全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)導(dǎo)論必考知識點(diǎn)總結(jié)

全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試用書房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)導(dǎo)論

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員I為促成房地產(chǎn)交易I,向走托人提供房地

產(chǎn)居間、代理等服務(wù)并收取其囹的行為

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的委托人，即提出房她產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)需要的I單位或個人I,是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的

需求者，重要包括房地產(chǎn)出賣人、出租人、購置人和承租人

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的主體特指經(jīng)工商部門注冊并在建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門立案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

硒和獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格并經(jīng)登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)叵］

二手住房和新建商品住房是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的重要客體。

按照經(jīng)紀(jì)［活動所竽■市閡不一樣分為I新建商品住圜和傣?量房I經(jīng)紀(jì)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)按照I服務(wù)方式I分類，的重要分為是I房地產(chǎn)居間同房地產(chǎn)代理____________________

中介服務(wù)根據(jù)其發(fā)揮作用的方向和途徑可以分為下列三大類：

第一類為交易的順利進(jìn)行提供有關(guān)交易標(biāo)的品質(zhì)、技術(shù)或其他綜合信息的活動。這實(shí)際上是

處理交易標(biāo)的不易“識別”的問題。房地產(chǎn)估價屬于此類，房地產(chǎn)征詢也具有這方面的功能。

第二類，為交易的順利進(jìn)行提供有關(guān)買方或買方信息（即交易主體信息）的活動。這實(shí)際上

是處理交易對象不易集中、不易被發(fā)現(xiàn)的問題。房地產(chǎn)征詢屬于此類。

第三類，直接代理交易的一方完畢交易詳細(xì)程序的活動。這實(shí)際上是處理在以上兩種狀況存

在的前提下，假如交易程序又相對復(fù)雜的時候所存在單問題。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)屬于此類。

房地產(chǎn)I居問I房地產(chǎn)I代理

是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)畫及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員按照是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)I機(jī)構(gòu)I及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員按照

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)協(xié)議約定，I向委托人匯報I簽房她產(chǎn)I經(jīng)紀(jì)服務(wù)協(xié)H約定I,以國托人的名幻與

訂房地產(chǎn)交易協(xié)議的機(jī)會或者提供簽訂房地第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易，并向委托人收取傭金

產(chǎn)交易協(xié)議的醫(yī)舟服務(wù)，并向委托人收取回的經(jīng)紀(jì)行為。

囹的經(jīng)紀(jì)行為。在房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)I只能接

房地產(chǎn)居間是來源最早的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方式枝一方I委托人的委托代理事務(wù),同步I也只能向

目前在中國，居間仍是一種重要的經(jīng)紀(jì)活動方三可攵取雁I。

式房她產(chǎn)代理屬于I委托代理I。

經(jīng)紀(jì)作為一種特殊的經(jīng)紀(jì)活動，具有I區(qū)別I于其他經(jīng)濟(jì)活動的恂身I特性,重要體現(xiàn)為四個方面:

（一）活動I主體的專業(yè)性卜首先體現(xiàn)為經(jīng)紀(jì)活動的主體對自己所促成的交易活動及其市場具

有豐富的專業(yè)知識、技能和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

（二）活動I地位的中不屜I促成相對兩方天鼠而提供服務(wù)的活動,另接受不存在第三主體地

委托事項不屬于經(jīng)紀(jì)服務(wù)

（三）活動I內(nèi)容的服“閏:阮柯對商品沒有所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等，不存在買賣行為。

（四）活動阪入的后驗(yàn)性經(jīng)紀(jì)服務(wù)提供方所獲得的收入是根據(jù)睥務(wù)成果來最終確定I的

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì);除了具有經(jīng)，己活動的一般特性之外，還具有I不一樣用其他經(jīng)紀(jì)活動的兩刀特性:

（一）活動I范圍的地區(qū)同:房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場。

（二）活動I后果的社久:房地產(chǎn)為多種社會經(jīng)濟(jì)活動提供場所，既是最基本的生產(chǎn)資料，

又是最基本的生活資料。其活動后果具有廣泛地社會性，對各行和人民均有直接影響

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性

1、房地產(chǎn)的I特殊性快定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必不可少:房地產(chǎn)是不可移動的商品。是構(gòu)成要素極為

復(fù)雜的商品。在商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體系中，商品的流通是由商品經(jīng)銷商來完畢的。

2、房地產(chǎn)|交易的復(fù)雜性|決定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必不可少:房地產(chǎn)商品構(gòu)成要素的復(fù)雜性和無法通

過有形市場集中展示的特性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場信息搜尋比較困難、成本高昂。

3、房地產(chǎn)|信息的不對稱性快定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必不可少：不對稱產(chǎn)生詐欺、尋租等機(jī)會主義

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的作用

1、減少交易成本，提高交易效率

2、|規(guī)范交易行為|,保障交易安全

3、增進(jìn):易公平，維護(hù)合法中辭

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的|主線功能或關(guān)鍵功能|是|促成房地產(chǎn)交易|,

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的|天職|就是加速房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)，提高房地產(chǎn)資源配置效率。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)正展現(xiàn)出由老式房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)向現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展，在如下幾種方面：

1.信息整合、開發(fā)與運(yùn)用能級大大提高，業(yè)務(wù)領(lǐng)域|向高附加值服務(wù)延展

2|行業(yè)知識和技術(shù)密集程度提高|專業(yè)化分工向“深發(fā)展|

3.|以互聯(lián)網(wǎng)為依托眄新型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)態(tài)發(fā)展迅速

4.企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大現(xiàn)代企業(yè)制度成為龍頭企業(yè)的發(fā)展主線

獲得房地產(chǎn)|經(jīng)紀(jì)人協(xié)理|職業(yè)資格證書的人員獲得房地產(chǎn)|經(jīng)紀(jì)人|職業(yè)資格證書的人員應(yīng)當(dāng)

