物業(yè)項目經(jīng)理每日工作明細（寫字樓）一、早間準備：啟動當日工作（7:30-8:30）1.信息梳理與預判查閱前一日《物業(yè)工作日報》《財務日報》：標注未閉環(huán)事項（租戶投訴、設備故障、逾期物業(yè)費）優(yōu)先級（緊急/重要/一般），更新《待辦事項跟蹤表》；關注外部影響因素：查看天氣預報（含極端天氣預警）、周邊交通信息（道路施工、公交改線），預判可能影響運營的風險（如暴雨需提前檢查排水系統(tǒng)）；提取關鍵數(shù)據(jù)：核對當日應收物業(yè)費、停車費明細，標記逾期超30天租戶，同步客服部門準備催繳。2.晨會組織與任務部署召集安保、工程、保潔、客服、財務負責人開15-20分鐘晨會：明確當日重點（如租戶入駐協(xié)助、消防巡檢、裝修監(jiān)管），反饋前一日問題進度；協(xié)調(diào)跨部門配合：如工程維修需保潔清理現(xiàn)場、客服需同步租戶維修進展，傳達上級通知（如街道安全檢查要求）并明確責任人及時限；收集部門訴求：聽取各部門工作難點（如備件短缺、人員不足），當場協(xié)調(diào)基礎支持（如緊急采購申請、臨時調(diào)崗）。3.現(xiàn)場初查與基礎保障巡查核心區(qū)域：大堂（照明/空調(diào)/新風運行、訪客登記系統(tǒng)）、電梯廳（年檢標識、應急通話）、地下車庫入口（車輛秩序、照明）；抽查基礎服務：公共衛(wèi)生間清潔度（無污漬、消毒痕跡）、樓層標識完整性，確認安保人員熟知訪客登記流程、體溫檢測設備（若有）正常。二、日常運營：推進核心事務（8:30-12:00）1.事務審批與進度跟進審批關鍵單據(jù)：《報修單》《采購申請單》《裝修許可申請單》，核對流程完整性（如裝修申請需附消防審批文件）、費用合規(guī)性；緊盯維修進度：緊急維修（電梯故障、水管爆裂）2小時內(nèi)響應、4小時出方案，一般維修（燈具更換）24小時完成，要求工程師每日反饋2次進展，同步更新《維修進度跟蹤表》；跟進采購與驗收：核對當日到貨備件（如燈泡、消防配件）數(shù)量與質(zhì)量，確認無誤后簽字入庫，短缺備件立即補提采購。2.租戶對接與需求響應接待與回訪：接待預約租戶（新入駐代表、行政負責人），溝通會議室租賃、空調(diào)延時等需求，出具《需求響應回執(zhí)》；主動回訪3-5家近期有投訴/維修記錄的租戶，填寫《租戶滿意度回訪表》，對不滿意項制定整改方案；費用溝通：對接逾期租戶（優(yōu)先電話、必要上門），了解未繳原因（服務不滿/費用爭議），協(xié)商繳費方案，避免矛盾升級；入駐/退租專項（如有）：入駐前3-7天聯(lián)合工程、客服驗收場地，準備《入駐資料包》；退租前7-15天明確《退租查驗標準》，當日組織聯(lián)合查驗并簽署《退租查驗確認書》。3.設備與環(huán)境管理設備狀態(tài)核查：抽取1-2類核心設備（中央空調(diào)、高低壓配電、消防水泵），結(jié)合《設備運行日志》分析狀態(tài)（超8年設備標記“重點監(jiān)測”、月故障超2次設備制定專項維修計劃）；維護計劃落地：核對當日《月度設備維護計劃》（如中央空調(diào)濾網(wǎng)清洗、消防水泵試運行），檢查執(zhí)行標準（清洗后拍照留存、試運行記錄壓力數(shù)據(jù)）；環(huán)境監(jiān)督：按《清潔作業(yè)標準》抽查3-4個樓層衛(wèi)生間、2個公共區(qū)域，確認保潔執(zhí)行（衛(wèi)生間每2小時清潔消毒、垃圾日產(chǎn)日清）；檢查綠化養(yǎng)護（葉片無枯萎、花盆無積水），枯萎綠植通知養(yǎng)護公司更換。4.裝修現(xiàn)場監(jiān)管巡查2-3家裝修租戶：檢查施工時間合規(guī)性、有無違規(guī)拆改墻體、消防設施保護情況；管控施工影響：確認裝修垃圾按指定路線/時間清運，要求施工方做好防塵降噪（用防塵布、隔離板），違規(guī)行為出具《整改通知書》。三、客戶服務：維護租戶關系（13:30-16:00）1.投訴與復雜問題處理突發(fā)需求響應：10分鐘內(nèi)安排部門處理租戶訴求（門鎖故障、網(wǎng)絡斷連、鄰里噪音），2小時內(nèi)反饋進展，解決后24小時回訪；復雜問題協(xié)調(diào)：如租戶糾紛、裝修噪音投訴，組織雙方現(xiàn)場協(xié)商，達成書面共識（如《噪音管控協(xié)議》）；處理員工服務態(tài)度投訴，核實后教育涉事員工并向租戶致歉；投訴臺賬管理：建立《投訴分類臺賬》（設備故障/服務態(tài)度/費用爭議），每日統(tǒng)計占比，分析高頻問題根源（如某樓層頻繁停水需排查管網(wǎng)）。