2025年下半年福建省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：估價(jià)作業(yè)方案考試試題1.甲公司于2020年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A座、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000㎡、69000㎡.總層數(shù)為地上4層，地下1層，2022年6月該商業(yè)樓通過竣工驗(yàn)收并備案。其中A座總建筑面積為65000㎡，地下1層出租給乙公司經(jīng)營超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/（㎡·天）；地上14層出租給丙公司經(jīng)營商場，租賃期限為10年，租金為2.50元/（㎡·天）；B座總建筑面積為67500㎡，辦理了銷售許可證，其中8000㎡已售出，該項(xiàng)目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款93%。現(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請(qǐng)抵押貸款。（1）下列關(guān)于該商業(yè)樓抵押估價(jià)的說法中，正確的是（）。A.應(yīng)按出讓土地使用權(quán)剩余年限對(duì)在建工程進(jìn)行抵押估價(jià)B.應(yīng)將已銷售部分視為空置，按整體商業(yè)樓進(jìn)行抵押估價(jià)C.應(yīng)考慮商場裝修對(duì)價(jià)值的影響D.應(yīng)考慮乙公司、丙公司的租賃情況對(duì)價(jià)值的影響答案：D。分析：對(duì)于抵押估價(jià)，要考慮租賃情況對(duì)價(jià)值的影響，因?yàn)樽赓U權(quán)會(huì)限制抵押物的處分和收益。A選項(xiàng)，該商業(yè)樓已建成非在建工程；B選項(xiàng)，已銷售部分產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移，不能視為空置整體估價(jià)；C選項(xiàng)，商場裝修一般不單獨(dú)考慮對(duì)抵押價(jià)值的影響。（2）該商業(yè)樓抵押價(jià)值評(píng)估中，應(yīng)扣除的項(xiàng)目有（）。A.土地出讓金B(yǎng).已銷售部分房產(chǎn)對(duì)應(yīng)的土地價(jià)值C.施工方保留的工程款D.乙公司、丙公司的租賃權(quán)答案：BC。分析：已銷售部分房產(chǎn)對(duì)應(yīng)的土地價(jià)值產(chǎn)權(quán)已不屬于甲公司，應(yīng)扣除；施工方保留的工程款屬于法定優(yōu)先受償款也應(yīng)扣除。土地出讓金已在取得土地時(shí)支付，無需再扣除；租賃權(quán)不影響抵押價(jià)值，只是在處置時(shí)要考慮租賃關(guān)系。（3）若采用收益法評(píng)估該商業(yè)樓A座的抵押價(jià)值，下列關(guān)于租金取值的說法中，正確的是（）。A.應(yīng)采用租約期內(nèi)和租約期外的加權(quán)平均租金B(yǎng).應(yīng)采用租約期內(nèi)的租金C.應(yīng)采用租約期外的市場租金D.應(yīng)采用租約期內(nèi)租金和租約期外市場租金分段計(jì)算答案：D。分析：收益法評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)，對(duì)于有租約限制的房地產(chǎn)，租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金分段計(jì)算，這樣能更合理反映房地產(chǎn)的收益情況。2.某工業(yè)用地總面積為3000㎡，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/㎡?，F(xiàn)按規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元/㎡。（1）該工業(yè)用地的土地單價(jià)為（）元/㎡。A.560B.700C.3500D.4800答案：A。分析：土地單價(jià)=樓面地價(jià)×容積率，即700×0.8=560（元/㎡）。（2）變更后該地的土地總價(jià)為（）萬元。A.1440B.1400C.1200D.1000答案：A。分析：變更后建筑面積=土地面積×新容積率=3000×5=15000㎡，土地總價(jià)=樓面地價(jià)×建筑面積=960×15000÷10000=1440（萬元）。（3）該土地由工業(yè)用地變更為商業(yè)用地應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金為（）萬元。A.1125B.1275C.1300D.1375答案：B。分析：原土地總價(jià)=560×3000÷10000=168（萬元），變更后土地總價(jià)為1440萬元，應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金=1440168=1272（萬元），最接近的是B選項(xiàng)。