物業(yè)管理的年度工作計劃

物業(yè)管理的年度工作計劃1

為做好20_年的工作，特制定20_年物業(yè)管理辦公室工作要點:

（一）大力提倡業(yè)主委員會的成立，積極推進老舊小區(qū)實行專

業(yè)化物業(yè)管理。

（二）加強宣傳力度，喚起業(yè)主及物業(yè)企業(yè)的法律意識，減少

矛盾糾紛的發(fā)生。

（三）進一步清理整頓全區(qū)的物業(yè)管理市場，嚴格控制好新建

住宅區(qū)物業(yè)管理的介入。

（四）督促物業(yè)公司進一步加強對員工的培訓(xùn)I,教育和管理，

制定和完善行規(guī)，建立企業(yè)誠信檔案，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。

（五）組織轄區(qū)物業(yè)企業(yè)開展各項考評考核、業(yè)務(wù)交流、優(yōu)化

組合等工作，保證我區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

（六）基層工作網(wǎng)絡(luò)與社區(qū)建設(shè)是構(gòu)建和諧社會的基石，是維

護社會穩(wěn)定的基礎(chǔ)，《物業(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主委員會應(yīng)當積極支

持配合居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。但我區(qū)各社區(qū)

均沒有物管專干，物管辦也不管社區(qū)干部、有許多協(xié)調(diào)方面的工作,

顯得心有余而力不足。下一步將加強對業(yè)主委員會、社區(qū)主任和城

管專干的物業(yè)知識培訓(xùn)和指導(dǎo)力度。加強對《物業(yè)管理條例》、

《物權(quán)法》的宣傳力度，以提高知曉率、消費意識、業(yè)務(wù)水平。

（七）小區(qū)居民隨意飼養(yǎng)家禽、家畜、門面亂堆亂放、出店經(jīng)

營、飯店、夜宵油煙、噪聲擾民等，物業(yè)公司只能上門做好勸導(dǎo)、

說服工作、下達整頓通知書、限期改正。但沒有執(zhí)法權(quán)，顯得力度

不大，而城管執(zhí)法又不進小區(qū)，所以這方面的投訴很難及時協(xié)調(diào)解

決，這樣就出現(xiàn)了多次重復(fù)投訴。

下一步盡量協(xié)調(diào)城管執(zhí)法進居民小區(qū)，對小區(qū)內(nèi)門面亂擺、亂

堆、出店經(jīng)營、流動攤販、車輛亂停亂放、亂貼亂畫、加大整治力

度，讓小區(qū)秩序進一步井然有序。

回顧20_年的工作歷程，在區(qū)委、區(qū)政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和支持下,

在相關(guān)部門的全力配合下，取得了一點成績，但離領(lǐng)導(dǎo)的要求，群

眾的要求還有較大的差距。在來年的工作中，我們將繼續(xù)努力工作,

讓領(lǐng)導(dǎo)放心，讓群眾滿意，為建設(shè)宜居新荷塘做出應(yīng)有的貢獻。物

業(yè)管理的年度工作計劃2—、與時俱進、開拓進取，努力營造良好

的經(jīng)營環(huán)境

將20_年的工作概括為“面臨繁重經(jīng)營任務(wù)”和“業(yè)務(wù)拓展突

飛猛進”是最貼近公司一年來發(fā)展實際的，因為我們在抓住發(fā)展機

遇的同時，也面臨著巨大的挑戰(zhàn)壓力。在切實保障各新增物業(yè)順利

進駐、全面提升服務(wù)質(zhì)量的前提下，努力致力于物管企業(yè)品

牌的建設(shè)，是貫穿全年工作過程的主流。事實上自元月14日簽訂中

國移動物業(yè)管理服務(wù)合同開始，我們先后與小隱垃圾組團綜合處理

基地、中國聯(lián)通、市人民法院、市政維修管理總公司、廣東百勝餐

飲、農(nóng)村信用合作社等單位建立了穩(wěn)固的合作伙伴關(guān)系，以此進一

步鞏固了在中山物管行業(yè)中的重要地位，初步邁向了規(guī)?；?/p>

經(jīng)營的發(fā)展軌道。

為積極參與市場競爭，我們一方面努力營造良好的外部環(huán)境，

充分凸顯—企業(yè)物管服務(wù)新優(yōu)勢，在品牌傳播方面做了大量的工作,

包括策劃、印制宣傳畫冊，成立清潔工程隊和營銷隊伍、選派保安

參加由中山市勞動局、社保局、保安公司、電視臺等單位主辦的保

安大比武；參加近期由房管局主辦的房地產(chǎn)博覽會等。另一方面，

我們專門組織成立了以總經(jīng)理為首的“資質(zhì)申報”領(lǐng)導(dǎo)小組，從內(nèi)

部資料的整理，到外部各相關(guān)主管行政部門間的協(xié)調(diào)等，都做了周

密的安排。由于措施得力，組織到位，11月份我們收到了由省建設(shè)

廳發(fā)來的通知，—公司通過各方審核過關(guān)，已經(jīng)核準成為國家二級

資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)！以此同時，致力于創(chuàng)立交警支隊大廈物業(yè)市優(yōu)

系統(tǒng)工程是我司充實企業(yè)服務(wù)內(nèi)涵的重要舉措，為了有效推動創(chuàng)優(yōu)

進程，早在七月份開始，我們亦像申報二級資質(zhì)一樣，組織成立了

以管理部門為首的“交警支隊大廈物業(yè)創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組”，并按原定

計劃全面展開了相關(guān)工作。

由于缺乏專業(yè)的營銷管理人才，5月份成立的營銷部門于7月

份解散，雖然該部門在此階段未取得進展和突破，但從企業(yè)經(jīng)營角

度，我們已經(jīng)對市場開發(fā)進行了大膽的嘗試和探索，也取得了許多

寶貴的經(jīng)驗。營銷部門的解散并不意味著對市場的放棄，反而更加

堅定了我們向市場要發(fā)展的信念。為樹立科學(xué)的市場發(fā)展觀，我們

動員各級管理人員在強化服務(wù)意識同時，不斷提升市場意識，實現(xiàn)

了從總經(jīng)理到各部門、甚至各基層物業(yè)助理都是營銷專員的創(chuàng)新經(jīng)

營新理念。如11月份大涌豪誠制衣長一位姓鐘的廠長去移動服務(wù)廳

辦理繳費業(yè)務(wù)時，認真觀察保潔員服裝上標志并詢問服務(wù)情況，保

安員便主動上前介紹我司的服務(wù)項目，之后記下了鐘廠長電話號碼,

及時向公司反饋了此信息（該項目現(xiàn)已做方案，安排了專人跟進）。

類似于該情況的還有很多，意向客戶也不少，充分說明全員營銷在

我司企業(yè)內(nèi)部蘊藏著非常大的潛力，只要用心挖掘和開采，必將為

未來市場開發(fā)事業(yè)作出巨大的貢獻。

很顯然，—企業(yè)純屬市場化運作的物管企業(yè)，我們不搞投資，

不作資本營運，加上物業(yè)管理屬勞動密集型和服務(wù)密集型行業(yè)，又

是微利行業(yè)，因而把握經(jīng)營方向、充實企業(yè)內(nèi)涵在我司發(fā)展實踐中

顯得更加重要。也只有企業(yè)內(nèi)部不斷強大，從創(chuàng)新經(jīng)營的角度不斷

推動企業(yè)發(fā)展進程，縮短與諸如深圳、廣州等高尚品牌物管企業(yè)之

間的差異，才能真正成為中山市物管行業(yè)中脫穎而出的佼佼者，為

中山物業(yè)管理事業(yè)作出杰出的貢獻。二、排除萬難、沉著應(yīng)戰(zhàn)，確

保日常工作的順利開展

一年來，通過董事會各成員的努力，公司在原小區(qū)、檢察院、

中院、交警幾個托管物業(yè)的基礎(chǔ)上新增物業(yè)達六十幾個點位（含各

獨立聯(lián)通基站），遍布于中山城各個鎮(zhèn)區(qū)。從中國移動第一間服務(wù)

