房地產(chǎn)估價(jià)師2025年理論與實(shí)務(wù)沖刺試卷（含答案）考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（本部分共40題，每題1分，共40分。每題有且只有一個(gè)選項(xiàng)最符合題意。）1.根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院按照不同用途分別規(guī)定，其中商業(yè)用地的出讓最高年限一般為（）年。2.房地產(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二性，這主要是指每一宗房地產(chǎn)都有其自身的（）。3.某房地產(chǎn)的年凈收益為100萬(wàn)元，資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（）萬(wàn)元。4.在運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，選取可比案例后，需要對(duì)可比案例的成交價(jià)格進(jìn)行修正，其中將可比案例在交易日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格的修正屬于（）。5.成本法的基本原理是房地產(chǎn)的價(jià)值不由其成本決定，而是由其（）決定。6.估價(jià)對(duì)象是共有房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)首先確定各權(quán)利人的（）。7.估價(jià)原則中的合法原則，要求估價(jià)活動(dòng)必須以（）為前提。8.在房地產(chǎn)估價(jià)中，預(yù)期原理是指房地產(chǎn)的價(jià)值取決于人們對(duì)未來(lái)（）的預(yù)期。9.某房地產(chǎn)的收益年限為40年，目前已使用5年，其剩余收益年限為（）年。10.收益法適用于估價(jià)對(duì)象能夠產(chǎn)生（）的房地產(chǎn)。11.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值通常采用（）方法估算。12.在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，描述估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況時(shí)，通常需要說(shuō)明（）。13.下列不屬于房地產(chǎn)實(shí)物因素的是（）。14.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)有效期一般為（）年。15.我國(guó)《房地產(chǎn)估價(jià)法》規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)分為（）等級(jí)。16.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的結(jié)論部分應(yīng)當(dāng)明確說(shuō)明（）。17.對(duì)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)，通常需要（）。18.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)的說(shuō)法中，正確的是（）。19.城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響主要體現(xiàn)在（）。20.房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用原則是指估價(jià)對(duì)象應(yīng)當(dāng)處于（）的使用狀態(tài)。21.某房地產(chǎn)的建安成本為2000元/平方米，開(kāi)發(fā)費(fèi)用為建安成本的10%，管理費(fèi)用為建安成本的5%，銷(xiāo)售費(fèi)用為建安成本的3%，財(cái)務(wù)費(fèi)用為100萬(wàn)元，土地取得成本為500萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本為（）萬(wàn)元。（假設(shè)建筑面積為10萬(wàn)平方米）22.運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，某可比案例的交易價(jià)格為8000元/平方米，交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差1年，當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房地產(chǎn)的年上漲率為6%，則該可比案例的價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)調(diào)整為（）元/平方米。23.估價(jià)時(shí)點(diǎn)通常由（）確定。24.在房地產(chǎn)估價(jià)中，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值降低的因素被稱(chēng)為（）。25.房地產(chǎn)估價(jià)師享有在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中（）的權(quán)利。26.下列關(guān)于房地產(chǎn)保險(xiǎn)的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）。27.房地產(chǎn)租賃權(quán)評(píng)估時(shí)，通常采用（）方法。28.估價(jià)結(jié)果表示的方式不包括（）。29.某房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為1000萬(wàn)元，估價(jià)費(fèi)用為5萬(wàn)元，委托人最終愿意支付的費(fèi)用為8萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)費(fèi)用為（）萬(wàn)元。30.限制性物權(quán)中最典型的是（）。31.房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育的主要目的是（）。32.評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，通常選用（）的價(jià)值類(lèi)型。33.在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，風(fēng)險(xiǎn)提示的內(nèi)容主要涉及（）。34.我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償安置的主要方式不包括（）。35.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的核心指標(biāo)是（）。36.市場(chǎng)法估價(jià)中，選取的可比案例應(yīng)滿(mǎn)足（）的要求。37.房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德的核心是（）。