租賃合同法律審核重點提示在商業(yè)活動與日常生活中，租賃合同扮演著至關(guān)重要的角色，它不僅規(guī)范著出租人與承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，更是預(yù)防和化解租賃糾紛的基礎(chǔ)。一份條款完備、權(quán)利義務(wù)清晰的租賃合同，能夠有效降低交易風險，保障雙方合法權(quán)益。作為法律審核環(huán)節(jié)，其核心在于確保合同的合法性、公平性與可執(zhí)行性。以下將從多個維度，對租賃合同法律審核中的重點事項進行提示，以期為相關(guān)實務(wù)操作提供有益參考。一、合同主體審核：交易對手的真實性與適格性合同主體的適格是合同有效的前提，審核時需擦亮雙眼，力求“眼見為實”。（一）出租方主體資格與權(quán)利瑕疵審查出租方是否為租賃標的物的合法權(quán)利人，或是否獲得合法授權(quán)，直接關(guān)系到租賃合同的效力。務(wù)必要求出租方提供能夠證明其對租賃物享有所有權(quán)或處分權(quán)的證明文件，如不動產(chǎn)權(quán)證書、購房合同等原件，并留存復(fù)印件。若出租方為轉(zhuǎn)租人，則需審查其與原出租人之間的租賃合同，確認其享有轉(zhuǎn)租權(quán)，且轉(zhuǎn)租期限未超出原租賃期限。對于產(chǎn)權(quán)不明晰或存在共有、抵押、查封等權(quán)利限制的租賃物，需格外謹慎，必要時應(yīng)要求出租方提供相關(guān)權(quán)利人或有權(quán)機關(guān)的書面同意文件。（二）承租方主體身份與履約能力核實承租方的身份信息亦需核實。對于公司或其他組織，應(yīng)審查其營業(yè)執(zhí)照、相關(guān)資質(zhì)證明，了解其經(jīng)營范圍及實際經(jīng)營狀況，評估其履約能力。對于個人，則需核實其身份證件。實踐中，通過企查查等公開信息平臺查詢企業(yè)征信、涉訴情況，或要求個人提供收入證明等，均是評估履約能力的有效輔助手段。二、租賃標的物：明確、具體、無爭議租賃標的物是租賃合同的核心，其描述必須清晰、準確，避免產(chǎn)生歧義。（一）租賃物的準確界定合同中應(yīng)明確租賃物的具體位置、門牌號碼，以及租賃的范圍，如具體樓層、單元、房間等。對于房屋租賃，其建筑面積、套內(nèi)建筑面積或使用面積也應(yīng)明確約定，并最好附有平面圖作為合同附件。（二）租賃物的用途約定租賃物的用途必須明確，例如是用于辦公、商業(yè)、工業(yè)還是居住。該用途應(yīng)符合租賃物的規(guī)劃性質(zhì)和法律法規(guī)的規(guī)定，承租人不得擅自改變。若需改變用途，應(yīng)事先征得出租方書面同意，并按規(guī)定向相關(guān)部門辦理審批手續(xù)。（三）租賃物的現(xiàn)狀與交付合同中應(yīng)載明租賃物的現(xiàn)狀，包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修情況、附屬設(shè)施設(shè)備等。建議通過簽訂《租賃物交接確認書》或清單的方式，詳細列明租賃物及附屬設(shè)施設(shè)備的名稱、數(shù)量、狀況，并由雙方簽字確認，作為合同的組成部分。這對于避免租賃期滿返還時的扯皮至關(guān)重要。三、租賃期限：清晰界定，兼顧特殊情形租賃期限的約定應(yīng)明確起止時間，精確到年月日。（一）租賃期限的長度與生效根據(jù)《民法典》規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。合同中應(yīng)明確租賃期限的起算點，通常是從租賃物實際交付之日起算，或約定一個特定的起始日期。（二）租賃期滿后的處理合同應(yīng)明確租賃期滿后，是自動終止、續(xù)租還是由承租方優(yōu)先承租。若約定續(xù)租，應(yīng)明確續(xù)租的條件、租金調(diào)整方式及提前通知期限。若承租方希望在期滿后繼續(xù)承租，通常應(yīng)在期滿前一定期限內(nèi)（如三個月）書面通知出租方。四、租金及支付方式：細致約定，防范風險租金條款是合同的核心經(jīng)濟條款，需細致入微。（一）租金標準與支付周期明確約定租金單價、總額，以及租金的支付周期（如月付、季付、年付）和具體支付日期。租金是否含稅，也應(yīng)明確。（二）租金支付方式與賬戶信息約定租金的支付方式，如銀行轉(zhuǎn)賬、支票等。若為銀行轉(zhuǎn)賬，需寫明出租方指定的收款賬戶信息（戶名、開戶行、賬號），確保準確無誤。（三）押金（保證金）的處理押金的金額、支付時間、退還條件及方式應(yīng)明確。