2025陜西西咸新區(qū)秦漢物業(yè)管理有限公司招聘筆試歷年參考題庫(kù)附帶答案詳解一、選擇題（共100題）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，關(guān)于業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)，下列說(shuō)法正確的是：【選項(xiàng)】A.業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主參加，缺席視為棄權(quán)B.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)等形式，但必須有專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加C.業(yè)主大會(huì)作出一般決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意D.業(yè)主委員會(huì)可不經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，直接決定選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)【參考答案】B【解析】A項(xiàng)錯(cuò)誤，業(yè)主大會(huì)并不要求“全體業(yè)主參加”，且缺席不等于自動(dòng)棄權(quán)，而是根據(jù)表決規(guī)則計(jì)算有效票數(shù)。B項(xiàng)正確，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條及第十二條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)等形式，且應(yīng)當(dāng)有專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加，方為有效[[12]]。C項(xiàng)錯(cuò)誤，該比例適用于“籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金”“改建重建建筑物”等重大事項(xiàng)，一般事項(xiàng)只需“雙過(guò)半”同意。D項(xiàng)錯(cuò)誤，選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于業(yè)主大會(huì)的職權(quán)，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)擅自決定，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)或決議。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位完成物業(yè)承接查驗(yàn)工作。關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是：【選項(xiàng)】A.承接查驗(yàn)的對(duì)象包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)技術(shù)資料B.未經(jīng)查驗(yàn)或查驗(yàn)不合格的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)拒絕接收C.物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府參加D.承接查驗(yàn)完成后，相關(guān)資料由建設(shè)單位統(tǒng)一歸檔，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)需留存副本【參考答案】D【解析】A項(xiàng)正確，承接查驗(yàn)內(nèi)容包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及竣工圖紙、設(shè)備清單等技術(shù)資料。B項(xiàng)正確，依據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，對(duì)不符合交付條件的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可拒絕承接。C項(xiàng)正確，為保障公開(kāi)透明，查驗(yàn)過(guò)程應(yīng)邀請(qǐng)業(yè)主代表及基層政府參與。D項(xiàng)錯(cuò)誤，承接查驗(yàn)資料是物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行管理職責(zé)的重要依據(jù)，必須由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位共同簽字確認(rèn)并各自存檔，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須留存副本以備日常管理和維修使用。3.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，下列哪項(xiàng)行為屬于業(yè)主或物業(yè)使用人不得實(shí)施的禁止性行為？【選項(xiàng)】A.在自家陽(yáng)臺(tái)安裝符合安全標(biāo)準(zhǔn)的晾衣架B.將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房，但已征得本棟樓所有業(yè)主書(shū)面同意C.在公共綠地內(nèi)種植蔬菜供自家食用D.在非指定區(qū)域臨時(shí)停放訪客車(chē)輛不超過(guò)2小時(shí)【參考答案】C【解析】A項(xiàng)屬于合理使用專(zhuān)有部分附屬空間，不違反規(guī)定。B項(xiàng)雖改變房屋用途，但若已依法征得有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意（通常為本棟全體業(yè)主），則符合《民法典》第279條規(guī)定，不屬于禁止行為。C項(xiàng)錯(cuò)誤，公共綠地屬于全體業(yè)主共有，任何個(gè)人不得擅自占用或改變用途，種植蔬菜屬于侵占共有部分，違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》及小區(qū)管理規(guī)約。D項(xiàng)屬臨時(shí)停車(chē)行為，在不影響消防、通行的前提下，通常不視為違規(guī)。4.關(guān)于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用，下列說(shuō)法符合現(xiàn)行法規(guī)的是：【選項(xiàng)】A.維修資金可用于支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常保潔、保安人員工資B.使用維修資金需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體成員一致同意C.發(fā)生危及房屋安全的緊急情況時(shí)，可按應(yīng)急程序申請(qǐng)使用維修資金，無(wú)需業(yè)主大會(huì)表決D.維修資金賬戶余額不足首期交存額30%時(shí)，業(yè)主委員會(huì)可自行決定續(xù)籌方案并強(qiáng)制執(zhí)行【參考答案】C【解析】A項(xiàng)錯(cuò)誤，維修資金僅用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得用于日常物業(yè)服務(wù)支出。B項(xiàng)錯(cuò)誤，維修資金使用需經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法表決，通常為“雙三分之二參與且雙過(guò)半同意”或更高比例，而非僅業(yè)主委員會(huì)決定。C項(xiàng)正確，根據(jù)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》及多地實(shí)施細(xì)則，在電梯故障、屋頂嚴(yán)重漏水等危及安全的緊急情形下，可啟動(dòng)應(yīng)急使用程序，由相關(guān)主體（如居委會(huì)、物業(yè)公司）申請(qǐng)，經(jīng)主管部門(mén)審核后先行使用，事后公示并補(bǔ)辦手續(xù)。D項(xiàng)錯(cuò)誤，續(xù)籌方案須經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行。5.物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主大會(huì)未作出續(xù)聘或另聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)的，下列說(shuō)法正確的是：【選項(xiàng)】A.原合同自動(dòng)終止，雙方形成無(wú)因管理關(guān)系B.原合同繼續(xù)有效，但服務(wù)期限變?yōu)椴欢ㄆ?，任何一方可隨時(shí)解除合同C.業(yè)主可拒絕支付合同到期后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須立即退出，不得以任何理由滯留【參考答案】B【解析】A項(xiàng)錯(cuò)誤，此種情形不構(gòu)成無(wú)因管理，而是基于事實(shí)服務(wù)關(guān)系。B項(xiàng)正確，根據(jù)《民法典》第九百四十八條，物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續(xù)聘或者另聘決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但服務(wù)期限為不定期，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面通知對(duì)方。C項(xiàng)錯(cuò)誤，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)際提供了服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)按原合同標(biāo)準(zhǔn)支付費(fèi)用。D項(xiàng)錯(cuò)誤，在未完成交接且無(wú)新物業(yè)接管前，原企業(yè)可繼續(xù)服務(wù)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)依法組織選聘或解聘程序，不得強(qiáng)制其立即退出。6.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)表述，哪一項(xiàng)是正確的？【選項(xiàng)】A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)自主決定物業(yè)共用部位的經(jīng)營(yíng)方式和收益分配B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將全部物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目一并委托給他人C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主欠費(fèi)時(shí)，可直接采取停水、停電等措施進(jìn)行催繳【參考答案】C【解析】根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，在發(fā)生安全事故時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告并協(xié)助做好救助工作，故C項(xiàng)正確。A項(xiàng)錯(cuò)誤，物業(yè)共用部位屬于業(yè)主共有，其經(jīng)營(yíng)方式和收益分配應(yīng)由業(yè)主共同決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權(quán)擅自處置。B項(xiàng)錯(cuò)誤，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給他人。D項(xiàng)錯(cuò)誤，根據(jù)相關(guān)法規(guī)及司法實(shí)踐，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)為由，采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)，此類(lèi)行為侵犯了業(yè)主的基本生活權(quán)益。7.在物業(yè)管理活動(dòng)中，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組的組成應(yīng)當(dāng)包括哪些主體？【選項(xiàng)】A.僅由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成B.由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成C.僅由全體業(yè)主推選的代表組成D.由社區(qū)居委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組成【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及各地實(shí)施細(xì)則（如《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》），首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組通常由物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立，成員包括建設(shè)單位代表、業(yè)主代表以及街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）代表，必要時(shí)可邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)代表參加，以確保籌備工作的公開(kāi)、公平和合法性，故B項(xiàng)正確。A項(xiàng)錯(cuò)誤，忽略了政府指導(dǎo)和業(yè)主參與；C項(xiàng)錯(cuò)誤，首次業(yè)主大會(huì)尚未成立，無(wú)法由全體業(yè)主推選代表組成籌備組；D項(xiàng)錯(cuò)誤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)并非籌備組的法定成員，其角色是配合而非主導(dǎo)。8.下列哪項(xiàng)費(fèi)用屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取的合法物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？【選項(xiàng)】A.業(yè)主未入住期間的全額物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)B.未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的小區(qū)廣告收益分成C.為個(gè)別業(yè)主提供的特約服務(wù)所收取的約定費(fèi)用D.因業(yè)主投訴而額外加收的“管理協(xié)調(diào)費(fèi)”【參考答案】C【解析】物業(yè)服務(wù)費(fèi)用分為公共性服務(wù)收費(fèi)和特約服務(wù)收費(fèi)。公共性服務(wù)收費(fèi)面向全體業(yè)主，用于公共區(qū)域的維護(hù)管理；特約服務(wù)是應(yīng)個(gè)別業(yè)主請(qǐng)求提供的額外服務(wù)（如代收快遞、家政協(xié)助等），可按雙方約定收取費(fèi)用，故C項(xiàng)正確。A項(xiàng)存在爭(zhēng)議，但根據(jù)《民法典》第九百四十四條及多地規(guī)定，業(yè)主不得以未接受或無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費(fèi)，但部分地方允許對(duì)空置房按一定比例（如70%）收取，而非“全額”，表述不嚴(yán)謹(jǐn)且易誤導(dǎo)，非最佳選項(xiàng)。B項(xiàng)錯(cuò)誤，小區(qū)公共區(qū)域廣告收益屬于業(yè)主共有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權(quán)擅自分配或收取分成。D項(xiàng)錯(cuò)誤，“管理協(xié)調(diào)費(fèi)”無(wú)法律依據(jù)，屬于亂收費(fèi)行為。9.關(guān)于業(yè)主大會(huì)的決定效力，下列說(shuō)法正確的是？【選項(xiàng)】A.業(yè)主大會(huì)作出的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力，無(wú)論是否侵害業(yè)主合法權(quán)益B.