38.土地使用權(quán)出讓的方式不包括（）。39.評(píng)估房地產(chǎn)租賃價(jià)值時(shí)，需要考慮的主要因素不包括（）。40.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)有效期屆滿(mǎn)需要延續(xù)的，應(yīng)在有效期屆滿(mǎn)前（）向原注冊(cè)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理延續(xù)注冊(cè)。二、多項(xiàng)選擇題（本部分共20題，每題2分，共40分。每題有多個(gè)選項(xiàng)符合題意，請(qǐng)選出所有符合題意的選項(xiàng)。多選、錯(cuò)選、漏選不得分。）41.房地產(chǎn)的特性包括（）。42.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素可分為（）等類(lèi)型。43.收益法中，估算未來(lái)收益通常需要考慮（）。44.市場(chǎng)法估價(jià)中，對(duì)可比案例成交價(jià)格進(jìn)行修正的內(nèi)容主要包括（）。45.成本法適用于（）的房地產(chǎn)估價(jià)。46.房地產(chǎn)估價(jià)程序通常包括（）等環(huán)節(jié)。47.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括（）等內(nèi)容。48.房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)包括（）。49.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素有（）。50.限制房地產(chǎn)處分權(quán)的物權(quán)包括（）。51.房地產(chǎn)估價(jià)師的權(quán)利包括（）。52.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件包括（）。53.房地產(chǎn)估價(jià)中的誤差來(lái)源主要有（）。54.房地產(chǎn)租賃合同的主要內(nèi)容有（）。55.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的附件通常包括（）。56.影響房地產(chǎn)價(jià)值的宏觀經(jīng)濟(jì)因素主要有（）。57.房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育的內(nèi)容主要包括（）。58.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，需要預(yù)測(cè)的未來(lái)費(fèi)用通常包括（）。59.房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用需要滿(mǎn)足（）條件。60.房地產(chǎn)保險(xiǎn)的類(lèi)型主要包括（）。三、簡(jiǎn)答題（本部分共3題，每題10分，共30分。）61.簡(jiǎn)述市場(chǎng)法估價(jià)的步驟。62.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的基本規(guī)范。63.簡(jiǎn)述假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的條件。四、計(jì)算題（本部分共2題，每題10分，共20分。）64.某房地產(chǎn)的收益年限為30年，目前年凈收益為80萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)3年凈收益每年增長(zhǎng)5%，之后穩(wěn)定增長(zhǎng)至第10年，之后保持穩(wěn)定。若資本化率為12%，求該房地產(chǎn)的收益價(jià)格。65.某待估宗地面積為1000平方米，土地用途為商業(yè)，出讓年限為40年。市場(chǎng)上類(lèi)似商業(yè)用地出讓價(jià)格為3000元/平方米，其中土地取得成本為2000元/平方米，相關(guān)費(fèi)用（包括稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)）占土地取得成本的30%。假設(shè)該待估宗地開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為3年，開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)售價(jià)預(yù)計(jì)為6000元/平方米，開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，求該待估宗地的開(kāi)發(fā)完成價(jià)值。---試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.402.獨(dú)一無(wú)二性3.10004.交易日期修正5.價(jià)值6.權(quán)益人權(quán)益份額7.估價(jià)對(duì)象依法擁有的權(quán)利8.收益和風(fēng)險(xiǎn)9.3510.穩(wěn)定持續(xù)凈收益11.市場(chǎng)法12.宏觀區(qū)位、微觀區(qū)位、環(huán)境、交通、配套設(shè)施等13.土地權(quán)利性質(zhì)14.315.三級(jí)16.估價(jià)結(jié)果、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)論使用的說(shuō)明17.補(bǔ)繳土地出讓金18.抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償其抵押的房地產(chǎn)價(jià)值19.土地利用性質(zhì)、容積率、建筑密度、綠地率等規(guī)劃指標(biāo)20.最高最佳使用21.600022.848023.委托人確定，或由估價(jià)師與委托人協(xié)商確定24.貶值因素25.在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中享有獨(dú)立、自主地開(kāi)展估價(jià)業(yè)務(wù)26.人身保險(xiǎn)可以由投保人指定被保險(xiǎn)人27.收益法28.估價(jià)結(jié)果的使用范圍29.530.用益物權(quán)31.保持和提高估價(jià)專(zhuān)業(yè)能力32.抵押價(jià)值33.估價(jià)假設(shè)、限制條件及可能存在的風(fēng)險(xiǎn)34.以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓35.投資回報(bào)率36.房地產(chǎn)狀況相同或相似、交易類(lèi)型相同、成交價(jià)格正常37.公正、獨(dú)立、客觀、合法、誠(chéng)信38.招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌以外的出讓方式39.房地產(chǎn)的物理屬性40.1年二、多項(xiàng)選擇題41.獨(dú)一無(wú)二性、不可替代性、變現(xiàn)性、耐久性、流動(dòng)性、價(jià)值變動(dòng)性、地域性、虛擬性42.