3.某房地產(chǎn)開發(fā)公司以1200萬元取得了一宗居住用地50年的使用權(quán)。該地塊面積為4000㎡，規(guī)劃容積率為3.0。該公司計(jì)劃在1年內(nèi)完成該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)總開發(fā)成本為2500萬元（不含土地成本），可銷售面積比例為90%，銷售稅費(fèi)率為銷售收入的6%，當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的開發(fā)投資利潤率為25%。（1）該項(xiàng)目的總建筑面積為（）㎡。A.4000B.8000C.12000D.16000答案：C。分析：總建筑面積=土地面積×容積率=4000×3=12000㎡。（2）該項(xiàng)目的預(yù)期銷售價(jià)格為（）元/㎡。A.4657.4B.4786.9C.4878.3D.5032.6答案：C。分析：設(shè)預(yù)期銷售價(jià)格為x元/㎡，銷售收入=12000×90%×x，開發(fā)利潤=（1200+2500）×25%，根據(jù)銷售收入銷售稅費(fèi)總成本=開發(fā)利潤，即12000×90%×x×（16%）（1200+2500）×10000=（1200+2500）×25%×10000，解得x≈4878.3（元/㎡）。（3）若該公司將該項(xiàng)目以預(yù)售的方式銷售，預(yù)售價(jià)格可在預(yù)期銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上優(yōu)惠5%，則預(yù)售收入為（）萬元。A.4927.4B.5027.4C.5127.4D.5227.4答案：A。分析：預(yù)售價(jià)格=4878.3×（15%）≈4634.4（元/㎡），預(yù)售收入=12000×90%×4634.4÷10000≈4927.4（萬元）。4.某臨街深度30.48m（即100英尺）、臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為121.92萬元。按四三二一法則，該地塊臨街深度為15.24m（即50英尺）、臨街寬度20m的土地價(jià)格為（）萬元。A.60.96B.72.96C.84.96D.90.96答案：C。分析：四三二一法則中，臨街深度100英尺的土地，臨街深度50英尺的土地價(jià)值占整塊土地價(jià)值的比例為40%+30%=70%，所以該地塊臨街深度為15.24m（50英尺）的土地價(jià)格=121.92×70%=85.344萬元，最接近的是C選項(xiàng)。5.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為1400㎡，現(xiàn)需拆除重建估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/㎡和50元/㎡，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元/㎡。A.350B.250C.200D.150答案：B。分析：減價(jià)修正額=拆遷費(fèi)用殘值=30050=250（元/㎡）。6.某建筑物的建筑面積為300㎡，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位建筑面積造價(jià)為1200元/㎡。由于該建筑物的局部裝修較好，增加造價(jià)100元/㎡；另外該建筑物的設(shè)施設(shè)備較先進(jìn)，增加造價(jià)60元/㎡。則該建筑物的重新購建價(jià)格為（）元。A.360000B.390000C.378000D.411000答案：D。分析：重新購建價(jià)格=（單位建筑面積造價(jià)+局部裝修增加造價(jià)+設(shè)施設(shè)備增加造價(jià)）×建筑面積=（1200+100+60）×300=411000（元）。7.某房地產(chǎn)在正常情況下每年可獲得凈收益50萬元，資本化率為10%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.400B.450C.500D.550答案：C。分析：根據(jù)收益法公式，收益價(jià)格=凈收益÷資本化率=50÷10%=500（萬元）。8.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬元，資本化率為10%。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.145.45B.146.72C.147.27D.148.33答案：B。分析：根據(jù)收益年限有限且其他因素不變的收益法公式，V=A/Y[11/(1+Y)^n]，其中A=15萬元，Y=10%，n=508=42年，代入計(jì)算可得V≈146.72萬元。9.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為2000㎡，土地單價(jià)為1200元/㎡，建筑物的重置價(jià)格為1800元/㎡，成新率為80%，則該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.396B.432C.468D.504答案：B。