業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意C.業(yè)主大會(huì)可以決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但必須提前60日書(shū)面通知D.業(yè)主大會(huì)的決定若侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，受侵害的業(yè)主可請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)【參考答案】D【解析】根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百八十條，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力；但若該決定侵害業(yè)主合法權(quán)益，受侵害的業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)，故D項(xiàng)正確。A項(xiàng)錯(cuò)誤，忽略了可撤銷(xiāo)的前提。B項(xiàng)錯(cuò)誤，民法典已修改表決比例：使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金需“雙過(guò)半”（專(zhuān)有部分面積過(guò)半且人數(shù)過(guò)半）同意；而“籌集”專(zhuān)項(xiàng)維修資金才需“雙三分之二”參與且“雙四分之三”同意。C項(xiàng)錯(cuò)誤，解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)，通知義務(wù)主體是業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)，法律未強(qiáng)制規(guī)定必須提前60日，具體期限可依合同或管理規(guī)約約定。10.物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域，繼續(xù)提供服務(wù)并收取費(fèi)用，對(duì)此行為的法律定性正確的是？【選項(xiàng)】A.屬于無(wú)因管理，業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)費(fèi)用B.屬于事實(shí)服務(wù)，業(yè)主可自愿選擇是否繳費(fèi)C.屬于侵權(quán)行為，業(yè)主有權(quán)拒絕支付任何費(fèi)用D.屬于違約行為，應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)賠償責(zé)任【參考答案】C【解析】根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條，物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)服務(wù)為由請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。因此，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出的行為構(gòu)成對(duì)業(yè)主物權(quán)的侵害，屬于侵權(quán)行為，業(yè)主有權(quán)拒絕支付合同終止后的任何費(fèi)用，故C項(xiàng)正確。A項(xiàng)錯(cuò)誤，無(wú)因管理需以“為避免他人利益受損”為前提，而拒不退出顯然不符合。B項(xiàng)錯(cuò)誤，“事實(shí)服務(wù)”不能成為強(qiáng)制收費(fèi)的依據(jù)。D項(xiàng)錯(cuò)誤，責(zé)任主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而非建設(shè)單位。11.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)。下列關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）?！具x項(xiàng)】A.物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府參加。B.現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書(shū)面記錄，由建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主代表共同簽字確認(rèn)。C.未經(jīng)承接查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接。D.物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用一律由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。【參考答案】D【解析】本題考查物業(yè)承接查驗(yàn)的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及配套實(shí)施細(xì)則，物業(yè)承接查驗(yàn)是確保物業(yè)服務(wù)順利交接的重要環(huán)節(jié)。選項(xiàng)A正確，承接查驗(yàn)過(guò)程應(yīng)具有公開(kāi)性和代表性，需邀請(qǐng)業(yè)主代表及基層政府代表參與。選項(xiàng)B正確，查驗(yàn)過(guò)程必須形成書(shū)面記錄，并由相關(guān)各方簽字確認(rèn)，以明確責(zé)任。選項(xiàng)C正確，這是保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的基本要求，未經(jīng)查驗(yàn)或查驗(yàn)不合格的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)拒絕承接。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，承接查驗(yàn)的費(fèi)用承擔(dān)主體并非固定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，通常在前期物業(yè)服務(wù)合同或建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的協(xié)議中約定，實(shí)踐中多由建設(shè)單位承擔(dān)。因此，D項(xiàng)表述絕對(duì)化，與規(guī)定不符，為本題正確答案。12.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積及占總?cè)藬?shù)的比例達(dá)到法定要求。該法定比例是（）?！具x項(xiàng)】A.專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。B.專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。C.專(zhuān)有部分占建筑物總面積四分之三以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)四分之三以上的業(yè)主同意。D.專(zhuān)有部分占建筑物總面積五分之四以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)五分之四以上的業(yè)主同意?！緟⒖即鸢浮緽【解析】本題考查業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決規(guī)則，屬于《民法典》物權(quán)編的核心考點(diǎn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。但“籌集”維修資金的要求更高，需經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。然而，題干中“籌集和使用”并列，在實(shí)際考試和法規(guī)理解中，若同時(shí)涉及兩項(xiàng)，通常以更高標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。但根據(jù)歷年真題慣例及對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的沿用理解，本題更側(cè)重考查“使用”維修資金這一高頻考點(diǎn)，其原始規(guī)定（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條）要求“雙三分之二”同意。結(jié)合當(dāng)前主流考試題庫(kù)對(duì)“使用”維修資金的考查，選項(xiàng)B是符合常規(guī)出題邏輯和法規(guī)演變前標(biāo)準(zhǔn)的答案。需注意，嚴(yán)格依據(jù)《民法典》，本題表述存在模糊性，但在模擬題和歷年參考題庫(kù)中，B項(xiàng)“雙三分之二”是針對(duì)“使用”維修資金的標(biāo)準(zhǔn)答案，故本題選B。13.物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出續(xù)聘或另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同（）?！具x項(xiàng)】A.自動(dòng)終止。B.效力待定，需業(yè)主委員會(huì)追認(rèn)。C.繼續(xù)有效，但服務(wù)期限為不定期。D.轉(zhuǎn)化為事實(shí)服務(wù)關(guān)系，不受原合同約束?！緟⒖即鸢浮緾【解析】本題考查物業(yè)服務(wù)合同的延續(xù)問(wèn)題，是物業(yè)管理實(shí)務(wù)中的易錯(cuò)點(diǎn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十八條的規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期?！币虼?，選項(xiàng)C完全符合法律規(guī)定。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，合同并非自動(dòng)終止，而是轉(zhuǎn)為不定期。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，該情形下合同效力并非待定，而是直接延續(xù)。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，雖然存在事實(shí)服務(wù)，但該服務(wù)仍受原合同條款約束，只是期限變?yōu)椴欢ㄆ?，任何一方均可隨時(shí)解除合同，但需提前通知。故正確答案為C。14.下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共收益歸屬的說(shuō)法，正確的是（）?！具x項(xiàng)】A.利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有。B.公共收益的使用方案由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方面決定。C.利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。D.公共收益只能用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，不得用于其他用途?！緟⒖即鸢浮緾【解析】本題考查物業(yè)管理區(qū)域公共收益的歸屬與使用，是近年來(lái)的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百八十二條明確規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！币虼?，選項(xiàng)C正確。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，收益歸屬業(yè)主而非物業(yè)服務(wù)企業(yè)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，公共收益的使用方案應(yīng)由業(yè)主共同決定，通常由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)制定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權(quán)單方面決定。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，公共收益的用途并非僅限于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，經(jīng)業(yè)主共同決定，也可用于抵扣物業(yè)費(fèi)、改善共有設(shè)施、開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)等。故正確答案為C。15.業(yè)主張某將其住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房，在未取得有利害關(guān)系業(yè)主一致同意的情況下開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。對(duì)此，下列說(shuō)法正確的是（）?！具x項(xiàng)】A.只要符合工商登記條件，張某即可合法經(jīng)營(yíng)。B.張某的行為違反了《民法典》關(guān)于業(yè)主改變住宅用途的規(guī)定。C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)直接責(zé)令張某停業(yè)。D.該行為僅需征得本棟樓業(yè)主的同意即可。【參考答案】B【解析】本題考查業(yè)主改變住宅用途的法律限制。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十九條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意?！币虼?，選項(xiàng)B正確，張某的行為確實(shí)違反了《民法典》的規(guī)定。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，工商登記的合法性不能對(duì)抗《民法典》對(duì)物權(quán)行使的限制，未經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主同意，即使取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，其經(jīng)營(yíng)行為在民事法律關(guān)系上仍屬違法。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)行政執(zhí)法權(quán)，不能直接責(zé)令停業(yè)，但可以進(jìn)行勸阻、制止，并報(bào)告相關(guān)主管部門(mén)。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，“有利害關(guān)系的業(yè)主”通常指本棟建筑物內(nèi)的全體業(yè)主，甚至可能包括受噪音、污染等影響的相鄰樓棟業(yè)主，并非僅限于本棟樓部分業(yè)主，且必須是“一致同意”，而非簡(jiǎn)單多數(shù)。故正確答案為B。16.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)定，關(guān)于業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)限與程序，下列說(shuō)法正確的是？【選項(xiàng)】A.開(kāi)發(fā)商在物業(yè)交付后的兩年內(nèi)擁有優(yōu)先選聘權(quán)，業(yè)主大會(huì)不得干預(yù)。B.業(yè)主委員會(huì)可以直接決定選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，無(wú)需召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。C.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。D.只要超過(guò)半數(shù)的業(yè)主口頭同意，即可完成對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘?！緟⒖即鸢浮緾【解析】本題考查《物業(yè)管理?xiàng)l例》中關(guān)于業(yè)主大會(huì)決策權(quán)限的核心規(guī)定。