平谷項(xiàng)目市場分析

一、平谷區(qū)概述

平谷區(qū)位于北京市東北部，西南距城區(qū)（東直門）70公里，南與

河北省三河市為鄰，北與本市密云縣接壤，西與本市順義區(qū)接界，東

南與天津市薊縣、東北與河北省興隆縣毗連。平谷區(qū)東西長35.5公

里，南北寬30.5公里，總面積1075平方公里，東、南、」已面環(huán)山，

山區(qū)、淺山區(qū)、平原各占l/3o平谷是北京市五個(gè)生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)

之一，也是北京市主要的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地之一。

二、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

1、城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

1.1宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況

2022年平谷區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值約135.6億元，同比增長15%,在北

京十六個(gè)區(qū)縣里位列第14。2022年到2022年間，平谷地區(qū)的GDP增

速保持了較為快速增長，2022、2022兩年增速超20%,2022年有所

回落，2022年又有較大幅度上漲（見圖1）。平谷區(qū)三大產(chǎn)業(yè)中第一

產(chǎn)業(yè)所占比重最小，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)比重相當(dāng)。以2022年為例，

第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值12.64億元，占比10.7%,第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值54.85

億元，占比46.5%,第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值50.46,占比42.8%（見圖2）。

隨著近幾年工業(yè)開辟區(qū)的建成以及旅游業(yè)的發(fā)展，平谷區(qū)二、三產(chǎn)業(yè)

1

比重有逐年上升的趨勢。平谷區(qū)2022年固定資產(chǎn)投資100.56億元,

同比增長28.9%,其中房地產(chǎn)開辟投資40.29億元，同比增加15.3%o

財(cái)政普通預(yù)算收入達(dá)到17億元，同比增長20.l%o

^?GDP（億元）增速

圖1平谷區(qū)2022-2022年GDP及增速

圖2平谷區(qū)2022年三大產(chǎn)業(yè)比重

2

1.2人口構(gòu)成與城市化水平

第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，平谷全區(qū)常住人口為41.60萬人，同

2000年第五次全國人口普查相比,十年共增加1.93萬人,增長4.9%。

平均每年增加0.19萬人，年平均增長率為0.48%。全區(qū)常住人口中，

外省市來京人員為4.89萬人，占常住人口的11.8%。全區(qū)6歲及以

上常住人口39.8萬人，其中：大學(xué)?？萍耙陨先丝跒?.9萬人，占

12.2）6；高中人口8.8萬人，占22.壽；初中人口16.2萬人，占40.7%；

小學(xué)人口7.5萬人，占18.9虬與2000年人口普查相比，高中及以

上人口比重呈現(xiàn)增長態(tài)勢，初中及以下人口比重呈現(xiàn)下降趨勢。2022

年全區(qū)常住人口（居住本地半年及以上）中家庭戶達(dá)到13.8萬戶，

比2000年人口普查的11.3萬戶增加了2.5萬戶，增長21.7%,年均

增長2.0%,而平均每一個(gè)家庭戶的人口為2.88人，比2000年人口

普查的3.40人減少了0.52人。

1.3人均收入與支出情況

2022-2022年間，平谷區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入和消費(fèi)支出均呈逐

年上升趨勢（見圖3）o2022年平谷區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入26842元，

同比增長13.7%,消費(fèi)支出為16790元，同比增長12.7%o從消費(fèi)支

出類別看，排在前三位的分別是食品支出5333元、交通和通信支出

3151元，教育文化娛樂2023元，而居住支出為1435元，僅占消費(fèi)

支出的8.5%o

3

■可支配收入■消贄支出

圖3平谷區(qū)2022-2022居民可支配收入和消費(fèi)支出

三、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析

1.概況

平谷區(qū)房地產(chǎn)市場于2005年開始快速發(fā)展，新建商品房年均20

萬行，房屋價(jià)格從2005年的2000元/nf上漲到2022年的15000元/

m2,年均增長達(dá)40%以上。總體而言，截至2022年，全區(qū)房地產(chǎn)市

場保持較快發(fā)展。但從2022年開始，受宏觀調(diào)控政策的影響，平谷

區(qū)房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)量跌價(jià)穩(wěn)的特點(diǎn)。

