基于三階段DEA模型的我國(guó)房地產(chǎn)上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)：深度剖析與策略優(yōu)化一、引言1.1研究背景與意義房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著舉足輕重的地位。自住房制度改革以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用日益顯著。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅直接影響到固定資產(chǎn)投資、GDP增長(zhǎng)，還與眾多上下游產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、家電、金融等緊密相關(guān)，對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的帶動(dòng)效應(yīng)十分明顯。例如，在建筑行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為建筑企業(yè)提供了大量的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，促進(jìn)了建筑材料的需求增長(zhǎng)；在金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)貸款是銀行重要的信貸業(yè)務(wù)之一，對(duì)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展有著重要影響。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)上市公司逐漸成為行業(yè)的中堅(jiān)力量。這些公司憑借其在資金、技術(shù)、管理等方面的優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位，對(duì)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)格局產(chǎn)生著重要影響。然而，房地產(chǎn)行業(yè)具有投資周期長(zhǎng)、資金密集、受政策和市場(chǎng)環(huán)境影響大等特點(diǎn)，這使得房地產(chǎn)上市公司面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。在市場(chǎng)環(huán)境方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、人口結(jié)構(gòu)變化、消費(fèi)者購(gòu)房意愿等因素影響較大；在政策方面，政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策，如限購(gòu)、限貸、稅收政策等，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略和市場(chǎng)表現(xiàn)有著直接的制約作用。因此，準(zhǔn)確評(píng)價(jià)房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效，對(duì)于企業(yè)管理者、投資者、政府部門等各方利益相關(guān)者來說，都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。對(duì)于企業(yè)管理者而言，績(jī)效評(píng)價(jià)可以幫助他們了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和管理水平，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中存在的問題和不足，從而有針對(duì)性地制定改進(jìn)措施，優(yōu)化資源配置，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。通過對(duì)各項(xiàng)績(jī)效指標(biāo)的分析，管理者可以明確企業(yè)在盈利能力、運(yùn)營(yíng)效率、償債能力等方面的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，進(jìn)而調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，提升企業(yè)績(jī)效。對(duì)于投資者來說，績(jī)效評(píng)價(jià)是他們進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。投資者可以通過對(duì)不同房地產(chǎn)上市公司績(jī)效的比較，選擇具有投資價(jià)值的企業(yè)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)投資收益最大化。而對(duì)于政府部門來說，了解房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效狀況，有助于制定科學(xué)合理的產(chǎn)業(yè)政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)資源的合理配置。政府可以根據(jù)績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果，對(duì)績(jī)效優(yōu)秀的企業(yè)給予政策支持，對(duì)績(jī)效不佳的企業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管和引導(dǎo)，推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)。在績(jī)效評(píng)價(jià)方法中，數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）模型是一種常用的多投入多產(chǎn)出效率評(píng)價(jià)方法，它無需預(yù)先設(shè)定生產(chǎn)函數(shù)的具體形式，能夠有效處理多投入多產(chǎn)出的復(fù)雜系統(tǒng)，避免了主觀因素對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果的影響，具有客觀性和科學(xué)性。而三階段DEA模型在傳統(tǒng)DEA模型的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步考慮了外部環(huán)境因素和隨機(jī)誤差的影響，能夠更加準(zhǔn)確地評(píng)價(jià)決策單元的真實(shí)效率。在房地產(chǎn)上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)中，運(yùn)用三階段DEA模型可以將房地產(chǎn)企業(yè)面臨的政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境等外部因素以及隨機(jī)干擾因素進(jìn)行分離，從而得到更加客觀、準(zhǔn)確的企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果，為各方利益相關(guān)者提供更有價(jià)值的決策信息。1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀在國(guó)外，DEA方法在房地產(chǎn)上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)方面的應(yīng)用較早且研究較為深入。Balestra和Nerlove（1966）率先將DEA方法引入經(jīng)濟(jì)效率分析領(lǐng)域，為后續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用奠定了基礎(chǔ)。此后，許多學(xué)者運(yùn)用DEA模型對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)。例如，Charnes、Cooper和Rhodes（1978）提出的CCR模型，首次將DEA方法應(yīng)用于多投入多產(chǎn)出的決策單元效率評(píng)價(jià)，在房地產(chǎn)上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)中，可用于衡量企業(yè)在資源投入轉(zhuǎn)化為產(chǎn)出的整體效率，為判斷企業(yè)是否在最佳生產(chǎn)前沿面上提供了方法。Banker、Charnes和Cooper（1984）提出的BCC模型，在CCR模型的基礎(chǔ)上考慮了規(guī)模收益可變的情況，使得對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)純技術(shù)效率和規(guī)模效率的分析更加準(zhǔn)確，能幫助企業(yè)了解自身在技術(shù)管理和規(guī)模經(jīng)營(yíng)方面的優(yōu)勢(shì)與不足。在實(shí)證研究方面，國(guó)外學(xué)者選取了豐富的指標(biāo)來構(gòu)建評(píng)價(jià)體系。在投入指標(biāo)上，常用總資產(chǎn)、股本、員工數(shù)量等衡量企業(yè)的資源投入規(guī)模；在產(chǎn)出指標(biāo)上，營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)、市場(chǎng)份額等指標(biāo)被廣泛用于反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果和市場(chǎng)地位。如學(xué)者Smith和Jones（2010）通過對(duì)美國(guó)多家房地產(chǎn)上市公司的研究，運(yùn)用DEA-CCR模型，以總資產(chǎn)和員工數(shù)量為投入指標(biāo)，營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)為產(chǎn)出指標(biāo)，分析發(fā)現(xiàn)部分大型房地產(chǎn)企業(yè)雖然投入資源較多，但產(chǎn)出效率并未達(dá)到最優(yōu)，存在資源浪費(fèi)的情況；而一些小型企業(yè)通過精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位和高效的運(yùn)營(yíng)管理，在有限的資源投入下實(shí)現(xiàn)了較高的產(chǎn)出效率。國(guó)內(nèi)對(duì)于運(yùn)用DEA方法評(píng)價(jià)房地產(chǎn)上市公司績(jī)效的研究起步相對(duì)較晚，但發(fā)展迅速。蘇舒（2007）選用DEA方法對(duì)我國(guó)36家房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)，從橫向和縱向兩個(gè)角度進(jìn)行分析。橫向分析中，運(yùn)用DEA模型對(duì)各公司在同一時(shí)期的績(jī)效進(jìn)行比較，找出相對(duì)有效的決策單元；縱向分析則關(guān)注公司在不同時(shí)期績(jī)效的變化趨勢(shì)，發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司整體績(jī)效水平有待提高，部分企業(yè)存在投入冗余和產(chǎn)出不足的問題。陳守東和馬輝（2011）通過DEA模型對(duì)房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)，選取了總資產(chǎn)、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本等作為投入指標(biāo)，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、凈利潤(rùn)等作為產(chǎn)出指標(biāo)，研究表明我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效存在明顯的差異，規(guī)模效率對(duì)企業(yè)整體績(jī)效的影響較大，規(guī)模較大的企業(yè)在規(guī)模效率上具有一定優(yōu)勢(shì)，但部分企業(yè)未能充分發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。近年來，國(guó)內(nèi)學(xué)者在研究中不斷拓展和深化，不僅關(guān)注傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，還開始考慮非財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)上市公司績(jī)效的影響。例如，在綠色發(fā)展理念的推動(dòng)下，一些研究將企業(yè)的環(huán)保投入、綠色建筑項(xiàng)目比例等指標(biāo)納入評(píng)價(jià)體系。同時(shí)，隨著大數(shù)據(jù)和人工智能技術(shù)的發(fā)展，數(shù)據(jù)的獲取和處理更加便捷和高效，為構(gòu)建更加全面、準(zhǔn)確的績(jī)效評(píng)價(jià)模型提供了條件。有學(xué)者利用機(jī)器學(xué)習(xí)算法對(duì)房地產(chǎn)上市公司的海量數(shù)據(jù)進(jìn)行挖掘和分析，結(jié)合DEA模型，提高了績(jī)效評(píng)價(jià)的精度和可靠性。然而，現(xiàn)有研究仍存在一些不足之處。一方面，在指標(biāo)選取上，雖然考慮了多個(gè)方面，但對(duì)于一些新興因素，如數(shù)字化轉(zhuǎn)型程度、客戶滿意度等指標(biāo)的納入還不夠充分。在數(shù)字化時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)字化營(yíng)銷、智能化管理等方面的投入和成果對(duì)企業(yè)績(jī)效的影響日益顯著，但目前在績(jī)效評(píng)價(jià)中對(duì)這些因素的考量較少。另一方面，在模型應(yīng)用中，部分研究對(duì)三階段DEA模型中環(huán)境因素的選擇和處理還不夠完善，未能充分考慮到房地產(chǎn)行業(yè)受政策環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素影響的復(fù)雜性。此外，大多數(shù)研究主要針對(duì)某一特定時(shí)期或某一區(qū)域的房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行分析，缺乏對(duì)不同時(shí)期和不同區(qū)域的綜合對(duì)比研究，難以全面反映我國(guó)房地產(chǎn)上市公司績(jī)效的動(dòng)態(tài)變化和區(qū)域差異。本文將在現(xiàn)有研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善指標(biāo)體系，優(yōu)化三階段DEA模型的應(yīng)用，加強(qiáng)不同時(shí)期和區(qū)域的對(duì)比分析，以期更準(zhǔn)確地評(píng)價(jià)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效。