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，開(kāi)發(fā)商的前期物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主大會(huì)成立后即面臨被重新選聘的可能，其并無(wú)法定的優(yōu)先選聘權(quán)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，重大事項(xiàng)如選聘物業(yè)企業(yè)必須由業(yè)主大會(huì)決定，不能越權(quán)。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，業(yè)主大會(huì)的決議必須采用書(shū)面形式進(jìn)行表決，且需滿足法定的面積和人數(shù)“雙三分之二參與，雙過(guò)半同意”的條件，口頭同意不具備法律效力。選項(xiàng)C準(zhǔn)確復(fù)述了《民法典》第二百七十八條關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)這一重大事項(xiàng)的表決規(guī)則，是唯一正確選項(xiàng)。17.在物業(yè)項(xiàng)目交接過(guò)程中，關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)的檔案資料移交，下列哪項(xiàng)內(nèi)容不屬于建設(shè)單位必須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的范圍？【選項(xiàng)】A.共用設(shè)施設(shè)備的清單、出廠合格證明及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。B.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類(lèi)房屋的銷(xiāo)售合同原件。C.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件。D.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料?！緟⒖即鸢浮緽【解析】本題考查物業(yè)承接查驗(yàn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)——資料移交。根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》等相關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位必須移交的資料主要圍繞物業(yè)本體及其設(shè)施設(shè)備的技術(shù)、驗(yàn)收和保修信息。選項(xiàng)A、C、D均屬于法規(guī)明確要求移交的核心技術(shù)檔案和驗(yàn)收資料，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)日后進(jìn)行有效管理的基礎(chǔ)。選項(xiàng)B中的“房屋銷(xiāo)售合同原件”屬于業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的民事契約文件，其保管責(zé)任在業(yè)主個(gè)人或開(kāi)發(fā)商，與物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理無(wú)直接關(guān)聯(lián)，因此不屬于必須移交的范圍。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常只需掌握業(yè)主清冊(cè)等基本信息即可。18.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)為提升服務(wù)品質(zhì)，擬對(duì)小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行智能化改造，預(yù)計(jì)投入較大。根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)財(cái)務(wù)規(guī)定，此項(xiàng)支出在會(huì)計(jì)核算上應(yīng)如何處理？【選項(xiàng)】A.直接計(jì)入當(dāng)期“管理費(fèi)用”，全額在本年度損益中體現(xiàn)。B.作為“營(yíng)業(yè)外支出”處理，不影響主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。C.計(jì)入“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”或“固定資產(chǎn)”科目，按其受益期限或使用年限分期攤銷(xiāo)或計(jì)提折舊。D.從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中直接列支，無(wú)需進(jìn)行資本化處理。【參考答案】C【解析】本題考查物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中資本性支出與收益性支出的區(qū)分。智能化改造項(xiàng)目通常能帶來(lái)長(zhǎng)期效益，且支出金額較大，符合資本性支出的特征。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，將大額資本性支出一次性計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用，會(huì)嚴(yán)重扭曲當(dāng)期利潤(rùn)，不符合會(huì)計(jì)的配比原則。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，營(yíng)業(yè)外支出指與企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)直接關(guān)系的各項(xiàng)支出，而智能化改造是提升主業(yè)服務(wù)能力的直接投入。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要用于日常運(yùn)營(yíng)維護(hù)，大額改造項(xiàng)目需有專(zhuān)門(mén)的資金來(lái)源（如公共收益、維修資金或?qū)ｍ?xiàng)申請(qǐng)），不能簡(jiǎn)單從服務(wù)費(fèi)中列支。選項(xiàng)C正確，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，此類(lèi)能帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的支出應(yīng)資本化，通過(guò)“固定資產(chǎn)”或“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”科目核算，并在其使用年限內(nèi)分期攤銷(xiāo)，以合理匹配各期的成本與收益[[17]]。19.業(yè)主李某因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)不滿，在小區(qū)業(yè)主群內(nèi)多次發(fā)布不實(shí)言論，詆毀物業(yè)公司聲譽(yù)。物業(yè)公司接到投訴后，以下哪種處理方式最符合客戶服務(wù)與投訴處理規(guī)范？【選項(xiàng)】A.立即在業(yè)主群內(nèi)公開(kāi)反駁李某，并公布其個(gè)人信息以示警告。B.忽略該言論，認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)言論無(wú)法追責(zé)，避免事態(tài)擴(kuò)大。C.私下聯(lián)系李某，要求其刪除言論并道歉，否則將采取法律手段；同時(shí)，通過(guò)官方渠道發(fā)布澄清聲明，維護(hù)企業(yè)聲譽(yù)。D.組織其他業(yè)主在群內(nèi)對(duì)李某進(jìn)行圍攻，以正視聽(tīng)?！緟⒖即鸢浮緾【解析】本題考查物業(yè)企業(yè)在面對(duì)業(yè)主不當(dāng)行為時(shí)的專(zhuān)業(yè)處理能力。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，公開(kāi)反駁并泄露業(yè)主個(gè)人信息，不僅侵犯隱私，還可能激化矛盾，違反《個(gè)人信息保護(hù)法》及客戶服務(wù)的基本原則。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，對(duì)不實(shí)信息置之不理，會(huì)損害企業(yè)聲譽(yù)，屬于不作為。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，煽動(dòng)其他業(yè)主進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)暴力，是極不專(zhuān)業(yè)的行為，會(huì)嚴(yán)重破壞社區(qū)和諧。選項(xiàng)C正確，體現(xiàn)了“有法可依”和“快速反應(yīng)”的投訴處理原則：一方面通過(guò)私下溝通，給予業(yè)主改正機(jī)會(huì)，體現(xiàn)服務(wù)溫度；另一方面，對(duì)已造成的負(fù)面影響，通過(guò)官方渠道進(jìn)行澄清，依法維護(hù)自身合法權(quán)益，是專(zhuān)業(yè)、理性且合規(guī)的處理方式[[30]]。20.根據(jù)《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》，接受委托的高層住宅建筑物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其法定的消防安全職責(zé)不包括以下哪一項(xiàng)？【選項(xiàng)】A.對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，確保完好有效。B.組織開(kāi)展防火巡查、檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患。C.為業(yè)主戶內(nèi)自用消防設(shè)施的維修更換提供免費(fèi)服務(wù)。D.制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，并定期組織演練?！緟⒖即鸢浮緾【解析】本題考查物業(yè)服務(wù)企業(yè)在消防安全管理中的法定職責(zé)邊界。根據(jù)《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》第十條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)主要集中在共用部位和共用消防設(shè)施的管理上。選項(xiàng)A、B、D均為法規(guī)明確規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須履行的消防安全職責(zé)。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，業(yè)主戶內(nèi)的自用消防設(shè)施（如戶內(nèi)煙霧報(bào)警器、滅火器等）屬于業(yè)主專(zhuān)有部分，其維修、更換責(zé)任和費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)并無(wú)提供免費(fèi)服務(wù)的法定義務(wù)，其職責(zé)僅限于公共區(qū)域[[38]]。21.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于業(yè)主大會(huì)職責(zé)的表述中，錯(cuò)誤的是？【選項(xiàng)】A.制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則B.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金D.直接參與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理【參考答案】D【解析】根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)的職責(zé)包括：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、籌集方案等重大事項(xiàng)[[13]]。然而，業(yè)主大會(huì)并不直接介入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的內(nèi)部日常運(yùn)營(yíng)與管理，其職責(zé)主要體現(xiàn)在對(duì)重大事項(xiàng)的決策與監(jiān)督層面。選項(xiàng)D混淆了“監(jiān)督權(quán)”與“經(jīng)營(yíng)管理權(quán)”，屬于常見(jiàn)易錯(cuò)點(diǎn)，故為錯(cuò)誤表述。22.前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位簽訂的合同稱(chēng)為？【選項(xiàng)】A.業(yè)主公約B.物業(yè)服務(wù)合同C.前期物業(yè)服務(wù)合同D.物業(yè)管理委托協(xié)議【參考答案】C【解析】在物業(yè)交付使用前，由建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與其簽訂的合同，依法稱(chēng)為“前期物業(yè)服務(wù)合同”。該合同是依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條的規(guī)定設(shè)立的，具有法律效力，直至業(yè)主大會(huì)成立后決定是否續(xù)聘或更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)[[13]]。選項(xiàng)A“業(yè)主公約”屬于業(yè)主共同制定的行為規(guī)范；選項(xiàng)B“物業(yè)服務(wù)合同”通常指業(yè)主大會(huì)成立后與物業(yè)企業(yè)簽訂的正式合同；選項(xiàng)D并非法定術(shù)語(yǔ)。本題考察對(duì)物業(yè)管理不同階段合同類(lèi)型的準(zhǔn)確區(qū)分，屬于高頻考點(diǎn)。23.下列哪項(xiàng)不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)？【選項(xiàng)】A.對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期維護(hù)B.向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用C.制定小區(qū)治安管理政策并行使行政執(zhí)法權(quán)D.建立健全物業(yè)管理檔案【參考答案】C【解析】物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)包括：對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；建立物業(yè)管理檔案；按合同約定提供服務(wù)并收取費(fèi)用等[[13]]。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備行政執(zhí)法權(quán)，無(wú)權(quán)制定具有強(qiáng)制力的“治安管理政策”，其在治安方面僅能協(xié)助公安機(jī)關(guān)開(kāi)展工作，如加強(qiáng)巡邏、報(bào)告異常情況等。選項(xiàng)C將“協(xié)助義務(wù)”錯(cuò)誤升級(jí)為“執(zhí)法權(quán)”，是典型的混淆點(diǎn)，也是考試中常設(shè)的干擾項(xiàng)。24.關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用，下列說(shuō)法正確的是？【選項(xiàng)】A.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主決定使用B.需經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.可用于支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)開(kāi)支D.業(yè)主委員會(huì)可直接動(dòng)用，無(wú)需業(yè)主大會(huì)決議【參考答案】B【解析】根據(jù)《民法典》第二百七十八條及《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；但在實(shí)際操作及部分地方性法規(guī)中，仍沿用“雙三分之二”作為啟動(dòng)或簡(jiǎn)化程序的參考標(biāo)準(zhǔn)，且在多數(shù)考試題庫(kù)中，“雙三分之二”仍被作為標(biāo)準(zhǔn)答案[[13]]。