2025年房地產(chǎn)估價師考試押題卷：房地產(chǎn)評估與交易實(shí)務(wù)專項訓(xùn)練考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項選擇題（每題1分，共20分。下列每題選項中，只有一項符合題意）1.根據(jù)《民法典》規(guī)定，下列權(quán)利中，不屬于物權(quán)的是（）。A.所有權(quán)B.債權(quán)C.用益物權(quán)D.擔(dān)保物權(quán)2.房地產(chǎn)評估中的“合法原則”是指評估價值時，應(yīng)以（）為準(zhǔn)。A.市場最高使用方式B.法律規(guī)定允許的使用方式C.評估師建議的使用方式D.開發(fā)商規(guī)劃的使用方式3.某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)計持有5年后出售，適用的折現(xiàn)率為10%，則折現(xiàn)率應(yīng)為（）。A.(1+10%)^5B.(1+10%)^40/(1+10%)^5C.1/(1+10%)^35D.1-(1+10%)^-54.采用市場法評估某住宅價值時，選取了三個可比案例，經(jīng)過交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正后，三個案例的比準(zhǔn)價格分別為9000元/平方米、9200元/平方米、9100元/平方米，若不考慮權(quán)重，則綜合比準(zhǔn)價格為（）元/平方米。A.9100B.(9000+9200+9100)/3C.9150D.90505.某在建工程已投入建安成本800萬元，剩余工程量對應(yīng)的預(yù)算成本為600萬元，假設(shè)開發(fā)完成后的土地價值為2000萬元，開發(fā)費(fèi)用（不含利息）為300萬元，銷售費(fèi)用為100萬元，銷售稅費(fèi)為土地增值額的30%，正常利潤率為10%。采用成本法評估該在建工程價值時，其重置成本應(yīng)為（）萬元。A.1400B.1500C.2000D.24006.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法適用條件的說法中，錯誤的是（）。A.適用于具有開發(fā)潛力的土地B.適用于在建工程評估C.預(yù)期開發(fā)完成后的價值能夠可靠估計D.開發(fā)成本和費(fèi)用難以準(zhǔn)確估算時不宜采用7.某商業(yè)建筑面積為1000平方米，出租率為80%，月租金為120元/平方米，年運(yùn)營費(fèi)用（含管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、空置損失等）為租金收入的30%。若采用收益法評估，該商業(yè)用房年凈收益為（）萬元。A.7.68B.96C.112D.1208.在房地產(chǎn)評估報告中，關(guān)于估價假設(shè)和限制條件的說明，主要目的是（）。A.體現(xiàn)估價師的專業(yè)性和嚴(yán)謹(jǐn)性B.明確估價結(jié)果的使用范圍和責(zé)任C.增強(qiáng)估價報告的說服力D.滿足委托人的特定要求9.房地產(chǎn)買賣中，由賣方承擔(dān)的稅費(fèi)通常包括（）。A.契稅B.增值稅及附加C.個人所得稅D.土地增值稅10.房地產(chǎn)租賃合同中，關(guān)于租金調(diào)整條款的約定，主要考慮的因素通常不包括（）。A.市場租金水平變化B.房屋租賃市場供求狀況C.承租人的信用記錄D.房屋自身的物理狀況變化11.房地產(chǎn)抵押貸款中，銀行設(shè)置貸款額度的主要依據(jù)不包括（）。A.抵押房地產(chǎn)的價值B.抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力C.投資者的風(fēng)險偏好D.抵押率（貸款價值比）12.在房地產(chǎn)拍賣中，若出現(xiàn)多個競買人且出價均不低于保留價，拍賣機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)（）。A.拍賣給出價最高的競買人B.拍賣給出價最低的競買人C.拍賣給第一個達(dá)到保留價的競買人D.流拍13.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)活動，必須在其經(jīng)營場所懸掛（）。A.營業(yè)執(zhí)照B.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明C.