給按揭人，由按揭人先還完貸款，解除抵

押登記，變更完產(chǎn)權(quán)登記之后再付清余款。這極大地限制了房地產(chǎn)市場的發(fā)

展?，F(xiàn)行的二手房貸款雖然在一定程度上緩解了矛盾，但是對于新的買受人

而言，仍然存在重重的困難和壓力C

從理論上而言，轉(zhuǎn)按揭能夠極大的方便按揭房產(chǎn)的上市交易，促進(jìn)整

個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，事實(shí)也證明轉(zhuǎn)按揭大有發(fā)展的潛力。但由于轉(zhuǎn)按揭是

在社會發(fā)展中的新生事物,其中存在大量風(fēng)險(xiǎn),法律界對其仍處于探討階段，

現(xiàn)行法律和政策對其缺乏明確的規(guī)定最重要的是轉(zhuǎn)按揭需要社會首先有比

27

較完善的社會信用體制，而誠信的缺乏恰恰是我國目前面臨的重大社會問

題。因此，在目前我們對轉(zhuǎn)按揭應(yīng)當(dāng)是采取積極對待的態(tài)度，在實(shí)踐中繼續(xù)

探索具體操作模式，同時(shí)對目前存在的其他各種按揭房產(chǎn)的交易方式加以完

善并充分利用。

嚴(yán)格意義上的轉(zhuǎn)按揭貸款是賣方出售貸款尚未還清的商品房，購買方

繼續(xù)為該商品房償還貸款，還款主體變更。買方得到銀行放貸后，并不是拿

著現(xiàn)金交與賣方去原銀行提前還貸，而是銀行之間進(jìn)行過賬交易，消費(fèi)者是

見不到現(xiàn)金的。但是從目前的二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)來看，現(xiàn)在辦理的二手房轉(zhuǎn)

按揭貸款，實(shí)際上是買家從銀行獲得貸款后，將賣家所欠銀行的貸款還清，

然后再償還自己所貸的款。這種還款模式需要買家先付款再過戶。一旦賣家

的房子有問題，過不了戶，或者原貸款銀行拖延手續(xù)的情形，買賣雙方都會

陷于尷尬境地。而且，這種先付款后過戶的模式容易讓不法中介乘機(jī)騙貸，

給銀行造成損失。存在著以下風(fēng)險(xiǎn)：

1、在銀行的貸款由買房者還清后，賣房者突然改變主意，拒絕過戶；

2、買房者拒絕還貸；

3、銀行不同意提前放貸；

4、交易完成后，賣房者無法順利拿到剩余房款；

5、交易完成后，買房者無法順利拿到房產(chǎn)證。

如果可以嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)按揭的模式進(jìn)行操作房屋在不解除抵押的前提下

可以過戶，則可以降低風(fēng)險(xiǎn)。

在二手房買賣中，越來越多地出現(xiàn)了上家尚有部分銀行貸款沒有還清的情

況，如果下家的購房資金不足，也需要銀行的資金支持，就出現(xiàn)了通常所說

28

的“轉(zhuǎn)按揭”交易。但是，在目前轉(zhuǎn)按揭的操作模式中，因種種原因?qū)е陆灰?/p>

過戶失敗。這時(shí)，上家的貸款已經(jīng)提前結(jié)清，下家的貸款無法發(fā)放，或是發(fā)

放后未能抵押成功，由此而引發(fā)的糾紛很難解決。

目前通行的轉(zhuǎn)按揭操作模式主要有兩種，一是上下家能夠籌措到一筆現(xiàn)

