房地產(chǎn)物業(yè)合同管理規(guī)范及范本前言房地產(chǎn)物業(yè)合同是確立物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或建設(shè)單位之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的核心法律文件，其規(guī)范管理直接關(guān)系到物業(yè)管理活動的有序開展、各方合法權(quán)益的保障以及物業(yè)項(xiàng)目的保值增值。本文旨在系統(tǒng)梳理房地產(chǎn)物業(yè)合同的管理規(guī)范，并提供一份具有參考價值的合同范本，以期為相關(guān)從業(yè)主體提供專業(yè)指引，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。一、房地產(chǎn)物業(yè)合同管理規(guī)范（一）合同簽訂前的準(zhǔn)備與評審1.合作方考察與遴選：*在選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)（或業(yè)主方，視合同主體而定）時，應(yīng)進(jìn)行充分的背景調(diào)查與實(shí)力評估。考察內(nèi)容包括企業(yè)資質(zhì)、專業(yè)團(tuán)隊(duì)、過往業(yè)績、財(cái)務(wù)狀況、服務(wù)口碑、應(yīng)急處理能力及類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)等。*對于業(yè)主方，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)了解其產(chǎn)權(quán)狀況、支付能力、管理需求及對物業(yè)服務(wù)的期望標(biāo)準(zhǔn)。2.合同需求的明確與細(xì)化：*合同簽訂前，合同雙方應(yīng)就服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用、付款方式、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、合同變更與解除條件等核心要素進(jìn)行充分溝通與明確。*服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡可能量化，避免模糊不清的描述，例如“優(yōu)質(zhì)服務(wù)”、“及時響應(yīng)”等，應(yīng)轉(zhuǎn)化為可衡量的具體指標(biāo)，如“接到報(bào)修后XX分鐘內(nèi)響應(yīng)，XX小時內(nèi)到場處理”。3.合同文本的制定與選用：*鼓勵采用行業(yè)主管部門發(fā)布的示范文本作為基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上結(jié)合項(xiàng)目具體情況進(jìn)行補(bǔ)充和修改。*自行擬定合同文本時，應(yīng)確保條款內(nèi)容合法合規(guī)，符合《民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。*合同文本應(yīng)力求結(jié)構(gòu)清晰、邏輯嚴(yán)謹(jǐn)、語言精準(zhǔn)、無歧義。4.合同評審機(jī)制：*建立規(guī)范的合同評審流程。合同草案應(yīng)經(jīng)過企業(yè)內(nèi)部相關(guān)部門（如法務(wù)、財(cái)務(wù)、工程、客服等）的聯(lián)合評審，重點(diǎn)審查合同條款的合法性、完整性、嚴(yán)謹(jǐn)性、公平性及可操作性。*必要時，可聘請專業(yè)律師參與評審，提供法律意見，防范法律風(fēng)險。（二）合同簽訂過程中的規(guī)范1.談判與協(xié)商：*合同條款的確定應(yīng)基于平等互利、協(xié)商一致的原則。雙方應(yīng)就合同內(nèi)容進(jìn)行坦誠、充分的談判，對有異議的條款應(yīng)進(jìn)行逐條磋商，達(dá)成共識后方可寫入合同。*談判過程中的重要口頭承諾或補(bǔ)充協(xié)議，應(yīng)以書面形式作為合同附件或補(bǔ)充條款。2.條款的明確與嚴(yán)謹(jǐn)：*當(dāng)事人信息：合同首部應(yīng)明確雙方當(dāng)事人的全稱、法定代表人/授權(quán)代表人、注冊地址、聯(lián)系方式等基本信息，并確保與身份證明文件一致。*服務(wù)范圍與內(nèi)容：清晰界定物業(yè)服務(wù)的具體范圍，如公共區(qū)域清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)、車輛管理、消防管理、檔案管理、社區(qū)文化活動組織等。避免使用“等”、“包括但不限于”等模糊表述，如確需使用，應(yīng)明確具體指向。*服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量：這是合同的核心內(nèi)容之一。應(yīng)針對各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容制定明確、可量化、可考核的標(biāo)準(zhǔn)。可參考國家、行業(yè)或地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)化。*服務(wù)期限：明確合同的起止日期。對于前期物業(yè)服務(wù)合同，還應(yīng)約定合同自動終止的條件（如業(yè)主委員會成立并選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)）。*服務(wù)費(fèi)用：明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（如按建筑面積、戶、或其他方式）、計(jì)費(fèi)周期、支付方式、支付時間、逾期付款的違約責(zé)任等。