寫字樓消防設施維護管理細則第一章總則第一條目的與依據(jù)為保障寫字樓內(nèi)人員生命財產(chǎn)安全，規(guī)范消防設施的日常維護管理，確保各類消防設施時刻處于完好有效狀態(tài)，依據(jù)國家及地方相關消防法律法規(guī)、技術規(guī)范，結(jié)合本寫字樓實際情況，特制定本細則。第二條適用范圍本細則適用于本寫字樓物業(yè)管理單位（以下簡稱“管理單位”）對寫字樓公共區(qū)域內(nèi)所有消防設施的維護、保養(yǎng)、檢查及管理工作。各租戶單元內(nèi)自行增設的消防設施，除遵守本細則相關要求外，還應符合管理單位的統(tǒng)一規(guī)定，并接受監(jiān)督檢查。第三條基本原則消防設施維護管理遵循“預防為主、防消結(jié)合”的方針，堅持“誰主管、誰負責”，實行定期檢查、及時維護、責任到人的原則，確保消防設施的可靠性和有效性。第二章組織機構(gòu)與職責第四條管理單位職責管理單位是寫字樓消防設施維護管理的責任主體，應履行以下職責：1.建立健全消防設施維護管理責任制和各項規(guī)章制度。2.配備專業(yè)的消防設施維護管理人員或委托具備相應資質(zhì)的消防技術服務機構(gòu)負責具體工作。3.保障消防設施維護管理所需的經(jīng)費投入。4.組織開展消防設施維護管理的宣傳教育和培訓，提高相關人員的專業(yè)素質(zhì)。5.定期組織對消防設施維護管理工作的檢查與考核。第五條消防設施維護管理人員職責消防設施維護管理人員（或委托機構(gòu)人員）應履行以下職責：1.熟悉掌握寫字樓內(nèi)各類消防設施的原理、性能及操作維護方法。2.嚴格按照本細則及相關技術標準開展日常檢查、維護保養(yǎng)和測試工作。3.認真做好維護管理記錄，及時上報發(fā)現(xiàn)的問題和故障。4.參與消防設施故障的應急處置。5.協(xié)助開展消防知識宣傳和培訓。第六條租戶職責各租戶應自覺愛護公共區(qū)域消防設施，不得損壞、挪用、遮擋或擅自改動。發(fā)現(xiàn)消防設施故障或隱患時，應立即通知管理單位。租戶單元內(nèi)的消防設施，由租戶負責日常檢查和簡單維護，并接受管理單位的指導和監(jiān)督。第三章消防設施維護管理具體要求第七條火災自動報警系統(tǒng)1.每日檢查：*火災報警控制器運行狀態(tài)，自檢、消音、復位功能是否正常。*消防控制室圖形顯示裝置運行狀態(tài)。*手動報警按鈕、消火栓按鈕外觀是否完好，有無破損、遮擋。2.每周檢查：*對火災報警控制器進行一次主備電源切換試驗。*抽查部分感煙、感溫探測器的報警功能（可采用模擬測試方法）。*消防電話系統(tǒng)通話質(zhì)量。*應急廣播系統(tǒng)播放功能。3.每月檢查：*對所有手動報警按鈕、消火栓按鈕進行一次測試。*檢查消防聯(lián)動控制器的聯(lián)動功能（按預設邏輯分批測試）。*檢查消防應急廣播的選區(qū)播放功能。*檢查消防專用電話分機與總機的通話功能。4.季度檢查：*對所有火災探測器進行一次模擬報警測試，對失效或誤報的探測器及時更換或清潔。*檢查系統(tǒng)接地電阻。5.年度檢查與維護：*委托具備資質(zhì)的單位進行全面檢測，出具檢測報告。*對系統(tǒng)線路進行絕緣電阻測試。*對備用電源（蓄電池）進行充放電試驗。第八條自動噴水滅火系統(tǒng)1.每日檢查：*消防水泵房內(nèi)壓力表指示是否正常，穩(wěn)壓泵運行是否穩(wěn)定。*報警閥組外觀有無滲漏。2.每周檢查：*檢查噴頭有無破損、變形、腐蝕、遮擋或漏水現(xiàn)象。*檢查管道有無變形、嚴重銹蝕，支架、吊架是否牢固。*對末端試水裝置進行放水試驗（每月一次，可結(jié)合周檢輪換進行），檢查水流指示器、壓力開關動作及報警閥組啟動情況，水力警鈴是否發(fā)聲。3.每月檢查：*消防水泵（主泵、備用泵）進行一次手動或自動啟動試驗，運行時間不少于規(guī)定時長。*檢查閘閥、蝶閥等閥門的開啟狀態(tài)，有無漏水。*檢查水流指示器、信號閥的報警功能。4.季度檢查：*對管道進行一次沖洗，清除管內(nèi)雜物。*檢查壓力表、安全閥是否完好有效。5.年度檢查與維護：*委托具備資質(zhì)的單位進行全面檢測。*對消防水泵進行解體保養(yǎng)（按說明書要求）。*檢查儲水設施的結(jié)構(gòu)、防腐層及水位指示裝置。第九條消火栓系統(tǒng)1.每日檢查：*室外消火栓有無埋壓、圈占、損壞。*消防水泵接合器接口是否完好。2.每周檢查：*室內(nèi)消火栓箱內(nèi)設施是否齊全（水槍、水帶、接口、消防卷盤等），有無損壞、缺失。*消火栓按鈕是否完好。