穆尼河協(xié)議書1.甲方（買方/出租方/委托方）：

甲方名稱：XX房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司，

甲方地址：中國北京市朝陽區(qū)光華路1號XX大廈18層，

甲方法定代表人/負責(zé)人：張明，職務(wù)：董事長，

甲方聯(lián)系方式

2.乙方（賣方/承租方/服務(wù)提供方）：

乙方名稱：XX商業(yè)運營管理有限公司，

乙方地址：中國上海市靜安區(qū)南京西路100號XX廣場12層，

乙方法定代表人/負責(zé)人：李華，職務(wù)：總經(jīng)理，

乙方聯(lián)系方式

協(xié)議簡介：

鑒于甲方XX房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司（以下簡稱“甲方”）作為國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)商及持有型物業(yè)運營商，擁有豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營經(jīng)驗，并計劃在烏魯木齊市開發(fā)建設(shè)一處大型綜合性商業(yè)綜合體項目；

鑒于乙方XX商業(yè)運營管理有限公司（以下簡稱“乙方”）作為國內(nèi)知名的商業(yè)地產(chǎn)管理及運營服務(wù)商，具備專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃、招商運營、物業(yè)管理及品牌推廣能力，并希望與甲方合作，共同開發(fā)并運營上述商業(yè)綜合體項目；

鑒于雙方基于互利共贏的原則，經(jīng)友好協(xié)商，決定就甲方擬開發(fā)建設(shè)的烏魯木齊市XX商業(yè)綜合體項目（以下簡稱“項目”）的合作事宜達成一致，特訂立本協(xié)議。

本協(xié)議的簽訂背景基于雙方在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的長期合作基礎(chǔ)及相互信任，旨在通過甲方提供項目開發(fā)資源與乙方提供專業(yè)運營服務(wù)，實現(xiàn)項目的整體價值最大化，并為雙方后續(xù)在更多商業(yè)地產(chǎn)項目上的合作奠定基礎(chǔ)。雙方均確認，本協(xié)議的履行將嚴格遵循市場規(guī)則及法律法規(guī)，確保合作的順利進行。

第一條協(xié)議目的與范圍

本協(xié)議的主要目的是明確甲乙雙方在烏魯木齊市XX商業(yè)綜合體項目（以下簡稱“項目”）上的合作框架及具體分工，以實現(xiàn)項目的共同開發(fā)與高效運營。具體內(nèi)容涵蓋項目的前期策劃、規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化、工程建設(shè)監(jiān)督、招商運營管理、品牌推廣、物業(yè)管理以及財務(wù)監(jiān)管等方面。甲方負責(zé)提供項目所需的基礎(chǔ)開發(fā)資源，包括但不限于土地獲取、資金投入及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；乙方負責(zé)提供專業(yè)的商業(yè)運營管理服務(wù)，包括但不限于商業(yè)規(guī)劃布局、主力店招商、經(jīng)營業(yè)態(tài)管理、市場推廣活動、客戶關(guān)系維護及日常物業(yè)管理等。雙方通過緊密協(xié)作，確保項目按時、按質(zhì)、按預(yù)算完成建設(shè)，并實現(xiàn)商業(yè)運營的預(yù)期收益，最終將項目打造成為區(qū)域內(nèi)具有競爭力的商業(yè)地標(biāo)。

第二條定義

1.“項目”指代甲方擬開發(fā)建設(shè)的烏魯木齊市XX商業(yè)綜合體項目，包括但不限于商業(yè)裙樓、購物中心、寫字樓及配套物業(yè)等。

2.“商業(yè)運營管理服務(wù)”指乙方提供的涵蓋商業(yè)策劃、招商推廣、運營維護、物業(yè)管理等服務(wù)內(nèi)容。

3.“開發(fā)資源”指甲方提供的土地、資金、設(shè)計及建設(shè)等相關(guān)資源。

4.“合作期限”指本協(xié)議約定的雙方合作時長，自協(xié)議生效日起計算。

5.“預(yù)期收益”指項目運營后產(chǎn)生的銷售收入、租金收入等經(jīng)濟收益。

6.“不可抗力”指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，如自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等。

第三條雙方權(quán)利與義務(wù)

