淺談高層住宅樓工程造價(jià)管理TOC\o"1-2"\h\u13436一、引言 【內(nèi)容摘要】高層住宅的開發(fā)，對(duì)于充分利用城市稀缺的土地資源、提升人居環(huán)境方面起著重要作用。隨著市場(chǎng)需求的增加，行業(yè)競(jìng)爭也越來越激烈，市場(chǎng)趨勢(shì)逐漸向低價(jià)競(jìng)爭這類不良趨勢(shì)發(fā)展。企業(yè)應(yīng)盡量避免無效的同類競(jìng)爭，將工作重心聚焦于項(xiàng)目成本管理，切實(shí)地提高企業(yè)經(jīng)營效益。本文從我國高層住宅工程項(xiàng)目造價(jià)管理現(xiàn)狀入手，在廣泛閱讀了國內(nèi)外有關(guān)文獻(xiàn)基礎(chǔ)上，結(jié)合國內(nèi)高層住宅過去的工程數(shù)據(jù)，研究了整個(gè)工程成本管理過程，找出了工程在決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段直至竣工階段都存在的諸多問題，并針對(duì)這些問題提出了相應(yīng)的解決措施，以此對(duì)高層住宅樓工程建設(shè)項(xiàng)目的全過程造價(jià)管理給予一定的指導(dǎo)?！娟P(guān)鍵詞】高層住宅樓；全過程造價(jià)；造價(jià)管理一、引言近年來，隨著國內(nèi)房產(chǎn)改革方案的實(shí)施，房價(jià)出現(xiàn)了火箭式上漲，房地產(chǎn)漸漸成為了眾多資本家競(jìng)相投資的地方，因而投資失敗也是常有之事，而造成這一問題發(fā)生的根源是由于結(jié)算超預(yù)算等一系列與預(yù)算相關(guān)的情況出現(xiàn)在項(xiàng)目建設(shè)過程中，導(dǎo)致工期延長、投資加大、資源消耗上升、施工過程困難化等問題。工程造價(jià)有兩方面的涵義。從廣義層面而言，是站在投資者的視角上。工程造價(jià)是指修建某一項(xiàng)目所預(yù)計(jì)支出或者實(shí)際支出的固定資產(chǎn)投資費(fèi)用的總和。業(yè)主出于預(yù)期收益的考慮，會(huì)對(duì)工程進(jìn)行全面的分析，作出投資決策，之后再進(jìn)行招投標(biāo)工作以及工程的建設(shè)，直至最終竣工驗(yàn)收與后續(xù)工作結(jié)束，在此期間所有開支成本，均屬于工程造價(jià)。從狹義層面而言，是站在市場(chǎng)的視角上。工程成本是指項(xiàng)目工程的造價(jià)，也就是建筑安裝工程的價(jià)格和預(yù)計(jì)或者實(shí)際為完成某一工程在各類市場(chǎng)之上所發(fā)生的交易活動(dòng)。對(duì)于投資者與承包者來講，這兩種涵義各自代表著不同的意義。投資者主要關(guān)注于減少工程各方面工程成本；而且承包者要的是利潤最大化，因此一定要對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行有效的控制。二、高層住宅樓工程建設(shè)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理案例分析（一）項(xiàng)目簡介綠地青島城際空間站多層住宅項(xiàng)目位于西海岸新區(qū)青島西站旁，占地58萬平方米。整個(gè)項(xiàng)目綠化率為百分之三十、容積率為2.66、總規(guī)劃建筑面積為155萬平方米。在對(duì)工程設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行估算時(shí)，設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)說明書應(yīng)當(dāng)標(biāo)明發(fā)包人對(duì)設(shè)計(jì)估算的要求。設(shè)計(jì)是在預(yù)算范圍之內(nèi)完成的，從根本上控制了成本。（二）全過程造價(jià)管理現(xiàn)狀1.投資決策階段項(xiàng)目在獲取前的論證到項(xiàng)目開工之前的階段稱之為投資決策，項(xiàng)目工程造價(jià)主要采用估算法和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研法相結(jié)合。如項(xiàng)目成本表和項(xiàng)目成本收益分析表如表1、2所示。表1項(xiàng)目成本表單位：萬元費(fèi)用項(xiàng)目估算費(fèi)用實(shí)際費(fèi)用差額土地費(fèi)用13055110002055拆遷費(fèi)用25002000500前期費(fèi)用379400-21配套費(fèi)用666800-134手續(xù)費(fèi)用27882900-112廠建安費(fèi)用1065910000659管理費(fèi)用68266022財(cái)務(wù)費(fèi)用2052200052營銷費(fèi)用225400-175稅費(fèi)24752600-125不可預(yù)見費(fèi)用17741800-26合計(jì)37255345602695由表1可知，整體實(shí)際費(fèi)用要低于估算費(fèi)用，達(dá)到了開發(fā)商對(duì)工程造價(jià)控制的要求。