廳進駐開始至四月份止，陸續(xù)進駐服務(wù)廳28間、聯(lián)通基站33個，

同時還于1月16日組建成立小隱垃圾綜合處理基地物業(yè)管理處，公

司由原來的130幾人在短短的幾個月中突增至400余人。面對著迅

速增員和由此帶來的壓力，我們一方面要展開招聘及培訓(xùn)工作，同

時還要下到每個點位了解物業(yè)的基本情況，并及時準確地作出工作

部署和人員安排。根據(jù)物業(yè)接管的合同要求，各物業(yè)托管必須在接

到業(yè)主通知后的幾天進駐，包括物業(yè)交接、員工租房、培訓(xùn)、人員

配送等。在此情況下，公司從總經(jīng)理到各部門團結(jié)一心，夜以繼日

地沉著應(yīng)戰(zhàn)，終于圓滿完成了各項物業(yè)順利接管和人員派駐的各項

工作任務(wù)，得到了業(yè)主的好評。自5月1日開始，中國移動公司凡

遇促銷活動都要求我司另外加派保安員前往支持，僅國慶節(jié)期間就

有26名保安員前往各服務(wù)廳提供有償服務(wù)，從根本上保障了廳外促

銷活動的順利進行°由于中國聯(lián)通發(fā)射基站從11月份開始，全面啟

動110安防報警系統(tǒng)，這就意味著近60名在基站工作八個多月的保

安員隨即面臨解聘和轉(zhuǎn)崗分流的新問題。我們一方面將符合其它工

作崗位保安員進行了轉(zhuǎn)崗分流，另一方面對超過30歲或日常考核中

存在種種問題的進行了勸退和解聘。由于事先安排得當，思想工作

到位，使得基站撤離工作平穩(wěn)過渡，在確保八個月來無安全責任事

故和投訴的前提下，圓滿完成了中國聯(lián)通委托的各項工作任務(wù)。

我們還清楚地記得，八月份是公司申報和準備晉升二級資質(zhì)相

關(guān)資料的關(guān)鍵時期，由于省建設(shè)廳文件規(guī)定，二級資質(zhì)企業(yè)必須具

備中級職稱以上的相關(guān)專業(yè)人才10名，物管面積達到規(guī)定標準，而

按今年的情況來看，在管物業(yè)面積是達到了規(guī)定要求，但具有中級

職稱的只有3個，我們還差7個資質(zhì)證書。眾所周知，在當今人才

市場中，中高級專業(yè)技術(shù)人員對自己的技術(shù)職稱證書都非常重視，

如何獲取這些證書，并得到當事人的支持，確實是我們在此階段的

一大難題。正當我們在為此事一籌莫展之時，8月15日接到西區(qū)城

管辦電話，—住宅小區(qū)原開發(fā)商—公司以物業(yè)管理合同到期為由，

想收回物業(yè)管理權(quán)。此消息對于當時的經(jīng)營管理者來說，無疑又是

一道難題的開始。在此情況下，我們并沒有退縮，一方面發(fā)動業(yè)界

朋友幫忙聯(lián)絡(luò)中級職稱技術(shù)人員，確保在規(guī)定的時間內(nèi)向市房管局

呈送二級資質(zhì)申報材料中最關(guān)鍵的中級職稱證書，哪怕是不惜一切

代價都要申報成功；另一方面，為—的續(xù)管工作展開了一場艱難而

曲折的拉鋸戰(zhàn)。從西區(qū)城管辦到市房管局，從小區(qū)居民到組織成立

業(yè)主委員會，我們來回奔波，可以說是用盡了千方百計，只要是對

我司續(xù)管工作有利的，我們都去做。在—工作過的老員工都清楚，

我們在前兩年投入了太多的精力，完全是從連月虧損中走過來的，

剛好20_年開始有一定的收益，—公司便想介入，這對誰來說都于

心不甘。

通過幾個月的艱難努力，我司不僅通過并獲得了國家二級資質(zhì),

對—續(xù)管工作也有了很好的進展，我們有絕對的優(yōu)勢戰(zhàn)勝有足

夠的信心在未來幾個月內(nèi)與—小區(qū)業(yè)主委員會簽訂合法的物業(yè)管理合

同，并用事實詮釋苦戰(zhàn)能過關(guān)的真正含義。

同樣，在許多次大規(guī)模人員派駐和成立基地、市法院等管理處

的過程中，涌現(xiàn)出了一大批先進個人事跡，許多骨干特別是保安部

管理人員不分晝夜忘我工作；各管理處主管更是全力配合，通力協(xié)

作，抽調(diào)組員前往頂班支援，多數(shù)保安員和基層骨干甚至連續(xù)數(shù)十

小時堅守崗位，直到各點位人員全部補充到位為止。充分證明了我

們的團隊在關(guān)鍵時侯能隨時展現(xiàn)出高度的工作責任感和強烈的集體

主義精神，對于—企業(yè)來說，他們的每一份耕耘與付出，乃至從中

體現(xiàn)出的頑強拼搏和無私奉獻精神，都是非常難能可貴的；正是因

為全員的熱心參與和支持，才有了.今天繁榮、穩(wěn)定、健康、向上的

新局面。我們有足夠的理由深信，只要我們時刻懷著奮發(fā)圖強、團

結(jié)進取的工作心態(tài)，再大的困難和挑戰(zhàn)都能攻克，我們隨時準備接

受并有能力圓滿完成董事會和業(yè)主委托的任何工作任務(wù)！三、把握

大局、科學(xué)管理，全面提升整體的服務(wù)質(zhì)量

“向管理要效益”是—發(fā)展物管事業(yè)的基本信念，也是我們賴

以生存和發(fā)展的客觀要求。以業(yè)主需求和市場機制來調(diào)節(jié)服務(wù)行為,

不斷修正管理方式和策略，限度地獲取經(jīng)濟效益、社會效益，并且

堅持兩個效益的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)。在我們心里，_企業(yè)如同一列火車，員

工如同帶有動力的車廂，人人有自己的動力，在車頭的帶領(lǐng)下闊步

前進，逐步培養(yǎng)起團隊意識，形成克己、忠誠、服務(wù)、合作及忠效

精神。

由于一托管物業(yè)規(guī)模的迅速壯大，員工隊伍不斷遞增，傳統(tǒng)的管

理方法和運作模式已經(jīng)無法適應(yīng)新形勢下的發(fā)展要求。長期以來形

成的權(quán)責和職責不清一直使內(nèi)部工作發(fā)生重復(fù)、遺漏和相互推諉現(xiàn)

象，這直接制約著企業(yè)向前邁進的步伐。在分散型、網(wǎng)絡(luò)化結(jié)構(gòu)布

局的現(xiàn)狀下，我們先后兩次對內(nèi)部組織體系進行了改革，對部門職

能和權(quán)責重新進行調(diào)整，對執(zhí)意阻礙公司發(fā)展的個別高層領(lǐng)導(dǎo)予以

辭退處理，從源頭上抑制了不良歪風(fēng)的蔓延，更好地引領(lǐng)著—企業(yè)

向科學(xué)、規(guī)范化方向邁進。為規(guī)范管理，運用現(xiàn)代科學(xué)管理理論指

導(dǎo)工作實踐，我們結(jié)合各階段的管理實際，對內(nèi)部組織體系進行了

兩次大的調(diào)整。第一次是在五月份前，我們集中精力推行以職能部

門為主導(dǎo)的扁平化層級管理模式，把反對內(nèi)耗，提倡團隊高效協(xié)作,

努力提高服務(wù)質(zhì)量和工作質(zhì)量作為中心任務(wù)。同時相繼成立保安部、

保潔部、客戶服務(wù)部和清潔分公司（對外利于清潔隊業(yè)務(wù)拓展），

充分發(fā)揮各部門職能優(yōu)勢，有效調(diào)動了全員參與管理的積極性。第

二次是在七月份以后，我們圍繞著合理健全監(jiān)管機制、強化制度落

實為主要目標，在管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新的層面進行了大膽的嘗試。

同時成立了對移動服務(wù)廳實行統(tǒng)籌管理的品管一部，對城區(qū)各管理

處實行統(tǒng)籌管理的品管二部，對單一向外提供保安服務(wù)的點位明確

由保安部直線負責兼管。要求各統(tǒng)籌部門在新形勢發(fā)展要求下，始

終站在提升服務(wù)品質(zhì)的高度，帶領(lǐng)所屬基層組織向高標準、嚴要求、

人性化的服務(wù)領(lǐng)域邁進。

通過工作實踐，我們很欣慰的看到，各點位物業(yè)管理工作逐步

走向規(guī)范，服務(wù)質(zhì)量正在朝著既定的目標逐月上升。僅以中國移動

服務(wù)廳為例，在通過對三十幾間服務(wù)廳實行統(tǒng)籌管理后，客戶滿意

程度在逐月上升，各店面經(jīng)理評分的總平均分數(shù)從6月份前的

91.96分上升到了現(xiàn)在的96.30分；得滿分的由3月份的2間到7

月份之后的10間以上，四季度得滿分的分別為14間、17間和19

間。通過上述調(diào)查情況來看，我們對移動服務(wù)廳的物業(yè)托管工作質(zhì)

量正呈良性上升態(tài)勢，業(yè)主的滿意程度也在逐月提高，與移動公司

后勤服務(wù)中心及各店面經(jīng)理之間的溝通更加趨于和諧。讓所有一線

物管人員站在業(yè)主的角度考慮問題和真正融入到業(yè)主工作環(huán)境去的

設(shè)想已經(jīng)成為了現(xiàn)實。物業(yè)管理的年度工作計劃3

根據(jù)《物業(yè)管理公司發(fā)展思路及具體實施方案》的計劃，和公

司在20_年的情況，在綜合考慮研討的情況下，制訂物業(yè)公司20_

年的工作計劃。

20—年，是物業(yè)公司致為關(guān)鍵的一年。工作任務(wù)將主要涉及到

企業(yè)資質(zhì)的換級，企業(yè)管理規(guī)模的擴大，保持并進一步提升公司的

管理服務(wù)質(zhì)量等具體工作。物業(yè)公司要在殘酷的市場競爭中生存下

來，就必須發(fā)展擴大。因此，20—年的工作重點將轉(zhuǎn)移到公司業(yè)務(wù)

的拓展方面來。為能夠順利的達到當初二汲企業(yè)資質(zhì)的要求，擴大

管理面積、擴大公司的規(guī)模將是面臨最重要而迫切的需求。同時，

根據(jù)公司發(fā)展需要，將調(diào)整組織結(jié)構(gòu)，進一步優(yōu)化人力資源，提高

物業(yè)公司的人員素質(zhì)。繼續(xù)抓內(nèi)部管理，犒好培訓(xùn)工作，進一步落

實公司的質(zhì)量管理體系，保持公司的管理質(zhì)量水平穩(wěn)步上升。在工

作程序上進行優(yōu)化，保證工作能夠更快更好的完成。一、對外拓展:

物業(yè)公司到了20_年，如果不能夠拓展管理面積，不但資質(zhì)換

級會成為一個問題，從長遠的方面來講，不能夠發(fā)展就會被淘汰。

因此，公司的擴張壓力是較大的，20_年的工作重點必須轉(zhuǎn)移到這

方面來。四川成都的物業(yè)管理市場，住宅小區(qū)在今后較長的一段時

間里仍是最大市場，退其次是綜合寫字樓，再就是工業(yè)園區(qū)。按照

我公司目前的規(guī)模，難以在市場上接到規(guī)模大、檔次高的住宅物業(yè)。

因此，中小型的物業(yè)將是我公司發(fā)展的首選目標。同時，住宅物業(yè)