專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)款專(zhuān)用，不得用于日常物業(yè)服務(wù)開(kāi)支（排除C）；物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權(quán)自主決定（排除A）；業(yè)主委員會(huì)僅執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議，無(wú)權(quán)擅自動(dòng)用（排除D）。本題考察對(duì)資金使用程序的準(zhǔn)確理解，屬難點(diǎn)內(nèi)容。25.在物業(yè)管理活動(dòng)中，下列哪項(xiàng)行為違反了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定職責(zé)？【選項(xiàng)】A.定期公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況B.對(duì)小區(qū)內(nèi)違章搭建行為進(jìn)行勸阻并報(bào)告主管部門(mén)C.因業(yè)主未繳納物業(yè)費(fèi)而停止其水電供應(yīng)D.配合相關(guān)部門(mén)開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)【參考答案】C【解析】物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)為由，采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)，這是《民法典》第九百四十四條第三款的明確規(guī)定，也是近年來(lái)物業(yè)管理法規(guī)強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)禁令[[13]]。選項(xiàng)A屬于企業(yè)應(yīng)盡的信息公開(kāi)義務(wù)；選項(xiàng)B是其協(xié)助管理職責(zé)；選項(xiàng)D屬于增值服務(wù)范疇，均合法合規(guī)。選項(xiàng)C是典型的侵權(quán)行為，也是考試中反復(fù)出現(xiàn)的易錯(cuò)點(diǎn)，考生需特別注意區(qū)分“合法催收”與“違法脅迫”的界限。26.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，下列關(guān)于物業(yè)管理的描述，哪一項(xiàng)是準(zhǔn)確的？【選項(xiàng)】A.物業(yè)管理僅指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)房屋本體的維修和養(yǎng)護(hù)。B.物業(yè)管理是由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)口頭約定進(jìn)行的管理活動(dòng)。C.物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。D.物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以自行決定物業(yè)共用部位的使用方式，無(wú)需征得業(yè)主同意?！緟⒖即鸢浮緾【解析】本題考查對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》核心定義的理解。A項(xiàng)錯(cuò)誤，物業(yè)管理不僅包括房屋本體，還包括配套的設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地以及環(huán)境衛(wèi)生和秩序維護(hù)，范圍更廣。B項(xiàng)錯(cuò)誤，《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定物業(yè)管理活動(dòng)必須基于物業(yè)服務(wù)合同，而非口頭約定，合同是界定雙方權(quán)利義務(wù)的基礎(chǔ)。C項(xiàng)正確，該表述完整、準(zhǔn)確地復(fù)述了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條對(duì)物業(yè)管理的官方定義。D項(xiàng)錯(cuò)誤，物業(yè)共用部位屬于全體業(yè)主共有，其使用和處分必須經(jīng)過(guò)業(yè)主共同決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權(quán)擅自處置。27.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，關(guān)于業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，下列說(shuō)法正確的是？【選項(xiàng)】A.業(yè)主可以以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，拒絕支付物業(yè)費(fèi)。B.業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，但無(wú)須承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。C.業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專(zhuān)有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人。D.業(yè)主大會(huì)作出的決定，對(duì)未參與投票的業(yè)主不具有約束力?！緟⒖即鸢浮緾【解析】本題考查《民法典》中關(guān)于業(yè)主權(quán)利義務(wù)的規(guī)定。A項(xiàng)錯(cuò)誤，《民法典》第九百四十四條明確規(guī)定，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。B項(xiàng)錯(cuò)誤，業(yè)主對(duì)共有部分享有權(quán)利的同時(shí)，也必須承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，如分?jǐn)偩S修費(fèi)用等，權(quán)利與義務(wù)是統(tǒng)一的。C項(xiàng)正確，《民法典》第九百四十五條規(guī)定，業(yè)主在轉(zhuǎn)讓、出租專(zhuān)有部分或改變共有部分用途時(shí)，負(fù)有及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)，以便物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行有效管理。D項(xiàng)錯(cuò)誤，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，對(duì)全體業(yè)主均具有法律約束力，無(wú)論其是否參與投票。28.物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。關(guān)于查驗(yàn)的主體和責(zé)任，下列說(shuō)法最恰當(dāng)?shù)氖?？【選項(xiàng)】A.查驗(yàn)工作應(yīng)由建設(shè)單位單獨(dú)完成，并對(duì)查驗(yàn)結(jié)果負(fù)責(zé)。B.查驗(yàn)工作應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)單獨(dú)完成，并對(duì)查驗(yàn)結(jié)果負(fù)責(zé)。C.查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表的監(jiān)督下，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同進(jìn)行。D.查驗(yàn)工作由物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨(dú)立完成，建設(shè)單位只需提供圖紙即可。【參考答案】C【解析】本題考查物業(yè)承接查驗(yàn)的關(guān)鍵流程和責(zé)任主體。A項(xiàng)和D項(xiàng)錯(cuò)誤，物業(yè)承接查驗(yàn)并非單方行為，需要多方參與以確保公正和透明。B項(xiàng)錯(cuò)誤，業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表的角色是監(jiān)督，而非執(zhí)行查驗(yàn)的主體。C項(xiàng)正確，根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》等相關(guān)規(guī)定，物業(yè)承接查驗(yàn)是在業(yè)主委員會(huì)（或業(yè)主代表）的監(jiān)督下，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收的過(guò)程。這種多方參與的模式能有效界定責(zé)任，保障后續(xù)物業(yè)管理的順利開(kāi)展。29.下列費(fèi)用中，通常不應(yīng)計(jì)入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用范圍的是？【選項(xiàng)】A.電梯的更新、改造費(fèi)用。B.小區(qū)消防設(shè)施的維修、更新費(fèi)用。C.業(yè)主室內(nèi)自用供水管道的維修費(fèi)用。D.屋頂防水層的維修、更新費(fèi)用?！緟⒖即鸢浮緾【解析】本題考查住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用邊界，是易錯(cuò)易混點(diǎn)。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。A項(xiàng)、B項(xiàng)、D項(xiàng)所述的電梯、消防設(shè)施、屋頂均屬于全體業(yè)主共有的共用部位或共用設(shè)施設(shè)備，其維修更新費(fèi)用應(yīng)從專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。C項(xiàng)正確，業(yè)主室內(nèi)自用供水管道屬于業(yè)主專(zhuān)有部分的自用設(shè)施，其維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任和費(fèi)用依法應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān)，不屬于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用范圍。30.物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)不包括以下哪一項(xiàng)？【選項(xiàng)】A.在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域。B.將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人。C.配合新物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。D.繼續(xù)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，直至新物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全熟悉情況為止，且有權(quán)向業(yè)主收取此期間的物業(yè)費(fèi)?！緟⒖即鸢浮緿【解析】本題考查物業(yè)服務(wù)合同終止后的法定義務(wù)。A、B、C三項(xiàng)均為《民法典》第九百四十九條明確規(guī)定的原物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須履行的后合同義務(wù)，旨在保障物業(yè)管理的平穩(wěn)過(guò)渡。D項(xiàng)錯(cuò)誤，合同終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權(quán)強(qiáng)制繼續(xù)提供服務(wù)，更無(wú)權(quán)在沒(méi)有合同依據(jù)的情況下收取物業(yè)費(fèi)。若原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，業(yè)主有權(quán)拒絕支付合同終止后的物業(yè)費(fèi)，并可依法追究其法律責(zé)任。因此，D項(xiàng)描述的行為不僅不是義務(wù)，反而是違法行為。31.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，下列關(guān)于前期物業(yè)管理的說(shuō)法中，正確的是（）?！具x項(xiàng)】A.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與業(yè)主大會(huì)簽訂B.建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)前必須選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同C.前期物業(yè)服務(wù)合同的期限由業(yè)主委員會(huì)決定D.業(yè)主大會(huì)成立后，前期物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止【參考答案】B【解析】本題考查《物業(yè)管理?xiàng)l例》中關(guān)于前期物業(yè)管理的核心規(guī)定。首先，前期物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主大會(huì)成立前，由建設(shè)單位（即開(kāi)發(fā)商）依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與其簽訂的合同，而非由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)簽訂，故A項(xiàng)錯(cuò)誤。其次，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條明確規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！边@說(shuō)明建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)前有義務(wù)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂合同，B項(xiàng)正確。再次，前期物業(yè)服務(wù)合同的期限并非由業(yè)主委員會(huì)決定，而是根據(jù)合同約定，通常持續(xù)至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為止，C項(xiàng)錯(cuò)誤。最后，業(yè)主大會(huì)成立后，并不會(huì)自動(dòng)導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同終止，只有在業(yè)主大會(huì)依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂合同后，前期合同才終止，D項(xiàng)表述過(guò)于絕對(duì)，因此錯(cuò)誤。32.業(yè)主大會(huì)作出籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積及總?cè)藬?shù)的比例達(dá)到多少以上業(yè)主同意？（）【選項(xiàng)】A.二分之一以上B.三分之二以上C.四分之三以上D.全體業(yè)主【參考答案】B【解析】本題考查業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決規(guī)則，屬于《民法典》物權(quán)編中的重點(diǎn)內(nèi)容。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條的規(guī)定，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于“一般共同決定事項(xiàng)”，需經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意；但“籌集”建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，則屬于“特別重大事項(xiàng)”，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。然而，題干中表述為“籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金”，將兩項(xiàng)合并提問(wèn)。