1.甲方的權(quán)力與義務(wù)：

（1）甲方有權(quán)監(jiān)督乙方提供的商業(yè)運營管理服務(wù)是否符合本協(xié)議約定，并對服務(wù)質(zhì)量提出改進建議。

（2）甲方有權(quán)要求乙方定期提交項目運營報告，包括但不限于招商進度、財務(wù)狀況、市場反饋等。

（3）甲方負責(zé)辦理項目相關(guān)的政府審批手續(xù)，并確保項目符合法律法規(guī)要求。

（4）甲方應(yīng)按照本協(xié)議約定，及時向乙方支付項目開發(fā)所需的資金支持，并確保資金使用的合規(guī)性。

（5）甲方有權(quán)參與項目重大經(jīng)營決策，如主力店簽約、重大促銷活動等。

（6）甲方應(yīng)提供項目開發(fā)過程中的必要信息支持，包括土地證明、規(guī)劃許可、建設(shè)進度等。

（7）甲方應(yīng)配合乙方進行項目品牌推廣，共同提升項目市場影響力。

（8）甲方應(yīng)承擔(dān)項目建設(shè)期間的一切風(fēng)險，并確保項目按時交付使用。

2.乙方的權(quán)力與義務(wù)：

（1）乙方有權(quán)根據(jù)本協(xié)議約定，全面負責(zé)項目的商業(yè)運營管理工作，包括但不限于商業(yè)策劃、招商推廣、運營維護、物業(yè)管理等。

（2）乙方有權(quán)要求甲方按時支付項目開發(fā)資金，并確保資金用于項目建設(shè)的合理需求。

（3）乙方應(yīng)制定詳細的商業(yè)運營方案，包括招商計劃、品牌布局、營銷策略等，并提交甲方審核。

（4）乙方應(yīng)建立完善的項目運營管理體系，確保項目運營的安全、高效、有序。

（5）乙方應(yīng)定期向甲方匯報項目運營情況，包括招商進度、租金收入、成本支出等，并接受甲方的監(jiān)督。

（6）乙方應(yīng)積極拓展商業(yè)資源，引進優(yōu)質(zhì)品牌，提升項目商業(yè)價值。

（7）乙方應(yīng)負責(zé)項目日常物業(yè)管理，包括安全保衛(wèi)、環(huán)境保潔、設(shè)施維護等，確保項目形象良好。

（8）乙方應(yīng)承擔(dān)項目運營管理過程中的經(jīng)營風(fēng)險，并確保項目運營符合市場規(guī)律及法律法規(guī)要求。

（9）乙方應(yīng)配合甲方進行項目品牌推廣，共同提升項目市場影響力。

（10）乙方應(yīng)建立客戶服務(wù)體系，提升客戶滿意度，并積極處理客戶投訴及糾紛。

（11）乙方應(yīng)維護項目的商業(yè)環(huán)境，確保項目運營的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。

（12）乙方應(yīng)遵守商業(yè)道德和行業(yè)規(guī)范，維護甲方及項目的合法權(quán)益。

第四條價格與支付條件

1.甲方同意向乙方支付商業(yè)運營管理服務(wù)費，費率按照項目總建筑面積的X%計算，具體費率以雙方另行簽訂的《商業(yè)運營管理服務(wù)費明細協(xié)議》為準。該費用涵蓋乙方提供的本協(xié)議第二條約定的全部商業(yè)運營管理服務(wù)。

2.支付方式：乙方應(yīng)向甲方開具合法有效的等額發(fā)票。甲方應(yīng)在收到乙方開具的符合要求的發(fā)票后30個工作日內(nèi)，將相應(yīng)款項支付至乙方指定的以下銀行賬戶：

開戶名稱：XX商業(yè)運營管理有限公司

開戶銀行：中國工商銀行XX分行

銀行賬號：622202************1234

3.支付時間：首期服務(wù)費于本協(xié)議生效之日起X日內(nèi)支付；后續(xù)服務(wù)費按季度支付，每季度結(jié)束后X日內(nèi)，甲方應(yīng)根據(jù)乙方提交的上季度運營報告及發(fā)票，支付對應(yīng)費用；項目最終結(jié)算期，雙方根據(jù)協(xié)議履行情況完成清算后X日內(nèi)，支付剩余所有款項。

