購(gòu)物中心商業(yè)計(jì)劃

一、選址原則“天時(shí)”、“地利”、“人和”都會(huì)直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)?！疤鞎r(shí)”

是指商家對(duì)投資時(shí)機(jī)的把握以及在經(jīng)營(yíng)過程中的時(shí)令性的把握；“人和”是苕品

在管理上的技巧，包括服務(wù)態(tài)度、促銷手段、廣告宣傳等方囿。而“地利”也是

一個(gè)非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。店址選擇適當(dāng)，占有“地利”之勢(shì)，

廣泛吸收消費(fèi)者促進(jìn)銷售，實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)濟(jì)效益。

城市商業(yè)活動(dòng)是以追求最高利潤(rùn)為目的的，這是商業(yè)設(shè)計(jì)選址與布局的經(jīng)濟(jì)原則。

同時(shí)，顧客是商業(yè)活動(dòng)過程中不可缺少的重要組成部分，因此，建筑之布局與城

市人口分布形態(tài)密切相關(guān)。

城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和科技等領(lǐng)域綜合作用的產(chǎn)物，

按其相互作用的規(guī)模和范圍的層次來分，可分為宏觀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響，中觀的空

間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個(gè)不同的層次。

商業(yè)設(shè)施選址的意義就在于它是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略

決策，是零售企業(yè)貫徹以消費(fèi)者為中心觀點(diǎn)的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的?個(gè)

決定性因素，同時(shí)也是制定企'也經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。

商業(yè)設(shè)施的選址應(yīng)該考慮以下因素：（1）客流規(guī)律；（2）交通狀況；（3）商業(yè)環(huán)

境；（4）地形特點(diǎn)；（5）符合城市規(guī)劃要求。

1、客流規(guī)劃是選擇店址的最重要的因素

商業(yè)中心是消費(fèi)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個(gè)城市消費(fèi)市場(chǎng)的

要求，爭(zhēng)取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭(zhēng)取最大的聚集效益，要求最

大限度地利利城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施。所以，城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心

形成發(fā)展的重要制約因素。

(1)相同客流規(guī)模的不同地區(qū)，因客充的目的、速度、時(shí)間不同，對(duì)選址條件

有不同差別。

在商業(yè)集中的繁華地區(qū)客流目的一股是以購(gòu)買商品為主流，或是與

購(gòu)買商品有聯(lián)系的觀光瀏覽，為以后購(gòu)買作準(zhǔn)備，這類地區(qū)的客流特點(diǎn)一般是速

度緩慢，停留時(shí)間較長(zhǎng)，流動(dòng)時(shí)間相對(duì)分散。

有些時(shí)候，除了人口的密度因素之外，人口的職業(yè)分布、收入狀況、

年齡也是影響購(gòu)買能力、購(gòu)買習(xí)慣的主要因素，必須加以考慮。前者可以作為商

業(yè)規(guī)模的主要參考指標(biāo)，后者則除影響規(guī)模之外，還決定了商業(yè)的特色和內(nèi)容。

(2)選擇店址需要調(diào)查分析街道兩側(cè)的客流量規(guī)模,選擇客流較多的街道一側(cè)。

(3)選擇店址要分析街道特點(diǎn)與客流規(guī)模的關(guān)系，街道交叉路口客流最多，是

選址的最好位置。

(4)對(duì)于大型的購(gòu)物中心和商業(yè)街，除了被動(dòng)適應(yīng)客流規(guī)律之外，還可以在原

有路網(wǎng)基礎(chǔ)上加以改善開發(fā)，選擇有開發(fā)前景的區(qū)域，開辟新的道路交通系統(tǒng),

主動(dòng)地引導(dǎo)客流，制造客流，進(jìn)而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。

2、交通狀況

城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設(shè)施的載體。因此，它是制約商業(yè)聚集與選址的

又一個(gè)重要因素?。商業(yè)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)原則要求有盡可能大的吸引范圍，保證盡可能

多的顧客方便地到達(dá)商店。因此商業(yè)設(shè)施的選址必須是交通可達(dá)性最佳的地點(diǎn)。

在商業(yè)的追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應(yīng)使交通費(fèi)用達(dá)到最小。所以商

業(yè)中心交通可達(dá)性最佳的實(shí)質(zhì)是：所有購(gòu)物出行者到達(dá)中心的出行時(shí)間總和最小。

3、商業(yè)環(huán)境

選擇店址應(yīng)考慮設(shè)店地點(diǎn)附近的商店的規(guī)模和數(shù)量，如果在同一地區(qū)內(nèi)已有過多

的同行業(yè)商店，勢(shì)必影響商店的經(jīng)營(yíng)效果，此為趨異性。但是另一方面，由于顧

客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購(gòu)足所需的商品，有些商店又有

集中趨勢(shì)，相鄰而廟，此為趨同性。

一般來說，比較專一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的

專門店。這種顧客以購(gòu)買一類商品為目的，對(duì)商業(yè)氣氛、娛樂性、環(huán)境沒有過多

要求，把注意力全部集中在商品，并比較其質(zhì)量、價(jià)格等因素。

另外一此顧客，購(gòu)物的范圍比較雜，也比較隨意，或完全以休閑為主要目的，當(dāng)

然不會(huì)去逛上面提到的結(jié)構(gòu)單一的商業(yè)區(qū)，而是希望到集購(gòu)物、娛樂、休閑等需

要為?體的綜合商場(chǎng)。?般大商場(chǎng)就是以此為目標(biāo)而設(shè)置的，盡可能豐富功能來

滿足這類顧客的要求。

還有一種特性就是共生性，即指商店依賴于為其他原因而來的顧客，如商業(yè)中心

區(qū)的小型商店設(shè)于大型商店附近，主要經(jīng)營(yíng)小商品，以品種齊全而取得優(yōu)勢(shì)?；?/p>

開辦大商場(chǎng)不能提供的小型服務(wù)業(yè)，有的經(jīng)營(yíng)連帶消費(fèi)商品的商店相互鄰攔，互

設(shè)定的商圈內(nèi)鎖定服務(wù)客層，擬訂各種服務(wù)項(xiàng)目的組合，對(duì)這些業(yè)態(tài)業(yè)種先調(diào)查

需求面，再設(shè)定供給的配置。在擬訂的狀況下，設(shè)定對(duì)商圈內(nèi)面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)或排除競(jìng)

爭(zhēng)作互補(bǔ)的服務(wù)項(xiàng)目的配置，通過計(jì)劃可行評(píng)估作投資效益的評(píng)析，產(chǎn)生最初步

的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。在這個(gè)階段，投資者己有完整的計(jì)劃輪廓，其后雖可能受外界環(huán)境

或內(nèi)部自我條件變更而有所調(diào)整，但不容忽視先前計(jì)劃的重要性，事實(shí)上當(dāng)購(gòu)物

中心開始經(jīng)營(yíng)時(shí)亦不能免除經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的調(diào)整。

投資估價(jià)之前必需先行擬訂購(gòu)物中心的整體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，例如主題商店、娛樂、精

品店、飲食街、觀光飯店、文藝活動(dòng)等，其后把類似具有競(jìng)爭(zhēng)性的業(yè)態(tài)匯總，以

經(jīng)營(yíng)面積、營(yíng)業(yè)額來計(jì)算其坪效及依商圈內(nèi)客層的所得核算需求量。在此過程中

決定特定商圈客層的有效需求，并取得競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，再按消費(fèi)潛力計(jì)算后

求得供給不足量，據(jù)以與擬開發(fā)的購(gòu)物中心相比較，從經(jīng)營(yíng)者能力、才力、財(cái)力

及經(jīng)營(yíng)特色、立地條件等方面決定承受風(fēng)險(xiǎn)度，作為擬制購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的初

步基礎(chǔ)。具有擬訂的購(gòu)物中心預(yù)期經(jīng)營(yíng)績(jī)效，即可順利進(jìn)行投資估價(jià)。

1.競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)

兵家常言知己知彼百戰(zhàn)百勝，購(gòu)物中心在先前階段了解競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)即是知彼的要件。

競(jìng)爭(zhēng)者在同?商圈內(nèi)所居的競(jìng)爭(zhēng)地位，在商圈內(nèi)供給量所估的比例，需求者有無

欲望的特性，但亦有其他限制條件、即使購(gòu)物狂亦將遭受破產(chǎn)的命運(yùn)。當(dāng)購(gòu)物中

心進(jìn)入市場(chǎng)爭(zhēng)取了需求者的認(rèn)同，在現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的供給壓力下，可采取市場(chǎng)需求

的補(bǔ)足，從競(jìng)爭(zhēng)者手中攻克市場(chǎng)，或采用創(chuàng)新的手法創(chuàng)造吸引力，攻占市場(chǎng)。

競(jìng)爭(zhēng)是進(jìn)步的源泉，沒有競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)即屬壟斷的市場(chǎng)，并非消費(fèi)者之福。

（1）大規(guī)模經(jīng)營(yíng)：

由于大規(guī)模經(jīng)營(yíng)，有能力聘請(qǐng)專家作各種專案的規(guī)劃，尤其購(gòu)物中心組織專案的

開發(fā)團(tuán)隊(duì)，完全擺脫一般傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式。任何為達(dá)到經(jīng)營(yíng)目的的不利因素，應(yīng)

由專家立即作出有效的計(jì)劃預(yù)以克服，快速地達(dá)成經(jīng)營(yíng)商圈的特性。

（2）整合需求：

購(gòu)物中心多功能的經(jīng)苣計(jì)劃，試圖給予消費(fèi)者全方位需求的滿足。購(gòu)物中心充分

掌握消費(fèi)者多樣化的需求,利用此一特性，并結(jié)合大規(guī)模經(jīng)營(yíng)的多變可塑的特性,

于規(guī)劃階段實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者導(dǎo)向，以整合商圈內(nèi)的消費(fèi)者需求。這項(xiàng)整合性需求將使

一般商店經(jīng)營(yíng)者束手無策。

（3）消費(fèi)資訊提供者：

消費(fèi)市場(chǎng)的成熟度即為消費(fèi)水準(zhǔn)，消費(fèi)水準(zhǔn)的提升又必需依賴供給者如何提供有

效的資訊，形成教育消費(fèi)者的積極效果。購(gòu)物中心采取精耕商圈的經(jīng)營(yíng)模式，不

斷提供資訊及定期刊物，呈現(xiàn)積極經(jīng)營(yíng)的策略。

（4）扮演社區(qū)必要設(shè)施的角色：

近年來國(guó)際間購(gòu)物中心的角色功能逐漸步入社區(qū)機(jī)能化，成為必要的公共服務(wù)設(shè)

施。購(gòu)物中心以其大規(guī)模的經(jīng)營(yíng)形勢(shì)，改變營(yíng)利的單一目標(biāo)，為滿足社區(qū)居民生

活提供其必須的服務(wù)功能。這一種革命性的變化，使購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)成功的機(jī)會(huì)大

幅提升，政府開始重視購(gòu)物中心的發(fā)展，并列入政策，促進(jìn)其發(fā)展及給予實(shí)質(zhì)的

獎(jiǎng)勵(lì)措施。

(5)行銷策略的配合

購(gòu)物中心運(yùn)用團(tuán)隊(duì)、專業(yè)化的計(jì)劃性行銷，年度內(nèi)采用全面性熱場(chǎng)(EVENT),

使購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)狀況一波波地計(jì)劃性提升，并通過“時(shí)間區(qū)分使用”有效地規(guī)

劃，降低坪效。時(shí)間區(qū)分使用的定義，指行銷計(jì)劃階段，掌握各個(gè)時(shí)間區(qū)段，消

費(fèi)者進(jìn)入賣場(chǎng)的變化，通過業(yè)種的安排，使高峰、低峰的差異降低，達(dá)到高坪效

的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。由于購(gòu)物中心的開發(fā)者經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心，賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效與業(yè)者的收