應(yīng)當(dāng)具有的職業(yè)能力包括：具有的職業(yè)能力包括：

(1)匣闕房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法律法規(guī)和管理(1)熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法律法規(guī)和管理規(guī)

規(guī)手；定；

(2)|基本掌握|房地產(chǎn)交易流程,|具有一定|的房⑵熟悉房地產(chǎn)交易流程，能完畢較為復(fù)雜的

地產(chǎn)交易運(yùn)作能力；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作，處理處理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的

(3)區(qū)國完畢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的|一般性|工作;疑難問題；

(3)運(yùn)用豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，分析判

斷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的發(fā)展趨勢，開拓創(chuàng)新居地

⑷在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的指舁下，完畢校發(fā)雜的

產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)

(4)指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理和協(xié)助高級房地產(chǎn)

______________________________________________經(jīng)紀(jì)人工作

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與業(yè)人員職業(yè)資格考試報考基本條件申請參與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與業(yè)人員職業(yè)資格考試

應(yīng)當(dāng)具有如下基本條件:

⑴遵守國家法律、法規(guī)和行業(yè)原則與規(guī)范;

⑵秉承誠信、公平、公正的基本原則；

⑶西職業(yè)道德。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理職業(yè)資格考試報考附加條件

申請參與協(xié)理資格考試的人員，除具有基本條件外，還必須具有中專或者高中及以上學(xué)歷

申請參與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試的人員，除具有基本條件外，還必須符合下列條件之一:

(1)通過考試獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理職業(yè)資格證書后，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿6年；

(2)獲得大專學(xué)歷，工作滿6年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿3年；

(3)獲得大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿2年：

(4)獲得雙學(xué)士學(xué)位或碩士班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年；

(5)獲得碩士學(xué)歷(學(xué)位)。工作滿2年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年：

（6）獲得博士學(xué)歷（學(xué)位）

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)|專業(yè)人員資格證書快行|登記服務(wù)

試合格，由中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人區(qū)園。登記服務(wù)的詳細(xì)工作由中國房地產(chǎn)估價

學(xué)會頒發(fā)人力資源和社會保障部、住房和城鎮(zhèn)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會負(fù)責(zé)。獲得中華人民共

建設(shè)部監(jiān)制，中國房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格的人員，經(jīng)

用印的對應(yīng)級別《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會登記，

囹業(yè)人員而T資格證書|》。該證書在修壺畫獲得《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員登記證

有圜。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理灰碼資格書》。在一家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)上班后注冊登記

內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人申請香港地產(chǎn)代理資格的條件為：

（1）申請人為中華人民共和國公民（內(nèi)地）；

⑵獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人叵資格開經(jīng)登記；

⑶申請人為中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會員；

⑷申請人從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)不少于2年；或者為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人；或者為大學(xué)房地

產(chǎn)方面的專家、副專家。

（5）申請人關(guān)懷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展，有良好的職業(yè)道德，無犯罪記錄，信用檔案無不良記錄

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人繼續(xù)教育的方式重要有三種：

一是參與繼續(xù)教育培訓(xùn)。包括網(wǎng)絡(luò)繼續(xù)教育培訓(xùn)和面授繼續(xù)教育培訓(xùn)班。

二是參與有關(guān)活動。包括講授繼續(xù)教育培訓(xùn)課程；參與房地產(chǎn)行政主管部門或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

行業(yè)組織主辦的經(jīng)紀(jì)有關(guān)研討會和經(jīng)驗(yàn)交流會；參與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試的命題、審

題工作等。

三是撰寫刊登房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與業(yè)文章。包括在房地產(chǎn)行政主管部門或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織主

辦的刊物、網(wǎng)站、編寫的著作上刊登經(jīng)紀(jì)有關(guān)文章：參與全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與業(yè)人員職業(yè)資格

考試大綱、用書編寫

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的畫房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的|義務(wù)

1.依法發(fā)起設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利1.遵遵法律、法規(guī)、規(guī)章、行業(yè)管理規(guī)定和

職業(yè)規(guī)范，遵守職業(yè)道德的義務(wù)

2.受聘于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，擔(dān)任有關(guān)崗位職2.|不得同步受聘于兩個|或兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)

務(wù)的權(quán)利紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)的義務(wù)有兩個去律根據(jù)。一是

《都市房地產(chǎn)管理法》。二是，《勞動協(xié)議法》。

3.|執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)|的權(quán)利3.依法維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益的義務(wù)

4.在經(jīng)辦業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)協(xié)議等業(yè)務(wù)4.|向委托人柄露］有關(guān)信息的義務(wù)

文書上簽名的權(quán)利5.為委托人因團(tuán)個人隱私及商業(yè)秘密的義務(wù)

5.覘定委托人提網(wǎng)與交易有關(guān)資料的權(quán)利6.接受繼續(xù)教育，不停提高業(yè)務(wù)水平的義務(wù)

6.拒絕執(zhí)行受聘|機(jī)構(gòu)或者委托勾發(fā)出的屈應(yīng)當(dāng)不停接受職業(yè)繼續(xù)教育。

隔囹的權(quán)利7.|不得進(jìn)行不合法競爭|的義務(wù)

7.獲得合理酬勞的權(quán)利：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員依8.接受住房和城鎮(zhèn)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管

據(jù)隨動協(xié)議約列享有獲得合理酬勞的權(quán)部門和政府有關(guān)部門的監(jiān)督檢查的義務(wù)

利。

8.依法享有的其他權(quán)利尚有義務(wù)指導(dǎo)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)

紀(jì)業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)理也有義務(wù)協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的知識構(gòu)造

由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的專業(yè)性和復(fù)雜性，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員必須擁有完善的知識構(gòu)造