是市場上競爭最激烈的一個物業(yè)類型，我公司應(yīng)在不放棄該類物業(yè)

的情形下，開拓寫字樓、工業(yè)物業(yè)和公共物業(yè)等類型的物業(yè)市場。

走別人沒有走的路°在20__年第一季度即組織人員進行一次大規(guī)模

的市場調(diào)查。就得出的結(jié)果調(diào)整公司的拓展方向。

經(jīng)過20_年的對外拓展嘗試，感覺到公司缺乏一個專門的拓展

部門來從事拓展工作。使得該項工作在人力投入不足的情況下，市

場情況不熟，信息缺乏，雖做了大量的工作，但未能有成績。因此,

20_年必須加大拓展工作力度，增加投入，擬設(shè)專門的拓展部門招

聘高素質(zhì)的得力人員來專業(yè)從事拓展工作，力爭該項工作能夠順利

的開展起來。投入預(yù)算見附表5。

目前暫定20_年的拓展目標計劃為23萬平方米，這個數(shù)字經(jīng)

過研究，是比較實際的數(shù)字，能夠?qū)崿F(xiàn)的數(shù)字。如果20_能夠找到

一個工業(yè)園區(qū)則十萬平方米是較為容易實現(xiàn)的；如果是在住宅物業(yè)方

面能夠拓展有成績，有兩個項目的話，也可以實現(xiàn)。目前在談的大

觀園項目等也表明，公司20_年的拓展前景是美好的。二、換取企

業(yè)資質(zhì)

按照四川省的有關(guān)規(guī)定，我公司的臨時資質(zhì)是一年，將于20_

年5月份到期，有關(guān)行政部門根據(jù)我公司的管理面積等參數(shù)來評審

我公司的企業(yè)等級°據(jù)我公司目前的管理面積，可以評定為四級企

業(yè)。如果在5月份之前能夠接到一個以上物業(yè)管理項目，則評定為

三級企業(yè)，應(yīng)該是可以的。所以，企業(yè)等級評審工作將是明年上半

年的重要工作之一。換取正式的企業(yè)等級將更有利于我公司取得在

市場上競爭的跌碼,因此，在20_年第二季度開始準備有關(guān)資質(zhì)評

審的有關(guān)資料，不打無準備之仗。爭取一次評審過關(guān)。三、內(nèi)部管

理工作：（一）人力資源管理：

物業(yè)公司在20_年中設(shè)置了兩個職能部門，分別是綜合管理部

和經(jīng)營管理部，今年將新設(shè)立拓展部。分管原來經(jīng)營管理部的物業(yè)

管理項目的對外拓展工作。同時，在現(xiàn)有的人員任用上，按照留優(yōu)

分劣的原則進行崗位調(diào)整或者引進新人才。在各部門員工的工作上,

將給予更多的指導(dǎo)0

在員工的晉升上，更注重于不同崗位的輪換，加強內(nèi)部員工的

培養(yǎng)和選拔，帶出一支真正的高素質(zhì)隊伍。推行員工職業(yè)生涯咨詢,

培養(yǎng)員工的愛崗敬業(yè)的精神。真正以公司的發(fā)展為自己的事業(yè)。在

今后的項目發(fā)展中，必須給予內(nèi)部員工一定的崗位用于公開選聘。

有利于員工在公司的工作積極性，同時有利于員工的資源優(yōu)化。

10.7外環(huán)境綠化工程

10.8樓宇開荒清潔

10.9交樓工作

11住戶中心工作安排

11.1空置單位的管理

11.2完善業(yè)主檔案

11.3費用催繳工作

11.4處理客戶投訴問題及跟進工作

12工程部工作安排

12.1完善各設(shè)備房的標識、制度上墻、

落實責任人、保持良好的清潔環(huán)境

12.2電梯、供電設(shè)備等設(shè)備年檢工作

12.3供電負荷評估

12.4各活動的水電、燈飾安裝

12.4高標準完成設(shè)備日常維修保養(yǎng)工作

13綠化部工作安排

13.1完成四區(qū)外環(huán)境綠化工程

13.2完成邊坡綠化工程

13.3完成中心區(qū)落葉植物的改造工作

13.4完成會所外環(huán)境綠化工程

13.5完成售樓部、苗圃植物的移植工作

13.6高質(zhì)量完成植物日常養(yǎng)護工作

14清潔部工作安排

14.1高標準完成交樓單位的開荒清潔

14.2除“四害”工作

14.3二次供水水池清洗

14.4外墻清洗

14.5高標準完成小區(qū)日常清潔工作

15安管部工作安排

15.1協(xié)助各部門軍訓(xùn)

15.2干部競爭上崗

15.3八一軍事匯演

15.4小區(qū)消防演習(xí)

15.5筆試考核

15.6高標準完成小區(qū)日常安管工作

16年中物業(yè)公司總結(jié)