從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格證書D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同14.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途進(jìn)行開發(fā)，不得（）。A.提前開工B.改變土地用途C.增加建筑面積D.提高建筑密度15.下列關(guān)于房地產(chǎn)租賃權(quán)的說法中，錯誤的是（）。A.租賃權(quán)是一種用益物權(quán)B.租賃權(quán)可以通過訂立租賃合同的方式獲得C.租賃權(quán)具有期限性D.租賃權(quán)的行使以房屋的占有和使用為目的16.房地產(chǎn)評估中的“最高最佳使用原則”是指，評估價值應(yīng)是在法律、法規(guī)、政策允許的范圍內(nèi)，能夠產(chǎn)生（）的土地利用方式。A.最小價值B.最大價值C.最優(yōu)價值D.平均價值17.收益法適用于評估下列哪種類型的房地產(chǎn)價值？（）A.政府辦公樓B.圖書館C.商業(yè)綜合體D.養(yǎng)老院18.采用成本法評估新建商品房價值時，其土地取得成本應(yīng)依據(jù)（）確定。A.當(dāng)?shù)卣嫉幕鶞?zhǔn)地價B.開發(fā)商實(shí)際支付的金額C.土地評估機(jī)構(gòu)的評估價值D.拍賣成交價或出讓合同約定價格19.房地產(chǎn)估價師在執(zhí)業(yè)過程中，應(yīng)遵循（）原則，確保估價結(jié)果的獨(dú)立、客觀、公正。A.合法合規(guī)B.客觀公正C.誠實(shí)守信D.專業(yè)勝任20.下列費(fèi)用中，不屬于開發(fā)建設(shè)單位在建設(shè)過程中發(fā)生的建設(shè)成本的是（）。A.建安工程費(fèi)B.勘察設(shè)計及前期工程費(fèi)C.建設(shè)單位管理費(fèi)D.銷售廣告費(fèi)二、多項選擇題（每題2分，共20分。下列每題選項中，至少有兩項符合題意）1.房地產(chǎn)的特性包括（）。A.獨(dú)立性B.異質(zhì)性C.流動性D.地域性E.永久性（或長期性）2.影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素主要包括（）。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平B.利率水平C.就業(yè)狀況D.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)E.土地政策3.市場法評估房地產(chǎn)價值通常需要選?。ǎ﹤€以上具有可比性的交易案例。A.2B.3C.4D.5E.14.收益法的計算中，年凈收益通常可以通過（）等方式估算。A.租金收入-運(yùn)營費(fèi)用B.利潤+利息+折舊C.(售價-土地價值-開發(fā)成本-費(fèi)用)/投資年限D(zhuǎn).潛在毛收入-空置與空置損失-運(yùn)營費(fèi)用E.凈經(jīng)營收入+投資利息5.成本法評估新建房地產(chǎn)價值時，其重置成本通常包括（）。A.土地取得成本B.勘察設(shè)計及前期工程費(fèi)C.建安工程費(fèi)D.建設(shè)單位管理費(fèi)E.銷售費(fèi)用6.房地產(chǎn)交易中可能涉及的稅費(fèi)主要包括（）。A.契稅B.增值稅C.營業(yè)稅D.個人所得稅E.土地增值稅7.房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立，通常需要滿足的條件包括（）。A.房地產(chǎn)抵押權(quán)已登記B.擔(dān)保的債權(quán)具有合法性C.抵押房地產(chǎn)已辦理抵押登記D.抵押房地產(chǎn)符合抵押條件E.債務(wù)人履行債務(wù)的期限已屆滿8.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括的主要內(nèi)容有（）。A.委托人及受托人信息B.房地產(chǎn)基本信息C.服務(wù)內(nèi)容、方式及期限D(zhuǎn).服務(wù)費(fèi)用及支付方式E.違約責(zé)任及爭議解決方式9.假設(shè)開發(fā)法評估中，開發(fā)完成后的價值（或售價）的估算需要考慮的因素包括（）。A.土地價值B.完工后的建筑面積C.預(yù)計售價水平D.開發(fā)成本E.銷售費(fèi)用10.