分析：土地價(jià)值=土地面積×土地單價(jià)=1000×1200=1200000元，建筑物價(jià)值=建筑面積×重置價(jià)格×成新率=2000×1800×80%=2880000元，房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=1200000+2880000=4080000元=408萬元，最接近的是B選項(xiàng)。10.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.2萬元，報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.159.56B.168.75C.170.86D.179.56答案：B。分析：先計(jì)算前4年凈收益的簡單算術(shù)平均數(shù)作為年凈收益A=（15.1+16.3+15.5+17.2）÷4=16.025萬元，再根據(jù)收益年限有限且其他因素不變的收益法公式V=A/Y[11/(1+Y)^n]，其中A=16.025萬元，Y=9%，n=35年，代入計(jì)算可得V≈168.75萬元。11.某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估一宗在建工程的轉(zhuǎn)讓價(jià)值，采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)調(diào)查，該在建工程土地是通過出讓方式取得的，土地出讓合同約定建設(shè)用地使用期限為50年，自2018年1月1日起算，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2026年1月1日建成。（1）該在建工程的剩余土地使用年限為（）年。A.42B.43C.44D.45答案：A。分析：從2018年1月1日起算50年使用期限，到2026年1月1日建成，已過去8年，剩余土地使用年限=508=42年。（2）在采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則有（）。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.替代原則D.謹(jǐn)慎原則答案：ABC。分析：假設(shè)開發(fā)法評(píng)估在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)值時(shí)，要遵循合法原則，確保評(píng)估的合法性；遵循最高最佳利用原則，確定最佳開發(fā)利用方式；遵循替代原則，通過與類似房地產(chǎn)比較來確定價(jià)值。謹(jǐn)慎原則主要用于抵押估價(jià)等。（3）若該在建工程已完成部分的建設(shè)成本為2000萬元，后續(xù)建設(shè)成本為1000萬元，管理費(fèi)用為建設(shè)成本的5%，銷售費(fèi)用為售價(jià)的3%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，投資利息為200萬元，開發(fā)利潤為建設(shè)成本和管理費(fèi)用之和的20%，則該在建工程的轉(zhuǎn)讓價(jià)值為（）萬元。A.2743.6B.2857.1C.2965.4D.3076.9答案：B。分析：設(shè)該在建工程的轉(zhuǎn)讓價(jià)值為V，建設(shè)成本=2000+1000=3000萬元，管理費(fèi)用=3000×5%=150萬元，開發(fā)利潤=（3000+150）×20%=630萬元，根據(jù)假設(shè)開發(fā)法公式V=開發(fā)完成后的價(jià)值后續(xù)建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)投資利息開發(fā)利潤，設(shè)開發(fā)完成后的價(jià)值為X，X10001503%X6%X200630=V，同時(shí)X=V+2000+1000+150+200+630，聯(lián)立求解可得V≈2857.1萬元。12.某臨街商鋪，建筑面積為50㎡，已知其市場租金為每月100元/㎡，空置率為10%，運(yùn)營費(fèi)用率為30%。（1）該商鋪的年有效毛收入為（）元。A.54000B.50400C.48600D.45000答案：A。分析：年有效毛收入=建筑面積×月租金×12×（1空置率）=50×100×12×（110%）=54000元。（2）該商鋪的年凈收益為（）元。A.37800B.35280C.32400D.30000答案：A。分析：年凈收益=年有效毛收入×（1運(yùn)營費(fèi)用率）=54000×（130%）=37800元。13.某房地產(chǎn)的土地面積為2000㎡，土地單價(jià)為1800元/㎡，建筑面積為5000㎡，建筑物的重置價(jià)格為1200元/㎡，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，已使用10年，殘值率為0。（1）該房地產(chǎn)的土地價(jià)值為（）萬元。A.360B.400C.440D.480答案：A。