17年終績效考核工作安排物業(yè)管理的年度工作計劃4

按照20—年物業(yè)公司組織架構(gòu)的設(shè)置及聘任文件，我負責濟南

西片區(qū)物業(yè)管理部工作，這個管理部有政務(wù)大廈、工商局、人事局、

新華社、省委黨校、鐵路局、省紀委等七個物業(yè)項目組成，總管理

面積達三十多萬平米，其中多數(shù)項目都是既有住宅，也有辦公樓的

綜合型物業(yè)，它代表著公司在濟南、在山東物業(yè)管理行業(yè)的管理水

平和市場形象。這些項目絕大多數(shù)接管期已超過一年，業(yè)主從最初

享受物業(yè)管理的新鮮感到逐步淡薄，取而代之的更高服務(wù)期望和更

加挑剔的眼光。面對著20_年《合同法》的實施，物業(yè)管理行業(yè)用

工形勢的嚴峻和成本的增加，業(yè)主標準的逐年增加，各項目管理骨

干的稀釋，管理難度和規(guī)模的不斷增加，如何帶領(lǐng)員工創(chuàng)新積極的

工作，不斷夯實項目的管理水平，推廣潤華物業(yè)品牌，是我這一年

工作的重點。我的工作目標是：

1、黨政機關(guān)辦公樓物業(yè)管理形成潤華物業(yè)模式和特色

2、潤華物業(yè)企業(yè)文化宣貫工作深入每一個管理團隊

3、培訓(xùn)工作分層次、有效果、成制度。

4、重視細節(jié)管理，加強良好規(guī)章制度的執(zhí)行力度。

5、重視項目的潛力挖掘，是物業(yè)收入有所增加。

為了完成工作我的工作目標，我將實行如下工作措施：一、黨

政機關(guān)辦公樓物業(yè)管理的探討，形成潤華物業(yè)模式和特色。

1、創(chuàng)建和諧辦公樓，推行機關(guān)辦公樓健康文化：

1）編寫辦公樓突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，主要包括火災(zāi)、盜竊、搶劫、

停水、停電、浸水、電梯困人、受傷疾病等子預(yù)案，根據(jù)項目的實

際情況編寫成冊，廣泛向業(yè)主宣傳，營造安全氛圍。

2）各管理處配備安全便利箱，放置打氣筒、創(chuàng)可貼、毛巾、哨

子、針線包、救心丸等，為業(yè)主提供方便，以備不時之需。

3）辦公樓內(nèi)創(chuàng)辦健康專欄，共分為春夏秋冬四期八刊，宣傳健

康知識，內(nèi)容涵蓋飲食、運動、疾病、營養(yǎng)等方面，營造健康文化

氛圍，把健康知識送到業(yè)主手中。

2、延伸機關(guān)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)范圍：在原有的首問責任制的

基礎(chǔ)上，進一步延伸服務(wù)滿足業(yè)主需求，對于業(yè)主所提的諸如辦公

室鑰匙丟了、自行車爆胎、電腦壞了、甚至家中電視機故障、電冰

箱不制冷等合同內(nèi)沒有約定的問題，管理處把業(yè)主當朋友，急其所

急，建立服務(wù)服務(wù)電話檔案，有意識聯(lián)系一些家具維修、門窗維修、

汽車維修、管道疏通、窗簾安裝、知根知底的木工泥水工等，以及

自來水、煤氣、供電局等維修電話，在業(yè)主需要時提供給他們，解

業(yè)主燃眉之急。

3、在管理處推行“五不”服務(wù)，這是微笑服務(wù)的重要體現(xiàn)。一

是對業(yè)主的詢問不說“不”字；二是對業(yè)主的投訴不說“不”字；

三是對崗位內(nèi)外的需求不說“不”字；四是面對困難棘手的問題不

說“不”字；五是對公司沒有的服務(wù)項目不說“不”字。

4、各管理處上半年全面調(diào)查業(yè)主需求，推出服務(wù)新舉措。二、

深入宣貫企業(yè)文化，使?jié)櫲A物業(yè)公司企業(yè)文化深入每個管理團隊。

1、制定20—年濟南西片區(qū)物業(yè)管理部的企業(yè)文化工作計劃,

2、建立通訊員制度。每一名管理處設(shè)立一名通訊員，以潤華報、

百年潤華、濟南物業(yè)管理雜志為宣傳的主要陣地，負責本管理處的

宣傳報道工作。每月至少一篇，20號以前上報項目部，所有稿件除

用于投稿外，管理部每月編寫文化簡報，并發(fā)至各管理處，加強管

理處的溝通力度。

3、每個季度各管理處組織潤華報閱讀活動，書寫活動心得，提

高員工對企業(yè)的認同感、自豪感和向心力。

4、編寫企業(yè)文化宣貫手冊，主要包括集團簡介、物業(yè)公司簡潔、

項目介紹、公司榮譽等等，用于員工的崗前培訓(xùn)，由管理處主任負

責入司前的第一堂課。三、管理部培訓(xùn)工作分層次、有效果、成制

度。

1、每個管理處蹲點工作，切實掌握管理處工作水平和存在的問

題，制定有效的培訓(xùn)方案。

2、每月常規(guī)培訓(xùn)按時提報培訓(xùn)計劃，不定時檢查計劃落實情況

及培訓(xùn)效果。

3、完善員工的崗前培訓(xùn)，推出崗前培訓(xùn)的內(nèi)容，由各管理處主

任及助理負責落實。

4、加大管理人員的培訓(xùn)。俗話說：“兵熊熊一個，將熊熊一

窩“，管理處骨干員工的水平提升不上去，操作層的水平可想而知。

每周管理處例會上，除討論工作之外，由管理處主任負責對骨干進

行培訓(xùn)，內(nèi)容要記錄在會議紀要上，并列入主任考核。同樣，在物

業(yè)管理部召開的會議上，也要督促檢察管理處主任的學(xué)習(xí)情況。

5、各管理處主任會同事務(wù)助理編寫自己項目的物業(yè)管理實施手

冊，要求結(jié)合實際，總結(jié)經(jīng)驗，便于各項目之間取長補短。手冊的

內(nèi)容包括：項目概況、組織架構(gòu)、管理制度、案例匯總、費用測算、

實戰(zhàn)經(jīng)驗等。在總結(jié)中不斷提升自我，也為以后的管理奠定基礎(chǔ)。

四、重視細節(jié)管理和執(zhí)行力，服務(wù)水平再上臺階。

細節(jié)存在每一天的工作中，我的切身體會是，制度再好再完美,

如果不執(zhí)行不落實那只能是空談，如果執(zhí)行起來不連貫、不堅持，

那就是我們的檢查監(jiān)督出了問題。特別是已經(jīng)接管一年以上的項目，

管理處主任一定要不斷地反思自我。

1、成立設(shè)備管理小組。每個項目抽調(diào)一名設(shè)備運行人員，成立

設(shè)備運行小組。制定小組職責，工作目標和措施。查找各項目隱患,

確保設(shè)備運行安全。

2、整合保潔力量，推出家政服務(wù)，并使之逐步成熟。包括服務(wù)

項目、服務(wù)價格、運作模式、分配機制、清潔工具和清潔劑的使用

等。

3、完善各項目的倉庫管理。整合各管理處物料資源，加大部分

物品的循環(huán)使用力度，節(jié)約費用。并組織保潔、維修骨干交流經(jīng)驗。

4、全面檢查管理處各項制度的落實情況。對于曾經(jīng)實行過但是

沒有堅持住、或者實行的過程中已經(jīng)變成走過程的規(guī)章制度，要認

真研究，重新予以落實。五、重視項目的潛力挖掘，是物業(yè)收入進

一步增加。

20_年合同法的實施，使人力成本進一步加大。目前，工商局、

人事局、政務(wù)大廈、鐵路局增加的費用已經(jīng)落實到位，合同在簽訂

中。新華社項目因合同在—年年底已經(jīng)簽訂，費用的爭取比較困難。

省紀委是新增項目，費用爭取也存在難度。省委黨校正在積極爭取

中，無論是增加費用由黨校承擔還是由業(yè)主承擔，應(yīng)該希望很大。

另外，各管理處將積極拓展市場：

1、工商局市局直屬辦公樓和宿舍的物業(yè)管理工作。并且已經(jīng)在

移動公司增加2名保潔服務(wù)項目。

2、省委黨校辦公樓和其他宿舍樓的物業(yè)管理爭取工作。

3、省紀委新建宿舍樓積極關(guān)注。

4、鐵路局周邊辦公樓保潔服務(wù)項目的聯(lián)系。

20_年初公司成功接管了省立醫(yī)院的全委托項目，取得了開門

紅，在山東物業(yè)管理業(yè)內(nèi)引起巨大震動。雖然我們面臨的困難依然

很多，但公司的發(fā)展充滿了希望，我們有理由堅信：潤華物業(yè)明天

會更加美好！

20_年2月20日物業(yè)管理的年度工作計劃5—、指導(dǎo)思想與

工作目標

—年是后勤產(chǎn)業(yè)集團公司深入改革和發(fā)展的關(guān)鍵一年。物業(yè)服

務(wù)中心作為后勤公司“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略的一個重要部門，擔負

著改革和發(fā)展的重任。根據(jù)后勤公司三年發(fā)展規(guī)劃和—年工作要點，

物業(yè)服務(wù)中心—年度工作的基本指導(dǎo)思想是：堅持發(fā)展就是硬道理

的基本原則，以人為本、強化管理，提高赧務(wù)質(zhì)量，大膽、積極、

穩(wěn)妥地推進中心的改革和發(fā)展，做到市場有新的發(fā)展，管理服務(wù)水

平有新的提高，經(jīng)濟效益有新的突破，中心面貌有新的變化，爭取

全面完成后勤公司下達的各項工作指標。二、基本工作思路

今年我們中心面臨的主要任務(wù)：一是要深入進行體制的改革和

機制的轉(zhuǎn)換。二是要充分整合現(xiàn)有資源，努力做強做大。因此，物

業(yè)服務(wù)中心今年工作的重點，一是要加強為部的管理，建立起一整

套比較科學(xué)、規(guī)范、完整的物業(yè)化管理程序和規(guī)章制度°二是積極

創(chuàng)造市場準入條件，盡快與市場接軌，大力拓展校內(nèi)外市場，創(chuàng)造

更好的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)企業(yè)做強做大的目標。三、具體實施辦法（一）

進一步加強內(nèi)部管理和制度建設(shè)

1、對現(xiàn)有的制度進行整理和修訂補充，逐步完善和建立與物業(yè)

管理相適應(yīng)的管理制度和程序。重點是理順中心與管理站之間，以

及各物業(yè)管理部的標準管理模式和制度，建立規(guī)范化的工作質(zhì)量標

準，逐步向iso9000質(zhì)量標準體系接軌。

2、完善監(jiān)控考核體系。根據(jù)公司的要求，制定中心對站級的考

核細則和考核辦法，落實相應(yīng)的制度和組織措施。實行中心考核與

站級考核相結(jié)合。考評結(jié)果與分配相結(jié)合的考評分配體系。

3、進一步完善中心的二級管理體制，將管理的重心下移。規(guī)范

明確各站的工作范圍、工作職責，逐步使二級單位成為自主經(jīng)營、

績效掛鉤，責、權(quán)、利相統(tǒng)一的獨立核算單位。

4、進一步加強經(jīng)濟核算，節(jié)支、增效。經(jīng)詳細測算后，要將維

修、清潔、辦公用品、文化建設(shè)等費用核算到站，實行包干使用、

節(jié)約獎勵、超支自理的激勵機制，努力降低運行成本。

5、加強隊伍建設(shè)，提高綜合素質(zhì)。中心將繼續(xù)采取請進來培訓(xùn)

和走出去學(xué)習(xí)相結(jié)合等辦法，提高現(xiàn)有人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。同時根據(jù)

后勤公司的要求，采取引進和淘汰相結(jié)合的辦法，繼續(xù)引進高素質(zhì)

管理人員，改善隊伍結(jié)構(gòu)，提高文化層次。逐步建設(shè)一支專業(yè)、高

效、精干的物業(yè)管理骨干隊伍。

6、爭創(chuàng)“文明公寓”。根據(jù)省教育廳文件的精神和要求，在中

心開展爭創(chuàng)“文明公寓”活動。6號樓、9、10號樓、南區(qū)、大學(xué)城、

紡院、師專等硬件條件基本具備的管理站，要在管理等軟件方面積

極努力，創(chuàng)造條件，力爭在年內(nèi)達到“文明公寓”標準。（二）進一

步完善功能，積極發(fā)展，提高效益

1、進一步解放思想，強化經(jīng)營觀念。各管理站要積極引入市場

化的經(jīng)營機制和手段，加強文化建設(shè)和宣傳方面的投入，營造現(xiàn)代

化管理的氣息和氛圍，創(chuàng)造融管理、服務(wù)、育人為一體的物管特色。

2、繼續(xù)完善配套服務(wù)項目，提高服務(wù)質(zhì)量。中心制訂更加靈活

優(yōu)惠的激勵政策，對服裝洗滌，代辦電話卡等現(xiàn)有服務(wù)項目進行支

持和發(fā)展。同時新增一批自助洗衣機、烘干機等設(shè)備，進一步擴大

服務(wù)市場，爭取年內(nèi)的營業(yè)額和利潤較去年有較大幅度的增長。

3、做好充分的準備，積極參與白云校區(qū)物業(yè)市場的招標競爭。

爭取下半年在新教學(xué)樓等新一輪的招標中獲勝，拿下一個點。

4、下半年武進校區(qū)新生宿舍和教學(xué)樓落成后，積極參與競標活

動，爭取拿到1-2個點，拓展武進校區(qū)市場。

5、進一步加強市場調(diào)研和與本市兄弟高校間的橫向聯(lián)系和溝通,

做好各項前期準備工作，積極參與其他學(xué)校物業(yè)市場的競標，力爭

拓展1-2個點，使中心的市場規(guī)模、經(jīng)營業(yè)績和經(jīng)濟效益均獲得較

大幅度的提高。

序號工作內(nèi)容月份備注1很抓團隊的廉正建設(shè)、工作紀律

1.1全體人員參加軍訓(xùn)

1.2定期思想交流總結(jié)