案例當(dāng)中土地費(fèi)用預(yù)估最多，其原因可能是由于對(duì)當(dāng)?shù)氐貎r(jià)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)不足，拆遷費(fèi)用次之，建安費(fèi)用預(yù)估較多，且配套費(fèi)用和手續(xù)費(fèi)用、營銷費(fèi)用和稅費(fèi)估算稍低，產(chǎn)生了負(fù)差的情況，而實(shí)際支出不超過投資估算，避免出現(xiàn)“三超”的情況，較好的控制了工程造價(jià)。由此可見，在投資決策環(huán)節(jié)就要求建設(shè)項(xiàng)目必須要有一個(gè)理性的投資估算，一個(gè)理性而又精準(zhǔn)的投資估算能夠更好地策劃項(xiàng)目，同時(shí)也能夠做到真正的“工程造價(jià)全面管理”，在造價(jià)方面完成事前管理、主動(dòng)控制等前期條件，達(dá)到設(shè)定的工程造價(jià)控制目標(biāo)。如上表所示，該項(xiàng)目凈利潤率（凈利潤/總成本：8500/34560=24.60%）是24.60%，達(dá)到了該項(xiàng)目盈利目標(biāo)，因此，該項(xiàng)目開發(fā)具有可行性，作為土地競(jìng)拍過程中及投資決策階段的重要參考數(shù)據(jù)，能夠制定出較為實(shí)用的相關(guān)開發(fā)實(shí)施方案。2.工程設(shè)計(jì)階段這一環(huán)節(jié)的工程造價(jià)設(shè)計(jì)就是要盡量避免因后期事項(xiàng)產(chǎn)生糾紛，進(jìn)而導(dǎo)致合同履約率不當(dāng)，造成結(jié)算階段產(chǎn)生問題，這就要求在設(shè)計(jì)階段改進(jìn)文件審查效率和加強(qiáng)相關(guān)合同條款，主要成本控制措施見表3。3.工程建設(shè)階段工程建設(shè)環(huán)節(jié)，是項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。綠地青島城際空間站項(xiàng)目在研制和施工過程中，造價(jià)控制的重點(diǎn)任務(wù)是建立和完善造價(jià)管理體系、變更管理、質(zhì)量管理、合同管理、工期管理、過程管理和質(zhì)量管理等。由于這一階段綜合運(yùn)用了項(xiàng)目在開發(fā)預(yù)案中所提及的各種管理目標(biāo)和管理方法，從而保證了該項(xiàng)目對(duì)成本進(jìn)行有效控制，因此項(xiàng)目在建設(shè)環(huán)節(jié)需保證各種管理目標(biāo)和方法滿足工程之需，為項(xiàng)目控制成本提供支持。具體而言，建設(shè)項(xiàng)目根據(jù)單位工程的組成可分為土建工程與安裝工程。通過對(duì)綠地青島城際空間站項(xiàng)目前期工程進(jìn)行對(duì)比，得知了在工程建設(shè)環(huán)節(jié)中，可控制成本的控制范圍、具體每一部分的造價(jià)比例，見表4所示。表4各單位工程所占百分比項(xiàng)目名稱項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3項(xiàng)目4項(xiàng)目5項(xiàng)目6項(xiàng)冃7項(xiàng)目8土建工程85.35%83.87%84.42%78.02%78.43%78.39%77.63%76.65%安裝工程14.65%16.13%15.58%21.98%21.57%21.61%22.37%23.35%4.竣工結(jié)算階段該項(xiàng)目在結(jié)算計(jì)審時(shí)完成了控制工程造價(jià)的目標(biāo)，其主要措施如下：第一部分，主要包括項(xiàng)目建設(shè)成本及配套建設(shè)項(xiàng)目（水利、電力、道路、管網(wǎng)設(shè)施等）成本。這一部分有著工程變更管理、合同管理、簽證管理以及材料管理等方面的作用，而這一份作用就是通過合同條款約定來認(rèn)真執(zhí)行定額套用、嚴(yán)格計(jì)算工程量等控制，如實(shí)的反應(yīng)開發(fā)過程。盡管該項(xiàng)目合同明確規(guī)定了審計(jì)結(jié)算條款，但是施工期間由于變更項(xiàng)目造成工期延誤，使得結(jié)算審計(jì)時(shí)間被拖延。由于投資估算階段對(duì)項(xiàng)目成本估算成本較高，填補(bǔ)了該項(xiàng)目在變更工程中所產(chǎn)生的全部費(fèi)用。