南京市存量房交易合同南京市存量房交易合同是規(guī)范二手房買賣雙方權(quán)利義務(wù)的核心法律文件，其條款設(shè)計(jì)需兼顧交易安全與效率，同時(shí)嚴(yán)格遵循當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的政策要求。根據(jù)2025年最新政策及示范文本，合同主要包含標(biāo)的房屋基本情況、交易價(jià)格、付款方式、交付標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記、稅費(fèi)承擔(dān)、違約責(zé)任等核心模塊，并需配合網(wǎng)簽備案、資金監(jiān)管等流程實(shí)施。一、合同基本條款解析（一）標(biāo)的房屋信息條款合同需明確記載房屋坐落位置（精確到區(qū)、路、號(hào)、幢、室）、建筑面積（以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證記載為準(zhǔn)）、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)及土地使用權(quán)性質(zhì)。對于房改房、經(jīng)濟(jì)適用房等特殊性質(zhì)房屋，需補(bǔ)充注明是否符合上市交易條件。附屬設(shè)施部分應(yīng)列明隨房屋一并轉(zhuǎn)讓的固定裝修、家具家電清單，例如“廚房整體櫥柜、客廳空調(diào)、臥室衣柜等留存物品”，并特別約定“具體以實(shí)地現(xiàn)狀為準(zhǔn)”，避免交付時(shí)產(chǎn)生爭議。土地使用權(quán)條款需區(qū)分出讓與劃撥性質(zhì)，出讓土地需注明剩余使用年限，劃撥土地則需明確補(bǔ)繳土地出讓金的責(zé)任主體。（二）交易價(jià)格與付款方式交易總價(jià)通常約定為“甲方凈收價(jià)”，即賣方不承擔(dān)任何稅費(fèi)，所有交易成本由買方承擔(dān)。付款節(jié)奏一般分為三階段：定金支付需在合同簽訂后3日內(nèi)完成，金額不超過總房款的20%；首付款支付節(jié)點(diǎn)多與貸款審批進(jìn)度掛鉤，例如“銀行出具貸款批復(fù)函后5日內(nèi)支付”；尾款則在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成后3日內(nèi)支付。對于按揭購房，需特別約定“貸款金額以銀行實(shí)際審批為準(zhǔn)，若審批額度不足，差額部分由乙方在過戶前3日內(nèi)補(bǔ)足”?，F(xiàn)金交易可簡化為“定金+全款”兩階段，但仍需通過資金監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)。（三）房屋交付與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移交付時(shí)間需精確到年月日，交付標(biāo)準(zhǔn)包括物理交付（鑰匙、門禁卡移交）和權(quán)利交付（水電氣暖等賬戶過戶）。合同應(yīng)明確“交付前產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、水電費(fèi)由甲方結(jié)清，交付后新增費(fèi)用由乙方承擔(dān)”，并附《費(fèi)用結(jié)算清單》作為附件。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移條款通常約定“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付前由甲方承擔(dān)，交付后由乙方承擔(dān)”，即使未完成過戶登記，已交付房屋的風(fēng)險(xiǎn)也隨之轉(zhuǎn)移。（四）權(quán)屬登記與稅費(fèi)承擔(dān)雙方需在合同簽訂后30日內(nèi)共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記，賣方需提供“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證原件、婚姻狀況證明、配偶同意出售聲明”等材料。稅費(fèi)承擔(dān)需嚴(yán)格區(qū)分稅種：買方主要承擔(dān)契稅（首套房90平米以下1%，90-144平米1.5%）、印花稅（0.05%）、登記費(fèi)（80元/套）；賣方承擔(dān)增值稅（滿2年免征）、個(gè)人所得稅（滿5年唯一住房免征）。若因政策調(diào)整導(dǎo)致稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變化，合同應(yīng)約定“按屆時(shí)有效政策執(zhí)行，多退少補(bǔ)”。（五）違約責(zé)任條款買方逾期付款的違約金一般按日計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn)為“未付金額的萬分之五”，逾期超過15日，賣方有權(quán)解除合同并沒收定金。賣方逾期交房或逾期配合過戶的，需按“已收房款的萬分之五/日”支付違約金，逾期超30日，買方有權(quán)解除合同并要求返還雙倍定金。特別需約定“若因賣方隱瞞房屋抵押、查封等權(quán)利瑕疵導(dǎo)致合同無法履行，賣方需賠償買方已支付房款的20%作為違約金”。二、交易全流程操作規(guī)范（一）網(wǎng)簽備案流程交易雙方需通過中介機(jī)構(gòu)或交易中心系統(tǒng)進(jìn)行網(wǎng)上簽約，錄入房屋基本信息、交易價(jià)格、付款方式等核心條款，系統(tǒng)自動(dòng)生成合同編號(hào)。網(wǎng)簽合同需打印紙質(zhì)版由雙方簽字確認(rèn)，并作為權(quán)屬登記的必備材料。