益息息相關(guān)。開發(fā)者脫離房東的心態(tài)，利用每個(gè)商店的經(jīng)營(yíng)者聯(lián)合成立的組織及

累積的基金，適時(shí)有效地用于行銷策略的推動(dòng)，形成良性循環(huán)，以更佳的業(yè)績(jī)、

更雄厚的資金，衍生更積極有效的行銷策略。

2.經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

購(gòu)物中心采取計(jì)劃性經(jīng)營(yíng)的模式，因此在初期即設(shè)定預(yù)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，根據(jù)規(guī)定商

圈鎖定客層，依消費(fèi)者需求條件，預(yù)估可能的消費(fèi)額，設(shè)定預(yù)期的營(yíng)業(yè)額。營(yíng)業(yè)

額為決定投資者是否投入如此巨大資金的指標(biāo)，為使一個(gè)購(gòu)物中心增加經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),

購(gòu)物中心的開發(fā)經(jīng)營(yíng)者可采用下列的手段加以提升：

(1)賣場(chǎng)滿載：

賣場(chǎng)面積的設(shè)計(jì)是依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃初期，預(yù)定集客力所創(chuàng)造的賣場(chǎng)人潮，產(chǎn)生賣場(chǎng)

集客效果，只要有客人進(jìn)門就有商機(jī)。購(gòu)物中心計(jì)劃性經(jīng)營(yíng)是以顧客導(dǎo)向、長(zhǎng)期

經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)，故不應(yīng)認(rèn)為顧客進(jìn)門一定有購(gòu)買行為的發(fā)生，否則顧客會(huì)產(chǎn)生不受

歡迎的心態(tài)；而采取希望顧客進(jìn)門總會(huì)有商機(jī)的經(jīng)營(yíng)心態(tài)。為使賣場(chǎng)滿載應(yīng)采取

經(jīng)營(yíng)客層策略的步驟為:

A、創(chuàng)造集客效果，提高集客力。

B、對(duì)進(jìn)入賣場(chǎng)的顧客群加以明確的分類，再與設(shè)定的客層比較。

C、由以上步驟比較的結(jié)果，評(píng)估原始客層經(jīng)營(yíng)的比例，掌握客源。

D、促進(jìn)與再次、多次進(jìn)入賣場(chǎng)的顧客建立客層關(guān)系。

E、主動(dòng)提供資訊，把領(lǐng)客關(guān)系CustomerRelation的建立，改變?yōu)檠由斓念櫩完P(guān)

系Customer

Retention,如基于顧客的家庭及其親子關(guān)系，逐漸引導(dǎo)主力客層，

由顧客關(guān)系的建立逐漸滿足其生活必需。

F、利用服務(wù)的熱忱、專業(yè)的產(chǎn)品推介，使顧客產(chǎn)生消費(fèi)行為。

G、提升顧客對(duì)購(gòu)物中心的認(rèn)同感。

H、讓購(gòu)物中心走入消費(fèi)者的心，形成市場(chǎng)心理占有的根深狀態(tài)，爭(zhēng)取市場(chǎng)占有

率。

以下說明前面所敘述的經(jīng)營(yíng)手段：

（2）集客力：

賣場(chǎng)吸引顧客能力必需努力營(yíng)造形象，使顧客成為永久的顧客并成為義務(wù)的宣傳

者。其積極的做法例如促銷活動(dòng)、結(jié)合電子化的資料歸集運(yùn)用與快速服務(wù)、商業(yè)

與社會(huì)責(zé)任結(jié)合以達(dá)到經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的目標(biāo)。

（3）需求整合：

運(yùn)用整合性需求最有利于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)目標(biāo)的達(dá)成。由于購(gòu)物中心具有全方位服務(wù)、

多功能的特性，使進(jìn)場(chǎng)的顧客能享受美倫美奐的硬件設(shè)計(jì)與親切的服務(wù)，他們停

留的時(shí)間較長(zhǎng)，創(chuàng)造許多商機(jī)，整合顧客需求一次滿足，賣場(chǎng)產(chǎn)生了滿足消費(fèi)者

需求的整合效果。購(gòu)物中心亦可采取區(qū)隔市場(chǎng)的設(shè)計(jì)配合行銷計(jì)劃，展現(xiàn)強(qiáng)而有

力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，呈現(xiàn)較佳的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

3.創(chuàng)造附加的營(yíng)業(yè)面積

從坪效的指標(biāo)觀察，坪效仍表現(xiàn)每坪的平均收益，其主要手段在于創(chuàng)造賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)

效益，從開發(fā)經(jīng)營(yíng)者分析，亦可采取創(chuàng)造附加的經(jīng)營(yíng)囿積著手。其主要項(xiàng)目如下：

(1)中庭新產(chǎn)品發(fā)表會(huì)，不但可以創(chuàng)造更高集客效果，亦可創(chuàng)造附加的營(yíng)業(yè)面

積。

(2)活動(dòng)造型銷售點(diǎn)，并可配合作節(jié)度商品銷售。

(3)不占面積賣場(chǎng)。指部分墻面廣告，這些廣告效果隨著賣場(chǎng)集客量創(chuàng)造效果。

(4)避免賣場(chǎng)面積空置，降低坪效。亦可采用自營(yíng)的控制方式，防止空置賣場(chǎng)。

(5)坪效提升形同營(yíng)業(yè)面積的擴(kuò)大效果，垂直效果與平面效果平等。購(gòu)物中心

不但創(chuàng)造高集客力，且整合性需求更創(chuàng)造垂直效果，坪效大幅提升，因此其效益

相當(dāng)于經(jīng)營(yíng)面積的擴(kuò)大。其中包含時(shí)間區(qū)隔規(guī)劃的應(yīng)用。

4.讓具有較高經(jīng)營(yíng)能力、創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)效益者進(jìn)入賣場(chǎng)

無論采用單一租金或租金與營(yíng)收抽成配合的租金給付方式，具有經(jīng)營(yíng)能力的店即

具有集客力，在各商店具有相當(dāng)集客力所產(chǎn)生的對(duì)賣場(chǎng)的貢獻(xiàn)，不但使各商店經(jīng)

營(yíng)業(yè)績(jī)好，回歸于賣場(chǎng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者效果更是可觀。

購(gòu)物中心的開發(fā)經(jīng)營(yíng)者掠取高知名度品牌商品的商店參與購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)，一旦

經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)效果開始發(fā)揮作用，成群的知名廠商必定想辦法爭(zhēng)取成為該購(gòu)物中心的

一員。因此一個(gè)經(jīng)營(yíng)良好的購(gòu)物中心，不但沒有空置的賣場(chǎng)，而且排隊(duì)等待爭(zhēng)取

參與經(jīng)營(yíng)的廠商形成一股熱流。對(duì)購(gòu)物中心的商譽(yù)評(píng)估及其效益評(píng)估，大多要求

該購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)者提供等待廠商的名冊(cè)，以呈現(xiàn)商譽(yù)價(jià)值程度及經(jīng)營(yíng)效益的持

續(xù)性。

購(gòu)物中心的開發(fā)經(jīng)營(yíng)者于初期招商階段，常對(duì)具知名度的廠商賦予較優(yōu)惠條件，

以便吸引參與經(jīng)營(yíng)。依筆者規(guī)劃賣場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)者不但不收分文，尚給予

相當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼額度，希望某個(gè)知名廠商參加經(jīng)營(yíng)。在投資效益評(píng)估作業(yè)時(shí)，也接受

一宗低于市場(chǎng)租金50%的租賃契約，評(píng)估該案的整體經(jīng)營(yíng)效益及該契約的適宜性。

由于該租賃契約的訂定，雖損失部分租金收益，但整體效果卻大于前述損失。目

前國(guó)有土地上設(shè)定回歸金額的招標(biāo)模式，既是投標(biāo)人或是擬開發(fā)經(jīng)營(yíng)者，自從投

標(biāo)取得投入資金開始逐漸累積成本，投資者必須依賴未來經(jīng)營(yíng)績(jī)效來回收成本，

創(chuàng)造效益。而政府同樣讓具有較高經(jīng)營(yíng)能力者及能創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)效益者開發(fā)經(jīng)營(yíng)，當(dāng)

然開發(fā)經(jīng)營(yíng)者同時(shí)采用此一思考模式去執(zhí)行該項(xiàng)友資計(jì)劃案。

5.經(jīng)營(yíng)者的能力與財(cái)力

基于人與地的計(jì)劃可行性評(píng)估理念，通常在立地條件之外，必須結(jié)合良好的經(jīng)營(yíng)

者能力與財(cái)力，才能邁向成功之路。當(dāng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃之初，在商圈內(nèi)調(diào)查估計(jì)供給與

需求之始，若采取守勢(shì)，降低競(jìng)爭(zhēng)可能采取供給不足量為業(yè)種安排，但為求經(jīng)營(yíng)

計(jì)劃的全方位服務(wù)功能，必需整合其他需求，于是面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)在所難免。競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)

產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，需要經(jīng)營(yíng)者充分呈現(xiàn)個(gè)人經(jīng)營(yíng)能力及適應(yīng)各種狀況的財(cái)力，否則，在

競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)下可能會(huì)減弱環(huán)境應(yīng)變能力，形成風(fēng)險(xiǎn)提升，因此可藉商圈調(diào)查取得

的資料預(yù)先進(jìn)行比較，作為決策的依據(jù)。

購(gòu)物中心具有多功能的服務(wù)特性，必然加深管理的困難度。為達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模，購(gòu)

物中心必需投入大量資金，尤其于開發(fā)期間，大量成本的投入并無任何收益，且

開始營(yíng)運(yùn)之初又必需推銷大量的開辦費(fèi)用，于是還本期又向后拉，形成開發(fā)者資

金需求的壓力。乂因處于開發(fā)階段，金融單位很姓建立放款信心，因此尚有相當(dāng)

程度的融資困難。

購(gòu)物中心商圈在遭受外來許多競(jìng)爭(zhēng)壓力之下，如何擺脫傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式，從現(xiàn)有

的市場(chǎng)中吸引大量的消費(fèi)者？雖然購(gòu)物中心擁有大規(guī)模經(jīng)濟(jì)利益及專業(yè)人才，但

作為一個(gè)龐大的企業(yè)，如果缺乏有效的經(jīng)營(yíng)管理，前述優(yōu)點(diǎn)將立即轉(zhuǎn)為缺點(diǎn)，在

短小精悍的眾多小商店的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下，可能要承受更多的壓力。因此，如何建立

一個(gè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)是為今后培育競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的必要條件。

6.經(jīng)營(yíng)特色

經(jīng)營(yíng)中最基本的特色通過主題商店表現(xiàn)出來，購(gòu)物中心當(dāng)然需要體現(xiàn)特色以吸引

顧客的注意力。成功的購(gòu)物中心卻更重視市場(chǎng)組合，利用事先詳細(xì)規(guī)劃，通過各

個(gè)商店以及建立營(yíng)運(yùn)后的完整合作關(guān)系及其他開發(fā)經(jīng)營(yíng)者、廣告代理商的努力和

參與。市場(chǎng)組合的特色并非由市場(chǎng)專家設(shè)計(jì)出來，加上計(jì)劃并不是完整而無缺點(diǎn),

對(duì)這一-點(diǎn)，商圈應(yīng)予接受，經(jīng)大多數(shù)商店經(jīng)營(yíng)者同意才能執(zhí)行；反對(duì)者也必須全

力合作，力量才有整合的可能。而力量整合之后生產(chǎn)力才能夠發(fā)揮出來，在經(jīng)營(yíng)

