2025年房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)市場分析押題精講試卷考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項選擇題（本大題共10小題，每小題1分，共10分。在每個選項中，只有一項是最符合題意的。）1.房地產(chǎn)市場的基本功能不包括以下哪一項？A.資源配置功能B.價格發(fā)現(xiàn)功能C.風險分散功能D.價值實現(xiàn)功能2.通過收集、整理、分析反映房地產(chǎn)市場狀況的各種數(shù)據(jù)資料，以了解市場現(xiàn)狀的過程稱為：A.房地產(chǎn)市場預測B.房地產(chǎn)市場預警C.房地產(chǎn)市場調(diào)查D.房地產(chǎn)市場評估3.某城市某類住宅在某季度新增供應量為100萬平米，同期消化期為6個月，該類住宅的吸納率約為：A.10%B.15%C.20%D.25%4.導致房地產(chǎn)需求曲線向右移動的最主要因素是：A.房地產(chǎn)價格下降B.居民收入水平提高C.相關商品價格上升D.預期未來價格上升5.某地區(qū)商業(yè)物業(yè)空置率長期維持在10%，該地區(qū)商業(yè)物業(yè)市場可能處于：A.繁榮階段B.穩(wěn)定階段C.蕭條階段D.供不應求階段6.在房地產(chǎn)市場分析中，市場細分的依據(jù)不包括：A.地理位置因素B.顧客需求因素C.房地產(chǎn)類型因素D.開發(fā)商品牌因素7.采用時間序列分析法進行市場預測，主要基于假設：A.市場因素對未來市場變化有決定性影響B(tài).市場發(fā)展具有慣性，未來趨勢會延續(xù)過去C.政策干預是市場變化的主要驅(qū)動力D.市場參與者行為模式在短期內(nèi)有顯著變化8.某城市政府出臺限制購買第二套住房的信貸政策，這主要會抑制以下哪類需求？A.投資需求B.自住需求C.改善性需求D.奢侈性需求9.房地產(chǎn)市場預警系統(tǒng)的主要目的是：A.預測市場未來價格走勢B.監(jiān)測市場運行異常信號，提供風險提示C.制定市場調(diào)控政策D.分析市場供求失衡原因10.以下哪項指標通常用于衡量房地產(chǎn)市場的競爭程度？A.市場集中率B.平均交易價格C.銷售速度指數(shù)D.房屋空置率二、多項選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分。每小題有多個選項符合題意，請將符合題意的選項字母填寫在答題卡上。多選、錯選、漏選均不得分。）11.房地產(chǎn)市場分析報告通常包含的內(nèi)容有：A.市場背景概述B.供求分析C.價格分析D.投資風險分析E.未來發(fā)展趨勢預測12.影響房地產(chǎn)需求的因素包括：A.居民收入水平B.房地產(chǎn)價格C.相關商品（互補品、替代品）價格D.預期未來價格E.利率水平13.房地產(chǎn)市場分析中常用的數(shù)據(jù)來源有：A.政府相關部門統(tǒng)計B.行業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)C.市場調(diào)研機構報告D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年報E.網(wǎng)絡公開信息14.進行房地產(chǎn)市場細分時，可以考慮的變量有：A.地理區(qū)域（如城市、區(qū)域、社區(qū)）B.人口統(tǒng)計特征（如年齡、收入、職業(yè)）C.心理特征（如生活方式、價值觀）D.產(chǎn)品用途（如住宅、商業(yè)、工業(yè)）E.行為特征（如購買頻率、品牌忠誠度）15.房地產(chǎn)市場預警指標體系通常包括：A.供求指標B.價格指標C.金融指標D.宏觀經(jīng)濟指標E.土地供應指標三、判斷題（本大題共10小題，每小題1分，共10分。請判斷下列表述是否正確，正確的劃“√”，錯誤的劃“×”。）16.房地產(chǎn)市場的區(qū)域性強，不同區(qū)域市場之間具有高度的一致性。