金，或是找第三方參與墊資，自行解決上家的還款；二是由擔(dān)保公司的擔(dān)保

來完成。但是，這兩種模式都隱含一定的風(fēng)險(xiǎn)。

模式一：籌集資金T上家還貸一注銷抵押T交易過戶及抵押一下家銀行放

貸。

如果是上家自行還貸，一般是上家先自籌資金，或由第三方參與墊資,

結(jié)清剩余貨款，注銷抵押后進(jìn)行交易過戶及抵押登記，再由下家銀行放貸,

完成房款交接。在上家結(jié)清貸款后，如果下家違約，致使交易不再進(jìn)行，這

時(shí)上家和銀行之間又不能恢復(fù)抵押貸款,如何歸還這筆自籌或第三方墊付的

資金就成了問題。如果上家不能籌措到資金，就要由下家先支付大部分房款,

代上家還清銀行貸款，此時(shí)一且出現(xiàn)上家違約或房產(chǎn)被查封而不能交易，那

么就給下家?guī)磔^大的資金風(fēng)險(xiǎn)。下家如果通過訴訟要求上家返回房款,能

不能全額拿回，還是一個(gè)漫長的過程。

模式二：下家銀行放貸T擔(dān)保公司T上家還貸■?注銷抵押T交易過戶及抵

押。

這種模式需要擔(dān)保公司的擔(dān)保才能進(jìn)行，但擔(dān)保公司并不是對每一筆貸

款都愿意擔(dān)保，只有對上下家的情況進(jìn)行綜合判斷后，才可能出具擔(dān)保函。

在擔(dān)保公司的擔(dān)保下，下家銀行先放貸款到擔(dān)保公司，由擔(dān)保公司將其中部

分或全部款項(xiàng)代上家還貸,也有下家銀行直接放款到上家的還貸帳戶替上家

還貸，這樣操作成本相對較低，通常為下家貸款額的6%左右。如果下家的

貸款金額超過上家的貸款余額比較多時(shí)，多余部分就一直由擔(dān)保公司保管

著，變相提高了轉(zhuǎn)按揭成本。另外，這種操作的時(shí)間周期較長，下家銀行從

放款起，就開始對下家計(jì)息，在房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移到下家之前一個(gè)月左右，下

家就開始支付貸款的利息了。如果交易失敗，仍然存在著資金風(fēng)險(xiǎn)，只是這

一風(fēng)險(xiǎn)被轉(zhuǎn)嫁給擔(dān)保公司而已。

上述兩種模式是在交易之前上家先結(jié)清貸款余額，這一過程是不可逆轉(zhuǎn)

的，一且結(jié)清貸款就無法再恢復(fù)。其實(shí)，資金風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的時(shí)間就是在上家注

銷抵押至完成交易過戶及下家抵押成功這個(gè)時(shí)間段里。防范風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵，是