（―）］構(gòu)造的關(guān)鍵|是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)知識,即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的基本理論與實(shí)務(wù)知識，

（二）該關(guān)鍵的外層是與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有關(guān)的專業(yè)基礎(chǔ)知識,包括經(jīng)濟(jì)知識、法律知識、社會

知識、房地產(chǎn)專業(yè)知識、科學(xué)技術(shù)知識，

（三）|最外層|則是能對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的文化修養(yǎng)和心理素質(zhì)產(chǎn)生潛移默化影響的人文（如

文學(xué)、藝術(shù)、哲學(xué)等）和心理方面的知識

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的心理素質(zhì)

1.自知、自信2.樂觀、開朗3.積極、積極4.堅韌、奮進(jìn)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)技能

（一）搜集信息的技能

1、一般信息搜集技能，包括對平常得到的信息進(jìn)行搜尋、鑒別、分類、整頓、儲存和

迅速檢索的能力。

2、特定信息搜集的技能還包括：根據(jù)特定業(yè)務(wù)需要，精確把握信息搜集的內(nèi)容、重點(diǎn)、

渠道，并靈活運(yùn)用多種信息搜集措施和渠道,迅速有效地搜集到針對性信息。

（二）|產(chǎn)品分析|技能

產(chǎn)品分析技能是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員能運(yùn)用有關(guān)分析措施，從標(biāo)的房地產(chǎn)的物質(zhì)特性、權(quán)屬特

性、區(qū)位和市場吸引力四個方面分析其優(yōu)劣，從而判斷其也許的交易對象、交易難度乃至交

易價格的范圍的能力。

1、畫特性：

包括規(guī)模、房地產(chǎn)的功能用途、地塊大小、地塊形狀、臨街類型、臨街深度、臨街位置、

地形地質(zhì)條件、建筑構(gòu)造類型、建筑類型與風(fēng)格、內(nèi)部裝修及設(shè)備配置等，對于存量房

地產(chǎn)，還包括已使用年限、建筑質(zhì)量、功能折舊和外部折舊狀況等。

2、迪特性：

包括權(quán)屬類型、他項權(quán)利設(shè)置狀況，其中土地還包括土地出讓協(xié)議對土地使用的規(guī)定（年

限、用途、容積率）。

3、|區(qū)位卜包括中觀的都市區(qū)位和微觀的位盍.

4、|市場吸引力

重要指對象房地產(chǎn)與否有尤其吸引投資者或購置的特殊品質(zhì)，其市場吸引力還波及對象

房地產(chǎn)的某些經(jīng)濟(jì)特性。

（三）|市場分析|的技能

市場分析技能是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員根據(jù)所掌握的信息,采用一定的措施對其進(jìn)行分析，

進(jìn)而對市場|供應(yīng)、需求|、價格的現(xiàn)實(shí)狀況及變化趨勢進(jìn)行判斷。

（四）人際溝通的技能

（五）I供需搭配I的技能

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是以促成交易為己任的，因此不管是在居間業(yè)務(wù)，還是代理業(yè)務(wù)中，都

需要同步考慮反易雙方I的需求,其實(shí)質(zhì)也就是要使供求雙方在某一宗（或數(shù)宗）房地產(chǎn)

交易上到達(dá)一致。

（六）議價談判的技能

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的平常過程中，議價談判是一項重要的工作內(nèi)容。首先，客戶常常會就

傭金金額與經(jīng)紀(jì)人員討價還價，另首先，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要代表委托人與交易對家議價

談判。

議價談判中，最為重要的是兩點(diǎn)：一是要將堅持原則與合適讓步有機(jī)結(jié)合，二是要將把

控積極權(quán)與營造良好的談判氣氛有機(jī)結(jié)合。

（七）促成交易的技能

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)能精確判斷客戶躊躇的真正原因和成交的條件與否成熟，假如成交條

件已經(jīng)成熟則能靈活采用有關(guān)措施來消除客戶的疑慮，從而使交易到達(dá)。這就是把握成

交時機(jī)的技能

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的I內(nèi)涵

職業(yè)道德是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的道德規(guī)范，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員就這一職業(yè)活動所共同承

認(rèn)并擁有的麗I觀念、情感和行為習(xí)慣的總和。

思想層面I從內(nèi)容上講，重要波及三個方面：①職業(yè)及』、②職業(yè)困窗感和③執(zhí)業(yè)國怒______

房地產(chǎn)經(jīng)亮人員職業(yè)道德的I形成I

對于詳細(xì)的從業(yè)人員個體而言，職業(yè)道德是通過一定的教育訓(xùn)練、行業(yè)氣氛的熏陶、社

會公眾的監(jiān)督以及行業(yè),且織電約束而形成的

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德6可作用一

1、從行業(yè)層面看：職業(yè)道德有助于樹立、維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的社會形象，從而保障每

一種從業(yè)人員的綜合利益一經(jīng)濟(jì)收入、社會地位等。

2、從社會整體層面看：職業(yè)道德與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的有關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范有著共同的

作用，即調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員與服務(wù)對象，以及從業(yè)人員之間的關(guān)系。但兩者

在作用機(jī)制上有明顯的區(qū)別

3、職業(yè)道德指內(nèi)化人員思想意識和心理、行為習(xí)慣的一種修養(yǎng)，

它重要通過|良心和輿論|來約束房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的重要內(nèi)裒

（一）|遵紀(jì)遵法|（二）規(guī)范執(zhí)業(yè)（三）|誠實(shí)守信|（四）盡職盡責(zé)（五）|公平競爭

“公平競爭，重視合作”是制勝的前提。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員違紀(jì)執(zhí)業(yè)的|行政|責(zé)任

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員違反有關(guān)行政法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，行政主管部門或其授權(quán)的部門可以

在其職權(quán)范圍內(nèi)，對違規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以與其違規(guī)行為對應(yīng)的行政懲罰。