房地產(chǎn)估價報告的基本內(nèi)容通常包括（）。A.封面B.致委托人函C.估價師聲明D.估價假設(shè)和限制條件E.附件三、判斷題（每題1分，共10分。請判斷下列說法是否正確，正確的劃“√”，錯誤的劃“×”）1.房地產(chǎn)估價師執(zhí)行估價業(yè)務(wù)，必須由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)委派。（）2.在房地產(chǎn)評估中，評估價值必然等于市場價值。（）3.收益法是測算房地產(chǎn)未來價值的方法，主要適用于有穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)評估。（）4.成本法評估的房地產(chǎn)價值，通常低于市場法評估的價值。（）5.某宗房地產(chǎn)的法定用途為住宅，評估時若其最佳用途為商業(yè)，則應(yīng)按商業(yè)用途評估其價值。（）6.房地產(chǎn)租賃權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓和繼承的。（）7.房地產(chǎn)拍賣中，拍賣標(biāo)的物存在瑕疵，拍賣人應(yīng)當(dāng)向競買人披露。（）8.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)變更名稱、住所等事項，應(yīng)當(dāng)向原備案部門辦理變更備案。（）9.任何單位和個人不得擅自設(shè)立房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)。（）10.房地產(chǎn)估價報告應(yīng)當(dāng)由執(zhí)行估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章。（）四、簡答題（每題5分，共10分）1.簡述房地產(chǎn)評估中市場法的四大修正內(nèi)容及其含義。2.簡述房地產(chǎn)租賃合同中，承租人的主要權(quán)利和義務(wù)。五、計算題（每題10分，共20分）1.某宗房地產(chǎn)的收益年限為50年，預(yù)計未來每年凈收益為80萬元，該房地產(chǎn)的資本化率為8%。試用收益法計算該房地產(chǎn)的評估價值。2.某住宅樓建筑面積為2000平方米，土地使用權(quán)年限為40年，已使用5年。經(jīng)調(diào)查，同類住宅市場單價為9000元/平方米，該住宅樓的重置成本為1500元/平方米。試用成本法計算該住宅樓的價值。（不考慮折舊率的年齡因素，即按重置成本直接評估）六、案例分析題（每題15分，共30分）1.某公司委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出售其位于市中心的一棟辦公樓，建筑面積5000平方米，土地使用權(quán)年限為40年，已使用8年。委托人要求經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在一個月內(nèi)以不低于8000元/平方米的價格出售。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托后，進(jìn)行了市場調(diào)查，發(fā)現(xiàn)類似辦公樓的月租金水平約為80元/平方米，空置率約為10%，運(yùn)營費(fèi)用約為租金收入的30%，該辦公樓當(dāng)前市場租金水平為82元/平方米，資本化率為7%。請根據(jù)上述信息，運(yùn)用收益法的基本原理，分析評估該辦公樓價值的基本思路和步驟，并估算其大致價值范圍。2.甲公司與乙公司簽訂了一份土地使用權(quán)出讓合同，出讓年限為50年，土地用途為商業(yè)用地。合同約定，甲公司應(yīng)支付土地使用權(quán)出讓金2000萬元，并按年繳納土地出讓金。現(xiàn)甲公司因資金周轉(zhuǎn)困難，擬將尚未開發(fā)的土地提前轉(zhuǎn)讓給丙公司。已知該地塊所在區(qū)域同類商業(yè)用地近期的平均交易價格為4000元/平方米，土地出讓金尚未支付，但已發(fā)生土地勘測定界費(fèi)10萬元。請分析甲公司轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)可能涉及的稅費(fèi)，并簡述土地轉(zhuǎn)讓價格的影響因素。---試卷答案一、單項選擇題1.B2.B3.B4.A5.B6.D7.A8.B9.D10.C11.C12.A13.B14.B15.A16.B17.C18.D19.B20.D二、多項選擇題1.ABD2.ABCD3.B4.AD5.BCD6.ABDE7.BCD8.ABCDE9.ABCD10.ABCDE三、判斷題1.