如何在下家抵押成功之前保持上家的抵押，直到交易成功，下家放款和上家

注銷抵押同步。

為了控制風(fēng)險(xiǎn)，要對整個(gè)轉(zhuǎn)按揭流程進(jìn)行一下調(diào)整，使上家結(jié)清和下家

放貸同步進(jìn)行，即在下家銀行審核同意貸款的前提下，上家銀行有條件同意

抵押的房地產(chǎn)先行注銷抵押且交易過戶登記，完成交易及抵押給下家銀行

后，下家銀行將應(yīng)該發(fā)放的貸款中的部分或全部直接轉(zhuǎn)入上家銀行，結(jié)清上

家貸款。

當(dāng)然，這個(gè)設(shè)想可能牽涉到各銀行之間的利益和協(xié)調(diào)。如轉(zhuǎn)帳當(dāng)日的貸

款余額及利息等必須精確計(jì)算；上下家銀行之間的轉(zhuǎn)帳要充分協(xié)調(diào)好；如果

下家貸款金額小于上家的貸款余額，上家銀行還要確保差額資金的安全等。

此外，還要得到房地產(chǎn)交易中心的積極配合，上家注銷抵押、交易過戶、下

家抵押三項(xiàng)登記要同時(shí)進(jìn)行。

第十九條效益分析

30

1、二手房抵押貸款

以某客戶為例，以二手房做抵押，申請30萬元流動(dòng)資金貸款，期限一年,

擔(dān)保費(fèi)率為年2%。

擔(dān)保費(fèi)=30萬X1.5%

二4500元

2、二手房按揭貸款

以某客戶為例，申請二手房按揭貸款擔(dān)保，房屋售價(jià)40萬，首付10萬,

申請銀行按揭貸款30萬，期限20年，擔(dān)保費(fèi)率年1.5%。

擔(dān)保費(fèi)用二30萬X1.5%+1000元

二5500元

3、二手房轉(zhuǎn)按揭抵押貸款

以某客戶為例，申請二手房轉(zhuǎn)按揭貸款擔(dān)保，房屋售價(jià)40萬，首付10

萬，申請銀行按揭貸款30萬，期限20年，擔(dān)保費(fèi)率1.5%。

擔(dān)保費(fèi)用=30萬X1.5%+代辦費(fèi)1000元

二5500元

31

XXXX投資擔(dān)保有限公司

風(fēng)險(xiǎn)管理辦法

為了規(guī)范XXXX投資擔(dān)保有限公司的擔(dān)保行為，保證信貸資產(chǎn)和擔(dān)保

資產(chǎn)的安全，最大限度減少擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，提高擔(dān)?；鸷蛽?dān)保資產(chǎn)的安全，提

高擔(dān)?；鸷蛽?dān)保資產(chǎn)的使用效率，促進(jìn)我市大中小企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。根

據(jù)《擔(dān)保法》、《企業(yè)融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理暫行辦法》以及國家有關(guān)政策、

法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

第一條中小企業(yè)擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)管理是指擔(dān)保業(yè)務(wù)從被擔(dān)保人提出擔(dān)保申請開

始到擔(dān)保合同執(zhí)行完畢的全過程風(fēng)險(xiǎn)管理。

第二條擔(dān)保原則

32

1、服務(wù)我市經(jīng)濟(jì)建設(shè)，構(gòu)筑企業(yè)信用體系；

2、建立風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，努力防范擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)；

3、程序規(guī)范、決策民主、操作簡便、財(cái)務(wù)透明；

4、依法經(jīng)營、平等自愿、安全高效、市場化運(yùn)作。

第三條本公司的擔(dān)保對象為符合國家產(chǎn)業(yè)政策和我市發(fā)展規(guī)劃，被市

政府確定重點(diǎn)扶持的項(xiàng)目和發(fā)展前景看好的企業(yè)及自然人。

第四條根據(jù)金融法規(guī)許可的經(jīng)營范圍，本公司可采取保證、抵押、質(zhì)

押三種的一種或三種方式的任意組合對被擔(dān)保人提供擔(dān)保。

第五條本公司的擔(dān)保范圍包括法定擔(dān)保范圍和約定擔(dān)保范圍。

第六條實(shí)行全員全程風(fēng)險(xiǎn)控制管理。

風(fēng)險(xiǎn)控制過程主要分為：擔(dān)保貸款調(diào)查、擔(dān)保業(yè)務(wù)審查、保后跟蹤服務(wù)、

法律訴訟追償四部分。

1、貸款擔(dān)保前主要調(diào)查主要經(jīng)營者素質(zhì)、從業(yè)背景、其主要產(chǎn)品的市

場前景、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、反擔(dān)保抵押物情況等四個(gè)方面：

(1)、主要經(jīng)營者素質(zhì)調(diào)查：主要經(jīng)營管理者(法定代表人、總經(jīng)理、

財(cái)務(wù)總監(jiān))從業(yè)背景及經(jīng)歷、了解企業(yè)股權(quán)構(gòu)成情況、法人代表及主要管理

者從業(yè)年限、個(gè)人信譽(yù)狀況、學(xué)歷水平，如股權(quán)結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜、法人代表個(gè)

人信譽(yù)狀況有瑕疵且經(jīng)常有黃、賭、毒行為的企業(yè)要放棄提供擔(dān)保；

(2)、主要產(chǎn)品的市場前景調(diào)查：其產(chǎn)品是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策，市

場前景是否看好；

(3)、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況調(diào)查：對資產(chǎn)負(fù)債率超過50%的要從嚴(yán)控制，60%