專項(xiàng)維修資金的籌集、管理與使用方式也應(yīng)在此明確或另行約定。*雙方權(quán)利與義務(wù)：詳細(xì)列明業(yè)主方（或建設(shè)單位）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自的權(quán)利和義務(wù)。例如，業(yè)主方有權(quán)監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量、按時繳納物業(yè)費(fèi)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)收取服務(wù)費(fèi)、制定管理規(guī)約、制止違規(guī)行為等。義務(wù)方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按約提供服務(wù)，定期公示收支情況；業(yè)主方應(yīng)遵守管理規(guī)約，配合物業(yè)服務(wù)等。*違約責(zé)任：針對雙方可能出現(xiàn)的違約情形（如服務(wù)不達(dá)標(biāo)、逾期付款、擅自提前解除合同等），約定明確的違約責(zé)任承擔(dān)方式，如支付違約金、賠償損失、繼續(xù)履行、合同解除等。違約金的設(shè)定應(yīng)合理，避免過高或過低。*合同的變更、解除與終止：約定合同變更、解除的條件和程序。例如，經(jīng)雙方協(xié)商一致可變更或解除合同；一方嚴(yán)重違約導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)時，另一方有權(quán)解除合同等。合同終止后的交接事宜（如資料、財(cái)物、設(shè)施設(shè)備等）也應(yīng)明確。*不可抗力：明確不可抗力的定義、范圍及發(fā)生不可抗力時雙方的責(zé)任承擔(dān)和處理方式。*爭議解決方式：約定發(fā)生合同爭議時，雙方應(yīng)首先通過友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可選擇提交仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或向人民法院提起訴訟。*其他約定：如知識產(chǎn)權(quán)、保密條款、通知與送達(dá)方式、合同附件效力等。3.合同簽署的規(guī)范性：*合同應(yīng)由雙方法定代表人或其授權(quán)的委托代理人簽字并加蓋單位公章（或合同專用章）。授權(quán)委托代理應(yīng)提供合法有效的授權(quán)委托書。*合同文本應(yīng)使用不易褪色的墨水或打印，字跡清晰，頁面整潔。如有修改，應(yīng)在修改處由雙方簽字蓋章確認(rèn)。*合同份數(shù)應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要確定，一般至少一式兩份，雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。重要合同可增加備案或存檔份數(shù)。（三）合同履行中的動態(tài)管理1.合同交底與培訓(xùn)：*合同簽訂后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組織項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行合同交底，確保相關(guān)人員全面理解合同條款，特別是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等核心內(nèi)容，明確工作要求。2.合同執(zhí)行的跟蹤與記錄：*建立合同履行臺賬，對服務(wù)提供情況、費(fèi)用支付情況、重要通知、會議紀(jì)要、整改要求及反饋等進(jìn)行詳細(xì)記錄，形成完整的履約檔案。*定期對合同履行情況進(jìn)行檢查與評估，對照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，檢查實(shí)際服務(wù)質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)，及時發(fā)現(xiàn)并糾正偏差。3.溝通協(xié)調(diào)與變更管理：*建立常態(tài)化的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，定期與業(yè)主方（或業(yè)主委員會）召開溝通會議，通報(bào)物業(yè)服務(wù)情況，聽取意見建議。*如因客觀情況發(fā)生變化需要變更合同內(nèi)容，應(yīng)遵循協(xié)商一致的原則，簽訂書面的補(bǔ)充協(xié)議，并履行相應(yīng)的內(nèi)部審批程序。補(bǔ)充協(xié)議與原合同具有同等法律效力。4.爭議處理與風(fēng)險應(yīng)對：*發(fā)生合同爭議時，應(yīng)首先嘗試通過友好協(xié)商解決。協(xié)商不成的，按照合同約定的爭議解決方式處理。*對可能出現(xiàn)的違約風(fēng)險或法律糾紛，應(yīng)及時采取措施，收集和保全證據(jù)，必要時尋求法律專業(yè)支持。（四）合同的歸檔與后評估1.合同檔案管理：*建立健全合同檔案管理制度。合同原件及相關(guān)附件、補(bǔ)充協(xié)議、談判記錄、評審意見、履行過程中的重要文件（如通知、函件、驗(yàn)收報(bào)告、付款憑證等）應(yīng)統(tǒng)一編號、分類歸檔，妥善保管，確保其完整性和安全性。檔案保存期限應(yīng)符合相關(guān)法規(guī)要求。*合同檔案應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)管理，建立借閱登記制度，確保檔案的有序利用和保密。2.合同期滿評估與續(xù)約/選聘：*在合同期滿前一定期限（如三個月或半年），應(yīng)對合同履行情況進(jìn)行全面評估?？