2、行政懲罰的種類包括：警告、罰款、沒收違法所得和非法財物、暫扣或者吊銷房地產(chǎn)

經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書、登記證書、行政拘留和法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政懲罰

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)中違約、違法、犯罪行為鬧法律責(zé)任

1.民事責(zé)任（1）違約責(zé)任⑵侵權(quán)責(zé)任

（1）違約責(zé)任（2）侵權(quán)責(zé)任

締約當(dāng)事人不履行協(xié)議義務(wù)或者履行義務(wù)侵權(quán)責(zé)任是指侵犯經(jīng)紀(jì)協(xié)議所約定的債權(quán)

不符合約定條件而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。違約之外的其他權(quán)利而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。

責(zé)任以有效協(xié)議為前提，協(xié)議未成立或者成

立后無效、被撤銷，縱使當(dāng)事人有過錯也無

違約責(zé)任侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要件，一是有侵權(quán)行為，二是

違約責(zé)任的構(gòu)成要件,無免責(zé)事由。

一是必須有違約行為，二是無免責(zé)事由。侵權(quán)行為的構(gòu)成要件有：

違約行為：包括履行不能、履行遲延、履行不①行為違法。違法行為包括作為和不作為。

妥和履行拒絕四種狀況。②有損害事實(shí)。損害包括財產(chǎn)損害和人身損

在履行拒絕中，《協(xié)議去》第一百零八條規(guī)害。

定的當(dāng)事人一方明確表達(dá)或者以自己的行③違法行為與損害事實(shí)之間有因果關(guān)系。

為表明不屐行協(xié)議義務(wù)的狀況，稱為預(yù)期違④主觀過錯。過錯包括故意和過錯。

約。如：甲委托乙出賣房產(chǎn)，而在協(xié)議期內(nèi)

甲私自將房產(chǎn)發(fā)售于丙，此行為表達(dá)甲將不

再履行與乙的協(xié)議，此時甲即為預(yù)期違約。免責(zé)事由包括：

免責(zé)事由包括：①阻卻違法性事由，包括合法防衛(wèi)和緊急避險

①不可抗力。②受害方自己有過錯。③約定免②不可抗力：

責(zé)事由。③受害人過錯。

承擔(dān)違約責(zé)任的方式重要有：

①強(qiáng)制實(shí)際履行。②違約金。③損害賠償。畫侵權(quán)責(zé)任的重要方式有：

此外，締約過錯責(zé)任雖不屬于違約責(zé)任，但與①停止侵害；②排除阻礙；③消除危險；

協(xié)議有關(guān)，屬于協(xié)議責(zé)任。締約過錯責(zé)任的條④退還財產(chǎn)；⑤恢復(fù)原狀；⑥賠償損失；

件是：當(dāng)事人一方違反協(xié)議義務(wù)，如告知、注⑦消除影響、恢復(fù)聲譽(yù)：⑧賠禮道歉。

意、保密等義務(wù)；締約過錯責(zé)任的賠償范圍以

實(shí)際損失為原則。

刑事責(zé)任

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在經(jīng)紀(jì)活動中，觸犯刑法的，司法機(jī)關(guān)必將追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的刑事責(zé)任，

包括限制人身自由的管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑，乃至死刑。與民事責(zé)任重在賠償

性不一樣，刑事責(zé)任重在懲罰性，對刑事費(fèi)任的追究非常重視行為的主觀要件

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的界定

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（包括分支機(jī)構(gòu)），是指依法設(shè)置并到工商登記所在地的縣級以上人民政府建

設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門立案，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

1、是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)運(yùn)行的基本載體，

2、是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動、獲得酬勞所必須依附的經(jīng)濟(jì)實(shí)體

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是,企業(yè)性質(zhì)的中介服務(wù)才,心構(gòu)

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是匿資產(chǎn)類型|的企業(yè):重要依托人力資源和信息資源進(jìn)行運(yùn)作

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的豆規(guī)模具有巨大的可選擇范圍|(人員范圍)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的類型

1.|按主電業(yè)務(wù)范圍I劃分曾房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)類型

一⑴叫存量房經(jīng)2己業(yè)務(wù)|為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu):此類機(jī)構(gòu)大多數(shù)以門店方式，承接

(2)以|新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)|為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu):是我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中較早發(fā)展起

來的機(jī)構(gòu)。

(3)以修地產(chǎn)籌劃、碩問業(yè)務(wù)的主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

(4)|綜—性|房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：同步經(jīng)營存量房、新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，以及房地產(chǎn)征詢、

顧問。

(5)其他類型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

2.|按企業(yè)組織形劃劃分的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)類型

⑴企業(yè)制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu):有限責(zé)任企業(yè)和股份有限企業(yè)。以其|所有資產(chǎn)司債務(wù)承擔(dān)

⑵|合作制|房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu):審合作人簽訂合作協(xié)議、共同出資、合作經(jīng)營、共享收益、

共擔(dān)風(fēng)險，并對合作機(jī)構(gòu)債務(wù)|承擔(dān)無限連帶責(zé)任|的從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的營利性組織。

(3)個人獨(dú)資房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：

由一種自然人投資財產(chǎn)為投資人個人所有，投資人以其個人財產(chǎn)對機(jī)構(gòu)債務(wù)|承擔(dān)無限

硬|的，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的經(jīng)營實(shí)體。

(4)房地產(chǎn)經(jīng),機(jī)構(gòu)設(shè)置的分支機(jī)構(gòu)：

分支機(jī)構(gòu)能|獨(dú)立開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)但|不具有法人資格|。包括獨(dú)立核算

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置的條件

設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有一定數(shù)量的注冊資金和足夠數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員，詳細(xì)

數(shù)量由各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門制定。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置的程序