以上不接受其擔(dān)保申請(以實(shí)際調(diào)查為主)

33

(4)、反擔(dān)保抵祖物的調(diào)查：目前，我公司所辦理的擔(dān)保業(yè)務(wù)的反擔(dān)

保抵押物大致可分為五大類：即房地產(chǎn)抵押、機(jī)械設(shè)備抵押、倉儲抵押、權(quán)

證抵押、信用擔(dān)保。房地產(chǎn)抵押要到房地產(chǎn)所在地實(shí)地勘測；機(jī)械設(shè)備抵押

(其進(jìn)口設(shè)備年限不得超過兩年)要對實(shí)物進(jìn)行拍照，并要求其提供原始發(fā)

票，不能提供發(fā)票的，要求提供購置機(jī)械設(shè)備的合同，并對其進(jìn)行價(jià)值評估；

倉儲質(zhì)押要對企業(yè)的正常庫存目前價(jià)值進(jìn)行了解，貸款辦理銀行必須是該企

業(yè)的基本賬戶所在銀行，權(quán)證質(zhì)押必須辦理合法的質(zhì)押登記手續(xù)；提供信用

擔(dān)保的客戶必須信譽(yù)良好并且和我公司有長期合作關(guān)系、經(jīng)營狀況良好。

2、擔(dān)保業(yè)務(wù)審查：首先要對資料的真實(shí)性進(jìn)行審核，保證企業(yè)所提供

的資料真實(shí)、有效、合法，審核反擔(dān)保抵押物是否足值，產(chǎn)權(quán)關(guān)系是否明確，

對100萬元以上或風(fēng)險(xiǎn)較大的客戶提請公司擔(dān)保審查委員會集體審核；其

次對相關(guān)合同的簽立要符合法律規(guī)定，做到手續(xù)齊全，符合法規(guī)。

3、擔(dān)保貸款保后檢查：每季對100萬元以上貸款戶進(jìn)行一次全面分析、

檢查，主要是財(cái)務(wù)、經(jīng)營效率、市場因素、行業(yè)景氣度、信用狀況等情況，

并于季后10日內(nèi)寫出分析評價(jià)報(bào)告，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取相關(guān)措施，盡量避

免損失的發(fā)生，對客戶到期貸款，業(yè)務(wù)部門要提前一個(gè)月電話通知客戶按期

還款；對逾期貸款要由風(fēng)險(xiǎn)管理部門每周上門催收一次并作上門催收記錄；

每月按銀行欠息清單催收欠息對累計(jì)二次欠息客戶由風(fēng)險(xiǎn)管理部門上門了

解情況并寫出書面報(bào)告，分析其財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況，說明欠息原因，對經(jīng)營周轉(zhuǎn)

出現(xiàn)問題的客戶，要提出貸款本息清收方案。

4、法律訴訟：對發(fā)生代償后經(jīng)多次催收仍不還款的企業(yè)及個(gè)人，要及

時(shí)進(jìn)入法律訴訟程序，對抵押資產(chǎn)進(jìn)行保全，盡量減少實(shí)際損失，維護(hù)公司

34

的合法權(quán)益。

第七條公司根據(jù)債務(wù)人還款能力、信譽(yù)狀況、貸款額度、提供的反擔(dān)

保方式確定對被擔(dān)保人采取全額擔(dān)保或部分擔(dān)保。

第八條本公司的擔(dān)保責(zé)任余額不能超過本公司自身實(shí)收資本的10倍。

本公司對單個(gè)被擔(dān)保人提供的擔(dān)保金額累計(jì)不能超過本公司自身實(shí)收資本

的10%,同時(shí)不能超過被擔(dān)保人的有效凈資產(chǎn)的60%。

第九條本公司對被擔(dān)保企業(yè)提供擔(dān)保，應(yīng)根據(jù)被擔(dān)保企業(yè)的資信等

級、擔(dān)保期限、擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)等因素，按貸款金額月2.5%—4%。收取擔(dān)保費(fèi)。