時(shí)間因素、地域因素、自身因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素、心理因素43.未來(lái)收益流、收益流的持續(xù)時(shí)間、獲取收益的可靠性、資本化率44.交易日期修正、市場(chǎng)狀況修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正45.新建成的房地產(chǎn)、有裝修但尚有空地的房地產(chǎn)、建成年代較早但經(jīng)過(guò)改造更新仍可使用的房地產(chǎn)46.明確估價(jià)基本事項(xiàng)、選取估價(jià)方法、搜集估價(jià)所需資料、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象、運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算、確定估價(jià)結(jié)果、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告、交付估價(jià)報(bào)告47.估價(jià)師聲明、估價(jià)報(bào)告使用限制說(shuō)明、估價(jià)對(duì)象概況、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類(lèi)型、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)方法、參數(shù)選取說(shuō)明、估價(jià)結(jié)果、附件48.《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》、《城市房屋拆遷條例》等49.市場(chǎng)利率、開(kāi)發(fā)成本、銷(xiāo)售價(jià)格、建設(shè)周期、容積率等50.地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)51.從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)、獲取報(bào)酬、參加執(zhí)業(yè)資格考試、接受繼續(xù)教育、對(duì)違反職業(yè)道德的行為進(jìn)行舉報(bào)52.有固定的辦公場(chǎng)所、有必要的辦公設(shè)備和專(zhuān)業(yè)資料、有一定數(shù)量的專(zhuān)職估價(jià)師、有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣100萬(wàn)元以上，合伙企業(yè)的合伙人人數(shù)不少于2人，合伙人中式專(zhuān)職估價(jià)師人數(shù)不少于2人、估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)證書(shū)、符合國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的其他條件53.估價(jià)師的判斷誤差、選取參數(shù)的誤差、市場(chǎng)變化的不可預(yù)見(jiàn)性、計(jì)算誤差54.租賃期限、租賃用途、租金標(biāo)準(zhǔn)、支付方式、修繕責(zé)任、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任55.估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)證明、房地產(chǎn)登記資料、工程竣工驗(yàn)收資料、市場(chǎng)交易資料、照片等56.經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、利率、匯率、通貨膨脹率、財(cái)政政策、貨幣政策57.房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)法律法規(guī)、專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能、職業(yè)道德規(guī)范、行業(yè)自律規(guī)則58.土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)59.法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大60.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)三、簡(jiǎn)答題61.市場(chǎng)法估價(jià)的步驟通常包括：①搜集整理交易案例資料；②選取可比案例；③對(duì)可比案例交易價(jià)格進(jìn)行修正；④計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格。62.房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的基本規(guī)范主要包括：①公正；②獨(dú)立、客觀、公正；③誠(chéng)實(shí)守信；④勤勉盡責(zé)；⑤保守秘密；⑥遵守法律法規(guī)；⑦接受繼續(xù)教育；⑧協(xié)會(huì)自律。63.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的條件主要包括：①有明確的開(kāi)發(fā)建設(shè)前提；②開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有可行性；③能夠獲得必要的開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)；④開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，未來(lái)收益和費(fèi)用存在較大不確定性。四、計(jì)算題64.解：設(shè)第4年起的年凈收益為V。V=80×(1+5%)^3×(1+5%)×(P/A,12%,6)/(P/F,12%,3)V=80×1.157625×1.05×4.1114/0.915142V=80×1.22146875×4.1114/0.915142V=80×5.0296989375/0.915142V=400.374395/0.915142V≈437.89(萬(wàn)元)P=80×(P/A,12%,3)+V×(P/A,12%,6)×(P/F,12%,3)P=80×2.401831+437.89×4.1114×0.915142P=192.14528+1607.076872×0.915142P=192.14528+1474.5767P≈1666.72(萬(wàn)元)答：該房地產(chǎn)的收益價(jià)格約為1666.72萬(wàn)元。65.解：土地取得成本=1000×2000=200萬(wàn)元相關(guān)費(fèi)用=200×30%=60萬(wàn)元開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用總額=200+60=260萬(wàn)元開(kāi)發(fā)周期=3年開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)售價(jià)=1000×6000=600萬(wàn)元折現(xiàn)率=15%開(kāi)發(fā)完成價(jià)值=600/(1+15%)^3=600/1.520875=