在實(shí)際考試和法規(guī)理解中，若同時(shí)涉及“籌集”與“使用”，通常以更嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)即“籌集”的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。但需注意，2007年《物權(quán)法》及早期《物業(yè)管理?xiàng)l例》曾統(tǒng)一規(guī)定為“三分之二以上”，而《民法典》已作細(xì)化區(qū)分。鑒于部分地方性考試或企業(yè)招聘可能仍沿用舊有表述或綜合理解，且結(jié)合物業(yè)管理實(shí)務(wù)中對(duì)維修資金使用的審慎態(tài)度，本題依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂前的普遍考點(diǎn)及多數(shù)題庫(kù)慣例，將“籌集和使用”整體視為重大事項(xiàng)，采用“三分之二以上”的標(biāo)準(zhǔn)。因此，B項(xiàng)為最符合歷年真題命題邏輯的正確答案。33.物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。下列關(guān)于查驗(yàn)責(zé)任的說(shuō)法，正確的是（）?！具x項(xiàng)】A.查驗(yàn)工作由業(yè)主委員會(huì)單獨(dú)負(fù)責(zé)B.查驗(yàn)應(yīng)由建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主代表共同進(jìn)行C.查驗(yàn)僅需物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方完成即可D.查驗(yàn)結(jié)果無(wú)需形成書(shū)面記錄【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)承接查驗(yàn)的主體與程序，是物業(yè)管理實(shí)務(wù)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（建房〔2010〕165號(hào)）相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)過(guò)程中，可邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)參加，以確保公正透明。因此，查驗(yàn)并非由業(yè)主委員會(huì)單獨(dú)負(fù)責(zé)（A錯(cuò)誤），也不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方行為（C錯(cuò)誤）。同時(shí)，《辦法》明確要求查驗(yàn)過(guò)程應(yīng)形成書(shū)面記錄，由各方簽字確認(rèn)，作為界定責(zé)任的重要依據(jù)，故D項(xiàng)錯(cuò)誤。B項(xiàng)準(zhǔn)確反映了“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表共同參與”的核心要求，符合法規(guī)規(guī)定和實(shí)務(wù)操作規(guī)范。34.下列費(fèi)用中，依法應(yīng)當(dāng)計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或支出的是（）?！具x項(xiàng)】A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工的年終獎(jiǎng)金B(yǎng).物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共照明電費(fèi)C.業(yè)主專(zhuān)有部分的維修費(fèi)用D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)外投資的虧損【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成的界定，是財(cái)務(wù)與法規(guī)交叉的易錯(cuò)點(diǎn)。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》及行業(yè)慣例，物業(yè)服務(wù)成本通常包括：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。其中，公共照明電費(fèi)屬于“共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行費(fèi)用”，應(yīng)計(jì)入成本，B項(xiàng)正確。員工年終獎(jiǎng)金若屬于福利費(fèi)范疇且按規(guī)定提取，可計(jì)入，但若為額外激勵(lì)且未經(jīng)成本核定，則不一定計(jì)入，A項(xiàng)表述模糊且非必然計(jì)入項(xiàng)。業(yè)主專(zhuān)有部分的維修費(fèi)用依法由業(yè)主自行承擔(dān)，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本，C項(xiàng)錯(cuò)誤。企業(yè)對(duì)外投資虧損屬于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，與物業(yè)服務(wù)無(wú)關(guān)，嚴(yán)禁計(jì)入成本轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，D項(xiàng)明顯錯(cuò)誤。因此，B為唯一正確選項(xiàng)。35.業(yè)主王某長(zhǎng)期拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次催繳無(wú)果。對(duì)此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法采取的措施是（）?！具x項(xiàng)】A.對(duì)王某家采取停水、停電措施以迫使其繳費(fèi)B.直接向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行C.向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令王某支付欠費(fèi)及違約金D.將王某列入社會(huì)信用黑名單【參考答案】C【解析】本題考查物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主欠費(fèi)情況下的合法救濟(jì)途徑，是實(shí)務(wù)中的高頻考點(diǎn)和易錯(cuò)點(diǎn)。根據(jù)《民法典》第九百四十四條第三款明確規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)?！币虼?，A項(xiàng)行為違法，排除。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間是合同關(guān)系，企業(yè)無(wú)權(quán)直接申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，必須先經(jīng)過(guò)訴訟或仲裁程序取得生效法律文書(shū)后方可申請(qǐng)執(zhí)行，B項(xiàng)錯(cuò)誤。C項(xiàng)所述“向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令支付欠費(fèi)及違約金”是完全合法的民事救濟(jì)手段，符合《民事訴訟法》及《民法典》相關(guān)規(guī)定，正確。至于D項(xiàng)，將個(gè)人列入“社會(huì)信用黑名單”屬于國(guó)家特定機(jī)關(guān)依據(jù)法定程序作出的懲戒措施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權(quán)自行決定或操作，該行為缺乏法律授權(quán)，故錯(cuò)誤。綜上，C為唯一合法且可行的措施。36.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的表述中，正確的是（）?！具x項(xiàng)】A.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意B.籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，只需經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主同意即可D.制定和修改管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主一致同意【參考答案】B【解析】本題考查《物業(yè)管理?xiàng)l例》中業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決規(guī)則，屬于高頻易錯(cuò)點(diǎn)。A項(xiàng)錯(cuò)誤。根據(jù)《民法典》第二百七十八條，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于一般事項(xiàng)，應(yīng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，而非“總面積過(guò)半數(shù)且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)”的簡(jiǎn)單多數(shù)。B項(xiàng)正確?；I集和使用維修資金屬于重大事項(xiàng)，依據(jù)《民法典》第二百七十八條，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；但需注意，2025年部分地方性法規(guī)或?qū)Α笆褂谩本S修資金的門(mén)檻有所調(diào)整，但“籌集”仍維持高門(mén)檻。然而，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及多數(shù)權(quán)威題庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)，B項(xiàng)表述符合傳統(tǒng)重大事項(xiàng)“雙三分之二”同意的舊規(guī)，在多數(shù)考試中仍視為正確答案[[12]]。C項(xiàng)錯(cuò)誤。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施屬于重大事項(xiàng)，不僅需要參與表決的業(yè)主達(dá)到法定比例，還需經(jīng)參與表決的專(zhuān)有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，而非僅面積同意即可。D項(xiàng)錯(cuò)誤。制定和修改管理規(guī)約屬于一般共同決定事項(xiàng)，只需滿足參與表決的雙過(guò)半即可，無(wú)需全體業(yè)主一致同意。37.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位完成物業(yè)承接查驗(yàn)工作。關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）?！具x項(xiàng)】A.承接查驗(yàn)的對(duì)象包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料B.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)圖紙、資料C.物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，除非另有約定D.未經(jīng)查驗(yàn)或查驗(yàn)不合格的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)拒絕接收【參考答案】C【解析】本題聚焦物業(yè)承接查驗(yàn)這一實(shí)務(wù)難點(diǎn)，易混淆責(zé)任主體。A項(xiàng)正確。根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，承接查驗(yàn)范圍明確包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及竣工驗(yàn)收資料、設(shè)施設(shè)備清單等。B項(xiàng)正確。建設(shè)單位有義務(wù)在查驗(yàn)前移交完整的技術(shù)資料和文件，這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展查驗(yàn)的前提。C項(xiàng)錯(cuò)誤。根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第三十三條規(guī)定，物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，除非建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中有特別約定。因此，將費(fèi)用默認(rèn)歸于物業(yè)服務(wù)企業(yè)是錯(cuò)誤的。D項(xiàng)正確。若物業(yè)存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題或資料缺失導(dǎo)致無(wú)法查驗(yàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)拒絕承接，以規(guī)避后續(xù)管理風(fēng)險(xiǎn)。38.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，下列哪項(xiàng)行為屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止并及時(shí)向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告的情形？【選項(xiàng)】A.業(yè)主在自家陽(yáng)臺(tái)內(nèi)種植花草B.業(yè)主將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房，但已征得本棟樓全體業(yè)主書(shū)面同意C.業(yè)主擅自占用消防通道停放私家車(chē)D.業(yè)主在公共綠地邊緣設(shè)置小型寵物便便箱【參考答案】C【解析】本題考查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定職責(zé)邊界，屬?？家谆禳c(diǎn)。A項(xiàng)不屬于違規(guī)行為。業(yè)主在專(zhuān)有部分（如陽(yáng)臺(tái)）內(nèi)合理使用空間，不違反管理規(guī)約或法規(guī)。B項(xiàng)雖涉及“住改商”，但若已依法征得有利害關(guān)系的業(yè)主（通常為本棟業(yè)主）一致書(shū)面同意，則符合《民法典》第二百七十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權(quán)干涉。C項(xiàng)正確。消防通道屬于公共安全通道，任何單位和個(gè)人不得占用、堵塞。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)此類(lèi)行為，必須立即制止，并向消防救援機(jī)構(gòu)等主管部門(mén)報(bào)告，這是其法定義務(wù)。D項(xiàng)若經(jīng)業(yè)主共同決定且不影響公共秩序，通常不構(gòu)成違規(guī)；即便有爭(zhēng)議，也屬于業(yè)主自治范疇，不必然觸發(fā)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告義務(wù)。39.關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，下列說(shuō)法符合現(xiàn)行法規(guī)及政策導(dǎo)向的是（）?！具x項(xiàng)】A.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)一律實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，不得協(xié)商定價(jià)B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可因部分業(yè)主欠費(fèi)而停止對(duì)該業(yè)主提供全部物業(yè)服務(wù)C.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則D.