4.甲方支付服務(wù)費的前提條件：乙方應(yīng)確保已按照本協(xié)議約定履行其義務(wù)，并提交完整、合規(guī)的服務(wù)成果及發(fā)票。甲方有權(quán)在收到發(fā)票前對乙方提交的服務(wù)成果進行審核，如發(fā)現(xiàn)不符合約定，甲方有權(quán)要求乙方整改，并相應(yīng)延遲支付該部分費用，但延遲時間不得超過30日。如乙方未能按時提交合規(guī)發(fā)票，甲方有權(quán)暫緩支付，直至乙方補齊。

第五條履行期限

1.本協(xié)議有效期為X年，自雙方授權(quán)代表簽字并加蓋公章（或合同專用章）之日起生效。

2.合作期限的起始點為項目主體結(jié)構(gòu)封頂之日起，或雙方另行約定的其他起始日期。

3.協(xié)議期滿前X個月，如雙方均有意繼續(xù)合作，應(yīng)另行協(xié)商簽訂續(xù)期協(xié)議。若雙方未在期滿前X個月達成續(xù)期協(xié)議，本協(xié)議到期自動終止。

4.關(guān)鍵時間節(jié)點：

（1）項目規(guī)劃審批完成節(jié)點：雙方應(yīng)共同努力，確保在協(xié)議生效后X個月內(nèi)完成項目主要規(guī)劃方案的政府審批。

（2）項目奠基節(jié)點：在獲得主要規(guī)劃審批后X個月內(nèi)完成項目奠基儀式。

（3）項目主體結(jié)構(gòu)封頂節(jié)點：作為乙方開始全面商業(yè)運營準備工作的主要參考節(jié)點。

（4）項目竣工驗收及開業(yè)節(jié)點：項目應(yīng)按照批準的規(guī)劃及設(shè)計標(biāo)準完成建設(shè)，并在協(xié)議生效后X年內(nèi)實現(xiàn)正式開業(yè)運營。雙方應(yīng)密切配合，確保項目按期達到可開業(yè)條件。

第六條違約責(zé)任

1.甲方違約責(zé)任：

（1）若甲方未按本協(xié)議第四條約定按時足額支付乙方商業(yè)運營管理服務(wù)費，每逾期一日，應(yīng)按逾期支付金額的萬分之X向乙方支付違約金。逾期超過X日的，乙方有權(quán)暫停提供部分或全部商業(yè)運營管理服務(wù)，直至甲方付清全部款項及違約金。若甲方逾期支付導(dǎo)致乙方產(chǎn)生額外費用（如融資成本增加等），甲方應(yīng)一并承擔(dān)。

（2）若因甲方原因（如未及時提供項目開發(fā)所需的關(guān)鍵文件、未獲得必要的政府許可等）導(dǎo)致項目進度嚴重滯后或乙方無法按計劃開展商業(yè)運營準備工作，甲方應(yīng)承擔(dān)由此給乙方造成的實際損失，包括但不限于乙方已投入的預(yù)備性工作費用、可預(yù)期的服務(wù)收入損失等。

（3）若甲方單方面解除本協(xié)議，應(yīng)向乙方支付相當(dāng)于本協(xié)議未履行部分服務(wù)費總額X%的違約金。若該違約金不足以彌補乙方因解除協(xié)議而遭受的實際損失（包括但不限于已投入的管理成本、預(yù)期收益損失、商譽損失等），乙方有權(quán)進一步要求賠償。

2.乙方違約責(zé)任：

（1）若乙方未按本協(xié)議第二條定義之“商業(yè)運營管理服務(wù)”的標(biāo)準和范圍履行義務(wù)，導(dǎo)致項目商業(yè)價值降低或甲方利益受損，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。甲方有權(quán)要求乙方立即糾正違約行為，并賠償由此造成的直接經(jīng)濟損失。若乙方服務(wù)質(zhì)量持續(xù)不達標(biāo)，經(jīng)甲方書面提出后仍不改進的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議，并要求乙方支付相當(dāng)于本協(xié)議未履行部分服務(wù)費總額X%的違約金。

（2）若乙方在招商、運營過程中違反保密義務(wù)，泄露甲方商業(yè)秘密或項目敏感信息，給甲方造成損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

（3）若乙方因管理不善，導(dǎo)致項目發(fā)生重大安全事故（如火災(zāi)、結(jié)構(gòu)坍塌等）或重大經(jīng)營事故（如主力店流失導(dǎo)致大面積空置、嚴重客戶投訴事件等），造成甲方或第三方損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任，包括但不限于直接經(jīng)濟損失、訴訟費、律師費、賠償金等。乙方還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政或刑事責(zé)任。

