長安商業(yè)市場調(diào)研報告

2005年8月

目錄

第一部分政策及商業(yè)發(fā)展

第一節(jié)規(guī)劃發(fā)展政策...........................................................04

第二節(jié)商業(yè)發(fā)展狀況...........................................................07

第二部分區(qū)域規(guī)劃發(fā)展調(diào)查

第一節(jié)長安區(qū)..................................................................11

第二節(jié)郭杜教育科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū).................................................13

第三節(jié)長安科教新城...........................................................14

第四節(jié)長安科技產(chǎn)業(yè)園.........................................................16

第五節(jié)長安大學(xué)城.............................................................17

第三部分區(qū)域市場調(diào)查

第一節(jié)租金水平調(diào)查...........................................................21

第二節(jié)長安區(qū)商品房價格走勢...................................................25

第三節(jié)人流車流量調(diào)查.........................................................27

第四節(jié)居住人口調(diào)查...........................................................28

第五節(jié)大學(xué)城調(diào)查.............................................................31

第六節(jié)商業(yè)設(shè)施分布調(diào)蜜.......................................................33

第七節(jié)待建項目調(diào)查...........................................................35

第八節(jié)公交車調(diào)查.............................................................40

第四部分目標客戶調(diào)查

第一節(jié)目標客戶構(gòu)成...........................................................45

第二節(jié)目標客戶喜好調(diào)查.......................................................51

第三節(jié)針對大學(xué)生的調(diào)查.......................................................61

第一部分：政策及商業(yè)發(fā)展

第一節(jié)：規(guī)劃發(fā)展政策

西安城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃提出“重心”南移的新思路

以西安為中心發(fā)展“九宮格局”

西安城市發(fā)展方向近期主要向南，沿韋曲至秦嶺北麓范圍內(nèi)，沿西邊的西萬路至泮峪口、中部的長安珞至秦嶺、東邊

的長鳴公路至引鎮(zhèn)發(fā)展。遠期考慮西安發(fā)展方向主要向西，與咸陽銜接，形成西安與咸陽一體化的大都市。目前西安在功

能上已形成''九宮格局”：中央舊城，東郊工業(yè)區(qū)，西郊工業(yè)區(qū)，南郊文教區(qū)，北郊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，東南郊曲江旅游度假區(qū)，

西南郊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，西北郊漢城遺址，木北郊為濟滯生態(tài)區(qū)。

未耒西安的發(fā)展空間將沿“米”字型軸向外延伸，總體布局仍然保持“九宮”形杰：西安為中心，東有臨潼，西有咸

陽，南有韋曲，北有三原，東南是藍田，西南是戶縣、周至，西北是空港區(qū)，東北是高陵、閻良。

電視塔周圍成中央商務(wù)區(qū)

西安市規(guī)劃新增設(shè)6個城市新功能區(qū)：

6大物流中心，新筑的綜合城市物流中心、北郊草灘的果品物流中心、西郊三橋鎮(zhèn)的汽車及零部件綜合物流中心、南

郊長安路的科技產(chǎn)品物流中心、東郊紡織城的紡織品物流中心、北郊石家街的建材物流中心;

南郊中央商務(wù)區(qū)（電視塔周圍），占地面積2.2平方公里；

西安成為全國區(qū)域經(jīng)濟布局上承東啟西、東聯(lián)西進的橋頭堡和戰(zhàn)略依托，設(shè)立商務(wù)中心已成為歷史和現(xiàn)狀的必然。西

安市城郊總體規(guī)劃的商務(wù)中心，位于西安城南北軸線長安南路盡端，以陜西省廣播電視塔為中心。地段為翠華路、朱雀路、

文八路與規(guī)劃南三環(huán)之間圍合的區(qū)域。商務(wù)中心區(qū)通過長安南珞與原市中心的明城遙相對望。西安市商務(wù)中心區(qū)擬建設(shè)成

為一個區(qū)域性的城市綜合商務(wù)中心區(qū)。

新長安戰(zhàn)略

長安區(qū)委、區(qū)政府大膽決策，斥資千萬元全球買策劃，通過國際招標，由中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院、日本（株）I.N.A

新建筑研究所、日本西川幸治城市景觀設(shè)計研究所、德國KSP（卡斯帕）建筑設(shè)計事務(wù)所、香港CNB有限責任公司等著名

國內(nèi)、國際策劃（規(guī)劃）單位，對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略進行科學(xué)定位，這其中包括長安區(qū)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略總體策劃、中國

西部大學(xué)城廣場策劃、子午大道景觀規(guī)劃、中國長安商貿(mào)城策劃規(guī)劃，國內(nèi)外公司總部聚集區(qū)規(guī)劃。這5個策劃、規(guī)劃構(gòu)

成了“新長安戰(zhàn)略”發(fā)展中樞系施。

“新長安戰(zhàn)略”將長安區(qū)的產(chǎn)業(yè)區(qū)劃分為：城市中心發(fā)展區(qū)、西部私營經(jīng)濟示范區(qū)、東部物流商貿(mào)區(qū)、秦嶺北麓生態(tài)

旅游區(qū)。新戰(zhàn)略以可持續(xù)發(fā)展為理論基礎(chǔ)，強調(diào)經(jīng)濟、資源、人文、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新觀念，探索適合長安區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的