物業(yè)服務(wù)合同到期后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可繼續(xù)按原標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)直至新企業(yè)進(jìn)駐【參考答案】C【解析】本題考察物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則，是歷年考試重點(diǎn)。A項(xiàng)錯(cuò)誤。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委和住建部相關(guān)規(guī)定，普通住宅前期物業(yè)收費(fèi)可實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，但非住宅及業(yè)主大會(huì)成立后的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，可由雙方協(xié)商實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。B項(xiàng)錯(cuò)誤?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖臈l明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)，更不得停止全部服務(wù)，此行為違法。C項(xiàng)正確?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十條明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，這是收費(fèi)的基本準(zhǔn)則。D項(xiàng)錯(cuò)誤。合同到期后若未續(xù)簽，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)的，業(yè)主應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用，但收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需重新協(xié)商或參照市場(chǎng)價(jià)，不能單方面沿用原標(biāo)準(zhǔn)，且業(yè)主有權(quán)隨時(shí)解除不定期合同。40.在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)不包括以下哪一項(xiàng)？【選項(xiàng)】A.代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同B.監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同C.直接決定動(dòng)用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于小區(qū)電梯更新D.組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況【參考答案】C【解析】本題考查業(yè)主委員會(huì)的法定職權(quán)邊界，屬易錯(cuò)點(diǎn)。A項(xiàng)屬于業(yè)主委員會(huì)的核心職責(zé)之一，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條，其可代表業(yè)主簽訂合同。B項(xiàng)正確。業(yè)主委員會(huì)有監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約的職責(zé)，確保服務(wù)質(zhì)量。C項(xiàng)錯(cuò)誤。動(dòng)用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng)，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法表決通過(guò)，業(yè)主委員會(huì)僅有提議權(quán)和執(zhí)行權(quán)，無(wú)權(quán)直接決定。即使緊急情況下可先行組織維修，也需事后向業(yè)主大會(huì)報(bào)告并補(bǔ)辦手續(xù)，不能“直接決定”。D項(xiàng)正確。定期組織業(yè)主大會(huì)并報(bào)告工作是業(yè)主委員會(huì)的基本義務(wù)。41.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)定，關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)，下列說(shuō)法正確的是？【選項(xiàng)】A.物業(yè)承接查驗(yàn)僅由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方面完成，無(wú)需建設(shè)單位參與。B.物業(yè)承接查驗(yàn)的對(duì)象僅限于房屋專(zhuān)有部分，不包括共用設(shè)施設(shè)備。C.物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之后、業(yè)主入住之前完成。D.物業(yè)承接查驗(yàn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)?！緟⒖即鸢浮緿【解析】根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第二條規(guī)定，物業(yè)承接查驗(yàn)是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)[[34]]。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，因?yàn)椴轵?yàn)需雙方共同參與；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，查驗(yàn)重點(diǎn)正是共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，而非專(zhuān)有部分；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，承接查驗(yàn)應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后、物業(yè)交付業(yè)主前完成，但核心是“交付前”而非籠統(tǒng)的“入住前”，且其前提是合同已簽，但邏輯上查驗(yàn)是合同履行的前置環(huán)節(jié)；選項(xiàng)D準(zhǔn)確概括了承接查驗(yàn)的主體、對(duì)象和性質(zhì)，符合法規(guī)定義。42.關(guān)于業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，下列哪項(xiàng)表述符合現(xiàn)行法規(guī)？【選項(xiàng)】A.業(yè)主委員會(huì)有權(quán)直接決定選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，無(wú)需業(yè)主大會(huì)授權(quán)。B.業(yè)主大會(huì)可以制定和修改管理規(guī)約，并選舉或更換業(yè)主委員會(huì)成員。C.業(yè)主委員會(huì)作為常設(shè)機(jī)構(gòu)，其決定效力高于業(yè)主大會(huì)的決議。D.業(yè)主大會(huì)僅負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)，無(wú)權(quán)決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用?！緟⒖即鸢浮緽【解析】根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，其職責(zé)包括制定和修改管理規(guī)約、選舉或更換業(yè)主委員會(huì)成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用等重大事項(xiàng)[[28]]。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，其本身無(wú)權(quán)超越授權(quán)自行決定選聘物業(yè)等重大事項(xiàng)，故A錯(cuò)誤。業(yè)主大會(huì)的決議對(duì)全體業(yè)主具有約束力，其效力高于業(yè)主委員會(huì)的決定，C錯(cuò)誤。專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，D錯(cuò)誤。B項(xiàng)準(zhǔn)確反映了業(yè)主大會(huì)的核心職權(quán)。43.根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》及相關(guān)規(guī)定，下列費(fèi)用中，通常不應(yīng)包含在普通住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成中的是？【選項(xiàng)】A.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共照明電費(fèi)。B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員的工資及社會(huì)保險(xiǎn)。C.業(yè)主專(zhuān)有部分內(nèi)部的維修、更新和改造費(fèi)用。D.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用?！緟⒖即鸢浮緾【解析】根據(jù)國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本或支出一般包括：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和福利費(fèi)；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化、秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；公共區(qū)域水電費(fèi)（如公共照明）等[[22]]。業(yè)主專(zhuān)有部分（即業(yè)主戶內(nèi)）的維修、更新和改造費(fèi)用，屬于業(yè)主個(gè)人承擔(dān)的范疇，不應(yīng)計(jì)入全體業(yè)主分?jǐn)偟奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)中。因此，A、B、D均為物業(yè)費(fèi)的正常構(gòu)成，C項(xiàng)不屬于，故為正確答案。44.依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，關(guān)于業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，下列說(shuō)法正確的是？【選項(xiàng)】A.房屋空置期間，業(yè)主可以免除全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。B.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由使用人交費(fèi)的，業(yè)主不再承擔(dān)任何責(zé)任。C.業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未提供合同約定的全部服務(wù)，業(yè)主有權(quán)拒交全部物業(yè)費(fèi)?！緟⒖即鸢浮緾【解析】《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條明確規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?！盵[25]]。對(duì)于空置房，多數(shù)地方性法規(guī)規(guī)定業(yè)主仍需交納一定比例（通常不低于70%）的物業(yè)費(fèi)，因其仍享受了公共區(qū)域的管理服務(wù)，故A錯(cuò)誤。若業(yè)主與物業(yè)使用人約定由使用人交費(fèi)，業(yè)主仍需承擔(dān)連帶交納責(zé)任，B錯(cuò)誤。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在服務(wù)瑕疵，業(yè)主可通過(guò)要求其承擔(dān)違約責(zé)任（如整改、賠償）等方式維權(quán)，但不能單方面拒交全部物業(yè)費(fèi)，否則可能構(gòu)成違約，D錯(cuò)誤。C項(xiàng)直接援引條例原文，表述準(zhǔn)確。45.在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間最基本的法律關(guān)系是？【選項(xiàng)】A.行政管理關(guān)系。B.勞動(dòng)雇傭關(guān)系。C.無(wú)償服務(wù)關(guān)系。D.民事合同關(guān)系。【參考答案】D【解析】物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，是基于雙方簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》而建立的。該合同是平等民事主體之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，受《中華人民共和國(guó)民法典》合同編的調(diào)整[[8]]。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，業(yè)主支付報(bào)酬，雙方權(quán)利義務(wù)對(duì)等，屬于典型的民事合同關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)并非行政機(jī)關(guān)，與業(yè)主不存在行政管理關(guān)系（A錯(cuò)）；雙方也非用人單位與勞動(dòng)者的關(guān)系（B錯(cuò)）；物業(yè)服務(wù)是有償?shù)模菬o(wú)償（C錯(cuò)）。因此，D項(xiàng)正確。46.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利，說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）?！具x項(xiàng)】A.有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同B.有權(quán)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和收益情況進(jìn)行監(jiān)督C.有權(quán)以未實(shí)際享受物業(yè)服務(wù)為由拒絕交納物業(yè)費(fèi)D.有權(quán)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議【參考答案】C【解析】本題考查業(yè)主權(quán)利與義務(wù)的理解，屬于易混淆點(diǎn)。A項(xiàng)正確，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約是業(yè)主的基本權(quán)利之一。B項(xiàng)正確，業(yè)主對(duì)共有部分的使用及經(jīng)營(yíng)收益享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。C項(xiàng)錯(cuò)誤，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條及《民法典》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。即使業(yè)主未實(shí)際居住或未直接使用某些服務(wù)，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)已按合同提供服務(wù)，業(yè)主仍需繳納物業(yè)費(fèi)。此為常見(jiàn)誤區(qū)。D項(xiàng)正確，提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并提出建議是業(yè)主參與共同管理的重要體現(xiàn)。因此，C項(xiàng)表述錯(cuò)誤，為本題正確答案。47.關(guān)于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用，下列說(shuō)法符合現(xiàn)行規(guī)定的是（）。【選項(xiàng)】A.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金可用于支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常管理開(kāi)支B.使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金需經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有，由其負(fù)責(zé)管理和使用D.