3.每月檢查：*對室內(nèi)消火栓進行放水試驗，檢查水壓、水質(zhì)及有無漏水，水帶是否老化。*室外消火栓每月進行一次放水檢查，清除銹渣。4.年度檢查與維護：*對消火栓泵進行全面維護保養(yǎng)。*檢查管網(wǎng)有無腐蝕、泄漏，必要時進行防腐處理。第十條防排煙系統(tǒng)1.每月檢查：*送風機、排煙風機及其控制柜運行狀態(tài)，手動、自動啟動功能。*防火閥、排煙防火閥的外觀及手動開啟功能。*送風口、排煙口的完好性，有無遮擋。2.季度檢查：*對全部防排煙風機進行一次聯(lián)動啟動試驗。*對全部防火閥、排煙防火閥進行一次自動關閉功能測試。*檢查風道有無變形、破損、漏風。3.年度檢查與維護：*對風機進行解體保養(yǎng)，清理葉輪及內(nèi)部積塵。*檢查電氣線路及控制模塊。第十一條應急照明和疏散指示標志1.每周檢查：*外觀是否完好，有無破損、遮擋、劃痕。*電源指示是否正常。2.每月檢查：*對應急照明燈具進行一次斷電測試，檢查其應急點亮時間和亮度。*對疏散指示標志進行一次斷電測試，檢查其應急點亮、指示方向及圖形符號是否清晰正確。3.年度檢查：*檢查應急照明燈具的電池容量，必要時進行更換。*清潔燈具表面和疏散指示標志面板。第十二條滅火器1.每月檢查：*滅火器配置點是否明顯、易取用，有無遮擋、挪作他用。*滅火器壓力是否在正常范圍（壓力表指針在綠色區(qū)域）。*滅火器瓶體有無銹蝕、變形，噴嘴有無堵塞，鉛封是否完好。*滅火器生產(chǎn)日期及下次維修、報廢日期。2.每年檢查：*對所有滅火器進行一次全面檢查，必要時送專業(yè)單位進行維修或充裝。*確保滅火器類型與配置場所火災類型相適應，數(shù)量充足。第十三條防火門和防火卷簾1.每周檢查：*防火門閉門器、順序器是否完好有效，門能否自行關閉嚴密，密封條是否完好。*防火卷簾外觀是否完好，有無障礙物影響其升降。2.每月檢查：*手動操作防火卷簾升降，檢查運行是否平穩(wěn)，限位是否準確。*電動防火卷簾進行手動、自動（煙感、溫感信號聯(lián)動）啟動試驗，下降是否到位，反饋信號是否正常。*檢查防火門五金配件是否完好。第十四條其他消防設施消防電梯、消防專用電話總機、消防水泵接合器等其他消防設施，應參照相關技術標準及產(chǎn)品說明書，制定相應的檢查維護周期和內(nèi)容，并認真執(zhí)行。第四章維護管理記錄與檔案第十五條記錄要求消防設施的日常檢查、維護保養(yǎng)、測試、維修、更換等工作，均應詳細記錄。記錄內(nèi)容應包括：日期、時間、地點、設施名稱、檢查內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)問題、處理措施、處理結(jié)果、責任人簽字等。記錄應真實、準確、完整。第十六條檔案管理管理單位應建立健全消防設施檔案，主要包括：1.消防設施竣工圖、設計說明、產(chǎn)品合格證、使用說明書等原始技術資料。2.消防設施維護管理制度、操作規(guī)程。3.消防設施維護管理記錄（按時間順序整理歸檔）。4.消防設施檢測報告、維修保養(yǎng)合同及相關資質(zhì)證明。5.消防設施故障處理記錄及應急預案。檔案應妥善保管，便于查閱，保存期限不少于規(guī)定年限。第五章故障處理與應急響應第十七條故障處理發(fā)現(xiàn)消防設施故障或損壞時，維護管理人員應立即上報管理單位，并根據(jù)故障嚴重程度采取相應措施：1.對于輕微故障，應在當日內(nèi)修復。2.對于影響系統(tǒng)功能的一般故障，應立即組織搶修，盡快恢復，必要時采取臨時替代措施，并上報消防監(jiān)督部門。3.對于重大故障，管理單位應立即啟動應急預案，組織力量搶修，并第一時間上報消防監(jiān)督部門及相關主管單位。第十八條應急響應當發(fā)生火災或消防設施發(fā)出報警信號時，管理單位應按應急預案迅速啟動響應程序，消防設施維護管理人員應配合消防控制室值班人員，確保消防設施在火災情況下正確動作。第六章培訓與演練第十九條培訓管理單位應定期組織消防設施維護管理人員進行專業(yè)技能培訓，內(nèi)容包括消防法規(guī)、設施原理、操作維護、故障判斷與排除等。新上崗人員必須經(jīng)過培訓合格后方可上崗。第二十條演練管理單位應結(jié)合消防演練，定期對消防設施的聯(lián)動功能進行測試，檢驗消防設施在緊急情況下的整體聯(lián)動效果，確保各系統(tǒng)協(xié)調(diào)工作。演練情況應記入檔案。第七章監(jiān)督與考核第二十一條內(nèi)部監(jiān)督管理單位應建立內(nèi)部監(jiān)督機制，定期對消防設施維護管理工