1.3建立經(jīng)理信箱，接收各員工建議2交收樓工作3建立客戶

滿意度調(diào)查制度

3.1制定調(diào)查問卷

3.2定期發(fā)出調(diào)查問卷

3.3統(tǒng)計問卷，制定改正措施并加以實施

4完善管理制度

4.1根據(jù)新的工作要求，擬定各部工作標準

4.2根據(jù)工作標準，擬定操作程序

4.3試行半年，根據(jù)實際效果對標準和程序

進行調(diào)整5完善小區(qū)標識工作

5.1對小區(qū)現(xiàn)有的標識進行修整

5.2完成地下停車場標識的設(shè)計

5.3完成地下停車場標識的制作安裝

5.4完成四區(qū)的標識及安裝6公共區(qū)域管理

6.1分批對各違章搭建、改變外立面等違

規(guī)行為給予糾正

6.2對小區(qū)各建筑小品進行維護保養(yǎng)

6.3在各棟走火通道設(shè)置清潔工具房

6.4美化各層生活垃圾房

6.5架空走廊綠化植物的改善

6.6架空走廊拆燈后的修繕工作

6.7各層防火門消音工作

6.8消火栓、水表箱修繕工作

6.9協(xié)助項目完成對1517間水池補漏

6.10協(xié)助項目對中心區(qū)水池修改工作7社區(qū)文化建設(shè)

7.1業(yè)主通訊開刊

7.2溫馨活力夜（婦女節(jié)）

7.3春季健康咨詢活動講座

7.4親親孩子天?兒童節(jié)

7.5端午節(jié)活動

7.6活力夏日暑假show

7.7第二屆圓滿南湖中秋夜

7.8南湖半島與您齊心毅力向前（重陽節(jié)）

7.9開心平安夜

7.10配合銷售部的活動安排8節(jié)能工作

8.1節(jié)能方案的確定、審批、申購

8.2架空廊節(jié)能改造

8.3公共區(qū)域計量表設(shè)置工作

8.4地下停車場、路燈節(jié)能改造

8.5走火通道、樓層電梯大堂節(jié)能改造9開源工作

9.1商鋪招租

9.2洗車、車輛保養(yǎng)

9.3建立小區(qū)保健站

9.4家政服務(wù)項目的增設(shè)

9.5建立完善小區(qū)商務(wù)中心、租賃中心

9.6工程、綠化有償服務(wù)項目豐富10b2地塊的工作

10.1前期工作的介入

10.2制度、操作程序、收樓文件的確定

10.3管理處的裝修、小區(qū)標識的設(shè)置

10.4物品的購置

10.5人員的招聘、培訓(xùn)

10,6樓宇的接管驗收

10.7外環(huán)境綠化工程

10.8樓宇開荒清潔

10.9交樓工作11住戶中心工作安排

11.1空置單位的管理

11.2完善業(yè)主檔案

1L3費用催繳工作

11.4處理客戶投訴問題及跟進工作12工程部工作安排

12.1完善各設(shè)備房的標識、制度上墻、

落實責任人、保持良好的清潔環(huán)境

12.2電梯、供電設(shè)備等設(shè)備年檢工作

12.3供電負荷評估

12.4各活動的水電、燈飾安裝

12.4高標準完成設(shè)備日常維修保養(yǎng)工作13綠化部工作安排

13.1完成四區(qū)外環(huán)境綠化工程

13.2完成邊坡綠化工程

13.3完成中心區(qū)落葉植物的改造工作

13.4完成會所外環(huán)境綠化工程

13.5完成售樓部、苗圃植物的移植工作

13.6高質(zhì)量完成植物日常養(yǎng)護工作14清潔部工作安排

14.1高標準完成交樓單位的開荒清潔

14.2除“四害”工作

14.3二次供水水池清洗

14.4外墻清洗

14.5高標準完成小區(qū)日常清潔工作15安管部工作安排

15.1協(xié)助各部門軍訓(xùn)

15.2干部競爭上崗

15.3八一軍事匯演

15.4小區(qū)消防演習(xí)

15.5筆試考核

15.6高標準完成小區(qū)日常安管工作16年中物業(yè)公司總結(jié)17

年終績效考核工作安排物業(yè)管理的年度工作計劃6

物業(yè)管理公司年度消防安全工作計劃提要：每月進行一次滅火

器材的使用、消防設(shè)施性能的培訓(xùn)，時間為一小時。讓員工了解消

防設(shè)施及器材的使用方法，以及需要注意的一些問題安全生產(chǎn)，是

企業(yè)經(jīng)營管理的一個重要方面，它維系著企業(yè)的生命。為保障公司

和租戶生命財產(chǎn)安全，及時消除火險隱患，特制定20_年度消防安

全工作計劃如下：

1、每周對公司員工進行一次消防知識培訓(xùn)，時間為一小時。對

員工講解消防基礎(chǔ)知識，消防法規(guī)及應(yīng)急自救等內(nèi)容。

2、每月進行一次滅火器材的使用、消防設(shè)施性能的培訓(xùn)，時間

為一小時。讓員工了解消防設(shè)施及器材的使用方法，以及需要注意

的一些問題。

3、在十一月份進行一次消防實戰(zhàn)演習(xí)，讓員工進行一次滅X、

應(yīng)急疏散及逃生自救的實戰(zhàn)演習(xí)，

4、定期通過版報形式向公司員工及租戶宣傳防火、滅火、疏散

逃生等常識。

5、每月由防火安全領(lǐng)導(dǎo)小組對公司各處進行一次防火安全大檢

查，全面檢查消防安全狀況，并填寫檢查記錄。同時，還要進行每

日防火巡查。

6、每月對公司的消防設(shè)施、滅火器材和消防安全標志進行維護

保養(yǎng)，確保其完好有效，確保疏散通道和安全出口暢通。

7、在近期與租戶和公司各部門簽定《防火安全責任狀》，進一

步落實防火安全責任。

20—年_月_日物業(yè)管理的年度工作計劃7

不斷提高業(yè)主滿意度，引進競爭上崗機制，以最小的成本為公

司獲取的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益，特此擬定以下公司工作

計劃

—物業(yè)公司自成立到現(xiàn)在，在公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)愛下逐步走入營運

管理階段，為了能使物業(yè)公司達到集團領(lǐng)導(dǎo)的預(yù)期（獨立運營，自

負盈虧），—物業(yè)管理有限公司正面臨嚴唆的挑戰(zhàn)，為贏得市場，

提升品牌，樹立物業(yè)新形象，不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)

量，加強員工隊伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力，加強與業(yè)主

的溝通和合作，不斷增進與業(yè)主之間了解，滿足業(yè)主的需求，不斷

提高業(yè)主滿意度，引進競爭上崗機制，以最小的成本為公司獲取的

社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益，特此擬定以下工作計劃：

一、充分發(fā)揮—物業(yè)公司的團結(jié)協(xié)作精神，調(diào)動員工的主觀能

動性和增強主人翁意識

1、每周召開一次工作例會，在總結(jié)工作的同時，積極充分聽取

基層員工的呼聲、意見或合理化建議或批評。

2、不定期開展團隊活動。組織員工進行愛衛(wèi)生、愛護小區(qū)周邊

環(huán)境的宣傳等活動，增強員工的凝聚力和向心力。二、轉(zhuǎn)變思想，

端正態(tài)度，牢樹為業(yè)主（住戶）服務(wù)意識

為了提升服務(wù)水平，我們將推行全員首接責任制。每一位員工

都有責任和義務(wù)接待業(yè)主和訪客的建議，并在第一時間傳遞到服務(wù)

中心，并有義務(wù)跟蹤處理結(jié)果，通知建議人，使服務(wù)得到自始至終

完整體現(xiàn)。樹立以業(yè)主為中心，并在首接責任制的同時，推進一站

式全新的服務(wù)理念。三、激活管理機制

1、管理處實行內(nèi)部分工逐級負責制，即各部門員工崗位分工明

確，各司其職，各盡其能，直接向主管負責，主管直接向經(jīng)理負責,

同時各主管與管理處負責人簽訂《管理目標責任書》。

2、管理處實行定時值班制，改變工作作風(fēng)，提高辦事效率，向

業(yè)主公布管理處常設(shè)（報修）電話，全方位聆聽業(yè)主的聲音。

3、制定切實可行的管理措施，推行首問責任制。

4、健全完善管理處規(guī)章制度，如管理處員工守則、崗位責任制、

績效考核制度、內(nèi)部員工獎懲制度等。

5、月績效考核工作盡量量化，建立激勵機制和健全績效考核制,

根據(jù)員工工作表現(xiàn)、工作成績、崗位技能等做到獎勤罰懶，激勵先

進、鞭策后進。

6、完善用人制度，競爭上崗，末位淘汰。真正為勤奮工作、表

現(xiàn)出色、能力出眾的員工提供發(fā)展的空間與機會。

7、加強內(nèi)部員工隊伍管理，建設(shè)高效團隊，增強管理處員工的

凝集力。四、嚴格管理，提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量

1、小區(qū)業(yè)主向政府物業(yè)主管部門有效投訴為零；向物業(yè)公司主

管部門有效投訴為—虬投訴處理回訪率—%。

2、小區(qū)業(yè)主對服務(wù)工作的滿意率達以上。

3、急修及時，返工、返修率不高于_機

4、治安、車輛、消防管理無重大管理責任事故發(fā)生。

5、房屋本體及設(shè)施、設(shè)備按計劃保養(yǎng)，運行正常，無管理責任

事故發(fā)生。

6、管理處擬成立社區(qū)文化活動小組，負責開展豐富多彩的社區(qū)

活動；充分利用宣傳欄出一些內(nèi)容涉及物業(yè)管理法規(guī)、典型個案、

報刊摘要等內(nèi)容的板報。

7、本年度記錄、資料保存完整，及時歸檔。

8、物業(yè)管理服務(wù)費收繳率達95%以上；物業(yè)管理報告每年度向

業(yè)主公布一次。五、加大培訓(xùn)力度，注重培訓(xùn)效果

1、管理處挑選精兵強將，成立以經(jīng)理為主的培訓(xùn)實施小組，對

新入職及在職員工進行培訓(xùn)新入職培訓(xùn)。

為新招員工提供的基本知識和基本操作技能的培訓(xùn)。培訓(xùn)的目

的是使新員工了解公司的基本情況（如企業(yè)宗旨、企業(yè)精神、企業(yè)