偨Y(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，評估物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約能力和服務(wù)質(zhì)量，作為是否續(xù)約或重新選聘的重要依據(jù)。*如需續(xù)約，雙方應(yīng)重新協(xié)商合同條款，簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同或續(xù)約協(xié)議。如不再續(xù)約，應(yīng)按照合同約定及相關(guān)法規(guī)要求，做好各項(xiàng)交接工作。二、房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)合同范本（框架性參考）房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)合同合同編號：[]甲方（業(yè)主方/建設(shè)單位）：[法定全稱]法定代表人/負(fù)責(zé)人：[姓名]注冊地址/通訊地址：[詳細(xì)地址]聯(lián)系電話：[電話號碼]郵政編碼：[郵編]乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）：[法定全稱]法定代表人：[姓名]資質(zhì)等級：[等級]證書編號：[編號]注冊地址：[詳細(xì)地址]通訊地址：[詳細(xì)地址，如與注冊地址不同]聯(lián)系電話：[電話號碼]郵政編碼：[郵編]根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿、公平、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對[物業(yè)項(xiàng)目名稱]（以下簡稱“本物業(yè)”）提供物業(yè)管理服務(wù)事宜，達(dá)成如下協(xié)議：第一條物業(yè)基本情況1.1物業(yè)名稱：[物業(yè)項(xiàng)目名稱]1.2物業(yè)類型：[例如：住宅/商業(yè)/辦公/綜合體]1.3坐落位置：[市][區(qū)/縣][路/街道][號]1.4建筑面積：總建筑面積約為[]平方米，其中：住宅[]平方米，商業(yè)[]平方米，辦公[]平方米，其他[]平方米（最終以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)）。1.5物業(yè)構(gòu)成明細(xì)：[可另附清單，列明建筑物主體、附屬設(shè)施設(shè)備、公共場地等，如：幢數(shù)、單元數(shù)、戶數(shù)、停車位數(shù)量及分布等]。第二條服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)2.1服務(wù)內(nèi)容：乙方應(yīng)提供以下物業(yè)管理服務(wù)（可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況增刪調(diào)整）：（1）物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。共用部位包括：[例如：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯井道、機(jī)房等]。（2）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。共用設(shè)施設(shè)備包括：[例如：電梯、水泵、水箱、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、公共照明、供水供電系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)、溝渠、池、井、道路、停車場、路燈、垃圾桶（站）、健身器材等]。（3）物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通。（4）公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理。（5）車輛停放管理。包括[例如：規(guī)劃停車位內(nèi)的車輛有序停放、交通疏導(dǎo)、停車費(fèi)收取與管理等，需明確是否包含車輛保管責(zé)任]。（6）公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理。包括[例如：門崗值守、巡邏、監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行管理、消防管理、協(xié)助處理突發(fā)事件等]。（7）物業(yè)檔案資料的管理。包括[例如：工程技術(shù)資料、業(yè)主資料、維修記錄、收費(fèi)記錄等]。（8）[其他約定服務(wù)內(nèi)容，如：節(jié)日裝飾、社區(qū)文化活動組織、代收代繳服務(wù)等]。2.2服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：乙方提供的各項(xiàng)服務(wù)應(yīng)達(dá)到附件一《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中約定的標(biāo)準(zhǔn)。該附件為本合同不可分割的組成部分。《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》的制定可參考國家、行業(yè)或地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合本物業(yè)實(shí)際情況具體約定。第三條服務(wù)期限3.1本合同服務(wù)期限為[]年，自[]年[]月[]日起至[]年[]月[]日止。