I住房突出問題研究的國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述1.1國(guó)外研究綜述住房突出問題在一定程度上是住房需求的增加與土地資源的稀缺造成的，同時(shí)社會(huì)的穩(wěn)定程度與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況也應(yīng)該被考慮其中。丹尼森（1967）認(rèn)為，人類對(duì)于不斷改善住房條件的欲望是無窮無盡的，當(dāng)生活在貧民窟中的人們從其中走出時(shí)會(huì)下意識(shí)的追求更適合更優(yōu)越的居住環(huán)境，這也導(dǎo)致了住房的標(biāo)準(zhǔn)被不斷提高。這是人生下來就具有的特性。從而，他認(rèn)為對(duì)于住房問題的研究就是研究一個(gè)國(guó)家如何滿足人民對(duì)于不斷提高住房品質(zhì)的追求，并將其與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)結(jié)構(gòu)的變化相互結(jié)合。同時(shí)，唐尼森也提到，基本上世界所有的大城市的發(fā)展都會(huì)遇到土地價(jià)格上漲和土地資源匱乏的問題。并且他針對(duì)因土地資源短缺造成的住房問題提出了9個(gè)需要解決的關(guān)鍵要素。而當(dāng)這些關(guān)鍵要素被全部解決，政府的執(zhí)行、提升和應(yīng)用研究才能算到達(dá)適合的水準(zhǔn)。隆德（2006）則認(rèn)為住房問題并不是主動(dòng)暴露出來的，而是需要社會(huì)通過調(diào)查來發(fā)掘。如果住房分配的不平等或者這種不平等傷害到了弱勢(shì)群體的利益分配，那么這就會(huì)變成一個(gè)社會(huì)問題。這種不平等將會(huì)造成住房困難的人們因?yàn)樽》織l件差導(dǎo)致其所享受的醫(yī)療水平和受教育程度受到影響。也使得和那些財(cái)富充足能夠居住在高質(zhì)量住房中的人相比差距越來越大。早在二十世紀(jì)二十年代，以英國(guó)為代表的歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家就已經(jīng)開始大量地提供具有補(bǔ)貼性質(zhì)的住房，由于這些住房的目的是保障低水平收入者能夠在其能夠支付的范圍內(nèi)享受到不錯(cuò)的住房條件。因而這些住房又被稱作可支付性住房。這樣類型的房子因?yàn)椴豢紤]它的所有權(quán)和財(cái)產(chǎn)方面的安排而提給給那些負(fù)擔(dān)不起買房或者租房的人也被稱為公共住房。布朗姆利（1994）指出，英國(guó)的可支付住房的供需平衡直到1980年底仍基本保持穩(wěn)定，但是到1990年底缺開始出現(xiàn)了供需失衡現(xiàn)象。于是在1980—2000年間，住房的可支付問題作為住房突出問題的一部分也單獨(dú)成為了一個(gè)被研究對(duì)象而逐漸興起。隆德（2006）認(rèn)為，因?yàn)樽》渴侨祟惾粘Ｉ罨顒?dòng)的基本需求，如果人們將自己的大部分收入用在住房消費(fèi)上，就會(huì)影響到對(duì)于其他同樣的基本需求品的消費(fèi)水平。特別是對(duì)于那些剛進(jìn)行完住房消費(fèi)的工薪家庭，住房的收益將無法得到從而造成因住房支付導(dǎo)致收入下降的可支付問題。布朗姆利和卡爾（2005）認(rèn)為可以用收入占到住房消費(fèi)的比值來衡量支付能力。如果將這個(gè)比值控制在25%之內(nèi)，就不會(huì)產(chǎn)生明顯的支付問題，反之亦然。雖然直到現(xiàn)在還沒有一個(gè)官方的可支付標(biāo)準(zhǔn)，但是英國(guó)ODPM指出如果地方政府或者住房協(xié)會(huì)將住房以補(bǔ)貼的形式提供，那么這樣的住房就是可支付住房。到目前為止，基本世界上絕大多數(shù)的國(guó)家都或多或少地對(duì)于住房市場(chǎng)進(jìn)行了干涉。海蒂（1994）指出，世界上大多數(shù)國(guó)家或者地區(qū)都不可避免的實(shí)施了住房商品化政策，各類住房主要是通過住房市場(chǎng)來進(jìn)行流通。但是由于住房本身存在的特殊性，導(dǎo)致各國(guó)政府都通過干預(yù)和調(diào)整來不斷加強(qiáng)和完善住房市場(chǎng)。丹尼森（1967）嘗試通過政府在住房領(lǐng)域所擔(dān)當(dāng)?shù)牟灰粯拥慕巧珌斫忉寶W洲國(guó)家所出現(xiàn)的不同住房體系。他認(rèn)為相同的收入水平的人群在購(gòu)買住房時(shí)的迫切程度往往與他們所處的人生階段的不同相關(guān)。當(dāng)人們成立新家庭或者進(jìn)行工作上的調(diào)整時(shí)，對(duì)于住房的需求總是更加迫切。