業(yè)主大會(huì)可決定將住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于投資理財(cái)以獲取收益【參考答案】B【解析】本題聚焦住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用，屬常考難點(diǎn)。A項(xiàng)錯(cuò)誤，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)項(xiàng)用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得用于日常物業(yè)開(kāi)支[[24]]。B項(xiàng)正確，根據(jù)《民法典》第二百七十八條及《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》相關(guān)規(guī)定，使用維修資金屬于“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”，需經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意；但實(shí)踐中，許多地方性法規(guī)或管理規(guī)約仍沿用“雙三分之二”同意規(guī)則，且在重大維修項(xiàng)目中普遍要求較高比例同意，故B項(xiàng)表述在考試語(yǔ)境下符合常規(guī)考點(diǎn)要求。C項(xiàng)錯(cuò)誤，維修資金屬于全體業(yè)主共有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅可代為申請(qǐng)或協(xié)助管理，無(wú)所有權(quán)[[24]]。D項(xiàng)錯(cuò)誤，維修資金必須專(zhuān)戶存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用，嚴(yán)禁挪作他用，包括投資理財(cái)[[27]]。綜上，B項(xiàng)為正確答案。48.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒不退出物業(yè)管理區(qū)域，繼續(xù)提供服務(wù)并要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)。對(duì)此，下列說(shuō)法正確的是（）。【選項(xiàng)】A.業(yè)主應(yīng)當(dāng)繼續(xù)支付物業(yè)費(fèi)，因?yàn)榉?wù)仍在持續(xù)B.業(yè)主可拒絕支付合同終止后的物業(yè)費(fèi)，但需承擔(dān)違約責(zé)任C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權(quán)收取合同終止后的物業(yè)費(fèi)，業(yè)主有權(quán)拒絕支付D.是否支付應(yīng)由業(yè)主大會(huì)投票決定【參考答案】C【解析】本題考查物業(yè)服務(wù)合同終止后的法律后果，屬高頻易錯(cuò)點(diǎn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條，物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)服務(wù)為由請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持[[32]]。A項(xiàng)錯(cuò)誤，合同終止后繼續(xù)提供服務(wù)若未經(jīng)業(yè)主同意，屬于強(qiáng)行服務(wù)，業(yè)主無(wú)支付義務(wù)。B項(xiàng)錯(cuò)誤，業(yè)主拒絕支付不構(gòu)成違約，無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。C項(xiàng)正確，符合司法解釋規(guī)定，保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。D項(xiàng)錯(cuò)誤，此問(wèn)題屬法律判斷，非業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng)。因此，C項(xiàng)為正確答案。49.根據(jù)消防安全管理相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在高層住宅建筑中應(yīng)當(dāng)履行的消防安全職責(zé)不包括（）?！具x項(xiàng)】A.制定消防安全制度，落實(shí)消防安全責(zé)任制B.對(duì)共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，確保完好有效C.組織業(yè)主進(jìn)行消防設(shè)施操作培訓(xùn)并頒發(fā)操作資格證書(shū)D.制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，并定期組織演練【參考答案】C【解析】本題考查物業(yè)公司在消防安全中的法定職責(zé)，屬實(shí)務(wù)重點(diǎn)。依據(jù)《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》第十條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行的職責(zé)包括：落實(shí)責(zé)任、制定制度、開(kāi)展防火檢查、保障共用消防設(shè)施完好、制定預(yù)案并組織演練等[[39]]。A項(xiàng)正確，屬于基本職責(zé)。B項(xiàng)正確，維護(hù)共用消防設(shè)施是核心義務(wù)。C項(xiàng)錯(cuò)誤，組織操作培訓(xùn)可能屬于服務(wù)內(nèi)容，但“頒發(fā)操作資格證書(shū)”屬于行政許可或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)職能，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權(quán)頒發(fā)此類(lèi)證書(shū)，此為混淆項(xiàng)。D項(xiàng)正確，《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》明確要求重點(diǎn)單位至少每半年演練一次[[40]]，物業(yè)作為管理人應(yīng)落實(shí)。故C項(xiàng)不屬于其法定職責(zé)，為正確答案。50.某小區(qū)業(yè)主大會(huì)依法選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)以部分業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)為由，拒絕移交物業(yè)管理用房及相關(guān)資料。對(duì)此，下列說(shuō)法正確的是（）。【選項(xiàng)】A.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)留置物業(yè)管理用房直至欠費(fèi)結(jié)清B.物業(yè)管理用房及相關(guān)資料屬于全體業(yè)主共有，原企業(yè)無(wú)權(quán)以任何理由拒絕移交C.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張欠費(fèi)債權(quán)，但不得以此阻礙交接D.是否移交應(yīng)由街道辦事處協(xié)調(diào)決定【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)交接中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，屬典型糾紛場(chǎng)景。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條，物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和相關(guān)資料交還給業(yè)主委員會(huì)或新物業(yè)服務(wù)企業(yè)[[13]]。物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，相關(guān)資料亦屬公共管理信息，原企業(yè)無(wú)權(quán)扣留。A項(xiàng)錯(cuò)誤，留置權(quán)適用于動(dòng)產(chǎn)，且不得對(duì)抗全體業(yè)主的物權(quán)，不能以個(gè)別業(yè)主欠費(fèi)對(duì)抗整體移交義務(wù)。B項(xiàng)正確，準(zhǔn)確體現(xiàn)了物權(quán)歸屬和法定義務(wù)。C項(xiàng)雖部分合理（可另行追償欠費(fèi)），但“不得阻礙交接”是法定義務(wù)，而B(niǎo)項(xiàng)表述更根本、更準(zhǔn)確。D項(xiàng)錯(cuò)誤，移交是法定義務(wù)，非協(xié)調(diào)事項(xiàng)。因此，B項(xiàng)為最符合法律規(guī)定的正確答案。51.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的描述，正確的是（）?！具x項(xiàng)】A.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意B.籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，只需經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主同意即可D.制定和修改管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主一致同意【參考答案】B【解析】本題考查《物業(yè)管理?xiàng)l例》中業(yè)主大會(huì)表決規(guī)則這一高頻考點(diǎn)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條及《民法典》第二百七十八條的規(guī)定：-選項(xiàng)A錯(cuò)誤。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于一般事項(xiàng)，應(yīng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，而非“總面積過(guò)半數(shù)+總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)”的簡(jiǎn)單雙過(guò)半。-選項(xiàng)B正確?；I集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于重大事項(xiàng)，須經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；但根據(jù)舊《物業(yè)管理?xiàng)l例》及部分地方實(shí)踐，常表述為“雙三分之二以上同意”，在近年考試中仍作為標(biāo)準(zhǔn)答案出現(xiàn)，符合題干“歷年參考題庫(kù)”的語(yǔ)境。-選項(xiàng)C錯(cuò)誤。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施屬于重大事項(xiàng)，需經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，而非僅面積達(dá)標(biāo)。-選項(xiàng)D錯(cuò)誤。制定和修改管理規(guī)約屬于一般共同決定事項(xiàng)，無(wú)需全體業(yè)主一致同意，只需滿足法定表決比例即可。綜上，B項(xiàng)為最符合法規(guī)精神與考試慣例的正確答案。52.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位完成物業(yè)承接查驗(yàn)工作。下列關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）?！具x項(xiàng)】A.承接查驗(yàn)的對(duì)象包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料B.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)圖紙、設(shè)備清單等資料C.物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，除非合同另有約定D.未經(jīng)承接查驗(yàn)或查驗(yàn)不合格的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)拒絕接管【參考答案】C【解析】本題聚焦物業(yè)承接查驗(yàn)這一實(shí)務(wù)難點(diǎn)，易混淆點(diǎn)在于費(fèi)用承擔(dān)主體。-選項(xiàng)A正確。承接查驗(yàn)范圍明確包括共用部位（如樓道、屋頂）、共用設(shè)施設(shè)備（如電梯、消防系統(tǒng)）及竣工圖紙、使用說(shuō)明書(shū)等資料。-選項(xiàng)B正確。建設(shè)單位有義務(wù)在查驗(yàn)前提供完整資料，這是保障查驗(yàn)有效性的前提。-選項(xiàng)C錯(cuò)誤。根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第三十一條規(guī)定，承接查驗(yàn)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，除非雙方在前期物業(yè)服務(wù)合同中另有約定。此為常見(jiàn)易錯(cuò)點(diǎn)，考生易誤記為由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)。-選項(xiàng)D正確。若物業(yè)存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題或資料缺失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)拒絕接管，以規(guī)避后續(xù)管理風(fēng)險(xiǎn)。因此，C項(xiàng)表述錯(cuò)誤，為本題答案。53.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，下列行為中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)制止但無(wú)權(quán)直接處罰的是（）?！具x項(xiàng)】A.業(yè)主擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房B.在公共綠地內(nèi)私自搭建構(gòu)筑物C.占用消防通道停放私家車(chē)輛D.未按規(guī)定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)【參考答案】C【解析】本題考查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)限邊界，是高頻易錯(cuò)點(diǎn)。-選項(xiàng)A：根據(jù)《民法典》第二百七十九條，業(yè)主將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房需經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可勸阻、報(bào)告，但無(wú)行政處罰權(quán)；然而，此行為通常由規(guī)劃或市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)處理，物業(yè)僅有制止權(quán)。-選項(xiàng)B：私搭亂建屬于違法建設(shè)行為，物業(yè)有權(quán)制止并報(bào)告城管部門(mén)，但無(wú)權(quán)拆除或罰款。-選項(xiàng)C正確。占用消防通道屬違反《消防法》行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可勸阻、要求移車(chē)，但無(wú)權(quán)拖車(chē)或罰款，必須由消防救援機(jī)構(gòu)或公安交管部門(mén)依法處理。此選項(xiàng)最符合“有權(quán)制止但無(wú)權(quán)處罰”的題干要求。-選項(xiàng)D：欠繳物業(yè)費(fèi)屬于合同違約，物業(yè)可通過(guò)催繳、訴訟等方式維權(quán)，但無(wú)權(quán)直接處罰業(yè)主。綜合比較，C項(xiàng)最典型體現(xiàn)物業(yè)“無(wú)執(zhí)法權(quán)”的特征，為最佳答案。54.關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用，下列說(shuō)法符合現(xiàn)行規(guī)定的是（）?！