擔(dān)保費(fèi)實(shí)行浮動(dòng)制，每筆擔(dān)保將視其風(fēng)險(xiǎn)情況，可在擔(dān)保費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)浮動(dòng)。對

誠實(shí)守信的企業(yè)或個(gè)人，經(jīng)審核批準(zhǔn)，以后年度擔(dān)保費(fèi)可在合同標(biāo)準(zhǔn)20%

以內(nèi)下浮。

第十條本公司應(yīng)建立嚴(yán)格的擔(dān)保審批制度和科學(xué)的擔(dān)保評估機(jī)制，加

強(qiáng)對被擔(dān)保項(xiàng)目的跟蹤，完善對被擔(dān)保企業(yè)的事前評估、事中監(jiān)管、事后追

償與處置。

第十一條本公司應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識，強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)控，防范道德風(fēng)險(xiǎn)，保

證合法經(jīng)營。

第十二條建立擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)金和擔(dān)?；?/p>

1、建立擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)金

擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)金是通過本公司的經(jīng)營活動(dòng)而建立的用于減小本公司經(jīng)營風(fēng)

險(xiǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)資金。擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)金由責(zé)任準(zhǔn)備金、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、一般風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金

三部分組成。

(1)、責(zé)任準(zhǔn)備金：本公司應(yīng)按照不超過擔(dān)保費(fèi)的50%提取未到期責(zé)任

35

準(zhǔn)備金。

(2)、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金：本公司每年按不超過當(dāng)年年末擔(dān)保責(zé)任余額1%的

比例提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金累計(jì)達(dá)到擔(dān)保責(zé)任的10%后，實(shí)行差額

提取。

(3)、一般風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金：按照稅后利潤的一定比例提取，用于彌補(bǔ)企

業(yè)經(jīng)營虧損。

2、擔(dān)?；鸬慕⒑蛠碓矗?/p>

(1)、吸收企業(yè)和個(gè)人自愿提供的資金投資入股。

(2)、利潤分配，通過股東大會對應(yīng)分配的利潤以送股方式增加資本金。

(3)、爭取政府部門的支持，吸收部分財(cái)政資金。

(4)、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金年終決算結(jié)余劃轉(zhuǎn)的部分。

第十三條本公司應(yīng)加強(qiáng)對擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)金和擔(dān)?；鸬墓芾?在以下情況

下按審批程序批準(zhǔn)后方可使用。

1、存入銀行的保證金，除本公司清算時(shí)用于清償債務(wù)外，任何機(jī)構(gòu)和

個(gè)人不得動(dòng)用。

2、貸款機(jī)構(gòu)要求本公司用擔(dān)保基金作擔(dān)保質(zhì)押的。

3、當(dāng)貸款逾期時(shí)，由貸款機(jī)構(gòu)組織催收與追償，確實(shí)無法收回，由貸

款機(jī)構(gòu)提出擔(dān)保賠付，經(jīng)本公司調(diào)查核實(shí)應(yīng)由本公司承擔(dān)代償責(zé)任，經(jīng)審核

批準(zhǔn)可以賠付的。

第十四條為了降低擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，對被擔(dān)保人進(jìn)行擔(dān)保時(shí)應(yīng)要求被擔(dān)保企

業(yè)(及自然人)以其合法的財(cái)產(chǎn)通過抵押、質(zhì)押，提供反擔(dān)保。

第十五條本公司應(yīng)對客戶提供的反擔(dān)保物進(jìn)行妥善管理，防止其被

36

盜、丟失、損毀、貶值。

第十六條當(dāng)被擔(dān)保人到期不能償還債務(wù)債權(quán)人要求本公司負(fù)擔(dān)保責(zé)

