2025年資產(chǎn)評估師職業(yè)資格考試真題模擬卷：資產(chǎn)評估方法與應(yīng)用考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（本題型共10題，每題1分，共10分。每題只有一個正確答案，請將正確答案的字母選項(xiàng)填入答題卡相應(yīng)位置。)1.評估基準(zhǔn)日之后、評估報告日之前發(fā)生的，對評估價值產(chǎn)生影響的交易，在進(jìn)行市場法評估時，通常應(yīng)當(dāng)如何處理？A.將其作為可比案例直接使用B.在選取可比案例時予以排除C.對可比案例的交易價格進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整D.僅在評估報告中披露，不作價值調(diào)整2.采用成本法評估某機(jī)器設(shè)備，確定其重置成本后，需要估計其實(shí)體性貶值。下列各項(xiàng)中，不屬于實(shí)體性貶值估算依據(jù)的是？A.設(shè)備的實(shí)際使用年限B.設(shè)備的維修保養(yǎng)記錄C.設(shè)備的技術(shù)性能測試結(jié)果D.行業(yè)平均無故障運(yùn)行時間3.評估某企業(yè)整體資產(chǎn)時，預(yù)計未來收益流量穩(wěn)定，且無限期持續(xù)，適合主要采用哪種方法進(jìn)行價值評估？A.市場法B.成本法C.收益法中的永續(xù)年金法D.剩余法4.在運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價值時，選取的可比案例應(yīng)滿足的基本要求不包括？A.功能用途相同或相似B.交易類型為買賣C.交易價格公允D.交易時間與評估基準(zhǔn)日間隔過短5.采用收益法評估無形資產(chǎn)價值時，對未來收益的預(yù)測通常不應(yīng)基于？A.被評估無形資產(chǎn)的歷史收益數(shù)據(jù)B.相關(guān)行業(yè)的平均收益水平C.被評估無形資產(chǎn)的未來使用效益D.評估人員的主觀臆斷6.某企業(yè)因搬遷需評估其整體資產(chǎn)價值。評估師在確定評估方法時，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)未來盈利能力難以預(yù)測，但存在多個可比交易案例。此時，應(yīng)優(yōu)先考慮采用的方法是？A.收益法B.市場法C.成本法D.趨勢法7.評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日，評估師在采用市場法評估某在建工程價值時，選取了2024年6月30日成交的一宗類似工程案例。為了使評估結(jié)果更公允，對可比案例價格應(yīng)進(jìn)行的調(diào)整主要涉及？A.功能性貶值調(diào)整B.經(jīng)濟(jì)性貶值調(diào)整C.實(shí)體性貶值調(diào)整D.時間價值調(diào)整8.評估某項(xiàng)以使用為目的的機(jī)器設(shè)備，在確定其評估價值時，需要考慮的因素不包括？A.設(shè)備的原始成本B.設(shè)備的現(xiàn)行市場價格C.設(shè)備的剩余使用年限D(zhuǎn).設(shè)備的融資租賃方式9.資產(chǎn)評估報告中，關(guān)于評估假設(shè)和前提的說明，其作用主要是？A.證明評估結(jié)果的絕對準(zhǔn)確性B.明確評估范圍和限制條件C.排除所有可能影響價值的因素D.減輕評估師的責(zé)任10.在資產(chǎn)評估中，確定折現(xiàn)率所依據(jù)的無風(fēng)險利率，通常參考？A.股票市場的平均回報率B.國債的票面利率C.銀行貸款的優(yōu)惠利率D.行業(yè)平均利潤率二、多項(xiàng)選擇題（本題型共5題，每題2分，共10分。每題有兩個或兩個以上正確答案，請將正確答案的字母選項(xiàng)填入答題卡相應(yīng)位置。多選、錯選、漏選均不得分。)11.采用成本法評估資產(chǎn)時，需要考慮的貶值因素通常包括？A.實(shí)體性貶值B.功能性貶值C.經(jīng)濟(jì)性貶值D.法律性貶值E.環(huán)境性貶值12.影響收益法中折現(xiàn)率確定的因素通常有？A.無風(fēng)險利率B.行業(yè)平均利潤率C.被評估資產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險D.評估師的主觀偏好E.資本化率13.市場法評估中的可比案例修正，常用的修正因素可能包括？A.