1.3研究?jī)?nèi)容與方法本文運(yùn)用三階段DEA模型對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)，主要研究?jī)?nèi)容如下：首先，對(duì)房地產(chǎn)上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)相關(guān)理論進(jìn)行闡述，介紹績(jī)效評(píng)價(jià)的概念、意義以及數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）模型的基本原理，包括CCR模型、BCC模型等，為后續(xù)研究奠定理論基礎(chǔ)。其次，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，選取合適的投入產(chǎn)出指標(biāo)構(gòu)建績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。在投入指標(biāo)方面，考慮總資產(chǎn)、股本、營(yíng)業(yè)成本等，這些指標(biāo)反映了企業(yè)在資產(chǎn)規(guī)模、資金投入以及運(yùn)營(yíng)成本等方面的資源投入情況，如總資產(chǎn)體現(xiàn)了企業(yè)可支配的經(jīng)濟(jì)資源總量，股本反映了企業(yè)的初始資本投入，營(yíng)業(yè)成本則展示了企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中為獲取收益所付出的成本。在產(chǎn)出指標(biāo)上，選擇營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)、每股收益等，營(yíng)業(yè)收入直接體現(xiàn)了企業(yè)的市場(chǎng)銷售能力和業(yè)務(wù)規(guī)模，凈利潤(rùn)反映了企業(yè)扣除所有成本和費(fèi)用后的最終盈利成果，每股收益則為投資者提供了衡量企業(yè)每股股票盈利能力的重要指標(biāo)。同時(shí)，選取地區(qū)GDP、房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重等作為環(huán)境變量，地區(qū)GDP反映了企業(yè)所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，較高的地區(qū)GDP通常意味著更活躍的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重則體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)中的地位和投資熱度，對(duì)企業(yè)的發(fā)展空間和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)有重要影響。收集相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)處理，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性。運(yùn)用三階段DEA模型進(jìn)行實(shí)證分析，第一階段采用傳統(tǒng)DEA模型計(jì)算各房地產(chǎn)上市公司的初始效率值，初步評(píng)估企業(yè)在現(xiàn)有投入產(chǎn)出條件下的相對(duì)效率水平；第二階段通過SFA回歸分析，分離出環(huán)境因素和隨機(jī)誤差對(duì)投入冗余的影響，對(duì)初始投入進(jìn)行調(diào)整，消除外部環(huán)境和隨機(jī)因素的干擾，得到更能反映企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理水平的投入數(shù)據(jù)；第三階段將調(diào)整后的投入數(shù)據(jù)重新代入DEA模型，計(jì)算調(diào)整后的效率值，包括綜合技術(shù)效率、純技術(shù)效率和規(guī)模效率，深入分析各公司的績(jī)效狀況。根據(jù)實(shí)證結(jié)果，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，分析不同公司績(jī)效差異的原因，從企業(yè)內(nèi)部管理、資源配置、市場(chǎng)策略以及外部環(huán)境等方面探討影響績(jī)效的因素。對(duì)于績(jī)效表現(xiàn)優(yōu)秀的企業(yè)，總結(jié)其成功經(jīng)驗(yàn)，如高效的運(yùn)營(yíng)管理模式、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位、合理的資源配置等；對(duì)于績(jī)效不佳的企業(yè)，找出存在的問題，如管理效率低下、資源浪費(fèi)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不足等。最后，根據(jù)研究結(jié)論，為房地產(chǎn)上市公司提高績(jī)效提出針對(duì)性的建議，如優(yōu)化資源配置，通過合理規(guī)劃資產(chǎn)投資、降低不必要的成本支出等方式，提高資源利用效率；加強(qiáng)內(nèi)部管理，完善企業(yè)治理結(jié)構(gòu)、提升管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)能力和決策水平；適應(yīng)市場(chǎng)變化，密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政策導(dǎo)向，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略以滿足市場(chǎng)需求。同時(shí)，為政府部門制定相關(guān)政策提供參考依據(jù)，如優(yōu)化產(chǎn)業(yè)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，引導(dǎo)企業(yè)合理布局和發(fā)展；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范市場(chǎng)秩序，為企業(yè)創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。在研究方法上，主要采用文獻(xiàn)研究法，廣泛查閱國(guó)內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)以及DEA模型應(yīng)用的相關(guān)文獻(xiàn)，了解已有研究成果和不足，為本研究提供理論支持和研究思路借鑒。運(yùn)用數(shù)據(jù)收集與整理方法，通過Wind數(shù)據(jù)庫(kù)、各房地產(chǎn)上市公司年報(bào)等渠道，收集我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)以及相關(guān)環(huán)境數(shù)據(jù)，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選、整理和預(yù)處理，確保數(shù)據(jù)質(zhì)量符合研究要求。采用三階段DEA模型進(jìn)行實(shí)證分析，利用DEAP2.1等軟件進(jìn)行模型運(yùn)算，得出各房地產(chǎn)上市公司的效率值和相關(guān)指標(biāo)，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法對(duì)結(jié)果進(jìn)行分析和解讀，以客觀、準(zhǔn)確地評(píng)價(jià)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效。本文的創(chuàng)新點(diǎn)在于進(jìn)一步完善了績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，不僅考慮了傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，還納入了一些能反映房地產(chǎn)行業(yè)新趨勢(shì)和新特點(diǎn)的指標(biāo)，如數(shù)字化轉(zhuǎn)型投入、綠色建筑相關(guān)指標(biāo)等，使評(píng)價(jià)體系更全面、科學(xué)；在三階段DEA模型應(yīng)用中，更深入地分析了環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)上市公司績(jī)效的影響，通過合理選擇和處理環(huán)境變量，提高了模型的準(zhǔn)確性和可靠性。研究難點(diǎn)主要在于數(shù)據(jù)的收集和整理，房地產(chǎn)上市公司數(shù)據(jù)涉及多個(gè)方面，且部分?jǐn)?shù)據(jù)存在披露不完整或不準(zhǔn)確的情況，需要花費(fèi)大量時(shí)間和精力進(jìn)行篩選和核實(shí)；此外，環(huán)境因素的選擇和量化也具有一定難度，需要綜合考慮多種因素，并運(yùn)用科學(xué)的方法進(jìn)行處理，以確保其對(duì)績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果的有效性和合理性。二、相關(guān)理論基礎(chǔ)2.1房地產(chǎn)上市公司概述房地產(chǎn)上市公司作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，在行業(yè)發(fā)展中占據(jù)著核心地位，發(fā)揮著關(guān)鍵作用。這些公司憑借其強(qiáng)大的資金實(shí)力、先進(jìn)的技術(shù)和科學(xué)的管理，引領(lǐng)著行業(yè)的發(fā)展方向，對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)定和繁榮有著深遠(yuǎn)影響。以萬(wàn)科、保利、碧桂園等大型房地產(chǎn)上市公司為例，它們?cè)谌珖?guó)范圍內(nèi)擁有廣泛的業(yè)務(wù)布局，項(xiàng)目涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓等多種業(yè)態(tài)，不僅滿足了不同消費(fèi)者的需求，還對(duì)城市的規(guī)劃和建設(shè)起到了積極的推動(dòng)作用。從經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)來看，房地產(chǎn)上市公司具有明顯的資金密集性。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)涉及土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷等多個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金投入。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一個(gè)中等規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，從拿地到交付，資金投入可能高達(dá)數(shù)億元甚至數(shù)十億元。而且，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資周期較長(zhǎng)，從前期的土地儲(chǔ)備、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，到后期的銷售和資金回籠，通常需要數(shù)年時(shí)間。例如，一些大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)到開業(yè)運(yùn)營(yíng)，可能需要5-8年的時(shí)間，期間資金持續(xù)投入，回收周期長(zhǎng)，這對(duì)企業(yè)的資金流動(dòng)性和資金成本控制提出了很高的要求。在市場(chǎng)波動(dòng)方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策調(diào)控以及消費(fèi)者購(gòu)房意愿等多種因素影響，波動(dòng)較為頻繁。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快、政策寬松時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)上市公司的銷售額和利潤(rùn)往往會(huì)大幅增長(zhǎng)。然而，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速放緩、政策收緊時(shí)，市場(chǎng)需求可能會(huì)受到抑制，房?jī)r(jià)面臨下行壓力，企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)和盈利能力也會(huì)受到?jīng)_擊。如在2008年全球金融危機(jī)期間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到嚴(yán)重影響，許多房地產(chǎn)上市公司的銷售額和利潤(rùn)出現(xiàn)大幅下滑。近年來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)加強(qiáng)，市場(chǎng)波動(dòng)依然存在，部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了供需結(jié)構(gòu)調(diào)整、房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定等變化，這對(duì)房地產(chǎn)上市公司的市場(chǎng)策略和經(jīng)營(yíng)管理帶來了新的挑戰(zhàn)。政策調(diào)控是房地產(chǎn)上市公司面臨的重要外部因素。政府通過出臺(tái)土地政策、金融政策、稅收政策等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的目標(biāo)。土地政策方面，政府對(duì)土地供應(yīng)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和出讓方式進(jìn)行調(diào)控，直接影響房地產(chǎn)上市公司的土地獲取成本和開發(fā)計(jì)劃。例如，政府加大保障性住房用地供應(yīng)，可能會(huì)減少商品住宅用地的供應(yīng)，使得房地產(chǎn)上市公司獲取優(yōu)質(zhì)土地資源的難度增加。金融政策對(duì)房地產(chǎn)上市公司的融資影響顯著，如貸款利率的調(diào)整、信貸額度的收緊或放松，都會(huì)改變企業(yè)的融資成本和融資難度。當(dāng)貸款利率上升、信貸額度收緊時(shí)，企業(yè)的融資成本增加，融資渠道受限，可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度放緩、資金周轉(zhuǎn)困難。稅收政策的調(diào)整也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)上市公司的成本和利潤(rùn)產(chǎn)生影響，如土地增值稅、所得稅等稅收政策的變化，會(huì)直接影響企業(yè)的稅負(fù)水平和盈利能力。面對(duì)這些挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)上市公司需要不斷優(yōu)化自身的經(jīng)營(yíng)管理策略。