展開后還要追蹤調(diào)查，如果效果不好，各種配合性的促銷計(jì)劃及全盤的營(yíng)運(yùn)計(jì)戈上

必須重新調(diào)整并立刻改正。

購(gòu)物中心的特色在于定位過程中，掌握主要、次要市場(chǎng)，并維持市場(chǎng)計(jì)劃與改變

互動(dòng)，這就是一項(xiàng)最重要的特色：”融合于角色功能并隱藏于日常的營(yíng)運(yùn)之中”。

購(gòu)物中心的定位并不止于樹立形象并植入消費(fèi)者心中。經(jīng)營(yíng)者必需有效掌握任何

變化，諸如購(gòu)物中心的參與經(jīng)營(yíng)模式、交通、各商店店?yáng)|對(duì)于中心事物的參與程

度、購(gòu)物中心參與社會(huì)性及其他足以影響購(gòu)物中心的任何因素。因此購(gòu)物中心的

定位，應(yīng)為發(fā)展服務(wù)客層、注意社區(qū)的貢獻(xiàn)，以產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)效益的特色。

7.立地條件

（1）立地條件分析

購(gòu)物中心之所以講究顧客導(dǎo)向，是因?yàn)轭櫩褪琴?gòu)物中心所賴以生存的元素，因此

人口量、集居、遷移等均足以影響購(gòu)物中心的成敗，故必須分析購(gòu)物中心的立地

條件。因此下列重點(diǎn)必須探討：

A、商圈內(nèi)究竟有多少可掌握的客層人數(shù)。

B、有多少人可能成為購(gòu)物中心的顧客。

C、經(jīng)過購(gòu)物中心的營(yíng)運(yùn)，實(shí)際的來客數(shù)如何。

影響上述三個(gè)課題的因素尚有人口成長(zhǎng)率，包含自然成長(zhǎng)與社會(huì)成長(zhǎng)、人口的都

市化與流動(dòng)人口。除購(gòu)物中心有效的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃促使消費(fèi)者惠顧，并確定能成為購(gòu)

物中心的業(yè)績(jī)外,亦應(yīng)考慮?些非有效因素,諸如:掌握消費(fèi)者消費(fèi)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)變，

如飲食、衣物、鞋類、電器用品等。

（2）商圈客層分析

在經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中研究商圈客層，主要的目的在于通過經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的貫徹，使實(shí)際來客

數(shù)有多少、有多少提袋率、客單價(jià)多少這些量化的指標(biāo)與經(jīng)營(yíng)績(jī)效間產(chǎn)生指標(biāo)性

的關(guān)聯(lián)。因此，商圈客層分析已直接切入消費(fèi)對(duì)象、經(jīng)營(yíng)績(jī)效與投資可行性指標(biāo)。

由于本項(xiàng)分析聚焦于集客力，購(gòu)物中心不但要自我評(píng)估、了解競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，并且要

為直接有效客層提供適當(dāng)?shù)姆?wù)。雖然購(gòu)物中心走向社區(qū)化，但其績(jī)效仍足以反

映社區(qū)化服務(wù)成就，終究購(gòu)物中心仍屬于營(yíng)利事業(yè)，一切服務(wù)必須依賴財(cái)務(wù)的命

脈，否則理想亦尢從實(shí)現(xiàn)。

通過商圈內(nèi)客層分析及投資估價(jià)，可以作出兩個(gè)以上具體經(jīng)營(yíng)方向的比較，笳選

出最適當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)計(jì)戈九而這些事實(shí)均非理論分析可以成就，必須通過購(gòu)物中心的

經(jīng)營(yíng)計(jì)戈IJ,及投資估價(jià)的實(shí)際評(píng)估結(jié)果歸納出來具體的結(jié)論。

購(gòu)物街空間設(shè)計(jì)的分析

由于購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)發(fā)展，相當(dāng)重視購(gòu)物街部份所扮演的箱色與意義，因此，這

些公共空間的設(shè)計(jì)重點(diǎn)，就圍繞著由建筑類型所呈現(xiàn)之建筑設(shè)計(jì)的議題打轉(zhuǎn)。誠(chéng)

如前文所指出，第一代之室內(nèi)型購(gòu)物街的特色，比較像簡(jiǎn)單的有頂蓋的街道，其

中最主要的元素,就是店面的垂直墻面，同時(shí)在這條有頂蓋的購(gòu)物街里，以樓板、

天花板、以及店面之間與店面周邊的某些共同的小構(gòu)件（通常指的是相同式樣的

招牌，或是指出租店面間共用之隔戶墻，其露在立面上的墻厚部分，以同樣的設(shè)

計(jì)手法處理），代表著街道上公共的建筑式樣。于是，購(gòu)物街空間的建筑特徵并

不夠強(qiáng)烈，因此，整條街的風(fēng)格，完全受到各個(gè)后面?zhèn)€別的展示方式所主宰，由

于街面被細(xì)分成一個(gè)一個(gè)的小店家，因此，沿著購(gòu)物街的長(zhǎng)度，從這一側(cè)到另一

側(cè)，建筑特徵的起伏出現(xiàn)了相當(dāng)大的變動(dòng)。

北美地區(qū)在接下來的設(shè)計(jì)發(fā)展階段中，商場(chǎng)的規(guī)劃試圖使購(gòu)物街更具一致性，自

我風(fēng)格更強(qiáng)烈，為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，基本上必須提高空間陳設(shè)的水準(zhǔn)，因此，例

如在伍德菲爾德商場(chǎng)的例子當(dāng)中，其所模仿的室內(nèi)空間形態(tài)，就是在購(gòu)物街1勺末

端，都配置了百貨公司主力店。此一設(shè)計(jì)的效果，使店面與購(gòu)物街之間的界線,

不再劃分得那么清楚，購(gòu)物街部份的設(shè)計(jì)，就像是商店的裝潢，使建筑物內(nèi)部的

結(jié)構(gòu)體，以及購(gòu)物街類似獨(dú)立空間的線性特質(zhì)，完全被掩飾。

不過，當(dāng)設(shè)計(jì)師意識(shí)到這一類延續(xù)性的室內(nèi)空間，其所具有之戲劇性的潛力時(shí)，

前述之『店面與購(gòu)物街融為一體」的設(shè)計(jì)手法，自然被取而代之了，特別是針對(duì)

多樓層的購(gòu)物中心，全力發(fā)展購(gòu)物街的剖面設(shè)計(jì)，以誘導(dǎo)購(gòu)物者產(chǎn)生興趣，到各

個(gè)樓層逛逛，同時(shí)，更進(jìn)一步發(fā)展出將自然光引入室內(nèi)的設(shè)計(jì)手法。演進(jìn)到這個(gè)

階段，購(gòu)物街終于被發(fā)展成一個(gè)建筑的獨(dú)立個(gè)體，不受不同出租店面切割特性的

影響，其結(jié)構(gòu)體與屋頂造型，都具有強(qiáng)烈的性格。

隨著這樣的設(shè)計(jì)發(fā)展，購(gòu)物街的設(shè)計(jì)開始考量三個(gè)不同系統(tǒng)(或稱之為模距秩序)

的整合，這三種購(gòu)物街中最常見的系統(tǒng)，分別都有其獨(dú)特的特質(zhì)與偏好的向度。

第一種模距，是最主要的系統(tǒng)一一購(gòu)物街的結(jié)構(gòu)，它支撐著購(gòu)物街的樓板載重,

一般而言，結(jié)構(gòu)體是由樓板與承重柱所組成,柱距大約是6公尺到1()公尺左右；

第二種模距，是購(gòu)物街的次要結(jié)構(gòu)一一購(gòu)物街的屋頂，重量輕、不一定是防火材

料，同時(shí)基于經(jīng)濟(jì)方面的考量，屋頂玻璃板的寬度，以不超過1.5公尺寬為原則；

第三種模距，是出相店面的分割原則，從購(gòu)物街沿街的墻面上，可以清楚地看出

不同的店面分割模式，店面面寬從4公尺到40公尺不等。設(shè)計(jì)的兩難點(diǎn)在于，

如何使三種模距在同一規(guī)格的墻面板之間，相互搭配出一致性，在使購(gòu)物街呈現(xiàn)

出一種整體協(xié)調(diào)造型的前提之下，同時(shí)又容許購(gòu)物街后面的出租區(qū)域，可以自由

分割其店面大小。

整合三種模距的方法之一，就是根據(jù)購(gòu)物街的主要結(jié)構(gòu)體的系統(tǒng)韻律，來將模距

統(tǒng)一。

購(gòu)物中心綠地維護(hù)及管理

（一）設(shè)施維護(hù)

1.維護(hù)管理生態(tài)綠地配置設(shè)施原則，應(yīng)明確訂定如下：

生態(tài)綠地應(yīng)為開放性，且僅供行人、游客進(jìn)入。除必要外不得供汽車進(jìn)入。

生態(tài)綠地需全面綠化，硬件設(shè)施數(shù)量應(yīng)減少，且作為休息游憩使用。

生態(tài)綠地設(shè)置的硬件設(shè)施需盡量自然，以減少維十管理工作。

2.設(shè)施維護(hù)管理項(xiàng)目：

（I）土木設(shè)施維修

考慮維護(hù)管理的難易度，定期修繕及養(yǎng)護(hù)。

*散步道一具生態(tài)性（如透水性高）及自然性，每日清掃。

*水溝一考慮清理的難易度，2-3個(gè)月清理。

*鋪面一易管理維護(hù)、清潔，每日清掃。

*游憩設(shè)備一自然易清潔，零件易購(gòu)買，零件維修更換。

*景觀家具一盡量采用自然材質(zhì)，易維護(hù)管理，易清潔。

（2）水電設(shè)施維修

*燈具一燈泡的更新、管線的維修。

*水池一設(shè)備的維護(hù)定期檢視、管線的檢修換新。

*灌溉系統(tǒng)一噴頭更換、控制線路維修、水量控制調(diào)整、水管的檢視。

（3）植栽維護(hù)

除了施肥、灌溉、清潔等一般工作外，尚有如下事項(xiàng)：

*喬木一定期修剪花枝或樹型，防風(fēng)支架設(shè)置。

*灌木一修剪、補(bǔ)植、疏植。

*草花一疏植、更換。

*草皮一修剪、雜草清除等。

（二）設(shè)施維護(hù)原則

設(shè)施維護(hù)原則依維護(hù)項(xiàng)目不同而有所差別，現(xiàn)就各項(xiàng)目簡(jiǎn)述如下：

1.土木、水電：每年定期修繕、檢測(cè)、更新。

2.草坪修剪及草屑清運(yùn)：平均每年修剪12次。

3.喬木修剪及清運(yùn)：依樹冠生長(zhǎng)情況而定，以每年修剪一次為原則。

4.除草：植穴及花壇每天需除草一次。

5.中耕、施肥：每年中耕、施肥三次。

6.零星維護(hù)事項(xiàng)：花木補(bǔ)植、病蟲害防治及其他零星事宜。

針對(duì)上述各項(xiàng)目，擬訂維護(hù)人力及維護(hù)計(jì)劃。

購(gòu)物中心的交通改善計(jì)劃

大型購(gòu)物中心的開發(fā)，對(duì)周邊交通勢(shì)必造成影響，而且兒乎可預(yù)期的是其影響負(fù)