2.增值服務推進服務商對接：核查第三方服務質(zhì)量（綠植存活率≥95%、快遞錯發(fā)率≤1%、會議室設備完好）；服務推廣：向新入駐租戶發(fā)放《增值服務手冊》（團建場地租賃、節(jié)日裝飾、商務接待），收集租戶新增需求（如下午茶配送）并評估可行性；3.外部單位對接監(jiān)管部門溝通：每周1次對接街道辦、消防大隊，匯報安全管理情況（消防巡檢次數(shù)、隱患整改率），獲取政策變動（如消防新標準）；收到檢查通知后24小時準備資料（消防演練記錄、特種設備年檢報告），12小時內(nèi)制定整改方案；周邊聯(lián)動：每月2次與社區(qū)居委會、周邊商戶溝通，協(xié)調(diào)社區(qū)活動（垃圾分類宣傳）、推出便民服務（租戶憑門禁卡享商戶折扣）；收到居民投訴（裝修噪音）2小時內(nèi)現(xiàn)場協(xié)調(diào)，調(diào)整施工時間并致歉；維保單位跟進：與電梯、消防維保單位確認長期項目進度（如年度大修），要求提供階段性報告，隱患整改1周內(nèi)完成并標記“待復檢”。四、安全應急：筑牢運營底線（16:00-17:00）1.安全巡檢與隱患排查聯(lián)合檢查：與安保、工程抽查樓層消防設施（消防栓壓力、滅火器有效期、煙感報警器靈敏度）、地下車庫（消防通道暢通、充電樁無漏電）；外圍巡查：檢查寫字樓圍墻（無破損）、監(jiān)控攝像頭（無故障）、夜間照明（無損壞），發(fā)現(xiàn)隱患填寫《安全隱患整改表》，明確責任人及時限。2.應急準備與部署物資核查：確認應急物資（急救箱藥品、手電筒、沙袋）充足，短缺立即補充；模擬演練：與安保隊長、工程主管模擬1次突發(fā)場景（火災疏散、電梯困人、停電），檢驗流程熟練度并優(yōu)化；夜間部署：與夜班安保隊長明確重點巡查區(qū)域（地下車庫、無人樓層）、頻次（每2小時1次），叮囑異常情況第一時間上報，不擅自處理超權限問題。五、團隊管理與晚間總結(jié)：收尾與規(guī)劃（17:00-18:00）1.團隊溝通與能力提升個體溝通：與1-2名員工（新客服、資深工程師）單獨交流，了解工作難點（系統(tǒng)操作不熟練）、思想動態(tài)，提供支持（安排培訓、調(diào)整分工）；培訓與考核：每周1次組織部門培訓（物業(yè)服務標準、應急流程、服務禮儀），培訓后筆試/實操考核（合格率≥90%）；每日核對《工作日報》，記錄員工績效得分，每周分析低分原因并制定改進計劃（如資深帶教）；建議收集：收集員工對工作的優(yōu)化建議（如簡化報修流程），合理建議納入《工作優(yōu)化方案》。2.日報撰寫與次日規(guī)劃撰寫《物業(yè)項目經(jīng)理日報》：量化記錄當日成果（處理投訴X件、維修跟進X項、排查隱患X處），標注未閉環(huán)事項原因及次日推進計劃；整理基礎素材：匯總租戶反饋、設備故障數(shù)據(jù)，為《服務質(zhì)量周報》（投訴占比、維修及時率）提供支撐；規(guī)劃次日重點：核對次日重要事項（租戶裝修驗收、上級檢查），提前協(xié)調(diào)人員、準備資料（入駐指南、維保記錄）。3.離場前最終檢查現(xiàn)場復核：巡查大堂（門窗鎖閉、燈光關閉）、消防控制室（值班在崗、監(jiān)控正常）、設備機房（無異常噪音）；設備關閉：關閉辦公室電腦、空調(diào)、門窗，攜帶《待辦事項跟蹤表》《日報》離場。六、專項管理：穿插日常，重點推進1.租戶入駐與退租全流程入駐前（3-7天）：驗收場地→準備《入駐資料包》→協(xié)調(diào)安保/保潔/工程準備；入駐當日：接待引導→協(xié)調(diào)設備搬運→更新系統(tǒng)狀態(tài)（標記“已入駐”、推送繳費提醒）；退租前（7-15天）：明確退租標準→發(fā)送資料清單；退租當日：聯(lián)合查驗→協(xié)商損壞賠償→回收門禁卡/注銷信息→退還押金（符合條件）→歸檔資料。2.設施設備長期維護備件管理：每周抽查倉庫，確保常用備件（滿足3-5次維修）充足，過期/損壞備件單獨存放，每月統(tǒng)一報廢；老化設備處理：收集老化設備（舊電梯、過時消防系統(tǒng)）市場報價與更新方案，形成《設備更新可行性報告》上報總部；3.能耗管理與節(jié)能降耗每日監(jiān)測：登錄智能能耗系統(tǒng)，查看總能耗及各樓層數(shù)據(jù)，能耗突增（如某樓層電費漲30%）通知工程部排查；統(tǒng)計中央空調(diào)運行時長、照明開啟時間