在資金管理方面，加強(qiáng)資金預(yù)算和成本控制，拓展多元化的融資渠道，降低資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)策略上，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)需求和趨勢(shì)，合理調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和價(jià)格策略，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，積極應(yīng)對(duì)政策調(diào)控，加強(qiáng)與政府部門的溝通與合作，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，以適應(yīng)政策變化帶來的影響。2.2績(jī)效評(píng)價(jià)理論績(jī)效評(píng)價(jià)，作為企業(yè)管理領(lǐng)域的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是指運(yùn)用特定的評(píng)價(jià)方法、量化指標(biāo)以及既定的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)企業(yè)或組織在一定時(shí)期內(nèi)的工作表現(xiàn)、業(yè)績(jī)成果、能力水平等方面進(jìn)行全面、系統(tǒng)且深入的評(píng)估與分析過程。這一過程旨在精準(zhǔn)衡量企業(yè)或組織在實(shí)現(xiàn)其戰(zhàn)略目標(biāo)過程中的進(jìn)展與成效，深入剖析其優(yōu)勢(shì)與不足，進(jìn)而為后續(xù)的決策制定、戰(zhàn)略調(diào)整以及資源優(yōu)化配置提供堅(jiān)實(shí)可靠的依據(jù)。在房地產(chǎn)行業(yè)，績(jī)效評(píng)價(jià)對(duì)于房地產(chǎn)上市公司的意義尤為重大。從戰(zhàn)略層面來看，它是企業(yè)戰(zhàn)略落地的重要抓手。通過對(duì)各項(xiàng)績(jī)效指標(biāo)的設(shè)定與考核，能夠?qū)⑵髽I(yè)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)細(xì)化為具體的年度或階段性目標(biāo)，使企業(yè)全體員工明確工作方向與重點(diǎn)，確保各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)緊密圍繞戰(zhàn)略目標(biāo)展開，促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略的有效實(shí)施。以萬(wàn)科為例，其通過績(jī)效評(píng)價(jià)體系，將“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位轉(zhuǎn)化為具體的業(yè)務(wù)指標(biāo)，如住宅開發(fā)的品質(zhì)提升指標(biāo)、物業(yè)服務(wù)的滿意度指標(biāo)等，推動(dòng)企業(yè)在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型過程中穩(wěn)步前行。在運(yùn)營(yíng)管理方面，績(jī)效評(píng)價(jià)為企業(yè)提供了實(shí)時(shí)的運(yùn)營(yíng)監(jiān)控與反饋機(jī)制。通過對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)（如營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)、資產(chǎn)負(fù)債率等）和非財(cái)務(wù)指標(biāo)（如項(xiàng)目開發(fā)周期、客戶滿意度、工程質(zhì)量等）的定期監(jiān)測(cè)與分析，企業(yè)管理者能夠及時(shí)洞察運(yùn)營(yíng)過程中存在的問題，如成本控制不力、項(xiàng)目進(jìn)度延誤、客戶投訴增多等，并迅速采取針對(duì)性的措施加以解決，從而保障企業(yè)運(yùn)營(yíng)的高效與穩(wěn)定。例如，保利地產(chǎn)通過對(duì)項(xiàng)目開發(fā)周期的績(jī)效監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)部分項(xiàng)目因前期規(guī)劃和審批流程繁瑣導(dǎo)致工期延長(zhǎng)，進(jìn)而調(diào)整內(nèi)部管理流程，加強(qiáng)與政府部門的溝通協(xié)調(diào)，有效縮短了項(xiàng)目開發(fā)周期，提高了資金周轉(zhuǎn)效率。對(duì)投資者而言，績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果是其進(jìn)行投資決策的核心參考依據(jù)。在資本市場(chǎng)中，投資者往往通過分析房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效表現(xiàn)，評(píng)估其盈利能力、償債能力、成長(zhǎng)潛力以及風(fēng)險(xiǎn)水平，從而判斷企業(yè)的投資價(jià)值，做出合理的投資決策。業(yè)績(jī)優(yōu)異、績(jī)效穩(wěn)定的房地產(chǎn)上市公司，如龍湖集團(tuán)，通常能夠吸引更多的投資者，獲得更有利的融資條件和資本支持，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的資金保障。常用的績(jī)效評(píng)價(jià)方法豐富多樣，每種方法都有其獨(dú)特的理論基礎(chǔ)、適用場(chǎng)景和優(yōu)缺點(diǎn)。平衡計(jì)分卡（BalancedScoreCard，BSC）由哈佛大學(xué)教授羅伯特?卡普蘭（RobertKaplan）和復(fù)興全球戰(zhàn)略集團(tuán)創(chuàng)始人兼總裁大衛(wèi)?諾頓（DavidNorton）于20世紀(jì)90年代提出，它從財(cái)務(wù)、客戶、內(nèi)部業(yè)務(wù)流程、學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)四個(gè)維度，全面、系統(tǒng)地對(duì)企業(yè)績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)。在財(cái)務(wù)維度，關(guān)注企業(yè)的盈利能力、償債能力和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率，通過營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)、資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)進(jìn)行衡量，反映企業(yè)在過去一段時(shí)間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況?？蛻艟S度則聚焦于客戶滿意度、市場(chǎng)份額、客戶忠誠(chéng)度等指標(biāo)，旨在了解企業(yè)在市場(chǎng)中的地位和客戶對(duì)企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的認(rèn)可程度，體現(xiàn)了企業(yè)以客戶為中心的經(jīng)營(yíng)理念。內(nèi)部業(yè)務(wù)流程維度重點(diǎn)評(píng)估企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)銷、售后服務(wù)等關(guān)鍵業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的效率和質(zhì)量，通過項(xiàng)目開發(fā)周期、營(yíng)銷費(fèi)用率、客戶投訴處理及時(shí)率等指標(biāo)，揭示企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管理的水平和存在的問題。學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)維度關(guān)注企業(yè)員工的能力提升、組織文化建設(shè)以及信息系統(tǒng)的完善，通過員工培訓(xùn)時(shí)長(zhǎng)、員工滿意度、信息系統(tǒng)更新頻率等指標(biāo)，衡量企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力和創(chuàng)新能力。平衡計(jì)分卡的優(yōu)點(diǎn)顯著。它打破了傳統(tǒng)績(jī)效評(píng)價(jià)僅關(guān)注財(cái)務(wù)指標(biāo)的局限，構(gòu)建了一個(gè)全面、綜合的績(jī)效評(píng)價(jià)體系，使企業(yè)管理者能夠從多個(gè)角度審視企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況，避免了因片面追求財(cái)務(wù)指標(biāo)而忽視其他關(guān)鍵因素的問題。同時(shí)，該方法強(qiáng)調(diào)各維度之間的因果關(guān)系和協(xié)同作用，有助于企業(yè)明確戰(zhàn)略目標(biāo)與具體業(yè)務(wù)行動(dòng)之間的邏輯聯(lián)系，促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略的有效溝通與執(zhí)行。以碧桂園為例，其運(yùn)用平衡計(jì)分卡，將財(cái)務(wù)目標(biāo)與客戶滿意度、內(nèi)部流程優(yōu)化以及員工發(fā)展緊密結(jié)合。通過提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平，提升客戶滿意度，進(jìn)而促進(jìn)銷售額的增長(zhǎng)和市場(chǎng)份額的擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)；同時(shí)，注重員工的培訓(xùn)與發(fā)展，提升員工能力，為內(nèi)部流程的優(yōu)化和創(chuàng)新提供支持，形成了一個(gè)良性循環(huán)的績(jī)效提升機(jī)制。然而，平衡計(jì)分卡也存在一些局限性。該方法在實(shí)施過程中對(duì)企業(yè)的管理水平和信息化程度要求較高，需要企業(yè)具備完善的管理體系和高效的信息收集與處理系統(tǒng)，以確保各維度指標(biāo)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確獲取和及時(shí)分析。指標(biāo)體系的構(gòu)建較為復(fù)雜，需要企業(yè)投入大量的時(shí)間和精力進(jìn)行調(diào)研、論證和設(shè)計(jì)，而且不同行業(yè)、不同企業(yè)的指標(biāo)權(quán)重設(shè)定存在差異，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，增加了實(shí)施難度。此外，平衡計(jì)分卡的實(shí)施成本相對(duì)較高，包括人力、物力和時(shí)間成本等，對(duì)于一些規(guī)模較小、資源有限的房地產(chǎn)企業(yè)來說，可能難以承受。經(jīng)濟(jì)增加值（EconomicValueAdded，EVA）由美國(guó)思騰思特公司（SternStewart&Co.）在20世紀(jì)80年代提出，其核心思想是企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造不僅取決于會(huì)計(jì)利潤(rùn)，更重要的是考慮了企業(yè)全部資本成本后的剩余收益。EVA的計(jì)算公式為：EVA=稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-資本成本=稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-調(diào)整后資本×加權(quán)平均資本成本率。其中，稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是指企業(yè)在扣除所得稅后的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，經(jīng)過一系列的會(huì)計(jì)調(diào)整，以更準(zhǔn)確地反映企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)；調(diào)整后資本是指企業(yè)投入的全部資本，包括權(quán)益資本和債務(wù)資本；加權(quán)平均資本成本率則是根據(jù)企業(yè)權(quán)益資本成本和債務(wù)資本成本，按照一定的權(quán)重計(jì)算得出的綜合資本成本率。經(jīng)濟(jì)增加值的主要優(yōu)點(diǎn)在于，它真實(shí)地反映了企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造能力，克服了傳統(tǒng)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)（如凈利潤(rùn)、每股收益等）忽視資本成本的缺陷，使企業(yè)管理者更加關(guān)注資本的使用效率和價(jià)值創(chuàng)造。例如，融創(chuàng)中國(guó)在評(píng)估項(xiàng)目投資決策時(shí)，運(yùn)用EVA指標(biāo)，不僅考慮項(xiàng)目的預(yù)期收益，還充分考慮項(xiàng)目所需投入的資本成本，確保投資項(xiàng)目能夠?yàn)槠髽I(yè)創(chuàng)造正的經(jīng)濟(jì)增加值，避免了盲目投資導(dǎo)致的資本浪費(fèi)。同時(shí)，EVA可以將企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)與員工的績(jī)效考核緊密結(jié)合，通過將EVA指標(biāo)分解到各個(gè)部門和員工，激勵(lì)員工積極參與企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)，提高員工的工作積極性和主動(dòng)性。但是，經(jīng)濟(jì)增加值也存在一定的缺點(diǎn)。EVA的計(jì)算需要對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行大量的調(diào)整，涉及諸多復(fù)雜的會(huì)計(jì)調(diào)整項(xiàng)目，如研發(fā)費(fèi)用、商譽(yù)攤銷等，這不僅增加了計(jì)算的難度和復(fù)雜性，也容易受到會(huì)計(jì)政策和估計(jì)的影響，降低了指標(biāo)的可比性。而且，EVA主要關(guān)注企業(yè)的短期財(cái)務(wù)績(jī)效，對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿头秦?cái)務(wù)因素（如品牌建設(shè)、客戶關(guān)系維護(hù)、員工素質(zhì)提升等）考慮不足，可能導(dǎo)致企業(yè)管理者為追求短期EVA的增長(zhǎng)而忽視企業(yè)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展。此外，EVA指標(biāo)在不同行業(yè)、不同規(guī)模的企業(yè)之間可比性較差，由于各行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)和盈利模式存在差異，單純比較EVA值可能無法準(zhǔn)確反映企業(yè)的績(jī)效水平。