面多于正面。因此在分析完基地周邊的背景交通量及基地開發(fā)衍生的交通量及服

務(wù)水準(zhǔn)后，必然會(huì)發(fā)現(xiàn)許多因本基地開發(fā)所造成的交通問題。

一般對(duì)于交通問題的改善策略，不外乎運(yùn)輸系統(tǒng)管理（TSM）及運(yùn)輸需求管理

（TDM）。TSM指的是現(xiàn)有的運(yùn)輸系統(tǒng)上，以短期且低成本的系統(tǒng)改善策略，有

效地增加運(yùn)輸系統(tǒng)功能的方法。TDM指的是對(duì)于一個(gè)已充分發(fā)展的地區(qū)，增加

供給已不能改善交通問題時(shí)，必須籍由需求管理的手段來解決交通問題。以下的

問題及改善對(duì)策即包含TSM及TDM的策略。

問題一：道路擁堵。由于大型購(gòu)物中心的開發(fā)將吸引大量消費(fèi)者，因此無可避免

地將造成周邊道路的交通量增加，至于其影響程度如何，可由背景交通量分析及

衍生需求推測(cè)估算而得到基地開發(fā)后的道路交通量變化情形。

改善對(duì)策：可能造成基地周邊道路擁堵的原因有很多，例如路口標(biāo)志、信號(hào)的無

法配合、路邊停車影響道路容量、購(gòu)物中心推出干道選擇不當(dāng)或行人太多干擾車

流等均可能造成基地周邊道路的擁堵。

1、路口標(biāo)志、信號(hào)無法配合，路邊停車影響道路容量：重新調(diào)整標(biāo)志、信號(hào)設(shè)

置，實(shí)施干道連鎖，禁止主要干道路邊停車，由大型購(gòu)物中心提供足夠的停車空

間供車輛停放。

2、購(gòu)物中心進(jìn)出干道選擇不當(dāng)：規(guī)劃時(shí)即慎選大型購(gòu)物中心的連外干道，避免

以背景交通量本身就很大的道路或流動(dòng)交通量很大的道路作為連外道路。

3、行人干擾車流：審慎規(guī)劃行人動(dòng)線及車行動(dòng)線，最好此二者的動(dòng)線予以分隔。

問題二:停車問題。大型購(gòu)物中心吸引大量的小汽車及機(jī)車來往，造成停車問題。

改善對(duì)策：除了依相關(guān)法規(guī)規(guī)定計(jì)算所需的停車位數(shù)外，應(yīng)同時(shí)依先前運(yùn)輸規(guī)劃

研究所得的小汽車及機(jī)車的來往數(shù)來計(jì)算所需的停車位數(shù)，因?yàn)橐勒障嚓P(guān)法規(guī)規(guī)

定的停車位數(shù)，通常較以來往吸引模式計(jì)算所得的停車位數(shù)少，因此，法定停車

位數(shù)應(yīng)為停車位數(shù)的下限值。

除了提供足夠的停車位數(shù)外，也應(yīng)配合其他相關(guān)停車措施的妥善規(guī)劃來解決停車

問題，例如出入口的設(shè)計(jì)、收費(fèi)方式、停車場(chǎng)距大型購(gòu)物中心的距離等，均可有

效解決停車問題。

問題三：行人、車行動(dòng)線混雜，互相干擾

改善對(duì)策：妥善規(guī)劃行人設(shè)施，對(duì)于行人與車流的沖突點(diǎn)以立體化設(shè)施處理，避

免其動(dòng)線互相干擾，同時(shí)對(duì)于停車場(chǎng)、公共汽車場(chǎng)、站也應(yīng)妥善規(guī)劃其與大型購(gòu)

物中心間的聯(lián)絡(luò)動(dòng)線。

問題四：衍生交通需求超過周邊運(yùn)輸系統(tǒng)所能提供的容量。在經(jīng)過衍生交通需求

評(píng)估后發(fā)現(xiàn)，即使在未來計(jì)量的交通建設(shè)均己完成的情況下，交通設(shè)施的服務(wù)水

準(zhǔn)仍然不佳。

改善對(duì)策：在此種極端的情況下，必須重新審視大型購(gòu)物中心的開發(fā)規(guī)模及強(qiáng)度,

必要時(shí)縮小開發(fā)規(guī)模，降低開發(fā)強(qiáng)度。

購(gòu)物中心景觀規(guī)劃與設(shè)計(jì)

就購(gòu)物中心而言，無論是室外或室內(nèi)，景觀設(shè)施都能有令人驚喜的影響。好的景

觀能增進(jìn)室內(nèi)外的環(huán)境品質(zhì)，塑造購(gòu)物者對(duì)購(gòu)物中心的美好印象。服務(wù)區(qū)域及廢

棄物集中場(chǎng)可利用植物、樹木所形成的圍欄與購(gòu)物區(qū)域加以隔離，道路及地面的

停車場(chǎng)同樣也可通過植栽等作為軟化景觀的工具。

一、環(huán)境細(xì)節(jié)

由于購(gòu)物中心為整體開發(fā)、統(tǒng)一管理的形式，所以購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)者通常可以做

一些以裝飾為目的的設(shè)計(jì)，使該地區(qū)的地價(jià)得以創(chuàng)造與提高，而能有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)

活力及優(yōu)美的環(huán)境。一般而言，可設(shè)計(jì)配置特殊的景觀及鋪面，例如在室外餐廳、

涼亭、休息區(qū)、會(huì)議廳、會(huì)議室、展覽空間、圖書館、育兒室及兒童游樂場(chǎng)等處，

可著重家具及其他細(xì)節(jié)的注意，如顏色的運(yùn)用、雕刻、噴泉及特殊展廳等。由于

招牌一方面必須注意與建筑及環(huán)境的和諧關(guān)系，另一方面又要顧及易于識(shí)別的要

求，因而也會(huì)具有裝飾性的風(fēng)格。

二、戶外休息區(qū)及兒童游樂場(chǎng)

對(duì)于購(gòu)物中心而言，戶外休息區(qū)應(yīng)為交流、約會(huì)的中心區(qū)。但在設(shè)計(jì)時(shí)常有兩難

的局面產(chǎn)生：一方面，如果戶外休息區(qū)設(shè)計(jì)得過為舒適，其所需的尺度可能會(huì)造

成停車者需走很長(zhǎng)的距離才能到達(dá)Mall；但另一方面，如果不小心處理這一區(qū)

域，則可能損失一個(gè)會(huì)引人注意的中心。因此，配置適當(dāng)?shù)淖皇潜仨毜?，使?/p>

外休息區(qū)不致顯得過大，尤其是在購(gòu)物中心的中庭及兒童游戲場(chǎng)附近。Mall或

走廊上的餐廳及咖啡座等有桌子的座位，給購(gòu)物者提供了另一種座位的選擇。

顯眼的兒童游戲區(qū)也是很重要的，因?yàn)樗粌H在父母親購(gòu)物時(shí)提供兒童一個(gè)可被

照顧的場(chǎng)所，同時(shí)也成為一個(gè)地標(biāo)，這個(gè)地標(biāo)也可塑造出購(gòu)物中心的特色。在兒

童游戲區(qū)內(nèi)也可以考慮置放一些電動(dòng)游戲設(shè)施，它們對(duì)于購(gòu)物中心而言也是一種

財(cái)源。其他游戲設(shè)施則可作成動(dòng)物的形態(tài)，能讓兒童穿進(jìn)穿出、爬上爬下。另外，

立體的預(yù)制玩具也是兒童所喜愛的。

三、地景設(shè)置

（一）入口大廳

入口大廳為進(jìn)入購(gòu)物中心后第一處場(chǎng)所，為室內(nèi)與室外的轉(zhuǎn)換空間，對(duì)于購(gòu)物者

而言，這是建立購(gòu)物中心意想的首站。因而設(shè)計(jì)的重點(diǎn)應(yīng)在于利用組合植栽、座

椅、水池、鋪面、指標(biāo)等地景設(shè)施，塑造歡迎、愉悅的氣氛，以提升購(gòu)物意念。

同時(shí)也以空間設(shè)計(jì)及地景設(shè)施配置的方式，塑造出清楚的購(gòu)物路線指示，使購(gòu)物

者進(jìn)入購(gòu)物中心后能清楚地了解自身所在及欲往的方向，去除可能迷路的恐懼感。

（二）中庭

中庭為購(gòu)物中心的焦點(diǎn)，對(duì)于機(jī)能而言，它除具有視線引導(dǎo)、休息、展示、表演

等實(shí)質(zhì)上的功能外，它同時(shí)也是一個(gè)重要的空間指標(biāo)。購(gòu)物者在范圍廣闊、尤其

是多核心或多端點(diǎn)的Mall內(nèi)選逛時(shí)，常會(huì)喪失方向感，因而有別于商店等營(yíng)業(yè)

空間如中庭、入口大廳、挑空等場(chǎng)所經(jīng)常具有空間指向性。故中庭的地景設(shè)計(jì)除

利用植栽、座椅、水池、鋪面、指標(biāo)等地景設(shè)施塑造輕松、休閑的氣氛以舒緩購(gòu)

物者的身心外，中庭亦應(yīng)能具有強(qiáng)烈且有別于營(yíng)業(yè)空間的空間特色，以吸引購(gòu)物

者注意，也借此使購(gòu)物者了解本身在空間中的位置。若購(gòu)物中心內(nèi)有一個(gè)以上的

中庭，則除了在建筑設(shè)計(jì)上盡量使各中庭的形狀、高度有所差異外，地景設(shè)施亦

應(yīng)配合設(shè)計(jì)，使各個(gè)中庭能各有不同的特色或主題，以便購(gòu)物者辨識(shí)，借以做為

空間指標(biāo)，而可在空間中尋求定位。

對(duì)于購(gòu)物中心的開發(fā)者而言，入口大廳及中庭為塑造企業(yè)形象的最佳場(chǎng)所，因?yàn)?/p>

雖然購(gòu)物中的開發(fā)者可要求各承租戶在單元商店的店面裝潢，招牌樣式上需有一

定程度上的統(tǒng)一，并列上購(gòu)物中心的標(biāo)志，但由于各承租戶的營(yíng)業(yè)項(xiàng)目不同，店

面裝修及家具配置皆有不同的需求，且皆需打上本身的招牌，所以對(duì)于購(gòu)物者而

言，購(gòu)物中心開發(fā)者在營(yíng)業(yè)空間所做的措施可能都只是背景似的模糊景象，感受

并不強(qiáng)烈。因而惟有借著公共空間的空間塑造，才能有效而強(qiáng)烈經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心整