新模式。

長安地處中央商務(wù)區(qū)，同時也屬于南郊文敕區(qū)，曲舟區(qū)域功能的R的完善，區(qū)城區(qū)濟有法長足的發(fā)展。

,?新長安戰(zhàn)嘖”確立了長安的科學(xué)定住，繪就出具有同際競爭力的生杰文化科教新城，構(gòu)筑了西安城

市制中心以及西安錢濟新增長極的宏偉藍圖。

第二節(jié)：商業(yè)發(fā)展狀況

西安曾是聞名于世的古都和經(jīng)濟貿(mào)易中心，商貿(mào)業(yè)有著輝煌的歷史。建國以后，特別是改革開放以來，西安以發(fā)展大

商貿(mào)、建設(shè)大市場、搞活大流通為目標，以“建強創(chuàng)佳”為動力，調(diào)整結(jié)構(gòu)，深化改革，加強設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)建旅游購物環(huán)

境最佳，已初步建立起統(tǒng)一、開放、多元、競爭、有序的商貿(mào)流通咯局（非公有制經(jīng)濟市場份額已占75%而國有經(jīng)濟成

分僅為25%）。

目前，西安市的市場容量巳經(jīng)達到一定規(guī)模。全市商業(yè)網(wǎng)點13萬個，從業(yè)人員107萬人，千人擁有網(wǎng)點數(shù)達到14.3

個，巳達到中等發(fā)達國家的水平，包括百貨店、連鎖超市、倉儲商場、購物中心（SHOPPNG-MALL）、便利店、物流中心、

批發(fā)市場、餐飲業(yè)、洗浴等傳發(fā)和新型營銷業(yè)態(tài)正在我市蓬勃發(fā)展。消費品零售總額同比增長11.88%,憎幅提高近1個百

分點，扣除物價因素，實際增長13.6與。我市零售總額占西北五個省會城市零售總額的48%,位居第一，在西部九城市（重

慶、成都、西安、貴陽、昆明、西寧、蘭州、烏魯木齊、銀川）位孟第三位。

商貿(mào)業(yè)的發(fā)展有效地拉動了第三產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟的貢獻率也日益提高。西安三次產(chǎn)業(yè)比例巳達到5.4：43：51.6,2002

年，商貿(mào)業(yè)拉動全市第三產(chǎn)業(yè)增長28個百分點，貢獻率為22%,為全市國內(nèi)生產(chǎn)總值增長貢獻了1.4個百分點，商貿(mào)業(yè)巳

成為西安經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

據(jù)西安市商貿(mào)委提供的資料，截至2002年底，全市商業(yè)網(wǎng)點總數(shù)發(fā)展到10.6萬個；到2010年，西安市社會消費品零

售總額將達到1000億元，商業(yè)網(wǎng)點總數(shù)將達到18萬個。西安商業(yè)地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。

根據(jù)現(xiàn)代大流通理論，結(jié)合西安的實際情況，要將西安建成涵蓋“六個中心”在內(nèi)的^合性商貿(mào)中心。即：集購物消費、

休閑娛樂、觀光游覽、金融電信、商務(wù)展會于一體的在西部地區(qū)有亙要影響的商品交易博展中心；以現(xiàn)代流通組織形式為

主的專業(yè)市場、批發(fā)企業(yè)、超吸市場、連鎖經(jīng)營、物流配送等多種業(yè)態(tài)并存的西部現(xiàn)代物流中心；具有吸引力強、輻射面

寬、影響力大，面向中西部乃至全國市場的果業(yè)、建材、汽車、電子、機電、日用品等商品集散貿(mào)易中心；以電子商務(wù)為

代表，以現(xiàn)代信息技術(shù)為支乘，集有形市場和無形市場相結(jié)合的現(xiàn)代商業(yè)信息傳播中心；以建立市場化、外向型商貿(mào)人才

培養(yǎng)機制為目標，以職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)、認證、評比、儲備、推介為核心的西部商務(wù)人才培養(yǎng)中心；以誠信服務(wù)、禮貌待客、

文明經(jīng)商為支撐的古城商業(yè)文化中心。

西安市的市區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃是按照中心集團、外圍組團、軸向分點.帶狀發(fā)展的形態(tài)特征布局，劃分為中心城市（中心市

區(qū)和外困組團）、衛(wèi)星城（含縣城），形成三級城鎮(zhèn)體系。西安市城區(qū)則主要由城中區(qū)、城東區(qū)、城南區(qū)、城西區(qū)、城北區(qū)

和高新區(qū)組成。

西安市城區(qū)的商業(yè)分布特點依據(jù)城區(qū)“板塊式”的結(jié)構(gòu)特征，表現(xiàn)出??一點多屆”的規(guī)劃格局，即：一個市級中央商

業(yè)區(qū)（鐘樓商圈）和多個次級區(qū)域性商業(yè)中心區(qū)（如：土門什字商圖、小寨什字商圈、康復(fù)路輕工市場商圈和高新區(qū)商圈

