2025年資產(chǎn)評估師職業(yè)資格考試真題模擬卷：資產(chǎn)評估師職業(yè)資格考試案例分析試題庫考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______案例分析題一甲公司為一上市公司，為進行2024年度財務報告審計及非上市公司股權(quán)融資，委托乙資產(chǎn)評估機構(gòu)對其名下位于市中心的一棟商業(yè)辦公用房進行價值評估。評估基準日為2024年12月31日，評估目的是財務報告審計和股權(quán)融資作價參考。該辦公樓由A、B兩棟獨立樓宇組成，總占地面積800平方米，總建筑面積12000平方米。A樓宇建于1990年，建筑面積7000平方米，為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)仍保持良好，但部分裝修已老化。B樓宇建于2005年，建筑面積5000平方米，為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)完好，裝修較為現(xiàn)代。甲公司無法提供該辦公樓最近三年的物業(yè)費繳納憑證，但可以提供2024年12月繳納的物業(yè)費發(fā)票，金額為120萬元/年。根據(jù)當?shù)厥袌稣{(diào)查，同類辦公樓2024年12月的平均物業(yè)費為15元/平方米/月。甲公司無法提供近期類似物業(yè)的租賃信息，但可以提供該辦公樓2023年度的租賃合同，租金收入為6000萬元/年，其中包含物業(yè)費、水電費等。該租賃合同于2022年1月1日簽訂，期限為5年，租金按年支付。根據(jù)市場調(diào)查，該區(qū)域同類辦公樓2019年至2023年的平均租金收入分別為5000萬元/年、5500萬元/年、6000萬元/年、6500萬元/年、6000萬元/年。乙評估機構(gòu)收集到同一辦公樓在2024年6月的一筆交易案例，交易價格為8000萬元，該案例中的辦公樓與本次評估對象在面積、結(jié)構(gòu)、裝修等方面基本一致，但交易目的為自用而非投資性租賃。乙評估機構(gòu)還收集到附近三棟類似辦公樓在2021年至2024年的交易案例，交易價格分別為9000萬元、8500萬元、10000萬元和9500萬元。乙評估機構(gòu)在評估過程中考慮了以下因素：該辦公樓所在區(qū)域近年來商業(yè)氛圍有所減弱，但基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通便利；A樓宇存在部分裝修老化的問題，需要進行維護更新；B樓宇裝修現(xiàn)代，市場認可度較高；甲公司提供的租賃信息可能存在水分；類似交易案例中存在自用目的的交易。要求：1.分析本案例中可供選用的評估方法，并說明選擇理由。2.說明運用市場法評估該辦公樓價值時，應如何處理收集到的交易案例信息。3.說明運用收益法評估該辦公樓價值時，應如何確定未來收益和折現(xiàn)率。4.說明運用成本法評估該辦公樓價值時，應如何確定重置成本和成新率。5.分析本案例中可能存在的評估風險，并提出相應的應對措施。案例分析題二乙公司擬收購丙公司100%的股權(quán)，丙公司主要從事某項專利技術(shù)的研發(fā)、生產(chǎn)和銷售，該專利技術(shù)已獲得國家發(fā)明專利授權(quán)，保護期限截至2030年12月31日。為確定收購價格，乙公司委托丁資產(chǎn)評估機構(gòu)對丙公司整體價值進行評估。評估基準日為2024年12月31日，評估目的是收購定價。丙公司2021年至2023年的營業(yè)收入分別為5000萬元、6000萬元和7000萬元，凈利潤分別為800萬元、900萬元和1000萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該專利技術(shù)在同類產(chǎn)品中的市場份額逐年上升，預計未來三年丙公司的營業(yè)收入將分別增長15%、20%和25%，凈利潤率將分別保持在15%、18%和20%。丁評估機構(gòu)收集到同一行業(yè)四家可比公司的股權(quán)價值，分別為其2023年凈利潤的20倍、25倍、30倍和35倍。丙公司2024年12月31日的資產(chǎn)負債表如下：資產(chǎn)：貨幣資金2000萬元，應收賬款3000萬元，存貨4000萬元，固定資產(chǎn)8000萬元，無形資產(chǎn)（主要為專利權(quán)）5000萬元。