這也就反應(yīng)出必須建立一套完善的造價(jià)管理體系，強(qiáng)化工期管理，選用適當(dāng)?shù)氖┕し椒?，避免誤工延工和更改項(xiàng)目，學(xué)會(huì)在面對(duì)各項(xiàng)施工時(shí)采取最佳的防范措施。第二部分是在驗(yàn)收之后，用綜合評(píng)價(jià)的方法評(píng)價(jià)項(xiàng)目。由于各工程總價(jià)及面積差異較大，無法直接開展有效對(duì)比分析。為此，選擇建設(shè)安裝工程預(yù)算單價(jià)和結(jié)算單價(jià)進(jìn)行比較。收集整理西安市2009-2019年8個(gè)住宅高層項(xiàng)目建設(shè)安裝項(xiàng)目的預(yù)算單價(jià)和結(jié)算單價(jià)，如表5所示。表5預(yù)算、結(jié)算單價(jià)對(duì)比項(xiàng)目名稱項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3項(xiàng)目4項(xiàng)目5項(xiàng)目6項(xiàng)目7項(xiàng)目8預(yù)算時(shí)間2009.062010.012012.062013.032014.052015.112016.022017.05結(jié)算時(shí)間2011.082011.122014.072015.082016.102018.012018.052019.08預(yù)算單價(jià)（元/nV）1227.361061.991217.581588.211754.481569.821474.691741.28結(jié)算單價(jià)（元/m?）1270.641120.591253.771639.791813.091570.441543.191731.41結(jié)算超預(yù)算百分比3.53%5.52%2.97%3.25%3.34%0.04%4.65%-0.57%項(xiàng)目1到項(xiàng)目2的預(yù)算單價(jià)從1227.36元/㎡2降低到1061.99元/㎡，浮動(dòng)較小；項(xiàng)目3至項(xiàng)目5的預(yù)算單價(jià)呈明顯上升趨勢(shì)；項(xiàng)目5與項(xiàng)目8的預(yù)算單價(jià)相對(duì)穩(wěn)定、浮動(dòng)不大，基本維持在1700元/㎡。整體而言，單位價(jià)格呈緩慢上升趨勢(shì)。項(xiàng)目1到項(xiàng)目5的結(jié)算單價(jià)從1270.64元/平方米增加到1813.09元/㎡，呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢(shì)，且項(xiàng)目5的結(jié)算單價(jià)已達(dá)峰值。然后，雖然項(xiàng)目的結(jié)算單價(jià)在一段時(shí)間內(nèi)呈下降趨勢(shì)，但波動(dòng)不大，最后維持在1731.41元/㎡。此外，項(xiàng)目1至項(xiàng)目8的凈單價(jià)超出預(yù)算單價(jià)的范圍為-0.57%-5.52%，項(xiàng)目超算率高達(dá)87.5%，其中，項(xiàng)目2的超算率5.52%，大大超出浮動(dòng)范圍。通過對(duì)預(yù)算單價(jià)和結(jié)算單價(jià)的對(duì)比分析，可以得出，高層住宅的造價(jià)成本不斷上升，從而導(dǎo)致建筑企業(yè)的行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不斷下降。其次，建設(shè)期間簽證變更次數(shù)較多、成本較高，給工程造價(jià)管理帶來了很大的影響。據(jù)此可推斷出當(dāng)前企業(yè)在管理上比較偏向事后管理而在項(xiàng)目成本管理上方法比較滯后。在建設(shè)初期對(duì)成本價(jià)格預(yù)估不清晰，造成建設(shè)期間成本控制無法動(dòng)態(tài)可控，預(yù)算時(shí)常發(fā)生結(jié)算超支。三、高層住宅樓工程建設(shè)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理存在的問題（一）項(xiàng)目決策階段這一階段關(guān)系到了整個(gè)工程是否能有效調(diào)整工程造價(jià)，并根據(jù)業(yè)主與項(xiàng)目的不同狀況來合理控制項(xiàng)目費(fèi)用。如果對(duì)成本進(jìn)行單獨(dú)管控，對(duì)項(xiàng)目定位與掌握就會(huì)更加精準(zhǔn)。這時(shí)就能作出最適合自身的投資決策。工程造價(jià)全過程控制與管理滲透于整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)中。從階段控制的全過程來看，建設(shè)項(xiàng)目的投資項(xiàng)目對(duì)于項(xiàng)目成本具有十分重要的作用。