二手房買賣合同及經(jīng)紀(jì)人協(xié)議詳解在房地產(chǎn)交易的版圖中，二手房憑借其地段成熟、配套完善、即買即住等優(yōu)勢，始終占據(jù)著重要的一席之地。然而，相較于新房交易，二手房交易流程更為復(fù)雜，涉及的法律關(guān)系也更為多元。其中，《二手房買賣合同》與《經(jīng)紀(jì)人協(xié)議》（或稱《居間服務(wù)合同》）作為交易的核心法律文件，直接關(guān)系到買賣雙方及中介方的切身利益，其重要性不言而喻。本文將以資深從業(yè)者的視角，對這兩份關(guān)鍵文件進(jìn)行深度剖析，旨在為廣大購房者、售房者提供一份專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)且具實(shí)用價值的操作指南，助您在紛繁復(fù)雜的交易過程中規(guī)避風(fēng)險，順利達(dá)成交易。一、二手房買賣合同：交易的基石與核心二手房買賣合同，是買賣雙方就房屋交易達(dá)成的最終意思表示，是整個交易行為的“憲法”。一份條款完備、權(quán)責(zé)清晰的合同，是保障交易順利進(jìn)行、減少后續(xù)糾紛的第一道防線。在簽署這份合同時，務(wù)必字斟句酌，對每一條款都要有清晰的認(rèn)知。（一）合同當(dāng)事人基本信息：身份的確認(rèn)與責(zé)任的歸屬合同首頁通常會列明買方與賣方的基本信息，包括姓名（或名稱）、身份證號碼（或統(tǒng)一社會信用代碼）、聯(lián)系地址及聯(lián)系方式。這部分內(nèi)容看似簡單，實(shí)則至關(guān)重要。務(wù)必核實(shí)身份信息的真實(shí)性與準(zhǔn)確性，賣方是否為房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)利人，是否存在共有權(quán)人（如夫妻共有的房屋，配偶是否同意出售）。若賣方為企業(yè)或其他組織，還需審查其營業(yè)執(zhí)照等主體資格證明文件。身份信息的準(zhǔn)確無誤，是確保合同當(dāng)事人適格、責(zé)任能夠追溯的前提。（二）房屋基本情況：交易標(biāo)的的清晰界定這是合同的核心內(nèi)容之一，需要對交易房屋進(jìn)行精準(zhǔn)描述。包括：*房屋坐落：精確到門牌號，確保與產(chǎn)權(quán)證一致。*房屋產(chǎn)權(quán)證號：這是房屋身份的唯一標(biāo)識，必須核對無誤。*房屋性質(zhì)：是商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房還是其他類型？不同性質(zhì)的房屋，其上市交易條件、稅費(fèi)政策可能存在差異。*建筑面積與套內(nèi)建筑面積：以產(chǎn)權(quán)證登記為準(zhǔn)，并了解房屋的實(shí)際使用面積和公攤情況。*房屋結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、建成年代：這些因素不僅影響居住體驗(yàn)，也是房價構(gòu)成的一部分。*房屋現(xiàn)狀：是否存在抵押、查封、租賃等權(quán)利限制情況？這直接影響房屋能否順利交易及交付。賣方有義務(wù)如實(shí)告知，買方也應(yīng)主動核實(shí)，必要時可要求賣方提供《房屋狀況說明書》或自行查詢不動產(chǎn)登記信息。（三）房屋價款及支付方式：交易核心利益的體現(xiàn)1.房屋總價：大小寫必須一致，這是交易的核心金額。2.付款方式：這是合同履行的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，需詳細(xì)約定。常見的有：*定金：何時支付，金額多少（通常不超過總房款的20%，超出部分不具有定金罰則效力），定金如何處理（轉(zhuǎn)為首付款或退還），以及定金罰則的適用條件。*首付款：金額、支付時間、支付方式（現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬等），是否需要資金監(jiān)管。資金監(jiān)管能有效保障資金安全，建議優(yōu)先采用。*貸款：如買方需要貸款，需明確貸款類型（商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款）、擬貸款金額、貸款審批期限。若貸款審批未通過或?qū)徟痤~不足，如何處理（是買方自籌補(bǔ)足、解除合同還是其他方式），這一點(diǎn)尤為重要，需提前約定清楚，避免后續(xù)糾紛。*尾款：通常在房屋過戶完畢、交付房屋或辦妥物業(yè)交割后支付，支付條件和時間要明確。3.資金交付對象：款項是直接支付給賣方，還是通過第三方監(jiān)管賬戶，需明確約定收款賬戶信息。（四）稅費(fèi)承擔(dān)：交易成本的合理分配二手房交易涉及多項稅費(fèi)，如契稅、個人所得稅、增值稅及附加、印花稅、土地出讓金等。合同中應(yīng)明確各項稅費(fèi)由哪一方承擔(dān)。