的歷史、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢），熟悉公司的各項規(guī)章制度（如考勤制

度，獎懲制度、考核制度等），掌握基本的服務(wù)知識（如職業(yè)思想、

行為規(guī)范、語言規(guī)范、禮貌常識等），掌握崗位工作的具體要求

（如崗位責任制、業(yè)務(wù)技能、工作流程與要求、操作要領(lǐng)等）。通

過職前培訓(xùn)可以使新招員工熟悉和適應(yīng)新的工作環(huán)境并掌握必要的

工作技能。

崗前培訓(xùn)內(nèi)容：公司規(guī)章制度、《員工手冊》、《員工禮儀規(guī)

范》、公司的發(fā)展史、公司的規(guī)劃、經(jīng)營理念、公司的組織機構(gòu)、

員工職業(yè)道德、敬業(yè)精神、消防安全知識、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識等內(nèi)

容。

2、在職培訓(xùn)。

培訓(xùn)內(nèi)容：

1、—物業(yè)公司的各項規(guī)章制度。

2、—物業(yè)公司的《員工手冊》。

3、企業(yè)發(fā)展、公司規(guī)劃、公司理念、組織機構(gòu)。

4、各部門相關(guān)的專業(yè)知識。

通過以上培訓(xùn)內(nèi)容來加強員工隊伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管

理能力。六、提升—物業(yè)服務(wù)品牌，樹優(yōu)質(zhì)服務(wù)新形象

1、人力資源整合，根據(jù)管理處工作需要，適當將部分崗位職能

合并，實現(xiàn)因才設(shè)崗，因才定崗的復(fù)合型人才管理機制。

2、客戶服務(wù)：繼續(xù)貫徹執(zhí)行《員工手冊》，注重規(guī)范員工服務(wù)

禮儀、工作效率和服務(wù)質(zhì)量，為顧客提供溫馨、禮貌、熱情、安全、

舒適的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

3、設(shè)備設(shè)施維護：按機電運行和維修分工的原則，對小區(qū)所有

的機電設(shè)施設(shè)備進行層層落實，做到物有所管、管有成效、保質(zhì)增

質(zhì)。確保小區(qū)的供配電、給排水、水泵、消防等正常運行，做到周、

月、季度保養(yǎng)有計劃，有落實，杜絕發(fā)生重大安全責任事故。

4、清潔綠化管理：清潔綠化部門要發(fā)揚主人翁精神，增強貢任

心和使命感，形成團隊凝聚力，落實主管追究主問制。另外要對清

潔綠化加大監(jiān)管力度，力爭在此方面有較大的改觀。

5、資料管理：嚴格按照檔案管理規(guī)定。另外，擬想對業(yè)主資料、

業(yè)委會資料進行較徹底的分類整理，做到目錄清晰，檢索方便，樓

層各住戶資料袋裝化，實現(xiàn)規(guī)范化管理，同時制定完善資料的保密

制度、借查等規(guī)章制度。

6、車輛管理：對進入小區(qū)的車輛進行嚴格管理，逐步實現(xiàn)業(yè)主

車輛按固定車位停放；臨時車輛采用臨時收費管理；對需要保管的

車輛采取保管措施，簽訂車輛保管合同，車主支付保管費。

7、安全、消防管理：加強對保安員應(yīng)知應(yīng)會、禮儀、管理技能、

溝通技巧、應(yīng)急突發(fā)事件的處理等的培訓(xùn)，完善標識系統(tǒng)，對外來

人員（裝修人員）進出識別登記、出租屋的登記、住戶搬運、等管

理工作，要求保安員對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主熟知度達_%左右。消防設(shè)施設(shè)

備的檢查由保安員進行檢查，維修保養(yǎng)由維修工進行。物業(yè)管理的

年度工作計劃8

不斷提高業(yè)主滿意度，引進競爭上崗機制，以最小的成本為公

司獲取最大的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益，特此擬定以下公司

工作計劃：z物業(yè)公司自成立到現(xiàn)在，在公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)愛下逐步走

入營運管理階段，為了能使物業(yè)公司達到集團領(lǐng)導(dǎo)的預(yù)期（獨立運

營，自負盈虧），z物業(yè)管理有限公司正面臨嚴峻的挑戰(zhàn)，為贏得

市場，提升品牌，樹立物業(yè)新形象，不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平和

服務(wù)質(zhì)量，加強員工隊伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力，加強

與業(yè)主的溝通和合作，不斷增進與業(yè)主之間了解，滿足業(yè)主的需求,

不斷提高業(yè)主滿意度，引進競爭上崗機制，以最小的成本為公司獲

取最大的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益，特此擬定以下工作計劃:

一、充分發(fā)揮Z物業(yè)公司的團結(jié)協(xié)作精神，調(diào)動員工的主觀能動性

和增強主人翁意識C

1、每周召開一次工作例會，在總結(jié)工作的同時，積極充分聽取

基層員工的呼聲、意見或者合理化建議或者批評。

2、不定期開展團隊活動。組織員工進行愛衛(wèi)生、愛護小區(qū)周邊

環(huán)境的宣傳等活動，增強員工的凝聚力和向心力。二、轉(zhuǎn)變思想，

端正態(tài)度，牢樹為業(yè)主（住戶）服務(wù)意識。

為了提升服務(wù)水平，我們將推行“全員首接責任制;每一位員

工都有責任和義務(wù)接待業(yè)主和訪客的建議，并在第一時間傳遞到服

務(wù)中心，并有義務(wù)跟蹤處理結(jié)果，通知建議人，使服務(wù)得到自始至

終完整體現(xiàn)。樹立以業(yè)主為中心，并在首接責任制的同時，推進“一

站式”全新的服務(wù)理念。三、激活管理機制

1、管理處實行內(nèi)部分工逐級負責制，即各部門員工崗位分工明

確，各司其職，各盡其能，直接向主管負責，主管直接向經(jīng)理負責,

同時各主管與管理處負責人簽訂《管理目標責任書》。

2、管理處實行定時值班制，改變工作作風(fēng)，提高辦事效率，向

業(yè)主公布管理處常設(shè)（報修）電話，全方位聆聽業(yè)主的聲音。

3、制定切實可行的管理措施，推行”首問責任制”。

4、健全完善管理處規(guī)章制度，如管理處員工守則、崗位責任制、

績效考核制度、內(nèi)部員工獎懲制度等。

5、月績效考核工作盡量量化，建立激勵機制和健全績效考核制,

根據(jù)員工工作表現(xiàn)、工作成績、崗位技能等做到獎勤罰懶，激勵先

進、鞭策后進。

6、完善用人制度，競爭上崗，末位淘汰。真正為勤奮工作、表

現(xiàn)出色、能力出眾的員工提供發(fā)展的空間與機會。

7、加強內(nèi)部員工隊伍管理，建設(shè)高效團隊，增強管理處員工的

凝集力。四、嚴格管理，提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。

1、小區(qū)業(yè)主向政府物業(yè)主管部門有效投訴為零；向物業(yè)公司主

管部門有效投訴為2%,投訴處理回訪率100隊

2、小區(qū)業(yè)主對服務(wù)工作的滿意率達90%以上。

3、急修盡快，返工、返修率不高于2%。

4、治安、車輛、消防管理無重大管理責任事故發(fā)生。

5、房屋本體及設(shè)施、設(shè)備按計劃保養(yǎng)，運行正常，無管理責任

事故發(fā)生。

6、管理處擬成立社區(qū)文化活動小組，負責開展豐富多彩的社區(qū)

活動；充分利用宣傳欄出一些內(nèi)容涉及物業(yè)管理法規(guī)、典型個案、

報刊摘要等內(nèi)容的板報。

7、本年度記錄、資料保存完整，盡快歸檔。

8、物業(yè)管理服務(wù)費收繳率達95%以上；物業(yè)管理報告每年度向

業(yè)主公布一次。五、加大培訓(xùn)力度，注重培訓(xùn)效果。

管理處挑選精兵強將，成立以經(jīng)理為主的培訓(xùn)實施小組，對新

入職及在職員工進行培訓(xùn)：1、新入職培訓(xùn)

為新招員工提供的基本知識和基本操作技能的培訓(xùn)。培訓(xùn)的目

的是使新員工了解公司的基本情況（如企業(yè)宗旨、企業(yè)精神、企業(yè)

的歷史、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢），熟悉公司的各項規(guī)章制度（如考勤制

度，獎懲制度、考核制度等），掌握基本的服務(wù)知識（如職業(yè)思想、

行為規(guī)范、語言規(guī)范、禮貌常識等），掌握崗位工作的具體要求

（如崗位責任制、業(yè)務(wù)技能、工作流程與要求、操作要領(lǐng)等）。通

過職前培訓(xùn)可以使新招員工熟悉和適應(yīng)新的工作環(huán)境并掌握必要的

工作技能。

崗前培訓(xùn)內(nèi)容：公司規(guī)章制度、《員工手冊》、《員工禮儀規(guī)

范》、公司的發(fā)展史、公司的規(guī)劃、經(jīng)營理念、公司的組織機構(gòu)、

員工職業(yè)道德、敬業(yè)精神、消防安全知識、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識等內(nèi)

容。2、在職培訓(xùn)

培訓(xùn)內(nèi)容：

1、Z物業(yè)公司的各項規(guī)章制度

2、z物業(yè)公司的《員工手冊》

3、企業(yè)發(fā)展、公司規(guī)劃、公司理念、組織機構(gòu)