體的企業(yè)形象，如入口大廳、中庭、停車場(chǎng)、洗手間等公共空間皆是可以經(jīng)營(yíng)的

場(chǎng)所。這些公共空間不屬于任一承租戶，因而可依購(gòu)物中心開發(fā)者的需求做完整

而不受干擾的規(guī)劃。其中尤以中庭為最佳場(chǎng)所。

中庭之所以是塑造企業(yè)形象的最佳場(chǎng)所，主要是因?yàn)樗ǔＪ琴?gòu)物動(dòng)線的交會(huì)點(diǎn),

同時(shí)也經(jīng)常是購(gòu)物路線的中點(diǎn)，因而它多塑造成一可停留休息的場(chǎng)所，供購(gòu)物者

休息及相約等候。這種停留性的特質(zhì)有別于入口大廳及停車場(chǎng)的通過性特質(zhì)，它

會(huì)使購(gòu)物者在該處停留休息，并有時(shí)間及心情瀏覽周圍的環(huán)境。因而在深具特色

的中庭建立清楚的企業(yè)意象，對(duì)于購(gòu)物者而言是最易接受其訊息的。

在實(shí)質(zhì)環(huán)境的設(shè)計(jì)上，由于中庭相對(duì)于購(gòu)物中心內(nèi)其他空間具有高大空間的特性,

故在地景設(shè)計(jì)上應(yīng)可適應(yīng)此特性而做強(qiáng)調(diào)立體的規(guī)劃，如采用較大尺度的植栽、

高度較高的水景等。且可利用地景設(shè)施配置一視覺主題，引導(dǎo)購(gòu)物者的視線，建

立購(gòu)物中心的印象。

（三）樓面裝飾

購(gòu)物中心若具有多層樓面，則面對(duì)中庭、挑空的樓面部分，也應(yīng)視所需予以樓面

裝飾。對(duì)于上層各樓層而言，面對(duì)中庭或挑空的部分也許只是一片墻或扶手欄桿，

但對(duì)位于中庭內(nèi)的人，各層樓面便是空間界定的界限，是中庭空間的背景，因而

面對(duì)中庭的樓面也是一組需要精心設(shè)計(jì)的立面，它應(yīng)與中庭的地景設(shè)計(jì)相配合，

共同塑造具有整體性的空間景觀。水景、燈光、植栽、巨型畫幅等都是可以應(yīng)用

的素材。

四、鋪面材料

在購(gòu)物中心設(shè)計(jì)時(shí)，鋪面的問題不能單獨(dú)被提出來討論，它必須考慮整個(gè)基地的

紋理、模式、尺度、顏色等才能決定。其他影響鋪面選擇的因素包括：

1、花費(fèi)及效益：牽涉到保養(yǎng)維護(hù)、耐久性、是否易碎、瑕疵等。

2、外觀：牽涉其紋理、顏色等。

3、工程特性：如安全性、吸音性、光線反射性等。

4、土壤特性：以下便針對(duì)材料原則及其特性，及其使用性一并討論：

（-）碎石鋪面

碎石鋪面可創(chuàng)造出非正式的氣氛，由于這種鋪面能允許空氣及水分通過，因而特

別利于敷設(shè)于樹木的周圍，使空氣與水分能到達(dá)植物根部。同時(shí)它很便宜，適用

于停車場(chǎng)。基本上它的缺點(diǎn)是鋪設(shè)于停車場(chǎng)時(shí)，可能會(huì)因?yàn)檩喬L動(dòng)使石頭飛起

而造成危險(xiǎn)。

（二）卵石鋪面

卵石鋪面可直接鋪設(shè)于土壤或碎石層上，適用于鋪設(shè)人行步道，尤其是樹木旁。

它可以散亂的排列，但同時(shí)也適合于整齊的鋪設(shè)。它們因受水沖擊因而是圓形無

尖角的，較碎石具有安全性。具有多種顏色，大多為淡黃褐色或灰色，在選色時(shí)

可以有多種選擇。

（三）硬鋪面

最普通的硬鋪面就像混凝土鋪面，便宜且易于使用，但在鋪設(shè)時(shí)需注意其紋理及

工程品質(zhì)。它通常與其它材料混合使用。若利用不同形式的施工方式則可有許多

裝修的樣式，包括清水式、條紋式、噴霧式、噴沙式、粉刷式等。

（四）室內(nèi)鋪面

室內(nèi)鋪面設(shè)計(jì)的主要原則是不要與室外鋪面有太突兀的差異。理想的設(shè)計(jì)是在特

殊機(jī)能的地區(qū)以有別于其他鋪布的特殊材料予以顯示，如樓梯、坡道、焦點(diǎn)及展

示場(chǎng)等。

（五）大型單元鋪面

鋪面的尺寸通常都做成由455公分*455公分至910公分*610公分，通常厚50

公分，但如果允許交通工具在其上運(yùn)行的話，則65公分較為適當(dāng)。一般而言，

鋪面的表面是平滑的，部分則有表面的紋路。若選擇人造石，則有較多的顏色及

紋理可供選擇。

（六）小型單元鋪面

小型單元鋪面可使用的材料包括磚、丁掛磚、在芭、馬賽克、圓卵石、碎石等，

這些材料都有其獨(dú)特的性質(zhì)。磚必須先做防酸等處理。磚及鋪面材料必須鋪設(shè)于

水泥沙漿上。瓷磚及馬賽克對(duì)于紋理、模式及顏色的選擇上可以有很大的適應(yīng)性。

購(gòu)物中心的建筑本體規(guī)劃

在建筑物興建之前，開發(fā)者應(yīng)能針對(duì)未來承租戶設(shè)計(jì)一套發(fā)展計(jì)一劃。雖然如此,

在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)、商店單元設(shè)計(jì)時(shí)仍應(yīng)能保持彈性，以倍數(shù)的形式來加大尺度,

即所謂模矩概念的應(yīng)用，保持設(shè)計(jì)的彈性，以適應(yīng)未來可能的用途改變的需要。

一、結(jié)構(gòu)

(一)建筑的通用性

任一建筑的結(jié)構(gòu)均應(yīng)能在該棟建筑物的生命期中滿足安全的需求，同時(shí)亦應(yīng)能有

部分的彈性以適應(yīng)未來可能改變用途時(shí)所需。但是經(jīng)濟(jì)層面亦應(yīng)同時(shí)考慮。若掌

握合適的跨距，則材料的選擇及施工技術(shù)通常為成功與否的關(guān)鍵。

購(gòu)物中心需要高度的適應(yīng)性。承租戶、傳輸方式及販?zhǔn)蹖蛹?jí)皆可完全地變更。因

而空間必須可以依不同的需求而做再區(qū)分，樓梯及樓板抬高的部分可以被重新安

裝或移動(dòng)，建筑物中任一部分的空間照明及給排水系統(tǒng)均能徹底地更改。

(二)商店單元(ShopUnits)

有兩種形式的結(jié)構(gòu)經(jīng)常被使用。中小型商店可使用一至數(shù)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)單位，但大型商

店因?yàn)橛刑厥獾男枨笠蚨赡苄枰厥獾慕Y(jié)構(gòu)。典型的矩形格狀的柱列其跨距為

5到1()公尺。經(jīng)濟(jì)的跨距應(yīng)為5到5.5公尺。對(duì)于有大空間需求者可將上列數(shù)據(jù)

乘以2。即使是在最經(jīng)濟(jì)的情況下，結(jié)構(gòu)形式及跨距的選定乃是依據(jù)結(jié)構(gòu)本身所

能提供的條件，所以沒有?種結(jié)構(gòu)形式可稱為是最好的，但其形式的優(yōu)劣仍可做

比較。

1.梁板結(jié)構(gòu)的主要優(yōu)點(diǎn)是可在不造成削弱樓板結(jié)構(gòu)的情況下提供大面積的挑空;

其主要缺點(diǎn)為梁容易受服務(wù)管線的影響而造成樓層凈高的減少。

2.平板結(jié)構(gòu)的最大優(yōu)點(diǎn)在于其所提供的樓層凈高最大，但在挑空時(shí)，尤其靠近

柱子時(shí)容易削弱樓板結(jié)構(gòu)。

3.預(yù)鑄鋼筋混凝土系統(tǒng)運(yùn)用于購(gòu)物中心的情況并不廣泛，主要是因?yàn)樗鼈內(nèi)?/p>

依靠梁，這使得它們?cè)诓灰?guī)則平面及特殊要求時(shí)并不適用。但無論如何，預(yù)鑄一

些建筑元素如梁、樓板等，在興建時(shí)為較快速及較經(jīng)濟(jì)的方式。

4.鋼骨結(jié)構(gòu)通常用于跨距超過15公尺以上的建筑物。盡管在多層建筑內(nèi)需在鋼

骨上施做防火被覆，但是在特殊的情況下仍可無須其它的外裝而輕易地使用，尤

其是柱子需要大量荷重時(shí)更佳。

（三）停車場(chǎng)及地下室

需要建筑地下室時(shí)，開挖、護(hù)堤壁、下水道、防水及機(jī)械通風(fēng)等項(xiàng)目為主要的工

程，因而建筑地下室遠(yuǎn)比在地面上建筑所需的花費(fèi)要高的多。意外問題通常在開

挖地下室時(shí)產(chǎn)生，而其發(fā)生的原因，通常與毛細(xì)水壓力或水路的阻斷有關(guān)。地下

室開挖越深，地下室的墻面越高，所需的花費(fèi)越大。

雖然如此，以地下室空間作為汽車停車場(chǎng)、服務(wù)入口及通路或儲(chǔ)藏空間都是不錯(cuò)

的配置。當(dāng)然如果最低樓層位于可支持整棟建筑物的土壤上或可打樁的巖層上,

且建筑物外圍的排水系統(tǒng)可以降低周圍土壤的水壓力，土壤的開挖為自然邊坡的

方式，則其花費(fèi)是最少的。

柱間的空間應(yīng)能適于停車所需，方為理想的購(gòu)物空間柱距。雖然如此，最經(jīng)濟(jì)的

柱距應(yīng)被求出，因?yàn)橹虚g層再分配的柱載重總是被高估。

在水平配置的購(gòu)物中心，汽車停車場(chǎng)可以放在購(gòu)物層的上層。例如一組停車位所

需空間為16.5mX5.5m,則可以5.5mX5.5m的柱距面積作為商店空間的單位，梁

深60cm,12-15cm厚的嘍板，便可適用停車及商店所需的機(jī)能空間。

（四）大跨距屋頂

最常被用來施作大跨也屋頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)形式有如下數(shù)種：

1.鋼構(gòu)架及空間衍架。

2.拉美拉式構(gòu)架（LaminatedTimber）或portal式衍架。

3.混凝土制的皺板或薄殼。

4.預(yù)力梁。

影響大跨距屋頂結(jié)構(gòu)最大的兩項(xiàng)因素為跨距及面積。跨距越大，重量的減輕便越

重要，鋼結(jié)構(gòu)便越需取代鋼筋混凝土及木架構(gòu)。

二、室內(nèi)購(gòu)物廊-Mall

（一）一般原則

有關(guān)室內(nèi)空間的部分主要是建立親切感、對(duì)比及活動(dòng)。在購(gòu)物中心上方加頂蓋不

是只為了擁有平和的天氣一一冬暖夏涼一一，同時(shí)也利用特殊的植物、鳥類、聲

音及香味，并要求商家將店面及其貨品直接開放至人行步道，以塑造獨(dú)特、良好

的購(gòu)物空間。無論如何，購(gòu)物中心因此在其環(huán)境中更加獨(dú)特。

商家的店面不宜距離太遠(yuǎn)。由人行步道的兩側(cè)上、特別是作為注意力焦點(diǎn)的開放

性空間上便應(yīng)能看見商店內(nèi)的展示細(xì)部。另外根據(jù)購(gòu)物者的人數(shù)，空間應(yīng)勿過窄

以至感覺太過擁塞。人行步道9-4公尺寬似乎是合宜的。購(gòu)物中心應(yīng)該不要太長(zhǎng)

以至于令人打消由一端走至另一端之念頭，在大型購(gòu)物中心內(nèi)，建議使用沿街商

店及其它方式使賣場(chǎng)更緊湊。

雙層式的商店街有時(shí)可用來使商店更加靠近。雙層式商店可以一層在停車層上半

層處、另一層在下半層處，以縮短上坡及下坡的距離。

在水平配置型式的大型購(gòu)物中心內(nèi)，有時(shí)很難誘使購(gòu)物者離開樓層，前往另一個(gè)

樓層購(gòu)物，因而很可能產(chǎn)生一層賣得很好另一層卻很差的情況。因此，停車場(chǎng)也

可分為兩層，每一層停車位數(shù)都不要超過停車總位數(shù)的60%,以避免該層成為主

要層。

購(gòu)物中心的公共區(qū)域必須創(chuàng)造出吸引人的環(huán)境，使其能至該處購(gòu)物。將Mall加

上頂蓋主要便是籍此控制室內(nèi)的環(huán)境。但如下數(shù)頊論點(diǎn)則是無意義的：

1.室內(nèi)與室外的溫度應(yīng)有很大的不同（冬天較暖、夏天較涼）。雖然需維持購(gòu)物

中心內(nèi)合宜的溫度，但并不代表全年需維持一定的溫度，相反的，這反而可能是

不利的因素，例如在冬季時(shí)購(gòu)物者必須脫下大衣，反而不利購(gòu)物。

2.巨大的聲響能夠創(chuàng)造生命力及活力。若依此概念，所有的樓層都應(yīng)較其它樓

層更為大聲以便吸引顧客，整個(gè)購(gòu)物空間可能因此變得嘈雜混亂。

3.對(duì)外在環(huán)境而言，Mall的入口應(yīng)大而顯著，但對(duì)內(nèi)則不需要。事實(shí)上，入口

對(duì)于在購(gòu)物中心內(nèi)的顧客而言，也是一項(xiàng)重要的空間指標(biāo)，因而也應(yīng)能有明顯易

辨的特性。

（二）焦點(diǎn)中庭

在圍封型的購(gòu)物中心內(nèi)，多會(huì)有中庭作為購(gòu)物中心的焦點(diǎn)。中庭廣

場(chǎng)多位于各個(gè)主要商店形成的動(dòng)線交匯點(diǎn)，亦即人行活動(dòng)最頻繁處。它一方面提

供場(chǎng)所供購(gòu)物以外的活動(dòng)使用，如集會(huì)、流行展示、動(dòng)態(tài)表演等，另一方面也是

公共活動(dòng)及休息的場(chǎng)所。在此應(yīng)利用照明及裝修、家具等犁造空間張力，使其成

為購(gòu)物中心的意象焦點(diǎn)。

（三）挑空

在購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)挑空及屋頂采光，具有將購(gòu)物者的視線引導(dǎo)向上的效果，對(duì)于吸