負債：短期借款2000萬元，長期借款5000萬元。股東權(quán)益：6000萬元。丁評估機構(gòu)在評估過程中考慮了以下因素：該專利技術(shù)的市場競爭日益激烈，存在被替代的風險；丙公司的管理團隊經(jīng)驗豐富，但人員流動性較大；丁評估機構(gòu)難以獲取該專利技術(shù)的詳細研發(fā)成本信息；可比公司的規(guī)模、盈利能力和成長性與丙公司存在較大差異。要求：1.分析本案例中可供選用的評估方法，并說明選擇理由。2.說明運用收益法評估丙公司整體價值時，應如何確定未來收益和折現(xiàn)率。3.說明運用市場法評估丙公司整體價值時，應如何處理收集到的可比公司信息。4.說明運用成本法評估丙公司整體價值時，應如何確定重置成本和功能性貶值。5.分析本案例中可能存在的評估風險，并提出相應的應對措施。案例分析題三戊公司為一非上市公司，擬將其名下的一條高速公路收費權(quán)進行轉(zhuǎn)讓，委托己資產(chǎn)評估機構(gòu)對該收費權(quán)價值進行評估。評估基準日為2024年12月31日，評估目的是轉(zhuǎn)讓定價。該高速公路于2010年建成通車，全長150公里，采用開放式收費方式，設(shè)收費站點10處。截至評估基準日，該高速公路已累計通車15年。己評估機構(gòu)收集到以下信息：該高速公路2021年至2023年的平均日車流量分別為5000輛、5500輛、6000輛，平均收費金額為10元/車。根據(jù)交通部門預測，未來三年該高速公路的車流量將分別增長10%、12%和15%。該高速公路所在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展迅速，預計未來五年該區(qū)域的GDP增長率將保持在8%左右。己評估機構(gòu)收集到同一區(qū)域另外三條類似高速公路的收費權(quán)在2021年至2024年的交易案例，交易價格（折算為年收益）分別為1.2億元、1.5億元、1.8億元和2.0億元。其中，一條高速公路于2022年建成通車，運營時間較短；一條高速公路于2020年建成通車，運營時間較長，但收費站點數(shù)量較少；另一條高速公路位于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，車流量較低。己評估機構(gòu)在評估過程中考慮了以下因素：該高速公路存在競爭性高速公路，對車流量造成一定分流；收費站的設(shè)置對車輛通行效率有一定影響；未來車流量增長存在不確定性；區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平對收費權(quán)價值有重要影響；可比案例中存在運營時間、收費站點數(shù)量、所在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平等差異。要求：1.分析本案例中可供選用的評估方法，并說明選擇理由。2.說明運用收益法評估該收費權(quán)價值時，應如何確定未來收益和折現(xiàn)率。3.說明運用市場法評估該收費權(quán)價值時，應如何處理收集到的可比案例信息。4.分析本案例中可能存在的評估風險，并提出相應的應對措施。5.若評估報告需提交給稅務機關(guān)用于稅收籌劃目的，評估機構(gòu)在評估過程中應注意哪些問題？試卷答案案例分析題一1.可供選用的評估方法包括市場法、收益法和成本法。選擇理由：該辦公樓為商業(yè)辦公用房，具有公開市場價值，可找到可比案例，適用市場法；能夠獲取未來收益信息，適用收益法；建筑物有重置成本可獲取，適用成本法。2.處理收集到的交易案例信息：首先，對收集到的四個交易案例進行篩選，剔除與評估對象差異較大或交易目的不明的案例（例如自用案例）。其次，對剩余案例運用市場法的基本原理進行處理，例如：計算平均交易價格，分析價格差異原因（如面積差異、結(jié)構(gòu)差異、裝修差異、交易時間差異、區(qū)域環(huán)境變化等），進行交易日期調(diào)整、區(qū)域因素調(diào)整、個別因素調(diào)整，最終確定評估對象在評估基準日的市場價值。3.確定未來收益：根據(jù)市場調(diào)查、租賃合同和歷史數(shù)據(jù)，預測未來三年或更長時間的租金收入（扣除合理運營費用后的凈收益），并考慮長期趨勢?？梢圆捎泌厔萃馔品?