房產(chǎn)贈與合同法律風(fēng)險及應(yīng)對措施房產(chǎn)，作為家庭重要的固定資產(chǎn)，其流轉(zhuǎn)往往牽動著各方的切身利益。房產(chǎn)贈與作為一種常見的財產(chǎn)處置方式，常出于親情、友情或其他特殊情感與目的。然而，這份“情誼”背后，若操作不當(dāng)，潛藏的法律風(fēng)險不容小覷。本文旨在剖析房產(chǎn)贈與合同中可能存在的法律風(fēng)險，并提供務(wù)實的應(yīng)對策略，以助讀者在處理相關(guān)事務(wù)時能更趨審慎與周全。一、房產(chǎn)贈與合同的潛在法律風(fēng)險房產(chǎn)贈與看似簡單，實則涉及諸多法律環(huán)節(jié)，每一環(huán)節(jié)都可能因疏忽而引發(fā)糾紛。（一）贈與合同效力風(fēng)險贈與合同的效力是整個贈與行為的基礎(chǔ)。首先，贈與人必須對贈與房產(chǎn)擁有合法的所有權(quán)或處分權(quán)。若房產(chǎn)為共有（如夫妻共同財產(chǎn)、家庭共有財產(chǎn)），未經(jīng)其他共有人書面同意，該贈與行為可能因無權(quán)處分而歸于無效或部分無效。其次，贈與必須是贈與人真實的意思表示。在受欺詐、脅迫或重大誤解情況下作出的贈與，贈與人有權(quán)請求撤銷。此外，以逃避法定義務(wù)為目的的贈與，如為躲債而贈與房產(chǎn)，可能被認(rèn)定為無效。值得注意的是，房產(chǎn)贈與合同應(yīng)為書面形式，雖非所有口頭贈與均無效，但口頭約定在發(fā)生爭議時難以舉證，極易陷入被動。（二）房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移風(fēng)險房產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，其權(quán)利變動以登記為生效要件。贈與合同成立生效并不意味著房產(chǎn)所有權(quán)隨即轉(zhuǎn)移給受贈人。若僅簽訂贈與合同而未及時辦理過戶登記，贈與人仍為法律上的所有權(quán)人，其仍可對房產(chǎn)進行處分，如再次出售、抵押等，這將直接損害受贈人的期待利益。更有甚者，贈與人在房產(chǎn)過戶前，除法律規(guī)定的特殊情形外，享有任意撤銷權(quán)，可單方撤銷贈與，受贈人僅能依據(jù)合同要求其承擔(dān)違約責(zé)任，而難以獲得房產(chǎn)所有權(quán)。（三）稅費承擔(dān)風(fēng)險房產(chǎn)贈與并非“免費的午餐”，其間涉及的稅費是一筆不容忽視的開支。包括契稅、個人所得稅、印花稅、登記費等，不同地區(qū)的稅費政策及稅率可能存在差異。若贈與合同中未明確約定各項稅費的承擔(dān)方，事后極易產(chǎn)生爭議。實踐中，常有受贈人因未預(yù)料到高額稅費而拒絕接受贈與，或雙方就稅費分擔(dān)無法達成一致導(dǎo)致贈與擱淺的情況。（四）贈與目的無法實現(xiàn)的風(fēng)險部分贈與人在贈與房產(chǎn)時，會附加一定的條件或期望，例如“養(yǎng)老贈與”，希望受贈人能履行贍養(yǎng)義務(wù)；或“婚房贈與”，期望子女用于婚后共同生活。若贈與合同中未清晰、明確地約定這些條件，或所附條件因違反法律強制性規(guī)定而無效，則贈與人難以保障自身目的的實現(xiàn)。例如，父母贈與子女房產(chǎn)后，子女未盡贍養(yǎng)義務(wù)，若合同未作約定，父母維權(quán)將面臨舉證困難。（五）履行瑕疵風(fēng)險贈與房產(chǎn)可能存在權(quán)利瑕疵或質(zhì)量瑕疵。權(quán)利瑕疵如房產(chǎn)上設(shè)有抵押權(quán)、地役權(quán)，或存在查封、凍結(jié)等限制交易的情況；質(zhì)量瑕疵如房屋存在隱蔽的結(jié)構(gòu)問題、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)等。贈與人負(fù)有保證贈與財產(chǎn)無權(quán)利瑕疵的義務(wù)，若因權(quán)利瑕疵導(dǎo)致受贈人無法取得或行使權(quán)利，受贈人有權(quán)要求贈與人承擔(dān)責(zé)任。