分析：土地價(jià)值=土地面積×土地單價(jià)=2000×1800=3600000元=360萬元。（2）該建筑物的折舊額為（）萬元。A.120B.100C.80D.60答案：A。分析：建筑物重置成本=建筑面積×重置價(jià)格=5000×1200=6000000元，年折舊額=重置成本÷經(jīng)濟(jì)壽命=6000000÷50=120000元，已使用10年，折舊額=120000×10=1200000元=120萬元。（3）該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.840B.780C.720D.660答案：C。分析：房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物重置成本建筑物折舊額=360+600120=840萬元。14.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為1000㎡，土地面積為500㎡，土地單價(jià)為2000元/㎡，建筑物的重置價(jià)格為1500元/㎡，成新率為80%。（1）該房地產(chǎn)的土地價(jià)值為（）萬元。A.100B.120C.140D.160答案：A。分析：土地價(jià)值=土地面積×土地單價(jià)=500×2000=1000000元=100萬元。（2）該建筑物的價(jià)值為（）萬元。A.120B.100C.80D.60答案：A。分析：建筑物價(jià)值=建筑面積×重置價(jià)格×成新率=1000×1500×80%=1200000元=120萬元。（3）該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.220B.200C.180D.160答案：A。分析：房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=100+120=220萬元。15.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為20萬元，報(bào)酬率為10%。（1）該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.180.17B.190.17C.200.17D.210.17答案：A。分析：根據(jù)收益年限有限且其他因素不變的收益法公式V=A/Y[11/(1+Y)^n]，其中A=20萬元，Y=10%，n=40年，代入計(jì)算可得V≈180.17萬元。（2）若該宗房地產(chǎn)的收益期限變?yōu)闊o限年，其他條件不變，則其收益價(jià)格為（）萬元。A.200B.220C.240D.260答案：A。分析：當(dāng)收益期限為無限年時(shí)，收益價(jià)格V=A/Y=20÷10%=200萬元。16.某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)采用市場法評(píng)估一宗住宅的價(jià)值，選取了A、B、C三個(gè)可比實(shí)例。可比實(shí)例A的成交價(jià)格為5000元/㎡，成交日期為2024年6月1日，交易情況比正常情況低3%，房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象好2%；可比實(shí)例B的成交價(jià)格為5200元/㎡，成交日期為2024年10月1日，交易情況比正常情況高2%，房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象差3%；可比實(shí)例C的成交價(jià)格為5100元/㎡，成交日期為2025年1月1日，交易情況比正常情況正常，房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象好1%。該類住宅的市場價(jià)格自2024年6月1日至2025年6月1日平均每月上漲0.5%。（1）對(duì)可比實(shí)例A進(jìn)行交易情況修正后的價(jià)格為（）元/㎡。A.5154.64B.5100C.5050D.4950答案：A。分析：交易情況修正后的價(jià)格=成交價(jià)格÷（1交易情況修正系數(shù)）=5000÷（13%）≈5154.64元/㎡。（2）對(duì)可比實(shí)例A進(jìn)行市場狀況調(diào)整后的價(jià)格為（）元/㎡。A.5311.97B.5264.64C.5217.31D.5170答案：A。分析：從2024年6月1日到2025年6月1日共12個(gè)月，市場狀況調(diào)整后的價(jià)格=交易情況修正后的價(jià)格×（1+月上漲率）^月數(shù)=5154.64×（1+0.5%）^12≈5311.97元/㎡。（3）對(duì)可比實(shí)例A進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整后的價(jià)格為（）元/㎡。A.5207.81B.5107.81C.5007.81D.4907.81答案：A。分析：房地產(chǎn)狀況調(diào)整后的價(jià)格=市場狀況調(diào)整后的價(jià)格÷（1+房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)）=5311.97÷（1+2%）≈5207.81元/㎡。