1.工商登記

企業(yè)名稱應(yīng)以“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”作為其行業(yè)特性，經(jīng)營項目統(tǒng)一核定為“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

2.立案

直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)構(gòu)建統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)上管理

和服務(wù)平臺，為立案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供下列服務(wù)：

(1)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)立案信息公告；

(2)房地產(chǎn)交易與登汜信息查詢；

(3)房地產(chǎn)交易協(xié)議網(wǎng)上簽訂；

(4)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用喈案公告；

(5)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他事項。

經(jīng)立案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以獲得網(wǎng)上簽約資珞。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)|機(jī)構(gòu)及其分支豕雨|應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起|30日再］,到所在直轄市、市、縣人

民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門，I#房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)的名稱|、住所、法定代表

人(執(zhí)行合作人)或者負(fù)責(zé)人、注冊資本、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員等信息進(jìn)行反闌。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的變更

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(含分支機(jī)構(gòu))|的名稱、法定代表人(執(zhí)行合作人、負(fù)責(zé)人)、住所、登記房

地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員等立案信息發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在變更后30日內(nèi)，向原立案機(jī)構(gòu)辦理立案變更手

續(xù)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注銷

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)師冏歌業(yè)或因其他原因終止經(jīng)紀(jì)活動的,應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理注銷登

記后尬且卻向原辦理登記立案手續(xù)的房地產(chǎn)管理部門辦理注銷手續(xù),逾期不辦理視為自動撤

銷。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)注銷立案的，其下設(shè)的分支機(jī)構(gòu)一并|注銷有。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的|權(quán)利房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的|義務(wù)

(1)在工商行政管理部門核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍內(nèi)的(1)根據(jù)法律、法規(guī)和政策開展經(jīng)營活動。

經(jīng)營，依法開展各項經(jīng)營活動，并按規(guī)定原則⑵在經(jīng)營場所公告營業(yè)執(zhí)照、立案證明文獻(xiàn)、

收取傭金及其他服務(wù)費(fèi)用。服1項目、平務(wù)流程、收費(fèi)原則等義務(wù)。

⑵按照國家規(guī)定制定各項規(guī)章制度，并以此(3)隊其掇行|房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)標(biāo)議,甌房地

約束本機(jī)構(gòu)中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)業(yè)行為。產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員認(rèn)真開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

除朝委托人的融權(quán)益,按照約定為委托

⑶在委托人隱瞞與委托業(yè)務(wù)有關(guān)的重要事(4)

項、提供不實(shí)信息或者規(guī)定提供違法服務(wù)時，人保守商業(yè)秘密。非所有權(quán)益

中斷經(jīng)紀(jì)服務(wù)。⑸按照約定原則收取傭金及其他服務(wù)費(fèi)用。

(4)當(dāng)委托人給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人員所(6)依法繳納各項稅費(fèi)。

導(dǎo)不經(jīng)濟(jì)損失時向委托人舉出賠償規(guī)定(7)函房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督和檢查。

(5)|向房地產(chǎn)管理部門提出|與業(yè)培訓(xùn)的規(guī)定(8)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

和提議。(6)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)協(xié)議示范文本也非義務(wù)

利。

對于新建商品房業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利義務(wù):

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行營銷企劃方案中公布的廣告、樓書和銷售道具等必須經(jīng)委托方確認(rèn)

后方可公布；

2、教育、約束機(jī)構(gòu)肉的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得采用誤導(dǎo)或其他不合法行為給當(dāng)事人或委托方

導(dǎo)致?lián)p失；

3、明確項目的市場定位|、|營銷企劃方向

4、制定、實(shí)行本項目的媒體安排|、推廣方案、廣告內(nèi)容、銷售道具；

制定、實(shí)行現(xiàn)場銷售方案|和了購協(xié)議的簽訂、預(yù)售協(xié)議的簽訂、按揭貸款的收件工作等

5、

6、實(shí)行銷售現(xiàn)場(售樓處)與樣板房|的平常維護(hù)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的關(guān)系

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)活動的|載體是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活的組織

者。同步房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員又是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置和運(yùn)行的|主體

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系通過簽訂勞動協(xié)議來確定，重要體現(xiàn)幾種方面:

(一)執(zhí)業(yè)關(guān)系

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)必須由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)協(xié)議也必須由房地

產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事經(jīng)紀(jì)活動必須以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)

行，不能以個人的名義進(jìn)行；

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)必須由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)指定詳細(xì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員去承接和完畢。

(二)法律責(zé)任關(guān)系

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)業(yè)活動中由于故意或過錯給委托人導(dǎo)致?lián)p失的，應(yīng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承擔(dān)責(zé)任，I首先I對委托人進(jìn)行賠償,再向承接該業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進(jìn)行追償;

2、由于委托人的故意或過錯給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員導(dǎo)致了損失，應(yīng)由房地

產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人提出賠償祈求，由委托人對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行賠償，然后，房地產(chǎn)

經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)再對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的損失進(jìn)行對應(yīng)的賠償。

（三）經(jīng)濟(jì)關(guān)系

1、由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)歷來委托人收取傭金等服務(wù)費(fèi)用，并出具對應(yīng)的發(fā)票。

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金后再按約定向詳細(xì)承接和執(zhí)行經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員支

付對應(yīng)的酬勞，酬勞的詳細(xì)金額或分派比例由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員協(xié)商約定，

但應(yīng)符合當(dāng)?shù)禺?dāng)時提供同類服務(wù)的社會正常水平。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營模式

是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)范圍已確定的狀況下，詳細(xì)承接及開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的渠道及

其外在體現(xiàn)形式。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營模式與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自身的業(yè)務(wù)類型、企業(yè)規(guī)模、企業(yè)地位以及當(dāng)

地的社會、經(jīng)濟(jì)狀況有親密關(guān)系。

根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與否有店鋪,可將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營模式分為|無店鋪模式和有店福