對于質(zhì)量瑕疵，除非贈與人明知有瑕疵而故意不告知，或保證無瑕疵，否則一般不承擔(dān)責(zé)任，但這仍可能影響受贈人的實際權(quán)益。二、房產(chǎn)贈與合同風(fēng)險的應(yīng)對措施與防范建議針對上述風(fēng)險，當(dāng)事人在進行房產(chǎn)贈與時，應(yīng)采取積極的應(yīng)對措施，防患于未然。（一）確保贈與合同的合法有效1.核實產(chǎn)權(quán)狀況：贈與人在贈與前，應(yīng)確保對房產(chǎn)擁有完整的所有權(quán)或處分權(quán)。如為共有房產(chǎn)，需取得其他共有人的書面同意，并最好能一同到場辦理相關(guān)手續(xù)。受贈人也應(yīng)主動核實房產(chǎn)的權(quán)屬證明、是否存在共有情況及權(quán)利限制。2.簽訂規(guī)范書面合同：務(wù)必簽訂內(nèi)容詳盡、條款清晰的書面贈與合同。合同應(yīng)明確雙方當(dāng)事人信息、贈與房產(chǎn)的具體坐落、產(chǎn)權(quán)證號、贈與意愿、是否附條件或附義務(wù)、權(quán)利轉(zhuǎn)移時間、違約責(zé)任等核心要素。3.確保意思表示真實：贈與行為應(yīng)是雙方自愿、真實的意思表示，避免在脅迫、欺詐或重大誤解的情況下作出決定。必要時，可邀請無利害關(guān)系的第三方在場見證。（二）及時辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記這是保障受贈人獲得房產(chǎn)所有權(quán)的關(guān)鍵步驟。贈與合同簽訂后，雙方應(yīng)盡快共同到不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理過戶登記手續(xù)。在此過程中，需按照登記機構(gòu)要求提交相關(guān)材料，如身份證明、贈與合同、房產(chǎn)證等，并繳納相關(guān)稅費。只有完成過戶登記，受贈人才能真正享有房產(chǎn)的所有權(quán)。（三）明確稅費承擔(dān)方式在贈與合同中，應(yīng)明確約定贈與過程中產(chǎn)生的各項稅費（如契稅、個人所得稅、印花稅、交易手續(xù)費等）由哪一方承擔(dān)，或按何種比例分擔(dān)。這可以有效避免事后因稅費問題產(chǎn)生糾紛。建議在簽約前，雙方共同向當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門、不動產(chǎn)登記部門咨詢清楚具體的稅費項目及大致金額。（四）審慎設(shè)定贈與條件與期限若贈與人有特定贈與目的，應(yīng)在合同中明確約定所附條件或義務(wù)。例如，約定“受贈人需承擔(dān)贈與人晚年生活照料義務(wù)”，或“該房產(chǎn)僅用于受贈人個人生活居住，未經(jīng)贈與人同意不得出售”等。所附條件必須合法、明確、可執(zhí)行。同時，對于附義務(wù)的贈與，若受贈人不履行義務(wù)，贈與人可依法撤銷贈與。此外，若想規(guī)避房產(chǎn)成為受贈人夫妻共同財產(chǎn)，可在贈與合同中明確“該贈與為對受贈人個人的贈與，與其配偶無關(guān)”。（五）全面審查房產(chǎn)狀況受贈人在接受贈與前，應(yīng)對房產(chǎn)的實際狀況進行全面了解。包括實地查看房屋質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、裝修等，查詢房產(chǎn)是否存在抵押、查封、租賃等權(quán)利負(fù)擔(dān)，以及是否存在拖欠物業(yè)費、水電費等情況。贈與人也應(yīng)如實告知房產(chǎn)的權(quán)利狀況和已知瑕疵。（六）專業(yè)人士介入與證據(jù)留存對于價值較高、情況復(fù)雜的房產(chǎn)贈與，建議咨詢專業(yè)律師，由律師協(xié)助審查產(chǎn)權(quán)、起草或?qū)徍速浥c合同、提供法律意見，并全程參與交易過程，以最大程度防范風(fēng)險。同時，整個贈與過程中的所有文件資料，如贈與合同、溝通記錄、付款憑證、稅費票據(jù)、過戶材料、公證書（如有）等，都應(yīng)妥善保管，以備不時之需。三、結(jié)語房產(chǎn)贈與承載著贈與人的信任與情感，也關(guān)系到受贈人的重大財產(chǎn)利益。面對其潛在的法律風(fēng)險，唯有秉持