17.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1500㎡，建筑面積為2500㎡，建筑物的重置價(jià)格為1300元/㎡，成新率為70%，土地單價(jià)為1800元/㎡。（1）該房地產(chǎn)的土地價(jià)值為（）萬元。A.270B.300C.330D.360答案：A。分析：土地價(jià)值=土地面積×土地單價(jià)=1500×1800=2700000元=270萬元。（2）該建筑物的價(jià)值為（）萬元。A.227.5B.200C.172.5D.145答案：A。分析：建筑物價(jià)值=建筑面積×重置價(jià)格×成新率=2500×1300×70%=2275000元=227.5萬元。（3）該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.497.5B.470C.442.5D.415答案：A。分析：房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=270+227.5=497.5萬元。18.某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，預(yù)計(jì)未來前3年的凈收益分別為50萬元、52萬元、55萬元，從第4年起，每年的凈收益穩(wěn)定在60萬元。報(bào)酬率為10%。（1）該宗房地產(chǎn)前3年凈收益的現(xiàn)值之和為（）萬元。A.132.37B.138.52C.144.67D.150.82答案：A。分析：分別計(jì)算每年凈收益的現(xiàn)值再求和，第1年現(xiàn)值=50÷（1+10%）=45.45萬元，第2年現(xiàn)值=52÷（1+10%）^2≈43.06萬元，第3年現(xiàn)值=55÷（1+10%）^3≈43.86萬元，前3年現(xiàn)值之和=45.45+43.06+43.86=132.37萬元。（2）該宗房地產(chǎn)從第4年起凈收益的現(xiàn)值為（）萬元。A.454.55B.413.22C.375.65D.341.50答案：B。分析：先將第4年起的凈收益視為永續(xù)年金，計(jì)算在第3年末的價(jià)值V3=60÷10%=600萬元，再將其折現(xiàn)到現(xiàn)在，現(xiàn)值=600÷（1+10%）^3≈413.22萬元。（3）該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.545.59B.523.65C.501.71D.479.77答案：A。分析：收益價(jià)格=前3年凈收益現(xiàn)值之和+第4年起凈收益現(xiàn)值=132.37+413.22=545.59萬元。19.某在建工程，土地面積為3000㎡，土地取得成本為3000萬元，已投入的建設(shè)成本為2000萬元，管理費(fèi)為建設(shè)成本的5%，銷售費(fèi)用為售價(jià)的3%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，投資利息為250萬元，開發(fā)利潤為建設(shè)成本和管理費(fèi)之和的20%。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后可銷售面積為5000㎡，銷售均價(jià)為10000元/㎡。（1）該在建工程的后續(xù)建設(shè)成本為（）萬元。A.500B.600C.700D.800答案：A。分析：項(xiàng)目總建設(shè)成本=銷售均價(jià)×可銷售面積土地取得成本已投入建設(shè)成本管理費(fèi)銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)投資利息開發(fā)利潤，設(shè)后續(xù)建設(shè)成本為x萬元，管理費(fèi)=（2000+x）×5%，開發(fā)利潤=（2000+x+（2000+x）×5%）×20%，5000×1=3000+2000+x+（2000+x）×5%+5000×1×3%+5000×1×6%+250+（2000+x+（2000+x）×5%）×20%，解得x=500萬元。（2）該在建工程的開發(fā)利潤為（）萬元。A.550B.500C.450D.400答案：A。分析：建設(shè)成本=2000+500=2500萬元，管理費(fèi)=2500×5%=125萬元，開發(fā)利潤=（2500+125）×20%=525萬元，最接近的是A選項(xiàng)。（3）該在建工程的價(jià)值為（）萬元。A.2275B.2325C.2375D.2425答案：A。分析：在建工程價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值后續(xù)建設(shè)成本管理費(fèi)銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)投資利息開發(fā)利潤=50001×3%5000×1×6%250525=2275萬元。20.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為120㎡，土地面積為100㎡，土地單價(jià)為1500元/㎡，建筑物的重置價(jià)格為1800元/㎡，成新率為85%。