任時(shí)，本公司應(yīng)按合同要求通知反擔(dān)保人要求其反擔(dān)保人履行反擔(dān)保責(zé)任。

在一定期限內(nèi)如反擔(dān)保人不能按合同履行反擔(dān)保責(zé)任，本公司應(yīng)按反擔(dān)保合

同的約定或法律規(guī)定對反擔(dān)保物進(jìn)行處置。

第十七條本公司應(yīng)定期對被擔(dān)保人和反擔(dān)保人進(jìn)行檢查，對檢查中發(fā)

現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)提出風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

第十八條對擔(dān)保合同、反擔(dān)保物、相關(guān)印章及重要單證應(yīng)做到專人管

理、登記入庫、定期檢查、嚴(yán)防丟失。

第十九條本公司應(yīng)按月向有關(guān)部門報(bào)送財(cái)務(wù)報(bào)表；如財(cái)務(wù)報(bào)告的年

報(bào)、月報(bào)應(yīng)及時(shí)報(bào)送各有關(guān)部門。

第二十條本公司工作人員應(yīng)嚴(yán)格按照國家的法律法規(guī)、公司章程和本

辦法的規(guī)定執(zhí)行，如有違反上述規(guī)定的行為發(fā)生，將追究相關(guān)人員責(zé)任，情

節(jié)嚴(yán)重的，將依法追究其法律責(zé)任。

第二十一條為便于操作，本公司應(yīng)根據(jù)本辦法制定具體實(shí)施細(xì)則，以

便實(shí)際操作執(zhí)行。

第二十二條本辦法執(zhí)行過程中遇到的問題由公司董事會負(fù)責(zé)解釋。

37

XXXX投資擔(dān)保有限公司擔(dān)保項(xiàng)目

初審和實(shí)地調(diào)查要點(diǎn)

第一條公司融資擔(dān)保部根據(jù)人員和業(yè)務(wù)量的實(shí)際情況,確定第一調(diào)查

人和第二調(diào)查人。第一調(diào)查人為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，負(fù)主要調(diào)查責(zé)任，第二調(diào)查人

協(xié)辦。

第二條項(xiàng)目初審主要是通過資料審核和實(shí)地調(diào)查，獲取擔(dān)保項(xiàng)目、項(xiàng)

目承擔(dān)企業(yè)及反擔(dān)保人真實(shí)、全面的信息，通過綜合分析、比較、評價(jià)，形

成最后綜合性的評定和結(jié)論即《擔(dān)保調(diào)查報(bào)告》。

第三條資料審核是項(xiàng)目初審的開始階段是對申請擔(dān)保企業(yè)提供的資

38

料、信息進(jìn)行搜集、整理和審核，以確定這些信息的有效、完整和真實(shí)性。

信息不僅來源于企業(yè)，還應(yīng)從其他途徑，如與企業(yè)和項(xiàng)目有關(guān)的管理部門、

金融部門、財(cái)稅部門、供應(yīng)商、用戶等處獲取。對上述資料、信息審核過程

中需要進(jìn)一步明確、補(bǔ)充、核實(shí)之處以及發(fā)現(xiàn)的漏洞、疑點(diǎn)即是下一步進(jìn)行

實(shí)地調(diào)查的重點(diǎn)。

第四條資料審核要點(diǎn)

1、按“清單”要求提供的材料是否齊全、有效，要求提供的原件是否為

原件，復(fù)印件是否和原件一致，復(fù)印材料是否加蓋公章。各種文件是否在有

效期內(nèi)，應(yīng)年檢的是否已辦理手續(xù)；

2、有關(guān)各文件的相關(guān)內(nèi)容要核對一致，邏輯關(guān)系要正確，通過對企業(yè)

成立批文、合同、章程、董事會決議、驗(yàn)資報(bào)告、立項(xiàng)批文、可研、資信等

級、環(huán)保及市場準(zhǔn)入等具體文件的審核，了解借款人（擔(dān)保申請人）和反擔(dān)