2022年平谷區(qū)房地產(chǎn)業(yè)投資40.3億元，同比增長15.3%,其中

政策性住房投資達(dá)9.2億元，占房地產(chǎn)業(yè)投資的22.8%,同比增長

27.8%；房屋新開工面積66萬nf,同比增長26.4%,主要集中在香塞

灣、夏各莊安置房、春曦園三期等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目。房地產(chǎn)商品房銷售

面積140488m2,同比增長42.9%,但扣除安置房項(xiàng)目核算，全區(qū)銷

售下降趨勢明顯。同時(shí)受政策影響，市場觀望情緒濃厚，導(dǎo)致房價(jià)處

于由增轉(zhuǎn)穩(wěn)狀態(tài)。

4

2.土地市場

北京市2022年供地計(jì)劃中，平谷區(qū)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)51公頃，

其中商品住宅38公頃，定向安置房13公頃；商服用地20公頃。2022

年全年平谷區(qū)共有5塊經(jīng)營性用地交易成功，其中兩塊住宅，3塊商

服，均以底價(jià)成交（見表1）°2022年暫時(shí)沒有經(jīng)營性用地交易°總

體而言，平谷城區(qū)內(nèi)供地連續(xù)性較差，由于城市規(guī)劃、舊城改造、拆

遷成本等原因，城區(qū)內(nèi)滿足供地條件的地塊有限，因此估計(jì)兩、三年

內(nèi)平谷區(qū)土地市場仍會(huì)延續(xù)冷淡態(tài)勢。

表1平谷區(qū)2022年經(jīng)營性土地出讓結(jié)果

土

供成交樓面

地

序受讓f］地地宗地面總建面總價(jià)地價(jià)

成交時(shí)間7:地位置溢

號(hào)人性方1方積5，）（m1）（萬（元

價(jià)

式元）/m*）

率

北京平谷區(qū)馬

首城坊鎮(zhèn)

掛

1置業(yè)2022-6-14B09-01x住宅1376711647045770035030

牌

有限B10-01地

公司塊

平谷區(qū)馬居

坊鎮(zhèn)住、

北京

A03-02,商業(yè)

首城

A03-03、金掛

2置業(yè)2022-5-131287'018257!6390035000

A04-01,融、牌

有限

A04-02,社會(huì)

公司

A05-02地停車

塊場庫

北京

C2

馬坊

商業(yè)

工業(yè)

金

基礎(chǔ)平谷區(qū)馬

融、打

3設(shè)施2022-3-7坊工業(yè)園66023152145121507990

F3牌

開辟區(qū)內(nèi)

其它

建設(shè)

類多

有限

功能

公司

5

北京

市谷

財(cái)國平谷區(qū)新

C2掛

4有資2022-2-23城第5街商業(yè)20826833041838022060

牌

產(chǎn)經(jīng)區(qū)金融

營公

司

北京

華康F3

其

大怡平谷區(qū)與它

類

5生物坊工業(yè)園多281445628845058000

功

科技區(qū)內(nèi)能

有限

公正

3.房地產(chǎn)市場

平谷區(qū)目前在售的商品房以存量房為主，新建商品房僅有騰龍?jiān)?/p>

城小區(qū)有少量尾盤在售。騰龍?jiān)闯切^(qū)位于王辛莊鎮(zhèn)齊各莊村南，開

發(fā)商為北京騰龍嘉華房地產(chǎn)開辟有限公司，總建造面積為75054m2,

共5棟18-20層高層板塔結(jié)合樓，戶型以90nf兩居和120nf擺布三

居為主，2022年9月開盤，均價(jià)在16000元/nf擺布。此外，估計(jì)2022

年下半年入市的有春熙園三期、賈各莊東側(cè)住宅小區(qū)和香墅灣三個(gè)樓

盤，前兩個(gè)為普通中檔住宅，均價(jià)估計(jì)在1