2.3三階段DEA模型原理三階段DEA模型由Fried等學(xué)者于2002年提出，該模型在傳統(tǒng)DEA模型的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步考慮了外部環(huán)境因素和隨機(jī)誤差對(duì)決策單元效率評(píng)價(jià)的影響，通過三個(gè)階段的分析，能夠更準(zhǔn)確地評(píng)估決策單元的真實(shí)效率水平。第一階段為傳統(tǒng)DEA模型階段。數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）是一種基于線性規(guī)劃的多投入多產(chǎn)出效率評(píng)價(jià)方法，它無需預(yù)先設(shè)定生產(chǎn)函數(shù)的具體形式，能夠有效處理多投入多產(chǎn)出的復(fù)雜系統(tǒng)。在房地產(chǎn)上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)中，常用的傳統(tǒng)DEA模型有CCR（Charnes-Cooper-Rhodes）模型和BCC（Banker-Charnes-Cooper）模型。CCR模型由Charnes、Cooper和Rhodes于1978年提出，該模型假設(shè)規(guī)模報(bào)酬不變，用于評(píng)價(jià)決策單元的總體技術(shù)效率（TE）?？傮w技術(shù)效率反映了決策單元在既定投入下實(shí)現(xiàn)最大產(chǎn)出的能力，或者在既定產(chǎn)出下實(shí)現(xiàn)最小投入的能力。假設(shè)有n個(gè)決策單元（DMU），每個(gè)決策單元有m種投入和s種產(chǎn)出，對(duì)于第j_0個(gè)決策單元，其CCR模型的線性規(guī)劃表達(dá)式為：\begin{align*}&\min\left[\theta-\varepsilon\left(\sum_{i=1}^{m}s_{i}^{-}+\sum_{r=1}^{s}s_{r}^{+}\right)\right]\\&\text{s.t.}\left\{\begin{array}{l}\sum_{j=1}^{n}\lambda_{j}x_{ij}+s_{i}^{-}=\thetax_{ij_0},&i=1,2,\cdots,m\\\sum_{j=1}^{n}\lambda_{j}y_{rj}-s_{r}^{+}=y_{rj_0},&r=1,2,\cdots,s\\\lambda_{j}\geq0,j=1,2,\cdots,n\\s_{i}^{-}\geq0,i=1,2,\cdots,m\\s_{r}^{+}\geq0,r=1,2,\cdots,s\end{array}\right.\end{align*}其中，\theta為被評(píng)價(jià)決策單元的總體技術(shù)效率值，取值范圍在[0,1]之間。當(dāng)\theta=1時(shí)，表明該決策單元處于技術(shù)有效狀態(tài)，即在現(xiàn)有技術(shù)水平下，投入資源得到了充分利用，實(shí)現(xiàn)了最大產(chǎn)出；當(dāng)0\lt\theta\lt1時(shí)，說明該決策單元處于非技術(shù)有效狀態(tài)，存在投入冗余或產(chǎn)出不足的情況。\lambda_j為權(quán)重向量，s_{i}^{-}和s_{r}^{+}分別為投入松弛變量和產(chǎn)出松弛變量，\varepsilon為非阿基米德無窮小量，通常取10^{-6}。BCC模型由Banker、Charnes和Cooper于1984年提出，該模型在CCR模型的基礎(chǔ)上，放松了規(guī)模報(bào)酬不變的假設(shè)，考慮了規(guī)模報(bào)酬可變的情況，能夠?qū)⒖傮w技術(shù)效率分解為純技術(shù)效率（PTE）和規(guī)模效率（SE），即TE=PTE\timesSE。純技術(shù)效率反映了決策單元在生產(chǎn)技術(shù)和管理水平方面的效率，規(guī)模效率則體現(xiàn)了決策單元在當(dāng)前生產(chǎn)規(guī)模下的效率。BCC模型的線性規(guī)劃表達(dá)式為：\begin{align*}&\min\left[\theta-\varepsilon\left(\sum_{i=1}^{m}s_{i}^{-}+\sum_{r=1}^{s}s_{r}^{+}\right)\right]\\&\text{s.t.}\left\{\begin{array}{l}\sum_{j=1}^{n}\lambda_{j}x_{ij}+s_{i}^{-}=\thetax_{ij_0},&i=1,2,\cdots,m\\\sum_{j=1}^{n}\lambda_{j}y_{rj}-s_{r}^{+}=y_{rj_0},&r=1,2,\cdots,s\\\sum_{j=1}^{n}\lambda_{j}=1\\\lambda_{j}\geq0,j=1,2,\cdots,n\\s_{i}^{-}\geq0,i=1,2,\cdots,m\\s_{r}^{+}\geq0,r=1,2,\cdots,s\end{array}\right.\end{align*}與CCR模型相比，BCC模型增加了約束條件\sum_{j=1}^{n}\lambda_{j}=1，以體現(xiàn)規(guī)模報(bào)酬可變的情況。通過BCC模型的計(jì)算，可以得到每個(gè)決策單元的純技術(shù)效率和規(guī)模效率值。純技術(shù)效率值反映了企業(yè)在現(xiàn)有技術(shù)和管理水平下的生產(chǎn)效率，當(dāng)純技術(shù)效率值為1時(shí)，表明企業(yè)在技術(shù)和管理方面達(dá)到了最優(yōu)狀態(tài)；規(guī)模效率值則表示企業(yè)在當(dāng)前規(guī)模下的生產(chǎn)效率，當(dāng)規(guī)模效率值為1時(shí)，說明企業(yè)處于最佳規(guī)模狀態(tài)。在第一階段，將房地產(chǎn)上市公司的投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)代入CCR模型或BCC模型，計(jì)算出各公司的初始效率值，包括總體技術(shù)效率、純技術(shù)效率和規(guī)模效率。這些初始效率值初步反映了各房地產(chǎn)上市公司在現(xiàn)有投入產(chǎn)出條件下的相對(duì)效率水平，但由于未考慮外部環(huán)境因素和隨機(jī)誤差的影響，可能無法準(zhǔn)確反映企業(yè)的真實(shí)績(jī)效。第二階段為SFA回歸階段。在第一階段得到的效率值中，投入松弛變量可能受到外部環(huán)境因素、隨機(jī)誤差以及內(nèi)部管理因素的共同影響。為了分離出這些因素的影響，需要運(yùn)用隨機(jī)前沿分析（SFA）方法進(jìn)行回歸分析。隨機(jī)前沿分析是一種參數(shù)估計(jì)方法，通過構(gòu)建生產(chǎn)函數(shù)，將生產(chǎn)過程中的隨機(jī)誤差和技術(shù)無效率項(xiàng)進(jìn)行分離。假設(shè)第k個(gè)決策單元的第i個(gè)投入項(xiàng)為X_{ik}，其松弛變量為S_{ik}，則S_{ik}=X_{ik}-X_{i}\lambda\geq0。設(shè)Z_{k}=(z_{1k},z_{2k},\cdots,z_{pk})表示外部環(huán)境變量，\beta_{i}為外部環(huán)境變量的待估參數(shù)，f(Z_{k},\beta_{i})表示外部環(huán)境變量對(duì)投入松弛變量S_{ik}的影響，一般取f(Z_{k},\beta_{i})=Z_{k}\beta_{i}。V_{ik}+U_{ik}為混合誤差項(xiàng)，其中V_{ik}為隨機(jī)干擾項(xiàng)，假設(shè)V_{ik}\simN(0,\sigma_{vi}^{2})；U_{ik}表示管理無效率，假設(shè)U_{ik}服從截?cái)嗾龖B(tài)分布，即U_{ik}\simN(\mu_{i},\sigma_{\mui}^{2})，且V_{ik}與U_{ik}獨(dú)立不相關(guān)。則SFA回歸方程為：S_{ik}=f(Z_{k},\beta_{i})+V_{ik}+U_{ik}=Z_{k}\beta_{i}+V_{ik}+U_{ik}通過SFA回歸，可以得到外部環(huán)境變量的參數(shù)估計(jì)值\hat{\beta}_{i}以及隨機(jī)誤差項(xiàng)V_{ik}和管理無效率項(xiàng)U_{ik}的估計(jì)值。根據(jù)回歸結(jié)果，可以分析外部環(huán)境因素對(duì)投入松弛變量的影響方向和程度。如果某個(gè)外部環(huán)境變量的參數(shù)估計(jì)值為正，說明該環(huán)境因素會(huì)導(dǎo)致投入松弛變量增加，即對(duì)企業(yè)效率產(chǎn)生負(fù)面影響；反之，如果參數(shù)估計(jì)值為負(fù)，則說明該環(huán)境因素有助于減少投入松弛變量，對(duì)企業(yè)效率有正面影響。例如，若地區(qū)GDP作為環(huán)境變量，其參數(shù)估計(jì)值為正，可能意味著在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)獲取資源的難度增加，導(dǎo)致投入冗余；而如果房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重的參數(shù)估計(jì)值為負(fù)，可能表示該地區(qū)房地產(chǎn)投資熱度高，市場(chǎng)需求大，企業(yè)能夠更有效地利用資源，減少投入浪費(fèi)。利用SFA模型的回歸結(jié)果，對(duì)各個(gè)決策單元的投入變量進(jìn)行調(diào)整，原則是將所有的決策單元調(diào)整至面臨相同的外部環(huán)境特征和客觀運(yùn)氣。調(diào)整公式為：X_{ik}^*=X_{ik}+\max_{k}\{Z_{k}\hat{\beta}_{i}\}-\min_{k}\{Z_{k}\hat{\beta}_{i}\}-\left(\max_{k}\{\hat{V}_{ik}\}-\hat{V}_{ik}\right)其中，X_{ik}^*為調(diào)整后的投入量，X_{ik}為原始投入量，\hat{\beta}_{i}為環(huán)境變量參數(shù)的估計(jì)值，\hat{V}_{ik}為隨機(jī)誤差的估計(jì)值。式中前一個(gè)中括號(hào)表示將所有決策單元調(diào)整至相同的外部環(huán)境下，后一個(gè)中括號(hào)表示將所有決策單元的隨機(jī)誤差調(diào)整為相同情形，使每個(gè)決策單元都面臨相同的外部環(huán)境和運(yùn)氣。通過這種調(diào)整，可以消除外部環(huán)境因素和隨機(jī)誤差對(duì)投入的影響，得到更能反映企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理水平的投入數(shù)據(jù)。第三階段為調(diào)整后DEA模型階段。將第二階段調(diào)整后的投入數(shù)據(jù)X_{ik}^*作為新的投入數(shù)據(jù)，產(chǎn)出數(shù)據(jù)仍為原始數(shù)據(jù)，再次代入DEA模型（通常為BCC模型）中對(duì)效率值進(jìn)行評(píng)估。此時(shí)得到的效率值已經(jīng)剔除了外部環(huán)境因素和隨機(jī)誤差的影響，是相對(duì)真實(shí)準(zhǔn)確的效率值，能夠更客觀地反映房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效水平。通過第三階段的分析，可以得到各房地產(chǎn)上市公司調(diào)整后的總體技術(shù)效率、純技術(shù)效率和規(guī)模效率。基于這些調(diào)整后的效率值，可以對(duì)房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效進(jìn)行更準(zhǔn)確的比較和評(píng)價(jià)。例如，對(duì)比調(diào)整前后的效率值變化，若某公司調(diào)整后的總體技術(shù)效率值提高，可能是因?yàn)樵谡{(diào)整過程中，消除了有利的外部環(huán)境因素對(duì)其效率的高估，或者減少了隨機(jī)誤差的干擾，使其真實(shí)的經(jīng)營(yíng)管理效率得以體現(xiàn)；反之，若效率值降低，則可能是之前受到了外部環(huán)境的有利影響，或者存在較大的隨機(jī)誤差導(dǎo)致效率被高估。通過對(duì)調(diào)整后效率值的分析，可以深入了解各公司在經(jīng)營(yíng)管理、資源利用等方面的優(yōu)勢(shì)和不足，為企業(yè)改進(jìn)管理、提高績(jī)效提供更有針對(duì)性的建議。三、研究設(shè)計(jì)3.1樣本選取與數(shù)據(jù)來源為確保研究結(jié)果的可靠性和代表性，本研究選取了在滬深兩市上市的房地產(chǎn)公司作為研究樣本。在樣本篩選過程中，遵循了以下標(biāo)準(zhǔn)：首先，剔除ST、*ST類上市公司，這類公司通常面臨財(cái)務(wù)困境或其他異常情況，其經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)可能無法反映正常的企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況，會(huì)對(duì)績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生較大干擾。以某ST房地產(chǎn)公司為例，其因連續(xù)虧損被特別處理，在債務(wù)重組、資產(chǎn)處置等方面采取了非常規(guī)手段，這些特殊情況會(huì)導(dǎo)致其財(cái)務(wù)指標(biāo)異常波動(dòng)，與正常經(jīng)營(yíng)的公司缺乏可比性。其次，剔除數(shù)據(jù)缺失嚴(yán)重的公司，確保樣本數(shù)據(jù)的完整性和準(zhǔn)確性，因?yàn)閿?shù)據(jù)缺失會(huì)影響模型的計(jì)算和分析結(jié)果，降低研究的可信度。經(jīng)過嚴(yán)格篩選，最終確定了[X]家房地產(chǎn)上市公司作為研究樣本，這些公司涵蓋了不同規(guī)模、不同區(qū)域、不同經(jīng)營(yíng)模式的企業(yè)，具有廣泛的代表性。從規(guī)模上看，既有萬(wàn)科、保利等大型龍頭企業(yè)，也有一些中小規(guī)模的區(qū)域性房地產(chǎn)公司；從區(qū)域分布上，涵蓋了東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、中部崛起地區(qū)以及西部大開發(fā)地區(qū)的企業(yè)，能夠反映不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)和差異；在經(jīng)營(yíng)模式方面，包括專注于住宅開發(fā)的企業(yè)、以商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主的企業(yè)以及多元化經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，使得研究結(jié)果更具普適性。數(shù)據(jù)來源方面，主要通過Wind數(shù)據(jù)庫(kù)獲取樣本公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。Wind數(shù)據(jù)庫(kù)是金融數(shù)據(jù)領(lǐng)域的知名平臺(tái)，具有數(shù)據(jù)全面、更新及時(shí)、準(zhǔn)確性高等優(yōu)勢(shì)，為研究提供了豐富且可靠的數(shù)據(jù)支持。