引購(gòu)物者上樓選逛有良好的推動(dòng)力。

（四）垂直動(dòng)線

垂直動(dòng)線分有各種形式，各有其特點(diǎn)及適用性：自動(dòng)手扶梯提供一個(gè)購(gòu)物者的連

續(xù)動(dòng)線且減輕Mall內(nèi)的擁擠情形，同時(shí)它連接不同水平標(biāo)高的樓層，也能將位

于下層的購(gòu)物者視線引導(dǎo)至較高的樓層。但它有兩個(gè)缺點(diǎn)：所占的空間過大，且

需要運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用。

自動(dòng)步行走道比自動(dòng)手扶梯更好的地方在于它可以承載嬰兒車及手推車，雖然目

前也有一些自動(dòng)手扶梯的階梯夠?qū)?，足以承載嬰兒車等，但它主要的缺點(diǎn)便是它

需要比自動(dòng)手扶梯更大的空間以能達(dá)到合適的坡度。

電梯比上述二者更為普通，且它所使用的面積比上述二者都少很多。顧客使用時(shí)

也比較不會(huì)緊張。若與自動(dòng)手扶梯比較，它的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用也比較便宜。它可運(yùn)載大

多數(shù)物品，小至嬰兒車大至輪椅皆可運(yùn)載。同時(shí)它也比自動(dòng)手扶梯快，安裝費(fèi)用

也較為便宜。但反過來說，它形成擁塞，旦容易故障。雖然有透明電梯可以選擇,

但大部分電梯在移動(dòng)時(shí)仍沒有可見的景觀。

然而電梯對(duì)于連接Mall及停車場(chǎng)時(shí)是非常重要的工具，故需確定它有足夠的尺

寸以容納嬰兒車及手推車，所以一臺(tái)大容量的電睇比兩臺(tái)小容量的電梯來得好。

（五）入口

購(gòu)物中心的入口以大片的雙向玻璃門最為普通。自動(dòng)門也經(jīng)常被使用，但當(dāng)出入

的顧客很多時(shí)容易產(chǎn)生問題。在入口處應(yīng)有清晰的引導(dǎo)系統(tǒng)以引領(lǐng)顧客進(jìn)入購(gòu)物

中心。

（六）亭式攤位（Kiosk）及自動(dòng)販賣機(jī)

獨(dú)立的亭式攤位可作為香煙販?zhǔn)蹟?、咖啡店、?bào)攤、花店及美發(fā)店等，同時(shí)也適

合販?zhǔn)奂o(jì)念品、藝術(shù)品、手工藝品等。

在Mall內(nèi)空白的墻面或其它不常用的角落放置自動(dòng)販賣機(jī)，也是一種收入來源。

它們可以販?zhǔn)鄹鞣N物品，包括面紙、飲料、零食、香煙等，但避免販?zhǔn)蹆r(jià)值過高

的物品，以避免盜竊、搶劫事件的發(fā)生。

獨(dú)立的亭式攤位雖然不能有許多的收入，但它可以成為顯著的視覺焦點(diǎn)，所以也

具有展示的效能。

在購(gòu)物中心內(nèi)通常也設(shè)有寄物柜，也有地方將亭式攤位作成儲(chǔ)物柜。

（七）Mall的設(shè)施與配件

雕塑作品能在購(gòu)物中心中創(chuàng)造出強(qiáng)烈的視覺焦點(diǎn)，但需注意其尺度應(yīng)與Mall的

尺度相配合，卵石通常用來作為雕刻周圍的地面材料?，以避免顧客接觸或攀爬雕

刻。

開放式的噴泉在圍封式的購(gòu)物中心內(nèi)較難看到，坦水是一種很有吸引力的裝飾,

因而像SOGO百貨中庭及福華飯店中庭流水的做法是頗為適當(dāng)?shù)摹?/p>

在某些購(gòu)物中心是以鐘作為重點(diǎn)裝飾，如SOGO白貨入口廣場(chǎng)即是。在購(gòu)物中

心內(nèi)背景音樂也應(yīng)該當(dāng)成一種家具來設(shè)計(jì)，因?yàn)樗阋杂绊戀?gòu)物者的心情與購(gòu)買

欲望，背景音樂應(yīng)統(tǒng)一由控制中心做全自動(dòng)播放。

超過50家商店單元的購(gòu)物中心，其商店位置標(biāo)示板及引導(dǎo)地圖便很重要，集中

放在購(gòu)物中心各入口處及服務(wù)臺(tái)的印有商店名稱的簡(jiǎn)單平面圖、背景說明等便是

最有效的指導(dǎo)與廣告。

（八）圖案與招牌

招牌應(yīng)該大而簡(jiǎn)單、以一至兩色顯著地書寫與于單純的底色上。對(duì)于購(gòu)物中心而

言，應(yīng)發(fā)展出自己的商標(biāo)，并將該符號(hào)用于所有的招牌上。

（九）裝修

在地板部分，吸音狀況不佳的材料如橡膠等應(yīng)該避免。當(dāng)然有時(shí)相對(duì)的高分貝環(huán)

境可用來創(chuàng)造“市場(chǎng)意象”的氣氛，但這并不適用所有的案例，如在以強(qiáng)調(diào)氣氛

格調(diào)的精品服飾店等為主的購(gòu)物中心便不適用此種設(shè)計(jì)。

（+）購(gòu)物中心內(nèi)單元商店的典型外觀裝修標(biāo)準(zhǔn)

店面裝修的材料使用通常因個(gè)別的商店設(shè)計(jì)而有所差異，但仍有一些一般性的原

則:

1.一般商店

應(yīng)采用適宜的高品質(zhì)裝修材料裝飾商店的墻壁。可使用多種材質(zhì)以塑造高品質(zhì)而

多樣化的設(shè)計(jì)，但過于沖突、對(duì)立的組合應(yīng)避免。

2.地下室層

（1）服務(wù)區(qū)的最小凈高，即到樓板下方或梁底為5.5公尺。

（2）在商店儲(chǔ)藏區(qū)內(nèi)的最小凈高為5.（）公尺。樓板荷重應(yīng)可達(dá)730千克/平方米。

（3）在商店儲(chǔ)藏區(qū)內(nèi)的墻面即天花應(yīng)有防火的被覆。

3.地面層

（1）商店單元的最小凈高，即到樓板下方或梁底為4.8公尺。

（2）樓板荷重應(yīng)可達(dá)390千克/平方米。

（3）商店單元的墻面及天花應(yīng)不抹上石膏，且樓板不可用粉光混凝土，便利承

租戶進(jìn)行內(nèi)部裝修。

2及3所要求的凈高及荷重為最小的要求，在一些跨距較大的案例其凈高及荷重

皆需加大。

4.樓梯

混凝土樓梯在開發(fā)期配置商店單元時(shí)便需一并被沒計(jì)。裝修及欄桿則可依承租戶

所需由承租戶自行負(fù)責(zé)。

5.盥洗設(shè)備

盥洗設(shè)備的設(shè)置比例可以用一間商店單元、男女盥洗設(shè)備各一套的標(biāo)準(zhǔn)配置。其

裝修包括：

（1）隔間墻及天花板需上二度漆。

（2）地板需用防水材料。

（3）木工部分需上三度油漆。

（4）在每一間廁所內(nèi)皆有一組馬桶及洗手臺(tái)。

6.服務(wù)區(qū)

（1）電力系統(tǒng)皆統(tǒng)一集中于地下室的服務(wù)區(qū)內(nèi)。開發(fā)者應(yīng)在每一間商店單元儲(chǔ)

藏區(qū)裝設(shè)光源及盥洗室的水龍頭，承租戶則應(yīng)與開發(fā)者的建筑師及水電顧問討論

后于其承租的商店單元內(nèi)裝設(shè)甩器用品。

（2）給水及排水系統(tǒng)皆接往各商店單元的廁所。

（3）統(tǒng)一考慮是否供應(yīng)瓦斯。

（4）消防設(shè)備依法規(guī)要求設(shè)置于各處。

7.商店店面及招牌

商店店面及招牌的設(shè)計(jì)需要在開發(fā)早期由承租戶向建筑師咨詢后，與開發(fā)者的建

筑師共同設(shè)計(jì)。

8.法令的遵行

開發(fā)者在進(jìn)行開發(fā)時(shí)應(yīng)能就法規(guī)部分做完善的檢查，避免日后因法規(guī)的問題造成

使用的禁止或中斷，導(dǎo)致承租戶損失。承租戶部分也應(yīng)對(duì)法令限制有所了解，避

免不當(dāng)?shù)氖褂茫绕涫亲兏褂玫龋悦庠斐勺陨砑伴_發(fā)者的損失。

9.其他

開發(fā)者的工作并不包括如下各項(xiàng)：

（1）商店店面及入口大門。

（2）商店的裝修。

（3）油漆、地板裝修。

（4）除廁所外的天花板。

（5）除廁所外的裝潢。

（6）服務(wù)線路的安裝。

以上數(shù)項(xiàng)依歐、美的慣例都是承租戶的工作，需與開發(fā)者協(xié)商后進(jìn)行。臺(tái)灣地區(qū)

在實(shí)際開發(fā)時(shí)對(duì)歐、美的做法可采取參考的態(tài)度，是否依循仍要取決于開發(fā)者與

承租戶的協(xié)商結(jié)果。

三、立面設(shè)計(jì)

建筑設(shè)計(jì)主要是建構(gòu)于了解每一棟建筑物的兩個(gè)方面：其一是環(huán)境本身及建筑物

可能對(duì)其造成的影響及改變，其二是建筑物的需求及設(shè)計(jì)本身所能提供的程度。

（一）影響面

環(huán)境中的每件元素對(duì)于環(huán)境本身、建筑物以及在其間活動(dòng)的人們都是具有影響力

的，且其影響都顯著可見。因而如果有任何對(duì)于環(huán)境上的影響，建筑師都必須有

所了解。

（二）設(shè)計(jì)準(zhǔn)則

建筑物外墻的實(shí)際功能是作為內(nèi)部空間的屏障與隔離，同時(shí)也提供安全的屏障。

因而建筑師需注意每?立面的品質(zhì)。

建筑外墻立面的設(shè)計(jì)市于建筑物的成功與否有相當(dāng)大的關(guān)系。種種的立面裝修使

建筑物能融合入環(huán)境中、賦予周圍環(huán)境生氣、定義其范圍、創(chuàng)造公眾的認(rèn)同感及

好奇心，創(chuàng)造公司的意象并給予建筑物藝術(shù)層面的表現(xiàn)。另一方面立面能配合地

景規(guī)劃，提供一舒適愉悅的都市空間。

（三）地面層立面

在沿街式商店地面層立面通常都作為展示面。因而，它也提供了一種最便宜、多

樣多彩且通常是具有說明性的立面。雖然，這不是指那些大多數(shù)店面開向內(nèi)廷的

圍封式購(gòu)物中心。對(duì)于面向內(nèi)廷的購(gòu)物中心而言，無開窗的地面層墻面可能是必

要的，但也仍應(yīng)盡可能嘗試將其設(shè)計(jì)的活潑、多彩及多樣化。除此之外也應(yīng)考慮

招牌、旗座等位置。

（四）雨棚及突出物

在購(gòu)物中心外部商店店面設(shè)雨棚有許多好處，最重要的一點(diǎn)就是它將人行步道拉

近商店，且它也像是一個(gè)廣告以說明入口所在，同時(shí)能避免所展示的物品被太陽(yáng)

