租賃押金返還糾紛案例一、引言：一場常見卻揪心的”退押之戰(zhàn)”深夜的臺燈下，剛搬完家的小蕓盯著手機(jī)里房東發(fā)來的消息：“衛(wèi)生沒打掃干凈，墻面有釘孔，押金扣2000?！彼氖种笐以谄聊簧?，想起三個(gè)月前簽合同時(shí)房東拍著胸脯說”只要沒損壞，押金全退”的樣子，又翻出退房時(shí)拍的房間照片——地板拖得發(fā)亮，墻面釘孔是搬入時(shí)就有的，合同里也沒寫衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。這2000塊是她半個(gè)月的工資，可該怎么要回來？這樣的場景每天都在城市的出租屋里上演。租賃押金，這個(gè)本應(yīng)作為履約擔(dān)保的”安心錢”，卻成了許多租客和房東之間的”矛盾導(dǎo)火索”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房屋租賃糾紛中約60%涉及押金返還問題，小到幾百元的清潔費(fèi)，大到上萬元的”損壞賠償”，背后折射的不僅是法律規(guī)則的適用問題，更是人與人之間的信任與責(zé)任。本文將通過一起典型案例，抽絲剝繭地剖析這類糾紛的核心爭議，還原法律如何在”情理”與”規(guī)則”間尋找平衡。二、典型案例：從”友好簽約”到”對簿公堂”（一）案件基本事實(shí)某年3月，剛畢業(yè)的小陳通過中介租下了王阿姨位于老城區(qū)的兩居室，租期1年，月租金3500元，押金7000元（相當(dāng)于2個(gè)月租金）。合同里關(guān)于押金的條款僅有一句：“租賃期滿，乙方（小陳）結(jié)清費(fèi)用并完好返還房屋后，甲方（王阿姨）無息退還押金?！比胱〕跗?，雙方關(guān)系融洽：小陳按時(shí)交租，王阿姨偶爾送點(diǎn)自己種的青菜。變故發(fā)生在次年2月——小陳因工作調(diào)動需提前退租，提前1個(gè)月告知王阿姨后，雙方協(xié)商一致解除合同，但就押金返還產(chǎn)生分歧。退房時(shí)，王阿姨提出三點(diǎn)扣款理由：一是客廳墻面有多處鉛筆涂鴉（約手掌大?。?，需重新粉刷，費(fèi)用1500元；二是廚房抽油煙機(jī)濾網(wǎng)油膩，需深度清潔，費(fèi)用500元；三是小陳提前退租構(gòu)成違約，需扣除1個(gè)月租金作為違約金。小陳則認(rèn)為：涂鴉是前租客留下的（搬入時(shí)墻面就有，當(dāng)時(shí)拍過照片），抽油煙機(jī)濾網(wǎng)已自行清洗（提供了清潔前后對比視頻），提前退租已協(xié)商一致，不應(yīng)扣違約金。雙方協(xié)商無果，小陳最終起訴至法院。（二）庭審中的關(guān)鍵證據(jù)小陳提交的證據(jù)：房屋交接確認(rèn)單（搬入時(shí)雙方簽字，注明”墻面有少量鉛筆痕跡，不影響使用”）；搬入時(shí)拍攝的房屋全景視頻（清晰顯示墻面涂鴉位置及狀態(tài)）；退房前清潔過程的錄像（記錄了清洗抽油煙機(jī)濾網(wǎng)的全過程，濾網(wǎng)清洗后無明顯油漬）；與王阿姨的微信聊天記錄（顯示小陳提前30天告知退租，王阿姨回復(fù)”行，找好下家就退你”）。王阿姨提交的證據(jù)：裝修公司出具的”墻面翻新報(bào)價(jià)單”（注明”全屋墻面刷新需3000元”）；保潔公司出具的”廚房深度清潔報(bào)價(jià)單”（注明”抽油煙機(jī)深度清潔需800元”）；合同原件（其中”違約責(zé)任”條款約定：“乙方提前退租需支付1個(gè)月租金作為違約金”）。三、爭議焦點(diǎn)：押金扣減的”合理性”邊界在哪？（一）焦點(diǎn)一：押金的法律性質(zhì)與功能許多人將押金簡單理解為”房東的保障金”，但從法律層面看，押金是租賃合同中的履約擔(dān)保，其核心功能是擔(dān)保承租人履行支付租金、合理使用房屋、妥善返還房屋等義務(wù)。根據(jù)《民法典》第七百零四條，租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的用途、維修責(zé)任等條款，押金條款屬于雙方對擔(dān)保方式的約定。