等）。

從一隊規(guī)劃上看，本區(qū)域項目的可模效應(yīng)或赤部經(jīng)濟及商業(yè)的發(fā)梭有較大的促的作用，符合西安市

政府對明安市經(jīng)濟發(fā)展的長遠規(guī)劃。

小結(jié)：作為西北地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的龍頭城市，西安商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)逐步成為城市發(fā)展的支柱經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，商

業(yè)地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。

第二部分：區(qū)域規(guī)劃發(fā)展調(diào)查

第一節(jié)：長安區(qū)

長安區(qū)位于西安南郊，城區(qū)跑市中心8.7公里，北鄰西安，南依秦嶺，總面積1578平方公里，10個街道辦事處，15個

鄉(xiāng)鎮(zhèn)，90萬人口，是規(guī)劃建設(shè)中的現(xiàn)代化城市。

全區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資24.17億元，比上年增加8.15億元，增長50.8%,其中：基本建設(shè)投資13.2億元；非國

有單位投資5.23億元；房地產(chǎn)開發(fā)投資3.18億元；農(nóng)村集體投資0.19億元：農(nóng)民個人建房投資2.37億元。

長安文化底蘊深，厚，旅游資源豐富，是陜西的文物大區(qū)和重要的風景旅游區(qū)。這里有洋鎬遺址、漢宣帝陵、興教寺、香

積寺、楊虎城將軍陵園一批國家和省級文物保護單位，有大興山、嘉午臺、翠華山、南五臺、青華山等8座名山。

長安通訊設(shè)施齊全，交通方便，水源充足，資源豐富。1500余公縣的公路連接四面八方，隴海鐵路支線、西康鐵路、西

柞公路、108國道、210國道、西寶南線和西戶公路貫穿全境，建設(shè)中的繞城高速南段及城市三環(huán)擦境而過。西北地區(qū)電力中

樞330k、，變電站位于城區(qū)西北。境內(nèi)有河流14條，年平均流量6.1億立方米，常年向西安供水可滿足工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的需要。

2002年6月2日國務(wù)院正式枇準，撤銷陜西省長安縣，設(shè)立西安市長安區(qū)。根據(jù)去年財政狀況，長安區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值比

上年同期增長17.7斬財政收入同比增長26.5%,固定資產(chǎn)投資同比漕長162.5%。國家西部大開發(fā)和西安市發(fā)展重心南移，

使長安區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢更加突出。

長安撤縣設(shè)區(qū)后，市政府提出全面加快建設(shè)秦嶺北麓生態(tài)旅游發(fā)展帶、西部大學(xué)城、長安科技產(chǎn)業(yè)園等“一帶九園”的

發(fā)展構(gòu)想，以資源換項目，以市場換技術(shù)，以產(chǎn)權(quán)換資金，以存量換增量，搭疼了“項目興區(qū)”的大舞臺。2003年，該區(qū)策

劃了36個實際總投資19.74億元的省市重點建設(shè)項目。目前，總投資5億多元的長安正街改造項目、子午大道建設(shè)項目和書

由科技園路網(wǎng)建設(shè)及一大批項目巳基本完成，投資額匕達93億兀的西部大學(xué)城止在緊鑼密鼓地建設(shè)之中，建多方籌資10多

億元，著力打造“五橫十縱”百余公里的區(qū)域交通新格局，同步實施水、電、通訊、天然氣、寬帶網(wǎng)等管區(qū)配套和綠化美化

工程。與此同時，與西安高科集團合作，融資30億元啟動了長安新城建設(shè)工程，傾力打造邦杜西北第一強鎮(zhèn)；與中鐵二局集

團合作，融資25億元聯(lián)手經(jīng)營，全面提升韋曲科技產(chǎn)業(yè)園。

自2001年以來，僅''一帶九園”累計引進項目380多個，總投資近200億元，全區(qū)經(jīng)濟總量和財政收入等主要經(jīng)濟指標

已連續(xù)3年保持高速增長。尤其是以中心城區(qū)科教產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、秦嶺北麓生態(tài)旅游發(fā)展區(qū)、東部現(xiàn)代商貿(mào)發(fā)展區(qū)和西部私營

經(jīng)濟發(fā)展區(qū)為代表的“四大經(jīng)濟板塊”，不僅極大地拉動了區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，而且迅速建立起層次分明功能各異的城市網(wǎng)絡(luò)

體系。2003年全區(qū)實現(xiàn)GDP42.62元、財政收入2.37億元，同比增長分別達到18.1%和36.5%。長安借助區(qū)位、資源優(yōu)勢，

努力與國際轄軌.建設(shè)現(xiàn)代化城區(qū),以新戰(zhàn)略打造經(jīng)濟社會發(fā)展新優(yōu)勢,已成為陜西乃至大西部能具發(fā)屣潛力的區(qū)縣之一.