直曬。當(dāng)然，雨棚有許多種形式，它也可以配置于二樓的高度，使其能與人行步

道有較大高差，避免形成壓迫感。雨棚最小高度多半取決于：

1.雨棚的寬度，以達(dá)到適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)。常用的準(zhǔn)則是由人行道的邊緣劃45度線到

雨棚的前端。

2.人行道上方的高度不會(huì)破壞立面，多半是2.5公尺左右。

3.人行道上能使適當(dāng)大小的光線進(jìn)入，而無須過多的人工輔助光線。

4.避免影響到交通信號(hào)、指示系統(tǒng)及標(biāo)志、旗幟及光源。

5.避免影響店門口的招牌。

6.二樓立面所能提供或避免使用的程度。

7.建筑設(shè)計(jì)上的需要。

8.預(yù)算。

9.對(duì)建筑結(jié)構(gòu)而言，最合適的雨棚深度。

10.街道設(shè)施如共車站牌等位置。

就設(shè)計(jì)的觀點(diǎn)而言，若能將雨棚等突出物與建筑物一并設(shè)計(jì)將是較好的做法，如

果它是后來再加上的，也需考慮建筑的景觀。以此觀點(diǎn)而言，不透光的雨棚是比

較具有可行性的，它同時(shí)也較能控制室內(nèi)陽(yáng)光的射入量。

（五）二樓立面

在水平配置形式的購(gòu)物中心，二樓多作為儲(chǔ)敏空間及服務(wù)空間，因而容易形成無

開口的空白立面。此時(shí)需與雨庇、廣告招牌、企業(yè)標(biāo)志等結(jié)合，塑造活潑有力的

立面。

（六）服務(wù)區(qū)

由于服務(wù)區(qū)作業(yè)量很大，因而對(duì)于購(gòu)物空間的景觀來說有較為不利的影響。服務(wù)

區(qū)的立面以破砌及混凝土皆可，不必使用精美的面材或裝修，因?yàn)樗鼈兒苋菀滓?/p>

貨物的搬運(yùn)造成瑕疵。

服務(wù)區(qū)通常會(huì)有一些無法確定的位置或預(yù)知的孔、管線等需要在墻面上開口，因

而使用較小尺寸的裝修單元較為適當(dāng)（如墻磚、可塑性材料如混凝土等）。

四、商店店面及可見的內(nèi)部

圍封式的購(gòu)物中心比起傳統(tǒng)的商店有一突破性的恃點(diǎn)，即是它將商店的店面及展

示的櫥窗放在購(gòu)物中心的內(nèi)部，而將天氣的限制排除在外。

在圍封式的購(gòu)物中心內(nèi)，沒有天氣的問題。商店櫥窗則喪失了傳統(tǒng)的展示功能,

因?yàn)樵诖祟愘?gòu)物中心內(nèi)，就像在百貨公司，顧客與貨品的關(guān)系成為直接面對(duì)面的

形式。而且在夜晚的時(shí)候，購(gòu)物中心安全上的要求可以很輕易地滿足，因?yàn)樗?/p>

要將Mall的入口關(guān)閉即可。

在商店店面及可見的內(nèi)部設(shè)計(jì)上，具有如下一般性原則：

（一）商店位于購(gòu)物道上

每一間商店單元與Mall的關(guān)系乃取決于商業(yè)準(zhǔn)則，但每一個(gè)商店單元關(guān)系的影

響層面則是取決于各家單元的設(shè)計(jì)。在某些案例中，開發(fā)者會(huì)對(duì)某些方面的設(shè)計(jì)

予以控制。

（二）商店的外觀及大小

很明顯的，有不同的承租戶會(huì)塑造不同外觀及大小的商店。這樣的結(jié)果會(huì)導(dǎo)致在

開發(fā)購(gòu)物中心時(shí)會(huì)有很多“標(biāo)準(zhǔn)單元”出現(xiàn)。因而，在規(guī)劃每一個(gè)零售店時(shí)應(yīng)建

立在同一個(gè)基礎(chǔ)上,避免設(shè)計(jì)出很多專用、獨(dú)特卻無更改彈性的空間單元。例如，

家具店需要大片的樓地板面積但僅需小的正面，它們同時(shí)希望能有足夠長(zhǎng)度的櫥

窗來展示它們的產(chǎn)品；糖果店不僅需要小的正面（3公尺-5.5公尺之間），而且需

要小的販?zhǔn)蹍^(qū)深度（6公尺-9公尺之間）。這兩種不同空間需求的店面應(yīng)能找出

其間的模矩關(guān)系，最好的結(jié)果即最大的賣場(chǎng)乃是最小賣場(chǎng)的樓地板面積的倍數(shù)組

合。

每一個(gè)承租戶對(duì)于商店的外觀及大小都有其獨(dú)特的注重點(diǎn)。因而在商店的設(shè)計(jì)及

配置的細(xì)部討論時(shí)，承租戶及其建筑師應(yīng)該要參與，使它們的店能符合購(gòu)物中心

的一般形式。

在法國(guó)，購(gòu)物中心的開發(fā)者必須提出一份完整的規(guī)劃給未來的承租戶。其中包括

販?zhǔn)垲A(yù)測(cè)及預(yù)算，商店室內(nèi)配置計(jì)劃，建筑師所建議的商店店面形式等。這對(duì)于

塑造整體的空間形式及企業(yè)形象有很大的幫助。

五、殘障者使用計(jì)劃

區(qū)內(nèi)供公眾使用的室內(nèi)、外空間的各類通道及設(shè)施，均應(yīng)依照相關(guān)規(guī)范及法令規(guī)

定，就殘障者使用的便利性、安全性妥為規(guī)劃設(shè)計(jì)。需管制的要點(diǎn)如下：

（一）在購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)有供殘障者使用的設(shè)施，應(yīng)于明顯處設(shè)置殘障者使用設(shè)施

的標(biāo)志。

（二）依建筑技術(shù)規(guī)則規(guī)定，百貨商場(chǎng)必須設(shè)置的殘障者使用設(shè)備包括：

1.室外引導(dǎo)通路。

2.坡道及扶手。

3.避難層出入口。

4.室內(nèi)出入口。

5.廁所盥洗室。

而視實(shí)際需要自由設(shè)置的設(shè)備包括：

1.室內(nèi)通路走廊。

2.樓梯。

3.升降機(jī)。

（三）供殘障者使用的坡道，其坡度不得超過1:12。供殘障者使用的內(nèi)外通路、

走廊有高低差時(shí)亦同。

（四）前項(xiàng)坡道、通路、走廊之高低差未達(dá)75公分者，其坡度不得超過規(guī)定。

（五）供殘障者使用的避難層出入口、室內(nèi)出入口、剪（收）票口，其凈寬度不

得小于80公分，且地板應(yīng)順平，以利輪椅通行。

（六）其余，如樓梯、升降梯、衛(wèi)浴設(shè)備、觀眾席構(gòu)造及停車位皆需依法規(guī)規(guī)定

所示予以管理。

［建筑美學(xué)］崇尚色彩建筑

色彩：建筑的霓裳

建筑色彩關(guān)系一個(gè)城市的形象，特色和品位至關(guān)重要。北京大學(xué)教授朱自焰說,

以老北京來說，灰墻、灰瓦和綠樹構(gòu)成了北京城市色彩的基調(diào)，透出古都渾厚、

樸實(shí)、寧?kù)o的文化底蘊(yùn)，也襯托出紫禁城金碧輝煌的帝都?xì)馀?。老城青島的紅瓦

朱色外墻、碧海、藍(lán)天，也充分顯示出這座美麗濱海城市的風(fēng)采。城市色彩是與

環(huán)境相互融合，長(zhǎng)期形成的，貴在統(tǒng)一與和諧。

談到如何從城市設(shè)計(jì)的珀度看城市色彩時(shí)，中國(guó)建設(shè)文協(xié)環(huán)境藝術(shù)委員會(huì)秘書長(zhǎng)

王明賢對(duì)此頗有共識(shí)。他舉例說，深圳的高樓和道路構(gòu)成新的城市空間形態(tài)，具

有強(qiáng)烈的現(xiàn)代色彩，頗有視覺沖擊力；廈門以碧藍(lán)色的大海為背景，帶有裝飾性

的建筑色彩鮮艷，三角梅點(diǎn)綴在大街小巷，顯出城市的特殊魅力。

建筑更新與色彩的混亂

現(xiàn)在城市的發(fā)展迅速，使許多城市在色彩中迷失了自己。一些城市對(duì)色彩缺乏認(rèn)

真研究，競(jìng)相模仿，相互攀比，追求豪華，反倒形成了色彩上的混亂與無序，失

去了特色。

中國(guó)建筑師學(xué)會(huì)建筑理論與創(chuàng)作委員會(huì)學(xué)術(shù)委員、高級(jí)建筑師布正偉從建筑師的

角度，提出了清除城市色彩的視覺污染的措施。他認(rèn)為，面對(duì)城市色彩問題，我

們不僅要從現(xiàn)代環(huán)境藝術(shù)理論方面去提高，而且，更應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化我們?cè)诔鞘薪ㄔO(shè)中

的務(wù)實(shí)精神。首先，從視覺心理衛(wèi)生的高度，下決心去抵制甚至最終禁止那些色

澤惡劣的屋頂琉璃瓦、室內(nèi)外墻瓷磚、幕墻玻璃、廣場(chǎng)鋪裝等材料的使用和生產(chǎn)。

其二，大張旗鼓地整頓雜亂尢章的大小廣告和字標(biāo)，還城市建筑原形、原色以清

白。再者，不能讓煙灰、沙塵奪去城市的色彩。我們有信心系統(tǒng)而深入地從民族

傳統(tǒng)、地域文化、城市文脈、場(chǎng)所意義以及個(gè)性表現(xiàn)等不同層次和層面上去探索

未來城市的色彩創(chuàng)造。

傳承文明負(fù)載歷史

城市色彩的美感建立在和諧的秩序之上，這種和諧應(yīng)體現(xiàn)于城市環(huán)境中的統(tǒng)一與

變化的關(guān)系中。過去的城市建筑由于取材于自然，更由于有較持久而穩(wěn)定的文化

觀念、倫理習(xí)俗的影響，往往能夠獲得協(xié)調(diào)的色彩效果，古都北京即為一例。隨

著社會(huì)的發(fā)展，面對(duì)多元文化的沖擊和新材料新工藝的出現(xiàn)，建筑色彩在城市環(huán)

境中逐漸呈現(xiàn)混亂的局面，這多少反映出社會(huì)轉(zhuǎn)型過程中缺乏整體意識(shí)的社會(huì)價(jià)

值觀。

城市是i個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，而城市的顏色在這系統(tǒng)工程中決不是可有可無

的。城市的色彩訴說著城市的歷史和今天的文化意味，讓市民直接體會(huì)到城市的

精神。城市的色彩是歷史積淀的過程，不能人為地規(guī)定在短時(shí)間內(nèi)滿城涂上一種

顏色，弄得整個(gè)街道像劣質(zhì)的布景，缺乏歷史的真實(shí)性。而立交橋等構(gòu)筑物，化

妝似地刷上各種涂料也沒什么必要，應(yīng)以混凝土的本色顯出力量感。畫蛇添足既

是金錢的浪費(fèi)，又是美學(xué)的墮落。

規(guī)劃內(nèi)容上應(yīng)考慮的重點(diǎn)

艾柏哈德，柴德勒(Eberhard

Zcider)長(zhǎng)期以來大力倡導(dǎo)復(fù)合式使用開發(fā)計(jì)劃的先進(jìn)，他認(rèn)為這種

開發(fā)方式，可以為市區(qū)環(huán)境帶來很多正囿的影響。他的公司所開發(fā)的港灣廣場(chǎng)購(gòu)

物街(GdHery

at

Harborplace),是一個(gè)集合四種使用機(jī)能的開發(fā)計(jì)劃，有獨(dú)門精品

商店、餐廳、辦公室、旅館，還有停車空間，這一些東西全部都出現(xiàn)在一個(gè)街廓

之內(nèi)，該案就緊鄰班哲明?湯普森聯(lián)合建筑師事務(wù)所在巴爾地摩內(nèi)灣畔所設(shè)計(jì)的

港灣廣場(chǎng)北面。柴德鼠簡(jiǎn)單的解說圖，很清楚地解釋了，如何將建筑物內(nèi)部使用

的計(jì)畫與外部都市空間的規(guī)劃內(nèi)容，相互結(jié)合在一起。建筑師以圖文并茂的解說

文字，說明如下：

規(guī)劃內(nèi)容方面的考量重點(diǎn)

1.