區(qū)困兩大基本類型；

根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)加構(gòu)下屬分支機(jī)構(gòu)的數(shù)量及分支機(jī)也的商業(yè)組織形式,可將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

的經(jīng)營模式分為麻模式、多店模式和連鎖經(jīng)營窺囚,

連鎖經(jīng)營模式又可根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與分支機(jī)構(gòu)的關(guān)系分為反圄連鎖經(jīng)營模式和|特許加盟|

連鎖經(jīng)營模式

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)|經(jīng)營模式|的奚至

（一）無店鋪經(jīng)營模式

重要由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員乃至房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的高層管理人員走出自己的企業(yè)，直接深入

多種場所與潛在客戶接觸來承接業(yè)務(wù)的一種經(jīng)營模式。

1、客戶類型。

假如企業(yè)的客戶|重要是機(jī)構(gòu)客戶或大宗房地產(chǎn)的所有者由于此類客戶數(shù)量有限性，房

地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)則沒有必要與門設(shè)置店鋪。

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所在地的社會經(jīng)濟(jì)特性。

目前在我國,采用|無店鋪經(jīng)營寢困的重要是以慚建商品房|經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)或|存量商業(yè)地產(chǎn)租售

代理業(yè)務(wù)|為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),它們的客戶重要是機(jī)構(gòu)客戶如房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)主等

（二）單店經(jīng)營模式

指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)直接從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)營，|有店鋪經(jīng)營模式|中最簡樸的一種形

式

（三）連鎖經(jīng)營模式

是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過眾多直接經(jīng)營組織單元統(tǒng)一運(yùn)行管理模式、統(tǒng)一品牌標(biāo)志和宣

傳、統(tǒng)一人員培訓(xùn)，開通過機(jī)構(gòu)內(nèi)部的信息系統(tǒng)進(jìn)行一定的信息共享，擴(kuò)大企業(yè)的服務(wù)

范圍，從而獲得規(guī)模效益的一種經(jīng)營模式。

1、一種是從屬關(guān)系，即直接從事經(jīng)營活動的組織單元從屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，是由其

出資設(shè)置的分支機(jī)構(gòu)，這種連鎖經(jīng)營稱為直營連鎖經(jīng)營；

2、一種是契約合作關(guān)系，即直接從事經(jīng)營活動的組織單元是被房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)聯(lián)同使

用其品牌、商業(yè)標(biāo)識、管理模式或其他知識產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立企業(yè)，稱為幽許加盟連鎖經(jīng)營I。

并且是I發(fā)展最快和滲透性最詞的商業(yè)模式

（四）網(wǎng)上聯(lián)盟經(jīng)營模式

由一家房地產(chǎn)與業(yè)網(wǎng)站聯(lián)合眾多中小房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)乃至較大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)構(gòu)成網(wǎng)上聯(lián)

盟經(jīng)營模式，大多重要從事存量房買賣和房屋租賃的代理和居間服務(wù)，一般保留有形的店鋪

直營連鎖模式的長處是：

①所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一，加上采用直接行政管理的管理制度，對旗下連鎖店的可控程度高，

有助于機(jī)構(gòu)制度的貫徹執(zhí)行；

②信息搜集范圍擴(kuò)大，信息運(yùn)用率高，在房源、客源不停增長的同步提高了雙方的匹配速度，

使得成交比例提高：

③對員工的統(tǒng)一培訓(xùn)和管理，使業(yè)務(wù)水平提高，客戶信任度增大，競爭能力對應(yīng)提高，同步，

完善的培訓(xùn)體系和較大的發(fā)展空間可以留住諸多優(yōu)秀的員工。

直營連鎖經(jīng)營發(fā)展到較大規(guī)模時，缺陷顯現(xiàn)：特許經(jīng)營模式在這方面的優(yōu)勢明顯：

①由于直營連鎖不僅是經(jīng)營模式的克?。ǚ敝常€①對于特許人而言，可以不受資金的限制

是資本的擴(kuò)張，每一家連鎖分店的擴(kuò)充，都是由總店迅速擴(kuò)張，品牌影響可以迅速擴(kuò)大；

直接投資，在企業(yè)發(fā)展到一定階段后，更易出現(xiàn)總店②在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)全球化的趨勢下，可以加

資金周轉(zhuǎn)不靈或虧損的狀況；緊國際發(fā)展或略；

②并且在跨區(qū)域獷張的時候，還常常出現(xiàn)時間、地區(qū)、③可以減少經(jīng)營費(fèi)用，集中精力提高企業(yè)

地措施規(guī)、文化等方面的限制，對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了的管理水平：

一定的制約；④由于特許加盟者財務(wù)上自負(fù)盈虧，在市

③由于各直營連鎖店的自主權(quán)力較少，連鎖店的工作場發(fā)生變化的狀況下，加盟者承擔(dān)重要風(fēng)

積極性不高，不利于企業(yè)的長期發(fā)展。險，減少了特許者的風(fēng)險

中國大陸房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營模式演進(jìn)

近十年來，在我國沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的特大都市，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的對象展現(xiàn)出兩個變化趨勢：

一是購房群體中高收入群體比重加大；

二是置業(yè)投資購房客戶群體增長。

對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的“專業(yè)”、“高效”、“規(guī)范”規(guī)定更高，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的價格敏感度卻

相對較低。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖經(jīng)營模式獲得了良好的市場條件，開得以迅速發(fā)展

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織構(gòu)造形式

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織構(gòu)造是指其企業(yè)內(nèi)部的部口設(shè)置及其互相關(guān)系的基本模式。