國內(nèi)外經(jīng)濟專家普遍認為，它是確定長安區(qū)長遠走向的靈魂性指導(dǎo)綱領(lǐng)，也是推動西安市長遠發(fā)展的重大舉措。

長安區(qū)的高速.發(fā)展為本區(qū)域項目的發(fā)展提供了鼠好的發(fā)展基礎(chǔ)，但從長安區(qū)整體的商業(yè)狀況來君，區(qū)城

內(nèi)缺乏大型的綜合性商業(yè)設(shè)施，是個長安區(qū)內(nèi)的商業(yè)設(shè)施比較單一，主要以百貨大樓、臨街商優(yōu)為主要形式，

區(qū)域內(nèi)缺少購物環(huán)境優(yōu)良.商品種類齊全.功能完備的大曼琮合性商業(yè)設(shè)成。隨而城市化選程的不斷深入，

長安區(qū)作為城市的到都心，於然需要一個類似于鐘樓商圈的商業(yè)區(qū)域。

第二節(jié)：郭杜教育科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)

西安邦杜教育科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于西安市長安區(qū)郭杜街道辦事處，規(guī)劃控制面積28平方公里，前身是西安市郭杜工業(yè)園

區(qū)。開發(fā)區(qū)成立于1995年，是經(jīng)國家農(nóng)業(yè)部批準和省、市政府確定的匡家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)自成立以來堅特高起點規(guī)劃，

并憑借其優(yōu)惠的政策、優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境和七通一平的基礎(chǔ)設(shè)施，吸引了一大批的項目入?yún)^(qū)投資建設(shè)，逐漸形成了以科研教育

產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)格局，形成了科技研發(fā)和生產(chǎn)基地型科技園區(qū)的雛形?，F(xiàn)已累計引進項目92個，其中投資3000

萬元以上的大型項目61個，合同引資額79.5億元，其中外資7300萬美元。

目前開發(fā)區(qū)內(nèi)外已有陜西師范大學(xué)、西安外國語學(xué)院、西安郵電學(xué)院、西北大學(xué)、西安電子科技大學(xué)、西北工業(yè)大學(xué)等

20多所高校入駐，目前在校生達15萬多人。

近幾年開發(fā)區(qū)累計投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)贊金3.76億元，建成城市一級道路20條，計36公里，路燈、水、電、管網(wǎng)、通訊、

綠化等一應(yīng)俱全，先后建成櫻花廣場、郭杜公園、森林公園、腌飛廣場等城市生態(tài)功能區(qū)域，綠化面積已達500多萬平方米，

全方位提升了城鎮(zhèn)品位，2004年國家環(huán)保總局授予郭杜“全國環(huán)境優(yōu)美讀”稱號。

在未來的發(fā)展中，開發(fā)區(qū)將充分發(fā)揮對高校聚集區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的聯(lián)接作用，為學(xué)校提供科研孵化條件，為企

業(yè)提供技術(shù)成果，推進創(chuàng)業(yè)企業(yè)的快速成長，推動區(qū)域經(jīng)濟步入發(fā)展的快車道，努力發(fā)展使開發(fā)區(qū)成為西安市乃至西部地區(qū)

的教育科技產(chǎn)業(yè)成果轉(zhuǎn)化與研究基地。

郭杜雖然是以甫務(wù)辦公為主支功能，但是該開發(fā)區(qū)作為長安區(qū)的重點的項目，禹枝聚祭和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的

聯(lián)合作用，所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益和社會效益是巨大的，隨著這里發(fā)展的不斷深入，處然會帶動周邊地區(qū)的發(fā)展。

第三節(jié)：長安科教新城

長安區(qū)按照四化理念的要求全力打造西安城市發(fā)展副中心

一是堅持大膽構(gòu)想，科學(xué)規(guī)劃，提高建設(shè)標準，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐。今年將投資26.4億元，啟動45個速設(shè)項目。

繼續(xù)加快全長19.1公里的雁引珞、1.2公里的子午大道北段和全長6公里的西柞高速引線等工程的建設(shè)進度，力爭在年內(nèi)竣

工通車，形成連接南北、東西互動、對接西安城市中心的道路骨架。加大城區(qū)道路及管網(wǎng)建設(shè)力度，完成西區(qū)四號路中段、

就夭南路、大學(xué)東路等城市重點路段的亮化、綠化和排水管網(wǎng)改造工程，全面提升城市形象。同時積極籌措資金，確保三水

廠二期工程建設(shè)以及世紀科教城等商業(yè)服務(wù)設(shè)施建設(shè)工程如期完成，大幅度加快城市化速設(shè)步伐。

二是堅持城鄉(xiāng)互動，推動區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。緊緊抓住“兩區(qū)四板點'不放松，韋曲航天科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)加快啟動混合液晶

體顯示材料.雷達電子產(chǎn)品系列化生產(chǎn)基地.新型籽磨及環(huán)保設(shè)備等6個大型產(chǎn)業(yè)性項目的建設(shè),年內(nèi)力爭再有6個以卜產(chǎn)

業(yè)項目落地。西安郭社教育科技開發(fā)區(qū)圍繞創(chuàng)建“西北第一鎮(zhèn)”的目標，加快高校產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)，積極促進西北大學(xué)長安校區(qū)速設(shè),

衷點引進電子信息、生物制藥、新型材料等科技含量、附加值大的產(chǎn)業(yè)項目。在年內(nèi)完成企業(yè)總部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及辦公樓盤

建設(shè)任務(wù)，年末完成總投資2億元。中部經(jīng)濟板塊著力打造大學(xué)集中區(qū)、新城項目區(qū)、新行政中心、橘河野區(qū)等城市功能板

