2025年資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格考試真題模擬卷：房地產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù)試題考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（本題型共10題，每題1分，共10分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將代表正確答案的字母選項(xiàng)填入答題卡相應(yīng)位置。）1.在房地產(chǎn)評(píng)估中，下列哪一項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)的個(gè)別因素？（）A.宗地形狀B.容積率C.建筑結(jié)構(gòu)D.臨街狀況2.根據(jù)市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，選取可比案例后，需要進(jìn)行的修正不包括下列哪一項(xiàng)？（）A.時(shí)間修正B.區(qū)域因素修正C.個(gè)別因素修正D.交易情況修正3.采用成本法評(píng)估新建成的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，其重置成本通常不包括？（）A.土地取得成本B.建筑工程成本C.專業(yè)費(fèi)用D.評(píng)估人員報(bào)酬4.某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)計(jì)持有5年后出售，根據(jù)未來(lái)收益測(cè)算其評(píng)估值，應(yīng)采用的評(píng)估方法是？（）A.市場(chǎng)法B.成本法C.收益法（假設(shè)開發(fā)法）D.剩余法5.在確定收益法中的凈收益時(shí)，通常采用的是？（）A.評(píng)估對(duì)象的實(shí)際收益B.同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的客觀收益C.評(píng)估對(duì)象的最大可能收益D.評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益6.導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)折舊的主要原因不包括？（）A.政府規(guī)劃變更B.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇C.建筑物功能落后D.自然災(zāi)害損毀7.房地產(chǎn)評(píng)估中的“最高最佳使用”原則是指？（）A.法律上允許的、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上合理的、價(jià)值最大化的使用B.評(píng)估對(duì)象目前的使用方式C.開發(fā)商最希望實(shí)現(xiàn)的使用方式D.評(píng)估師最熟悉的使用方式8.評(píng)估報(bào)告中，描述評(píng)估目的應(yīng)依據(jù)的主要文件是？（）A.評(píng)估假設(shè)B.評(píng)估委托合同C.評(píng)估準(zhǔn)則D.市場(chǎng)報(bào)告9.根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定，其中居住用地的最高年限為？（）A.30年B.40年C.50年D.70年10.在房地產(chǎn)評(píng)估中，采用比較法估價(jià)時(shí)，若可比案例成交價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，對(duì)其價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整稱為？（）A.時(shí)間修正B.區(qū)域修正C.個(gè)別修正D.交易修正二、多項(xiàng)選擇題（本題型共5題，每題2分，共10分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，請(qǐng)將代表正確答案的字母選項(xiàng)填入答題卡相應(yīng)位置。多選、錯(cuò)選、漏選均不得分。）11.下列哪些因素屬于影響房地產(chǎn)區(qū)域因素的內(nèi)容？（）A.交通便捷度B.基礎(chǔ)設(shè)施完善程度C.宗地形狀D.環(huán)境質(zhì)量E.容積率限制12.房地產(chǎn)評(píng)估中的成本法在實(shí)際應(yīng)用中可能涉及的成本包括？（）A.土地取得成本B.建筑工程成本C.開發(fā)成本D.評(píng)估費(fèi)用E.投資利息13.收益法評(píng)估中，確定凈收益常用的方法包括？（）A.收入-費(fèi)用法B.剩余法C.未來(lái)收益折現(xiàn)法D.比較法E.最高最佳使用法14.下列哪些行為可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值降低？（）A.附近新建大型垃圾處理廠B.評(píng)估對(duì)象自身結(jié)構(gòu)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞C.區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整導(dǎo)致商業(yè)氛圍衰退D.實(shí)施了有利于該區(qū)域發(fā)展的新政策E.通貨膨脹15.房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)包含的主要內(nèi)容有？（）A.評(píng)估目的B.評(píng)估對(duì)象描述C.評(píng)估假設(shè)與限制條件D.評(píng)估方法說(shuō)明E.評(píng)估結(jié)論及附件三、判斷題（本題型共10題，每題1分，共10分。請(qǐng)將代表正確或錯(cuò)誤的字母選項(xiàng)填入答題卡相應(yīng)位置。正確用“A”表示，錯(cuò)誤用“B”表示。）16.