（一）直線一職能制組織構(gòu)造形式

1、直線一職能制又稱直線一參謀制，是一種被廣泛采用的企業(yè)組織構(gòu)造形式。

2、特點(diǎn)：是為各層次管理者配置職能機(jī)構(gòu)或人員，充當(dāng)同級管理者的參謀和助手，分擔(dān)一部

分管理工作，但這些職能機(jī)構(gòu)或人員對下級管理者其指揮權(quán)

3、長處：

①職能機(jī)構(gòu)和人員一般是按管理業(yè)務(wù)的性質(zhì)（如綃害、企劃、財務(wù)、人事等）分工，分別從事

與業(yè)化管理.可以很好地彌補(bǔ)管理者與業(yè)能力的局1限性，|開減輕管理者的承擔(dān)

②這些職能機(jī)構(gòu)和人員只是同級管理者的參謀和動-手，不能直接對下級發(fā)號施令，從而保證管

理者的統(tǒng)一指揮，防止了多頭領(lǐng)導(dǎo)。

（二）事業(yè)部制組織構(gòu)造形式

1、大型或特大型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)而言，企業(yè)規(guī)模很大，業(yè)務(wù)繁多，不適于采用高層管理者

高度集權(quán)的直線一職能制形式，就需要采用事業(yè)部制形式或分部制，

2、特點(diǎn)：是在高層管理者之下按商品類型、地區(qū)或顧客群體設(shè)置若干分部或聿業(yè)部，由高層

管理者授予分部處理平常務(wù)活動的權(quán)力。

3、屈：

①|(zhì)各分部有較大的自主經(jīng)營利,有助于發(fā)揮各分部管理者的積極性和積極性，增強(qiáng)其適應(yīng)環(huán)

境變化的能力，由于房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的地區(qū)性、細(xì)分市場紛繁復(fù)雜，這一點(diǎn)尤為重要；

②利于高層管理者掙脫平常事務(wù)集中精力抓全局性、長進(jìn)性的戰(zhàn)略決策。

4、缺陷：

①職能部門重疊，管理人員增多，費(fèi)用開支較大；

②假如機(jī)構(gòu)內(nèi)部權(quán)利分派不恰當(dāng)，輕易導(dǎo)致各分部各行其是，無法保障組織機(jī)構(gòu)整體目的和

利益的實(shí)現(xiàn)；

③各分部之間的橫向聯(lián)絡(luò)和協(xié)調(diào)比較困難。比墳而言，更合用于特大型組織。

（三）矩陣制組織構(gòu)造開反

1、為了通力協(xié)作，保證任務(wù)的完畢，有時候需要按樓盤項目設(shè)置臨時性的機(jī)構(gòu)，由有關(guān)職能

部門派人員參與。

2、對于大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，由于業(yè)務(wù)量大，不一樣區(qū)域市場特點(diǎn)不一樣，需要按區(qū)域分片

設(shè)置

常設(shè)性管理部門，開通過這些部門來整合各職能部門的人員。矩陣制的組織構(gòu)造形式由產(chǎn)生

3、矩陣制是介于直線職能制與事業(yè)部制之間的一種過渡形態(tài)。它試圖吸取這兩種形式的重要

長處而克服其缺陷，不過|矩陣制的雙重領(lǐng)導(dǎo)遠(yuǎn)反了統(tǒng)一指揮原貝可,又會引起某些矛盾，導(dǎo)致

職責(zé)不清、機(jī)構(gòu)間互相扯皮的問題，因此在實(shí)陸運(yùn)用中高層管理者必須注意協(xié)調(diào)職能部門與

橫向機(jī)構(gòu)間的關(guān)系，防止也許出現(xiàn)的矛盾和問題。

（四）網(wǎng)絡(luò)利組織構(gòu)造形式

1、|網(wǎng)絡(luò)制|是一種最新的組織形式。這種組織機(jī)構(gòu)中|企業(yè)總部只保留精干的權(quán)網(wǎng),而將原有的

某些基本職能，如市場營銷、生產(chǎn)、研究開發(fā)等工作，同分包出去由自己的附屬企業(yè)或其他

獨(dú)立企業(yè)去完畢。

2、在這種組織形式下，企業(yè)成為一種規(guī)模較小，但可以發(fā)揮重要商業(yè)職能的關(guān)鍵組織一虛擬

組織.依托長期分包協(xié)議和電子信息系統(tǒng)同有關(guān)各方建立緊密聯(lián)絡(luò)。

3、長處：在于可以予以機(jī)構(gòu)以高度的靈活性和適應(yīng)性，尤其適應(yīng)科技進(jìn)步快、消費(fèi)時尚變化

快的外部環(huán)境；同步機(jī)構(gòu)可集中力量從事自己具有競爭優(yōu)勢的專業(yè)化活動。

4、缺陷：將某些基本職能外包，必然會增長控制上的難度，使得對外包業(yè)務(wù)完畢的質(zhì)量和水

平缺乏強(qiáng)有力和有效的控制。采用這種組織形式的機(jī)構(gòu)中，管理人員的大部分時間將會用于協(xié)

調(diào)和控制外部關(guān)系上。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的部門設(shè)置

（一）業(yè)務(wù)部門

業(yè)務(wù)部門一般由從屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)總部的業(yè)務(wù)部門和分支機(jī)構(gòu)（重要是違鎖店）構(gòu)成。

1.企業(yè)總部的業(yè)務(wù)部門

（1）根據(jù)雁|類別不一樣進(jìn)行設(shè)置。由于不一樣類型的房地產(chǎn)在交易過程中客戶對象、需求、

交易手續(xù)等許多方面都具有不一樣的特性，因此，可以根據(jù)房地產(chǎn)類型來設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)

構(gòu)的業(yè)務(wù)部門。

⑵根據(jù)I業(yè)務(wù)［類型不一樣進(jìn)行設(shè)置。例如根據(jù)業(yè)務(wù)類型不一樣可以劃分為買賣業(yè)務(wù)部、租賃