塊，提高城市公共管理和服務(wù)能力。東部商貿(mào)物流板塊，以加快建設(shè)新疆中石油、陜西華欽抽承合金有限公司等項目為重點，

帶動?xùn)|部地區(qū)經(jīng)濟全面提速。西部民營經(jīng)濟板塊，以西咸一體化為契機，依靠科技進步，提升產(chǎn)業(yè)層次，梏筑產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，促

進產(chǎn)業(yè)聚集。沿山經(jīng)濟板塊，以觀光旅游、休閑度假、雜果生產(chǎn)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)域經(jīng)濟高速健康發(fā)展。

三是牢固樹立“三產(chǎn)興區(qū)''的觀念，進一步突出高教、科技、旅游、商貿(mào)、房產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)在長安發(fā)展和建沒中的核心地位。

積極推進陜西師大、政法學(xué)院、郵電學(xué)院等重點項目的二期工程建設(shè)，加快外語學(xué)院、西北大學(xué)、西北工業(yè)大學(xué)等重點項目

的建設(shè)速度，妥善解決部分重點項目的遺留問題，繼續(xù)引進名牌高校和配套科研產(chǎn)業(yè)項目。充分利用國內(nèi)外流媒體，大力宣

傳長安的證源、環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢,加快秦嶺北麓自然和人文咨源的開發(fā)利用.推出東大溫泉洗浴中心、沿山農(nóng)家樂等一批大

旅游品牌。房地產(chǎn)開發(fā)要加快長安新城5個已批項目的建設(shè)速度，讓更多的房地產(chǎn)項目成為改善人居環(huán)境、塑造長安形象的

標志性工程。

長安科教新城依托城南H化區(qū)，重點發(fā)展科學(xué)教育，通過大學(xué)大區(qū)及周邊褥添的整合，發(fā)展?jié)摿Σ谎远?/p>

賽。

第四節(jié)：長安科技產(chǎn)業(yè)園

位于西安市南郊西泮一級公路西側(cè)，中心區(qū)位于長安縣郭杜鎮(zhèn)，距開發(fā)區(qū)管委會7公里，緊靠西安繞城高速公路和城市

三環(huán)路，規(guī)劃總面積5平方公里，占地7000畝，主干道寬60米，其它干道寬也在30——40米，園區(qū)交通便利。長安科技產(chǎn)

業(yè)園是國家級西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，是高新開發(fā)區(qū)發(fā)展空間的延伸和拓展。除規(guī)劃有中心管理區(qū)、示范

產(chǎn)業(yè)區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)之外，還特意規(guī)劃有2M9.23畝的居住區(qū)，該區(qū)內(nèi)配套有生態(tài)公園、中心廣場、中小學(xué)、幼兒園和完備的公

共設(shè)施，綠化面積達40心長安科技產(chǎn)業(yè)國總體的開發(fā)投資額度為14億元人民幣，目前已完成投放12億元，長安科技產(chǎn)業(yè)

園規(guī)劃三年建設(shè)初具規(guī)模，五年建成，技工貿(mào)收入達到100億元。

隨著長安科技產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，西安商新區(qū)將構(gòu)筑集中新建區(qū)、電子園'長安園"三點成一面”這一中國區(qū)部最大的創(chuàng)新科

技城。長安科技產(chǎn)業(yè)園，功能完善，設(shè)施齊全，按西安高新區(qū)集中新建區(qū)模式實行封閉式管埋，享受高新區(qū)的一切優(yōu)惠政策。

園區(qū)的土地出讓、規(guī)劃建設(shè)、工商、稅務(wù)、公安等管理權(quán)均由園區(qū)管理辦公室承擔。在總結(jié)高新區(qū)九年成計發(fā)展經(jīng)臉的基礎(chǔ)

上，利用高新區(qū)的政策優(yōu)勢、機制優(yōu)勢和土地開發(fā)成本優(yōu)勢，重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過3——5年的努力，把長安園建成

中國西部地區(qū)最大的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)和國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)出口加工基地。

屆時，長安科技產(chǎn)業(yè)園將成為陜西乃至西北地區(qū)投資最多、投資期最集中、基礎(chǔ)配套設(shè)施最全、規(guī)劃建設(shè)標準最高、產(chǎn)

業(yè)規(guī)模最大、高新技術(shù)含量最高的現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)園。她通過創(chuàng)造一個科技文明、產(chǎn)業(yè)文明、商業(yè)文明、經(jīng)濟文明、生活文

明、教育文明、環(huán)境文明和管理文明的新型科技園區(qū)，形成具有“西部時代經(jīng)濟”標識意義的“西部經(jīng)濟開發(fā)示范模式”，

為西部大開發(fā)做出巨大貢獻。

,新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)表所得來的變化是有日共賭的，長安科技產(chǎn)業(yè)園作為高新區(qū)的組成部分，所享受

的政策與高新區(qū)一樣，由此舉來的巨大的發(fā)展空間是不言而於的，晶旅.球地等項目的成功，在很大程度上

都要歸功于長安科技產(chǎn)業(yè)園二可以新京：園區(qū)周邊的發(fā)展將會產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)，由園區(qū)吸引大型高南住宅區(qū)，