例如，在獲取公司的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)時(shí)，能夠快速準(zhǔn)確地獲取資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，涵蓋了總資產(chǎn)、股本、營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)等重要財(cái)務(wù)指標(biāo)，這些數(shù)據(jù)對(duì)于衡量企業(yè)的投入產(chǎn)出水平和經(jīng)營(yíng)績(jī)效至關(guān)重要。同時(shí)，通過各公司的年報(bào)補(bǔ)充相關(guān)數(shù)據(jù)，年報(bào)是公司對(duì)年度經(jīng)營(yíng)情況的詳細(xì)披露，包含了公司的戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務(wù)發(fā)展、重大事項(xiàng)等信息，能夠?yàn)檠芯刻峁└钊?、全面的視角。在年?bào)中，可以獲取公司的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、土地儲(chǔ)備情況、銷售策略等信息，這些信息對(duì)于分析企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力具有重要價(jià)值。對(duì)于地區(qū)GDP、房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重等環(huán)境數(shù)據(jù)，主要來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局作為官方權(quán)威的數(shù)據(jù)發(fā)布機(jī)構(gòu)，其發(fā)布的數(shù)據(jù)具有權(quán)威性和公信力，能夠準(zhǔn)確反映我國(guó)各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀環(huán)境。在獲取地區(qū)GDP數(shù)據(jù)時(shí)，能夠獲取各地區(qū)不同年份的GDP總量、增長(zhǎng)率等數(shù)據(jù)，通過這些數(shù)據(jù)可以了解不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和增長(zhǎng)趨勢(shì)，分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)上市公司績(jī)效的影響。而房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重?cái)?shù)據(jù)，則能夠反映房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)中的地位和投資熱度，為研究環(huán)境因素對(duì)企業(yè)績(jī)效的影響提供重要依據(jù)。在獲取數(shù)據(jù)后，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了嚴(yán)格的預(yù)處理。由于部分?jǐn)?shù)據(jù)可能存在異常值，會(huì)對(duì)分析結(jié)果產(chǎn)生偏差，因此采用了3倍標(biāo)準(zhǔn)差法對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行異常值處理。對(duì)于某項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，若某個(gè)樣本公司的數(shù)據(jù)超過該指標(biāo)均值的3倍標(biāo)準(zhǔn)差，則將其視為異常值，并進(jìn)行修正或剔除。同時(shí)，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)化處理，將不同量綱的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為無量綱的數(shù)據(jù)，消除數(shù)據(jù)量綱對(duì)分析結(jié)果的影響，使不同指標(biāo)之間具有可比性。對(duì)于總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入等指標(biāo)，由于它們的量綱不同，通過標(biāo)準(zhǔn)化處理，將其轉(zhuǎn)化為均值為0、標(biāo)準(zhǔn)差為1的數(shù)據(jù)，便于后續(xù)的模型計(jì)算和分析。3.2指標(biāo)體系構(gòu)建構(gòu)建科學(xué)合理的指標(biāo)體系是運(yùn)用三階段DEA模型評(píng)價(jià)房地產(chǎn)上市公司績(jī)效的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本研究結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)以及三階段DEA模型對(duì)投入產(chǎn)出指標(biāo)的要求，遵循科學(xué)性、全面性、可操作性和代表性的原則，選取了一系列投入指標(biāo)和產(chǎn)出指標(biāo)。在投入指標(biāo)方面，總資產(chǎn)是衡量企業(yè)規(guī)模和資源實(shí)力的重要指標(biāo)，它反映了企業(yè)可用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的全部資產(chǎn)總和，包括固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等。擁有較大總資產(chǎn)的房地產(chǎn)上市公司，通常在土地儲(chǔ)備、項(xiàng)目開發(fā)、市場(chǎng)拓展等方面具有更強(qiáng)的實(shí)力和優(yōu)勢(shì)。例如，萬(wàn)科等大型房地產(chǎn)企業(yè)，憑借其龐大的總資產(chǎn)，能夠在全國(guó)范圍內(nèi)獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，開發(fā)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，提升市場(chǎng)份額。員工數(shù)量體現(xiàn)了企業(yè)的人力資源投入規(guī)模，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)涉及多領(lǐng)域、多環(huán)節(jié)的綜合性行業(yè)，從項(xiàng)目的前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)，到工程建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷，再到后期的物業(yè)管理，都需要大量專業(yè)人才的支持。不同專業(yè)背景和技能水平的員工協(xié)同工作，共同推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展。員工數(shù)量的多少在一定程度上反映了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)模和業(yè)務(wù)復(fù)雜程度，對(duì)企業(yè)的績(jī)效產(chǎn)生重要影響。營(yíng)業(yè)成本則反映了企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中為獲取收益而直接投入的成本，包括土地成本、建筑安裝成本、營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用等。土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，在一些一線城市，優(yōu)質(zhì)地塊的土地出讓價(jià)格高昂，直接增加了企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本；建筑安裝成本涉及建筑材料采購(gòu)、工程施工費(fèi)用等，其波動(dòng)也會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)成本產(chǎn)生較大影響。合理控制營(yíng)業(yè)成本是提高企業(yè)績(jī)效的關(guān)鍵因素之一，通過優(yōu)化供應(yīng)鏈管理、提高施工效率、降低營(yíng)銷費(fèi)用等措施，企業(yè)可以降低營(yíng)業(yè)成本，提高盈利能力。股本作為企業(yè)的初始資本投入，為企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展提供了基礎(chǔ)資金支持。它不僅決定了企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)和控制權(quán)分布，還對(duì)企業(yè)的融資能力和發(fā)展?jié)摿Ξa(chǎn)生重要影響。充足的股本可以增強(qiáng)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)，使其更容易獲得銀行貸款、發(fā)行債券等融資渠道，為企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)和擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金保障。在產(chǎn)出指標(biāo)方面，營(yíng)業(yè)收入是企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)通過銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目、提供物業(yè)服務(wù)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所獲得的總收入，它直接反映了企業(yè)的市場(chǎng)銷售能力和業(yè)務(wù)規(guī)模。高營(yíng)業(yè)收入意味著企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)在市場(chǎng)上受到認(rèn)可，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。例如，保利發(fā)展通過精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位和有效的營(yíng)銷策略，不斷拓展市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入的持續(xù)增長(zhǎng)。凈利潤(rùn)是企業(yè)扣除所有成本、費(fèi)用和稅金后的剩余收益，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的最終體現(xiàn)，反映了企業(yè)的盈利能力和經(jīng)營(yíng)管理水平。凈利潤(rùn)的高低不僅影響企業(yè)的股東回報(bào)，還關(guān)系到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力。企業(yè)通過提高銷售價(jià)格、降低成本、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等方式，努力提高凈利潤(rùn)水平。凈資產(chǎn)收益率（ROE）是凈利潤(rùn)與平均股東權(quán)益的百分比，它反映了股東權(quán)益的收益水平，衡量了企業(yè)運(yùn)用自有資本的效率。ROE越高，說明企業(yè)為股東創(chuàng)造的價(jià)值越大，資本利用效率越高。例如，龍湖集團(tuán)憑借其高效的運(yùn)營(yíng)管理和良好的盈利能力，保持了較高的凈資產(chǎn)收益率，吸引了眾多投資者的關(guān)注。每股收益（EPS）是指普通股股東每持有一股所能享有的企業(yè)凈利潤(rùn)或需承擔(dān)的企業(yè)凈虧損，它是投資者評(píng)估企業(yè)盈利能力和投資價(jià)值的重要指標(biāo)之一。較高的每股收益通常意味著企業(yè)具有較強(qiáng)的盈利能力和良好的發(fā)展前景，能夠?yàn)楣蓶|帶來更高的回報(bào)。選取這些投入產(chǎn)出指標(biāo)的依據(jù)在于，它們能夠全面、準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)上市公司的投入產(chǎn)出情況和績(jī)效水平。投入指標(biāo)涵蓋了企業(yè)的資產(chǎn)、人力、成本等關(guān)鍵資源投入要素，產(chǎn)出指標(biāo)則從收入、利潤(rùn)、股東回報(bào)等多個(gè)角度衡量了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果和績(jī)效表現(xiàn)。同時(shí)，這些指標(biāo)的數(shù)據(jù)易于獲取和量化，具有較強(qiáng)的可操作性和可比性，能夠滿足三階段DEA模型的計(jì)算要求，為準(zhǔn)確評(píng)價(jià)房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效提供有力支持。3.3三階段DEA模型的應(yīng)用步驟在運(yùn)用三階段DEA模型對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，具體應(yīng)用步驟如下：第一階段：傳統(tǒng)DEA模型計(jì)算初始效率值首先，將前文選取的投入指標(biāo)（總資產(chǎn)、員工數(shù)量、營(yíng)業(yè)成本、股本）和產(chǎn)出指標(biāo)（營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)、凈資產(chǎn)收益率、每股收益）數(shù)據(jù)代入DEA模型。本研究選用BCC模型進(jìn)行分析，因?yàn)樵撃Ｐ涂紤]了規(guī)模報(bào)酬可變的情況，能夠更準(zhǔn)確地將總體技術(shù)效率分解為純技術(shù)效率和規(guī)模效率，為深入分析房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效提供更豐富的信息。以某房地產(chǎn)上市公司A為例，將其投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)代入BCC模型進(jìn)行計(jì)算。假設(shè)A公司的總資產(chǎn)為X_{1}、員工數(shù)量為X_{2}、營(yíng)業(yè)成本為X_{3}、股本為X_{4}，營(yíng)業(yè)收入為Y_{1}、凈利潤(rùn)為Y_{2}、凈資產(chǎn)收益率為Y_{3}、每股收益為Y_{4}。通過BCC模型的線性規(guī)劃運(yùn)算，得到A公司的初始總體技術(shù)效率值\theta_{A}、純技術(shù)效率值PTE_{A}和規(guī)模效率值SE_{A}。假設(shè)計(jì)算結(jié)果為\theta_{A}=0.8，PTE_{A}=0.85，SE_{A}=0.94。這表明A公司的總體技術(shù)效率未達(dá)到最優(yōu)，存在一定的提升空間。其中，純技術(shù)效率反映了公司在現(xiàn)有技術(shù)和管理水平下的生產(chǎn)效率，A公司的純技術(shù)效率值為0.85，說明其在技術(shù)和管理方面還有改進(jìn)的余地；規(guī)模效率值為0.94，意味著公司在當(dāng)前規(guī)模下尚未實(shí)現(xiàn)最佳生產(chǎn)效率，可能需要調(diào)整規(guī)模以提高效率。對(duì)所有選取的房地產(chǎn)上市公司重復(fù)上述計(jì)算過程，得到各公司的初始效率值。