保人是否具備資格、合法合規(guī)；

3、財(cái)務(wù)報(bào)表是否由會計(jì)師事務(wù)所出具了審計(jì)報(bào)告，是否是無保留意見

報(bào)告，初步分析財(cái)務(wù)狀況，記錄疑點(diǎn)，以便實(shí)地調(diào)查核實(shí)。

4、對反擔(dān)保人提供的文件資料的審核與以上三項(xiàng)基本相同，重點(diǎn)是審

核反擔(dān)保人提供的反擔(dān)保措施是否符合《擔(dān)保法》和有關(guān)法律法規(guī)（如房地

產(chǎn)、土地、海商）及有美抵押登記管理辦法的規(guī)定，抵押物、質(zhì)物的權(quán)屬（權(quán)

力憑證）是否明晰。

第五條項(xiàng)目初審過程中，部門負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與協(xié)辦人（至少雙

人下戶）應(yīng)到借款人和反擔(dān)保人及有關(guān)部門進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，實(shí)地調(diào)查至少要

進(jìn)行一次。公司負(fù)責(zé)人根據(jù)具體情況參與調(diào)查。

39

進(jìn)行實(shí)地調(diào)查前，要列出調(diào)查提綱，明確調(diào)查目標(biāo)，以保證調(diào)查的質(zhì)量

和效率。

第六條實(shí)地調(diào)查要點(diǎn)

1、訪問企業(yè)，會見有關(guān)當(dāng)事人，了解企業(yè)和項(xiàng)目背景、市場競爭范圍、

銷售和利潤、資源的供應(yīng)、發(fā)展計(jì)劃等情況；弄清借款用途和還款來源；考

察企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)(文化程度、主要經(jīng)歷、技術(shù)專長、經(jīng)營決策、

市場開拓、遵紀(jì)守法等方面)，了解主要領(lǐng)導(dǎo)人的信用狀況和能力以及從業(yè)

經(jīng)驗(yàn)和從業(yè)背景；

2、對需進(jìn)一步核實(shí)的材料，要求企業(yè)提供原件核對；

3、考察主要生產(chǎn)、經(jīng)營場所，通過走、看、問，判斷企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)、

經(jīng)營情況，印證有關(guān)資料記載和有關(guān)當(dāng)事人介紹的情況；

4、對財(cái)務(wù)報(bào)表的調(diào)查審核，應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，主要調(diào)查核實(shí)以

下內(nèi)容：

(1)、了解企業(yè)的主要會計(jì)政策，是否按會計(jì)準(zhǔn)則記賬；

(2)、企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度是否完備并有效執(zhí)行；

(3)、通過采用抽查大項(xiàng)的方式，審核企業(yè)是否做到了帳表、帳帳、帳

證、帳實(shí)四相符，核實(shí)資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益是否有虛假；

(4)、有保留意見的審計(jì)報(bào)告的保留意見部分；

(5)、企業(yè)或有損失和或有負(fù)債情況。

5、察看抵押物、質(zhì)物。以房地產(chǎn)抵押的，要察看、了解抵押物的面積、

用途、結(jié)構(gòu)、竣工時(shí)間、原價(jià)和凈值、周邊環(huán)境等；以動(dòng)產(chǎn)抵押、質(zhì)押的,

要察看、了解抵押物、質(zhì)物的規(guī)格、型號、質(zhì)量、原價(jià)和凈值、用途等；以

?10

匯票、本票、債券、存款單、倉單、提單等出質(zhì)的，要察看權(quán)力憑證原件,

辨別真?zhèn)?，必要時(shí)請有關(guān)部門鑒定。

第七條綜合分析是在核實(shí)資料和實(shí)地調(diào)查的基礎(chǔ)上,對已經(jīng)獲取的信

息進(jìn)行綜合判斷、分析、比較和評價(jià)，主要有以下幾個(gè)方面：

1、分析、判斷借款人(擔(dān)保申請人)的主體資格、清償債務(wù)意愿及是

否能嚴(yán)格履行合同條款；

2、分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境對擔(dān)保項(xiàng)目和項(xiàng)目承擔(dān)企業(yè)的影響，主要包括：項(xiàng)目

產(chǎn)品在行業(yè)中的地位，產(chǎn)品經(jīng)