17.市場飽和度越高，市場供給相對于需求越充足。18.房地產(chǎn)市場分析只能采用定量分析方法。19.市場輻射范圍是指某一特定物業(yè)能夠吸引顧客的最大地理范圍。20.租金水平是衡量房地產(chǎn)市場狀況的重要指標，與空置率通常呈負相關關系。21.時間序列分析法適用于所有類型房地產(chǎn)市場預測。22.投資需求是指購買房地產(chǎn)用于出租獲取租金收入的需求。23.房地產(chǎn)市場細分的目標是將整體市場劃分為具有不同需求特征的同質(zhì)市場。24.宏觀經(jīng)濟形勢的變化是影響房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的根本因素。25.房地產(chǎn)市場分析報告的撰寫應客觀、公正，避免主觀臆斷。四、簡答題（本大題共3小題，每小題5分，共15分。）26.簡述房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要方法及其特點。27.簡述影響房地產(chǎn)供給的主要因素。28.簡述房地產(chǎn)彈性系數(shù)在市場分析中的應用。五、計算題（本大題共2小題，每小題7分，共14分。）29.某城市某類寫字樓2019年至2023年的交易價格分別為12000元/平米、12500元/平米、13000元/平米、13500元/平米、14000元/平米。試用簡單平均法計算2019年至2023年的平均交易價格。若已知2024年1月該類寫字樓交易價格為14200元/平米，試用移動平均法（移動步長為3）預測2024年2月的交易價格。30.某地區(qū)某類住宅2013年至2023年每年的銷售量為10萬套、12萬套、15萬套、18萬套、16萬套、14萬套、17萬套、20萬套、22萬套、19萬套、21萬套。試用趨勢遞推法（采用三期簡單移動平均）預測2024年的銷售量。六、論述題（本大題共1小題，共16分。）31.結合當前中國房地產(chǎn)市場形勢，論述貨幣政策、財政政策以及土地供應政策如何影響房地產(chǎn)市場運行。試卷答案一、單項選擇題1.C2.C3.D4.B5.C6.D7.B8.A9.B10.A二、多項選擇題11.ABCDE12.ABCDE13.ABCDE14.ABCDE15.ABCDE三、判斷題16.×17.√18.×19.√20.√21.×22.×23.√24.√25.√四、簡答題26.簡述房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要方法及其特點。答：主要方法包括：觀察法（直接深入市場觀察，了解實際情況，特點：直觀、真實，但耗時耗力）、訪談法（與市場相關人員進行交流，獲取信息，特點：互動性強，可深入了解，但主觀性可能較強）、問卷法（通過設計問卷向大量對象收集信息，特點：覆蓋面廣，標準化程度高，但回收率和有效性受影響）、統(tǒng)計法（利用政府、機構發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行分析，特點：客觀、數(shù)據(jù)量大，但可能時效性或準確性不足）、案例分析法（選取典型項目或事件進行深入剖析，特點：針對性強，能提供深度見解，但代表性有限）。綜合運用多種方法可以提高調(diào)查效果。27.簡述影響房地產(chǎn)供給的主要因素。答：主要因素包括：①宏觀經(jīng)濟環(huán)境（經(jīng)濟增長、利率水平等）；②政策法規(guī)（土地供應政策、稅收政策、金融政策、規(guī)劃限制等）；③土地供應狀況（土地出讓數(shù)量、質(zhì)量、區(qū)位等）；④開發(fā)建設成本（土地成本、建安成本、融資成本等）；⑤開發(fā)技術水平（建筑技術、工藝水平等）；⑥現(xiàn)有房地產(chǎn)的空置情況（空置率高的地區(qū)，新供給可能減少）；⑦開發(fā)商的預期和信心（預期樂觀時，供給可能增加）；⑧市場準入條件（行業(yè)門檻高低影響新進入者數(shù)量）。28.簡述房地產(chǎn)彈性系數(shù)在市場分析中的應用。