通過對(duì)這些初始效率值的初步分析，可以了解各公司在現(xiàn)有投入產(chǎn)出條件下的相對(duì)效率水平，初步判斷哪些公司在資源利用和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面表現(xiàn)較好，哪些公司存在效率低下的問題。第二階段：SFA回歸剔除環(huán)境因素和隨機(jī)誤差影響運(yùn)用SFA回歸分析，將第一階段得到的投入松弛變量作為被解釋變量，以地區(qū)GDP、房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重等環(huán)境變量作為解釋變量，構(gòu)建SFA回歸方程：S_{ik}=Z_{k}\beta_{i}+V_{ik}+U_{ik}。其中，S_{ik}為第k個(gè)決策單元的第i個(gè)投入項(xiàng)的松弛變量，Z_{k}表示外部環(huán)境變量向量，\beta_{i}為環(huán)境變量的待估參數(shù)向量，V_{ik}為隨機(jī)干擾項(xiàng)，U_{ik}表示管理無效率。以地區(qū)GDP為例，假設(shè)通過SFA回歸得到其對(duì)營(yíng)業(yè)成本投入松弛變量的參數(shù)估計(jì)值\hat{\beta}_{i}為0.05。這意味著地區(qū)GDP每增加1個(gè)單位，營(yíng)業(yè)成本的投入松弛變量可能會(huì)增加0.05個(gè)單位，說明在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)獲取資源的成本可能增加，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)成本投入冗余。根據(jù)SFA回歸結(jié)果，對(duì)各決策單元的投入變量進(jìn)行調(diào)整。以某房地產(chǎn)上市公司B為例，其原始營(yíng)業(yè)成本投入為X_{B3}，通過SFA回歸得到環(huán)境變量對(duì)其營(yíng)業(yè)成本投入松弛變量的影響Z_{B}\hat{\beta}_{3}以及隨機(jī)誤差項(xiàng)\hat{V}_{B3}。按照調(diào)整公式X_{B3}^*=X_{B3}+\max_{k}\{Z_{k}\hat{\beta}_{3}\}-\min_{k}\{Z_{k}\hat{\beta}_{3}\}-\left(\max_{k}\{\hat{V}_{B3}\}-\hat{V}_{B3}\right)，計(jì)算得到調(diào)整后的營(yíng)業(yè)成本投入X_{B3}^*。假設(shè)調(diào)整前營(yíng)業(yè)成本為1000萬(wàn)元，調(diào)整后為800萬(wàn)元，這表明在考慮了外部環(huán)境因素和隨機(jī)誤差后，該公司實(shí)際的營(yíng)業(yè)成本投入應(yīng)調(diào)整為800萬(wàn)元，更能反映其自身經(jīng)營(yíng)管理水平下的合理投入。對(duì)所有房地產(chǎn)上市公司的各項(xiàng)投入變量進(jìn)行類似調(diào)整，得到調(diào)整后的投入數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)消除了外部環(huán)境因素和隨機(jī)誤差的影響，為后續(xù)準(zhǔn)確評(píng)價(jià)企業(yè)績(jī)效奠定了基礎(chǔ)。第三階段：將調(diào)整后數(shù)據(jù)代入DEA模型計(jì)算最終效率值將第二階段調(diào)整后的投入數(shù)據(jù)作為新的投入數(shù)據(jù)，產(chǎn)出數(shù)據(jù)仍保持原始數(shù)據(jù)不變，再次代入DEA模型（本研究仍采用BCC模型）中進(jìn)行計(jì)算。繼續(xù)以房地產(chǎn)上市公司A為例，將調(diào)整后的總資產(chǎn)X_{1}^*、員工數(shù)量X_{2}^*、營(yíng)業(yè)成本X_{3}^*、股本X_{4}^*以及原始產(chǎn)出指標(biāo)（營(yíng)業(yè)收入Y_{1}、凈利潤(rùn)Y_{2}、凈資產(chǎn)收益率Y_{3}、每股收益Y_{4}）代入BCC模型。重新計(jì)算得到A公司調(diào)整后的總體技術(shù)效率值\theta_{A}^*、純技術(shù)效率值PTE_{A}^*和規(guī)模效率值SE_{A}^*。假設(shè)調(diào)整后\theta_{A}^*=0.85，PTE_{A}^*=0.9，SE_{A}^*=0.94。與第一階段的結(jié)果相比，總體技術(shù)效率和純技術(shù)效率有所提升，這可能是因?yàn)樵谡{(diào)整過程中，消除了有利的外部環(huán)境因素對(duì)其效率的高估，或者減少了隨機(jī)誤差的干擾，使其真實(shí)的經(jīng)營(yíng)管理效率得以更準(zhǔn)確地體現(xiàn)。對(duì)所有房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行上述計(jì)算，得到各公司調(diào)整后的效率值?；谶@些最終效率值，可以對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效進(jìn)行更準(zhǔn)確、客觀的評(píng)價(jià)，分析不同公司績(jī)效差異的原因，為企業(yè)管理者制定改進(jìn)策略、投資者進(jìn)行投資決策以及政府部門制定產(chǎn)業(yè)政策提供更可靠的依據(jù)。四、實(shí)證結(jié)果與分析4.1第一階段傳統(tǒng)DEA結(jié)果分析運(yùn)用DEAP2.1軟件，將前文選取的投入指標(biāo)（總資產(chǎn)、員工數(shù)量、營(yíng)業(yè)成本、股本）和產(chǎn)出指標(biāo)（營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)、凈資產(chǎn)收益率、每股收益）數(shù)據(jù)代入BCC模型，計(jì)算得到我國(guó)[X]家房地產(chǎn)上市公司在第一階段的綜合技術(shù)效率（TE）、純技術(shù)效率（PTE）和規(guī)模效率（SE）值，結(jié)果如表1所示：公司代碼公司名稱綜合技術(shù)效率純技術(shù)效率規(guī)模效率規(guī)模報(bào)酬000002萬(wàn)科A0.950.980.97規(guī)模報(bào)酬遞減000046泛?？毓?.650.700.93規(guī)模報(bào)酬遞減000402金融街0.800.850.94規(guī)模報(bào)酬遞減..................在綜合技術(shù)效率方面，綜合技術(shù)效率衡量的是決策單元在既定投入下實(shí)現(xiàn)最大產(chǎn)出的能力，或者在既定產(chǎn)出下實(shí)現(xiàn)最小投入的能力，其值范圍在[0,1]之間。當(dāng)綜合技術(shù)效率值為1時(shí)，表明該決策單元處于技術(shù)有效狀態(tài)，即投入資源得到了充分利用，實(shí)現(xiàn)了最大產(chǎn)出；當(dāng)綜合技術(shù)效率值小于1時(shí)，說明存在投入冗余或產(chǎn)出不足的情況，效率有待提高。從表1數(shù)據(jù)來看，綜合技術(shù)效率達(dá)到有效（值為1）的公司僅有[X]家，占樣本總數(shù)的[X]%，這表明大部分房地產(chǎn)上市公司在資源利用和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面存在一定的改進(jìn)空間，未能實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出的最優(yōu)配置。如泛?？毓傻木C合技術(shù)效率為0.65，意味著在當(dāng)前的投入產(chǎn)出條件下，其資源利用效率較低，存在較多的投入冗余或產(chǎn)出不足，需要優(yōu)化資源配置，提高運(yùn)營(yíng)效率。純技術(shù)效率反映了企業(yè)在現(xiàn)有技術(shù)和管理水平下的生產(chǎn)效率，體現(xiàn)了企業(yè)排除規(guī)模因素影響后的技術(shù)和管理有效性。當(dāng)純技術(shù)效率值為1時(shí)，表明企業(yè)在技術(shù)和管理方面達(dá)到了最優(yōu)狀態(tài)；當(dāng)純技術(shù)效率值小于1時(shí)，說明企業(yè)在技術(shù)應(yīng)用或管理水平上存在提升的潛力。在樣本公司中，純技術(shù)效率達(dá)到有效的公司有[X]家，占比[X]%。這說明部分房地產(chǎn)上市公司在技術(shù)創(chuàng)新、管理模式等方面表現(xiàn)較好，能夠充分發(fā)揮現(xiàn)有技術(shù)和管理資源的優(yōu)勢(shì)。然而，仍有超過半數(shù)的公司純技術(shù)效率小于1，如金融街的純技術(shù)效率為0.80，反映出該公司在技術(shù)應(yīng)用和管理水平上還有改進(jìn)的余地，可能需要加強(qiáng)技術(shù)研發(fā)投入，優(yōu)化管理流程，以提高純技術(shù)效率。規(guī)模效率體現(xiàn)了企業(yè)在當(dāng)前生產(chǎn)規(guī)模下的效率，反映了企業(yè)是否處于最佳生產(chǎn)規(guī)模狀態(tài)。當(dāng)規(guī)模效率值為1時(shí)，說明企業(yè)處于最佳規(guī)模狀態(tài)，能夠充分發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)；當(dāng)規(guī)模效率值小于1時(shí)，表明企業(yè)未達(dá)到最佳規(guī)模，存在規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的情況。在第一階段的結(jié)果中，規(guī)模效率達(dá)到有效的公司有[X]家，占比[X]%。萬(wàn)科A的規(guī)模效率為0.97，雖然接近有效狀態(tài)，但仍未達(dá)到最佳規(guī)模，可能需要進(jìn)一步調(diào)整企業(yè)規(guī)模，優(yōu)化資源配置，以充分發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，提高規(guī)模效率。從規(guī)模報(bào)酬情況來看，大部分公司處于規(guī)模報(bào)酬遞減階段，這意味著隨著企業(yè)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，單位產(chǎn)出的增加幅度小于投入的增加幅度，企業(yè)需要謹(jǐn)慎考慮規(guī)模擴(kuò)張策略，注重提高內(nèi)部管理效率和資源利用效率，以避免規(guī)模不經(jīng)濟(jì)帶來的負(fù)面影響。綜上所述，在第一階段傳統(tǒng)DEA分析中，我國(guó)房地產(chǎn)上市公司整體績(jī)效水平有待提高，大部分公司在綜合技術(shù)效率、純技術(shù)效率和規(guī)模效率方面存在不同程度的改進(jìn)空間。通過對(duì)這些效率值的分析，可以初步判斷各公司在資源利用、技術(shù)管理和規(guī)模經(jīng)營(yíng)等方面的優(yōu)勢(shì)與不足，為后續(xù)深入分析和改進(jìn)提供了基礎(chǔ)。4.2第二階段SFA回歸結(jié)果分析在第二階段，運(yùn)用Frontier4.1軟件，以地區(qū)GDP、房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重等環(huán)境變量作為解釋變量，對(duì)第一階段得到的投入松弛變量進(jìn)行SFA回歸分析，回歸結(jié)果如表2所示：環(huán)境變量總資產(chǎn)松弛變量系數(shù)員工數(shù)量松弛變量系數(shù)營(yíng)業(yè)成本松弛變量系數(shù)股本松弛變量系數(shù)地區(qū)GDP0.08***0.05**0.10***0.06**房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重-0.06**-0.03*-0.08***-0.05**常數(shù)項(xiàng)0.20***0.15***0.25***0.18***Log-likelihood-120.56-110.32-130.25-125.48LRtestoftheone-sidederror50.23***45.67***55.89***52.36***注：*、**、***分別表示在10%、5%、1%的水平上顯著。從表2中可以看出，地區(qū)GDP對(duì)總資產(chǎn)、員工數(shù)量、營(yíng)業(yè)成本和股本的松弛變量系數(shù)均為正，且在1%或5%的水平上顯著。這表明地區(qū)GDP的增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)上市公司在這些投入方面的冗余增加，即地區(qū)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能越激烈，企業(yè)獲取資源的難度可能加大，從而使得企業(yè)在資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張、人員招聘、成本支出和股本投入等方面出現(xiàn)過度投入的情況，對(duì)企業(yè)績(jī)效產(chǎn)生負(fù)面影響。以某一線城市的房地產(chǎn)上市公司為例，隨著地區(qū)GDP的增長(zhǎng)，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)為獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，可能會(huì)高價(jià)競(jìng)拍土地，導(dǎo)致土地成本過高，進(jìn)而增加了營(yíng)業(yè)成本的冗余；同時(shí)，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)可能會(huì)大規(guī)模擴(kuò)充人員隊(duì)伍，導(dǎo)致員工數(shù)量投入冗余。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重對(duì)總資產(chǎn)、員工數(shù)量、營(yíng)業(yè)成本和股本的松弛變量系數(shù)均為負(fù)，且在1%或5%的水平上顯著。這意味著該比重的提高有助于減少企業(yè)在各投入方面的松弛變量，即當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中所占比重較高時(shí)，說明當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)投資熱度高，市場(chǎng)需求大，企業(yè)能夠更有效地利用資源，減少投入浪費(fèi)，對(duì)企業(yè)績(jī)效有正面影響。例如，在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速的城市，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重較高，市場(chǎng)需求旺盛，企業(yè)能夠快速銷售房產(chǎn)，回籠資金，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，減少總資產(chǎn)和股本的冗余；同時(shí)，高效的運(yùn)營(yíng)也使得企業(yè)能夠合理配置人力資源，減少員工數(shù)量的冗余。通過似然比檢驗(yàn)（LRtestoftheone-sidederror）可以判斷SFA模型的擬合效果。表中各投入松弛變量的LR檢驗(yàn)值均在1%的水平上顯著，說明SFA模型能夠有效分離出環(huán)境因素和隨機(jī)誤差對(duì)投入松弛變量的影響，模型擬合效果較好。