對于“賣方有貸款需贖樓”的特殊情況，可申請“免網(wǎng)簽免監(jiān)管”，但需簽訂《自行劃轉(zhuǎn)聲明》，明確“乙方自愿用購房款代甲方結(jié)清貸款，由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)由乙方自行承擔(dān)”。（二）資金監(jiān)管操作除定金外，首付款、尾款均需通過監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)。流程包括：買賣雙方簽訂《資金監(jiān)管協(xié)議》，買方憑監(jiān)管機(jī)構(gòu)出具的《存款單》將房款存入專用賬戶，銀行出具《轉(zhuǎn)賬憑證》；過戶完成后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)憑《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》復(fù)印件將資金劃至賣方賬戶。傭金監(jiān)管同步進(jìn)行，買方需將中介服務(wù)費(fèi)存入同一監(jiān)管賬戶，交易完成后由系統(tǒng)自動(dòng)劃轉(zhuǎn)。全現(xiàn)金交易的資金監(jiān)管周期約為10個(gè)工作日，按揭交易則需等待銀行放款后（約3個(gè)工作日）方可劃轉(zhuǎn)。（三）按揭貸款辦理買方需提前向銀行提交征信報(bào)告、收入證明、購房合同等材料，銀行在7個(gè)工作日內(nèi)完成審批。審批通過后，買賣雙方到公證處辦理《委托公證》，授權(quán)中介或銀行辦理過戶、抵押手續(xù)。公積金貸款需額外提供繳存證明，放款時(shí)間比商業(yè)貸款晚5-7個(gè)工作日。合同應(yīng)約定“若乙方貸款申請未獲批準(zhǔn)，雙方可協(xié)商變更付款方式或解除合同，互不承擔(dān)違約責(zé)任”。（四）權(quán)屬轉(zhuǎn)移與領(lǐng)證提交過戶材料后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在10個(gè)工作日內(nèi)完成審核，核發(fā)新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。賣方在領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后，需配合買方辦理土地使用權(quán)證、抵押登記手續(xù)，整個(gè)流程約需40個(gè)工作日。領(lǐng)證時(shí)需繳納印花稅5元/本，若委托中介代辦，需提供《授權(quán)委托書》及受托人身份證復(fù)印件。三、交易風(fēng)險(xiǎn)防范注意事項(xiàng)（一）產(chǎn)權(quán)核查要點(diǎn)簽約前需到不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢房屋權(quán)屬狀況，重點(diǎn)核查是否存在抵押、查封、異議登記等限制。共有權(quán)房屋需所有共有人簽字，已婚賣方需提供配偶《同意出售證明》，繼承所得房屋需出具《繼承公證書》。對于“一房多賣”風(fēng)險(xiǎn)，可通過網(wǎng)簽備案鎖定房屋交易狀態(tài)，確保合同效力。（二）資金安全保障堅(jiān)決拒絕“賣方要求直接支付現(xiàn)金贖樓”的請求，所有款項(xiàng)均需通過監(jiān)管賬戶流轉(zhuǎn)。定金支付后，應(yīng)要求賣方出具收據(jù)并注明“此款為購買XX房屋定金”，避免與其他債務(wù)混淆。按揭購房時(shí)，需確保貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶，而非賣方個(gè)人賬戶。（三）違約責(zé)任細(xì)化針對賣方“一房二賣”，可約定“甲方違約需返還雙倍定金并賠償房屋差價(jià)損失”；針對買方“無故解約”，可約定“定金不予退還，已產(chǎn)生的評(píng)估費(fèi)、中介費(fèi)由乙方承擔(dān)”。對于政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，例如“因限購政策導(dǎo)致乙方失去購房資格”，應(yīng)約定“本合同自動(dòng)解除，雙方互不追責(zé)，已付款項(xiàng)無息退還”。（四）爭議解決方式合同應(yīng)明確“協(xié)商不成的，提交房屋所在地人民法院訴訟解決”，避免選擇仲裁條款（仲裁費(fèi)用較高且一裁終局）。訴訟前可補(bǔ)充約定“任何一方違約，守約方為維權(quán)支出的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由違約方承擔(dān)”，降低維權(quán)成本。四、特殊情形處理機(jī)制（一）房屋租賃沖突處理若房屋已出租，需在合同中注明“租賃期限至XX年XX月XX日，乙方同意繼續(xù)履行原租賃合同”（買賣不破租賃），或約定“甲方應(yīng)在交付前30日解除租賃合同，清空房屋”。租金歸屬可約定“交付前租金歸甲方，交付后租金歸乙方”。（二）戶口遷移約定賣方戶口未遷出的，需約定“甲方應(yīng)在過戶后60日內(nèi)將戶口遷出，每逾期一日按總房款的萬分之三支付違約金”，并預(yù)留5%-10%的尾款作為戶口保證金，待戶口遷出后無息退還。（三）房屋質(zhì)量瑕疵擔(dān)保合同應(yīng)約定“甲方保證房屋主體結(jié)構(gòu)無質(zhì)量問題，若交付后1年內(nèi)出現(xiàn)地基下沉、墻體開裂等結(jié)構(gòu)性問題，乙方有權(quán)解除合同并要求賠償損失”。對于裝修、家電等易損物品，可約定“留存物品保修責(zé)任隨交付轉(zhuǎn)移，甲方不承擔(dān)售后保障義務(wù)”。南京市存量房交易合同的訂立需遵循“條款