這通常是買賣雙方協(xié)商的重點(diǎn)，也是容易產(chǎn)生分歧的地方。務(wù)必了解清楚當(dāng)?shù)刈钚碌亩愘M(fèi)政策及計算方式，避免因稅費(fèi)約定不明或政策理解偏差導(dǎo)致糾紛。（五）房屋交付：從“紙面交易”到“實(shí)際占有”的過渡1.交付時間：明確具體的交付日期。2.交付標(biāo)準(zhǔn)：房屋交付時的狀態(tài)，如裝修、設(shè)施設(shè)備（家具家電是否保留，需列出清單并注明品牌型號）、水電氣暖物業(yè)費(fèi)的結(jié)清情況等。3.交付手續(xù)：雙方應(yīng)簽署《房屋交接確認(rèn)書》，對水、電、燃?xì)狻⒂芯€電視、物業(yè)管理等費(fèi)用的結(jié)算及戶名變更事宜作出安排。（六）產(chǎn)權(quán)過戶及相關(guān)事宜：交易合法性的最終實(shí)現(xiàn)1.過戶時間：約定辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記（過戶）的起始時間及完成期限，通常與首付款支付、貸款審批等環(huán)節(jié)相銜接。2.雙方配合義務(wù)：買賣雙方應(yīng)各自提供辦理過戶所需的全部材料，并積極配合。3.過戶費(fèi)用：除上述稅費(fèi)外，可能還有登記費(fèi)、測繪費(fèi)等，需明確承擔(dān)方。（七）違約責(zé)任：合同履行的“安全閥”這是保障合同履行的關(guān)鍵條款，對買賣雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行制約。應(yīng)針對不同違約情形約定相應(yīng)的違約責(zé)任：*賣方違約：如逾期交房、逾期過戶、拒絕履行合同、房屋存在權(quán)利瑕疵導(dǎo)致無法交易等，買方有權(quán)要求繼續(xù)履行、解除合同、返還已付款項并要求支付違約金或賠償損失。*買方違約：如逾期支付房款、無正當(dāng)理由拒絕履行合同等，賣方有權(quán)要求繼續(xù)履行、解除合同、沒收定金或要求支付違約金。*違約金計算方式：通常有按日計算（每日按總房款的萬分之幾）和固定金額兩種方式，約定的違約金過分高于或低于實(shí)際損失的，當(dāng)事人可請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以調(diào)整。*解約條款：明確在何種情況下一方有權(quán)解除合同，以及解除合同后的善后處理（款項返還、違約責(zé)任承擔(dān)等）。（八）爭議解決方式：糾紛發(fā)生后的救濟(jì)途徑合同中應(yīng)約定，如發(fā)生爭議，是通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁還是訴訟解決。若選擇仲裁，需明確仲裁機(jī)構(gòu)名稱；若選擇訴訟，需明確管轄法院（通常約定為房屋所在地法院）。（九）補(bǔ)充協(xié)議：合同未盡事宜的靈活約定二手房交易情況復(fù)雜，主合同條款可能無法涵蓋所有特殊約定。補(bǔ)充協(xié)議作為合同不可分割的一部分，具有同等法律效力。可對主合同中未明確的事項，如戶口遷移問題（何時遷出，逾期未遷出的違約責(zé)任）、房屋維修基金的處理、裝修補(bǔ)償、車位/儲藏室的歸屬與價格、特殊家具家電的保留、貸款不成的處理細(xì)化等進(jìn)行補(bǔ)充約定。補(bǔ)充協(xié)議的重要性不亞于主合同，務(wù)必仔細(xì)審核。二、經(jīng)紀(jì)人協(xié)議（居間服務(wù)合同）：專業(yè)服務(wù)的權(quán)責(zé)約定在二手房交易中，通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（中介）促成交易是主流方式。經(jīng)紀(jì)人協(xié)議（通常稱為《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》或《居間合同》）是委托人與中介之間就提供居間服務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。（一）委托事項與期限明確委托中介提供的具體服務(wù)內(nèi)容，是獨(dú)家委托還是非獨(dú)家委托，委托期限是多久。例如：提供房源信息、陪同看房、促成交易、協(xié)助辦理貸款、過戶、物業(yè)交割等。（二）服務(wù)報酬（傭金）1.傭金金額及計算方式：這是核心條款。通常按照房屋成交總價的一定比例收取，也可能有固定金額。需明確傭金總額、由哪一方承擔(dān)（買方承擔(dān)、賣方承擔(dān)或雙方共同承擔(dān)），以及各方承擔(dān)的具體金額或比例。2.支付條件與支付時間：傭金在什么條件下支付（如簽訂買賣合同后、過戶完成后、交房后等），支付方式是什么。務(wù)必明確，避免中介在交易未完成時就要求全額支付傭金，或在交易過程中巧立名目收取額外費(fèi)用。