房地產(chǎn)的區(qū)位因素是影響其價(jià)值的最重要因素，因此，區(qū)位好的房地產(chǎn)價(jià)值一定高于區(qū)位一般的房地產(chǎn)價(jià)值。（）17.市場(chǎng)法中的交易案例修正主要是對(duì)交易價(jià)格偏離市場(chǎng)正常價(jià)格的因素進(jìn)行修正。（）18.重置成本是指采用估價(jià)時(shí)日的價(jià)格水平，重新建造與評(píng)估對(duì)象完全相同的全新房產(chǎn)所必需的支出。（）19.在收益法中，還原利率主要反映的是投資于該類房地產(chǎn)的預(yù)期收益率。（）20.對(duì)于沒有收益的房地產(chǎn)，如政府辦公樓、學(xué)校等，無(wú)法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。（）21.房地產(chǎn)評(píng)估中的合法原則是指評(píng)估活動(dòng)必須遵守國(guó)家法律法規(guī)，評(píng)估結(jié)果必須符合法律法規(guī)的要求。（）22.經(jīng)濟(jì)折舊是由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失。（）23.評(píng)估報(bào)告中使用的術(shù)語(yǔ)和定義應(yīng)具有唯一性，避免產(chǎn)生歧義。（）24.評(píng)估人員執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)，可以根據(jù)委托人要求，隨意確定評(píng)估價(jià)值。（）25.土地使用權(quán)評(píng)估中，“年限修正”是指根據(jù)剩余使用年限對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行修正。（）四、計(jì)算題（本題型共2題，每題10分，共20分。請(qǐng)按題目要求進(jìn)行計(jì)算，列出計(jì)算步驟。）26.某住宅樓，建筑面積2000平方米，經(jīng)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋陆ㄗ≌瑯堑闹刂贸杀緸槊科椒矫?000元，建安費(fèi)用占重置成本的60%，專業(yè)費(fèi)用為建安費(fèi)用的5%，開發(fā)期間合理利潤(rùn)率為10%，資金成本為8%（按年計(jì)算單利）。該住宅樓建成于5年前，目前建筑結(jié)構(gòu)狀況良好，無(wú)功能折舊，但周圍環(huán)境有所變化，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)折舊估計(jì)為重置成本的8%。請(qǐng)采用成本法估算該住宅樓在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。27.某宗土地面積為1000平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)，容積率為5，土地使用年限為40年。假設(shè)在土地上建造一座購(gòu)物中心，預(yù)計(jì)建成后每年可取得客觀租金收入1000萬(wàn)元（不含物業(yè)費(fèi)等），運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占租金收入的30%。該購(gòu)物中心建筑成本為8000元/平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑成本的10%，開發(fā)期為2年，開發(fā)期間資金成本為10%（按年計(jì)算復(fù)利）。假設(shè)該購(gòu)物中心在開發(fā)完成時(shí)即可投入使用，土地和建筑物的還原利率分別為6%和8%。請(qǐng)采用收益法（假設(shè)開發(fā)法）估算該宗土地在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。（計(jì)算結(jié)果以萬(wàn)元為單位，保留兩位小數(shù)）五、綜合分析題（本題型共1題，共20分。請(qǐng)根據(jù)題目要求進(jìn)行分析和解答。）28.甲公司因業(yè)務(wù)發(fā)展需要，擬收購(gòu)乙市一棟臨街商業(yè)辦公樓。委托某資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估目的是為收購(gòu)決策提供價(jià)值參考。評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后，收集了以下資料：（1）該辦公樓建筑面積3000平方米，用途為商業(yè)辦公，建造于8年前，框架結(jié)構(gòu)，目前主體結(jié)構(gòu)完好，但部分裝修已顯陳舊。（2）評(píng)估人員選取了三個(gè)可比案例，其成交價(jià)格、交易時(shí)間、用途、面積及與評(píng)估對(duì)象的主要差異如下表所示（假設(shè)已對(duì)交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素中的時(shí)間因素、區(qū)位因素、裝修因素等進(jìn)行了修正，修正系數(shù)分別為1.02、1.05、0.95、1.00、1.03）：|比較案例|成交價(jià)格（元/平方米）|交易時(shí)間（評(píng)估時(shí)點(diǎn)前）|用途|面積（平方米）|主要差異及修正系數(shù)||---|---|---|---|---|---||A|8000|1年|辦公|2800|裝修略好（+3%），面積?。?5%）||B|7800|2年|辦公|2900|裝修略差（-2%），面積大（+4%）||C|7600|3年|辦公|3100|裝修差（-5%），面積大（+9%）|（3）評(píng)估人員收集到該辦公樓所在區(qū)域近三年商業(yè)辦公用房租賃市場(chǎng)價(jià)格，并推測(cè)未來(lái)市場(chǎng)保持穩(wěn)定。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)水平，該辦公樓當(dāng)前客觀年租金為每平方米120元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為租金收入的25%，空置率估計(jì)為5%。