交易情況修正B.市場狀況修正C.資產(chǎn)狀況修正（如成新率、功能差異等）D.時間修正E.評估對象個別因素修正14.評估師在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)履行的職業(yè)道德義務(wù)包括？A.客觀公正B.獨(dú)立自主C.誠實(shí)守信D.專業(yè)勝任E.獲得傭金最大化15.企業(yè)整體資產(chǎn)評估中，關(guān)于評估價值的類型，可能涉及？A.重置成本價值B.現(xiàn)行市價價值C.收益現(xiàn)值D.稅收評估價值E.清算價值三、判斷題（本題型共10題，每題1分，共10分。請根據(jù)題意判斷正誤，請將正確答案的字母選項(xiàng)填入答題卡相應(yīng)位置。正確填“T”，錯誤填“F”。）16.在資產(chǎn)評估中，公允價值是指市場參與者在當(dāng)前交易中，就某項(xiàng)資產(chǎn)愿意支付的價格。（）17.采用市場法評估時，選擇的可比案例數(shù)量越多越好，無需考慮案例的代表性和相關(guān)性。（）18.對于沒有活躍市場的無形資產(chǎn)，無法采用任何方法進(jìn)行評估。（）19.資產(chǎn)評估中的實(shí)體性貶值是由于資產(chǎn)使用過程中磨損、老化造成的價值損失。（）20.評估報告應(yīng)當(dāng)由至少兩名以上執(zhí)行該項(xiàng)評估業(yè)務(wù)的注冊資產(chǎn)評估師簽字。（）21.收益法評估中，預(yù)測期通常設(shè)定為5年或10年，之后進(jìn)入永續(xù)穩(wěn)定收益期。（）22.評估基準(zhǔn)日是資產(chǎn)評估價值得以成立的特定時點(diǎn)，評估結(jié)果僅對該時點(diǎn)有效。（）23.成本法適用于所有類型的資產(chǎn)評估，特別是對于缺乏市場參照物的資產(chǎn)評估尤為重要。（）24.在進(jìn)行資產(chǎn)評估時，評估師可以根據(jù)客戶的要求選擇對其最有利的評估方法。（）25.經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化導(dǎo)致的資產(chǎn)價值損失，如市場萎縮、技術(shù)進(jìn)步等。（）四、計算題（本題型共2題，每題10分，共20分。請根據(jù)題目要求進(jìn)行計算，列出計算步驟。無需寫出答案。）26.評估某項(xiàng)機(jī)器設(shè)備，經(jīng)調(diào)查確定其重置成本為800萬元。評估師根據(jù)其使用狀況和技術(shù)參數(shù)，判斷其尚可使用年限為10年，已使用5年。假設(shè)該設(shè)備不存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。請計算該機(jī)器設(shè)備的成本法評估值。27.某企業(yè)預(yù)計未來3年每年的自由現(xiàn)金流分別為100萬元、120萬元和150萬元。從第4年開始，預(yù)計每年自由現(xiàn)金流將穩(wěn)定在180萬元。假設(shè)折現(xiàn)率為10%。請采用收益法計算該企業(yè)整體資產(chǎn)的價值。（計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）五、綜合題（本題型共2題，每題15分，共30分。請根據(jù)題目要求進(jìn)行分析、計算和說明。無需寫出答案。）28.評估師接受委托，評估某棟用于出租的商業(yè)房地產(chǎn)在2024年12月31日的價值。評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。選取了三個可比案例，相關(guān)信息如下：*案例A：與被評估房地產(chǎn)規(guī)模相似，2024年6月30日交易價格1200萬元/平方米，年租金收入12元/平方米，當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)市場租金水平穩(wěn)定。*案例B：與被評估房地產(chǎn)用途相同，2024年9月30日交易價格1150萬元/平方米，年租金收入11元/平方米，該房產(chǎn)因設(shè)備老化導(dǎo)致租金略低于市場水平。*案例C：與被評估房地產(chǎn)規(guī)模和位置均相同，2024年12月31日交易價格1180萬元/平方米，年租金收入13元/平方米，該房產(chǎn)裝修較新，租金略高于市場水平。