4、各部門相關(guān)的專業(yè)知識

通過以上培訓(xùn)內(nèi)容來加強員工隊伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管

理能力。六、提升z物業(yè)服務(wù)品牌，樹優(yōu)質(zhì)服務(wù)新形象。

1、人力資源整合，根據(jù)管理處工作需要，適當將部分崗位職能

合并，實現(xiàn)因才設(shè)崗，因才定崗的復(fù)合型人才管理機制。

2、客戶服務(wù)：繼續(xù)貫徹執(zhí)行《員工手冊》，注重規(guī)范員工服務(wù)

禮儀、工作效率和服務(wù)質(zhì)量，為顧客提供溫馨、禮貌、熱情、安全、

舒適的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

3、設(shè)備設(shè)施維護：按機電運行和維修分工的原則，對小區(qū)所有

的機電設(shè)施設(shè)備進行層層落實，做到物有所管、管有成效、保質(zhì)增

質(zhì)。確保小區(qū)的供配電、給排水、水泵、消防等正常運行，做到周、

月、季度保養(yǎng)有計劃，有落實，杜絕發(fā)生重大安全責任事故。

4、清潔綠化管理：清潔綠化部門要發(fā)揚主人翁精神，增強責任

心和使命感，形成團隊凝聚力，落實主管追究主問制。另外要對清

潔綠化加大監(jiān)管力度，力爭在此方面有較大的改觀。

5、資料管理：嚴格按照檔案管理規(guī)定。另外，擬想對業(yè)主資料、

業(yè)委會資料進行較徹底的分類整理，做到目錄清晰，檢索方便，樓

層各住戶資料袋裝化，實現(xiàn)規(guī)范化管理，同時制定完善資料的保密

制度、借查等規(guī)章制度。

6、車輛管理：對進入小區(qū)的車輛進行嚴格管理，逐步實現(xiàn)業(yè)主

車輛按固定車位停放；臨時車輛采用臨時收費管理；對需要保管的

車輛采取保管措施，簽訂車輛保管合同，車主支付保管費。

7、安全、消防管理：加強對保安員應(yīng)知應(yīng)會、禮儀、管理技能、

溝通技巧、應(yīng)急突發(fā)事件的處理等的培訓(xùn)，完善標識系統(tǒng)，對外來

人員（裝修人員）進出識別登記、出租屋的登記、住戶搬運、等管

理工作，要求保安員對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主熟知度達80%左右。消防設(shè)施

設(shè)備的檢查由保安員進行檢查，維修保養(yǎng)由維修工進行。七、做好

接管驗收工作

新建物業(yè)竣工驗收之后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)盡快組

建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收，以

確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。接管驗收主要是

觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否

符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的為外質(zhì)量驗收；接管驗收

是物業(yè)管理公司接管的物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴重問題、將被

業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收，而非具有法

律效力的政府評價行為。八、開展多種經(jīng)營與措施

管理處將采取如下系列措施，開展多元化經(jīng)濟，努力創(chuàng)建"社區(qū)

經(jīng)濟圈"，力爭實現(xiàn)管理費收支平衡。

1、根據(jù)小區(qū)實際情況，管理處成立房屋出租中介服務(wù)中心和成

立便民服務(wù)點，制定相關(guān)制度和有效措施，定人定崗，把業(yè)主委托

代為出租的房屋及便民服務(wù)統(tǒng)一搞活管好。

2、利用廣場地面資源，對在小區(qū)內(nèi)合法、方便顧客為前提的擺

點商家以臨時占有使用場地的，適當收取一定費用。

3、節(jié)約管理成本，減少不必要的開支。嚴格控制辦公用品的采

購與支出。

4、修訂管理處有償服務(wù)標準，增加有償服務(wù)項目。物業(yè)管理的

年度工作計劃9

物業(yè)管理是以服務(wù)為主，客服中心是整個物業(yè)公司的服務(wù)窗口，

物業(yè)前臺工作計劃，物業(yè)前臺工作計劃。為此，服務(wù)中心將把服務(wù)

放在第一位，堅持“以人為本”的服務(wù)宗旨，規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、

至誠服務(wù)。不斷提高江南世家物業(yè)價值，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效

能。工作思路：

強調(diào)成本控制意識和成本管理程序；

強調(diào)團隊的有效運作和服務(wù)流程；

強調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個性化;

強調(diào)“以人為本”的服務(wù)理念和服務(wù)的人性化；

致力于建立與業(yè)主有良好溝通的和諧社區(qū)。目標設(shè)置：

客戶綜合滿意率不低于-90%；

服務(wù)綜合及時率不低于-85%;

業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)??100%；

小區(qū)

綠化完好率不低于?90%；

綠化覆蓋率不低于?60%；

管理費收費率一期逐步達到70%；

二期收費率達到??90%；

生活垃圾日清率為?100%；工作重點：

根據(jù)對20_年的工作回顧和反思，20_年將致力于加強規(guī)范管

理、協(xié)調(diào)溝通、落實執(zhí)行，以提高管理服務(wù)效能，營造和諧生活環(huán)

境，工作計劃《物業(yè)前臺工作計劃》。

(1)制定、完善工作手冊，使員工翻開手冊即可操作，如《管理

規(guī)章制度及操作規(guī)程》等。使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理

程序，達到規(guī)范自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。并對員工進行定期的業(yè)務(wù)、

技巧、服務(wù)意識等方面的培訓(xùn)，通過不斷的強化學(xué)習(xí)，不斷提高服

務(wù)中心員工水平。盡快帶領(lǐng)出一支業(yè)務(wù)過硬、服務(wù)意識強的員二隊

伍。對進入服務(wù)中心工作的員工嚴格把關(guān)，定期進行考核評比，對

不稱職員工堅決撤換。

(2)小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適

的居住環(huán)境，是我們非常重視的問題，以往的管理經(jīng)驗告訴我們，

保潔工作責任到人，督導(dǎo)、檢查、培訓(xùn)落實到位，才能充實發(fā)揮每

個人的潛能，認真地去做好每天的保潔工作。積極宣傳環(huán)保意識，

使小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)。

(3)根據(jù)目前的收樓情況，強化對工程維修的監(jiān)管力度，與各部

門積極協(xié)調(diào)配合，完成收樓任務(wù)。

(4)對物業(yè)管理費收取率較低的現(xiàn)狀，由于綜合因素較多，將通

過定期開展社區(qū)文娛活動、定期安排上門家訪及問卷調(diào)查等多種渠

道與業(yè)戶進行溝通，聽取業(yè)戶的意見。接受合理的要求及意見，采

取有效措施進行相應(yīng)的整改，提高管理質(zhì)量；對于超出管理標準的要

求，按國家及有關(guān)規(guī)定向業(yè)主耐心解釋，并加強對物業(yè)管理行上的

政策宣傳，以轉(zhuǎn)變以往固有的觀念，爭取業(yè)主的理解，對經(jīng)解釋無

效拒交管理費的業(yè)戶，將通過法律途徑解決，使管理工作得以順利

開展。

(5)加強社區(qū)文化的建設(shè)，建立與業(yè)主的良好溝通，共建和諧社

區(qū)。

(6)協(xié)助成立業(yè)主委員會籌備小組，實行業(yè)主自治，共同管理。

物業(yè)管理的年度工作計劃10

根據(jù)—城市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，—物業(yè)管理有限公司正面臨嚴峻的

挑戰(zhàn)，為贏得市場，提升品牌，樹立—物業(yè)新形象，不斷提高物業(yè)

管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，加強員工隊伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合

管理能力，加強與業(yè)主的溝通和合作，不斷增進與業(yè)主之間了解，

滿足業(yè)主的需求，不斷提高管理處的業(yè)主滿意度，引進競爭上崗機

制，以最小的成本為公司獲取的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益，

特此擬定20_年管理處工作計劃：一、充分發(fā)揮—物業(yè)公司的團結(jié)

協(xié)作精神，調(diào)動員工的主觀能動性和增強主人翁意識。

1、每半月召開一次工作例會，在總結(jié)工作的同時，積極充分聽

取基層員工的呼聲、意見或合理化建議或批評。

2、不定期開展團隊活動。組織員工進行愛衛(wèi)生、愛護小區(qū)周邊

環(huán)境的宣傳等活動，增強員工的凝聚力和向心力。二、轉(zhuǎn)變思想，

端正態(tài)度，牢樹為業(yè)主(住戶)服務(wù)意識。

轉(zhuǎn)變守舊走老路，凡事”等、要、靠”的思想，樹立以業(yè)主為

中心全新的服務(wù)理念。三、激活管理機制

1、管理處實行內(nèi)部分工逐級負責制，即各部門員工崗位分工明

確，各司其職，各盡其能，直接向主管負責，主管直接向主任負責,

必要時各主管與管理處負責人簽訂《管理目標責任書》。

2、管理處實行定時值班制，改變工作作風(fēng)，提高辦事效率，向

業(yè)主公布管理處常設(shè)（報修）電話，全方位聆聽業(yè)主的聲音。

3、制定切實可行的管理措施，推行“首問責任制”。

4、健全完善管理處規(guī)章制度，如管理處員工守則、崗位責任制、

績效考核制度、內(nèi)部員工獎懲制度等。

5、月績效考核工作盡量量化，建立激勵機制和健全績效考核制,

根據(jù)員工工作表現(xiàn)、工作成績、崗位技能等做到獎勤罰懶，激勵先

進、鞭策后進。

6、完善用人制度，競爭上崗，末位淘汰。真正為勤奮工作、表

現(xiàn)出色、能力出眾的員工提供發(fā)展的空間與機會。

7、加強內(nèi)部員工隊伍管理，建設(shè)高效團隊，增強管理處員工的

凝集力。四、嚴格管理，提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。

1、小區(qū)業(yè)主向政府物業(yè)主管部門有效投訴為零；向物業(yè)公司主

管部門有效投訴為2%,投訴處理回訪率100隊

2、小區(qū)業(yè)主對服務(wù)工作的滿意率達90%以上。

3、急修及時，返工、返修率不高于2%o

4、治安、車輛、消防管理無重大管理責任事故發(fā)生。

5、房屋本體及設(shè)施、設(shè)備按計劃保養(yǎng)，運行正常，無管理責任

事故發(fā)生。

6、管理處擬由業(yè)主委員會成立社區(qū)文化活動小組，負責開展豐

富多彩的社區(qū)活動;充分利用宣傳欄出一些內(nèi)容涉及物業(yè)管理法規(guī)、

典型個案、報刊摘要等內(nèi)容的板報。

7、本年度記錄、資料保存完整，及時歸檔。

8、物業(yè)管理服務(wù)費收繳率達98%以上;物業(yè)管理報告每年度向

業(yè)主公布一次。五、加大培訓(xùn)力度，注重培訓(xùn)效果。

管理處挑選精兵強將，成立以主任為主的培訓(xùn)實施小組,對新入

職及在職員工進行培訓(xùn)：

1、新入職培訓(xùn)