（4）若乙方擅自將本協(xié)議項下的部分或全部權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三方，或擅自與第三方合作開展與本協(xié)議約定范圍重疊的商業(yè)活動，甲方有權(quán)單方面解除本協(xié)議，并要求乙方支付相當(dāng)于本協(xié)議未履行部分服務(wù)費總額X%的違約金。

（5）若因乙方原因?qū)е马椖课茨馨雌陂_業(yè)或開業(yè)后運營狀況嚴重不符合預(yù)期，影響甲方整體投資回報的，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。具體賠償方式和金額由雙方根據(jù)實際情況協(xié)商確定，但不得低于本協(xié)議第四條約定服務(wù)費總額的X%。

3.違約金上限：雙方同意，本協(xié)議項下的所有違約金累計總額不應(yīng)超過本協(xié)議項下預(yù)計服務(wù)費總額的X%。若違約金不足以彌補守約方實際損失的，守約方有權(quán)另行主張賠償。

4.協(xié)商解決：發(fā)生違約行為時，違約方應(yīng)在收到守約方書面違約通知后X日內(nèi)，與守約方進行協(xié)商，尋求解決違約問題的最佳方案。協(xié)商不成的，按本協(xié)議第十四條約定處理。

5.賠償范圍：除本協(xié)議明確約定的違約金外，違約方還應(yīng)賠償因其違約行為給守約方造成的直接經(jīng)濟損失，包括但不限于實際支出費用、預(yù)期可得利益損失、為處理違約事宜產(chǎn)生的合理費用（如差旅費、律師費等）。

第七條不可抗力

1.定義：不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，包括但不限于地震、臺風(fēng)、洪水、海嘯、火災(zāi)、戰(zhàn)爭、動亂、政府行為（如征收、政策重大調(diào)整）、流行病疫情以及其他類似事件。

2.通知義務(wù)：任何一方因不可抗力導(dǎo)致無法履行或無法完全履行本協(xié)議義務(wù)時，應(yīng)在不可抗力事件發(fā)生后X日內(nèi)，以書面形式通知對方，詳細說明不可抗力事件的情況、影響以及預(yù)計持續(xù)的時間。通知應(yīng)包含不可抗力事件發(fā)生的時間、地點、性質(zhì)、可能造成的影響等關(guān)鍵信息，并附相關(guān)證明文件（如政府部門公告、新聞報道、保險理賠文件等）。

3.責(zé)任免除：因不可抗力導(dǎo)致任何一方無法履行或延遲履行本協(xié)議項下部分或全部義務(wù)的，受影響方不承擔(dān)違約責(zé)任。雙方應(yīng)根據(jù)不可抗力事件的影響，協(xié)商決定是否延期履行、部分履行或解除協(xié)議。

4.協(xié)商與繼續(xù)履行：在不可抗力事件影響消除后，雙方應(yīng)立即協(xié)商，根據(jù)事件影響程度和持續(xù)時間，決定是否恢復(fù)履行協(xié)議義務(wù)。若不可抗力事件持續(xù)超過X日，雙方均有權(quán)根據(jù)事件影響評估結(jié)果，協(xié)商解除本協(xié)議。解除協(xié)議的，雙方應(yīng)就各自的權(quán)利義務(wù)終止事宜進行結(jié)算，互不承擔(dān)違約責(zé)任，但已實際發(fā)生的、合理的費用應(yīng)由相關(guān)方承擔(dān)。

5.不可抗力證明：發(fā)生不可抗力事件的一方有責(zé)任提供相關(guān)證明文件，證明不可抗力事件的真實性及其對協(xié)議履行的影響。若一方無法提供合理證明，另一方有權(quán)要求其繼續(xù)履行義務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

6.不可抗力持續(xù)：即使不可抗力事件本身已消除，但若其產(chǎn)生的后果（如場地污染、供應(yīng)鏈中斷、市場環(huán)境劇變等）仍持續(xù)影響協(xié)議履行超過X個月的，雙方均有權(quán)基于實際情況和影響，協(xié)商調(diào)整協(xié)議條款或解除協(xié)議。協(xié)商不成的，可提交仲裁或訴訟解決。

