物業(yè)管理費(fèi)用收繳與管理辦法物業(yè)管理費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)費(fèi)”）是保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行、環(huán)境整潔有序、服務(wù)持續(xù)提供的重要資金來源?？茖W(xué)、規(guī)范地進(jìn)行物業(yè)費(fèi)的收繳與管理，不僅關(guān)系到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存與發(fā)展，更直接影響到廣大業(yè)主的切身利益和居住體驗(yàn)。為確保物業(yè)費(fèi)收繳工作的順利進(jìn)行，提升資金使用效率與透明度，特制定本辦法。一、總則（一）制定依據(jù)本辦法依據(jù)國(guó)家及地方相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)、《業(yè)主管理規(guī)約》及《物業(yè)服務(wù)合同》等文件制定，旨在規(guī)范物業(yè)費(fèi)收繳行為，明確各方權(quán)利與義務(wù)，保障物業(yè)管理活動(dòng)的有序開展。（二）適用范圍本辦法適用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主、物業(yè)使用人以及負(fù)責(zé)本區(qū)域物業(yè)服務(wù)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)公司”）。（三）基本原則1.合法合規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家及地方關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)的政策法規(guī)，確保收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、方式合法合規(guī)。2.公開透明原則：物業(yè)費(fèi)的收支情況、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)定期向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督。3.質(zhì)價(jià)相符原則：物業(yè)服務(wù)質(zhì)量應(yīng)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相匹配，不斷提升服務(wù)水平，保障業(yè)主所繳費(fèi)用的價(jià)值。4.業(yè)主自愿與公平合理原則：尊重業(yè)主意愿，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)考慮業(yè)主的承受能力，做到公平合理。5.服務(wù)優(yōu)先原則：以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為前提，通過提升服務(wù)品質(zhì)促進(jìn)物業(yè)費(fèi)的順利收繳。二、物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成與標(biāo)準(zhǔn)（一）費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)管理費(fèi)用一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。（二）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、業(yè)主承受能力等因素綜合確定。2.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定與調(diào)整，應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家及地方相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，應(yīng)在指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)確定具體標(biāo)準(zhǔn)；實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，應(yīng)由業(yè)主與物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中約定。3.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定或調(diào)整后，應(yīng)向全體業(yè)主公示，接受業(yè)主監(jiān)督。三、物業(yè)管理費(fèi)用的收繳管理（一）繳費(fèi)主體1.業(yè)主是物業(yè)費(fèi)的法定繳費(fèi)義務(wù)人。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.物業(yè)使用人（如承租人、借用人等）在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，包括按約定交納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。3.已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。（二）繳費(fèi)周期與方式1.物業(yè)費(fèi)通常按月、按季度或按年度收取。具體繳費(fèi)周期由物業(yè)公司與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中約定，或根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議確定。鼓勵(lì)業(yè)主選擇便捷的長(zhǎng)期繳費(fèi)方式，物業(yè)公司可為此提供一定的便利或優(yōu)惠。2.物業(yè)公司應(yīng)提供多種繳費(fèi)方式，如銀行轉(zhuǎn)賬、線上支付、現(xiàn)金繳納等，方便業(yè)主繳納。（三）繳費(fèi)起始與截止時(shí)間1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)從房屋交付之日（或合同約定的交付之日）起開始交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，原業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清截至房屋交付給新業(yè)主之日（或合同約定的交接之日）的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。新業(yè)主應(yīng)從接收房屋之日起，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（四）票據(jù)管理物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，必須向業(yè)主開具正規(guī)的收費(fèi)票據(jù)。業(yè)主有權(quán)索要票據(jù)，物業(yè)公司不得拒絕。（五）催繳流程1.