雖然港灣廣場(chǎng)，已經(jīng)抓到一個(gè)都會(huì)型人行空間場(chǎng)所的重要精神，不

過，這些人行通道與市中心地區(qū)的連系關(guān)系，還是相當(dāng)薄弱?！抖咧饕倪B系，

是透過卡佛特街(Calvert

Street,是往北通往市中心商業(yè)區(qū)的主要道路)》。

2.之想要在這一塊介于普瑞特街(Pratt

Street,通往巴爾地摩內(nèi)灣)與卡佛特街之間的街廓上開發(fā)成功，最

關(guān)鍵的因素，就是要把這一條人行軸線上的活動(dòng)，延伸越過卡佛特街，并創(chuàng)造出

一個(gè)很能吸引人目光的焦點(diǎn)（包括許多家商店、餐廳、街道活動(dòng)、表演）。

3.

將這一類人行軸線的活動(dòng)焦點(diǎn)再往下延伸，延著普瑞特街的港邊散

步道，來到東端的旅館入口；另一方面，延著卡佛特街，一條騎樓空間通到市中

心以及辦公大樓的大廳。

4.

除了西南角有活動(dòng)焦點(diǎn)之外，其他三個(gè)角落也都有不同的『活功』，

以便在環(huán)繞基地四周的街道上，創(chuàng)造出一個(gè)適合人行的環(huán)境。但除此之外，還賦

予這

一棟建筑物三個(gè)面向的立面，都各具不同的格調(diào)，以區(qū)分出其不同

的使用機(jī)能一一分別是購(gòu)物、旅館及辦公空間。

5.為了把西南角的人行焦點(diǎn)，在視覺上及實(shí)質(zhì)空間上，延伸進(jìn)入建筑物，就必

須注入各種不同活動(dòng)的活力泉源（例如：商店、餐廳、酒吧、旅館

大廳及辦公大樓），使這一棟建筑物更加豐富。

6.

電扶梯把人潮往上帶，穿過整棟建筑物空間到達(dá)高處,這一個(gè)舉動(dòng),

木身就可以變轉(zhuǎn)成一件『活動(dòng)』。電扶梯緩緩地往上移動(dòng)，人們的視野因而展開，

可以俯瞰到整個(gè)采光大廳，而且也可以看旅館、辦公大樓與海港。

7.在第五層樓配置了旅館的公共性機(jī)能，但是也同時(shí)在南側(cè)提供了一個(gè)公共平

臺(tái)，海港美麗的景色，盡收眼底，同時(shí)也可以感受到海港的活力。

8.把旅館的入口放在西南角的目的，在于使人潮可以由普瑞特街的港邊散步道,

或是南大街(SoulhSlreet),進(jìn)入本旅館。

9.旅館的走道，增加了景觀，并且可以通達(dá)空中花園的平臺(tái)，使走道空間更為

豐富、有變化性。

10.本建筑物的量體高度，與旁邊的IBM大樓相仿，并且與其他港邊的建筑群，

維持和諧的量體關(guān)系。

11.辦公大樓的入口從卡佛特街的騎樓空間進(jìn)入，讓辦公大樓有其獨(dú)特的自明性,

并與市中心的方向，產(chǎn)生緊密的銜接。而辦公大樓的大廳，也透過電扶梯與購(gòu)物

廊之間產(chǎn)生連結(jié)。

12.汽車與巴士可以停靠在旅館的南大街入口。有很充裕的停等空間，并可從此

處直接進(jìn)入旅館的停車場(chǎng)。

13.旅館大廳的接待區(qū)，設(shè)置于一樓，可以由普瑞特街及南大街進(jìn)入。

14.旅館的附屬性設(shè)施；餐廳、會(huì)議廳、酒吧，可以由旅館的大廳或是購(gòu)物廊，

直接進(jìn)入。

15.公共停車場(chǎng)，可以由卡佛特街與南大街進(jìn)入。所有的裝卸貨與服務(wù)動(dòng)線，都

設(shè)于建筑物內(nèi)部的室內(nèi)通道中，也一樣可以由卡佛特街與南大街進(jìn)入。

建筑意象方面的考量重點(diǎn)

16.創(chuàng)造建筑物外觀的整體感，在視覺上整合成一棟建筑物的感覺(而不是把低

層部突顯出來，處理成一段基座的造型)。

17.將本建筑物的造型，作為銜接市中心的高層建筑群之量體尺度，與港濱低矮

的亭篷式建筑物之中介角色。

18.運(yùn)用既有的元素，讓這一棟建筑物融入基地所在的環(huán)境當(dāng)中，但是同時(shí)也賦

予其強(qiáng)烈的獨(dú)特性格，以助于本開發(fā)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之下，還可以存活下來。

19.在視覺上展現(xiàn)出動(dòng)線垂直移動(dòng)的特性，以增加此建筑物的動(dòng)感。

20.電扶梯持續(xù)小斷的往上移動(dòng)，將活動(dòng)以對(duì)角線的方向，帶進(jìn)本建筑物里。這

種手法有點(diǎn)類似羅馬西班牙大階梯的效果。

21.透過各個(gè)平臺(tái)，把這一棟建筑物內(nèi)的各種活動(dòng)，在人們一踏入大廳時(shí)，就可

以一覽無遺，而且可以掌握很清楚的方向感。

22.透過這一棟建筑物的造型，使之與基地的既存條件產(chǎn)生關(guān)聯(lián)性，并將之轉(zhuǎn)換，

使它與環(huán)境結(jié)合成一個(gè)整體的都市景觀。

從上述這一系列的論述，我們了解設(shè)計(jì)如何處理建筑物的量體、在基地上引入的

活動(dòng)、入口設(shè)置的位置、以及建筑立面上的特色，甚至包括建筑物內(nèi)部公共空間

的安排，以及這些元素如何延伸或強(qiáng)化基地與周遭環(huán)境之間的關(guān)系等等，這就是

任何一位設(shè)計(jì)者，在做一個(gè)都會(huì)型購(gòu)物中心開發(fā)案時(shí)，應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)出來的都市設(shè)計(jì)

觀點(diǎn)。在這個(gè)案例中，這種都市設(shè)計(jì)的觀點(diǎn)，關(guān)心如何在一個(gè)全面推動(dòng)的都市更

新案中，強(qiáng)化該地區(qū)的特色，并且修正現(xiàn)存都市環(huán)境中，空間在尺度上、人行動(dòng)

線上、視覺上的不連續(xù)性。在其他不同的都市環(huán)境條件下，可能需要考慮不同的

因素，但是，都是以同樣的論述觀點(diǎn)來發(fā)展。

城郊區(qū)域型購(gòu)物中心配置

所有自二次大戰(zhàn)以后才陸續(xù)發(fā)展成形的新興購(gòu)物中心類型中，最具影響力的就屬

位于城郊的區(qū)域性購(gòu)物中心，它不但對(duì)都市的形態(tài)產(chǎn)生影響，而且對(duì)于購(gòu)物中心

的設(shè)計(jì)也造成相當(dāng)大的沖擊。正當(dāng)戰(zhàn)后歐洲人在尋求如何調(diào)整過去都市發(fā)展的紋

理，以重建飽受炮火摧殘的市中心區(qū)、或是建立新鎮(zhèn)時(shí)，所產(chǎn)生的新需求與新環(huán)

境條件之際，在北美地區(qū)，某些大城市的外圍地芍，過去曾是小機(jī)場(chǎng)與農(nóng)場(chǎng)的區(qū)

域，也出現(xiàn)了新型態(tài)的城郊型區(qū)域性購(gòu)物中心。這類購(gòu)物中心，完全擺脫了諸如

都市紋理之類的限制條件，根據(jù)商場(chǎng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的需要，自由地發(fā)展出理想的空間

型態(tài)。結(jié)果，該類商場(chǎng)型態(tài)，經(jīng)過一連串成功的轉(zhuǎn)型，來自世界各地的開發(fā)商與

建筑師歷經(jīng)二十年，最后終于訂定出一套購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的規(guī)劃綱領(lǐng)，在這段漫長(zhǎng)

的追尋歷程當(dāng)中，他們的目標(biāo)，就是要找出最新的商場(chǎng)營(yíng)建技術(shù)、設(shè)計(jì)原則與商

場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的典范。

城郊型購(gòu)物中心的型態(tài)發(fā)展沿革，可以簡(jiǎn)單地用幾個(gè)階段、或幾個(gè)從它持續(xù)演變

出來的子類型，來扼要說明之?；旧希话阏J(rèn)為最早出現(xiàn)的城郊型購(gòu)物中心,

是由一群臨時(shí)搭設(shè)、販?zhǔn)鄹黝惿唐返男∨褡铀M成，一開始,該商場(chǎng)的組織架構(gòu)，

相當(dāng)松散而且非常不正式，周圍環(huán)繞著大面積的停車場(chǎng)，并在篷子與篷子之間的

路面，鋪上地坪，猶如一條露天的人行購(gòu)物街。不過，很快地，這些商場(chǎng)的平面，

或多或少都做了程度不一的調(diào)整，例如：在伊利諾州斯科基市(Skokie)的老歐嘉

商場(chǎng)(Old

Orchard,1956年開幕)的平面，就被簡(jiǎn)化，變得比較井然有序，因

此奠定了購(gòu)物中心的平面配置原則。

這些配置原則，完全依照那些販?zhǔn)坌∨褡又凶馍碳业慕M合特性而定，尤其刻意

配合少數(shù)大型的“主力”或具有“磁力”的百貨公司的特色，因?yàn)檫@些百貨公司，

是吸引顧客前來此地最重要的賣點(diǎn)，還有許多小的店面單元，則靠過路性的購(gòu)物

人潮量，來維持生意。為了尋找最適當(dāng)?shù)纳虉?chǎng)型態(tài)，以維系這種小店家依賴百貨

公司主力店生存的依存關(guān)系，因而產(chǎn)生了一套典型的平面配置方式，以商場(chǎng)內(nèi)”

主力”商店的數(shù)目為依據(jù)，盡量使正面入口到商場(chǎng)最冷清的角落之間(即使只有極

少的顧客會(huì)經(jīng)過的角落)的距離最短，同時(shí)，盡量使主要購(gòu)物人潮，可以十分方

便地從一家主力商店逛到另一家。這些