因而，住房市場(chǎng)也不能僅僅從社會(huì)和人口環(huán)境方面來單獨(dú)理解，政府不論通過任何方式來干涉住房市場(chǎng)，也不論這種干涉能達(dá)到什么程度，最終都會(huì)很大程度上決定市場(chǎng)通過哪種方式來運(yùn)作以及滿足住房需求。而隆德則認(rèn)為，住房政策是國(guó)家對(duì)于住房市場(chǎng)的直接干預(yù)過程。換言之，對(duì)于住房政策的研究往往也是對(duì)于國(guó)家干預(yù)住房市場(chǎng)的研究。1.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀對(duì)于住房突出問題的研究，國(guó)內(nèi)起步相對(duì)于國(guó)外來說較晚。瞿曉琳（2016）對(duì)改革開放時(shí)期存在的住房問題的起因以及如何解決作出了研究，認(rèn)為在當(dāng)時(shí)政府所做的一些措施成功帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增強(qiáng)了政府的公信力并為以后解決住房問題奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。而現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)對(duì)于住房問題的研究主要存在于保障性住房問題和住房供給問題兩方面。任文君（2017）梳理了國(guó)內(nèi)開展保障性住房建設(shè)歷程中普遍存在的問題，重點(diǎn)分析了一些阻礙性問題，主張政府應(yīng)該重點(diǎn)開展科學(xué)的規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上逐步展開保障性住房領(lǐng)域的建設(shè)。他還主張，受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響，房地產(chǎn)環(huán)境較為復(fù)雜而難以處理，應(yīng)該給予收入較低的群體以更多的關(guān)注，幫助他們處理住房方面的困難，這是推動(dòng)住房建設(shè)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。楊盈盈（2018）從供給側(cè)改革的視角分析了我國(guó)住房保障建設(shè)的新模式，強(qiáng)調(diào)建設(shè)計(jì)劃和建設(shè)制度的重要性，認(rèn)為在不久的將來，我國(guó)城鎮(zhèn)一體化建設(shè)將持續(xù)推進(jìn)，在農(nóng)村和城市將出現(xiàn)顯著的人口流動(dòng)方面的變化。彭程（2018）通過案例分析的方式，研究了國(guó)內(nèi)開展保障性住房建設(shè)領(lǐng)域的問天，他選取莆田市的建設(shè)實(shí)際進(jìn)行案例分析，探討了當(dāng)前普遍面臨的問題和建設(shè)難點(diǎn)，總結(jié)如下：住房商品化的過度發(fā)展，使得房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)過度繁榮，引發(fā)了競(jìng)爭(zhēng)激烈的狀況，并推動(dòng)了住房建設(shè)成本的提升，政府在開展保障性住房建設(shè)的過程中，也面臨著持續(xù)的財(cái)政方面的負(fù)擔(dān)。另外，國(guó)內(nèi)當(dāng)前幾乎不具備高水準(zhǔn)的建設(shè)團(tuán)隊(duì)，也不利于相關(guān)保障性住房的發(fā)展和建設(shè)。盧興茂（2018）從維護(hù)民生的角度研究了保障性住房建設(shè)相關(guān)層面的問題，明確指出：伴隨著住房商品化進(jìn)程的加快，我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，單純依靠市場(chǎng)機(jī)制已經(jīng)很難控制房?jī)r(jià)，政府干預(yù)已然迫在眉睫。而住房建設(shè)作為干預(yù)的重點(diǎn)內(nèi)容，要求各級(jí)政府協(xié)同配合，積極改善住房建設(shè)工作，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)I造健康積極的政策環(huán)境。除此以外，盧興茂也充分肯定我國(guó)近階段住房建設(shè)的成果，認(rèn)為住房建設(shè)工作的推進(jìn)，有利于在一定程度上解決相關(guān)方面的民生問題，這也有利于維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，促進(jìn)國(guó)家整體實(shí)力的提升。關(guān)于上海市住房供給問題，張瑋純（2018）通過對(duì)2018-2030年上海市人口與住房需求量進(jìn)行預(yù)測(cè)，結(jié)合未來住房供給，發(fā)現(xiàn)上海市商品房和保障性住房供給量均存在缺口，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的發(fā)展態(tài)勢(shì)。