假設(shè)該辦公樓剩余使用年限為40年，土地使用年限為原出讓年限減去已使用年限，土地還原利率為6%，建筑物還原利率為8%。（4）評(píng)估假設(shè)與限制條件中，明確了假設(shè)該辦公樓繼續(xù)用于商業(yè)辦公。要求：（1）說(shuō)明選用市場(chǎng)法評(píng)估該辦公樓價(jià)值的合理性。（2）根據(jù)市場(chǎng)法，估算該辦公樓在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。（3）簡(jiǎn)述采用收益法評(píng)估該辦公樓價(jià)值的思路，并列出需要確定的關(guān)鍵參數(shù)。（4）分析評(píng)估報(bào)告中應(yīng)重點(diǎn)說(shuō)明哪些事項(xiàng)。試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.B2.D3.D4.D5.B6.B7.A8.B9.D10.C二、多項(xiàng)選擇題11.ABD12.ABCE13.AC14.ABC15.ABCDE三、判斷題16.B17.A18.A19.A20.B21.A22.A23.A24.B25.A四、計(jì)算題26.計(jì)算過程：（1）重置成本=2000平方米×3000元/平方米=600萬(wàn)元（2）建安成本=600萬(wàn)元×60%=360萬(wàn)元（3）專業(yè)費(fèi)用=360萬(wàn)元×5%=18萬(wàn)元（4）建安及專業(yè)費(fèi)用合計(jì)=360萬(wàn)元+18萬(wàn)元=378萬(wàn)元（5）開發(fā)利潤(rùn)=378萬(wàn)元×10%=37.8萬(wàn)元（6）重置成本+利潤(rùn)=378萬(wàn)元+37.8萬(wàn)元=415.8萬(wàn)元（7）資金成本（單利）=378萬(wàn)元×8%×5年=151.2萬(wàn)元（8）累計(jì)成本=415.8萬(wàn)元+151.2萬(wàn)元=567萬(wàn)元（9）經(jīng)濟(jì)折舊=567萬(wàn)元×8%=45.36萬(wàn)元（10）評(píng)估價(jià)值=567萬(wàn)元-45.36萬(wàn)元=521.64萬(wàn)元答案：該住宅樓評(píng)估價(jià)值為521.64萬(wàn)元。27.計(jì)算過程：（1）土地價(jià)值折現(xiàn)：年金現(xiàn)值系數(shù)(P/A,6%,38)=1/(6%×(1+6%)^38-6%×38)≈10.607土地年純收益=(1000萬(wàn)元-1000萬(wàn)元×30%)×(1-5%)=695萬(wàn)元土地價(jià)值=695萬(wàn)元/6%×P/A,6%,38≈695/0.06×10.607≈121,727,250元=12,172.73萬(wàn)元（2）建安及開發(fā)費(fèi)用折現(xiàn)：建安成本=8000元/平方米×2000平方米=16,000,000元=1600萬(wàn)元專業(yè)費(fèi)用=1600萬(wàn)元×10%=160萬(wàn)元總開發(fā)費(fèi)用=1600萬(wàn)元+160萬(wàn)元=1760萬(wàn)元開發(fā)期費(fèi)用現(xiàn)值=1760萬(wàn)元/(1+10%)^2=1760/1.21≈1452.07萬(wàn)元（3）建筑物價(jià)值折現(xiàn)：建筑物年純收益=695萬(wàn)元建筑物價(jià)值=695萬(wàn)元/8%×P/A,8%,38≈695/0.08×12.233≈107,814,375元=10,781.43萬(wàn)元（4）土地剩余年限價(jià)值折現(xiàn)：土地剩余年限=40年-(假設(shè)土地出讓年限為50年)-5年=30年土地剩余年限現(xiàn)值=12,172.73萬(wàn)元/(1+6%)^30≈12,172.73/5.743≈2,123.85萬(wàn)元（5）評(píng)估價(jià)值合計(jì)：評(píng)估價(jià)值=土地價(jià)值+建安及開發(fā)費(fèi)用現(xiàn)值+建筑物價(jià)值現(xiàn)值評(píng)估價(jià)值=12,172.73+1452.07+10,781.43+2,123.85≈27,130.08萬(wàn)元答案：該宗土地評(píng)估價(jià)值約為27,130.08萬(wàn)元。五、綜合分析題28.解析：（1）市場(chǎng)法是求取評(píng)估對(duì)象價(jià)值時(shí)，參照可比案例的成交價(jià)格，通過對(duì)交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素等修正，求取評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。由于該辦公樓為臨街商業(yè)辦公用途，市場(chǎng)上存在同類物業(yè)的交易案例，故選用市場(chǎng)法評(píng)估其價(jià)值是合理的。通過選取可比案例并進(jìn)行一系列必要的修正，可以反映該辦公樓在當(dāng)前市場(chǎng)的價(jià)值水平。（2）市場(chǎng)法估價(jià)：比較案例A修正后價(jià)格=8000元/平方米×1.02×0.95×1.00×1.03=8037.36元/平方米比較案例B修正后價(jià)格=7800元/平方米×0.98×1.05×1.00×1.03=8042.57元/平方米比較案例C修正后價(jià)格=7600元/平方米×1.05×1.09×1.00×1.03=8581.17元/平方米平均價(jià)格法：(8037.36+8042.57+8581.17)/3=8291.10元/平方米評(píng)估對(duì)象價(jià)值=8291.10元/平方米×3000平方米=2487.33萬(wàn)元答案：根據(jù)市場(chǎng)法估算，該辦公樓在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)值約為2487.33萬(wàn)元。（注：此處采用簡(jiǎn)單平均法，實(shí)際評(píng)估中可能選用加權(quán)平均法或其他更復(fù)雜的方法）