、回歸分析法等。確定未來收益時，應考慮區(qū)域商業(yè)氛圍變化、競爭加劇等因素可能帶來的影響。4.確定折現(xiàn)率：采用資本化率或折現(xiàn)率，反映投資于該辦公樓的機會成本、風險等?？梢圆捎脽o風險利率加上風險溢價（如市場風險溢價、行業(yè)風險溢價、公司特定風險溢價）的方法確定。風險分析中提到的裝修老化、區(qū)域變化等因素應反映在折現(xiàn)率中。5.可能存在的評估風險：市場風險（如區(qū)域商業(yè)氛圍持續(xù)減弱）、經(jīng)營風險（如租賃合同穩(wěn)定性、運營成本變動）、技術(shù)風險（如建筑物結(jié)構(gòu)老化）、參數(shù)選取風險（如收益預測準確性、折現(xiàn)率選取合理性）、法律法規(guī)風險等。應對措施：充分進行市場調(diào)查和風險分析，謹慎選取評估參數(shù)，對關(guān)鍵參數(shù)進行敏感性分析，在評估報告中充分披露假設(shè)、限制條件和評估風險。案例分析題二1.可供選用的評估方法包括市場法、收益法和成本法。選擇理由：丙公司擁有專利技術(shù)，能夠產(chǎn)生未來收益，適用收益法；可以找到可比公司，適用市場法；公司擁有資產(chǎn)和負債，可以計算重置成本和折舊，適用成本法。2.確定未來收益：根據(jù)丙公司歷史財務數(shù)據(jù)、市場調(diào)查、行業(yè)趨勢和專利技術(shù)特點，預測未來三年及以后可持續(xù)的凈利潤或現(xiàn)金流量。收益預測應考慮市場競爭、技術(shù)替代、管理團隊穩(wěn)定性等因素。折現(xiàn)率反映了投資于丙公司的風險，可采用加權(quán)平均資本成本（WACC）等方法確定，需考慮股權(quán)風險、債務成本和資本結(jié)構(gòu)。3.處理收集到的可比公司信息：首先，對可比公司進行篩選，剔除財務狀況異常、行業(yè)地位特殊或經(jīng)營模式差異較大的公司。其次，運用市場法的基本原理，對可比公司的市盈率等進行計算，分析差異原因（如成長性差異、盈利能力差異、風險差異、資本結(jié)構(gòu)差異等）。通過調(diào)整，確定適用于丙公司的評估倍數(shù)，并據(jù)此估算丙公司整體價值。4.確定重置成本：根據(jù)當前市場價格，估算重新構(gòu)建與丙公司現(xiàn)有生產(chǎn)經(jīng)營能力相同的資產(chǎn)所需的投資額。確定功能性貶值：分析丙公司現(xiàn)有資產(chǎn)在功能上與行業(yè)先進水平相比存在的差距（如生產(chǎn)效率、技術(shù)水平、工藝裝備等），并估算由此造成的價值損失。5.可能存在的評估風險：未來收益預測風險（如市場環(huán)境變化、技術(shù)替代、競爭加?。?、可比公司選擇和調(diào)整風險、折現(xiàn)率確定風險、成本數(shù)據(jù)獲取風險（如研發(fā)成本難以獲?。?、資產(chǎn)評估價值波動風險等。應對措施：進行充分的市場調(diào)研和風險分析，采用多種方法評估，進行敏感性分析，在評估報告中詳細說明評估假設(shè)、限制條件和風險因素。案例分析題三1.可供選用的評估方法包括市場法和收益法。選擇理由：收費權(quán)具有未來凈現(xiàn)金流，適用收益法；可找到類似收費權(quán)交易案例，適用市場法。成本法難以適用，因為收費權(quán)本身無實體成本，且重置成本概念模糊。2.確定未來收益：根據(jù)歷史車流量、交通部門預測、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展趨勢，預測未來三年及以后可持續(xù)的收費凈收入（總收費金額減去合理運營維護費用）。確定折現(xiàn)率：采用資本化率，反映投資于該收費權(quán)的無風險回報率和風險溢價（如市場風險、運營風險、競爭風險、政策風險等）。3.處理收集到的可比案例信息：首先，對可比案例進行篩選，剔除運營時間過短、收費站點設(shè)置不合理、所在區(qū)域經(jīng)濟水平差異過大或交易目的不明的案例。其次，運用市場法的基本原理，對可比案例的交易價格（折算為年收益）進行分析，考慮交易時間、車流量、收費站設(shè)置、區(qū)域經(jīng)濟等因素的差異，進行必要的調(diào)整，以確定適用于目標收費權(quán)的評估依據(jù)。4.可能存在的評估風險：車流量預測風險（如競爭性高速公路影響、交通管制等