由住宅區(qū)吸引甫業(yè)，由商業(yè)在吸引燙,多的人群.企業(yè)、商業(yè)，這個區(qū)域由此進入一個M性的循環(huán)，發(fā)展速,度

將會不新加快C

第五節(jié)：長安大學(xué)城

西部大學(xué)城位于西安市長安區(qū)郭杜鎮(zhèn)，是陜西省和西安市的重點建設(shè)工程，總規(guī)劃面積17平方公里，5地3000余畝，

分南北兩區(qū)。南區(qū)位于神禾城畔，北依淌河，南望秦嶺；北區(qū)地位韋郭路以南，西泮一級路以東。

自長安區(qū)大膽地提出了建設(shè)西部大學(xué)城的戰(zhàn)略構(gòu)想以來，依靠突出的區(qū)位、環(huán)境和規(guī)模優(yōu)勢，先后引入各類院校20所，

到2W6年.長安將建成規(guī)劃而積25平方公里.入駐南等院校汨所的西部大學(xué)城.成為國內(nèi)最具規(guī)橫的高等教育基地和地方

經(jīng)濟社會發(fā)展的核心動力。

在項目實施過程中，大學(xué)城首先投資1億多兀，完成了長4313米，寬60米主干逋珞和水、電、珞刈、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施

工程。共引進項目12個，總投資27.3億元。目前，西部大學(xué)城在沒有國家直接投入的條件下，累計投入兩億多元，高標準

實施“七通一平”（水、電、路、通訊、寬帶網(wǎng)、天然氣管網(wǎng)等）基礎(chǔ)配套工程，依靠城市南擴的區(qū)位優(yōu)勢、優(yōu)美和諧的環(huán)境與

集中連片的規(guī)模優(yōu)勢，先后引進項目20多家，到位資金23億元，入駐師生10萬多名，基本建成了“產(chǎn)、學(xué)、研”一體化的教

育科研基地。

落戶北區(qū)的西北大學(xué)、陜西師范大學(xué)、西北政法學(xué)院、西安郵電學(xué)院和西安交大開元集團等5個項目，已有3家院校開

建。入駐南區(qū)的西安培華女子大學(xué)、西安翻譯學(xué)院、西安財經(jīng)學(xué)院、陜西教育學(xué)院等7家項目正在辦理相關(guān)手續(xù)。很快就會

成為擁有十多萬學(xué)生名副其實的大學(xué)城，成為雄踞西安的巨大人才搖籃。西部大學(xué)城的影響與輻射，帶動全區(qū)引進各類院校

超過加所.總投資50多億元。

按照預(yù)期目標，到2005年，西部大學(xué)城引進的20多所高等院校全部建成之時，長安境內(nèi)高等院校入駐師生將超過25萬

人，年總消費24億多元，直接創(chuàng)造和在動三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員不低于5萬人，占全區(qū)農(nóng)村勞動力總數(shù)的20%左右，這對社會經(jīng)濟

的推動作用不言而喻。

人文內(nèi)涵、高教產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新經(jīng)營的良性互動，推動長安城市整體品位不斷提升。

目前，從速設(shè)初期就一直重視生態(tài)環(huán)境，強調(diào)人與自然和諧統(tǒng)一的西部大學(xué)城，以南、北兩個功能區(qū)為重點，以長安科

技產(chǎn)業(yè)園和韋曲科技產(chǎn)業(yè)園為結(jié)點，形成了宏大的開發(fā)氣勢和集群效應(yīng)，既保持了政府政策運作、項目審批中的權(quán)威優(yōu)勢，

又融合國辦民營高?？焖?、高效、靈活的市場運作優(yōu)勢，在加速大學(xué)城自身延設(shè)的同時，也極大地影響和帶動者以“一帶九園”

為主體的招商引資和城市化莖設(shè)。幾年來，長安先后引進各類開發(fā)項目380多家，總投資達到200多億元，城市規(guī)模也由12

平方公里拓展到50平方公里，成為人文、產(chǎn)業(yè)和生態(tài)內(nèi)涵兼具的發(fā)展新區(qū)。

西部大學(xué)城的目標是到2005年，累計投資100億兀，2010年成為國內(nèi)具有領(lǐng)先水平、在國際上也具有相當影響的一座“科

教城”。從戰(zhàn)略上看，20多所重點名牌高校紛紛入駐大學(xué)城，數(shù)十名院士、千余名教授和25萬名莘基學(xué)子“落戶”長安，形成

西部最具實力的“人才硅谷”，勢必成為長安在下一輪開發(fā)大潮中跨越發(fā)展的強力助推器。

南郊長安路沿或正因為有幾所大學(xué)，堂動用邊統(tǒng)濟的發(fā)展，小泰二禺由此產(chǎn)生。從日前為安地區(qū)的有M

箱售來看，景美人婦小愛的良成是南郊，疥價錄高的區(qū)喊也是南部，這些現(xiàn)臬卻足以說明，大學(xué)對所社區(qū)域

的統(tǒng)濟具有筱大的推動作用。陵看大學(xué)城的0口成熟，20余個大學(xué)所連■接而成的區(qū)成的發(fā)展速度是西安力

呈陜省看的任何其他區(qū)城奇唯以向■迫的。

總結(jié)