部等部門。

（3）根據(jù)|業(yè)務(wù)區(qū)同范國進(jìn)行設(shè)置。例如根據(jù)業(yè)務(wù)覆蓋區(qū)域不一樣劃分為東區(qū)業(yè)務(wù)部、西區(qū)業(yè)

務(wù)部、南區(qū)業(yè)務(wù)部、北區(qū)業(yè)務(wù)部等。

2.違鎖店（辦事處）

（二）業(yè)務(wù)支持部門

為經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)開展提供必需的支持及保障的部門，包括

1.交易管理部：負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與客戶簽訂的協(xié)議進(jìn)行管理，保障交易安全，維護(hù)房地

產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的利益。

2.評估部：出具的是供交易雙方參照的一種價格意見，而非正式的具有法律效力的估價匯報。

3.網(wǎng)絡(luò)信息部：負(fù)責(zé)信息系統(tǒng)軟硬件的管理和維護(hù)。

4.研究拓展部：負(fù)責(zé)市場調(diào)查分析，制定業(yè)務(wù)調(diào)整方案，研究開發(fā)新業(yè)務(wù)品種等。

5.權(quán)證部辦證部：負(fù)貪為客戶到房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)權(quán)過戶、協(xié)議裳記立案，以及協(xié)

助客戶辦理有關(guān)商業(yè)貸款、公積金貸款申請手續(xù)等。

6.法務(wù)部：負(fù)責(zé)草擬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)議文本，審校機(jī)構(gòu)一切對外協(xié)議，為客戶提供法律征詢。

（三）客戶服務(wù)部門客戶服務(wù),同步也包括對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員業(yè)務(wù)行為的監(jiān)督。

（四）基礎(chǔ)部門基礎(chǔ)部門重要是指某些常設(shè)部門，如行政部、人事部、培訓(xùn)承、財務(wù)部等。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的崗位設(shè)置

（一）崗位設(shè)置原則

因事設(shè)崗、因崗設(shè)人是企業(yè)內(nèi)部崗位設(shè)置的基本原則,以機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)流程為基礎(chǔ)，在對業(yè)

務(wù)流程進(jìn)行細(xì)致分析的基礎(chǔ)上定編定員

（二）重要崗位

1.業(yè)務(wù)序列

（1）業(yè)務(wù)員崗位職責(zé)：

1）負(fù)責(zé)客戶接待、征詢工作，為客戶提供與業(yè)的房地產(chǎn)置業(yè)征詢服務(wù)；

8）協(xié)助市場經(jīng)理或違鎖店經(jīng)理處理一般平常事務(wù)；

9）維護(hù)售樓現(xiàn)場設(shè)施的完好及清潔。

（2）商品房銷售市場經(jīng)理崗位職責(zé)：

1）負(fù)責(zé)本項目銷售樓盤的現(xiàn)場管理、運(yùn)行管理、銷售管理及團(tuán)體管理工作；

6）評估銷售業(yè)績。

（3）經(jīng)紀(jì)門店經(jīng)理崗位工作包括：

1）根據(jù)企業(yè)的授權(quán)負(fù)責(zé)該違鎖店業(yè)務(wù)的運(yùn)行及管理；

3）負(fù)責(zé)對違鎖店人員的管理和工作評估開及時將有關(guān)狀況匯報企業(yè)的有關(guān)部門。

（4）銷售副總經(jīng)理崗位工作包括：

1）負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)市場銷售經(jīng)理的工作，對各個古場實(shí)行宏觀管理、控制；

4）負(fù)責(zé)銷售員、市場經(jīng)理的傭金發(fā)放、審核等工作。

2.研發(fā)序列：系列中，各崗位的直接上級均為所在部門的部門經(jīng)理。

（1）項目開發(fā)崗位

重要工作是捕捉商機(jī)，即針對多種渠道得來的信息進(jìn)行項目跟蹤，與替在客戶（如房地

產(chǎn)開發(fā)商）進(jìn)行初步洽談，形成某種意向后提交給上級。

（2）市場調(diào)研崗位

重要工作包括項目市場調(diào)研、熱點(diǎn)樓盤市場調(diào)研、開發(fā)市場調(diào)研等。

項目市場調(diào)研是指針對企業(yè)項目所做的市場調(diào)研工作；

熱點(diǎn)樓盤市場調(diào)研指圍繞市場上新開項目、比較大型個案等做的市場調(diào)研工作；

開發(fā)市場調(diào)研則是指通過平常的市場調(diào)研對未開盤個案、地塊等信息的積累來為開發(fā)

(3)信息管理崗位：重要工作是負(fù)責(zé)管理企業(yè)內(nèi)部初期的商機(jī)信息及搜集工作。

(4)項目研究崗位：重要工作是對企業(yè)項目進(jìn)行市場與案研究，開撰寫研究、籌劃匯報。

(5)市場研究崗位：重要工作是針對房地產(chǎn)市場狀況，包括供求狀況、交易狀況、政策法規(guī)

3.管理序列

(1)部門經(jīng)理崗位

工作是詳細(xì)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)各部門的工作計劃制定、工作安排，監(jiān)控各部門的工

作進(jìn)度，考核本部門的工作人員。(2)副總經(jīng)理崗位(3)總經(jīng)理崗位

4.業(yè)務(wù)輔助序列

(1)辦事員崗位：工作包括代辦產(chǎn)權(quán)登記、房地產(chǎn)登記信息查詢、抵押貸款代辦等。

(2)征詢顧問崗位：工作是為客戶提供信息、法律等方面的征詢。

5.輔助序列重要包括會計、出納，秘書、接應(yīng)臺服務(wù)生、保安、司機(jī)、保潔員等

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的企業(yè)管理

是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動進(jìn)行組織、計劃、指揮、監(jiān)督和調(diào)整等一系列

職能