3.2前期物業(yè)服務(wù)合同的特別約定（如適用）：若本合同為前期物業(yè)服務(wù)合同，在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同自動終止。3.3合同期滿前[]日，甲乙雙方應(yīng)就是否續(xù)約進(jìn)行協(xié)商。若雙方同意續(xù)約，應(yīng)另行簽訂物業(yè)服務(wù)合同；若不再續(xù)約，乙方應(yīng)按本合同約定及相關(guān)規(guī)定做好交接工作。第四條物業(yè)服務(wù)費(fèi)用4.1物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成：[列明構(gòu)成，如：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用等]。4.2收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：（1）住宅物業(yè)：[]元/平方米·月（按建筑面積計(jì)算）；（2）商業(yè)物業(yè)：[]元/平方米·月（按建筑面積計(jì)算）；（3）辦公物業(yè)：[]元/平方米·月（按建筑面積計(jì)算）；（4）其他類型物業(yè)：[具體約定]；（5）空置房物業(yè)費(fèi)：[約定標(biāo)準(zhǔn)，如按全額或一定比例收取]。4.3計(jì)費(fèi)方式：按[月/季/半年/年]計(jì)費(fèi)。4.4支付方式與時間：業(yè)主應(yīng)于[每月/每季/每半年/每年第X個月X日前]將當(dāng)期物業(yè)費(fèi)足額支付至乙方指定的銀行賬戶：開戶名：[乙方賬戶名稱]開戶行：[銀行名稱及支行]賬號：[銀行賬號]4.5物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整：[約定調(diào)整機(jī)制，如：根據(jù)物價指數(shù)、成本變動等因素，經(jīng)雙方協(xié)商一致或業(yè)主大會決議后可進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整程序和方式另行約定]。4.6其他費(fèi)用：[如停車費(fèi)、公攤水電費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)等的收取標(biāo)準(zhǔn)、方式和分配辦法]。第五條雙方權(quán)利與義務(wù)5.1甲方權(quán)利：（1）按照本合同約定，監(jiān)督乙方履行物業(yè)服務(wù)職責(zé)，對乙方提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查和評估；（2）審定乙方擬定的物業(yè)管理方案、年度管理計(jì)劃、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算及決算報(bào)告（如適用，或約定為向業(yè)主公示）；（3）[其他依法享有的權(quán)利]。5.2甲方義務(wù)：（1）遵守本合同及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)管理規(guī)約；（2）按照本合同約定按時足額支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（適用于建設(shè)單位作為甲方時，指其應(yīng)承擔(dān)的部分或督促業(yè)主支付）；（3）向乙方提供物業(yè)管理所需的相關(guān)資料（如竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料）；（4）協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中涉及甲方權(quán)益的相關(guān)事務(wù)；（5）[其他依法應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)]。5.3乙方權(quán)利：（1）按照本合同約定，對物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，并向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（2）根據(jù)本合同約定和實(shí)際需要，制定物業(yè)管理方案、各項(xiàng)管理制度、服務(wù)流程并組織實(shí)施；（3）有權(quán)制止違反物業(yè)管理規(guī)約及本合同約定的行為；（4）[其他依法享有的權(quán)利]。5.4乙方義務(wù)：（1）按照本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)，確保服務(wù)質(zhì)量；（2）配備必要的專業(yè)人員和設(shè)備，建立健全內(nèi)部管理制度；（3）定期向甲方（或業(yè)主委員會/全體業(yè)主）報(bào)告物業(yè)服務(wù)情況、財(cái)務(wù)收支狀況（按約定周期）；（4）負(fù)責(zé)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，建立臺賬；（5）協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，發(fā)生突發(fā)事件時，及時采取應(yīng)急措施，并向有關(guān)部門報(bào)告；（6）[其他依法應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)]。第六條違約責(zé)任6.1甲方（業(yè)主）逾期支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，每逾期一日，應(yīng)按逾期金額的[千分之X]向乙方支付違約金。逾期超過[]日，乙方有權(quán)[采取合法催繳措施，如