通常在租賃期滿、承租方付清所有應(yīng)付款項并將租賃物恢復(fù)原狀或雙方約定狀態(tài)后，出租方應(yīng)在一定期限內(nèi)（如十五日內(nèi)）將押金無息退還。因承租方違約導(dǎo)致出租方損失的，出租方有權(quán)從押金中扣除。（四）其他費用的承擔除租金外，租賃期內(nèi)可能產(chǎn)生的其他費用，如物業(yè)管理費、水電費、燃氣費、暖氣費、網(wǎng)絡(luò)費、電話費、電視收視費、房屋租賃稅費等，應(yīng)由哪一方承擔，需逐一列明，避免后續(xù)產(chǎn)生爭議。五、雙方權(quán)利與義務(wù)：權(quán)利義務(wù)對等，責任明確（一）出租方的權(quán)利與義務(wù)出租方的主要義務(wù)包括：保證按時交付符合約定條件的租賃物；保證租賃物不存在權(quán)利瑕疵，確保承租人能正常使用；負責租賃物主體結(jié)構(gòu)及主要附屬設(shè)施的維修（合同另有約定的除外）；不得非法干預(yù)承租人的正常使用等。其權(quán)利主要是按時收取租金，監(jiān)督承租人合理使用租賃物等。（二）承租方的權(quán)利與義務(wù)承租方的主要義務(wù)包括：按時足額支付租金及其他應(yīng)付費用；按照合同約定的用途合理使用租賃物；未經(jīng)出租方同意，不得擅自對租賃物進行改建、擴建、裝修或改變結(jié)構(gòu)；不得利用租賃物從事違法活動；未經(jīng)同意不得擅自轉(zhuǎn)租、分租；租賃期滿按時返還租賃物等。其權(quán)利主要是依約占有、使用租賃物。（三）轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓與交換未經(jīng)出租方書面同意，承租方不得擅自轉(zhuǎn)租。若合同允許轉(zhuǎn)租，應(yīng)明確轉(zhuǎn)租的條件、程序及轉(zhuǎn)租合同的主要條款限制。（四）租賃物的維修與保養(yǎng)明確租賃物的維修責任方。一般而言，出租方負責房屋主體結(jié)構(gòu)和主要附屬設(shè)施的自然損耗維修，承租方負責日常使用中的小修小補及因自身過錯造成的損壞維修。對于裝修，應(yīng)約定裝修方案是否需經(jīng)出租方同意，裝修費用由誰承擔，租賃期滿或合同解除后裝修物的歸屬及處理方式。六、違約責任：約定明確，具有可操作性違約責任是保障合同履行的重要條款，應(yīng)針對不同違約情形約定相應(yīng)的責任承擔方式。（一）出租方違約責任如出租方未能按時交付租賃物、交付的租賃物不符合約定條件、擅自提前解除合同、干擾承租方正常使用等，應(yīng)承擔何種違約責任，如支付違約金、賠償損失、減免租金等。（二）承租方違約責任如承租方未能按時支付租金（可約定逾期支付的違約金計算方式，如按日萬分之幾計算）、擅自改變租賃用途、擅自轉(zhuǎn)租、損壞租賃物、擅自提前退租等，出租方有權(quán)采取何種措施，如要求支付違約金、解除合同、收回租賃物、要求賠償損失等。（三）違約金的設(shè)定違約金的數(shù)額或計算方法應(yīng)明確。約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少；過分低于造成的損失的，可以請求增加。因此，違約金的設(shè)定應(yīng)遵循公平合理原則。七、合同的變更、解除與終止：條件清晰，程序正當合同的變更和解除需符合法定或約定條件，并履行相應(yīng)程序。（一）合同變更與解除的條件明確在何種情況下雙方可以協(xié)商變更或解除合同，以及一方單方解除合同的條件，如承租方長期拖欠租金、出租方根本違約導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)等。（二）合同終止后的處理租賃期滿或合同解除后，承租方應(yīng)如何返還租賃物，費用如何結(jié)算，押金如何處理，以及雙方的后合同義務(wù)等，均應(yīng)有所約定。八、不可抗力與爭議解決：風險共擔，路徑暢通（一）不可抗力約定不可抗力的范圍，以及發(fā)生不可抗力事件后雙方的通知義務(wù)、損失承擔原則和合同的處理方式（如中止、解除）。（二）爭議解決方式明確約定合同爭議的解決方式，是選擇訴訟還是仲裁。若選擇訴訟，應(yīng)約定有管轄權(quán)的人民法院（通常是租賃物所在地或被告住所地法院）；若選擇仲裁，應(yīng)明確仲裁機構(gòu)的名稱。九、其他約定與合同生效根據(jù)具體情況，還可約定通知與送達條款（明確雙方的聯(lián)系方式和送達地址）、保密條款、法律適用條款等。合同的生效條件，一般為雙方簽字蓋章之日起生效。結(jié)語租賃合同的法律審核