針對(duì)住房供給供給不足的成因，嚴(yán)榮（2017）研究發(fā)現(xiàn)，盡管上海提出到2035年2500萬(wàn)的常住人口控制目標(biāo)，但隨著求職者素質(zhì)提高，購(gòu)房需求將持續(xù)增加，并指出僅靠上?，F(xiàn)有及可預(yù)見的新增土地資源難以滿足其居住需求。王艷飛等（2018）研究提出我國(guó)特大、超大城市住房供給不足主要是租賃市場(chǎng)供給端存在租賃房源難以有效供給、租賃住房供給品質(zhì)不高、新市民住房保障不足、租賃住房的公共服務(wù)不足等問題。針對(duì)可支付住房供給不足，李宏瑾（2005）認(rèn)為重要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在壟斷，并通過勒納指數(shù)測(cè)算出市場(chǎng)壟斷程度。況偉大（2006）認(rèn)為房?jī)r(jià)剛性的根本原因是開發(fā)商之間存在價(jià)格合謀。針對(duì)住房供給不足問題如何解決，國(guó)內(nèi)學(xué)者紛紛給出了政策建議。王艷飛等（2018）研究提出重點(diǎn)系統(tǒng)推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)有序發(fā)展。具體建議是創(chuàng)新租賃住房土地供給方式、完善稅收優(yōu)惠及金融支持政策、支持多主體供給租賃房源、完善政策性租賃住房供給體系、改善租賃住房隱性福利及完善租賃住房法律法規(guī)等。張瑋純（2018）研究提出“五維發(fā)展模式”即通過適當(dāng)控制人口增長(zhǎng)、優(yōu)化人口與住房空間分布、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、完善保障性住房制度和推進(jìn)住房法制建設(shè)、提高執(zhí)法效率五個(gè)方面推進(jìn)人口與住房可持續(xù)發(fā)展。1.3研究評(píng)述國(guó)外學(xué)者對(duì)于住房突出問題的研究十分全面，囊括了住房社會(huì)問題、可支付住房問題、政府相關(guān)政策問題等等。并且根據(jù)這些問題給出了相應(yīng)的解決方法。而國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于住房問題的研究大多數(shù)落實(shí)在保障性住房問題和住房供給不足問題等。綜合來看，由于社會(huì)環(huán)境和地理位置的不同，住房市場(chǎng)發(fā)展中產(chǎn)生的住房問題的重心也會(huì)稍微有所不同。但是因?yàn)橹袊?guó)新時(shí)期的住房突出問題是由住房市場(chǎng)和政府的宏觀調(diào)控共同決定的。所以相關(guān)的住房問題也不僅僅是保障性住房問題和住房供給不足問題等。而是要結(jié)合國(guó)內(nèi)社會(huì)發(fā)展當(dāng)前的國(guó)情來解決。參考文獻(xiàn)[1]王逸邈.上海以存量住房交易為主階段的住宅用地供應(yīng)策略[J].上海房地,2021(02):15-18.[2]許斌.房地產(chǎn)業(yè)中上海保障性住房體系分析[J].住宅與房地產(chǎn),2020(35):77+89.[3]李錢斐,張黎莉.上海存量住房買賣市場(chǎng)運(yùn)行情況分析[J].上海房地,2020(07):6-10.[4]魏小群.上海存量住房市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)分析與思考[J].上海房地,2019(09):6-9.[5]賈宜如,張澤,苗絲雨,肖揚(yáng).全球城市的可負(fù)擔(dān)住房政策分析及對(duì)上海的啟示[J].國(guó)際城市規(guī)劃,2019,34(02):70-77.[6]無涯.上海住房租賃市場(chǎng)發(fā)展研究[J].上海房地,2019(02):2-5.[7]馮新春.改善上海市外來常住人口住房供給研究[D].上海交通大學(xué),2019.[8]張敏清.上海城鎮(zhèn)住房發(fā)展問題和應(yīng)對(duì)策略[J].上海城市規(guī)劃,2018(06):108-112.[9]朱麗.上海共有產(chǎn)權(quán)保障住房存在的主要問題與對(duì)策建議[J].上海房地,2018(09):45-48.[10]傅益人.上海住房保障政策發(fā)展分析[J].上海房地,2018(07):9-12.[11]傅益人.上海住房租賃市場(chǎng)的問題與發(fā)展對(duì)策研究[J].上海房地,2018(06):14-17.[12]張瑋純.上海人口發(fā)展變動(dòng)對(duì)住房需求的影響研究[D].上海社會(huì)科學(xué)院,2018.[13]嚴(yán)榮.推進(jìn)上海住宅租賃市場(chǎng)發(fā)展研究[J