（1）該房地產(chǎn)的土地價(jià)值為（）萬元。A.15B.18C.21D.24答案：A。分析：土地價(jià)值=土地面積×土地單價(jià)=100×1500=150000元=15萬元。（2）該建筑物的價(jià)值為（）萬元。A.18.36B.19.44C.20.52D.21.6答案：A。分析：建筑物價(jià)值=建筑面積×重置價(jià)格×成新率=120×1800×85%=183600元=18.36萬元。（3）該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.33.36B.34.44C.35.52D.36.6答案：A。分析：房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=15+18.36=33.36萬元。21.某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為25萬元，報(bào)酬率為12%。（1）該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.195.34B.202.78C.210.22D.217.66答案：A。分析：根據(jù)收益年限有限且其他因素不變的收益法公式V=A/Y[11/(1+Y)^n]，其中A=25萬元，Y=12%，n=30年，代入計(jì)算可得V≈195.34萬元。（2）若該宗房地產(chǎn)的收益期限變?yōu)闊o限年，其他條件不變，則其收益價(jià)格為（）萬元。A.208.33B.225C.241.67D.258.33答案：A。分析：當(dāng)收益期限為無限年時(shí)，收益價(jià)格V=A/Y=25÷12%≈208.33萬元。22.某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)采用成本法評(píng)估一宗舊房地產(chǎn)的價(jià)值。該房地產(chǎn)的土地面積為500㎡，土地取得成本為800元/㎡，土地開發(fā)成本為200元/㎡，建筑物的重置價(jià)格為1500元/㎡，建筑面積為800㎡，成新率為70%。（1）該房地產(chǎn)的土地價(jià)值為（）萬元。A.50B.60C.70D.80答案：A。分析：土地價(jià)值=土地面積×（土地取得成本+土地開發(fā)成本）=500×（800+200）=500000元=50萬元。（2）該建筑物的折舊額為（）萬元。A.36B.32C.28D.24答案：A。分析：建筑物重置成本=建筑面積×重置價(jià)格=800×1500=1200000元，折舊額=重置成本×（1成新率）=1200000×（170%）=360000元=36萬元。（3）該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.134B.124C.114D.104答案：C。分析：房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物重置成本建筑物折舊額=50+12036=134萬元。23.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為1500㎡，土地面積為1000㎡，土地單價(jià)為1600元/㎡，建筑物的重置價(jià)格為1400元/㎡，成新率為80%。（1）該房地產(chǎn)的土地價(jià)值為（）萬元。A.160B.180C.200D.220答案：A。分析：土地價(jià)值=土地面積×土地單價(jià)=1000×1600=1600000元=160萬元。（2）該建筑物的價(jià)值為（）萬元。A.168B.180C.192D.204答案：A。分析：建筑物價(jià)值=建筑面積×重置價(jià)格×成新率=1500×1400×80%=1680000元=168萬元。（3）該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.328B.348C.368D.388答案：A。分析：房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=160+168=328萬元。24.某宗房地產(chǎn)的收益期限為25年，預(yù)計(jì)未來前5年的凈收益分別為30萬元、32萬元、34萬元、36萬元、38萬元，從第6年起，每年的凈收益穩(wěn)定在40萬元。報(bào)酬率為11%。（1）該宗房地產(chǎn)前5年凈收益的現(xiàn)值之和為（）萬元。A.118.74B.123.56C.128.38D.133.2答案：A。分析：分別計(jì)算每年凈收益的現(xiàn)值再求和，第1年現(xiàn)值=30÷（1+11%）=27.03萬元，第2年現(xiàn)值=32÷（1+11%）^2≈25.94萬元，第3年現(xiàn)值=34÷（1+11%）^3≈24.93萬元，第4年現(xiàn)值=36÷（1+11%）^4≈23.99萬元，第5年現(xiàn)值=38÷（1+11%）^5≈21.85萬元，前5年現(xiàn)值之和=27.03+25.94+24.93+23.99+21.85=118.74萬元。（2）該宗房地產(chǎn)從第6年