第八條爭議解決

1.協(xié)商與調(diào)解：凡因本協(xié)議引起或與本協(xié)議有關(guān)的任何爭議，雙方應(yīng)首先通過友好協(xié)商解決。若協(xié)商未能解決爭議，雙方可共同委托雙方認可的第三方進行調(diào)解。調(diào)解應(yīng)本著公平、合理的原則進行，調(diào)解達成一致意見的，應(yīng)簽署調(diào)解協(xié)議書，作為本協(xié)議不可分割的一部分。

2.仲裁：若協(xié)商或調(diào)解未能解決爭議，任何一方均有權(quán)將爭議提交至具有管轄權(quán)的仲裁委員會，按照申請仲裁時該會現(xiàn)行有效的仲裁規(guī)則進行仲裁。仲裁地點為烏魯木齊市。仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。仲裁過程中，除爭議事項外，雙方應(yīng)繼續(xù)履行本協(xié)議其他未受爭議影響的條款。

3.訴訟：若雙方未選擇仲裁，則任何一方均有權(quán)向項目所在地（或協(xié)議簽訂地、甲方住所地）有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟解決爭議。選擇訴訟的，應(yīng)適用中華人民共和國法律。法院判決生效后，雙方應(yīng)自覺履行。在訴訟期間，除爭議事項外，雙方應(yīng)繼續(xù)履行本協(xié)議其他未受爭議影響的條款。

4.法律適用：爭議解決所依據(jù)的法律為本協(xié)議簽訂地法律，即中華人民共和國法律（不包括其沖突法規(guī)則）。

5.專屬管轄：本協(xié)議約定仲裁或訴訟的，具有優(yōu)先適用性。除非雙方明確書面同意，任何一方選擇仲裁或訴訟后，不得再以相同理由向其他仲裁機構(gòu)申請仲裁或向其他法院提起訴訟。

第九條其他條款

1.通知：本協(xié)議項下的所有通知、請求、要求或其他通信均應(yīng)以書面形式作出，并通過專人遞送、掛號信、傳真、電子郵件或本協(xié)議首頁載明的其他聯(lián)系方式發(fā)送。以專人遞送方式發(fā)送的，送達時即視為送達；以掛號信方式發(fā)送的，寄出后X日即視為送達；以傳真或電子郵件方式發(fā)送的，發(fā)送成功時即視為送達。若通過電子郵件發(fā)送，收件人應(yīng)確認收到。任何一方變更聯(lián)系方式，應(yīng)提前X日書面通知對方。

2.協(xié)議變更：對本協(xié)議的任何修改或補充，均須經(jīng)雙方授權(quán)代表簽署書面文件后生效。任何口頭約定或非書面形式的變更均無效。

3.協(xié)議的完整性與關(guān)聯(lián)性：本協(xié)議構(gòu)成雙方就合作事宜達成的完整協(xié)議，取代雙方此前就此達成的所有口頭或書面協(xié)議、諒解或安排。本協(xié)議各條款應(yīng)相互關(guān)聯(lián)，但若存在不一致，以本協(xié)議主條款為準。

4.可分割性：若本協(xié)議任何條款被認定為無效或不可執(zhí)行，不影響其他條款的效力。雙方應(yīng)協(xié)商替換為內(nèi)容最接近、合法有效的條款。

5.轉(zhuǎn)讓：未經(jīng)對方事先書面同意，任何一方不得將其在本協(xié)議項下的權(quán)利或義務(wù)部分或全部轉(zhuǎn)讓給第三方。同意轉(zhuǎn)讓的，受讓方即取代轉(zhuǎn)讓方地位，享有同等權(quán)利并承擔(dān)同等義務(wù)。

6.獨立性：本協(xié)議各條款是相互獨立的，任一條款的違反不構(gòu)成對其他條款的違反。

7.利益分配：若項目運營產(chǎn)生利潤，雙方應(yīng)根據(jù)本協(xié)議約定及另行簽訂的財務(wù)管理辦法進行分配。若項目出現(xiàn)虧損，雙方應(yīng)根據(jù)約定承擔(dān)。

8.不構(gòu)成合伙：雙方合作僅限于本協(xié)議約定的范圍，不構(gòu)成任何形式的合伙、合資或共同經(jīng)營關(guān)系，雙方各自獨立承擔(dān)法律責(zé)任。

9.保密：雙方應(yīng)對本協(xié)議內(nèi)容及在合