中心商貿(mào)區(qū)域作為長安區(qū)政府長安新戰(zhàn)略實施中的重要組成部分，同時處于郭杜科教產(chǎn)業(yè)園、長安科教

新城、大學(xué)城、長安科技產(chǎn)業(yè)園等幾個極具發(fā)展?jié)摿Φ囊?guī)劃區(qū)域，并且也屬于城南CBD范圍，周邊將會成為

一個高速發(fā)展的經(jīng)濟增長極。隨著人流、物流、資金流的大■涌入，社會總需求急劇擴張，必然刺激拉動區(qū)

域經(jīng)濟蓬勃發(fā)展,升值潛力更是無可限?。

第三部分：區(qū)域市場調(diào)查

第一節(jié)：租金水平調(diào)查

現(xiàn)租金以往出租水平

名稱位置經(jīng)營業(yè)態(tài)面積商鋪經(jīng)營時間

7U/m*?月（元）/也月

碧園商廈財富書城韋郭大道項目東側(cè)書店2230()2003年至今22

餐廳韋郭大道博物館東側(cè)餐飲461502004年至今30

中國移動通信韋郭大道西崔家莊臨街通訊34352003年至今34

小木屋餐廳韋郭大道西崔家莊臨街餐飲50502004年至今50

島記臘汁肉加饃韋郭大道西崔家莊臨街餐飲60132005年至今50

好再來餃子館韋郭大道西崔家莊臨街餐飲60202005年至今50

卓越美發(fā)韋郭大道西崔家莊臨街美發(fā)50202004年至今50

新青年酒吧金堆城小區(qū)臨街門面酒吧201302004年至今20

樂凱滿意沖印金堆城小區(qū)臨街門面服務(wù)53302004年至今40

雅芳專賣金堆城小區(qū)臨街門面化妝品533()2004年至今3()

大學(xué)城配鏡中心金堆城小區(qū)臨街門面服務(wù)201002003年至今20

慶豐批發(fā)部金堆城小區(qū)臨街門面零售258()2003年至今25

自然美美體中心韋郭大道家1世界對面興龍花園美體301022004年至今20

好角士四餅屋韋郭大道家世界對制興龍花園特色301302004年至今20

西海岸美食愛合餐廳家世界西側(cè)對面中餐、西餐2520()2004年至今2()

藝點發(fā)型韋曲西街美發(fā)50402004年至今30

長嶺裝飾材料韋曲西街裝飾303()2003年至今20

金德管業(yè)韋曲西街建材30402003年至今20

長安花園臨街門面韋曲西街服飾301002004年至今20

恒華不銹鋼韋曲西街建材30202003年至今20

摩登小鎮(zhèn)臨街門面韋曲西街未經(jīng)營279027

興盛綜合商店青年北街厚皆2()2()2003年至今20

新興鞋店青年北街零售20202003年至今20

福連茶行青年北街零售153()2003年至今15

陽陽商店新華街零售20402004年至今20

樂百氏水便利新華街服務(wù)20202004年至今20

陸陸褲業(yè)長安北街（農(nóng)行對面）服飾111242005年至今60

花花公子服飾長安北街（農(nóng)行封面）服飾56232005年至今56

辦公文具用品長安北街（農(nóng)行對面）文具1101()2005年至今60

古部族服飾長安北街（農(nóng)行對面）服飾67182005年至今67

好實惠鞋店長安北街（農(nóng)行對曲）鞋業(yè)100402005年至今60

可可商城長安北街（路西）服飾、鞋業(yè)58122004年至今58

金萊克鞋業(yè)長安北街（路西）鞋業(yè)75162005年至今60

海吉星炒蝦尾長安飯店北30米，小肥羊?qū)γ娌惋?52202004年至今25

華明燈飾康吧臨街門面燈飾35282005年至今35

紫薇田園都市E區(qū)餐飲除外25145未開始25

ESP美容美體休閑會所綠角向西2（X）米美容美發(fā)202002005年開始20

香榭名舍燈R廠十字西50米美容美發(fā)30602005年開始30

根據(jù)上表數(shù)據(jù)計算得出，長安區(qū)租金較以往租金平均漲幅21.68治

其中金堆城小區(qū)周邊現(xiàn)階段平均租金為32元/m'?月，較以往租金24元/面?月上漲29%；

西崔家莊周邊商鋪現(xiàn)階段平均租金為46元/戶?月，較以往租僉41元/m'?月上漲13.33%；

韋曲西街周邊商鋪現(xiàn)階段平均租金為33元/行?月，較以往租金23元/斤?月上漲52.78%；

長安北街周邊商鋪現(xiàn)階段平均租金為75元/戶?月,較以往租金56元/m，?月上漲32.5樂

青年北街與新華街商鋪現(xiàn)階段平均租金為19元/m'?月，較以往租金19元/曾?月上漲0%；

其他位置商鋪現(xiàn)階段平均租金為28元/nr?月，較以往租金28元/m'?月上赧0機

在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于長安區(qū)新建或剛剛建成的項目均有底商，因此弋安區(qū)的商鋪供應(yīng)量高，市場上商鋪的空租率與轉(zhuǎn)讓率