×2.×3.√4.×5.√6.√7.√8.√9.√10.√四、簡答題1.市場法四大修正內(nèi)容及其含義：*交易情況修正：指消除交易中可能存在的特殊因素（如交易雙方特殊關(guān)系、非正常動機(jī)、急售、拍賣、強(qiáng)迫交易等）對交易價格的影響，將可比案例價格修正到假設(shè)在公開、公平、誠實(shí)、自愿的交易中達(dá)成的正常價格水平。*交易日期修正：指根據(jù)房地產(chǎn)價格隨時間變化的趨勢，將可比案例在其交易日期的價格調(diào)整為評估基準(zhǔn)日的價格。通常需要利用房地產(chǎn)價格指數(shù)或時間序列分析進(jìn)行修正。*區(qū)域因素修正：指比較和修正可比案例房地產(chǎn)與其評估對象房地產(chǎn)所處區(qū)域之間的差異對價格的影響。區(qū)域因素通常包括宏觀政策、基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件、商業(yè)繁華程度、環(huán)境質(zhì)量、教育資源、公共設(shè)施配套等。*個別因素修正：指比較和修正可比案例房地產(chǎn)與其評估對象房地產(chǎn)在個體特征上的差異對價格的影響。對于住宅，主要包括樓層、朝向、裝修、樓層、景觀、平面布局等；對于商業(yè)地產(chǎn)，主要包括位置、臨街狀況、面積、檔次、人流量等。2.房地產(chǎn)租賃合同中，承租人的主要權(quán)利和義務(wù)：*權(quán)利：*按照合同約定，占有、使用租賃房屋的權(quán)利。*房屋及設(shè)施出現(xiàn)不符合約定條件時，要求出租人維修的權(quán)利。*房屋因出租人原因造成承租人財產(chǎn)損失的，要求賠償?shù)臋?quán)利。*根據(jù)合同約定或法律規(guī)定，提前解除租賃合同的權(quán)利。*在同等條件下，優(yōu)先承租權(quán)（根據(jù)法律規(guī)定）。*要求出租人按照約定支付租金的權(quán)利。*義務(wù)：*按照合同約定的期限和數(shù)額支付租金的義務(wù)。*按照約定的方式使用房屋及附屬設(shè)施，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或用途的義務(wù)。*愛護(hù)并合理使用房屋及其附屬設(shè)施，保持房屋及其附屬設(shè)施的正常使用狀態(tài)的義務(wù)。*維護(hù)房屋及其附屬設(shè)施的完好，發(fā)現(xiàn)損壞及時通知出租人的義務(wù)。*遵守國家及房屋所在地有關(guān)部門關(guān)于房屋使用和安全的規(guī)定，不得存放危險物品或進(jìn)行違法活動的義務(wù)。*按照約定履行維修義務(wù)（例如，對承租人使用不當(dāng)造成的損壞）。*租賃期滿，將房屋及其附屬設(shè)施完好地返還給出租人的義務(wù)。五、計算題1.計算過程：年凈收益=80萬元收益年限=50年資本化率=8%=0.08評估價值=年凈收益/資本化率=80/0.08=1000萬元答案：該房地產(chǎn)的評估價值為1000萬元。2.計算過程：建筑面積=2000平方米土地剩余年限=40-5=35年（注意：題目未要求考慮土地折舊，通常成本法評估新建商品房時，重置成本已反映土地價值，此處按重置成本計算）重置成本=1500元/平方米重置成本總額=2000平方米*1500元/平方米=300萬元答案：該住宅樓的價值約為300萬元。六、案例分析題1.分析思路與步驟：*思路：運(yùn)用收益法，通過估算未來收益，并將其折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日，來確定辦公樓價值。關(guān)鍵在于估算年凈收益和確定資本化率。*步驟：1.確定評估方法：收益法。2.估算年潛在毛收入：建筑面積*平均租金水平*(1-空置率)=5000*82*(1-10%)=367000元=36.7萬元。3.估算年運(yùn)營費(fèi)用：年潛在毛收入*運(yùn)營費(fèi)用率=36.7*30%=11.01萬元。4.估算年凈收益：年潛在毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用=36.7-11.01=25.69萬元。5.確定收益年限：題目未明確，通常假設(shè)與土地使用權(quán)年限相同，此處假設(shè)為剩余年限，即40-8=32年。6.確定資本化率：題目給出為7%。7.計算評估價值：年凈收益/