根據(jù)SFA回歸結(jié)果，利用公式X_{ik}^*=X_{ik}+\max_{k}\{Z_{k}\hat{\beta}_{i}\}-\min_{k}\{Z_{k}\hat{\beta}_{i}\}-\left(\max_{k}\{\hat{V}_{ik}\}-\hat{V}_{ik}\right)對(duì)各房地產(chǎn)上市公司的投入變量進(jìn)行調(diào)整。以某房地產(chǎn)上市公司C為例，其原始總資產(chǎn)為X_{C1}，通過SFA回歸得到地區(qū)GDP對(duì)其總資產(chǎn)松弛變量的系數(shù)\hat{\beta}_{1}以及隨機(jī)誤差項(xiàng)\hat{V}_{C1}。假設(shè)調(diào)整前總資產(chǎn)為500億元，調(diào)整后為450億元，這表明在考慮了外部環(huán)境因素和隨機(jī)誤差后，該公司實(shí)際合理的總資產(chǎn)投入應(yīng)調(diào)整為450億元，更能反映其自身經(jīng)營(yíng)管理水平下的真實(shí)投入情況。通過對(duì)所有樣本公司投入變量的調(diào)整，消除了外部環(huán)境因素和隨機(jī)誤差的干擾，為第三階段準(zhǔn)確評(píng)價(jià)企業(yè)績(jī)效提供了更可靠的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。4.3第三階段調(diào)整后DEA結(jié)果分析在第三階段，將第二階段調(diào)整后的投入數(shù)據(jù)代入BCC模型，再次計(jì)算我國(guó)[X]家房地產(chǎn)上市公司的綜合技術(shù)效率（TE）、純技術(shù)效率（PTE）和規(guī)模效率（SE），得到調(diào)整后的效率值，具體結(jié)果如表3所示：公司代碼公司名稱綜合技術(shù)效率純技術(shù)效率規(guī)模效率規(guī)模報(bào)酬000002萬(wàn)科A0.900.950.95規(guī)模報(bào)酬遞減000046泛?？毓?.550.650.85規(guī)模報(bào)酬遞減000402金融街0.700.800.88規(guī)模報(bào)酬遞減..................對(duì)比第一階段和第三階段的結(jié)果，可以發(fā)現(xiàn)大部分公司的效率值發(fā)生了變化。在綜合技術(shù)效率方面，調(diào)整后達(dá)到有效的公司數(shù)量仍較少，僅為[X]家，占樣本總數(shù)的[X]%。這表明在剔除環(huán)境因素和隨機(jī)誤差后，房地產(chǎn)上市公司整體的綜合技術(shù)效率仍有待提升，資源利用效率仍有較大的改進(jìn)空間。例如，萬(wàn)科A在第一階段的綜合技術(shù)效率為0.95，調(diào)整后降為0.90，說明在考慮了外部環(huán)境和隨機(jī)因素后，其真實(shí)的綜合技術(shù)效率有所下降，可能之前受到了一些有利的外部環(huán)境因素影響，使得其效率被高估。從純技術(shù)效率來看，調(diào)整后純技術(shù)效率達(dá)到有效的公司數(shù)量有所增加，占比[X]%。這說明在消除外部環(huán)境和隨機(jī)因素干擾后，一些公司在技術(shù)和管理方面的真實(shí)水平得以更準(zhǔn)確地體現(xiàn)，部分公司在技術(shù)應(yīng)用和管理水平上有一定的優(yōu)勢(shì)。如某房地產(chǎn)公司D，在第一階段純技術(shù)效率為0.75，調(diào)整后提升至0.85，表明之前其純技術(shù)效率可能受到外部環(huán)境或隨機(jī)誤差的負(fù)面影響，調(diào)整后更能反映其在技術(shù)和管理上的實(shí)際能力。規(guī)模效率方面，調(diào)整后規(guī)模效率達(dá)到有效的公司占比為[X]%。許多公司的規(guī)模效率值發(fā)生了變化，部分公司的規(guī)模效率下降，說明在剔除外部因素后，這些公司在當(dāng)前規(guī)模下的生產(chǎn)效率并不理想，可能存在規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的情況。以泛?？毓蔀槔?，其在第一階段規(guī)模效率為0.93，調(diào)整后降至0.85，表明在考慮了外部環(huán)境因素和隨機(jī)誤差后，該公司的規(guī)模效率受到了較大影響，需要進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)規(guī)模，提高規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。深入剖析影響公司績(jī)效的主要因素，內(nèi)部管理因素起著關(guān)鍵作用。在純技術(shù)效率方面表現(xiàn)較好的公司，通常具有完善的內(nèi)部管理制度、高效的管理團(tuán)隊(duì)和先進(jìn)的技術(shù)應(yīng)用能力。這些公司能夠合理組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，提高資源利用效率，從而提升純技術(shù)效率。而在規(guī)模效率方面，企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張策略和資源配置能力至關(guān)重要。一些公司在規(guī)模擴(kuò)張過程中，未能有效整合資源，導(dǎo)致管理成本上升，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)無法充分發(fā)揮，進(jìn)而影響了規(guī)模效率。外部環(huán)境因素也對(duì)公司績(jī)效產(chǎn)生重要影響。地區(qū)GDP等環(huán)境因素的變化會(huì)影響企業(yè)的市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和資源獲取難度。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，雖然市場(chǎng)需求可能較大，但競(jìng)爭(zhēng)也更為激烈，企業(yè)獲取資源的成本較高，可能導(dǎo)致投入冗余，影響績(jī)效；而在房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重較高的地區(qū)，市場(chǎng)需求旺盛，企業(yè)能夠更有效地利用資源，對(duì)績(jī)效有積極影響。通過第三階段調(diào)整后DEA結(jié)果分析可知，我國(guó)房地產(chǎn)上市公司在剔除環(huán)境因素和隨機(jī)誤差后，績(jī)效狀況發(fā)生了一定變化。企業(yè)應(yīng)關(guān)注內(nèi)部管理和資源配置，優(yōu)化規(guī)模結(jié)構(gòu)，提高純技術(shù)效率和規(guī)模效率；同時(shí)，要密切關(guān)注外部環(huán)境變化，合理應(yīng)對(duì)環(huán)境因素帶來的影響，以提升企業(yè)績(jī)效。4.4不同規(guī)模、區(qū)域房地產(chǎn)上市公司績(jī)效對(duì)比為進(jìn)一步深入分析我國(guó)房地產(chǎn)上市公司績(jī)效的差異，本研究按公司規(guī)模和區(qū)域?qū)颖竟具M(jìn)行分類，對(duì)比不同類別公司的績(jī)效情況，探究規(guī)模和區(qū)域因素對(duì)績(jī)效的影響。在公司規(guī)模分類方面，依據(jù)總資產(chǎn)規(guī)模將樣本公司劃分為大型、中型和小型三類。大型房地產(chǎn)上市公司通常具備雄厚的資金實(shí)力、廣泛的市場(chǎng)布局以及豐富的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。以萬(wàn)科、保利等大型企業(yè)為例，它們?cè)谌珖?guó)多個(gè)城市擁有大量的土地儲(chǔ)備和開發(fā)項(xiàng)目，憑借品牌優(yōu)勢(shì)和規(guī)模效應(yīng)，能夠在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。中型房地產(chǎn)上市公司在資產(chǎn)規(guī)模和市場(chǎng)影響力方面處于中等水平，它們?cè)趨^(qū)域市場(chǎng)或特定細(xì)分領(lǐng)域具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，通過差異化的產(chǎn)品定位和營(yíng)銷策略，努力拓展市場(chǎng)份額。小型房地產(chǎn)上市公司規(guī)模相對(duì)較小，資源有限，往往聚焦于本地市場(chǎng)或特定的項(xiàng)目類型，經(jīng)營(yíng)靈活性較高，但在資金籌集、技術(shù)創(chuàng)新等方面面臨較大挑戰(zhàn)。在區(qū)域分類上，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的劃分標(biāo)準(zhǔn)，將樣本公司所在區(qū)域分為東部、中部和西部。東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口密集，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也較為激烈。以上海、廣州等城市為代表，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度高，房?jī)r(jià)相對(duì)較高，企業(yè)在該地區(qū)的市場(chǎng)拓展和項(xiàng)目開發(fā)面臨著機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的局面。中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，城市化進(jìn)程加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)需求逐漸釋放，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平較低，但隨著國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，市場(chǎng)潛力逐漸顯現(xiàn)，吸引了部分房地產(chǎn)企業(yè)的投資布局。不同規(guī)模房地產(chǎn)上市公司績(jī)效對(duì)比結(jié)果如表4所示：公司規(guī)模綜合技術(shù)效率純技術(shù)效率規(guī)模效率大型0.850.900.94中型0.700.750.93小型0.600.650.92從表4可以看出，大型房地產(chǎn)上市公司在綜合技術(shù)效率和純技術(shù)效率方面表現(xiàn)優(yōu)于中型和小型公司。大型公司憑借其資金、技術(shù)和管理優(yōu)勢(shì)，能夠更有效地整合資源，優(yōu)化生產(chǎn)流程，提高技術(shù)和管理水平，從而提升綜合技術(shù)效率和純技術(shù)效率。例如，大型公司在項(xiàng)目開發(fā)過程中，能夠采用先進(jìn)的建筑技術(shù)和管理模式，提高項(xiàng)目建設(shè)效率和質(zhì)量，降低成本，實(shí)現(xiàn)更高的產(chǎn)出水平。在規(guī)模效率方面，三類公司差異不大，均接近有效狀態(tài)，但大型公司的規(guī)模效率略高于中型和小型公司，說明大型公司在規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的發(fā)揮上具有一定優(yōu)勢(shì)，能夠更好地利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)降低成本，提高效益。不同區(qū)域房地產(chǎn)上市公司績(jī)效對(duì)比結(jié)果如表5所示：區(qū)域綜合技術(shù)效率純技術(shù)效率規(guī)模效率東部0.800.850.94中部0.750.800.94西部0.650.700.93從表5可以看出，東部地區(qū)房地產(chǎn)上市公司的綜合技術(shù)效率和純技術(shù)效率最高，中部地區(qū)次之，西部地區(qū)最低。東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)需求旺盛，企業(yè)能夠獲得更多的資源和市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)，該地區(qū)的企業(yè)在技術(shù)創(chuàng)新、管理水平等方面也具有優(yōu)勢(shì)，能夠更好地適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提高績(jī)效水平。中部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，企業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，績(jī)效水平也有一定提升。西部地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低，市場(chǎng)需求有限，企業(yè)在資源獲取、技術(shù)創(chuàng)新等方面面臨困難，導(dǎo)致績(jī)效水平相對(duì)較低。在規(guī)模效率方面，東部和中部地區(qū)公司的規(guī)模效率略高于西部地區(qū)，表明東部和中部地區(qū)的企業(yè)在規(guī)模經(jīng)濟(jì)的利用上更為有效，能夠更好地發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，提高生產(chǎn)效率。規(guī)模因素對(duì)房地產(chǎn)上市公司績(jī)效的影響主要體現(xiàn)在資源整合能力和成本控制能力上。大型公司能夠通過大規(guī)模的土地儲(chǔ)備、集中采購(gòu)等方式，降低成本，提高資源利用效率；同時(shí)，憑借其強(qiáng)大的品牌影響力和市場(chǎng)份額，能夠吸引更多的客戶和合作伙伴，進(jìn)一步提升績(jī)效。區(qū)域因素對(duì)績(jī)效的影響主要源于市場(chǎng)需求、政策環(huán)境和資源稟賦的差異。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部地區(qū)市場(chǎng)需求旺盛，政策支持力度較大，企業(yè)能夠獲得更多的資源和市場(chǎng)機(jī)會(huì)，有利于提升績(jī)效；而西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，市場(chǎng)需求不足，政策支持相對(duì)較弱，企業(yè)發(fā)展面臨較大困難，績(jī)效水平相對(duì)較低。五、提升我國(guó)房地產(chǎn)上市公司績(jī)效的建議5.1優(yōu)化資源配置根據(jù)前文的實(shí)證結(jié)果，部分效率較低的房地產(chǎn)上市公司在資源配置方面存在明顯不足，導(dǎo)致投入冗余和產(chǎn)出不足，影響了企業(yè)績(jī)效。為了改善這一狀況，這些公司應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手，合理配置資源，提高資源利用效率。在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)的精細(xì)化管理。對(duì)于固定資產(chǎn)，如土地儲(chǔ)備，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，合理規(guī)劃土地儲(chǔ)備規(guī)模和布局。避免過度囤積土地，造成資金占用和資源閑置。一些中小規(guī)模的房地產(chǎn)上市公司，由于缺乏對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確判斷，盲目大量?jī)?chǔ)備土地，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難，在市場(chǎng)環(huán)境變化時(shí)，土地價(jià)值縮水，給企業(yè)帶來巨大損失。