假設(shè)被評估房地產(chǎn)建筑面積為5000平方米，評估師經(jīng)現(xiàn)場勘察和市場調(diào)查，認(rèn)為案例A、B、C的交易價格均基本公允，且租金水平具有代表性。被評估房地產(chǎn)與案例B在功能狀況上略有差異，評估師判斷需進(jìn)行5%的功能性修正。被評估房地產(chǎn)與案例C在市場狀況上存在輕微差異，評估師判斷需進(jìn)行2%的市場狀況修正。不考慮其他因素。請運(yùn)用市場法原理，說明評估過程，并計算被評估房地產(chǎn)的評估值。29.某企業(yè)計劃出售其持有的某項(xiàng)非專利技術(shù)。委托評估其于2024年12月31日的價值。評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。評估師在執(zhí)行評估程序后，收集到以下信息：*該項(xiàng)非專利技術(shù)賬面價值為50萬元。*該技術(shù)已使用3年，預(yù)計尚可使用5年。*評估師通過市場調(diào)查，發(fā)現(xiàn)類似技術(shù)的當(dāng)前市場價格在40萬元至60萬元之間。*評估師根據(jù)該技術(shù)的使用情況、技術(shù)更新速度以及行業(yè)發(fā)展趨勢，判斷其存在一定的功能性貶值，預(yù)計其功能貶值率為20%。*評估師考慮該技術(shù)未來的盈利能力，采用收益法評估其價值時，預(yù)測未來3年每年的凈收益分別為30萬元、35萬元、40萬元，從第4年開始預(yù)計每年凈收益穩(wěn)定在45萬元。折現(xiàn)率為12%，資本化率為11%。*評估師認(rèn)為采用成本法和收益法均可用于評估該技術(shù)價值，且兩種方法得出的結(jié)果應(yīng)相互印證。請說明評估師應(yīng)如何運(yùn)用成本法和收益法對該項(xiàng)非專利技術(shù)進(jìn)行評估，并簡述兩種方法評估結(jié)果的差異可能產(chǎn)生的原因。---試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.C2.D3.C4.D5.D6.B7.D8.D9.B10.B二、多項(xiàng)選擇題11.ABC12.ABC13.ABCDE14.ABCD15.BCDE三、判斷題16.F17.F18.F19.T20.T21.T22.T23.T24.F25.T四、計算題26.計算步驟：1.確定資產(chǎn)剩余使用年限：10年-5年=5年2.計算資產(chǎn)成新率：5年/10年=50%3.計算資產(chǎn)評估值：800萬元*50%=400萬元27.計算步驟：1.計算0-3年現(xiàn)金流的現(xiàn)值：PV1=100/(1+10%)^1=90.91萬元PV2=120/(1+10%)^2=99.17萬元PV3=150/(1+10%)^3=112.69萬元2.計算3年后的永續(xù)年金現(xiàn)值（PVA）：PVA=[180/(10%-0%)]/(1+10%)^3=1800/10%/(1+10%)^3=1276.28萬元3.計算總評估值：90.91+99.17+112.69+1276.28=1588.05萬元五、綜合題28.評估過程說明：1.收集并整理可比案例信息。2.對可比案例的交易價格進(jìn)行時間修正（因交易時間不同，但題目未要求具體修正，故假設(shè)已考慮或無需修正）。3.對可比案例的交易價格進(jìn)行市場狀況修正（案例C修正+2%，案例B修正-5%）。4.對可比案例的交易價格進(jìn)行功能性修正（案例B修正-5%）。5.計算修正后的可比案例價格或比準(zhǔn)價值。6.將修正后的可比案例價格進(jìn)行綜合，得出被評估房地產(chǎn)的評估值。計算過程（以案例B為例，假設(shè)僅進(jìn)行市場狀況和功能性修正）：修正系數(shù)=(-5%)+2%=-3%修正后價格=1150萬元*(1-3%)=1112.5萬元/平方米被評估房地產(chǎn)價值=1112.5萬元/平方米*5000平方米=5562.5萬元（注：實(shí)際評估中會使用多種案例，通過加權(quán)和或算術(shù)平均等方式得出最終價值，此處為簡化示例）29.評估方法運(yùn)用說明：成本法評估：1.確定資產(chǎn)重置成本：50萬元。2.計算實(shí)體性貶值：50萬元*20%=10萬元。3.計算成本法評估值：50萬元-10萬元=40萬元。收益法評估：1.計算前3年現(xiàn)金流的現(xiàn)值（同計算題27）：PV=90.91+99.17+112.69=302.77萬元2.計算3年后的永續(xù)年金現(xiàn)值（同計算題27）：PVA=1276.28萬元3.計算總評估值（采用永續(xù)年金法）：