較高，整體呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)狀。

長安區(qū)平均租金在41.6元/而?月左右，并且呈現(xiàn)出商鋪面積越大，單位租金越低，面積越小，單位租金越高，也就是說，

商戶對商鋪租價的承受力是有限的。

長安區(qū)商鋪租金漲勢鼠好，說明長安區(qū)的發(fā)展是被大多救人看好并認可的，值較高的轉(zhuǎn)讓率說明長安區(qū)

的清布水平較低，由此所產(chǎn)生的高?交利率與盛和金，張恪的矛盾說明，多數(shù)的經(jīng)營商戶在投齊經(jīng)管上存其相當

的言同性。

第二節(jié)：長安區(qū)商品房價格走勢

2002年秋撤縣設(shè)區(qū)前，普通住宅起價開始上升到1430元/平方米，均價1800元左右/平方米；現(xiàn)在，這一區(qū)位住宅的

均價已經(jīng)達到2265元/平方米。較以往價格上浮了25.8%,平均每年上浮6.46%。

2004—2005年長安區(qū)均價走勢圖

可以看到，自2004年至今，長安區(qū)普通住宅的價格由1935元/nV上張至2057元/m',上浮6.3%；

商鋪藥價格由5325元/肝下跌至5279元/m',下浮為0.86%；

寫字樓價格由3518元/m'上漲至3644元/肝，上浮3.58船

公寓價格由2431元/m'上漲至2472元/廣，上浮1.69%；

別墅價格由5185元/m‘上漲至5573元/行，上浮7.48%。

長安區(qū)商品房價格總體呈現(xiàn)上濟趨.務(wù)，但自今年年初起.已起呈現(xiàn)緩慢增長，并￡■商鋪價格略?有下降，分析認為，

此現(xiàn).象的出現(xiàn)主要是由于長安區(qū)撤當改區(qū)的利好信息造.成長安區(qū)房價漲幅過快，從而導(dǎo)政市場接受程度降低策終形

成房價升幡超級，同時由于宏現(xiàn)政策影響所產(chǎn)生的副作用，導(dǎo)改05年上半年房價回落。

第三節(jié)：人流車流■調(diào)查

位置日期時間方向單向人流/5分鐘單向車流/5分鐘

自東向西2038

韋郭路2005.7.99：00

自西向東1230

自東向西3343

韋郭路西崔家莊2005.7.99：00

自西向東3839

自東向西2934

韋郭路金堆城小區(qū)2005.7.911:00

自西向東2020

自東向西3545

韋郭路長安廣場2005.7.913:00

自西向東2930

自北向南4515

青年北街20()5.7.1013:00

自南向北3021

自東向西3118

韋曲西街2005.7.1012:00

自西向東3922

自北向南125110

長安南街2005.7.109：00

自南向北147149

自北向南4656

南長安街2005.7.1210：0()

自南向北6937

自東向西5036

鳳柏東路2005.7.1214：00

自西向東2720

自東向西3338

航天西路2005.7.1215：00

自西向東2929

第四節(jié)：居住人口調(diào)查

項目名稱位置規(guī)?？偨娣e（疔）人口數(shù)商業(yè)配套業(yè)態(tài)

504所家屬樓項目北邊2棟點式高層350004000

土地局家屈樓項目北邊2棟板式小高層；1棟連體高層568402840

東崔家莊韋郭路2層樓：100多戶200005000臨街門面

西崔家莊韋邦路2層樓；160多戶320008000

金垢城小區(qū)韋郭路34棟多層

五龍小區(qū)韋邦路長安廣場對面多層臨街門面

摩登小鎮(zhèn)韋區(qū)西街小高層；多層臨街門面

太陽新城太陽新街1號小高層：1500005000商業(yè)廣場

信達大廈韋曲西街1棟商住樓11672500二樓為商鋪

長安區(qū)農(nóng)雜公司家屬樓環(huán)城西路1棟商住樓12000620二樓為商鋪

長安技監(jiān)局家屬院

麗景?天下長安南路燈具廠十字南100兩棟板式小高層組成16000800臨街門面

米路西

康吧長安區(qū)北街十字向北200米多層臨街門面

路西

安景苑小區(qū)韋曲西街中段

康橋楓景600路至IJ綠園站向北100米小高層，多層16003900

吉泰花園韋曲燈具廠十字多層500002500

茗景城北長安街305號529132462一二樓為商鋪

喜居園安區(qū)酒廠向南200米小高層，多層

月亮公寓韋曲西街商貿(mào)街商住一體5600500

長青園乘229路.215路到西寨站小高層，多層550002500

下向南300米

?鴻鼎福門長安區(qū)韋曲北街路東商住一體251941470一二樓為商鋪

升平大厘環(huán)城南路與長安大道交匯高層11080460一二樓為商鋪

處

綠園國際花園環(huán)城西路與西長安街十字雙幢對應(yīng)式高層，23層框剪結(jié)構(gòu)23000990

西南角是目前區(qū)內(nèi)最高的住宅項目

綠地世紀城新區(qū)錦業(yè)路高層小高層120000024000區(qū)內(nèi)設(shè)商業(yè)街、新

天地式購物中心、

大型地下購物廣