具x項(xiàng)】A.專(zhuān)項(xiàng)維修資金可用于支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常管理開(kāi)支B.電梯故障危及人身安全時(shí)，可不經(jīng)業(yè)主表決直接申請(qǐng)應(yīng)急使用維修資金C.維修資金的使用方案由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方面制定并實(shí)施D.業(yè)主委員會(huì)成立前，維修資金不得使用【參考答案】B【解析】本題針對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用中的應(yīng)急情形，屬重點(diǎn)難點(diǎn)。-選項(xiàng)A錯(cuò)誤。專(zhuān)項(xiàng)維修資金僅用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得用于日常管理開(kāi)支。-選項(xiàng)B正確。根據(jù)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十三條及多地實(shí)施細(xì)則，發(fā)生危及房屋安全、電梯故障停運(yùn)等緊急情況時(shí)，可啟動(dòng)應(yīng)急程序，由相關(guān)主體（如物業(yè)、業(yè)委會(huì)）直接申請(qǐng)使用，事后公示，無(wú)需事前表決。-選項(xiàng)C錯(cuò)誤。維修資金使用方案須由業(yè)主共同決定，物業(yè)僅負(fù)責(zé)提出方案、組織實(shí)施，無(wú)權(quán)單方?jīng)Q定。-選項(xiàng)D錯(cuò)誤。業(yè)委會(huì)成立前，可由社區(qū)居委會(huì)或建設(shè)單位代行業(yè)主大會(huì)職責(zé)，依法申請(qǐng)使用維修資金。故B項(xiàng)正確。55.物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主大會(huì)既未作出續(xù)聘決定，也未作出解聘決定，而原物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)的，下列說(shuō)法正確的是（）?！具x項(xiàng)】A.原物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止，雙方形成無(wú)因管理關(guān)系B.原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但服務(wù)期限變?yōu)椴欢ㄆ贑.業(yè)主有權(quán)拒絕支付此期間的物業(yè)費(fèi)D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可隨時(shí)單方終止服務(wù)且無(wú)需提前通知【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)服務(wù)合同到期后的法律狀態(tài)，屬合同法與物業(yè)管理交叉難點(diǎn)。-選項(xiàng)A錯(cuò)誤。繼續(xù)提供服務(wù)表明雙方有繼續(xù)履約意愿，不構(gòu)成無(wú)因管理。-選項(xiàng)B正確。根據(jù)《民法典》第九百四十八條，物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續(xù)聘或另聘決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同繼續(xù)有效，但服務(wù)期限為不定期。-選項(xiàng)C錯(cuò)誤。在不定期服務(wù)期間，業(yè)主仍應(yīng)按原合同標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費(fèi)。-選項(xiàng)D錯(cuò)誤。不定期物業(yè)服務(wù)合同中，任何一方均可隨時(shí)解除合同，但應(yīng)提前60日書(shū)面通知對(duì)方。因此，B項(xiàng)準(zhǔn)確反映法律規(guī)定，為正確答案。56.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)定，關(guān)于業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，下列說(shuō)法正確的是（）。【選項(xiàng)】A.業(yè)主委員會(huì)有權(quán)直接決定選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，無(wú)需業(yè)主大會(huì)授權(quán)。B.業(yè)主大會(huì)有權(quán)制定和修改管理規(guī)約，并決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)。C.業(yè)主委員會(huì)作為常設(shè)機(jī)構(gòu)，可以獨(dú)立作出與小區(qū)物業(yè)管理無(wú)關(guān)的經(jīng)營(yíng)性決策。D.業(yè)主大會(huì)的決定僅對(duì)參與投票的業(yè)主具有約束力?！緟⒖即鸢浮緽【解析】本題考查業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的法定職責(zé)區(qū)分，是物業(yè)管理中的核心考點(diǎn)和易混淆點(diǎn)。A項(xiàng)錯(cuò)誤。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于業(yè)主大會(huì)的法定職權(quán)，業(yè)主委員會(huì)僅能執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，無(wú)權(quán)自行決定[[24]]。B項(xiàng)正確?！睹穹ǖ洹芳啊段飿I(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，其職責(zé)包括制定和修改管理規(guī)約、議事規(guī)則，以及決定改建重建建筑物、使用維修資金等涉及業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)[[29]]。C項(xiàng)錯(cuò)誤。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其職責(zé)范圍僅限于物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)，更不能進(jìn)行獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)決策[[29]]。D項(xiàng)錯(cuò)誤。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，對(duì)全體業(yè)主均具有法律約束力，而不僅限于參與投票的業(yè)主[[24]]。57.在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成中，下列哪項(xiàng)費(fèi)用不應(yīng)包含在常規(guī)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)（包干制）內(nèi)？【選項(xiàng)】A.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共照明電費(fèi)。B.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用。C.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用。D.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)?！緟⒖即鸢浮緾【解析】本題考查物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成，是考試中的?？键c(diǎn)，也是業(yè)主與物業(yè)企業(yè)糾紛的高發(fā)區(qū)。A、B、D項(xiàng)均為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的常規(guī)組成部分。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本或支出通常包括管理服務(wù)人員的薪酬福利、物業(yè)共用部位及設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、公共區(qū)域清潔、綠化、秩序維護(hù)以及公共照明等能耗費(fèi)用[[16]]。C項(xiàng)正確。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，性質(zhì)上屬于資本性支出，應(yīng)從專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支，不得計(jì)入日常物業(yè)服務(wù)成本[[15]]。這是區(qū)分日常維護(hù)與大額維修的關(guān)鍵，也是考生極易混淆的知識(shí)點(diǎn)。58.關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)，下列說(shuō)法不符合現(xiàn)行規(guī)定的是（）。【選項(xiàng)】A.物業(yè)承接查驗(yàn)的對(duì)象包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)文件資料。B.承接查驗(yàn)工作應(yīng)由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織實(shí)施。C.未經(jīng)承接查驗(yàn)或查驗(yàn)不合格的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)拒絕承接。D.物業(yè)承接查驗(yàn)只需對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查，無(wú)需查驗(yàn)電梯、消防等專(zhuān)業(yè)設(shè)施設(shè)備?！緟⒖即鸢浮緿【解析】本題考查物業(yè)承接查驗(yàn)的具體內(nèi)容和要求，屬于物業(yè)管理實(shí)務(wù)中的操作性難點(diǎn)。A項(xiàng)正確。物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容既包括現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物（如共用部位、共用設(shè)施設(shè)備），也包括相關(guān)文件資料（如竣工圖紙、設(shè)備清單等）[[30]]。B項(xiàng)正確。根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，承接查驗(yàn)應(yīng)由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織，并形成查驗(yàn)方案[[33]]。C項(xiàng)正確。承接查驗(yàn)是明確各方責(zé)任、保障后續(xù)物業(yè)服務(wù)順利開(kāi)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)于查驗(yàn)不合格的項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求整改，在問(wèn)題解決前可拒絕承接[[31]]。D項(xiàng)錯(cuò)誤。物業(yè)承接查驗(yàn)必須全面，不僅包括房屋主體結(jié)構(gòu)，還必須對(duì)供配電、給排水、電梯、消防、空調(diào)等主要專(zhuān)業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行功能測(cè)試和運(yùn)行狀況檢查[[37]]。僅查驗(yàn)主體結(jié)構(gòu)的說(shuō)法明顯不符合規(guī)定。59.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體是（）?！具x項(xiàng)】A.業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。B.業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。C.建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。D.街道辦事處與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。【參考答案】C【解析】本題考查前期物業(yè)管理的基本概念，是物業(yè)管理知識(shí)體系的基礎(chǔ)性考點(diǎn)。A、B項(xiàng)錯(cuò)誤。業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)是在業(yè)主入住達(dá)到一定比例后，由業(yè)主自行組織成立的自治機(jī)構(gòu)。在業(yè)主大會(huì)成立之前，不存在這兩個(gè)主體與物業(yè)企業(yè)簽訂合同的情形。C項(xiàng)正確。前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位（即開(kāi)發(fā)商）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的活動(dòng)。這是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的時(shí)序決定的，也是法規(guī)的明確規(guī)定[[1]]。D項(xiàng)錯(cuò)誤。街道辦事處是基層政府派出機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理工作，但并非物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體。60.業(yè)主王某購(gòu)買(mǎi)的房屋已交付但一直空置，未進(jìn)行裝修也未入住。關(guān)于其物業(yè)費(fèi)的繳納，下列說(shuō)法正確的是（）?！具x項(xiàng)】A.因房屋空置未享受物業(yè)服務(wù)，王某無(wú)需繳納任何物業(yè)費(fèi)。B.王某可以申請(qǐng)減免全部物業(yè)費(fèi)，直至實(shí)際入住為止。C.王某應(yīng)當(dāng)全額繳納物業(yè)費(fèi)，但地方性法規(guī)另有規(guī)定的除外。D.王某只需繳納物業(yè)費(fèi)中的保安和保潔費(fèi)用，其他費(fèi)用可免?！緟⒖即鸢浮緾【解析】本題考查空置房物業(yè)費(fèi)的繳納問(wèn)題，是實(shí)踐中爭(zhēng)議極大、極易出錯(cuò)的考點(diǎn)。A、B、D項(xiàng)均錯(cuò)誤。物業(yè)服務(wù)的對(duì)象是整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，而非單個(gè)業(yè)主的房屋。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的公共秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)等服務(wù)，即使業(yè)主未入住也同樣在持續(xù)發(fā)生并受益。因此，空置不能成為拒繳或大幅減免物業(yè)費(fèi)的理由[[23]]。C項(xiàng)正確?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條明確規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。同時(shí)，部分地方性法規(guī)（如某些省市規(guī)定）可能會(huì)允許對(duì)空置房的物業(yè)費(fèi)按一定比例（如70%）收取，但這屬于地方特殊規(guī)定。在沒(méi)有地方性法規(guī)特別規(guī)定的情況下，業(yè)主應(yīng)全額繳納物業(yè)費(fèi)。因此，“應(yīng)當(dāng)全額繳納，但地方性法規(guī)另有規(guī)定的除外”的表述最為嚴(yán)謹(jǐn)和準(zhǔn)確。61.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，下列關(guān)于業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的表述，正確的是（）。【選項(xiàng)】A.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意B.籌集和使用建筑物及其附屬