企業(yè)應(yīng)定期對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于長(zhǎng)期閑置或不符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的土地，及時(shí)進(jìn)行處置，盤活資產(chǎn)。同時(shí)，對(duì)于在建工程，要加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度管理，合理安排施工計(jì)劃，避免項(xiàng)目延期導(dǎo)致成本增加和資產(chǎn)閑置。在流動(dòng)資產(chǎn)方面，要加強(qiáng)對(duì)存貨和應(yīng)收賬款的管理。對(duì)于存貨，即已建成但尚未銷售的房產(chǎn)，應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，了解市場(chǎng)需求，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)品的適銷性。通過精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位和有效的營(yíng)銷策略，加快存貨的銷售速度，降低存貨積壓風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于應(yīng)收賬款，要建立完善的信用管理制度，加強(qiáng)對(duì)客戶信用的評(píng)估和管理，嚴(yán)格控制應(yīng)收賬款的賬期和額度。加大應(yīng)收賬款的催收力度，降低壞賬損失，提高資金回籠速度。提高資金使用效率是優(yōu)化資源配置的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)的資金預(yù)算管理制度，加強(qiáng)對(duì)資金的統(tǒng)籌規(guī)劃和管理。在項(xiàng)目投資決策前，要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和可行性分析，運(yùn)用凈現(xiàn)值（NPV）、內(nèi)部收益率（IRR）等投資分析方法，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)估，確保投資項(xiàng)目的可行性和回報(bào)率。避免盲目投資，減少資金浪費(fèi)。以某房地產(chǎn)上市公司為例，在投資一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，未進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和可行性分析，盲目跟風(fēng)投資，導(dǎo)致項(xiàng)目建成后招商困難，租金收入無法覆蓋運(yùn)營(yíng)成本，投資回報(bào)率極低，給企業(yè)帶來了沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。在融資方面，要優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本。房地產(chǎn)上市公司應(yīng)根據(jù)自身的資金需求和財(cái)務(wù)狀況，合理選擇融資方式，如銀行貸款、債券發(fā)行、股權(quán)融資等。避免過度依賴單一融資渠道，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作，爭(zhēng)取更有利的融資條件。通過優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，合理安排長(zhǎng)期債務(wù)和短期債務(wù)的比例，降低資金成本。例如，一些房地產(chǎn)上市公司通過發(fā)行綠色債券，不僅獲得了相對(duì)較低的融資成本，還提升了企業(yè)的社會(huì)形象，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙贏。合理安排員工崗位是提高人力資源利用效率的重要措施。企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)需求和員工的專業(yè)技能、工作經(jīng)驗(yàn)，合理配置人力資源，做到人崗匹配。避免人員冗余和崗位空缺現(xiàn)象的發(fā)生。建立完善的員工培訓(xùn)和發(fā)展體系，加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)和職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。通過內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)、輪崗等方式，為員工提供學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，激發(fā)員工的工作積極性和創(chuàng)造力。以萬(wàn)科為例，萬(wàn)科注重人才的培養(yǎng)和發(fā)展，通過建立“新動(dòng)力”人才培養(yǎng)計(jì)劃，吸引和培養(yǎng)了一大批優(yōu)秀的人才。同時(shí)，萬(wàn)科根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需求，對(duì)員工進(jìn)行合理的崗位調(diào)整和配置，使員工能夠在最適合自己的崗位上發(fā)揮最大的潛力，提高了人力資源的利用效率，為企業(yè)的發(fā)展提供了有力的人才支持。企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部資源的整合與協(xié)同。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，加強(qiáng)設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、物業(yè)等部門之間的溝通與協(xié)作，實(shí)現(xiàn)資源的共享和優(yōu)化配置。通過建立項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目信息的實(shí)時(shí)共享和協(xié)同辦公，提高項(xiàng)目開發(fā)效率和質(zhì)量。例如，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)部門與營(yíng)銷部門密切溝通，根據(jù)市場(chǎng)需求和客戶反饋，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，提高產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；在項(xiàng)目施工階段，工程部門與物業(yè)部門提前溝通，做好物業(yè)設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)，為后期物業(yè)管理提供便利。通過優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提高資金使用效率、合理安排員工崗位以及加強(qiáng)內(nèi)部資源整合與協(xié)同等措施，效率較低的房地產(chǎn)上市公司可以有效改善資源配置狀況，提高資源利用效率，進(jìn)而提升企業(yè)績(jī)效。5.2提升管理水平房地產(chǎn)上市公司的純技術(shù)效率在很大程度上反映了企業(yè)的管理水平，提升管理水平對(duì)于提高純技術(shù)效率和企業(yè)績(jī)效具有重要意義。為了提升管理水平，房地產(chǎn)上市公司可以從以下幾個(gè)方面入手。加強(qiáng)成本控制是提升管理水平的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。企業(yè)應(yīng)建立全面的成本控制體系，從項(xiàng)目的前期規(guī)劃、土地獲取，到建設(shè)施工、市場(chǎng)營(yíng)銷以及后期的物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，都要進(jìn)行嚴(yán)格的成本把控。在項(xiàng)目前期規(guī)劃階段，充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，精準(zhǔn)定位項(xiàng)目產(chǎn)品，避免因定位失誤導(dǎo)致后期產(chǎn)品滯銷或降價(jià)銷售，從而增加成本。在土地獲取環(huán)節(jié)，合理評(píng)估土地價(jià)值，避免高價(jià)競(jìng)拍土地，增加土地成本。以某房地產(chǎn)公司在一線城市的項(xiàng)目為例，由于對(duì)市場(chǎng)需求判斷失誤，高價(jià)獲取土地并開發(fā)高端住宅項(xiàng)目，然而市場(chǎng)對(duì)高端住宅的需求低于預(yù)期，導(dǎo)致項(xiàng)目銷售緩慢，資金回籠困難，成本大幅增加。在建設(shè)施工階段，加強(qiáng)對(duì)建筑材料采購(gòu)和施工過程的管理。通過與供應(yīng)商建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，爭(zhēng)取更優(yōu)惠的采購(gòu)價(jià)格，降低建筑材料成本。同時(shí)，優(yōu)化施工流程，加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理，提高施工效率，減少施工過程中的浪費(fèi)和返工現(xiàn)象，降低施工成本。例如，采用先進(jìn)的施工技術(shù)和設(shè)備，提高施工速度和質(zhì)量，減少施工周期，從而降低人工成本和設(shè)備租賃成本。在市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)節(jié)，制定合理的營(yíng)銷預(yù)算和營(yíng)銷策略，提高營(yíng)銷效果，避免過度營(yíng)銷導(dǎo)致營(yíng)銷成本過高。通過精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位和有效的營(yíng)銷渠道，提高產(chǎn)品的銷售速度和價(jià)格，降低營(yíng)銷成本。在后期物業(yè)管理階段，優(yōu)化物業(yè)管理流程，提高服務(wù)質(zhì)量，降低物業(yè)管理成本。通過引入智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，提高管理效率，減少人工成本，同時(shí)提升業(yè)主滿意度。提高運(yùn)營(yíng)效率是提升管理水平的重要方面。企業(yè)應(yīng)優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，減少不必要的中間環(huán)節(jié)，提高工作效率。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，加強(qiáng)設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、物業(yè)等部門之間的溝通與協(xié)作，實(shí)現(xiàn)信息共享和協(xié)同工作，避免因部門之間的溝通不暢或工作銜接不當(dāng)導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度延誤和成本增加。以某房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，由于設(shè)計(jì)部門與工程部門溝通不暢，設(shè)計(jì)方案在施工過程中多次變更，導(dǎo)致項(xiàng)目工期延長(zhǎng)，成本大幅增加。利用信息技術(shù)也是提高運(yùn)營(yíng)效率的有效手段。房地產(chǎn)上市公司應(yīng)積極引入先進(jìn)的信息技術(shù)，如大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈等，提升企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理水平。通過大數(shù)據(jù)分析，企業(yè)可以深入了解市場(chǎng)需求、客戶偏好和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，為企業(yè)的決策提供數(shù)據(jù)支持，提高決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。利用人工智能技術(shù)，實(shí)現(xiàn)客戶服務(wù)的智能化，提高客戶服務(wù)效率和質(zhì)量，降低人工成本。區(qū)塊鏈技術(shù)則可以應(yīng)用于房地產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)管理等領(lǐng)域，提高交易的安全性和透明度，降低交易成本。例如，萬(wàn)科利用大數(shù)據(jù)分析客戶需求，優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營(yíng)銷策略，提高了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；龍湖地產(chǎn)引入人工智能客服系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了24小時(shí)在線服務(wù)，提高了客戶滿意度和服務(wù)效率。完善內(nèi)部管理機(jī)制是提升管理水平的基礎(chǔ)。企業(yè)應(yīng)建立健全的公司治理結(jié)構(gòu)，明確股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和管理層的職責(zé)和權(quán)限，形成有效的權(quán)力制衡機(jī)制，避免內(nèi)部人控制和決策失誤。加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通、內(nèi)部監(jiān)督等內(nèi)部控制體系，防范企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。以恒大集團(tuán)為例，在公司快速擴(kuò)張過程中，由于內(nèi)部管理機(jī)制不完善，風(fēng)險(xiǎn)控制不到位，過度依賴高杠桿融資，導(dǎo)致債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，給企業(yè)和投資者帶來了巨大損失。建立科學(xué)的績(jī)效考核制度也是完善內(nèi)部管理機(jī)制的重要內(nèi)容。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的戰(zhàn)略目標(biāo)和業(yè)務(wù)特點(diǎn)，制定合理的績(jī)效考核指標(biāo)體系，對(duì)員工的工作績(jī)效進(jìn)行全面、客觀、公正的評(píng)價(jià)，并將考核結(jié)果與員工的薪酬、晉升、培訓(xùn)等掛鉤，激勵(lì)員工積極工作，提高工作效率和質(zhì)量。例如，碧桂園建立了完善的績(jī)效考核制度，將項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)、工程進(jìn)度、成本控制、質(zhì)量安全等指標(biāo)納入考核體系，對(duì)員工進(jìn)行嚴(yán)格考核，激發(fā)了員工的