這是因?yàn)橥顿Y的啟動(dòng)階段涉及各種技術(shù)和經(jīng)濟(jì)決策，如項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、施工場(chǎng)地、土建方案、機(jī)械設(shè)備系統(tǒng)和技術(shù)方案，這都將對(duì)建設(shè)成本產(chǎn)生一定的影響。我國一直以來都過度注重建設(shè)階段過程中的工程造價(jià)管理，而忽視了項(xiàng)目初期的成本控制管理，沒有經(jīng)過合理的計(jì)算投入與產(chǎn)出比。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目前期的成本控制管理的投入占總支出的2%，但其能以極小的投入創(chuàng)造極大的價(jià)值，對(duì)項(xiàng)目成本的控制能夠產(chǎn)生70-90%的影響力?；诖?，一定要牢牢管控好投資決策階段。目前我國相關(guān)專家及決策者，只是依靠個(gè)人經(jīng)驗(yàn)來借鑒、評(píng)估已竣工的建筑項(xiàng)目工程造價(jià)，投資決策階段太過于簡單，這不但缺少了專業(yè)素養(yǎng)，還缺少了嚴(yán)密的科學(xué)論證，使得工程前期決策缺乏有效依據(jù)，后期與既定造價(jià)目標(biāo)相背離。（二）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的靈魂所在，它是用某種載體（圖紙與文件）來描述建設(shè)單位或者業(yè)主在決策階段意圖的過程，也是使成本組成合理和對(duì)成本進(jìn)行積極控制的過程，此外同樣是技術(shù)和經(jīng)濟(jì)結(jié)合的關(guān)鍵時(shí)期。目前，設(shè)計(jì)費(fèi)按現(xiàn)有土建工程師費(fèi)、安裝工程師費(fèi)或規(guī)劃項(xiàng)目總投資的相關(guān)比例計(jì)算。如果發(fā)生質(zhì)量事故，設(shè)計(jì)師應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)。如果保守設(shè)計(jì)花費(fèi)過多，且沒有相應(yīng)的補(bǔ)救措施，則由設(shè)計(jì)單位承擔(dān)費(fèi)用。因此，在這種不合理、不平衡的系統(tǒng)中，設(shè)計(jì)者只關(guān)注技術(shù)層面，原則上不應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)合理性。目前，我國建筑領(lǐng)域形成的技術(shù)水平和可施工性與國外相當(dāng)，但保守的設(shè)計(jì)理念、日漸式微的經(jīng)濟(jì)理念、，對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范和施工規(guī)范的忽視，以及圖紙和建筑的便利性，甚至對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用和安全的狂熱追求，使得設(shè)計(jì)階段的成本管理失去了控制。（三）項(xiàng)目施工階段施工階段作為落實(shí)建筑藍(lán)圖、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的過程，對(duì)工程造價(jià)有著很深的影響。在施工過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)許多不確定因素，工期越長，出現(xiàn)問題就會(huì)越多。所謂“工期成本”，是指為了達(dá)到工期目標(biāo)或者合同工期，采取適當(dāng)措施所形成的全部費(fèi)用。工期目標(biāo)連接成本和質(zhì)量，是工程項(xiàng)目三大管理目標(biāo)。追趕工期或延長工期都是當(dāng)今業(yè)主對(duì)工程中存在問題時(shí)較多運(yùn)用的一種補(bǔ)救措施，但是同時(shí)也就意味著費(fèi)用方面發(fā)生了改變。追趕工期，會(huì)造成人力、物力和財(cái)力的增加，從而造成成本的上升，工期的延長不僅會(huì)賣到管理費(fèi)的增加，而且還會(huì)造成以后其他項(xiàng)目的延誤，給自己帶來經(jīng)濟(jì)損失，并最終使費(fèi)用超過了項(xiàng)目預(yù)算。當(dāng)前只有極少數(shù)施工項(xiàng)目經(jīng)理部能做到職位定位清楚、分工協(xié)作、各司其責(zé)，但項(xiàng)目的成本管理和項(xiàng)目效益是在所有人員共同的努力下進(jìn)行管理和控制的。