3.特殊情況的傭金處理：如因一方違約導(dǎo)致交易未完成，傭金如何處理；如買賣雙方私下成交（“跳單”），是否仍需支付傭金等，這些都應(yīng)在協(xié)議中約定清楚。（三）中介的義務(wù)與責(zé)任1.如實(shí)報告義務(wù)：中介應(yīng)向委托人如實(shí)報告與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，包括房屋權(quán)利狀況、賣方身份、房屋瑕疵、市場行情等。不得故意隱瞞或提供虛假信息。2.勤勉盡責(zé)義務(wù)：積極促成交易，提供專業(yè)的咨詢服務(wù)，協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。3.保密義務(wù)：對委托人的個人信息及交易信息予以保密。4.風(fēng)險提示義務(wù)：對交易中可能存在的風(fēng)險進(jìn)行提示。5.文件保管與移交義務(wù)：妥善保管交易過程中的相關(guān)文件，并在交易完成后及時移交給委托人。若中介未能履行上述義務(wù)，給委托人造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。（四）委托人的義務(wù)1.如實(shí)提供信息：向中介提供真實(shí)、準(zhǔn)確的身份信息、購房/售房需求、財務(wù)狀況（如貸款能力）等。2.配合看房與洽談：按照約定配合中介的帶看、洽談等工作。3.不得惡意“跳單”：在委托期限內(nèi)，若利用中介提供的信息、機(jī)會等與對方私下成交，仍需按約定支付傭金。4.按時支付傭金：在約定條件成就時，及時足額支付服務(wù)報酬。（五）違約責(zé)任明確中介和委托人雙方違反協(xié)議約定時應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，如中介未能促成合同成立，不得要求支付報酬，但可依據(jù)約定請求委托人支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用（需提前約定）；委托人逾期支付傭金的，應(yīng)支付逾期違約金等。（六）爭議解決方式與買賣合同類似，約定協(xié)商、仲裁或訴訟。三、交易全程風(fēng)險提示與實(shí)操建議1.簽約前審查是前提：*審查房屋：核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證書的真實(shí)性、完整性，有無抵押、查封、共有權(quán)人等情況（可通過不動產(chǎn)登記中心查詢）。了解房屋是否存在違建、質(zhì)量問題。*審查賣方：賣方身份與產(chǎn)權(quán)證登記是否一致，共有權(quán)人是否同意出售。*審查中介：查看中介機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、備案證明，經(jīng)紀(jì)人是否持有執(zhí)業(yè)資格證書。選擇信譽(yù)良好、操作規(guī)范的中介。2.合同條款是核心：*逐條審核：無論是買賣合同還是經(jīng)紀(jì)人協(xié)議，務(wù)必逐條仔細(xì)閱讀，理解每一條款的含義和可能產(chǎn)生的法律后果。對于模糊不清、不公平或有歧義的條款，要及時提出并要求修改或補(bǔ)充。*書面化：任何口頭承諾或約定，都應(yīng)盡可能落實(shí)到書面合同中，避免“口說無憑”。*保留證據(jù)：交易過程中的所有文件、協(xié)議、付款憑證（銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)、發(fā)票）、溝通記錄（短信、微信、郵件等）都應(yīng)妥善保管，以備不時之需。3.資金安全是關(guān)鍵：*大額款項走監(jiān)管：首付款、尾款等大額資金，建議通過銀行資金監(jiān)管或第三方監(jiān)管賬戶進(jìn)行，切勿輕易將大額現(xiàn)金直接交付給個人。*明確收款賬戶：確保收款賬戶為賣方本人或其授權(quán)的賬戶。4.貸款辦理要提前：買方應(yīng)提前了解自身征信狀況和貸款資格，向銀行咨詢貸款政策和額度，避免因貸款問題影響交易。合同中務(wù)必約定貸款不成的處理方案。5.物業(yè)交割要細(xì)致：交房時，要對房屋狀況、設(shè)施設(shè)備、水電氣暖物業(yè)費(fèi)、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等費(fèi)用結(jié)清情況進(jìn)行仔細(xì)核查、記錄，并辦理好相關(guān)過戶手續(xù)，簽署《房屋交接確認(rèn)書》。6.善用補(bǔ)充協(xié)議：對于主合同未涵蓋或有特殊約定的事項，一定要通過補(bǔ)充協(xié)議明確。7.專業(yè)咨詢不可少：二手房交易專業(yè)性強(qiáng)、法律風(fēng)險點(diǎn)多。在遇到不確定的法律問題或復(fù)雜情況時，不要猶