為新招員工提供的基本知識和基本操作技能的培訓(xùn)。培訓(xùn)的目

的是使新員工了解公司的基本情況（如企業(yè)宗旨、企業(yè)精神、企業(yè)的

歷史、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢），熟悉公司的各項規(guī)章制度（如考勤制度，

獎懲制度、考核制度等），掌握基本的服務(wù)知識（如職業(yè)思想、行為

規(guī)范、語言規(guī)范、禮貌常識等），掌握崗位工作的具體要求（如崗位

責任制、業(yè)務(wù)技能、工作流程與要求、操作要領(lǐng)等）。通過職前培訓(xùn)

可以使新招員工熟悉和適應(yīng)新的工作環(huán)境并掌握必要的工作技能。

崗前培訓(xùn)內(nèi)容：公司規(guī)章制度、《員工手冊》、《員工禮儀規(guī)

范》、公司的發(fā)展史、公司的規(guī)劃、經(jīng)營理念、公司的組織機構(gòu)、

員工職業(yè)道德、敬業(yè)精神、消防安全知識、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識等內(nèi)

容。

2、在職培訓(xùn)

培訓(xùn)內(nèi)容：

1、—物業(yè)公司的各項規(guī)章制度

2、—公司的《員工手冊》

3、企業(yè)發(fā)展、公司規(guī)劃、公司理念、組織機構(gòu)

4、各部門相關(guān)的專業(yè)知識

通過以上培訓(xùn)內(nèi)容來加強員工隊伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管

理能力。六、提升—物業(yè)服務(wù)品牌，樹優(yōu)質(zhì)服務(wù)新形象。

1、人力資源整合，根據(jù)管理處工作需要，適當將部分崗位職能

合并，實現(xiàn)因才設(shè)崗，因才定崗的復(fù)合型人才管理機制。

2、客戶服務(wù)：

繼續(xù)貫徹執(zhí)行《員工手冊》，注重規(guī)范員工服務(wù)禮儀、工作效

率和服務(wù)質(zhì)量，為顧客提供溫馨、禮貌、熱情、安全、舒適的優(yōu)質(zhì)

服務(wù)。

3、設(shè)備設(shè)施維護：

按機電運行和維修分工的原則，對小區(qū)所有的機電設(shè)施設(shè)備進

行層層落實，做到物有所管、管有成效、保質(zhì)增質(zhì)。確保小區(qū)的供

配電、給排水、水泵、消防等正常運行，做到周、月、季度保養(yǎng)有

計劃，有落實，杜絕發(fā)生重大安全責任事故。

4、清潔綠化管理:

清潔綠化部門要發(fā)揚主人翁精神，增強責任心和使命感，形成

團隊凝聚力，落實主管追究主問制。另外要對清潔綠化加大監(jiān)管力

度，力爭在此方面有較大的改觀。

5、資料管理：

嚴格按照檔案管理規(guī)定。另外，擬想對業(yè)主資料、業(yè)委會資料

進行較徹底的分類整理，做到目錄清晰，檢索方便，樓層各住戶資

料袋裝化，實現(xiàn)規(guī)范化管理，同時制定完善資料的保密制度、借查

等規(guī)章制度。

6、車輛管理：

對進入小區(qū)的車輛進行嚴格管理，逐步實現(xiàn)業(yè)主車輛按固定車

位停放；臨時車輛采用臨時收費管理。對需要保管的車輛采取保管措

施，簽訂車輛保管合同，車主支付保管費。

7、安全、消防管理：

加強對保安員應(yīng)知應(yīng)會、禮儀、管理技能、溝通技巧、應(yīng)急突

發(fā)事件的處埋等的培訓(xùn)，完善標識系統(tǒng)，對外來人員（裝修人員）進

出識別登記、出租屋的登記、住戶搬運、等管理工作，要求保安員

對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主熟知度達80%左右。消防設(shè)施設(shè)備的檢查由保安員

進行檢查，維修保養(yǎng)由維修工進行。七、開展多種經(jīng)營與措施

管理處將加大對欠款業(yè)主的催交力度，有選擇地對頑固業(yè)戶采取

一定措施，每月統(tǒng)計，落實到人。另外，管理處將采取如下系列措施，

開展多元化經(jīng)濟，努力創(chuàng)建“社區(qū)經(jīng)濟圈”，力爭實現(xiàn)管理費收支

平衡。

1、根據(jù)小區(qū)實際情況，管理處成立房屋出租中介服務(wù)中心和成

立便民服務(wù)點，制定相關(guān)制度和有效措施，定人定崗，把業(yè)主委托

代為出租的房屋及便民服務(wù)統(tǒng)一搞活管好。

2、利用廣場地面資源，對在小區(qū)內(nèi)合法、方便顧客為前提的擺

點商家以臨時占有使用場地的，適當收取一定費用。

3、節(jié)約管理成本，減少不必要的開支。嚴格控制辦公用品的采

購與支出。

4、修訂管理處有償服務(wù)標準，增加有償服務(wù)項目。八、其它工

作。

1、關(guān)注、督促房地產(chǎn)公司對小區(qū)屋面防水、供暖工程遺留問題

的解決。

2、充分利用轄區(qū)派出所治安群防群治，建立完善聯(lián)防預(yù)警機制。

物業(yè)管理的年度工作計劃11

物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、業(yè)主入駐管理、

保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理、

財務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理等方面，在實際操作中，我們

將根據(jù)各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。一、早期介入

的具體工作計劃：

1、檢查配套設(shè)施是否完善，如保潔用服務(wù)間、垃圾房、停車場、

自行車庫、開水爐（間）、吸煙區(qū)等服務(wù)設(shè)施；另外如物管公司用房、

庫房、更衣室、工程部工作間、值班室等后勤設(shè)施；

2、檢查水電供應(yīng)容量及能源費計量的設(shè)計。根據(jù)—的功能要

求和考慮不同業(yè)主（租戶）使用的設(shè)備及其發(fā)展需要審查水電特別是

區(qū)域供電容量。

3、檢查安全監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)設(shè)備的布局是否合理實用，是

否留有死角。

4、檢查機電設(shè)備的配置是否合理。

5、收集整理合同文件和技術(shù)檔案資粕。

6、起草物管委托合同并與開發(fā)商簽署；

7、與開發(fā)商協(xié)商制定管理維修公約并報市房地局核準備案；

8、制定物業(yè)管理的崗位設(shè)置和人員編制，列出人員到位時間表;

9、制定匯總各部門采購清單（辦公家具設(shè)備及用品、工程工具

及材料、保潔機器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷

品、指示牌等）

10、根據(jù)正式管理前人員到位計劃、人員工資福利及辦公費用

以及采購清單編制開辦費預(yù)算報開發(fā)商審批執(zhí)行；

11、根據(jù)具體情況及業(yè)主租戶的服務(wù)需求預(yù)測編制物業(yè)管理費

預(yù)算，確定每月每建筑平米的管理費金額;根據(jù)設(shè)備情況及業(yè)主使用

功能的要求，擬定能源費計量及分攤方案及原則；確定服務(wù)項目及各

類收費標準；

12、與開發(fā)商辦理交接樓手續(xù)（包括安全消防責任的交接）；交接

內(nèi)容要有以下幾點：

?產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍/業(yè)戶名單/地址及郵編

?圖紙資料及設(shè)備使用操作手冊

?供貨商/承建商的培訓(xùn)

?政府及行業(yè)主管部門簽發(fā)的許可證書或執(zhí)照

?鑰匙

?專用工具和備品備件

?遺留問題的確認和解決時限

?保修安排（電話聯(lián)絡(luò)單）

?電、水、氣表的抄讀確認

?資產(chǎn)/材料/工具

?問題

?問題的原因

?已造成或?qū)⒃斐傻暮蠊?/p>

?解決方案建議（時間、費用和相關(guān)影響；徹底解決、改善、管

理措施彌補）

?時間限制要求

13、建立主要的制度和工作程序：公眾制度、員工崗位職責、

人事制度、財務(wù)制度及重要對客服務(wù)程序等；

14、相應(yīng)文件及表格的設(shè)計、印刷和使用；

15、協(xié)助發(fā)展商辦理業(yè)主的入伙手續(xù);辦理業(yè)主及租戶的入住手

續(xù)。二、前期主要服務(wù)質(zhì)量標準

（一）、基本要求

1、前期服務(wù)與開發(fā)商雙方簽定規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方

的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系C

2、承接項目時，對公用部位，公用設(shè)施進行認真查檢，驗收手

續(xù)齊全。

3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職

業(yè)資格證書或崗位證書。

4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等

健全制度。

5、管理服務(wù)人員佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。

6、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服

務(wù)的，公示服務(wù)項目與收費價目。

7、按合同約定規(guī)范使用房屋專項維修資金。

（二）、房屋管理

1、對房屋公用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和俁養(yǎng)

記錄齊全。

2、根據(jù)房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需

要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù);屬于大、中修范圍的，及

時