需要明確的是：押金并非違約金。違約金是違約方需向守約方支付的賠償，而押金是對可能產(chǎn)生的債務(wù)（如欠付租金、財(cái)產(chǎn)損害）的預(yù)先擔(dān)保。當(dāng)承租人無違約行為或已履行債務(wù)時(shí)，押金應(yīng)全額返還；若存在未履行的債務(wù)，房東可就實(shí)際損失從押金中扣除，剩余部分仍需返還。（二）焦點(diǎn)二：“房屋損壞”的舉證責(zé)任與認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)本案中，王阿姨主張的墻面涂鴉和抽油煙機(jī)清潔問題，核心在于：損壞是否由承租人造成？損失金額如何確定？根據(jù)《民法典》第七百一十條”承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任”的規(guī)定，正常使用導(dǎo)致的合理損耗（如墻面輕微發(fā)黃、家具自然磨損）不應(yīng)由承租人承擔(dān)。若房東主張是承租人不當(dāng)使用造成的損壞，需承擔(dān)舉證責(zé)任，即證明：損壞是承租人行為導(dǎo)致（而非自然損耗或前租客造成）；損壞超出合理使用范圍；損失金額有合理依據(jù)（如實(shí)際維修費(fèi)用憑證，而非單方報(bào)價(jià)）?；氐桨咐?，小陳提交的搬入時(shí)房屋交接確認(rèn)單和視頻，已證明墻面涂鴉在入住前就存在，屬于”歷史遺留問題”，王阿姨未能提供相反證據(jù)，因此墻面翻新費(fèi)用不應(yīng)由小陳承擔(dān)。關(guān)于抽油煙機(jī)濾網(wǎng)，小陳提供的清潔視頻顯示清洗后無明顯油漬，王阿姨僅以”油膩”為由主張深度清潔，但未提供濾網(wǎng)因小陳使用導(dǎo)致無法正常工作的證據(jù)（如維修記錄），因此清潔費(fèi)用也缺乏依據(jù)。（三）焦點(diǎn)三：提前退租的”協(xié)商一致”是否免除違約責(zé)任？王阿姨主張小陳提前退租構(gòu)成違約，應(yīng)扣除1個(gè)月租金作為違約金。但根據(jù)雙方微信聊天記錄，小陳提前30天告知退租時(shí)，王阿姨回復(fù)”找好下家就退你”，法院認(rèn)定雙方已就提前解除合同達(dá)成新的合意。這里涉及《民法典》第五百四十三條”當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同”的規(guī)定。若房東在承租人提出提前退租時(shí)未明確反對，而是以”找好下家”等條件回應(yīng)，可視為對原合同中”提前退租需支付違約金”條款的變更。最終，法院認(rèn)定小陳提前退租不構(gòu)成違約，王阿姨無權(quán)扣除違約金。四、法院裁判：以證據(jù)為尺，量公平為準(zhǔn)經(jīng)審理，法院作出如下判決：關(guān)于墻面涂鴉：小陳已證明搬入時(shí)墻面存在涂鴉，王阿姨未能證明損壞系小陳造成，故不支持扣除墻面翻新費(fèi)用；關(guān)于抽油煙機(jī)清潔：小陳提供的清潔視頻顯示已盡到合理清潔義務(wù)，王阿姨未舉證證明需深度清潔的必要性，故不支持扣除清潔費(fèi)用；關(guān)于提前退租：雙方微信聊天記錄顯示已協(xié)商一致解除合同，王阿姨主張違約金無事實(shí)依據(jù)；最終判決：王阿姨應(yīng)全額退還小陳押金7000元。判決書中特別強(qiáng)調(diào)：“租賃關(guān)系本質(zhì)是民事主體間的契約關(guān)系，既需要承租人遵守合理使用、及時(shí)交租的義務(wù)，也需要出租人秉持誠信原則，不得隨意克扣押金。對于非因承租人原因造成的損失，出租人無權(quán)從押金中扣除；對于主張的損失金額，需提供實(shí)際支出憑證或第三方評估報(bào)告，單方報(bào)價(jià)不能作為扣減依據(jù)?！蔽?