溫馨提示：在繳費(fèi)周期截止前，物業(yè)公司可通過公告、短信、微信等方式向業(yè)主發(fā)送繳費(fèi)溫馨提示。2.首次催繳：對(duì)逾期未繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司應(yīng)在逾期后的合理期限內(nèi)（如逾期一周后），通過書面形式（如催費(fèi)通知單）進(jìn)行首次正式催繳，明確欠款金額、繳費(fèi)截止日期及逾期后果。3.二次催繳與溝通：對(duì)首次催繳后仍未繳費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司應(yīng)安排專人進(jìn)行電話或上門溝通，了解未繳費(fèi)原因，耐心解釋政策，爭(zhēng)取業(yè)主理解并盡快繳費(fèi)。如業(yè)主確有實(shí)際困難，可協(xié)商制定分期繳費(fèi)計(jì)劃。4.法律途徑：對(duì)經(jīng)多次催繳仍無故拖欠物業(yè)費(fèi)，且溝通無效的業(yè)主，物業(yè)公司在履行充分告知義務(wù)后，可依照物業(yè)服務(wù)合同約定，采取包括但不限于申請(qǐng)調(diào)解、提起訴訟或申請(qǐng)仲裁等法律途徑維護(hù)自身合法權(quán)益。采取法律途徑前，應(yīng)審慎評(píng)估，并盡量爭(zhēng)取通過友好協(xié)商解決。（六）欠費(fèi)處理1.對(duì)于拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司有權(quán)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取違約金。違約金的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)合理，且符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。2.物業(yè)公司應(yīng)建立欠費(fèi)業(yè)主臺(tái)賬，詳細(xì)記錄欠費(fèi)業(yè)主信息、欠費(fèi)金額、欠費(fèi)時(shí)間、催繳情況等。3.對(duì)長(zhǎng)期欠費(fèi)且無法聯(lián)系的業(yè)主，物業(yè)公司應(yīng)做好記錄，并保留相關(guān)證據(jù)。四、物業(yè)管理費(fèi)用的財(cái)務(wù)管理（一）專戶管理與核算1.物業(yè)公司應(yīng)設(shè)立專門的銀行賬戶用于物業(yè)費(fèi)的收支管理，確保資金?？顚Ｓ谩?.物業(yè)費(fèi)收支應(yīng)實(shí)行獨(dú)立核算，嚴(yán)格區(qū)分物業(yè)服務(wù)成本、稅金及利潤(rùn)。（二）預(yù)算與決算1.物業(yè)公司應(yīng)于每年年初編制物業(yè)費(fèi)收支預(yù)算，明確各項(xiàng)收支項(xiàng)目及金額，并向業(yè)主公示，接受業(yè)主監(jiān)督。預(yù)算應(yīng)具有合理性和可行性。2.年度結(jié)束后，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)編制物業(yè)費(fèi)收支決算報(bào)告，如實(shí)反映年度收支情況，并向業(yè)主公示。（三）財(cái)務(wù)公開與審計(jì)1.物業(yè)公司應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定或業(yè)主大會(huì)要求的周期（如每季度或每半年），向全體業(yè)主公開物業(yè)費(fèi)收支明細(xì)、預(yù)算執(zhí)行情況等財(cái)務(wù)信息。公開方式可包括在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置張貼公告、通過業(yè)主微信群/APP發(fā)布等。2.業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)收支情況有異議的，有權(quán)向物業(yè)公司查詢，物業(yè)公司應(yīng)予以配合和解釋。3.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為必要時(shí)，可聘請(qǐng)專業(yè)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)物業(yè)費(fèi)收支情況進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)結(jié)果應(yīng)向全體業(yè)主公布。（四）成本控制物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理，嚴(yán)格控制物業(yè)服務(wù)成本，在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，努力提高資金使用效率，降低不必要的開支。五、服務(wù)質(zhì)量保障與監(jiān)督（一）服務(wù)承諾物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主作出明確的服務(wù)承諾，并嚴(yán)格按照承諾提供服務(wù)。（二）質(zhì)量監(jiān)督1.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)代表業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督和定期評(píng)估。2.物業(yè)公司應(yīng)建立服務(wù)質(zhì)量反饋機(jī)制，及時(shí)處理業(yè)主的投訴與建議，不斷改進(jìn)服務(wù)工作。3.物業(yè)費(fèi)的收繳與服務(wù)質(zhì)量直接掛鉤。若多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)代表業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商改進(jìn)，甚至根據(jù)合同約定或法定程序解聘物業(yè)公司。六、法律責(zé)任1.物業(yè)公司未按照本辦法及物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)或違規(guī)收費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)向房地產(chǎn)行政主管部門投訴舉報(bào)，或依法追究其違約責(zé)任。2.業(yè)主未按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。物業(yè)公司可依照本辦法及物業(yè)服務(wù)合同約定采取催繳措施，直至通過法律途徑解決。七、附則1.本辦法未盡事宜，應(yīng)依照國(guó)家及地方相關(guān)法律法規(guī)、《業(yè)主管理規(guī)約》及《物業(yè)服務(wù)合同》的規(guī)定執(zhí)行。2.本辦法由業(yè)主大會(huì)（或業(yè)主委員會(huì)，或授權(quán)物業(yè)公司）負(fù)責(zé)解釋。3.本辦法自發(fā)布之日起施行。如遇國(guó)家或地方相關(guān)政策調(diào)整，應(yīng)按新政策執(zhí)行。結(jié)語物業(yè)管理費(fèi)用的收繳與管理，