比如技術(shù)部，如果只為確保工程質(zhì)量而選擇造價(jià)昂貴的方案進(jìn)行建設(shè)，雖保證了項(xiàng)目質(zhì)量，但也增加了造價(jià)成本；如果采購部只是站在產(chǎn)品質(zhì)量的角度去購買優(yōu)質(zhì)又昂貴的物資，那么就算完美的使用完全部物資也不會(huì)降低成本。（四）竣工結(jié)算階段竣工階段，是指單位為了反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際成本收入、投資影響等情況所創(chuàng)設(shè)的一種文件。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算部分在工程造價(jià)控制中處于結(jié)尾環(huán)節(jié)，是其中一個(gè)主要環(huán)節(jié)。時(shí)至今日，國內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段成本高估現(xiàn)象較為普遍，會(huì)大大損害原造價(jià)控制目標(biāo)。量越多，資金就越多的思想充斥在一些承包單位中，使得項(xiàng)目的工程量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國家制定的計(jì)算規(guī)則之外。比如土方外運(yùn)按開挖量計(jì)算，卻沒有減少回填土量；凈長線是以中心線為基準(zhǔn)計(jì)算；交叉重復(fù)計(jì)算建筑面積等問題造成了竣工結(jié)算過程中施工單位故意多報(bào)工程價(jià)款的現(xiàn)象。在結(jié)算中，清單或者定額單價(jià)較高，沒有按照同一協(xié)議單價(jià)執(zhí)行，隨意高價(jià)套進(jìn)，以致于結(jié)算投資不實(shí)。四、高層住宅樓工程建設(shè)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理的對(duì)策（一）項(xiàng)目決策階段決策階段對(duì)工程造價(jià)有著90%的影響，是造價(jià)控制的基本環(huán)節(jié)和最重要的一個(gè)階段。一項(xiàng)有效的決策工作，不可避免地要經(jīng)過項(xiàng)目投資構(gòu)想、需求調(diào)研、市場(chǎng)調(diào)研、投資比測(cè)算、項(xiàng)目建議書、初步可行性研究等，每個(gè)環(huán)節(jié)都要以科學(xué)、嚴(yán)格的態(tài)度嚴(yán)肅對(duì)待。立項(xiàng)經(jīng)上級(jí)審批時(shí)，必須以可行性研究為依據(jù)，制定出多種可行的建設(shè)方案以供選用，對(duì)不同建設(shè)方案采用專家論證法或招投標(biāo)法進(jìn)行全方位技術(shù)的分析和論證，并從中篩選出能達(dá)到項(xiàng)目質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的建設(shè)方案。（二）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段造價(jià)的總額越高，一般而言收費(fèi)也就月高，因此在我國投資往往是按照比例來進(jìn)行取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，然而這樣難以讓設(shè)計(jì)者在質(zhì)量不變的情況下設(shè)計(jì)出降低成本的方案。假設(shè)在批準(zhǔn)的限額設(shè)計(jì)內(nèi)運(yùn)用價(jià)值工程原理：V=F/C（F=VC）式中：V——研究對(duì)象的價(jià)值F——研究對(duì)象的功能C——研究對(duì)象壽命周期成本這樣在總價(jià)不變的情況下能夠提升質(zhì)量，也能在質(zhì)量不變的情況下降低成本，這需要多個(gè)領(lǐng)域互相協(xié)作才能良好達(dá)到。（三）項(xiàng)目施工階段實(shí)施階段會(huì)使用掉極多的社會(huì)生產(chǎn)資料，并且由于往往施工的時(shí)間冗長，且容易收到各種因素干擾，所以很多時(shí)候因素都在左右這施工的建設(shè)費(fèi)用，以及一些以外情況也隱藏在施工的內(nèi)容匯總，施工階段作為工程的核心內(nèi)容，在這個(gè)過程當(dāng)中，要控制造價(jià)的內(nèi)容主要有以下幾點(diǎn)：圖1施工階段工程造價(jià)控制的重點(diǎn)目前我國需要解決的是故障成本（內(nèi)部和外部故障），建筑物隨著時(shí)間的推移，都會(huì)產(chǎn)生一些建筑性的問題，在價(jià)值上都會(huì)與建筑物的原始價(jià)值產(chǎn)生差異，出現(xiàn)的問題越多，建筑物的價(jià)值就越低。因此，故障成本和質(zhì)量水平正好相反，我們國家建筑工程質(zhì)量越高，其所需要實(shí)際故障成本也會(huì)隨之減少，提高工程