、案例啟示：如何避免”退押難”？（一）租客篇：提前防范，留痕為證簽約時(shí)明確押金條款：合同中應(yīng)詳細(xì)約定押金的數(shù)額、退還條件（如”結(jié)清所有費(fèi)用、房屋無超出合理損耗的損壞”）、扣減情形（需列明具體項(xiàng)目，如”欠付租金、故意損壞家具”）及扣減后的剩余返還期限。避免使用”完好返還”等模糊表述，可補(bǔ)充”合理損耗范圍以交接時(shí)照片/視頻為準(zhǔn)”。搬入時(shí)做好房屋驗(yàn)收：務(wù)必與房東共同簽署《房屋交接確認(rèn)單》，詳細(xì)記錄房屋現(xiàn)狀（如墻面是否有污漬、家具是否有劃痕），并拍攝全景視頻（建議打開所有燈光、拍攝細(xì)節(jié)特寫）。交接單和視頻要由雙方簽字確認(rèn)，最好留存中介或第三方見證。租賃期間注意留存證據(jù)：按時(shí)交租的轉(zhuǎn)賬記錄要備注”某月租金”；因房屋本身問題（如水管漏水）聯(lián)系房東維修的聊天記錄、通話錄音要保存；對房屋進(jìn)行必要裝修或更換家具（如更換燈泡）的，可拍照記錄并告知房東。退房時(shí)主動交接：提前清理房屋，恢復(fù)至接近入住時(shí)的狀態(tài)（合理損耗除外）；結(jié)清水電、燃?xì)?、物業(yè)費(fèi)（保留繳費(fèi)憑證）；與房東共同驗(yàn)收，要求其出具書面驗(yàn)收意見（如”房屋無損壞，費(fèi)用已結(jié)清”）。若房東拒絕驗(yàn)收，可自行拍攝退房時(shí)的房屋視頻，并通過短信/微信通知房東驗(yàn)收時(shí)間，留存通知記錄。（二）房東篇：誠信為本，規(guī)范操作合理設(shè)定押金數(shù)額：押金一般不超過2個(gè)月租金（實(shí)踐中多數(shù)為1-2個(gè)月），過高的押金可能被法院認(rèn)定為”加重承租人責(zé)任”。若房屋內(nèi)有貴重家具（如鋼琴、古董家具），可單獨(dú)約定”物品保證金”，并明確損壞賠償標(biāo)準(zhǔn)。明確合理損耗范圍：可在合同中列明”合理損耗”的具體情形，如”墻面輕微發(fā)黃（非人為涂鴉）、地板自然磨損（無明顯劃痕）、家具邊角輕微磕碰”等，避免因”主觀判斷”引發(fā)爭議?？蹨p押金需有依據(jù)：若需扣減押金，必須提供實(shí)際損失的證據(jù)（如維修發(fā)票、保潔公司收費(fèi)憑證），且損失需與承租人的行為直接相關(guān)。單方找裝修公司出具的”報(bào)價(jià)單”不能作為扣減依據(jù)，需提供實(shí)際支付的轉(zhuǎn)賬記錄或發(fā)票。保持溝通，及時(shí)處理：承租人提出退房時(shí)，應(yīng)及時(shí)驗(yàn)收房屋，避免拖延導(dǎo)致”房屋空置損失”被承租人反主張。若對房屋狀態(tài)有異議，應(yīng)在驗(yàn)收時(shí)當(dāng)場提出，并與承租人協(xié)商解決方案（如共同委托第三方評估），而非直接扣押金。（三）共同建議：善用第三方力量對于爭議較大的押金糾紛，雙方可先通過居委會、中介機(jī)構(gòu)調(diào)解；調(diào)解不成的，可向法院提起訴訟（小額訴訟程序一般3個(gè)月內(nèi)審結(jié)，費(fèi)用較低）。近年來，部分城市推出了”租賃平臺”，要求租賃合同網(wǎng)簽備案，平臺可自動生成標(biāo)準(zhǔn)化押金條款，并提供在線調(diào)解服務(wù)，建議優(yōu)先選擇正規(guī)平臺簽約。六、結(jié)語：押金不應(yīng)是”信任的試金石”從案例中不難看出，多數(shù)押金糾紛并非源于”惡意違約”，而是源于合同約定不清、證據(jù)留存不足、溝通方式不當(dāng)。對租客而言，押金可能是一個(gè)月的生活費(fèi)，是離開城市時(shí)的”退路錢”；對房東而言，押金是房屋被損壞時(shí)的”安心繩”，是多年心血的”保護(hù)罩”。法律的作用，不僅是在糾紛發(fā)生后”定分止?fàn)帯?，更是在事前引?dǎo)