答：房地產(chǎn)彈性系數(shù)（如價格彈性、需求收入彈性、供給價格彈性等）用于衡量一個變量對另一個變量變化的敏感程度。在市場分析中應用廣泛：①衡量市場供求關系（如需求價格彈性小于1，表示需求缺乏彈性，價格變動對需求量影響小，可能存在壟斷或必需品）；②預測價格變動影響（通過需求價格彈性可預測價格調(diào)整對銷售量的影響，進而對收入的影響）；③評估政策效果（如分析限購政策對需求價格彈性的影響）；④比較不同市場或物業(yè)類型（不同區(qū)域、不同物業(yè)的需求價格彈性可能差異很大）；⑤指導定價策略（了解價格彈性有助于開發(fā)商或賣家制定更有效的價格）；⑥評估市場風險（彈性過大的市場可能更容易受到外部沖擊）。五、計算題29.計算2019年至2023年的平均交易價格及2024年2月的移動平均預測價。平均交易價格=(12000+12500+13000+13500+14000)/5=65000/5=13000元/平米2024年2月的移動平均預測價=(13500+14000+14200)/3=41700/3≈13900元/平米解析思路：簡單平均法是將考察期內(nèi)各期數(shù)值加總后除以期數(shù)；移動平均法是用最近N期數(shù)據(jù)的平均值作為下一期的預測值，可以平滑短期波動。本題中，簡單平均直接計算了五年平均；移動平均取了包含最新數(shù)據(jù)（2024年1月）的最近三期數(shù)據(jù)計算平均值作為預測。30.用三期簡單移動平均預測2024年的銷售量。2021年預測值=(10+12+15)/3=37/3≈12.33萬套2022年預測值=(12+15+18)/3=45/3=15萬套2023年預測值=(15+18+16)/3=49/3≈16.33萬套2024年預測值=(18+16+14)/3=48/3=16萬套解析思路：趨勢遞推法（三期簡單移動平均）是用前三期的實際值平均值作為下一期的預測值。依次遞推，用2021年、2022年、2023年的銷售量計算2024年的預測值。六、論述題31.結合當前中國房地產(chǎn)市場形勢，論述貨幣政策、財政政策以及土地供應政策如何影響房地產(chǎn)市場運行。答：貨幣政策、財政政策及土地供應政策是影響中國房地產(chǎn)市場運行的重要宏觀調(diào)控手段。貨幣政策方面，中央銀行通過調(diào)整利率（如貸款市場報價利率LPR）、存款準備金率、信貸政策（如首付比例、貸款限額）等手段影響市場流動性。當實施寬松貨幣政策時（如降息、降準、降低首付比例），降低了購房和開發(fā)融資成本，增加了市場流動性，刺激了購房需求（尤其是投資性需求），同時可能促使房地產(chǎn)開發(fā)投資增加，從而推動房價上漲和市場活躍度提高。反之，實施緊縮貨幣政策時，會提高融資成本和難度，抑制需求釋放和投資沖動，可能導致房價下行或增速放緩，市場趨于冷靜。當前中國房地產(chǎn)市場面臨下行壓力，貨幣政策傾向于維持流動性合理充裕，支持剛性和改善性住房需求，但也會兼顧防風險，避免大水漫灌。財政政策方面，政府通過稅收（如契稅、個人所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅）和財政支出（如保障性住房建設投入、購房補貼、基礎設施建設）等工具調(diào)節(jié)市場。降低相關稅費（如降低契稅稅率、推行“認房不認貸”）可以減輕購房者負擔，刺激需求；增加保障性住房建設和供給，可以平抑市場價格，滿足基本居住需求，改善市場結構。對房地產(chǎn)開發(fā)商實施稅收優(yōu)惠或提供財政補貼，可以降低其開發(fā)成本，鼓勵投資。反之，提高稅費或減少財政支持則會對市場和開發(fā)商產(chǎn)生抑制作用。當前財政政策在保交樓、穩(wěn)市場方面發(fā)揮重要作用，同時也在探索長期穩(wěn)定的房地產(chǎn)稅制度。土地供應政策方面，政府通過土地供應計劃、土地出讓方式（如“招拍掛”、協(xié)議出讓）、土地用途管制（如容積率調(diào)整、土地性質(zhì)變更）等手段控制土地供應的數(shù)量、結構和成本。增加住宅用地供應，特別是面向剛需和改善性需求的土地供應，有助于平抑房價過快上漲，增加市場供給。調(diào)整土地出讓方式（如增加“限